Что такое неотделимые улучшения квартиры

Грамотная расписка на неотделимые улучшения

что такое неотделимые улучшения квартиры

Людям, составляющим договора купли продажи, актуально задумываться о необходимости составления продавцом расписки, особенно если имущество покупает пару людей совместно, внося свои доли. Разрабатывается расписка на так называемые неотделимые улучшения в нескольких экземплярах, если договоренность о реализации недвижимости составляется конкретным количеством субъектов.

Оформляется документ по конкретной схеме, придерживаться которой должны обязательно все стороны взаимоотношений купли продажи. Он гарантирует продавцу получение дополнительных денег без налогообложения, если тот выполнил ремонт, а покупателю возврат основной и дополнительной суммы, в случае расторжения контракта.

Понятие и особенности неотделимых улучшений

Под данное понятие попадают моменты капитального ремонта жилища, его перепланировки, реконструкции или других восстановительных работ, покупки и установки бытовой техники нового поколения. Неотделимыми эти дополнения именуются по той причине, что отделить их от недвижимого имущества нельзя.

Если помещение оценивалось в одну суму, когда его собирались приобретать люди, то после проведения подобного ремонта указанной квартиры, она поднимется в цене, что покупатели должны знать, соглашаясь с таким моментом.

К примеру, если в комнатах была переделана система отопления или заменены полы еще бывшим владельцем, то покупатели должны приобретать товар именно в таком виде, понимая, что этого уже изменить нельзя, доплатив деньги дополнительно  за тот вид работ, которые были проведены в выставленном на продаже здании и замене или отделению не подлежат, что должно учитываться потенциальными покупателями.

Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?

Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.

Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:

  • в каком реально состоянии находится помещение;
  • проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
  • на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.

Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон. Неотделимые улучшение при продаже квартиры будут иметь свой вес, поэтому проведение и осуществление  стоит предусматривать заранее обязательно.

Требования и правила составления расписки

Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.

Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за  улучшения и подпись. Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки. Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.

Образец(форма) расписки на неотделимые улучшения

Важные тонкости и советы по составлению

Написать документ нужно с учетом нюансов. Стоит сказать, что понятия, о котором говорится, в Гражданском кодексе нет, его используют продавцы, сделавшие ремонт, ведь им приходится платить завышенные налоги. Расписка оформляется для того, чтобы продавец заплатил меньше налога, чем должен быть, поэтому к договору купли-продажи, отправляясь к нотариусу, прилагать ее не следует.

Этот вариант компенсации проведенных улучшений должен обговариваться предварительно и детально, ведь в состав официального договора он не включен. Если документ купли продажи выдан отделением нотариальной службы и заверен, то расписки этот момент не касается, она является результатом дополнительных договоренностей между сторонами сделки.

Расписка позволяет не только продавцу заплатить налоги меньше, но и покупателю, в случаи расторжения контракта, получить сумму по договору и те деньги, которые были внесены за улучшения, в полном объеме. Если квартиру покупает пару людей, то для каждого участника договоренности должна быть подготовлена расписка этого образца.

Источник: https://oraspiske.ru/vidi/raspiska-na-neotdelimye-uluchsheniya

Оценка неотделимых улучшений

что такое неотделимые улучшения квартиры

 Заявка на оценку неотделимых улучшений

Что такое неотделимые улучшения?

Оценка неотделимых улучшений. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте.

По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др.

В качестве примера перечислим некоторые виды подрядных работ, в результате которых обычно возникают неотделимые улучшения: ремонт отопительной и канализационной систем; устройство бетонной стяжки на полу, устройство полового покрытия; монтаж оконных блоков; установка дверей; окраска стен и окон; работы, связанные с ремонтом фасада здания; работы по устройству капитальных перегородок и увеличение их высоты; работы, связанные с электроснабжением и электроосвещением помещений; работы по благоустройству прилегающей территории и.т.д

 Неотделимые улучшения объекта аренды, которые невозможно отделить от самого объекта аренды, в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании срока аренды.
Если эти улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений.

 Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются.

Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения.

Стоимость произведенных улучшений может быть установлена как по предоставленным арендатором первичным документам, подтверждающим осуществление расходов на реконструкцию арендуемого имущества, так и любым другим способом, согласованным сторонами.

Действующее законодательство не обязывает стороны договора аренды использовать независимую оценку в качестве способа определения стоимости неотделимых улучшений, подлежащей возмещению арендодателем арендатору.

В то же время, действующее законодательство не запрещает арендодателю за счет собственных средств осуществить независимую оценку произведенных арендатором улучшений арендуемого имущества с целью определения их действительной стоимости.  В данном случае следует руководствоваться статьей 5 Федерального закона от 29.07.1998   № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Улучшение долевой собственности

Об улучшениях имущества можно вести речь не только при арендных отношениях, но и при пользовании долевой собственностью.

Неотделимые улучшения недвижимости могут представлять собой как здания или строения, расположенные на земельном участке и, которые, в то же время, не могут быть отделены от него без вреда для них самих, так и определенного рода материальные затраты, которые произведены для изменения внутреннего облика помещений. Подобные затраты реализуются, как правило, в рамках проведения ремонта или реконструкции объекта недвижимости и в среде обывателей могут также именоваться упрощенно, как «ремонт».

 Глава 16 первой части Гражданского кодекса- Долевая собственность  это имущество, которое одновременно принадлежит двум или  нескольким лицам на праве собственности. При этом определена доля каждого в общем имуществе. Порядок пользования долевой собственностью может быть предусмотрен законом и соглашением между владельцами имущества.

