Как продать комнату купленную на материнский капитал

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации

Материнский капитал может быть отдан для приобретения, постройки или реконструкции жилого помещения. Однако нельзя исключать, что рано или поздно семье понадобятся средства на квартиру большей площади или другие важные цели. В таком случае часто возникает вопрос: как продать квартиру, купленную на материнский капитал, на законных основаниях?

Имеются ли ограничения?

Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, важно подробно изучить законодательство. Особенностью оформления права собственности на такую квартиру является наделение долями всех членов семьи. Для несовершеннолетних это гарантия учета их прав и интересов, ущемление которых может повлечь за собой сложности при сделке с недвижимостью.

Поэтому продажа жилья, купленного на материнский капитал, ограничена получением разрешения от органов опеки.

В соответствии со статьями ГК РФ, работники соответствующих государственных органов, как правило, отслеживают, с какой целью осуществляется такая продажа, чем она может обернуться для детей, и согласовывают сделку только при соблюдении следующих правил:

При попытке обойти закон органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме.

На каких условиях оформляют разрешение?

Для получения разрешения на продажу необходим утвержденный государством перечень документов, таких как:

Если подходящий вариант для покупки следующего жилья не найден, то можно остановиться на другом способе обеспечения имущественных прав несовершеннолетних:

Ухудшением жилищных условий и причиной отказа в выдаче разрешения может быть не только уменьшение доли несовершеннолетнего, но и другие факторы:

При ипотеке оплата происходит в течение длительного времени, и реализация квартиры с материнским капиталом становится затруднительной. Поскольку жилье остается предметом залога, выделить ребенку долю в нем и оформить собственность в полной мере можно только по факту выплаты всей стоимости.

В любом случае, если опека убедится, что права ребенка соблюдаются, то разрешение на продажу подготовят в течение двух недель после подачи заявления. Официальное согласие выдается в виде постановления главы администрации по месту проживания детей. В нем указывается срок действия разрешения, который составляет три месяца.

По истечении этого времени нужно будет повторно обращаться за этим документом.

Таким образом, продажа квартиры, купленной на материнский капитал, ни при каких обстоятельствах не будет законной без одобрения сделки органами опеки и попечительства и надлежащего оформления документации.

В большинстве случаев для соблюдения всех нюансов лучшим выходом будет обращение к профессиональному риелтору, который поможет реализовать подобную квартиру за минимальный срок и в полном соответствии с действующими законами.

Каковы риски для потенциальных покупателей?

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, затруднена, потому что у потенциальных покупателей есть обоснованные опасения на счет этого вида недвижимости:

Учитывая все эти риски, потенциальному покупателю нередко приходится проводить длительную проверку квартиры, выяснять, был ли задействован материнский капитал, а это требует дополнительной траты времени и денег.
Убедить покупателей, что сделка не грозит им потерей жилплощади в будущем, помогут квалифицированные юристы и риелторы. Они проследят историю недвижимости и подготовят документы, чтобы продать квартиру с материнским капиталом.

Как быстро совершить сделку?

Наиболее быстрая продажа квартиры с материнским капиталом возможна при одновременной покупке недвижимости большей площади. Самостоятельно организовать этот процесс непросто, ведь приходится заниматься и процедурой получения разрешения, и поиском подходящих по всем критериям квартир. Необходимо:

Весь процесс продажи описанной недвижимости потребует как минимум нескольких месяцев. Если же на последующую квартиру планируется взять ипотеку или использовать средства вновь полученного материнского капитала, время увеличивается за счет срока рассмотрения и одобрения сделки банком или Пенсионным фондом. Как известно, перед тем как выдать материнский капитал, заявление рассматривают достаточно долго.

Где получить квалифицированную помощь?

Как видно из статьи, продать квартиру с материнским капиталом можно только с официального разрешения органов опеки и попечительства. Его оформление требует времени, внимания ко многим юридическим нюансам, без учета которых возникает угроза срыва сделки или ее аннулирования в дальнейшем.

Для потенциальных покупателей также существует опасность лишиться собственности или части своих средств. Минимизировать риски и позаботиться о том, чтобы продажа была осуществлена по закону, можно с помощью профессиональных юристов и риелторов.
Большой опыт в проведении подобных процедур имеет агентство «БЕСТ-Недвижимость».

Обращение к сотрудникам компании ускорит процесс оформления сделки, сэкономит ваше время и даст гарантированный результат.

У вас есть возможность воспользоваться следующими услугами:

Специалисты компании могут ответить на важные для вас вопросы по телефону либо при личной встрече в одном из 16 офисов, который выберете вы.

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital-sovety-i-rekomendatsii/

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала

Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий — на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил.

И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.

Существующая практика

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям.

Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно.

Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» . Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем.

Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей.

«Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», — сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», — рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки — через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это.

Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги.

Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.

Возможные риски

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК).

Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого.

Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», — уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»).

Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении.

«Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», — сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых — 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. — От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия.

Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», — рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» . Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. «Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец — деньги. — От ред.).

Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», — рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»). Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены.

И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, — предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», — советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал.

И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала», — объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит.

Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет.

Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала.

Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям.

А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», — говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

«В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств», — подводит итог Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Резюме

Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются «материнские» средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е.

нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья. Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.

Источник: http://www.juryst.ru/rielter_mat_kap_riski.html

Продать Квартиру с Материнским Капиталом — МАРИС-Недвижимость

Спустя некоторое время после покупки жилья, у многих встает вопрос «как же продать квартиру, которая куплена посредством материнского капитала». Продать квартиру, конечно же, можно, но эта процедура немного сложнее, особенно, если в квартире проживают или прописаны несовершеннолетние дети.

Продажа квартиры или дома, купленного на средства материнского капитала, контролируется органами опеки и попечительства, которые следят за тем, чтобы права детей не были нарушены.

Поэтому при продаже недвижимости нужно учитывать права несовершеннолетних детей и получить согласие от органов опеки. Без предварительного разрешения продать жилье не получится.

Чтобы получить согласие органов опеки, необходимо предоставить доказательство того, что дети не потеряют доли в праве собственности и их жилищные условия не будут ухудшены. Таким образом, продавая старое жилье и покупая новое, необходимо выделить детям доли в новой квартире, при этом размер площади на каждого проживающего человека в новой квартире не должен быть меньше, чем в отчуждаемой квартире.

Просто продать квартиру, купленную на средства материнского капитала и съехать жить к родственникам или на съемную квартиру не получится. Продать квартиру возможно лишь тогда, когда вы купите другое — более комфортное жилье.

Как вариант, можно обменять жилье на другое, большее по площади.

Способы продажи квартиры, купленной на капитал: 

• обмен имеющейся квартиры на большее по площади с доплатой;
• одновременная продажа и покупка большего по площади жилья.

Если квартира куплена в ипотеку?

Если вы хотите продать квартиру, которая куплена в ипотеку при помощи средств материнского капитала, для начала вам необходимо узнать возможно ли по договору досрочное погашение кредита. Если нет ограничений на досрочное погашение, то можно заняться поисками покупателя.

РК «МАРИС-Недвижимость» имеет большой опыт в сфере продажи квартир, купленных на материнский капитал. Агент по недвижимости поможет провести сделку «обмена квартир», найти покупателя на вашу квартиру, соберет и оформит все документы и проведет сделку «день в день».

Почему стоит обратиться в агентство

• Вам не нужно ждать 2-3 месяца пока пенсионный фонд переведет деньги продавцу.
• Поможем купить квартиру на вторичке или в новостройке, используя маткапитал; переехать из двухкомнатной квартиры – в трехкомнатную.
• Оформим ипотечный кредит на сумму материнского капитала с минимумом документов: паспорт, свидетельство о рождении/усыновлении второго ребенка и материнский сертификат.

Профессиональные консультации по ипотеке	Оценка Вашей кредитоспособности
Представление Ваших интересов в банке и сокращение сроков рассмотрения заявки	Снижение процентной ставки по кредиту
Проверка Вашей кредитной истории	Cопровождение на всех этапах получения кредита
Грамотное оформление документов для банка	Помощь в получении налогового вычета после покупки.

Нужна консультация? Оставьте свою заявку и мы с вами свяжемся!

Оставить заявку

Источник: https://maris-n.ru/uslugi/materinskiy-kapital/prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-matkapital/

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам.

Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.

Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены. Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую.

Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться. В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья.

То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно.

Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей.

Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались. ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

• с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
• с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
• с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала.

Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей. Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий.

Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка. Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки.

Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового.

Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка.

Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру.

Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден.

С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети. И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома. Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего», а «с одновременным приобретением несовершеннолетним», то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_zhile_kuplennoe_na_matkapital/6740

Как обменять квартиру, купленную на материнский капитал

Что такое материнский капитал? Куда можно потратить положенную государством субсидию? Можно ли обменять квартиру, купленную на «материнские средства»?  Ответим на эти и другие вопросы

Кому полагается гос.субсидия, называемая «материнский каптал»?

Законодательством предусмотрено получение «сертификата мамы» семьям, в которых родился второй (или последующий)  ребенок в период с начала января 2007 года по 31.12.2016 года (последняя дата может быть, как увеличена, так и уменьшена — законодатели решают этот вопрос).  Возраст матери при этом не играет никакой роли.

Получить положенные средства можно и за рождение родных детей, и за усыновление приемных малышей.

Право на получение субсидии за рождение ребенка предоставляется единожды (пока законодатели не решили вопрос о получении сертификата за рождение последующих детей).

Какая сумма выплаты положена по материнскому сертификату

Размер положенной выплаты ежегодно индексируется: так в 2007 году сумма была 250 000 руб. в 2014 году – 429 409 рублей. Если владелец сертификата распорядился только частью положенных средств, остаток денег будет индексироваться.

На что разрешено тратить «материнские деньги»?

• Улучшение жилищных условий.

Законодательством предусмотрено приобретение квартиры (строительство дома), частичное погашение кредитных обязательств (в том числе ипотечного), а также реконструкция существующего (этот  вариант возможен только, если  реконструкция приведет к увеличению общей площади в соответствии с  нормами). 

• Получение ребенком (детьми) образования.

Деньги можно  вложить в образование ребенка (ребенок к моменту получения образования не должен быть старше 25 лет) также средствами можно воспользоваться для оплаты  проживания в общежитии учреждения образования. 

• На формирование  накопительной части пенсии матери.

Причем при накоплении определенного процента,  владелец сертификата может написать в ПФ отказ  от этого расходования мат.капитала и направить финансы на другие нужды.

Выплаты по «сертификату мамы» не обязательно расходовать на  какую-то одну из целей. Можно тратить их  на разные потребности и по  частям.

Законом также не предусматривается  обмен мат.капитала на наличные деньги.

Когда можно начать тратить «материнские  деньги»?

Распоряжаться деньгами, согласно закону, владелец сертификата может только после того, как ребенку исполнится 3 года. 

До достижения малышом трех летнего возраста существует возможность применить субсидию на погашение кредитных (ипотечных) или заемных обязательств,  полученных на приобретение жилья или строительство дома (а также участие в долевом строительстве). А также на уплату процентов по ним.

Как правильно оформить квартиру, чтобы учесть интересы ребенка?

Жилье, которое покупается с применением денег от «сертификата мамы», обязательно должно быть оформлено с выделением долей на несовершеннолетних детей.

Если оформить недвижимость в собственность сразу нельзя (ипотека или участие в долевом строительстве не позволяет это сделать сразу), то Пенсионный Фонд дает разрешение на оформление в собственность на одного из родителей. Только обязательно с него берется заверенное у нотариуса обязательство, что потом в квартире (или доме)  будет выделена необходимая доля  на несовершеннолетних детей.

Возможен ли обмен квартиры с доплатой деньгами от материнского капитала?

Да, при обмене жилья  с меньшей площади на большую, можно использовать средства мат.капитала.

Здесь есть важный момент! Этими средствами можно воспользоваться только после достижения малышом трех лет возраста.

Самое распространенное на сегодняшний день решение:  это продажа квартиры и покупка нового жилья, уже с привлечением средств мат.капитала.

Как обменять квартиру, купленную на материнский капитал?

Можно ли обменять квартиру, купленную с использованием  «материнских средств», на квартиру большей площади?

Да, это возможно!

Как вариант – оформляется договор мены, в котором четко указывается, что детям будут выделены доли. Причем размер долей должен быть не меньше, чем в первоначальном жилье. Если правильно оформить все документы, то опека всегда пойдет навстречу родителям, которые хотят улучшить условия жизни для своих детей. 

Остались вопросы и нужна
бесплатная консультация?

Источник: https://rgdom.ru/articles/kak-obmenyat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskii-kapital

Волжский.ру — Информационный сайт города Волжский

Государство поддерживает семьи, имеющие несколько детей. Самой существенной материальной помощью является выдача родителям материнского капитала, когда у них рождается 2й ребенок. Данные средства предоставляются в виде бумаги – сертификата. Потратить его семья вправе на детей. Зачастую граждане приобретают жилье или улучшают его. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, если он частично или полностью покрыл ее стоимость? Сделка специфическая.

Нюансы процедуры

Основная проблема – интересы детей. Когда маткапитал используется родителями для расчетов за приобретаемое жилье, недвижимость надо оформлять, распределяя доли равноценно между членами семьи. Притом, один родитель может отказаться быть собственником, главное не обделить детей. Каждый ребенок должен иметь собственную долю и быть прописанным там. На оформление государство дает семье полгода. Распределение долей происходит мирно, по решению семьи.

Продажа общей квартиры несомненно затронет детей, ведь они лишаются места проживания. По закону несовершеннолетних нельзя выписывать и выгонять «на улицу». До совершения сделки родители, как представители детей, должны обеспечить их равноценным или лучшим жильем.

Процедура курируется опекой, защищающей интересы маленьких граждан. Родители передают туда документы, связанные с продажей жилья, также приобретением другого. Если они планируют взять квартиру больше или в лучшем районе, опека точно согласится. Ведь это будет улучшением текущих жилищных условий. Чтобы лучше узнать об этой процедуре читайте статью – Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка.

Законодательная база

К жилплощади, приобретенной с вложением маткапитала применяются положения, касающиеся продажи долевого жилья, части которого принадлежат детям:

1. Операции проводятся после разрешения опеки. Родители лично подают в организацию соответствующее заявление, подкрепляя его документами. Нельзя вместо себя отправлять доверенных лиц. Только сами.
2. Месяц опека думает, изучает факты и проверяет, насколько соблюдены интересы у несовершеннолетних.
3. Детей надо обеспечить равноценным или лучше прежнего жильем. Причем сразу. Чтобы покинув одну квартиру, они переехали в другую. Ухудшать текущие условия проживания нельзя. Если новое жилье по площади выходит меньше прежнего, можно увеличить долю детей там.
4. Местонахождение жилья также важно. Например, когда семья планирует, продав благоустроенную квартиру, перебраться вместе в деревенский домик, опека задумается о целесообразности сделки. Родителям придется привести им веские доводы, оправдывающие переезд. Возможно, они ищут место с экологией получше.
5. Если опека отказывается, а родители совершают сделку, она будет впоследствии аннулирована через суд.

Многие семьи вкладывают капитал, чтобы построить себе дом. Однако, когда такое строение можно продавать? Варианты применение материнского капитала указываются в ФЗ-256. Там нет ограничений, касающихся реализации жилья. Основное требование – одобрение опеки.

Продажа квартиры: порядок действий

Существует несколько вариантов реализации такой недвижимости. Сложнее всего – обеспечить детям их доли:

1. Продажа – приобретение новой. Семья одновременно ищет покупателя, чтобы продать ему квартиру и продавца, чтобы купить другую. Когда поиски завершены, они предоставляют документы опеке для изучения. Метраж обеих квартир, характеристика их местонахождения, примеры договоров. Опека согласна – тогда сделки совершаются. Причем одновременно. Можно задействовать риэлтора и нотариуса. Заверить подписываемые договора и быстрее найти участников.
2. Без выделения детских долей. Семья желает только продать квартиру, не покупая другую. Тут 2 выхода. Открыть на имена детей банковские счета. До сделки перевести туда суммы, равные стоимости детских долей. Повзрослев, дети смогут распоряжаться деньгами самостоятельно. А опеке предоставить выписки счетов, подтверждающих совершенные действия. Или выделить детям равноценные старым доли в квартирах близких родственников. Причем, не просто прописать туда несовершеннолетних, а оформить части недвижимости. Сделав детей полноценными долевыми собственниками.

Все варианты приемлемы. Причем, нельзя аннулировать их после получения согласия. Опека следит, как устроены дети и позднее. Переехав, семья обязана предоставить им уведомление.

Больше нюансов и подробностей из темы как продать квартиру, купленную на материнский капитал на данном сайте.

Получение разрешения

Родители (назначенный опекун) посещают специалиста и записываются там на прием. Они заполняют заявление на месте, дополняют его нужными документами и передают для рассмотрения. Автор описывает условия сделки, объекты недвижимости, являющиеся предметом соглашения. Внизу оба родителя расписываются.

Нужны следующие документы:

• паспорта родителей;
• свидетельства о рождении детей;
• паспорта детей постарше;
• заявление детей (кому 14+ лет);
• заявление, переданное другими взрослыми собственниками;
• свидетельство родителей о браке;
• если разведены – другое свидетельство;
• справки детские – со школы/сада, с поликлиники.

Нужны оригиналы и снятые копии. Сотрудник сверяет бумаги на месте. Копии забирает, а оригиналы вернет заявителю. Дополнительно нужны бумаги, касающиеся недвижимости:

• кадастровый паспорт;
• техническая документация;
• выписка, взятая от лицевого счета, подтверждает отсутствие долгов;
• договор продажи уже заверенный нотариусом;
• справка, касающаяся стоимости жилья;
• выписка ЕГРН;
• заявление – гарантия продавца о правдивости совершаемой сделки.

Опека рассматривает заявление месяц. По закону, она вправе предоставить ответ раньше. Выданное разрешение можно использовать в период 3 месяца.

Важно! Незачем затягивать с совершением сделки. Если покупатель успел передумать, родителям придется повторить процедуру, когда найдут другого. Если он решит изменить существующие условия соглашения.

Документы для покупателя

Кроме опеки, в сделке участвует заинтересованный покупатель, кому будет реализована недвижимость. Он вправе затребовать бумаги, чтобы подтвердить чистоту совершаемой процедуры и намерений продавца:

• правоустанавливающий документ – на основе чего продавец считается владельцем квартиры (договор дарения/продажи/обмена, завещание родственника);
• выписка, взятая от домовой книги – имеет список зарегистрированных в продаваемой квартире лиц;
• справки, подтверждающие отсутствие любой задолженности – телефон, домофон, свет, интернет, другие услуги;
• справка от ЖКХ – нет долгов, связанных с квартплатой;
• справки продавца от наркологического, также психоневрологического центров.

Список варьируется, смотря по условиям сделки.

Чтобы зарегистрировать подписанный договор в Росреестре потребуется:

• паспорта родителей, старших детей (14+ лет);
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство собственности, можно выписку ЕГРН(равноценны);
• разрешение опеки;
• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи.

Взамен покупателю выдается свидетельство, подтверждающее его статус собственника. На этом процесс реализации квартиры завершается.

Ограничения

По законодательству, одно – разрешение опеки. Если такового нет, недвижимость продать невозможно. Сделку либо остановит суд, привлеченный органами опеки, либо Росреестр, обнаружив отсутствие разрешения среди предоставленных сторонами документов.

Возраст ребенка здесь неважен. Главное, ему меньше 18ти, значит родители обязаны при продаже выделить несовершеннолетнему равноценную долю или возместить проданную деньгами.

Если данное условие соблюдено, продажа квартиры осуществляется стандартным образом.

Интересно! Сложнее приобрести строящуюся недвижимость. Ведь ее нет и нужно подождать, пока застройщик не завершит работу. Другая сложность – если родители, продавая старое жилье, планируют взять ипотеку.

Банки неохотно берутся за подобные процедуры, ведь когда родители перестают выплачивать кредит, продать квартиру – залог, где прописаны уже дети, крайне сложно. Опека вмешается.

Заключение

Условия, выдвигаемые органами опеки довольно просты. Учесть при совершении сделки интересы детей. Причем, сделать это документально. Либо выделяя доли несовершеннолетним в «натуре» — оформив часть новой жилплощади на них. Либо материально, открыв счета и поместив туда сумму, равную продаваемым детским долям.

Среда, 27 февраля 2019 08:55:14

Источник: https://www.volzsky.ru/press-relize.php?id=9149

Продать квартиру с материнским капиталом

Вопреки довольно распространенному мнению о том, что продать квартиру, купленную на материнский капитал, невероятно сложно, но законы РФ и эксперты агентства МИЦ-Недвижимость утверждают обратное. Никаких непреодолимых преград при реализации такой квартиры нет, если всё делать последовательно и в соответствии с действующим законодательством. Любую сделку, в том числе и с обращением к материнскому капиталу, собственники жилья могут доверить риэлторам нашей компании.

Независимо от факта использования в сделках материнских средств по государственному сертификату, каждый клиент получит максимально выгодные условия сотрудничества и строго фиксированную оплату работы специалиста. Изменение суммы агентского вознаграждения после подписания Договора на оказание услуг невозможно ни при каких обстоятельствах.

Как материнский капитал влияет на продажу квартиры

Первое, что пугает и останавливает родителей, задумавшихся об улучшении жилищных условий – необходимость получения разрешения от органов опеки и попечительства.

Жильё, целиком купленное на материнский капитал, честно говоря, не существует, речь идёт именно об участии средств, выделенных государством, в оплате общей стоимости квартиры.

В такой недвижимости обязательно должна присутствовать доля ребенка, и государство в лице надзорных органов строго следит за соблюдением интересов несовершеннолетнего.

На практике это означает, что при желании продать жильё, родители обязаны представить в органы опеки доказательства того, что в приобретаемой квартире доля ребёнка будет как минимум равной той, что имеется в настоящий момент. Уменьшение метража в доле ребёнка допустимы только в крайних случаях, за счёт долей родителей.

Чаще всего потребуется найти новую квартиру, получить справку относительно её кадастровой стоимости и описание санитарно-гигиенических условий. Не лишним будет и предварительный договор купли-продажи или подтверждение внесения аванса.

Важно! Каждый клиент, приобретающий квартиру через МИЦ-Недвижимость, независимо от вида сделки получает Гарантийный Сертификат – право на безвозмездную юридическую защиту титула собственника на случай его оспаривания. Это даёт максимальную безопасность любым операциям с жильём, что особенно важно при задействовании государственного дотационного капитала.

Двойная сделка, когда родители хотят продать и приобрести жильё одновременно – это наиболее популярная схема улучшения текущих жилищных условий. Кроме стандартной схемы приобретения недвижимости существуют и другие методы апеллировать к материнскому капиталу и при этом сохранить интересы ребёнка.

Способы продажи жилья с материнским капиталом

Риэлторами агентства МИЦ-Недвижимость осуществлялись сделки разного содержания, в том числе, и без выделения доли на ребёнка. Не нужно удивляться, российское законодательство предусмотрело и такой вариант, но без законных доказательств, что материнскому капиталу будет найдено правильное применение, не обойтись ни в одном случае.

• Родителями нотариально заверен документ, гарантирующий, что доли на детей будут выделены (например, в купленном по долевому строительству жилье)
• Денежные средства за стоимость доли переводятся на счёт ребёнка

Если с покупкой новой квартиры возникают затруднения, за несовершеннолетними регистрируется доля, равноценная имеющейся, в любом другом жилье – у родственников, родителей и т.д.

Также возможно осуществление обмена квартирами, и в этом случае никакого сложного применения материнскому капиталу искать не нужно. При соблюдении уже упомянутых требований к качеству доли ребёнка, она регистрируется практически по тому же принципу, что и для купленного жилья. Дополнительно предусмотрена возможность использования средств и в качестве доплаты за недвижимость, в том числе и при обмене.

Такие сделки характерны для тех, кто ещё не получил денежные средства по материнскому сертификату, и в этом случае проявить внимание стоит продавцу недвижимости.

Обратите внимание, что оплата части общей стоимости квартиры будет производиться безналичным способом, и легальность предлагаемого сертификата на материнский капитал стоит уточнить в Пенсионном фонде – именно эта организация впоследствии переведет продавцу денежные средства.

Какие документы нужно предоставить в органы опеки

Сбор документов, подтверждающих качество жилья, чаще всего и становится преградой на пути к заключению выгодных сделок. В этом случае собственники квартир, купленных с использованием вышеупомянутого капитала, могут предварительно получить консультацию юриста, и оформить доверенность на представление интересов риэлтору МИЦ-Недвижимость.

Специалист проконсультирует на предмет возможных возражений комиссии, если таковых не предвидится, оформит все бумаги предельно корректно, приведёт подтверждение того, что материнскому капиталу найдено лучшее применение.

Согласимся, список документов, необходимых для подачи заявления в контролирующие инстанции, довольно объёмен. Органы власти крайне придирчивы ко всем сделкам, где фигурирует материнский капитал.

От родителей (или опекунов) потребуются:

• Заявление. Допускается подача в свободной или утвержденной форме;
• При отсутствии родителей – документы, подтверждающие этот факт: свидетельство о смерти, справка об отбывающих наказание в местах лишения свободы, документ о законном лишении родителей их прав;
• Паспорта;
• Свидетельства детей об их рождении;
• Согласие родителей на предстоящую сделку с использованием материнского капитала;
• Кадастровая выписка – для оценочной стоимости приобретаемой квартиры
• Документы, подтверждающие права собственности на жильё, которое нужно продать;
• Справка о том, что любые задолженности по коммунальным платежам отсутствуют.

Повторим, этот список документов нужен только для того, чтобы получить согласие органов опеки и попечительства – без него купленное прежде жильё с использованием материнского капитала реализовать не получится, а любая сделка без этого разрешения будет признана незаконной.

Кроме него потребуется собрать и оформить ряд документов, аналогичных тому, как если бы нужно было продать квартиру и приобрести новую. Обращение к риэлторам МИЦ-Недвижимость имеет уже двойную пользу – всесторонняя безопасность сделок по материнскому капиталу и существенная экономия собственного времени.

Срочная продажа квартир

Конечно, в некоторых обстоятельствах может потребоваться ускоренное оформление документов, и частично это действительно возможно. К сожалению, специалисты МИЦ-Недвижимость не могут повлиять на стандарты выдачи документов, например, в органах опеки – чтобы получить согласие на реализацию квартиры придётся ждать до 15 дней. Также стоит учесть, что срок действия разрешения на операции с жильём, где был использован материнский капитал, составляет 1 месяц.

Получив это согласие, действовать быстро уже придётся без альтернативы, иначе документ будет нужно получать заново. И ещё крайне важный момент – чтобы все пугающие истории о материнском капитале и сложностях работы с такими сделками остались просто слухами, действовать нужно предельно рационально. Например, чтобы не сорвалась сделка по приобретаемой квартире.

Конечно, на практике наших специалистов таких непродуманных шагов не было, опыт на экспертном уровне – отличительная особенность наших сотрудников. Выбирайте любой удобный для вас офис компании, в каждом из них будет оказано равнозначное по качеству и наилучшее в индивидуальной ситуации содействие в решении вопроса с недвижимостью.

Источник: http://www.mir-realty.ru/services/sell/prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom/

Как продать квартиру, купленную за материнский капитал?

Актуальный вопрос – можно ли такую квартиру вообще продать? Да, можно, но имеются некоторые нюансы.

Действительно, многие используют материнский капитал, как способ получить дополнительный доход, даже если жить есть где. Все верно, в нашем государстве надо брать пока дают. У многих также возникает потребность в улучшении жилищных условий. В общем, весьма велика вероятность того, что такую недвижимость придется продавать (менять). Вот тут ряд сложностей и возникает.

Особенности продажи.

С одной стороны, действующее законодательства не устанавливает конкретного запрета на продажу недвижимости, приобретенной с помощью средств материнского капитала. С другой стороны, семейное законодательство, в частности Закон об опеке и попечительстве, которые призваны защищать права детей, содержат особые требования по продаже только с разрешения соответствующих органов.

Так, жилые помещения, купленные с помощью государственных средств, оформляются в собственность всех членов семьи, то есть, в том числе и детей, поэтому для продажи этого жилья потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Без согласия этого органа Вы не сможете провести государственную регистрацию сделки. Такое требование при регистрации в Росреестре.

Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы администрации населенного пункта. Документ выдается на определенный срок. Как правило, он не превышает 3 месяца. Вместе с тем, по мнению Минобразования РФ (письмо № 09-М от 20.02.1995 г.) документы по результатам отчуждения имущества Вы должны предъявить госоргану в месячный срок с даты выдачи разрешения. Если в отведенный срок Вы не успеваете провести сделку, придется брать новое разрешение.

Аналогичное разрешение Вам придется получать и в случае строительства или реконструкции жилья с использованием средств маткапитала.

Для получения разрешения на продажу, родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства с заявлением, в котором указать предполагаемую дату продажи. Органы опеки также должны провести собеседование с родителями, а также с детьми, возраст которых достиг четырнадцати лет. По результатам таких собеседований и выносится решение о согласии на продажу жилья. Либо решение об отказе в выдаче разрешения.

Какие необходимы документы к заявлению:

— Паспорта родителей;

— Свидетельство о рождении ребенка (на всех детей);

— Свидетельство о заключении брака или о расторжении брака;

— Согласие на продажу недвижимости от ребенка (в том случае, если ребенку уже исполнилось 14 лет)

— Документы на недвижимость, которую продаете;

— Документы на недвижимость, которую покупается (предварительный договор купли-продажи тоже обязательно)

Важный момент. Органы опеки также могут отказать в выдаче разрешения, если посчитают, что приобретаемое жилье (новое жилье) ухудшают условия проживания ребенка.

В том случае, если у Вас нет никакого предварительного договора на покупку жилья и Вы вообще еще не определились с новым жильем, разрешение органом опеки все равно может быть выдано (на практике редкий, исключительный случай) при условии, что деньги от продажи жилья будут перечислены на специальный счет, а новое жилье будет приобретено в ближайшее время (законом такой срок не оговорен, но на практике – 1 месяц)

Прочие моменты

Разрешение органа опеки и попечительства на продажу выдается в течение 2 недель с момента подачи всех необходимых документов.

В выдаче согласия на продажу могут отказать, если новое жилье приобретается в рассрочку, считается ухудшением жилищных условий.

В выдаче согласия могут отказать, если в покупаемой квартире будет прописано больше людей, чем в прежнем жилье. Также считается ухудшением жилищных условий.

Подводя итог, можно сказать, что продать квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала продать можно, но некоторые административные барьеры будут.

Источник: https://kluchnikov32.ru/articles/dlya-grazhdan/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-za-materinskiy-kapital/

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал? Продажа квартиры в ипотеке с маткапиталом

Программа «Материнский (семейный) капитал» реализуется с 2007 года, и за это время обстоятельства могли поменяться: у одних дети только появились на свет, у других уже повзрослели и захотели жить отдельно.

Если при покупке использовался сертификат МСК, то все члены семьи должны иметь выделенные доли в данном жилье. Проблемы возникают, если среди собственников есть несовершеннолетние.

О том, какие документы нужны для оформления купли-продажи, как получить согласие опеки и что делать, если ипотека ещё не погашена, расскажет эксперт кредитного отдела.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних: инструкция

Самый простой вариант – если детям исполнилось 18. В этом случае жилье оформляется в общую собственность (если это не было сделано ранее) и реализуется с согласия всех владельцев. Если же среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение Органов опеки и попечительства (ООиП) на продажу их долей. С 14 до 18 лет, помимо опеки, ребенок также пишет согласие на переезд.

На данный момент самая большая проблема в этой сфере – отсутствие единого регламента для принятия таких решений и местечковые правила у каждого районного ООиП. Поэтому, вариантов действия при продаже квартиры с маткапиталом несколько, но перед тем, как решить воспользоваться одним из них, обязательно проконсультируйтесь в органах опеки. Без их положительного вердикта реализовать квартиру законным способом невозможно.

Вариант 1. Выделение долей детям в покупаемой квартире 

Этот вариант чаще всего срабатывает, т.к. предполагает минимальные риски для ребенка остаться ни с чем.

Нужно подготовить документы на продажу одной и покупку другой квартиры, заключить предварительные договоры купли-продажи, прописав, какая доля в новом жильё будет принадлежать отпрыскам.

Некоторые ООиП требуют предоставить «Гарантийное обязательство продавца о продаже доли несовершеннолетнему». В данном случае адрес нотариата нужно уточнить у них, поскольку не все нотариусы знают, как оно оформляется. 

ДДУ при наличии несовершеннолетних собственников опека пропускает только при 70% готовности дома. Но здесь зависит от застройщика: не все хотят бронировать квартиру на длительный период, и сроки оплаты бывают достаточно короткими. Кроме того, некоторые банки вообще не работают с долями, субсидиями и т.д., поэтому нужно все нюансы уточнять заранее.

Важно! Сделки купля-продажа должны происходить в один день, иначе опека не даст разрешение.

Вариант 2. Выделение денежной компенсации за доли детям

В том случае, если новое жильё вы пока не присмотрели или вовсе не планируете его покупать, можно положить деньги за доли несовершеннолетних на счёт в банке. По достижении 18 лет дети смогут воспользоваться вкладом самостоятельно, до совершеннолетия им распоряжаются родители (только для приобретения жилья).

Согласие на такую манипуляцию в опеке получить сложнее. Никакой логики в этом не просматривается, однако есть администрации, в которых ООиП вообще не одобряют такой подход и часто выносят отказы. Поэтому для начала нужно взять справку о стоимости доли (без проведения оценки) и подать её в органы вместе с другими документами. Список документов будет дан ниже.

Важно! Не заводите на детей счета и не переводите туда деньги до получения согласия органов опеки.

Вариант 3. Дарение/выделение долей детям в квартире родственников

Есть и другой выход: одновременная продажа и дарение долей в другом жилье у родственников или у одного из родителей, имеющего собственность в иной недвижимости. Если новую квартиру вы покупаете в долевке, опека может не разрешить детям переехать в недострой. Если вообще не планируете приобретать недвижимость, этот способ тоже подходит.

Прежде, чем проводить процедуру дарения, обязательно уточните в опеке, что они пропустят данный способ. Как правило, сделку купли-продажи и договор дарения необходимо заключать одновременно, день в день. Если этого не сделать, ООиП посчитает это просто жестом доброй воли и не учтут эти доли, как выделенные взамен продающихся.

Главное, чтобы жилищные условия детей в результате не ухудшились. Т.е. квартира, в которой им выделяют доли, должна быть либо больше предыдущей, либо иметь большую стоимость или лучшую инфраструктуру. Состояние жилого помещения органы опеки могут проконтролировать лично.

Важно! Дарение должно осуществляться день в день с продажей старой квартиры. Если нужно оформить выделение долей раньше, то делать это можно только с разрешения опеки.

Какие документы подготовить для продажи квартиры с маткапиталом

В органы опеки и попечительства по месту жительства необходимо предоставить:

1. Заявление от обоих родителей (если явка одного из них невозможна – нотариальное разрешение);
2. Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;
3. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
4. Кадастровый и технический паспорта на жилое помещение;
5. Правоустанавливающие документы по встречной сделке (договор КП, мены, дарения, приватизации, вступление в права наследства и т.д.);
6. Сертификат МК, использованный при покупке жилья;
7. Выписка из поквартирной карточки или домовой книги;
8. Предварительные договоры купли-продажи;
9. Справку о готовности дома на 70% (для новостроек).

В ФЗ «Об опеке и попечительстве» прописано, что ответ организация должна дать за 15 дней: это предварительное разрешение либо отказ. В некоторых случаях они разрешают сделку после выполнения каких-либо условий: предоставления дополнительных документов, гарантийных писем и т.п.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом

В этом случае ситуация осложняется присутствием в неё третьей стороны: банка. Согласие на продажу ипотечной квартиры может дать только он, поэтому в первую очередь заручитесь разрешением кредитной организации. В остальном план действий тот же, что и по продаже просто с МК.

Будьте готовы, что часть денег придется отдать за погашение кредита, потому что перекупить ваши долговые обязательства нельзя: при участии в сделке несовершеннолетних это довольно рискованно. И это ещё одна загвоздка для органов опеки: оставшейся суммы может не хватить, чтобы покрыть стоимость детских долей. Поэтому жилое помещение стоит выбирать тщательно, в соответствии с финансовым положением семьи.

14 Авг 2019

Источник: https://prn.spb.ru/inform_kak_prodat_kvartiru_s_materinskim_kapitalom

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: как провести ее реализацию, порядок действий и условия, если жилье взято с использованием сертификата

16.12.2019

Сегодня до 80% семей, имеющих право на получение материнского капитала, предпочитают направить его на покупку жилья. Часто по истечении определенного времени возникают ситуации, когда купленная за счет бюджетных денег недвижимость выставляется на продажу. Связано это может быть как с изменением состава семьи, например, разводом, так и с планируемым переездом в другую местность.

Можно ли продать квартиру или дом, купленную на материнский капитал

МСК

МСК – это денежные средства, выделяемые из федерального бюджета для поддержания семей, воспитывающих от 2-х и более детей. Задумывался данный проект в 2007 году для исправления демографической ситуации в стране. В течение всего срока действие программы неоднократно продлевалось и в нее вносились дополнения. Сейчас завершить ее планируется до конца 2021 год.

Кто может получить

Предоставляются средства МСК всем семьям, у которых после 2007 года родился 2-ой или любой последующий ребенок. Необходимым условием является наличие гражданства РФ у всех несовершеннолетних членов семьи, а также хотя бы у одного из родителей.

Допускается выдача маткапитала и неполным семьям, а также усыновителям при выполнении изложенного выше условия.

Средства МСК предоставляются всем семьям, у которых после 2007 года родился 2-ой или любой последующий ребенок

Направления

Применить средства МСК можно только по определенным направлениям. Целевое использование государственных денег контролируется ПФР, который и является главным в выделении денежных средств.

Существует 5 направлений применения МСК:

1. Жилье. За деньги МСК разрешается приобрести недвижимость, которая должна быть обязательно пригодной для проживания в ней в течение всего года. Купить можно не только комнату и квартиру, но и частный дом. Деньги МСК можно также пустить на строительство и реконструкцию жилья. Воспользоваться госсредствами разрешается, когда ребенку, при появлении на свет которого возникло право на МСК, исполнится 3 года. Раньше этого срока бюджетные средства могут быть предоставлены только при использовании кредита.

   За деньги МСК разрешается приобрести недвижимость

2. Образование. Бюджетные средства разрешается направлять на оплату учебы любого из детей. Деньги можно использовать на содержание ребенка в дошкольном и школьном учреждении, на получение образования в колледже или в ВУЗе. Направлять МСК не запрещается и на расходы, которые связаны с обучением. Например, оплату жилья.
3. Пенсия. Воспользоваться увеличением своей пенсии за счет вложения МСК имеет право только мать. Объясняется это тем, что при наличии в семье большого количества детей, женщине сложно заниматься одновременно воспитанием детей и полноценно трудиться. Поэтому заработанного ею трудового стажа для нормального обеспечения старости не всегда хватает. Это можно восполнить дополнительными вложениями в пенсию.
4. Реабилитация ребенка-инвалида. На данное направление разрешается использовать госсредства с самого рождения такого ребенка. На деньги МСК можно приобретать предметы, необходимые для обеспечения нормальной жизнедеятельности, и оплачивать услуги, связанные с оказанием помощи ребенку.
5. Выплаты до 1,5 лет. При рождении малыша после 01/01/2018 года семья, являющаяся малообеспеченной, вправе подать заявление в ПФР для получения ежемесячного пособия на ребенка из средства МСК. Размер выплат соответствует величине прожиточного минимума, положенного на содержание малыша в регионе проживания.

   Воспользоваться средствами МСК можно для получения ежемесячного пособия на ребенка до 1.5 лет

Размер

В связи с инфляцией величина МСК ежегодно пересматривается в сторону увеличения. Исключением является кризисный период с 2015 по 2019 год, когда размер госсредств не изменялся. Сегодня из ПФР можно получить сумму, величина которой составляет 453026 рублей.

Продажа квартиры

Наиболее востребованным направлением вложения денежных средств МСК считается приобретение жилья. Со временем происходят изменения в семейном составе. К тому же может возникнуть потребность в смене региона. Все это является причинами для продажи квартиры или дома, купленных на средства МСК. Законно ли это?

Ни в одном законодательном акте нет прямых указаний на запрет подобной сделки. Следовательно, операцию по продаже жилья, приобретенного с помощью МСК, можно считать законной. Важно соблюдение определенных условий:

• доля несовершеннолетних лиц, участвующих в сделке, не должна быть уменьшена;
• техническое и коммуникационное оснащение нового жилья не должно быть хуже, чем на предыдущем месте проживания. Например, в старой квартире имелось горячее водоснабжение, а в новой только газовая колонка. Такая сделка недопустима.

Операцию по продаже жилья, приобретенного с помощью МСК, можно считать законной

Важно! При реализации любого жилья, которое находилось в собственности менее 3-х лет (собственность оформлена до 01/01/2016 года) или менее 5 лет (собственность оформлена после 01/01/2016 года), требуется внести налог. Его размер определяется кадастровой стоимостью.

Следует рассматривать 3 варианта заключаемой сделки с недвижимостью.

Продажа квартиры, где нет несовершеннолетних лиц

При такой сделке практически никаких проблем с подписанием договора продажи не возникает, при наличии согласия всех собственников продаваемого жилья. Его получение необходимо, так как при приобретении квартиры за средства МСК согласно закону все члены семьи должны быть документально оформлены, как полноправные собственники.

После заключения договора покупки или подписания акта о вводе в эксплуатацию жилья в Росреестре оформляется свидетельство об общем владении квартирой всей семьей. Поэтому при продаже требуется получение разрешения всех собственников на данную сделку.

В случае если весь состав семьи является совершеннолетними гражданами, то никаких дополнительных документов не требуется.

Если весь состав семьи является совершеннолетними гражданами, то никаких дополнительных документов для продажи квартиры не требуется

Важно! Согласие оформляется в письменной форме. Подпись на документе заверяется у нотариуса.

Реализация недвижимости с несовершеннолетними гражданами

При заключении сделки по продаже недвижимости должен соблюдаться ФЗ №48 от 24/04/2008 года статья 21. Если процедура затрагивает имущественные интересы несовершеннолетнего лица, то она требует обязательного получения разрешения органов опеки. Такой документ необходим для оформления сделки в Росреестре.

Источник: https://griboedovmuseum.ru/prochee/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital-kak-provesti-ee-realizatsiyu-poryadok-dejstvij-i-usloviya-esli-zhile-vzyato-s-ispolzovaniem-sertifikata.html

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, можно продать. При этом необходимо соблюсти ряд условий. Они связаны с обеспечением прав несовершеннолетних собственников продаваемого жилья:

• каждый ребенок должен сохранить право собственности на долю жилья или получить соответствующую материальную компенсацию;
• новое жилье должно быть не хуже предыдущего и соответствовать действующим санитарным нормам.

Нарушением имущественных прав ребенка считается покупка квартиры в рассрочку или ипотеку, если предыдущая была в полноценной собственности. Срок принятия решения – до 2 недель. Срок действия документа – 3 месяца. Если за это время вы не продадите квартиру, придется получать новое разрешение на сделку.

Если перечисленные условия не соблюдены, разрешения на сделку не дадут. Их исполнение по закону контролируют органы опеки и попечительства. Если сделка проведена без их разрешения, они вправе обратиться в суд.

Как продать квартиру, если вложен материнский капитал: документы и нюансы

Перед сделкой нужно получить разрешение региональных органов опеки и попечительства. Для этого нужно подать комплект документов:

• соответствующее заявление от родителей или опекунов;
• согласие детей старше 10 лет;
• технические паспорта обеих квартир – той, которую продаете, и которую покупаете;
• паспорта взрослых и свидетельства о рождении детей;
• свидетельства о браке (разводе);
• акт оценочной стоимости продаваемой квартиры;
• свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру либо выписку из ЕГРН;
• технический и кадастровый паспорта;
• выписку из домовой книги;
• акт приема-передачи;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если вы не подобрали еще новую квартиру, понадобятся документальные гарантии соблюдения имущественных прав несовершеннолетних собственников, например выписка из банка об открытии банковского счета на имя ребенка, на который будет перечислена соответствующая сумма от продажи недвижимости. Вы также можете предоставить документы на другое жилье, в котором ребенку выделена доля. Если вы продаете квартиру, потому что ребенку требуется дорогостоящее лечение или обучение, также понадобятся подтверждающие это документы.

Органы опеки и попечительства могут запросить данные о близости школы, спортивных площадок и стадионов, парков и скверов, транспортной инфраструктуры. Если вы переезжаете в другой город, понадобятся документы, обосновывающие этот шаг, – новая работа родителей, медицинские показания, обучение.

При оформлении купчей необходимо включить ребенка в список собственников. После совершения сделки в органы опеки необходимо передать:

• копию договора купли-продажи;
• справку о регистрации ребенка по новому месту жительства.

Если вместо квартиры, купленной с привлечением средств материнского капитала, вы хотите купить жилье в строящейся новостройке, то детей вместе с хотя бы одним из родителей придется временно прописать у дедушек и бабушек. В противном случае органы опеки и попечительства не дадут разрешения на сделку.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом?

Если квартира с привлечением средств маткапитала куплена в ипотеку, то, помимо разрешения на продажу от органов опеки и попечительства, необходимо разрешение банка. Чтобы его получить, родители должны предоставить кредитору нотариальное обязательство выделить всем имеющимся детям-собственникам доли в квартире после снятия банковского обременения.

Возможен второй вариант – погасить кредит в банке, например задатком от покупателя, и снять обременение для продажи.

Если при продаже квартиры, приобретенной за средства материнского каптала, родители нарушат имущественные интересы ребенка, их могут привлечь к административной ответственности. Ребенок, достигнув совершеннолетия, может оспорить продажу квартиры в суде, и сделку признают недействительной.

Источник: https://www.6543210.ru/info/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala/