Апартаменты что это за недвижимость

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Некоторые люди называют роскошные квартиры апартаментами. На самом деле апартаменты — это коммерческий вид недвижимости, который имеет свои плюсы и минусы. Не покупайте апартаменты, пока не прочитаете эту статью.

Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе.

«Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку квартиру приставы не могут забрать», — предупреждает управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Зато апартаменты стоят на 20–30% дешевле квартир.

Чем апартаменты отличаются от квартир?

Апартаменты	Жилая квартира
Нельзя зарегистрироваться (можно получить только временную регистрацию на 5 лет)	Можно зарегистрироваться
Коммунальные услуги стоят дороже на 20–30%	Обычная цена на коммунальные услуги
Нет льгот на оплату ЖКХ	Есть льготы на оплату ЖКХ
Застройщик не должен строить рядом социальные объекты (школы, детские сады, поликлиники, детские площадки)	Застройщик должен строить социальные объекты
Не применяются нормы по звукоизоляции и освещённости жилья (если ночью шумят соседи, то это законно)	Есть требования к освещённости и звукоизоляции
Нельзя получить налоговый вычет	Можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч ₽ + до 390 тысяч ₽ с процентов, уплаченных по ипотеке
Налог на имущество — 0,5–2%	Налог на имущество — примерно 0,1% от кадастровой стоимости жилья (ставка определяется каждым субъектом РФ)
Апартаменты могут забрать за долги	Единственное жильё не могут забрать за долги

Для кого подходят апартаменты?

По словам гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, основными покупателями апартаментов являются несемейные люди и студенты. Последним квадратные метры приобретают родители — как первое отдельное жильё на время учебы.

Директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева дополняет, что апартаменты отлично подходят рантье — арендные ставки те же, а стоимость самой недвижимости намного ниже, а следовательно, и срок окупаемости короче. Но они не подходят иммигрантам из регионов, приехавшим купить первое жильё в столице с целью получения регистрации.

Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/9/4/chem-apartamenty-otlichajutsja-ot-kvartiry/

Сравниваем апартаменты и квартиры

Что такое апартаменты

Что такое квартира

Апартаменты и квартира: в чем разница

Преимущества и недостатки апартаментов

Юридический статус и вопрос прописки

Размер налога на имущество на апартаменты

Как перевести апартаменты в жилой фонд

Что дороже: апартаменты или квартиры (коммуналка)

Выводы

Многие покупатели, а иногда и профессионалы рынка недвижимости не знают, в чем состоят отличия апартаментов от квартиры. Предложений по продаже апартаментов становится все больше.

Например, на популярном сайте циан около 140 вариантов продажи апартаментов в Москве и Московской области, 42 варианта — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 51 предложение — в Краснодарском крае, 3 предложения — в Ставропольском крае.

Стоит отметить, что на подобных специализированных сайтах в описании продаваемого объекта отсутствуют какие-либо уточняющие моменты, касаемо сути апартаментов. Описание в принципе ничем не отличается от объявления по продаже квартиры.

Апартаменты — относительно новый вид жилья на российском рынке, поэтому о них мало кто знает.

Если вы, как и автор, представляете себе апартаменты в виде квартиры на последнем этаже высотки с большим балконом и бассейном на крыше, придется вас разочаровать. Потому что это не оно.

Что такое апартаменты

Из официальных источников, а именно из Приказа Министерства спорта и туризма РФ в 2011 г. понятие апартамент понимается как комната (или несколько комнат) в местах для размещения с наличием всех удобств для временного проживания.

По документам к апартаментам относятся помещения площадью не менее 40 квадратных метров. В комнатах установлены санузел и мебель. С юридической точки зрения апартаменты признаются нежилой недвижимостью.

Они бывают нескольких типов:

• собственно, апартаменты;
• сервисные апартаменты;
• апарт-отели;
• кондо-отели.

Первые три вида апартаментов нельзя купить в собственность, их можно только арендовать на короткий или длительный срок. При этом сохраняется гостиничное обслуживание. В кондо-отелях номера могут как сдаваться, так и выкупаться. Но все же отличия апартаментов от квартиры есть, о них мы и расскажем далее.

Ранее апартаменты были популярны только за рубежом. После обвалившегося спроса на офисные помещения, они появились и в Москве, после — в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и в других крупных городах России. Застройщикам удобно продавать в одном здании коммерческие площади и квадратные метры жилья. Не продастся одно — продастся другое.

Что такое квартира

Все могут легко представить себе квартиру. Это отдельное помещение с обособленным входом, состоящее из одной или нескольких комнат, расположенное в многоквартирном доме и приобретаемое физическими или юридическими лицами. Целью приобретения квартиры является проживание или ее сдача в аренду. Стандартная планировка квартиры включает кухню, жилые комнаты, санузел.

Основными признаками квартиры можно назвать следующие черты:

• обособленность, что значит, что у каждого владельца имеется отдельный вход в дом;
• наличие одной или нескольких спален;
• наличие вспомогательных помещений для обеспечения удобства проживания (с/у, кухня, прихожая).

Основной характеристикой квартиры как объекта недвижимости является общая и жилая площадь. По документам общая площадь суммируется исходя из количества отапливаемых и неотапливаемых помещений, которые считаются по определенным коэффициентам. Значения коэффициентов определяются правилами технической инвентаризации.

К жилой площади относится та часть квартиры, которая предназначена для проживания. В нормативно-правовых документах, однако, нет точного определения жилой площади и метода ее расчета. Жилая площадь квартиры не включает: балкон, лоджию, кладовку и другие неотапливаемые помещения. 

Апартаменты и квартира: в чем разница

Главное отличие апартаментов от квартиры можно увидеть в свидетельстве о государственной регистрации права.

Если приобретается квартира, в документе указывается назначение «жилое помещение», если апартаменты — «гостиничное размещение» либо «для объектов делового назначения», то есть для размещения офисов.

Вот если последнее, такой апартамент не стоит приобретать, потому что юридически это нежилое помещение. Значит, и продать потом такую недвижимость под цель проживание не удастся, разве что как торговое помещение.

Преимущества и недостатки апартаментов

1. Красивый фасад

Если квартиры чаще всего строятся в ничем не примечательных жилых комплексах, апартаменты обычно расположены в отремонтированных зданиях известных фабрик, в доходных домах. Проживание в апартаментах — немного другой уровень. Презентабельный внешний вид, интересное архитектурное решение. В таком здании захотят жить многие.

2. Свободная планировка

В распоряжении владельцев большой площади помещение, которое можно обустроить по своему усмотрению. Только вот узаконить перепланировку будет сложнее, поскольку апартаменты все же считается коммерческой недвижимостью.

3. Ценовая доступность

Апартаменты стоят дешевле квартир, скорее всего, из-за особенностей регистрации (прописки) владельца. Специалисты рынка недвижимости утверждают, что квартиры дороже апартаментов в среднем на 10%-20%.

4. Готовая инфраструктура

Отличие апартаментов от квартир состоит и в том, что приобретая первое, вы вряд ли столкнетесь с проблемой отсутствия школ, детских садов и торговых центров. В крупных жилых комплексах и районах процесс обеспечения инфраструктурой может затянуться на несколько лет и даже десятилетий.

Недостатки покупки апартаментов сводятся к тому, что в отличие от квартиры это нежилое помещение и по этой причине в них нельзя прописать ни себя, ни родственников.

Многоквартирные дома, построенные за последние десять лет, окружены детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами. То есть всем тем, что необходимо для нормальной жизни семьи. Хотя создание инфраструктуры полностью не перешло в зону ответственности застройщиков, строительные компании видят в этом свою выгоду.

К нежилым зданиям, в том числе, и к апартаментам не предъявляют строгих требований относительно наличия удобств. Это логично, ведь их предназначение не проживание.

Юридический статус и вопрос прописки

Все, что могут сделать владельцы апартаментов, чтобы хоть как-то обозначить свои права на недвижимость, это оформить временную регистрацию сроком на пять лет. По окончании указанного периода необходимо вновь продлевать регистрацию. Без прописки вы также, как и жильцы квартир, сможете посещать поликлинику, пользоваться услугами общеобразовательных учреждений.

Формировать, например, в школе классы будут сначала из числа детей, которые прописаны в квартире, потом уже всех остальных.

Размер налога на имущество на апартаменты

Отличия апартаментов от квартиры заключаются в том, что этот вид недвижимости облагается повышенной налоговой ставкой. Если для квартир идут коэффициенты 0,1%-0,5%, для апартаментов — 0,5%-2%.

Хозяину квартиры возвращается налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей.

Для апартаментов налоговых вычетов не предусмотрено, опять же по той причине, что эта недвижимость предназначена для размещения гостиниц и офисов.

Как перевести апартаменты в жилой фонд

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев не раз поднимал вопрос статуса апартаментов. По его мнению, проблема заключается в том, что застройщики и риэлторы понапрасну обнадеживают покупателей. Их уверяют, что купленная недвижимость вскоре будет значиться как жилая. На деле статус объектов не меняется. Больше всего от девелоперов и агентов недвижимости «попадает» жителям столицы, где в основном и строятся апартаменты.

И все-таки перевести апартамент в квартиру возможно. При условии, что он находится в жилом доме. Положительное решение будет принято при соответствии нормам СанПиНа.

Трудность перевода в жилой фонд состоит в том, что отсутствуют четкие инструкции, как это сделать. Стоит отметить, что за подтверждение жилого статуса придется заплатить госпошлину в размере от 20 тысяч рублей. Которая не возвращается в случае отказа.

На практике есть несколько ситуаций, когда сами застройщики на этапе проектирования меняли назначение объекта. Такое допустимо, если участок, на котором должен был быть построен апартамент, предназначен для жилищного строительства.

Власти Москвы предложили следующий вариант решения проблемы. Перевод в жилую недвижимость, но с отсутствием поблизости всех необходимых социально-культурных учреждений, повышенной налоговой нагрузкой для жильцов и дорогими коммунальными платежами. Пока что это все на рассмотрении.

Также власти отмечают, что процесс определения статуса апартаментов намного упростится после определения единых требований к жилым помещениям.

Что дороже: апартаменты или квартиры (коммуналка)

За коммунальные услуги придется платить по коммерческим тарифам. Сумма в платежных документах будет больше, чем если бы вы платили за пользование светом, газом, электричеством в квартире.

Если апартамент приобретается не для проживания, а для развития бизнеса, владельцев не будет сильно волновать вопрос оплаты налогов и коммуналки. Если же рассматривается вопрос покупки апартамента для непосредственного проживания, можно сказать, что выигрывая в цене лота, в долгосрочной перспективе владелец переплачивает.

Выводы

Основные отличия апартаментов от квартиры — это их специфичное назначение (для временного проживания либо для офиса), более демократичная стоимость, невозможность постоянной регистрации, повышенные налоговые и коммунальные платежи.

Источник: https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/otlichiya-apartamentov-ot-kvartiry/

Отличия апартаментов от квартир

Апартаменты – это жилое пространство европейского формата. Сегодня оно становится все более популярным в России. Фактически это гостиничный номер, который можно купить с целью проживания, либо для сдачи в аренду. В зависимости от планировки апартаменты могут включать одну или несколько спален, зону гостиной или рабочий кабинет,кухню, санузел и т.д.

Характерное отличие апартаментов от квартиры – наличие дополнительного сервиса для жильцов. При желании, каждый может заказать уборку, доставку еды, стирку и другие услуги. Всеми вопросами занимается профессиональная управляющая компания.

Комфортное проживание обеспечивает также внутренняя инфраструктура объекта – магазины, фитнес-клубы, паркинги и даже детские сады.

За пределами апарт-отеля есть достаточное количество медицинских и образовательных учреждений, торговых и развлекательных заведений, отлично развитая транспортная сеть.

Апартаменты и квартиры: разница в вопросах регистрации

С точки зрения отечественного законодательства, апартаменты не являются жилой недвижимостью. Следовательно, прописаться в них на постоянной основе невозможно. В этом заключается ключевое отличие апартаментов от квартиры. Зато получить временную регистрацию в апарт-отеле вполне реально. Ее можно оформить на 5-летний срок, а когда он закончится – повторить процедуру. Такой штамп в паспорте дает право на услуги медицинских и детских образовательных учреждений по месту жительства.

Компания «Полис Групп» заботится о комфорте и благополучии своих  клиентов и предлагает оформить временную регистрацию в купленных  апартаментах. Ее плюсы – возможность параллельно иметь постоянную  прописку в другом населенном пункте или по другому адресу. Вы также можете выбрать более подходящий вам и вашей семье вариант школы, детского сада или медучреждения.

Различия в налогообложении

При выборе и покупке недвижимости следует учитывать еще одно существенное отличие апартаментов от квартиры – размер налога на будущие квадратные метры. Квартирная налоговая ставка варьируется в пределах 0,1-0,3% от кадастровой стоимости объекта.

Владельцам апарт-номеров за аналогичную площадь придется заплатить значительно больше – от 0,5 до 2% ежегодно. Коммуналка также обойдется дороже примерно на 30% – таковы действующие тарифы на электроэнергию, тепло, газ, водоснабжение для нежилых помещений.

Никакие льготы, субсидии при этом не предусмотрены.

Главное преимущество — низкая цена и чистовая отделка

В Санкт-Петербурге апартаменты, в отличие от квартиры аналогичного уровня, стоят дешевле. Разница в цене колеблется от 10 до 20%, в зависимости от площади, месторасположения, сегмента недвижимости. Дополнительную экономию принесет покупка апартаментов в новом комплексе от застройщика «Полис Групп» «М97» у метро «Московские ворота». На начальном этапе строительства стоимость квадратного метра примерно на четверть ниже, чем в готовом здании.

Апарт-отель «М97»

Апартаменты с отделкой от 4 357 100 рублей

Теперь вы представляете, что такое апартаменты и в чем их основные отличия от обычных квартир. Приобретая апарт-недвижимость, вы становитесь собственником готового к заселению жилья. Помещения сдаются с современной чистовой отделкой, а, по желанию покупателя, и с меблировкой.

Выбрать апартаменты

Источник: https://polis-group.ru/apartamenty/otlichiya-apartamentov-ot-kvartir

Чем апартаменты отличаются от квартир с юридической точки зрения

Понятие «апартаменты» появилось на российском рынке недвижимости не так давно, и оно до сих пор ассоциируется с особенно роскошным и просторным жильем. Но с юридической точки зрения квартиры и помещения в апарт-отелях отличаются. Комплекс с апартаментами не является многоквартирным домом, это — нежилая недвижимость. У такого статуса есть свои плюсы и минусы, которые стоит взвесить до подписания договора с застройщиком.

Чем грозит статус нежилого помещения

И в апартаментах, и в квартирах есть все удобства: вода, канализация, интернет, видеонаблюдение. И все же разница есть. Строительство коммерческих объектов контролируется не так строго, как возведение многоэтажных жилых домов.

Для последних действуют жесткие санитарные нормы, требования по планировке и уровню звукоизоляции. Новые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками.

Жилую недвижимость нельзя строить возле опасных или шумных производств, а коммерческие зоны нужно оборудовать отдельными входами.

На апартаменты эти правила не распространяются. Качество используемых материалов, расположение зданий, наличие придомовой территории и количество коммерческих помещений остаются на усмотрение застройщика. Не учитываются здесь и территориальные нормы по количеству школ и детских садов на число проживающих. Это грозит тем, что образовательные учреждения не предоставят место для каждого ребенка из тех, кто живет в апарт-отеле. А дополнительные школы никто строить не обязан.

Важно: Даже если апартаменты являются единственным вашим жильем, его имеют право забрать за долги. Для приставов эта недвижимость — такой же актив, как, например, автомобиль или гараж.

Как быть с регистрацией

Апартаменты не попадают под определение жилого помещения, которое подробно разъяснено в Жилищном кодексе РФ. Следовательно, в них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе (прописаться). С временной регистрацией также возникнут сложности: закон разрешает оформить ее только в апартаментах гостиничного типа.

Если недвижимость располагается в деловом центре, временный вариант исключен. Родителям нужно учитывать, что для регистрации детей в апартаментах требуется согласие всех совершеннолетних собственников.

С квартирами дело обстоит проще: прописанный взрослый имеет право зарегистрировать своего ребенка в возрасте до 14 лет без согласования с другими владельцами.

Вопрос с регистрацией критичен, если вы приобретаете апартамент для постоянного проживания и пользуетесь при этом региональными льготами. Выплаты зачастую привязаны к месту прописки. Такие моменты лучше уточнять заранее.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

К сожалению, на апартаменты не распространяются государственные программы поддержки, льготные условия кредитования или субсидии. Использовать материнский капитал также нельзя. И выгодную шестипроцентную ипотеку для семей с двумя и более детьми в этом случае не дадут. Все перечисленные льготы действуют только для жилых помещений.

То же относится к имущественному вычету. После покупки квартиры вы имеете право вернуть определенную сумму подоходного налога. В 2018 году ее максимальный размер составил 260 000 рублей.

Если недвижимость оформлена на обоих супругов, то каждый может запросить налоговый вычет. Тогда сумма удвоится. Если квартира приобреталась в ипотеку, то вы также получите дополнительный вычет по кредитным процентам.

Его максимальный размер составит 390 000 рублей. На апартаменты эти законы не распространяются.

Еще один щекотливый момент — коммунальные платежи. Тарифы для многоквартирных домов контролируются на федеральном и региональном уровне. Если они завышены, жильцы обращаются в антимонопольную службу, жалуются в прокуратуру или меняют управляющую компанию. У владельцев апартаментов такое право отсутствует.

А что с налогами?

Налог на жилую и нежилую недвижимость рассчитывается по разным ставкам. По федеральным нормам за квартиру платят от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости (государственной оценке недвижимости) в год. Для владельцев жилья предусмотрены вычеты: общая площадь уменьшается на 20 квадратных метров. В регионах действуют понижающие и повышающие коэффициенты, но сам принцип остается неизменным.

Размер налога на апартаменты зависит от типа здания и варьируется от 0,5 до 2%. Кадастровая стоимость нежилой недвижимости обычно ниже, чем у квартир, но вычетов не предусмотрено — придется платить за всю площадь. Лучше заранее узнать ставку для объекта, где вы собираетесь приобретать апартамент, и рассчитать предполагаемый налог.

Если вы ищете подходящий для покупки номер в апарт-отеле, обратите внимание на жилые комплексы от авторитетных застройщиков Санкт-Петербурга:

Владельцы квартир часто не знают, что им принадлежит и часть общего имущества. К нему относятся крыши, фасады, подъезды, лифты, придомовые территории. И хотя жильцы не могут продать свою долю, они вправе принимать решения о благоустройстве. Для серьезных изменений требуется согласие собственников. Здесь все относительно демократично: вы голосуете своими квадратными метрами. Оплата коммунальных услуг также распределяется между жильцами, а ее размер зависит от площади квартиры.

С апартаментами все не так однозначно. Высший арбитражный суд определил, что собственники нежилой недвижимости обладают теми же правами и обязанностями по содержанию общего имущества, что и владельцы квартир. Но есть нюанс: помимо самих апартаментов, в комплексе могут быть и большие вестибюли, и зоны отдыха для посетителей офисов, и торговые помещения. Если управляющая компания наймет садовника или дворецкого, эти расходы лягут на плечи всех собственников.

Источник: https://mirndv.ru/blog/apartamenty-i-kvartiry/

Своя, но не квартира: за и против покупки апартаментов

Спрос на апартаменты в Москве после отмены долевого строительства и введения эскроу-счетов не упал, а даже вырос на 2–3%, сообщили «Известиям» в аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость».

По данным компании «НДВ – Супермаркет недвижимости», сейчас на столичном первичном рынке экспонируется около 10 тыс. апартаментов в 106 проектах, и по итогам III квартала их доля не превышает 20%.

Москвичей привлекают цена этого вида недвижимости, его свободная планировка и транспортная доступность, считают опрошенные «Известиями» эксперты.

Стабильный спрос

Осенью 2019 года спрос на апартаменты увеличился на 3% по сравнению с весной и летом, отметил в беседе с «Известиями» руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Однако, по его мнению, пока это незначительный рост.

— После полного перехода первичного рынка на эскроу-счета разница в цене между апартаментами и квартирами может сократиться вдвое — с 20% до 10%. Такие изменения способны снизить популярность формата, — прогнозирует Дмитрий Таганов.

По данным «ИНКОМ-Недвижимости», сейчас 42% покупателей выбирают апартаменты бизнес-класса, 44% — категорию «комфорт» и еще 14% предпочитает премиум-сегмент.

— Обычно такую недвижимость покупают люди, у которых уже есть квартира в Москве и им не нужна столичная регистрация. Скорее они ищут жилье ближе к работе или центру города, желательно в престижном районе, поэтому обращают внимание на подобный формат, — отметил собеседник «Известий».

Общее количество сделок в этом сегменте в июле-октябре 2019 года на 2% выше, чем в марте–июне этого года, отмечают эксперты. Основная часть сделок с апартаментами регистрируется в массовом сегменте (46%) и бизнес-классе (47%). Подобный расклад можно объяснить тем, что именно на эти сегменты и приходится наибольший объем предложений.

Сейчас на московском первичном рынке экспонируется около 10 тыс. апартаментов в 106 проектах, а по итогам III квартала 2019 года доля апартаментов на рынке не превышает 20%, привел данные руководитель отдела аналитики и консалтинга компании «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров. Он согласен с тем, что наибольшая доля сделок — более 40% — относится к бизнес-классу. При этом треть предложений — 32,8% от общего числа — в ценовой категории от 10 млн до 20 млн рублей.

— Таким образом, средняя стоимость апартамента — 16,4 млн рублей. А цена квадратного метра в зависимости от сегмента варьируется от 146,5 тыс. до 240 тыс. рублей, — пояснил «Известиям» Сергей Ковров.

По сравнению с прошлым годом с января по октябрь 2019 года спрос на недвижимость в апарт-комплексах сократился на 17%, рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Он отметил, что доля подобных объектов в общей структуре сделок в январе–октябре 2019 года ниже, чем в январе–октябре 2018 года (8% в 2019-м, 11% — в 2018 году).

Цена и среда

Москвичка Вера Левдина решила купить апартаменты площадью 100 кв. м в многофункциональном комплексе «Искра-Парк»на Ленинградском проспекте, так как здесь недвижимость оказалась дешевле квартиры примерно на 30%, а до метро «Петровский парк» и «Динамо» — пешком не больше пяти минут.

— Мы рассматривали несколько вариантов – и квартиры, и апартаменты. Но так как нам прописка не важна, решили остановиться на апартаментах, потому что получается довольно хорошая экономия — до трети от общей стоимости. Более того, нам понравился сам комплекс. Клубный, красивый, фасад из натурального камня. Совсем рядом с метро, — отметила Вера Левдина.

А москвич Армен Амирханов выбрал апартаменты на западе столицы в районе Строгино по той же причине — дешевле, чем квартира.

— Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия, — подчеркнул он, отметив, что наличие прописки для него не принципиально, потому что родился в Москве и регистрация уже есть. По его мнению, жилые комплексы с апартаментами похожи на общежитие в хорошем смысле.

— Вместе с покупкой жилья получаешь доступ в комьюнити. У нашего жилкомплекса есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идемте жарить шашлыки» — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно по сравнении со вторичкой, где никто из соседей друг друга в лицо не знает, — рассуждает Армен Амирханов.

Сейчас застройщики привлекают к строительству апарт-комплексов архитекторов и ландшафтных дизайнеров, создают уникальную архитектуру зданий. Например, архитектурный проект для комплекса «Искра-Парк», состоящего из десяти секций, разработало бюро SPEECH, отразив в дизайне период 30–50-х годов XX века.

Для каждой секции «Студия Артемия Лебедева» создала уникальный авторский рисунок-паттерн, отражающий достижения СССР первой половины прошлого столетия в авиастроении, космической индустрии, нефтяной и атомной промышленности, машиностроении.

На первом этаже размещаются салоны, магазины, кафе и медцентры, под землей просторные многоуровневые паркинги. На территории установлена зарядная станция для электромобилей мощностью 50 кВт.

А в четырехсекционном апарт-комплексе Match Point на улице Василисы Кожиной в районе Филевского парка есть даже крытая пятиэтажная спортивная волейбольная арена на 3,5 тысяч мест, для машин построен трехуровневый подземный паркинг, вблизи Кутузовский проспект и в 15 минутах ходьбы метро «Парк Победы».

— Проектируя квартал «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте, мы стремились учесть все требования, предъявляемые к современному жилью бизнес-класса, и превзойти самые взыскательные ожидания. Например, в однокомнатных апартаментах спланировали отдельную спальню и просторную гостиную с кухонной зоной. А в помещениях большей площади предусмотрели дымоходы для установки каминов, — рассказала «Известиям» директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

Свободная планировка пространства — важный плюс апартаментов. Владелец решает самостоятельно, где расположить санузлы, убрать или поставить перегородки, ведь узаконить полет фантазии в апартаментах гораздо проще, чем в квартире.

Отдельные требования предъявляются к качеству строительных материалов. Так, в квартале «Искра-Парк» для отделки применяется газобетон — искусственный камень в виде известняка, который продержится без разрушений сто лет.

— Мы собираем перегородки или стены из блоков газобетона, скрепляем их с помощью клея, и у нас получается очень ровная поверхность. Соответственно, нам меньше штукатурить, экономим средства на отделке, — подчеркнул руководитель «Школы профессионалов Ytong» Виталий Быков.

Незаметные отличия

Апартаменты в большинстве случаев выбирают за более привлекательные цены. Квадратный метр здесь будет дешевле примерно на 15–20% по сравнению со вторичными и первичными объектами классического формата. При этом качественные характеристики апартаментов обычно не уступают уровню жилых комплексов. В одном корпусе могут быть как квартиры, так и апартаменты — да и планировки у двух форматов тоже одинаковы или же имеют минимальные отличия.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев полагает, что ключевым фактором для покупателей может быть и местоположение новостройки.

— Зачастую апарт-комплексы возводятся в районах деловой активности, рядом с транспортными узлами. Такие проекты наиболее привлекательны для инвестиций с целью последующей продажи или сдачи в аренду, — добавил он.

А по мнению руководителя отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергея Коврова, покупка апартаментов — неплохой способ вложения денег, возможность сохранить и преумножить сумму за счет сдачи в аренды или дальнейшей перепродажи площади.

— Благодаря своей цене они пользуются хорошим спросом среди студентов, молодых пар и людей, которые планирует открыть свое дело, например дизайнерское ателье, фотостудию, — отметил он.

Минус на плюс

Апартаменты по юридическому статусу — нежилые помещения, но это понятие законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе, пояснила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

— Использование этого термина носит скорее маркетинговый характер, — считает эксперт.

При этом, по ее словам, договоры по ипотеке и для покупки апартаментов и квартир практически идентичны.

— Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться, — предупредила Нурида Ибрагимова.

Несмотря на экономию при покупке, налоговые вычеты и льготы для владельцев такой недвижимости не предусмотрены, кроме того, апартаменты из-за статуса нежилого помещения облагаются повышенным налогом на имущество, рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

— Если для квартир налог на имущество составляет от 0,1% до 0,3%, то для апартаментов налог от 0,5% до 2%, — пояснил Дмитрий Таганов.

Разница в налогах будет покрываться сэкономленными при покупке средствами, убеждена директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

— Налог исчисляется по кадастровой стоимости, которая у нежилых помещений раза в два, а то и три меньше, чем у квартир, поэтому в итоге имущественный налог получается либо таким же, как у квартир, либо в некоторых случаях даже меньше, — рассказала она.

Расходы на водоснабжение, отопление и электроэнергию в апартаментах оказываются на 10–15% выше, чем в квартирах, так как размер коммунальных платежей в апартаментах самостоятельно устанавливается управляющей компанией и не регулируется нормативными правовыми актами правительства Москвы, пояснил Дмитрий Таганов.

Разницу в оплате коммунальных услуг Екатерина Батынкова из «Галс-Девелопмент» признает, но не считает существенной.

— Что касается воды и электричества, то ставки немного выше, в среднем на 20%, от ставок жилых помещений. Допустим, если вода и электричество обходятся в 3–4 тыс. рублей, то 20% этой суммы — 600–700 рублей. На мой взгляд, это не может быть стоп-фактором относительно выбора апартаментов, – убеждена она.

По наблюдениям экспертов, зачастую тарифы на коммунальные услуги одинаковы, несмотря на то что формально апартамент — нежилое помещение. Управляющие компании рассчитывают коммунальные платежи для апартаментов по тарифам на водоснабжение, водоотведение и электроснабжение, как и для жилой недвижимости.

При этом в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, напомнила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

Однако собственники могут рассчитывать на временную регистрацию сроком на пять лет с возможностью продления, сообщает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. По ее словам, данный документ дает возможность прикрепиться к поликлинике, записать ребенка в районную школу или детский сад.

Источник: https://iz.ru/951127/iuliia-romanova/svoia-no-ne-kvartira-za-i-protiv-pokupki-apartamentov

Апартаменты для жилья и бизнеса: как не промахнуться

13.03.2019 | 08:00 2087

Какие виды апартаментов предлагаются на рынке и в чем их отличия от жилья? Каковы особенности владения такой недвижимостью? Как рынок апартаментов меняют новые законы и на какие нюансы нужно обращать внимание при сделках?

На эти вопросы в ходе семинара «Апартаменты: правовой статус, налогообложение, особенности проведения сделок» ответила руководитель адвокатской фирмы «Юринформ-Центр» Марьяна Баларева. Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

Жилье вне закона 

Несмотря на бурное развитие сегмента апартаментов, их статус до сих пор не до конца ясен. Практикующих риэлторов и будущих собственников при сделках с такой недвижимостью подстерегает множество подводных камней. 

Апартаменты признаются нежилыми помещениями, предназначенными лишь для временного проживания граждан. Для таких проектов действует упрощенный порядок согласования, у застройщиков нет жестких обязательств по возведению сопутствующей инфраструктуры, строительные нормы (по инсоляции, планировкам и т. д.) менее строги, чем для жилья.

У апартаментов более низкая стоимость по сравнению с квартирами. И строят их, как правило, в самых интересных локациях – там, где жилье под запретом.

По словам Марьяны Баларевой, застройщики возводят апартаменты на землях, не предназначенных для жилищного строительства, в 99% случаев. Разрешенное использование таких участков – под размещение зданий гостиничного типа или объектов общественно-делового назначения.

Это важно учитывать при покупке: от статуса участка зависит величина налогов, возможность регистрации и прочее. Но об этом ниже.

Звезды для дохода 

Включить апартаменты в правовое поле государство решило только сейчас. Но пока эти попытки, по словам Марьяны Баларевой, вызывают больше вопросов. К примеру, новое положение об обязательной классификации гостиниц позволит легализовать в качестве апарт-отелей или комплексов апартаментов значительную часть объектов.

Они смогут получать категорию «звездности» по аналогии с гостиницами – это важно для собственников, которые самостоятельно или при помощи управляющих компаний занимаются доходным бизнесом. Сложнее с несервисными апартаментами, многие из которых, видимо, не собираются подавать документы на классификацию. «Помимо апарт-отелей гостиничного типа на рынке много объектов так называемого псевдожилья – апартаментов для жизни.

Некоторые застройщики на своих сайтах даже позиционируют их в качестве квартир. Но это все равно нежилые помещения. Cдавать свои апартаменты в аренду без прохождения классификации собственники формально не смогут», – предупреждает Марьяна Баларева. 

Конкретизировать статус апартаментов был призван законопроект, внесенный в Госдуму минувшим летом. Авторы предлагали свои критерии для жилых и нежилых апартаментов в составе многофункциональных домов. Предусмотрен был даже порядок перевода таких объектов из фонда нежилых помещений в жилые. Но пока что рассмотрение инициативы отложено. Новый вариант закона о статусе апартаментов обещано внести в Госдуму этой весной. 

Расходы, налоги и вычеты

Различие в статусе апартаментов и жилой недвижимости скажется и на расходах собственников. К примеру, коммунальные платежи у владельцев апартаментов будут выше.

Строгие нормы Жилищного кодекса РФ в части управления общим имуществом дома на апартаменты не распространяются, поэтому тарифы за эксплуатацию здания, обслуживание инфраструктуры и прилегающей территории на свое усмотрение устанавливают сами управляющие компании.

Также у собственников не будет никаких льгот и субсидий при оплате ЖКУ. Но зато владельцы апартаментов не обременены платой за капремонт.

Вопросы налогообложения – одни из ключевых для такого формата. Налог на имущество у владельцев апартаментов будет рассчитываться по ставкам для коммерческой недвижимости – в зависимости от локации проекта, статуса земельного участка и прочих факторов.

К примеру, если апартаменты находятся в составе МФЦ, в котором доля торговой или офисной недвижимости превышает 20% от всех площадей, то ставка налогов может быть установлена на уровне 1% от кадастровой стоимости (к сравнению: для жилья – 0,1%).

А если апартаменты были построены в составе жилого комплекса, тогда ставка не превысит 0,3%.

«Налоговые ставки для апартаментов установлены выше, чем для жилых объектов. Но при этом кадастровая стоимость земельных участков под ними в большинстве случаев ниже, чем под жилыми домами. Поэтому величина налога для собственников апартаментов и владельцев жилой недвижимости в целом сопоставима», – отмечает Марьяна Баларева.

Важно знать, что при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, как при приобретении жилья. А продавец вправе рассчитывать на освобождение от налогов. Для этого нужно владеть апартаментами (приобретенными после 1 января 2016 года) более пяти лет, а в отдельных случаях – когда право собственности возникло на основании наследства, дарения и т. д. – достаточно трех лет. Если собственник расстается со своей недвижимостью до этого времени, то ему полагается налоговый вычет.

Правда, вычет будет вчетверо меньше, чем у собственника жилья, – на сумму не более 250 тыс. руб. При этом есть еще один очень важный нюанс: налоговый вычет от государства не предоставляется, если апартаменты использовались в коммерческих целях, проще говоря, владелец не жил в них сам, а сдавал в аренду.

По словам Марьяны Баларевой, уже есть несколько судебных решений, когда физлиц-арендодателей признавали виновными в незаконной предпринимательской деятельности и насчитывали налоги по полной.

Тому, кто рассматривает покупку апартаментов как доходный бизнес, нужно определиться со схемой налогообложения: как физлицо он должен платить с доходов от аренды 13%, как индивидуальный предприниматель – 6%.

Регистрация и сделки

Главный минус апартаментов – из-за нежилого статуса в них нельзя зарегистрироваться по месту жительства. Но можно оформить временную прописку – большинство застройщиков и УК предоставляют такие услуги и оформляют своим постояльцам регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях на срок до пяти лет.

«Правда, это возможно, если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы или возведен на участке с разрешенным видом использования под гостиницу. При этом арендаторы даже могут рассчитывать на получение части социальных, медицинских и прочих гарантий от государства», – уточняет Марьяна Баларева.

А вот если комплекс апартаментов находится в составе МФЦ, получить временную регистрацию будет проблематично.

При сделках с апартаментами на вторичке используется стандартный договор купли-продажи. Важно, чтобы в договоре был правильно указан статус объекта – не апартаменты, а нежилое помещение. В остальном требования аналогичны тем, которые действуют при сделках с жильем: нужно согласие супруга, обязательное нотариальное заверение при долевой собственности и пр.

При продаже строящихся апартаментов большинство застройщиков применяют 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». Важно отметить, что часть гарантий этого закона на покупателя апартаментов распространяться не будет.

К примеру, в случае банкротства застройщика можно будет претендовать лишь на возврат денег, а не самой недвижимости. Кроме того, при возникновении споров по поводу качества строительства, нарушений сроков ввода и т. д. в судах придется доказывать, что апартаменты приобретались для личных, а не для коммерческих целей.

Лишь тогда можно рассчитывать, что на владельца апартаментов будут распространяться статьи закона о защите прав потребителя.

Покупку апартаментов легко оформить в ипотеку. Но нужно учитывать, что если заемщик не справится с долговой нагрузкой, то судебный пристав может обратить взыскание на эту недвижимость, даже если она окажется единственным местом проживания должника. Марьяна Баларева обращает внимание, что права собственника жилой недвижимости государство защищает гораздо жестче.  

Квартира или апартаменты: в чем отличия

Квартира	Апартаменты
Стоимость выше	Стоимость ниже (на 15-20%)
Налог на имущество 0,1–0,3%	Налог на имущество 0,1–2,0%
Налоговый вычет при продаже 1 млн руб.	Налоговый вычет при продаже 250 тыс. руб.
Коммунальные платежи – для жилых помещений	Коммунальные платежи – для нежилых помещений, тарифы устанавливает управляющая компания, отсутствуют льготы и субсидии
Можно зарегистрироваться по месту жительства	Регистрация по месту пребывания, только если апартаменты находятся в составе гостиничного комплекса
Можно использовать только для проживания	Можно использовать в качестве офиса, регистрировать в качестве местонахождения бизнеса (юридического адреса)
Застройщик обязан организовать всю инфраструктуру	Обязанность по организации инфраструктуры отсутствует
Перепланировка только с согласия МВК	Согласие МВК не требуется, если в доме нет жилых помещений
В случае банкротства застройщика можно требовать квартиру	В случае банкротства застройщика можно требовать только деньги
Дополнительные сервисы необязательны	Имеются дополнительные сервисы (охрана, уборка, управление, сдача в аренду и т. д.)
Есть обязательные отчисления на капитальный ремонт	Отчисления на капитальный ремонт отсутствуют
На единственное жилье не может быть обращено взыскание	Даже на единственное жилье взыскание может быть обращено

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/251383/

В чем разница между квартирой и апартаментами?

Выигрышное расположение – одно из главных преимуществ апартаментов. В центральных районах Москвы осталось очень мало места под жилую застройку. А большинству компаний, которые строят на месте промзон, удается получить разрешение на строительство коммерческой недвижимости и апартаментов, а не квартир.

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Дизайнерские решения

Поскольку апартаменты находятся на территории бывших фабрик и заводов, это дает практически неограниченные возможности для смелых архитектурных решений в том, что касается как фасадов зданий, так и внутренних помещений. Это и свободная планировка апартаментов, и панорамное остекление, и террасы с зимними садами, и возможность установить камин, и многое другое.

Цены и налоги

Сегодня продаются апартаменты всех классов, от комфорт-класса до элитных, и самой разной площади. Стоят апартаменты обычно на 15-20% дешевле, чем квартиры в жилых комплексах в тех же районах.

В данный момент апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, и для них ставка ежегодного налога гораздо выше, чем для жилья: 2% от кадастровой стоимости объекта.

Минус апартаментов еще и в том, что, так как формально апартаменты не считаются жильем, инфраструктуру в расчете на их жителей не обязан строить ни девелопер, ни город.

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Будущее апартаментов

В ноябре вышло постановление правительства Москвы, согласно которому апартаменты смогут размещаться только в гостиницах, апарт-отелях и других объектах для временного проживания и не могут быть объектами для постоянного проживания.

Однако новое постановление не коснется проектов, уже получивших разрешение на строительство.

Власти стремятся урегулировать рынок апартаментов, и, скорее всего, в 2015 году будут приняты и другие законы: например, ожидается изменение ставки ежегодного налога.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/v_chem_raznitsa_mezhdu_kvartiroy_i_apartamentami/3226

Апартаменты — плюсы и минусы

С тех пор, как на рынке отечественной недвижимости появилась такая категория объектов как апартаменты, у потенциальных покупателей возникло множество вопросов. На многие из них мы отвечаем в личных беседах, но так как количество интересующихся таким жильем клиентов увеличивается, решено было обобщить и унифицировать самые популярные «вопросы-ответы» в одну статью.

Что представляют собой апартаменты: достоинства и недостатки

Изначально апартаменты возникли как недвижимость представительского класса, которая являлась отличным объектом инвестирования «лишних» средств у их владельца, а также служила для временного проживания в ней. То есть это что-то наподобие собственного гостиничного номера для тех, у кого есть возможность позволить себе подобное.

Такое понятие как «недвижимость» подразделяется на два вида: жилую и нежилую. Так вот в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ст.15, 16,17) апартаменты не относятся к разряду жилых помещений (недвижимости). А согласно ч.1. ст. 17 ЖК РФ только жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Как это понимать? Приобретая апартаменты, вы становитесь собственником нежилой недвижимости.

С одной стороны эта недвижимость — ваша частная собственность, а потому вы можете здесь проживать сколько угодно, делать что угодно (естественно, никто не будет следить за вами и проверять «временно» вы здесь проживаете или нет) и выселить вас отсюда никто имеет права.

То есть фактически апартаменты могут исполнять для вас роль обычной квартиры. Но проживать тут постоянно юридически, то есть быть зарегистрированным по этому адресу, вы не сможете.

Из этого вытекает ряд негативных моментов для покупателя, о которых он может и не догадываться:

• вы не сможете «прописаться» в таком жилье;
• невозможно будет реализовать свое право на социальное обслуживание по месту жительства;
• счета за электроэнергию будут начисляться по тарифам для нежилых помещений, которые в два раза выше обычных (для жилых);
• с 2014 года введен повышенный налог на такую недвижимость (0,5% от расчетной стоимости апартаментов, а на квартиры – 0,1%).

За последние два года в Москве спрос на апартаменты повысился. И этот бум связан с тем, что покупатель апартаментов выигрывает в следующем:

• в стоимости за квадратный метр (на сегодняшний день она намного ниже, чем на жилую недвижимость);
• в выгодном месторасположении (они строятся поблизости крупных офисных центров в самом сердце мегаполисов, так как рассчитаны на акул-бизнеса, топ-менеджеров, которым выгодно приобрести жилье «для работы», а не для проживания);
• в уникальной, незаурядной планировке помещения и дизайне комнат (высокие потолки, панорамные окна);
• в доходе, который приносят апартаменты, сдаваемые в аренду (как ни парадоксально, но стоимость их аренды выше, чем обычного жилья, несмотря на более низкую цену при покупке).

В чем их отличие от жилых помещений?

Частично на этот вопрос мы ответили в пункте выше, но есть еще несколько параметров, которые отличают именно жилое помещение от нежилого.

Помимо юридических тонкостей и инфраструктуры, апартаменты от жилой недвижимости отличаются тем, что при их строительстве не соблюдается санитарные и строительные нормы, которые определены нормативно-правовыми актами для квартир и домов. А это значит, что освещение, шумоизоляция, инсоляция будут намного хуже, чем в объектах жилой недвижимости.

Кроме того, по поводу коммунальных услуг, ремонта, эксплуатации здания, придомовой территории вам придется обращаться не в ЖСК, а в управляющую компанию, которая обслуживает здание, в котором размещаются апартаменты.

Чем рискует покупатель, приобретая апартаменты?

А рискует он в прямом смысле слова остаться без «жилья» (с недвижимостью, но без жилой площади). То есть вы будете по факту проживать в помещении, которое по закону не является жилым, а потому и назвать его жильем язык не поворачивается.

По документам, естественно, вы — владелец данной недвижимости, но в то же время совершить в ней регистрацию по месту жительства не сможете.

Вот такой вот парадокс, который получается из-за промежуточного статуса апартаментов, которые вроде бы уже и не гостиничный номер, но еще и не квартира.

Также рискуете тем, что ваши личное авто останется без присмотра. Места для парковки строго ограничены, их совсем немного. Ведь апартаменты подразумевают, что вы в них заезжий гость, который приехал и уехал и который не пользуется транспортом каждый день.

Если апартаменты – ваша единственная недвижимость и вы намерены жить в ней постоянно, то готовьтесь к тому, что вам придется преодолевать огромные расстояния по пути в ближайшую больницу, школу, детский сад и прочие социальные учреждения.

А еще, возможно, кому-то из ваших соседей захочется со временем использовать свою собственность по назначению, а поскольку она нежилая, то апартаменты можно превратить в магазин, ресторан, склад и т.п.

Подумайте, будет ли вам комфортно проживать в таких условиях, если по соседству расположатся подобные заведения?

О чем нужно помнить, совершая сделку купли/продажи апартаментов?

Тем, кто хочет приобрести апартаменты на этапе застройки, нужно иметь в виду, что правоотношения купли/продажи данных объектов недвижимости не регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости », а это значит, что вы будете находиться мягко говоря в невыгодном положении по сравнению с застройщиком (несмотря даже на то, что вам предложат заключить договор долевого участия). Вот хотя бы, к примеру, если стройка будет «заморожена», то вы – как вкладчик – не будете признаны потерпевшим со всем вытекающими отсюда правовыми последствиями: компенсациями, возвратом средств и т.п.

Что касается приобретения и оформления договора купли/продажи «вторичных» апартаментов, то тут каких-то особых нюансов не возникает. Следует соблюдать все те же правила предосторожности, как и при покупке обычного жилья.
Приобретение апартаментов подразумевает как определенные плюсы, так и минусы.

Последних из которых больше, если вы являетесь среднестатистическим россиянином со средним доходом.

Но если же вы – состоятельный человек или сын/дочь последнего, и уже являетесь собственником жилой недвижимости (квартиры, дома), но хотите подчеркнуть свой особый и привилегированный статус, то покупка апартаментов подарит вам такую возможность.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/vybiraem-kvartiru-dlya-pokupki/apartamenty-plyusy-i-minusy/

Апартаменты и квартира в чем разница?

Иметь собственное комфортное жильё – естественное желание каждого человека. В наши дни купить квартиру при наличие собственных или кредитных средств достаточно просто, выбор нового и вторичного жилья богат.

Но всё чаще и чаще в Интернете можно встретить объявления о продаже апартаментов, причём цена квадратного метра в этом случае оказывается на 15 – 20% ниже, чем цена метра в обычной городской квартире.

Попробуем разобраться, чем же отличаются эти два вида недвижимости и когда есть смысл купить апартаменты, сэкономив тем самым средства.

Главное отличие квартиры и апартаментов заключается в том, что квартира – это объект жилой недвижимости, а апартаменты – объект недвижимости коммерческой.

Оборот жилой недвижимости и правила пользования ею регулируется Жилищным кодексом РФ, априори толкующим все спорные ситуации в пользу собственников жилья(в теории). Статус апартаментов регулируется более общим Гражданским кодексом.

Собственник апартаментов имеет на них вечные права, но не может, например, постоянно прописаться там или зарегистрировать для постоянного проживания третьих лиц. В апартаментах возможна лишь временная регистрация – это жильё гостиничного типа.

Апартаменты с точки зрения застройщика

Поскольку апартаменты не имеют статуса жилых помещений, для застройщика процесс приёмки здания происходит проще, чем в случае с многоквартирным домом. Под апартаменты часто переделываются производственные, складские, административные здания, которые невозможно реконструировать под жильё.

Естественно, при устройстве апартаментов застройщик, девелопер или будущий собственник обязаны обеспечить достаточный уровень комфорта. Не потому, что этого требуют строительные нормы и правила, а просто потому, что временное жильё без достаточных удобств просто-напросто не найдёт спроса.

Апартаменты от застройщика вы найдете в каталоге.

Вопросы налогообложения

Важный вопрос – налогообложение квартир и апартаментов. В конце 2014 года Президент Путин подписал указ, в котором налог на имущество физических лиц привязывается к кадастровой стоимости объектов недвижимости. Но если ставка налога на квартиры составляет в 2015 году 0,1% стоимости, а к 2020 году она вырастет согласно указу до 0,3%, то со стоимости апартаментов и любой другой коммерческой недвижимости собственник уже сейчас должен отдавать государству 2% в год.

Такая ситуация однозначно подразумевает, что апартаменты идеальны как средства активного заработка, позволяющего не только содержать их, но и делиться с государством.

Апартаменты в ипотеку

Отдельный вопрос – сложно ли купить апартаменты в ипотеку, в кредит. Ответ однозначный – не сложно. Банкам такие сделки выгодны.

Стоимость апартаментов ниже стоимости квартир, а значит реализовать залог в случае не возврата кредита будет проще, чем продать квартиру.

В апартаментах нельзя прописаться – значит, не будет проблем с выселением из единственного жилья и прочих “прелестей” обычной просроченной ипотеки. Ставка на кредиты под залог коммерческой недвижимости всегда выше, чем ставка при залоге жилья.

Апартаменты или квартира — Что же лучше?

Подведём итоги. Апартаменты сегодня – вид коммерческой недвижимости, предназначенной для временного проживания владельца или третьих лиц.

Покупать апартаменты для собственного проживания – вариант со своими плюсами и минусами. Основной плюс – экономия 15 – 20% первоначального вложения, а также то, что апартаменты продаются уже с отделкой и меблировкой что также экономит средства и время на ремонт и меблировку. Но есть и минусы покупки:

• высокая ставка налог на имущество;
• невозможность постоянной регистрации;
• отсутствие социальных гарантий, предоставляемых собственникам жилья.

Гораздо лучший вариант использования апартаментов – их сдача в аренду с целью получения предпринимательского дохода. Возможны разные сроки аренды – от нескольких часов до нескольких лет. Посуточная аренда – самый доходный, но и самый затратный бизнес, так как требует вложений в рекламу и разрешение неизбежных форс-мажорных ситуаций. Доходность от сдачи апартаментов на длительный срок примерно равна доходности от сдачи квартир или немного её превышает.

Купив сразу несколько апартаментов под одной крышей, предприимчивый человек может открыть доходный гостиничный бизнес. Успешные примеры можно найти во многих странах мира. В одном помещении будет жить он сам, а остальные – сдавать туристам, командировочным, студентам-заочникам во время сессии и просто людям, которые ищут временного уединения.

Источник: http://artek-ekb.ru/news/apartamenty-i-kvartira-v-cem-raznica/

Апартаменты и квартира: в чем разница

Популярность апартаментов среди девелоперов и покупателей набирает обороты. Ещё три года назад в Москве было не больше тридцати проектов данного формата.

Тогда как сегодня, по данным компании Est-a-Tet, на рынке недвижимости Москве насчитывается порядка 85 новых и строящихся апарт-комплексов, а каждая шестая покупка недвижимости в Москве приходится на апартаменты.

Впрочем, у апартаментов есть как множество сторонников, так и противников, а достоинства данного формата тесно переплетаются с недостатками. Мы решили подробно разобраться с достоинствами и недостатками.

Достоинство первое – цена

Цена, пожалуй, главное преимущество апартаментов. Как правило, они дешевле своих жилых аналогов на 10-15%. По данным Troika Estate, средняя стоимость апартаментов в элитном сегменте Москвы составляет – 11 000 долларов за кв. метр, тогда как средняя цена кв. метра в сегменте элитного жилья достигает 13,5 тыс. долларов.

Разница вызвана нежилым статусом формата. Нормы строительства нежилых и жилых помещений сильно различаются, объясняет директор департамента продаж элитной недвижимости агентства «Усадьба» Елена Лашко. Для жилья они значительно жёстче: это касается уровня инсоляции и качества вентиляции помещений, а также наличия окружающей инфраструктуры вокруг.

Впрочем, за последние годы это достоинство снисходит на нет. Если в 2011 году разница в стоимости апартаментов и квартир составляла более 40%, то сегодня этот разрыв сократился до 12%.

Достоинство второе – разнообразие форматов

Нередко в апартаментный комплекс превращается объект исторического наследия, бывшая фабрика или завод. Девелоперы при реконструкции таких зданий, как правило, обязаны сохранить основные конструктивные решения и исторический облик здания.

Например, модный сегодня формат – лофты – родился в среде художников, обживающих бывшие заводы и фабрики. В последнее время девелоперы поставили производство лофтов на поток. Впрочем, и ценителей лофт-апартаментов достаточно.

Их привлекает в формате большие пространства, стены из кирпича и высокие потолки, замечает руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров. Выбор жилых проектов по-прежнему остаётся гораздо шире.

Плюс ставим, но с большой натяжкой.

Достоинство третье – инвестиционная привлекательность

Риэлторы уверяют, что сегодня покупка апартаментов – выгодная инвестиция. Количество инвестиционных сделок на ранних стадиях строительства апартаментных комплексов доходит до 20%. По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, доходность от сдачи в аренду наиболее ликвидных апартаментов может приносить 9-12% в год, в то время как квартиры приносят всего 4-7%.

Однако нужно быть готовым к тому, что для быстрой перепродажи апартаменты не подходят, замечает представитель Soho Estate Любовь Борокова. Всё-таки большинство людей интересуются классическими форматами жилья, и найти покупателя на апартаменты будет сложно.

В итоге, достоинство получается неоднозначным. С одной стороны, для сдачи в аренду покупать апартаменты выгодно, а заработать на строительных рисках в сравнении с жилыми проектами гораздо сложнее. В общем, плюс на минус.

Минус первый – отсутствие регистрации

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, собственник апартаментов не сможет в них прописаться – сделать постоянную регистрацию, что, например, затруднит устройство ребёнка в садик или школу.

А вот с медицинским обслуживанием проблему решить можно.

Если ваши апартаменты находятся в составе офисно-гостиничного комплекса, объясняет заместитель гендиректора «Крайс Девелопмент» Яков Литвинов, можно сделать временную регистрацию на пять лет, а прикрепиться к районной поликлинике.

Но из этой проблемы вылезает другая – возможно, более серьёзная – у девелоперов апартаментных комплексов нет социальных обязательств. То есть, они не обязаны строить магазины, детские сады и школы в окрестностях своих апарт-проектов. Это может усложнить жизнь как обитателей апартаментов, так и остальных жителей района, так как нагрузка на существующую инфраструктуру вырастет. Это будет особенно актуально для районов с неразвитой окружающей инфраструктурой.

Минус второй – дорогая «коммуналка»

Поскольку апартаменты не относятся к жилью, то плата за коммунальные услуги рассчитываться по тарифам для коммерческих помещений. Они, в свою очередь, довольно высоки, поскольку городом не дотируются. Таким образом, собственник апартаментов платит больше на 10% за воду, на 25% за тепло, и примерно на 27% за электричество, подсчитывает Мария Литинецкая.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова оперирует конечными цифрами. По её словам, собственник средней московской «двушки» площадью 65 кв.метров ежемесячно платит за техобслуживание, горячую и холодную воду, отопление, водоотведение и электроэнергию около 4 000 рублей, владельцы апартаментов той же площади заплатят за тот же перечень услуг уже 7 993 рубля, то есть практически вдвое больше.

Минус третий – высокие налоги

Налог на апартаменты тоже считается по ставкам для офисов или гостиниц. Но стоит учесть, что если апартаменты входят в состав гостиничного комплекса, то налоговая ставка равняется 0,5% от кадастровой стоимости апартаментов.

А если речь идёт о многофункциональном комплексе с торговыми и офисными площадями, то ставка будет уже 2%. В любом случае, налоги для владельцев апартаментов в разы выше, чем для владельцев квартир, заключает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

Даже не смотря на то, что кадастровая стоимость апартаментов ниже жилья примерно на 20%.

Минус четвёртый – отсутствует налоговый вычет

Немаловажная деталь – покупатель апартаментов не имеет права на так называемый налоговый вычет, а также субсидии и льготы по содержанию жилья.

Среди минусов многие эксперты упомянули также и отсутствие у девелоперов социальных обязательств. Иными словами закон не обязывает девелоперов строить магазины, детские сады и школы в непосредственной близости от своих апарт-проектов.

Подводим итоги

Таким образом, мы видим, что апартаменты далеко не тот универсальный формат жилья, который подойдёт каждой семье. Например, по мнению Яны Сосоревой из компании «НДВ-Недвижимость», апартаменты подойдут одиноким людям, которые много времени проводят на работе. Но если в семье есть дети или пенсионеры, то лучше выбрать выбрать традиционную квартиру.

Источник: https://elitnoe.ru/magazines/170-apartamenty-ili-kvartira

Станут ли апартаменты квартирами

Апартаменты стоят дешевле обычного жилья на 30-50 процентов, но при этом они не считаются квартирами, а значит в них нельзя зарегистрироваться. Однако недобросовестные застройщики активно продают такие, имеющие статус нежилых, помещения. Глава Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев 28 февраля заявил, что настало время разобраться со статусом апартаментов.

Урегулирование на законодательном уровне вопроса с апартаментами — «это одна из первоочередных задач, решение которой важно для рынка», сказал Николаев на круглом столе «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве».

«По сути апартаменты — это жилье, в котором проживают граждане, — цитирует депутата официальный сайт Госдумы. — Но на сегодняшний день оно не может быть учтено для достижения тех самых целевых показателей в 120 млн кв.

м, о которых говорится в Указе Президента (Указ главы государства предусматривает ввод в 2024 году 120 миллионов квадратных метров жилья — Прим.ред.)».

В ловушке недобросовестных застройщиков

Строительство апартаментов обходится застройщику дешевле, потому что для этого не требуются строгие процедуры согласования, как при строительстве жилых домов. Не нужно создавать рядом и инфраструктуру — оборудовать детские площадки, парковки. 

Апартаменты активно строят в крупных городах России. В Москве в пределах МКАД можно найти студию за 2,5 миллиона рублей. Но купив такое жильё, граждане попадают в ловушку. «Обычно застройщики при покупке обещают, что через некоторое время недвижимость переведут в разряд квартир, но этого не происходит — такой возможности закон не предоставляет», — объяснила ситуацию «Парламентской газете» глава Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Читайте по теме Более того, если человек вложил деньги в долевое строительство апартаментов, он не получит защиту от государства. Таких граждан нельзя включить в реестры обманутых дольщиков, так как, по сути, они инвестировали деньги не в жильё.

Глава Общества защиты прав потребителей Михаил Иншаков пояснил «Парламентской газете», что закон требует предоставить покупателю полную и достоверную информацию об объекте недвижимости. В ином случае человек может обжаловать сделку в суде, чтобы ему вернули деньги за покупку. «Но то, что вам предоставили недостоверную информацию, которая повлияла на ваш выбор, довольно сложно доказать», — сказал эксперт.

Жить можно — регистрироваться нельзя

В 2017 году Минстрой предложил разрешить регистрацию россиян по месту пребывания в помещениях, имеющих статус «предназначенных для проживания граждан». Условием для регистрации должно было стать вхождение зданий, в которых расположены апартаменты, в специальные реестры. Но документ был не поддержан Минэкономики.

В июне 2018 года Александр Сидякин, который тогда был первым зампредом Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, внёс на рассмотрение коллег законопроект о переводе апартаментов в разряд жилья. Законопроект получил ряд замечаний Верховного суда и был отозван в октябре прошлого года после того, как Александр Сидякин ушёл из Госдумы.

Читайте по теме

Ранее Николай Николаев сообщал, что он против того, чтобы уравнять статус квартир и апартаментов — они должны оставаться нежилым помещением.

По словам Галины Хованской, перевод нежилых помещений в жилые — это коррупционная схема. Она считает, что вопрос с апартаментами не нуждается в дополнительном регулировании: они уже признаны нежилыми помещениями, и по правовому статусу близки к гостиницам.

Чтобы предотвратить обман при покупке недвижимости, депутат советует людям быть более бдительными и убедиться, что они приобретают квартиру именно в жилом доме, а не верить застройщикам или риелторам, которые обещают, что в ближайшем будущем апартаменты получат статус жилья.

Источник: https://www.pnp.ru/social/stanut-li-apartamenty-kvartirami.html

Покупка апартаментов: за и против

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.

Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.  

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».  

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета. 

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце  – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.  

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская. 

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров.  В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета

Источник: https://stroi.mos.ru/articles/pokupka-apartamientov-za-i-protiv