Участник долевой собственности вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в общем имуществе сообразно произведенным в него неотделимым улучшениям (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Такое требование правомерно при соблюдении трех обязательных условий: 1) улучшения неотделимы; 2) улучшения произведены за счет собственных средств;

3) соблюден установленный в законе, соглашении порядок использования общего имущества.

Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости

Закономерно, что при оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости.

Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся.

Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости, для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту.

Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту.

  Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный.

   При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве инвестиционного проекта (с учетом срока его окупаемости, текущей стоимости прошлых вложений, накопленного износа конструктивных материалов).

В результате осуществления расчетов оценщик определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег.

Это связано с тем, что арендодатель «покупает» улучшения только после окончания срока действия договора. Но к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу временной стоимости денег, а также физического износа конструктивных элементов.

В этой связи нельзя полагать, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.

Примеры практики — судебные решения по статье 623 ГК РФ

Источник: http://www.ceae.ru/ocenka-neot-ul.htm

Обязательство неотделимые улучшения

что такое неотделимые улучшения квартиры

Оформляется документ по конкретной схеме, придерживаться которой должны обязательно все стороны взаимоотношений купли продажи. Он гарантирует продавцу получение дополнительных денег без налогообложения, если тот выполнил ремонт, а покупателю возврат основной и дополнительной суммы, в случае расторжения контракта.

Оценка — неотделимые улучшения арендованного имущества!

Неотделимые улучшения арендованного имущества представляют собой капитальные вложения связанные с повышением технических характеристик, усовершенствованием инженерных систем, улучшением функциональных возможностей объекта (здания или помещения), стоимость именно этих затрат учитывает оценка. Данные улучшения невозможно отделить от объекта после расторжения договора аренды не причинив ему физического урона, поскольку они прочно с ним связаны, являются собственностью арендодателя и после окончания срока пользования переходят к нему вместе с объектом, как правило повышая его рыночную стоимость.

Согласно п.2. ст. 623 Гражданского кодекса РФ если арендатор произвел неотделимые улучшения собственными силами и за свой счет ссогласия арендодателя, то арендатор имеет право после истечения срока действия договора аренды на возмещение данных затрат, если иное не предусмотрено договором.

При этом следует иметь в виду п.3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ который нам говорит о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

РАЗДЕЛЕНИЕ НА ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ ?

Необходимо чётко разделить и понимать разницу в произведенных улучшениях поскольку именно это определяет их собственника. По общим правилам (ст. 623 ГК РФ):

Отделимые улучшения произведенные арендатором являются его собственностью, в случае если в договоре не указано, что они переходят в собственность арендодателя;

  • Согласие собственника арендатор может не получать при устройстве отделимых улучшений (п.1 ст. 623 ГК РФ). 

Неотделимые улучшения произведенные арендатором являются собственностью арендодателя, при условии его согласия принять в дальнейшем произведенные улучшения.

  • Согласие арендодателя необходимо получить обязательно, поскольку неотделимые улучшения считаются его собственностью и он может быть не заинтересован в улучшениях (п. 2 ст. 623 ГК РФ). 

Раскрывая более подробно эту тему следует остановиться на классификации с точки зрения их отделимости и неотделимости. Так статьей 623 ГК РФ критерием отделимости является вред наносимый имуществу отделением вещи.

ВОЗНИКАЕТ ВОПРОС:какой именно вещи наносится вред т.е. самому арендованному имуществу или вещи, которую установил арендатор? В статье  623 ГК РФ это не установлено.

Предлагаю ознакомиться с краткими выжимками из судебной практики по данному спорному вопросу:

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям отнесено:маслопрессы, емкости для хранения масла, маслонасос, щит учета электроэнергии т.к. они могут быть использованы по своему предназначению в другом помещении, то есть представляют собой самостоятельные вещи, а не неотделимые улучшения.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Что нужно чтобы выписать ребенка из квартиры

Постановлением ФАС Уральского округа от 14.09.2006 по делу N Ф09-8204/06-СЗ к отделимым улучшениям отнесено: установка системы кондиционирования, телефонно-компьютерной сети и охранной сигнализации с видеонаблюдением. 

Источник: https://cena777.ru/ocenka-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva/

Как отразить в договоре купли-продажи неотделимые улучшения квартиры

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Сегодня благоустройство квартиры не является новшеством. Многие собственники видоизменяют жилплощадь: ломают стены, утепляют полы и окна, возводят дополнительные перегородки. Все эти изменения невозможно исправить без значительных затрат, что вызывает вопросы при покупке жилья. Поэтому часто при продаже квартиры с неотделимыми улучшениями, покупатель просит отразить все усовершенствавания в договоре.

Что понимается под существенным изменением

При вмешательстве в первоначальный вид недвижимого имущества, собственник рискует внести такие новшества, которые потом нельзя будет убрать без вреда для квартиры.

Согласно гражданскому законодательству, не подлежат возврату следующие изменения жилья:

  • капремонт (улучшение покрытия, замена материала коммуникаций);
  • вмешательство в планировку (снос стен, размещение новых дверных пространств);
  • установка систем кондиционирования воздуха;
  • утепление стен и полов;
  • замена стеклопакетов на более прочные и т.д.

Неотделимые улучшения помещения становятся неотъемлемой частью жилья, если:

  • изменения значительно увеличивают его стоимость;
  • усовершенствования являются технически сложными и не могут быть устранены без внедрения в стены и коммуникации;
  • затраты на возврат квартиры в прежний вид будут равнозначны 1/3 цены объекта.

Продать квартиру с неотделимыми изменениями может быть сложно по нескольким причинам. Во-первых, собственник такого жилья, как правило, не хочет получить среднюю цену за улучшенное им имущество, а надеется на доплату за произведенные им улучшения. Во-вторых, покупателя должны устраивать все новшества, которые произведены владельцем.

Важно. При продаже недвижимости, продавец должен информировать покупателя о проведенных им работах и получить согласие на покупку жилья именно с неотделимыми улучшениями.

Как отразить условие в договоре

При переходе права собственности на недвижимость, стороны должны подготовить следующий пакет документов:

  • соглашение о существенных условиях сделки;
  • правоустанавливающие акты, подтверждающие права покупателя;
  • выписку из госреестра;
  • справку о наличии/отсутствии обременений.

Источник: https://infonovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-otrazit-v-dogovore-kupli-prodazi-neotdelimye-ulucsenia-kvartiry.html

Неотделимые улучшения

На сегодняшний день аренда жилья, особенно в крупных городах, является одной из самых популярных форм предоставления имущества во временное пользование. Часто случается так, что арендаторы вносят личный вклад в повышение комфорта съемной жилплощади, а при переезде задаются вопросом, возможно ли взыскание стоимости неотделимых улучшений квартиры. Чтобы ответить на данный вопрос, следует разобраться в сути самого понятия.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

Если физическое лицо реализует недвижимость, в отношении которой были произведены улучшения, оно вправе включить понесенные на их компенсацию расходы в продажную стоимость жилья. Данное право владелец имеет даже в том случае, если он не компенсировал арендатору сумму, затраченную на модернизацию или ремонт квартиры.

Чтобы съемщику обезопасить себя на случай прекращения правоотношений с собственником, желательно получить расписку за неотделимые улучшения квартиры, образец которой представлен на нашем сайте.

Неотделимые улучшения земельного участка

На земельные участки также распространяется действие статьи 623 ГК РФ. Связано это с тем, что довольно часто земли сдают в аренду на длительный период. За это время могут произойти такие изменения:

  • для улучшения ландшафта были использованы кустарники, архитектурные строения;
  • были посажены фруктовые деревья;
  • были возведены строения.

Если эти изменения нельзя убрать без населения вреда арендованному имуществу, значит, улучшения являются неотделимыми.

Нужно ли платить налог с неотделимых улучшений?

Арендодатель может учитывать возмещение издержек, понесенных арендатором, с целью налогообложения доходов. Квартиросъемщик также имеет право на учет понесенных расходов при выплате налогов за определенный период. Таким образом, положительные изменения в структуре имущества подлежат налогообложению.

Судебная практика по неотделимым улучшениям

Большинство судебных тяжб в этой отрасли связаны с такими вопросами:

  • нежелание владельца имущества возмещать понесенные съемщиками расходы;
  • спор о характере произведенных улучшений;
  • признание имущества амортизируемым.

Следует обратить внимание, что для успешного окончания судебного разбирательства необходимо обезопасить себя, заранее заключив договор.

Источник: https://100yuristov.com/cat/grazhdanskoe-pravo/neotdelimye-uluchscheniya/

Неотделимые улучшения арендованного имущества

В процессе использования имущества (недвижимости) по договору аренды возникает необходимость переделать, усовершенствовать характеристики занимаемой площади, чтобы она удовлетворяла коммерческие или производственные запросы нанимателя. В результате чего появляются неотделимые улучшения арендованного имущества и возможные проблемы с выявлением права собственности.

В общем понимании, неотделимые улучшения квартиры или нежилой недвижимости и само имущество воспринимают, как неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), которую невозможно разделить без нарушения функциональных параметров. Получается, произведенные изменения арендованного имущества принадлежат его собственнику – арендодателю, но при этом арендатор может добиваться возвращения потраченных средств.

Взаимодействие участников договора аренды при передаче неотделимых улучшений арендодателю представлено в ст. 623 гл. 34 ГК РФ «Улучшение арендованного имущества». На основании п. 1 ст. 623 арендатор владеет отделимыми изменениями, а в п. 2 ст. 623 указано, что вложения арендатора с согласия арендодателя могут быть возвращены собственником, если иное не отмечено в договорных условиях.

Способы изменения имущества

Выяснением состава изменений занимаются заинтересованные участники договора или в спорных делах уполномоченные эксперты и судебные инстанции.

Отделимые улучшения – это изменения (строительные конструкции, предметы, оборудование), которые можно разобрать или вынести без повреждения имущества арендодателя.

Неотделимые улучшения – перемены, произведённые арендатором за собственный счёт, которые невозможно убрать без разрушения собственности наймодателя.

Изменения, которые улучшают уровень недвижимости, соответствуют таким критериями:

  • приводят к качественным преобразованиям, включая технические и эксплуатационные свойства;
  • расширяют функциональные показатели для использования;
  • повышают ликвидные активы и ценность объекта.

Неотделимые улучшения квартиры или другого арендованного имущества могут выполняться различными способами:

  • достройка, пристройка, увеличение площади, этажности помещений;
  • перепланировка, изменение конфигурации, перенос стен;
  • переустройство, прокладка новых инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода;
  • переоборудование, техническое переоснащение, установка кондиционеров, сигнализации.
  • модернизация, обновление старых конструкций;
  • реконструкция, восстановление функциональных характеристик.

Обычный ремонт никак не изменяет техническое состояние недвижимости, поэтому не становится причиной для возмещения издержек, если это не отмечено в договоре аренды или иных соглашениях.

Восполнение расходов на улучшение имущества

На основании п. 2 ст. 623 наниматель может претендовать на компенсацию арендодателем при соблюдении таких условий:

  • потратил собственные финансовые ресурсы;
  • получил предварительное разрешение наймодателя;
  • действовал в формате договора аренды, в котором предполагается возмещение издержек на
  • необходимые изменения.

На основании п. 3 ст. 623 затраты на неотделимые улучшения без согласия арендодателя не возмещаются собственником. Иногда арендодатели добавляют в договор положение, по которому изменения имущества, проделанные арендатором, безоговорочно принадлежат собственнику. Тогда возникшие расходы не возвращаются, даже при письменном уведомлении и согласии собственника.

Поэтому лучше перед началом действий по преобразованию недвижимости получить письменное согласие собственника, в котором будут согласованы все пункты возможных изменений, стоимость материалов и услуг. Даже если планируется передача произведенных изменений арендодателю безвозмездно, пригодится письменное согласие. Ведь собственник вправе потребовать возвращения недвижимости в неизменном виде, придётся тратить время и усилия на демонтаж и ремонт (ст. 622 ГК РФ).

В отдельных ситуациях расходы нанимателя на преобразование недвижимости должны учитываться и компенсироваться даже без согласия собственника. Например, если ремонт производится по причине значительных недостатков на основании ст. 612 ГК РФ, наниматель может получить восполнение расходов на ликвидацию обнаруженных дефектов. Но это положение не затрагивает неисправности имущества, которые были отмечены при оформлении договора аренды или были заранее понятны арендатору.

Помимо того, можно обойтись без согласия собственника в случаях, предусмотренных в ст. 616 ГК РФ. Арендодатель обязан устраивать капитальный ремонт в установленные сроки или при неотложных обстоятельствах. Иначе арендатор вправе самостоятельно выполнить капремонт и обратиться к собственнику для возмещения расходов.

В ст. 662 ГК РФ указано, что при эксплуатации арендованного предприятия арендатор имеет право просить о возмещении расходов независимо от позиции собственника. Разумеется, при этом издержки арендатора не должны выходить за разумные пределы относительно стоимости арендованного предприятия.

Оформление соглашения об изменении имущества

Образец согласия арендодателя на неотделимые улучшения в письменной форме не имеет строгих ограничений. Однако, можно назвать основные разделы:

  • во вступительной части предлагается внести неотделимые улучшения квартиры или другого арендованного имущества по конкретному адресу;
  • в описательной части приводится перечень предполагаемых действий, стоимость материалов и услуг, сроки проведения работ;
  • помимо этого можно предусмотреть платёжные документы для передачи неотделимых улучшений арендодателю, на основании которых будет рассчитана компенсация, и способы возмещения (денежный перевод, в счёт арендной платы и прочие);
  • в отдельном пункте можно выделить обоюдное согласие арендатора и собственника с предложенным планом и последующей компенсацией затрат, условия, как проверить и как передать неотделимые улучшения арендодателю;
  • в заключении следует указать полное наименование участников соглашения, реквизиты сторон.

Договор продажи неотделимых улучшений арендодателю противоречит общему смыслу, поскольку невозможно продать собственнику часть его имущества. Можно просто подготовить договор на выполнение работ отдельно от договора аренды.

Источник: https://ville.ru/laws/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva.html

Ипотека с недофинансированием – соглашаться ли на сделку?

Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе. Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?

Причины занижения цены на недвижимость

Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога. Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе. Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.

Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием

Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:

  1. цена объекта недвижимости;
  2. цена неотделимых улучшений.

При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.

Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.

Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:

1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ), 

2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть  именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).

Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.

Рекомендуемая статья:  Онлайн справочник по документам банков для ипотеки

Риски

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:

Сторона Преимущества Риски, недостатки
Для всех, кроме государства
  • возможность осуществить сделку;
  • вероятность признания сделки недействительной;
  • уголовная ответственность;
Продавец
  • необходимость вернуть деньги, если договор признают недействительным;
  • в случае проверки возможно выявление дополнительных доходов, подлежащих налогообложению;
Покупатель
  • возможность получить скидку;
  • сложности с возвратом собственных средств, в случае срыва сделки;
  • снижение суммы налогового вычета;
  • вероятность повышения процента по кредиту;
  • повышение коэффициентов по страховкам;
Банк
  • сложность возврата денег;
  • утрата права на недвижимость;
  • банк перекладывает риски на страховые компании за счет клиента;
Государство
  • поступления в бюджет от пошлин;
  • возможно, налог от части стоимости помещения;
  • удовлетворение интересов граждан;

Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.

Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты Ведь тогда она должна уплатить налог.

Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:

  1. цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
  2. минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
  3. НДФЛ уплачивает продавец;
  4. сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
  • занижением цены, связанным со всеми рисками;
  • ожиданием истечения срока 5 лет;
  • уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Кадастровая стоимость квартиры что это

Стоит ли соглашаться?

Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

  • скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
  • покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
  • включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Как снизить риски

Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:

  1. процедуры банкротства – сайт Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  2. действительность паспорта продавцов (services.fms.gov.ru/info-service.htm)
  3. обременений недвижимости – выписка из ЕГРН;
  4. просроченной задолженности банкам – кредитная история;
  5. не исполненные денежные обязательства — на сайте приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  6. возражений продать помещение при наличии супруга/супруги, более одного собственника.

В статье Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя описаны конкретные способы снижения рисков.

Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.

Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение  обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.

Рекомендуемая статья:  Как можно уменьшить или увеличить платеж по ипотеке

Ответы на вопросы читателей

Вопрос: Здравствуйте! Если сделка при покупке квартиры в ипотеку (вторичку) будет с занижением цены и будет доп.соглашение (на сумму налички) с какой суммы я смогу получить налог? Общей или только с той, что в договоре купли-продажи?

Ответ: Здравствуйте, налоговый вычет можно получить с договора купли-продажи. Доп.соглашение в налоговую предоставлять нельзя. Не просто же так сумма разбивается на два договора.

На сумму вычета, которую сейчас недополучите с покупки, можно подать при покупке следующей недвижимости. Как получить налоговый вычет при покупке второй квартиры — описано в другой статье.

Заключение

Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью. Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки. Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски.

Схема сделки при недофинансировании на вторичкуСкачатьДоровор купли-продажи объекта недвижимостиСкачатьДоговор купли-продажи неотделимых улучшенийСкачатьРасписка на первый взносСкачатьРасписка на кредитные деньгиСкачатьРасписка на неотделимые улучшенияСкачатьСхема сделки при недофинансировании на новостройкиСкачатьДоговор оплаты дополнительно произведенных работСкачатьОцените автора (6 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-s-nedofinansirovaniem-ponizheniem-ceny.html

Неотделимые улучшения при продаже квартиры судебная практика — Юридический справочник

Людям, составляющим договора купли продажи, актуально задумываться о необходимости составления продавцом расписки, особенно если имущество покупает пару людей совместно, внося свои доли. Разрабатывается расписка на так называемые неотделимые улучшения в нескольких экземплярах, если договоренность о реализации недвижимости составляется конкретным количеством субъектов.

Оформляется документ по конкретной схеме, придерживаться которой должны обязательно все стороны взаимоотношений купли продажи. Он гарантирует продавцу получение дополнительных денег без налогообложения, если тот выполнил ремонт, а покупателю возврат основной и дополнительной суммы, в случае расторжения контракта.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

О необходимости уплаты налога на имущество, земельного налога и об изменениях в учете строений на загородных земельных участках знают все собственники недвижимости. Однако, вопрос от собственников недвижимости о том, нужно ли платить налог с продажи квартиры, возникает достаточно часто.

Среди других налогов, связанных с недвижимостью, действующим законодательством предусмотрен и налог, который необходимо уплатить после продажи объекта недвижимости, например квартиры или апартаментов. Сумма дохода, полученного в результате продажи собственником объекта, подлежит налогообложению по ставке дохода физических лиц, т.е. 13%.

Когда не надо платить

Законодатель предусмотрел такую возможность, установив минимальные сроки нахождения недвижимости в собственности продавца.

Если собственность была получена в результате сделки купли-продажи этот срок составляет 5 лет. Это же относится к приобретению квартир в строящихся домах (новостройках) и покупке с привлечением ипотечных средств. Если продавец владеет квартирой менее этого срока, то ему необходимо уплатить 13 % от полученного дохода.

Для продавцов, получивших свои права на недвижимость в порядке наследования или в результате дарения, которое осуществили близкие родственники, а так же по договорам ренты, такой срок равен всего 3 годам.

Исключение по срокам не делается ни для каких категорий граждан, включая пенсионеров, многодетные семьи и инвалидов любых групп.

 Налогооблагаемая база

Под этим понятием понимается доход, с которого производится расчет уплачиваемого налога. В качестве такового принимается сумма оценки недвижимости, установленная сторонами в договоре купли-продажи (дкп) квартиры. Однако, не все так просто. Законодатель ввел понятие кадастровой стоимости, которая по задумке максимально приближена к рыночной.

Оценка недвижимости в дкп сравнивается с кадастровой стоимостью, и если она оказывается ниже, то налог рассчитывается исходя из размера суммы не менее 70% от кадастра.

Налоговый вычет

Налогооблагаемую базу можно уменьшить. Такая возможность предусмотрена действующим законодательством. Речь идет о так называемом налоговом вычете. Его размер зависит от вида недвижимости. Если продана жилая недвижимость (квартира, дом, комната, доли в них), земля или садовый домик вычет составляет 1 миллион рублей. Если предметом продажи стали нежилые помещения, гараж или машиноместо, то вычет составит 250 тысяч рублей.

Если же собственников несколько (долевая собственность), размер вычета не меняется, т.е. каждый дольщик имеет право на уменьшение налогооблагаемой базы соразмерно своей доле. Пример: квартира принадлежит 5 собственникам в равных долях, налоговый вычет каждого составит 200 000 рублей.

Это правило работает когда объект недвижимости продается целиком. Если продавать доли путем оформления отдельного договора на каждую долю, каждый дольщик имеет право на полный размер вычета.

Если право собственности у продавцов долей возникло в разное время, то и срок владения исчисляется свой для каждой доли.

В качестве уменьшения налогооблагаемой базы (вычета) при продаже можно учесть расходы на приобретение и неотделимые улучшения, естественно, их нужно подтвердить документально.

Нужно учитывать, что налоговые вычеты не суммируются, т.е. воспользоваться можно только одним из них.

Как часто можно получать налоговый вычет

Частота получения налогового вычета не ограничена. Существует одно исключение – сколько бы объектов недвижимости ни было продано в течение одного календарного года, вычет будет один. Его можно применить в отношении одного объекта или равномерно распределить по всем. При продаже недвижимости в следующем году налоговый вычет будет опять доступен в полном объеме.

Как платить

Доходы, полученные в результате продажи объектов недвижимости, отражаются в декларации по форме 3-НДФЛ. Обязанность заполнить декларацию и своевременно предоставить ее в ФНС лежит на лице, получившем доход.

Подать декларацию за предыдущий год нужно в срок не позднее 30 апреля текущего года. Вместе с формой подаются документы, подтверждающие получение дохода (договор купли-продажи), и документы, подтверждающие суммы понесенных расходов, на которые нужно уменьшить налогооблагаемую базу (договора, расписки, выписки со счетов и т.д).

Уплатить же сам налог необходимо не позднее 15 июля текущего года. А за несвоевременную подачу декларации и просрочку оплаты предусмотрены штрафы.

Нерезиденты

Все, что описано выше относится к налоговым резидентам РФ. Для лиц же таковыми не являющихся ставка налога с продажи объектов недвижимости составляет 30% и права на налоговый вычет они не имеют. Единственное в чем нерезиденты уравнены в правах – это минимальные сроки владения.

Источник: https://greatr.ru/partpress1904.htm

Экспертиза неотделимых улучшений

Как правило, экспертиза неотделимых улучшений заказывается потребителем тогда, когда последний сталкивается с необходимостью определить текущую стоимость этих улучшений. Процедура может проводиться также в качестве инструмента разрешения спорных ситуаций (в том числе в рамках судебного разбирательства).

Независимая экспертиза неотделимых улучшений — это одно из направлений деятельности нашей экспертной организации. Наши специалисты имеют огромный опыт проведения аналогичных мероприятий, обладают высокой квалификацией, располагают всем необходимым оборудованием.

Если гражданину потребовались точные и достоверные данные касательно рыночной стоимости неотделимых улучшений, наилучшим вариантом станет обращение к нам. В самые кратчайшие сроки проведём все необходимые мероприятия, разработаем качественное экспертное заключение.

В рамках данного материала мы рассмотрим следующие вопросы:

  1. Что можно считать неотделимыми улучшениями?
  2. Какие обстоятельства наиболее часто становятся причиной проведения экспертизы неотделимых улучшений?
  3. Каковы характерные особенности экспертизы неотделимых улучшений?
  4. Какова процедура данного исследования?
  5. Какие документы потребуются для заказа соответствующих мероприятий?

Следует понимать, что неотделимые улучшения в этой статье будут рассматриваться лишь относительно объектов недвижимости. Автотранспортные средства и другое имущества мы затрагивать не будем

Экспертиза неотделимых улучшений. Понятие

Для более глубокого понимания вопроса необходимо иметь в голове чёткую картину того, что именно следует считать неотделимыми улучшениями. Примечательно, что однозначная формулировка таких объектов не закреплена ни одним законодательным актом, хоть и ссылки на само понятие имеются в некоторых статьях ГК РФ.

По этой причине рассматривать само определение возможно только с опорой на сложившуюся практику. Согласно последней, неотделимыми улучшениями принято считать такие изменения определённого объекта, которые улучшают его эксплуатационные характеристики и не могут быть отделены от него без вреда.

Всё становится намного понятнее при рассмотрении примеров. Так, к неотделимым улучшениям относятся результаты:

  • перепланировки;
  • капитального ремонта;
  • реконструкции;

и прочих мероприятий подобного плана.

Таким образом, независимая экспертиза неотделимых улучшений позволяет оценить изменения, произведённые в процессе ремонтных, восстановительных, реконструкционных, монтажных, покрасочных и многих других работ.

Следует понимать, однако, что речь идёт скорее про обстоятельства, при коих часто, но не гарантированно можно говорить про улучшения, которые нельзя отделить от объекта недвижимости. Зачастую даже сам суд может затрудняться с тем, итоги каких именно мероприятий следует отнести к неотделимым изменениям, увеличившим технический и функциональный потенциал квартиры, здания, сооружения и т.п.

Без помощи специалиста в обозначенных выше вопросах разобраться возможно далеко не всегда, поэтому экспертиза неотделимых улучшений периодически заказывается и для того, чтобы просто выяснить, каким образом следует рассматривать результаты определённых мероприятий в рамках действующей законодательной базы.

Гражданским кодексом РФ понятие неотделимых улучшений связывается с имуществом, находящимся в аренде. Если в отношении объекта аренды были произведены неотделимые улучшения, они будут являться собственностью арендодателя вне зависимости от того, кем они были осуществлены.

Исключением можно считать только такую ситуацию, при которой арендатор изначально согласовал проведение соответствующих работ с арендодателем, получил на то официальное письменное разрешение. Тогда запрос на возмещение денежных средств, потраченных в процессе проведения улучшений, будет обоснован и сможет быть удовлетворён.

Независимая экспертиза неотделимых улучшений, соответственно, может понадобиться арендатору, желающему получить справедливую компенсацию собственных вложений.

По какой причине экспертиза неотделимых улучшений проводится чаще всего?

Наиболее распространённая причина уже была обозначена выше — арендные отношения. Независимая экспертиза неотделимых улучшений в таком случае может понадобиться в двух ситуациях:

  1. Гражданин желает получить достоверные сведения касательно рыночной стоимости улучшений, которые не могут быть отделены от объекта недвижимости без нанесения ущерба, для переговоров с третьими лицами. В этом случае подразумевается, что проблема решается без перенесения дела в судебную плоскость: заказчик направляет претензию третьему лицу (например, арендодателю) и прикладывает к ней заключение наших экспертов.
  2. Гражданин желает получить данные о стоимости неотделимых улучшений, чтобы взыскать справедливое денежное возмещение с некоторого лица. Тогда заключение нашей экспертизы может быть использовано в качестве материалов по делу. Мнение квалифицированных специалистов довольно авторитетно и вполне может определить ход всего дальнейшего разбирательства. При необходимости наш эксперт может присутствовать на заседании, чтобы прояснить присутствующим все неясные моменты.

Экспертиза неотделимых улучшений — сложная процедура, качественное проведение которой требует от специалиста должных опыта и квалификации. Заказывать соответствующие мероприятия следует только в проверенных экспертных организациях, поскольку суды:

  1. не примут экспертное заключение (либо отчёт об оценке), которое было разработано лицом без необходимой квалификации и требуемых допусков, аттестаций;
  2. откажут в рассмотрении смет, сформированных силами работников строительных компаний.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Выгул собак на придомовой территории

Последний пункт обусловлен нашим действующим законодательством: согласно ФЗ N 135, к экспертизе неотделимых улучшений допускаются только профессиональные независимые организации, в полной мере располагающие всеми необходимыми документами, лицензиями.

Какие особенности имеет экспертиза неотделимых улучшений?

В процессе определения рыночной стоимости неотделимых улучшений следует помнить о том, что самостоятельное отчуждение рассматриваемого объекта на рынке не является возможным. Данный факт определяет саму специфику экспертизы, поскольку обособленное рассмотрение улучшений достоверного результата не даст: необходимо учитывать и сам объект недвижимости, к коему они относятся.

Если речь идёт об арендных отношениях, то традиционный подход к пониманию рыночной стоимости будет не совсем верен в силу существенной ограниченности количества потенциальных покупателей.

По сути, покупателем здесь будет считаться арендодатель, который возмещает средства, затраченные арендатором в процессе реализации ремонтных, восстановительных, реконструкционных и прочих работ.

Поскольку исходная группа ограничена ровно двумя людьми, привычные подходы к определению рыночной стоимости объекта подвергаются определённым корректировкам.

На основании обозначенных выше положений и формируется специфика такой процедуры, как экспертиза неотделимых улучшений. В силу этих обстоятельств сравнительный и доходный подходы к оценке стоимости объектов недвижимости в данном случае уместны не будут, поэтому вся процедура проводится с опорой на затратный подход.

Какую процедуру имеет экспертиза неотделимых улучшений?

  1. Ведётся обсуждение, с клиентом согласуются все основные вопросы, касающиеся предстоящих мероприятий: дата и время осмотра объекта недвижимости, сроки и стоимость проведения работ.
  2. Всем лицам, которые могут быть заинтересованы в личном присутствии при проведении экспертизы, получают уведомление со всей необходимой информацией.

    Уведомление нужно отправить за трое суток, если его адресат находится в том же регионе, и за пять, если в другом.

  3. Проводится экспертиза неотделимых улучшений. Специалист анализирует всю существующую документацию касательно рассматриваемого объекта, проводит визуальное и инструментальное обследование, фиксирует все особенности, недостатки и дефекты сооружения.

  4. Все полученные данные подвергаются тщательной обработки, проводятся все необходимые расчёты.
  5. Специалистом разрабатывается экспертное заключение, включающее описание проведённых мероприятий, их результат и актуальную информацию о рыночной стоимости неотделимых улучшений.
  6. Вся необходимая документация передаётся на руки заказчику.

Процедура может подвергаться незначительным корректировкам в зависимости от ситуации

Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры

При заключении сделки с недвижимостью может возникнуть вопрос возможной компенсации за неотделимые улучшения квартиры или имущества.

Расскажем, что представляют собой неотделимые улучшения любого объекта недвижимости, как они влияют на правовые отношения между арендатором и собственником, и определим, какие налоги придется заплатить при заключении подобной сделки.

статьи:

Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры – отличия от отделимых

В соответствии со статьей 623 ГК РФ, под улучшением следует понимать изменения состояния имущества с целью повышения эффективности его использования, расширения его применения, либо с целью повышения стоимости объекта недвижимости.

Улучшения имущества могут быть отделимыми и неотделимыми. Неотделимые улучшения всегда причиняют вред общему имуществу, не только квартире. Невозможно осуществить преобразование, устранить их без нарушения целостности здания и т. п.

Например, неотделимым улучшением считается:

  1. Перепланировка жилья и снос основных стен здания.
  2. Встраивание новой вентиляционной системы.
  3. Перестройка или замена инженерных коммуникаций, систем, труб, батарей, оборудования.
  4. Проведение капитального ремонта в квартире.
  5. Замена или снос лифта, лифтовой шахты.
  6. Перестройка продолжения комнаты в балконной части.
  7. Оборудование кухни на балконе.
  8. Установка дополнительного технического оснащения.
  9. Замена электропроводки.
  10. Установка теплого пола.

Этот список можно дополнять. Вы должны понять, что из-за неотделимых улучшений может повредиться общее имущество. Если мы говорим о квартире, — то, вероятнее всего, повредится здание многоквартирного дома в связи с демонтажем или перемещением определенных элементов.

А отделимые улучшения не несут в себе вреда.

Например, к ним можно отнести мебель, технику, которая находится в квартире, предметы быта и домашнего обихода.

Влияние неотделимых улучшений имущества, квартиры на отношения арендодателя и арендатора

В случае, когда неотделимые улучшения были произведены за счет арендатора, то он имеет полное право после прекращения договора аренды попросить собственника жилья выплатить ему компенсацию, равную затраченной сумме. Об этом говориться в главе 60 ГК РФ.

Очень важно обратить на данный нюанс при заключении и подписании договора.

Пункт о том, кто будет оплачивать неотделимые улучшения в случае их надобности, возможность получения компенсации арендатором, должен быть прописан в документе. Иначе вернуть от арендодателя средства не получится.

Неотделимые улучшения не могут быть проведены без согласия и уведомления собственника квартиры, имущества. Арендатор должен уведомить – желательно, письменно — об этом и сообщить всю информацию, которую он знает по данному вопросу. Просто так — взять и захотеть кардинально что-то изменить в квартире — нельзя. Для этого требуется получить разрешение в компетентных органах!

Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно

Если данный пункт о согласовании работ был прописан в договор, но арендатор не следовал ему, то вероятность получения компенсации сводится к нулю.

Более того, если случится ситуация с повреждением здания, причинением вреда другим собственникам МКД, то арендодатель может взыскать причиненный ущерб с арендатора.

Также несогласование улучшений квартиры может послужить причиной расторжения договора аренды в связи с нарушением требований, прописанных в документе.

Неотделимые улучшения квартиры и купля\продажа недвижимости – плюсы, минусы для сторон, риски

При покупке или продаже недвижимости тоже встречается понятие неотделимых улучшений, но в качестве них может выступать мебель, бытовая техника, дизайнерский ремонт и т. п. — то есть, те вещи и элементы, которые могут составлять общую стоимость жилья.

При заключении сделки купли-продажи неотделимые улучшения прописывают в договоре с указанием их цены. Они используются для занижения налогооблагаемой базы и снижения налога за приобретение жилья с продавца. Это — главный плюс сделки такого характера. Налог выплачивается в меньшем размере.

Минусы такой сделки могут быть различны:

  1. Прежде всего, налоговая служба может провести проверку сделки и привлечь к ответственности продавца, который скроет дополнительный доход.
  2. При расторжении договора покупатель может не получить всю сумму за имущество, если договор на покупку неотделимых улучшений не был составлен. Он вернет только ту, которая была прописана в основном договоре.

Стоит уделить особое внимание договору купли-продажи.

Если вы сомневаетесь в чистоте сделки — обратитесь к нашим юристам. Они помогут вам разобраться с документацией, составят правильный договор с учетом всех нюансов.

Варианты договоров при оформлении сделки с неотделимыми улучшениями имущества, квартиры

Договор при оформлении сделки с неотделимыми улучшениями жилья можно заключить в одной форме. В нем следует указать не только покупку квартиры, но и имущества, находящегося в нем.

Есть еще вариант — заключить два договора:

  1. Отдельно на покупку недвижимости.
  2. Отдельно на приобретение неотделимых улучшений жилья.

Первый договор — основной, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Второй — дополнительный, его можно оставить на руках, он не нуждается в регистрации.

Неотделимые улучшения имущества, квартиры и налоги

При расчетах и проведении налоговых операций неотделимые улучшения имущества нуждаются в декларировании, если договор заключается с участием юридических лиц. Все ИП, юрлица обязаны учитывать данные операции при расчете налогов.

А физические лица могут не уплачивать налог с компенсации за неотделимые улучшения, и не декларировать их. Это не противоречит российскому законодательству.

Законность установки тамбурной двери на лестничной площадке в подъезде

  1. Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.
  2. НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан оплатить НДС (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).
  3. Налог на прибыль. Неотделимые улучшения считаются амортизируемым имуществом. Если стоимость данного имущества по договору арендатору не возмещается, то он может «погасить» долг в течение действия договора аренды с учетом периода полезного использования объекта (ст 258 НК РФ).

Заметьте, что некоторые нюансы, касающиеся налоговых, бухгалтерских выплат можно прописать в договоре. Так вы сможете обезопасить себя от возникновения непредвиденных расходов.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1389-neotdelimye-uluchsheniya-imushhestva-kvartiry.html

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.

Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.

Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.

У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Название договораОсобенности

Договор купли-продажи квартиры

Предмет договора: квартира 

Цена: 999 000 рублей 

Регистрируется в Росреестре

Договор купли-продажи неотделимых улучшений

Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт 

Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре

Не регистрируется в Росреестре

С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:

  • сделка нарушает закон;
  • сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
  • сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
  • сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.

К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.

Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.

Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».

Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.

Название банкаВозможна ли ипотека с недофинансированием

Сбербанк

+

ВТБ

Решается индивидуально

Банк «Санкт-Петербург»

+

Абсолют банк

АК Барс

Россельхозбанк

Уралсиб

Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.

Источник: https://spbhomes.ru/science/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста