Что такое оценка недвижимости

Оценка недвижимости

что такое оценка недвижимости

К объектам недвижимости относятся земельные участки и все то, что может использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей (ключевым признаком объектов недвижимости является их физическая не перемещаемость), в том числе:

  • Земельные участки (для садоводства, под ИЖС, сельскохозяйственного, промышленного и городского назначения);
  • Участки недр (месторождения полезных ископаемых, предоставляются в пользование в виде горного отвода или геологического отвода);
  • Многолетние насаждения (искусственные многолетние насаждения: плодово-ягодные насаждения, озеленительные и декоративные насаждения улиц, дворов, ботанических садов);
  • Инженерные сооружения (водопроводы, газопроводы, канализационные коммуникации, линии средств связи);
  • Сооружение транспорта (автостоянки, паркинги, гаражи, объекты технического обслуживания транспорта);
  • Объекты незавершённого строительства;
  • Жилая недвижимость (коттеджи, комнаты и квартиры, дачные жилые постройки);
  • Коммерческая недвижимость (склады, торговые, офисные здания и помещения, гостиницы);
  • Промышленная недвижимость (фабрики, заводы, комбинаты);
  • Элементы благоустройства территории (декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, различные виды оформления, в том числе фасадов зданий, строений, сооружений, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные строения и сооружения, информационные щиты и указатели).

Цели оценки недвижимости

В компании накоплен многогодовой опыт оценки объектов недвижимости, которая проводилась оценщиками компании для самых различных случаев, в том числе:

  • Оценка объектов недвижимости при совершении сделки их купли-продажи (оценка недвижимости особенно востребована при реализации объектов ниже остаточной их стоимости, а также при сделках между взаимозависимыми лицами);
  • Оценка объектов недвижимости при передаче их в качестве взносов в уставные капиталы предприятий с разными организационно-правовыми формами;
  • Оценка объектов недвижимости безвозмездно полученных или обнаруженных в ходе инвентаризации при постановке на балансовый учет предприятий;
  • Переоценка восстановительной (балансовой) стоимости зданий и сооружений в составе основных средств предприятия;
  • Оценка объектов, входящих в состав укрупненной инвентарной единицы недвижимости, с целью разукрупнения её балансовой стоимости и принятию к учету самостоятельных разукрупленных объектов (в составе одной инвентарной единицы иногда находятся объекты, предназначенные для определенных самостоятельных функций: здания, сооружения, оборудование, передаточные устройства, имеющие разный срок полезного использования; Данная работа позволяет вести достоверный бухгалтерский и налоговый учеты, планирование и проведение текущих и капитальных ремонтов, списание и замену объектов уже с реальными сроками полезного использования);
  • Оценка объектов недвижимости при оценке бизнеса (оценка недвижимости при оценке долей в уставном капитале, пакетов акций, паев);
  • Оценка объектов недвижимости в составе имущества ликвидируемого предприятия (оценка недвижимости в ходе проведения процедур при банкротстве);
  • Оценка объектов недвижимости в ходе исполнительного производства (оценка объектов должника, на которое обращается взыскание);
  • Оценка объектов недвижимости при кредитовании под залог (ипотека объектов недвижимости);
  • Оценка объектов недвижимости при их страховании (страховая защита действует только в пределах рыночной стоимости застрахованного объекта);
  • Оценка объектов недвижимости для подтверждения активов страховых компаний;
  • Оценка арендной платы при передаче недвижимости в аренду (оценка права пользования объектами недвижимости);
  • Оценка объектов недвижимости при наследовании;
  • Оценка объектов недвижимости при разделе (раздел, развод или раздел партнерства);
  • Оценка объектов недвижимости при разрешении всевозможных споров о ее стоимости (для целей разрешения споров, в том числе в рамках судебного разбирательства, мы рассчитывали, стоимость как самой недвижимости, так и стоимость восстановительного ремонта и размера материального ущерба, нанесенного недвижимости различными авариями: заливом, пожаром и т.п.).

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости

На величину стоимости объектов недвижимости оказывают влияние следующие факторы:

1.  Гражданские права на объекты недвижимости (цена 2-х идентичных объектов недвижимости может различаться, т.к. происходит оценка не самого объекта недвижимости, а гражданских прав на данный объект, например: полное или долевое право собственности, право пожизненное наследуемое владение, ограниченного пользования, безвозмездного срочного пользования, краткосрочной или долгосрочной аренды и т.д.)

2.  Площадь объектов недвижимости (на рынке недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 кв. м в зависимости от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв. м общей площади).

3.  Тип(жилые и нежилые, по типовым и индивидуальным проектам, встроенное помещения и отдельно стоящие здания);

4.  Архитектурные особенности (архитектурный стиль существенным образом влияет на общественную значимость и престиж всего объекта);

5.  Месторасположение (расположение в зависимости от удаления от центра, от основных транспортных магистралей, от станций общественного транспорта, от выхода на красную линию, этажа, от характера ближайшего окружения);

6.  Техническое состояние (величина накопленного износа, состояние и качество внутренней и внешней отделки);

7.  Инженерное обеспечение (наличие или отсутствие отопления, электричества, водоснабжения, канализации и др. инженерных коммуникаций);

8.  Ликвидность (время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости);

9.  Многие другие факторы.

Наша практика оценки объектов недвижимого имущества

За время многолетней профессиональной работы нашей компании оценка объектов недвижимости всегда была и остается самым востребованным видом услуг.

При составлении отчета об оценке оценщики компании сначала определяют, затем анализируют тот сектор рынка недвижимости, к которому относится объект оценки; проводят обследование объекта оценки; проводят необходимые исследования и анализ; выявляют факторы, влияющие на величину его стоимости; подбирают подходы к оценке; осуществляют необходимые расчеты, на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяют итоговую величину стоимости объекта оценки.

Огромный практический опыт (более 16 лет) и профессиональный уровень подготовки оценщиков компании (3 оценщика компании имеют квалификационные аттестаты по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»), а также выходной контроль качества всех отчетов методистом-оценщиком компании, позволяют выпускать Отчеты по оценке объектов недвижимости с гарантией их соответствия Федеральным стандартам оценки и Федеральному закону об оценочной деятельности в Российской Федерации, что также подтверждается положительными экспертными заключениями саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) на Отчеты по оценке недвижимого имущества.

За последние 2 года нашей деятельности саморегулируемыми организациями оценщиком было выдано около 100 положительных экспертных заключений на Отчеты, выполненные компанией по оценке объектов недвижимости.

В основном компанией направлялись в СРО на экспертизу (для подтверждения стоимости, определенной в Отчете, включая проверку Отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности) Отчеты, выполненные для целей оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства), а также для подтверждения активов страховых компаний (активы страховых компаний в основном были представлены земельными участками и нежилыми зданиями).

Мы готовы для Вас в кратчайшие сроки провести оценку любых объектов недвижимости для любых целей на высоком профессиональном уровне.

Источник: http://www.ocenka21.ru/branch/immovables/

Оценка Недвижимости | Оценка Проекта с ТЭО отчетом

что такое оценка недвижимости

С 15 февраля 2019 года стало обязательным оформление отчета об оценке (заключение о стоимости) при продаже недвижимости иностранцам (вскоре это будет действовать в отношении всех сделок в Турции). Отчет подготавливается двумя официальными экспертами-оценщиками, имеющими лицензию SPK (аббревиатура от «Sermaye Piyasası Kurulu» — Совет по рынкам капитала).

Один из них занимается проверкой планов и информацией о регистрации в Кадастровом управлении. Они посещают и осматривают недвижимость, чтобы убедиться, что вы покупаете именно ту квартиру/дом, которая была вам показана. Эксперт дважды проверяет верность заявленной цены, сравнивая выбранную недвижимость с аналогичными объектами.

Оба эксперта являются присяжными оценщиками.

Правительство хочет, чтобы имущество регистрировалась по рыночной стоимости, а не по заниженной цене. Ранее продавцы могли указывать меньшую продажную стоимость, чтобы избежать выплаты налогов в полном объеме. Поэтому оценочное заключение используется как главный показатель для расчета налогов за недвижимость.

Вопрос: Нужен ли мне оценочный отчет?
О: При покупке недвижимости в Турции вы должны получить оценочное заключение в Главном управлении Земельного регистра и кадастра (Кадастровое управление).

В: Сколько времени занимает подготовка оценочного отчета?
О: Как только вам потребуется официальное оценочное заключение, эксперт лично проверяет выбранную вам недвижимость. Он фотографирует, проверяет регистрацию в Кадастровом управлении и планы недвижимости, зарегистрированные в муниципалитете, собирает сравнительную информацию о ценах. Отчет содержит от 20 до 35 страниц, его подготовка занимает 2 дня.

В: Как мне найти эксперта-оценщика, имеющего лицензию SPK?
О: После того, как вы выберете недвижимость вместе с Antalya Homes, мы сразу предоставим вам эксперта для быстрого и надежного обслуживания.

В: Сколько стоит оценочный отчет?
О: Стоимость отчета об оценке, одобренного SPK, составляет приблизительно 1000-1500 турецких лир + НДС в зависимости от города и особенностей конкретного объекта недвижимости.

В: Какова стоимость ваших услуг за сопровождение?
О: Ноль. Своим клиентам Antalya Homes предоставляет эту услугу бесплатно.

В: Каков срок действия оценочного заключения?
О: В соответствии с законом о недвижимости, Кадастровое управление требует, чтобы отчет об оценке был выдан не более, чем 3 месяца назад. Если срок действия заключения истек, мы помогаем нашим клиентам бесплатно обновить его через 3 месяца.

В: Что такое SPK?
О: SPK — это аббревиатура от тур. «Sermaye Piyasası Kurulu» — Совет по рынкам капитала. Это высший официальный орган по регулированию финансов, работе банков и фондовой биржи в Турции.

В: Что произойдет, если оценка имущества будет отличаться от той цены, за которую я покупаю?
О: Указом Президента от 5 февраля 2019 года при Управлении земельного регистра и кадастра был создан Департамент по оценке недвижимости. Статистика по продажной стоимости и оценочное заключение — еще новые реалии для Турции. Сейчас мы находимся только на начальном этапе. Поскольку у нас еще нет большой базы данных, стоимость, указанная в отчетах, может отличаться до 20% от продажной цены.

Методы при Оценке Недвижимости

При покупке недвижимости в Турции вы наверняка хотели бы быть уверенными в оценочной стоимости этого жилья. Существует 2 вида оценочных заключений: Оценка Недвижимости и Оценка Проекта с технико-экономическим обоснованием.

Отчет об оценке недвижимости содержит:

— Информацию о свидетельстве о праве собственности,- Информацию о расположении и местонахождении на карте,- Фактические фотографии,- Цены на аналогичную недвижимость,- Прогноз стоимости недвижимости,

— Проверка задолженностей и технического состояния недвижимости в муниципалитете и Кадастровом управлении.

Отчет об оценке недвижимости также может содержать дополнительные характеристики в соответствии с вашими требованиями и особенностями недвижимости. Эксперты подготовят оценочное заключение, используя, как правило, один из трех нижеперечисленных методов. Выбор метода зависит от особенностей недвижимости:

Сравнительный метод — недвижимость сравнивается с несколькими аналогичными вариантами;

Доходный метод — определение стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения;

Затратный метод — основан на определении затрат, необходимых для восстановления объекта оценки в текущей экономической ситуации.

Отчет об Оценке Недвижимости в Турции

Antalya Homes сотрудничает с независимыми экспертами по оценке, имеющими лицензию Sermaye Piyasası Kurulu. Sermaye Piyasası Kurulu в переводе с турецкого означает Совет по рынкам капитала — высший орган регулирования финансирования и банковского дела в Турции. Оценщиков недвижимости в Турции мы называем экспертами, имеющими лицензию SPK. Эти эксперты имеют право проводить оценку недвижимости в Турции и оценку проектов в Турции.

Мы можем предоставить вам отчет об оценке недвижимости по всей Турции. Оценщики имеют право на подготовку следующих видов отчетности:

— Оценка дома / виллы или квартиры,- Оценка коммерческих помещений, офисов, магазинов, торговых центров,

— Оценка сельскохозяйственных угодий и земельных участков,

— Оценка отелей,- Оценка городского обновления (Kentsel Dönüşüm Değerleme),- Оценка угольных месторождений и газовых станций,- Оценка кораблей, морских судов, яхт и самолетов,- Оценка торговых марок,

— Оценка компаний.

Оценка Проекта с Технико-Экономическим Обоснованием в Турции

У вас есть проект и вы хотите узнать, как реализовать его наиболее эффективным способом. Оценка проекта также подготавливается экспертами по недвижимости, которые предоставляют технико-экономическое обоснование (ТЭО) в Турции.

Технико-экономическое обоснование содержит:

— Финансовый анализ,- Наличные расходы по проекту,- Доходы по проекту,- Юридическая экспертиза,- Юридическое разрешение и выплаты,- Право собственности,

— Разрешение на строительство.

Оценка проекта поможет вам понять экономическую эффективность инвестирования. Технико-экономическая отчетность используется для следующих инвестиционных проектов:

— Земельные инвестиции,- Отельные инвестиции,- Коммерческие инвестиции и инвестиции в торговые центры,- Инвестиции в развитие жилищного комплекса,- Сельскохозяйственные инвестиции и анализ урожая,

— Промышленные инвестиции

Например: вы хотите разработать проект отеля или купить уже готовый отель в Турции. После того, как вы закажете оценочный отчет по этому проекту, вы получите следующую информацию:

— Оценка стоимости земли, информация о свидетельстве о праве собственности, расположение на карте, информация о местоположении,
— Проверка задолженности и технического состояния недвижимости в муниципалитете и Генеральном управлении земельного регистра и кадастра,- Стоимость разработки проекта,- Стоимость строительства и эксплуатационные расходы,- Финансовый отчет, который содержит информацию о расходных и доходных денежных потоках,

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как продать квартиру с перепланировкой

— Предложения по достижению наиболее экономически выгодных инвестиций и альтернативные проекты.

Подготовка Отчетов и Области Экспертизы в Турции

Если вы приобретаете недвижимость в Antalya Homes, мы поможем вам оформить этот документ в рамках нашего послепродажного обслуживания в течение 2 дней. Поскольку мы предоставляем Гарантию Лучшей Цены, все предложения по недвижимости на нашем веб-сайте имеют предварительную оценку.

Отчет по оценке недвижимости занимает 3 дня в городах-миллионниках Турции. В других городах могут потребоваться дополнительные 3 дня (в целом процесс займет 6 дней). Отчет об оценке отелей занимает в среднем 15 дней в зависимости от города.

Вы можете также запросить другие виды отчета, например, оценку проекта с технико-экономическим обоснованием, оценку стоимости земельного участка, оценку бизнеса, торговых марок и пр. Эти отчеты могут занять от 2 недель до 1 месяца.

Пожалуйста, свяжитесь с нами, чтобы узнать стоимость и сроки для оценки недвижимости и для оценки проекта с технико-экономическим обоснованием.

Источник: https://www.antalyahomes.ru/mobile/ocenka-nedvizhimosti-ocenka-proektov-s-ekonomicheskim-otchetom

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

что такое оценка недвижимости

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти – это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания – это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa – находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Этоцeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование – в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

  • Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
  • Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
  • Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации – тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

  • цель оценки;
  • описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
  • вид определяемой стоимости объекта оценки;
  • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  • дату определения стоимости объекта оценки;
  • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
  • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
  • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

Стоимость оценки недвижимости начинается от 5 000 рублей

3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Оценщик чаще всего иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
  • цель оценки;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
  • иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

См. также

Во сколько вам обойдётся оспаривание кадастровой оценки и когда это лучше делать?

Дата редакции: 31.05.2019

Источник: https://ceur.ru/library/articles/ocenka/item355895/

Классификация объектов недвижимости

Объекты недвижимости можно разделить на следующие виды:

  • Жилая недвижимость (квартиры, малосемейки, таун-хаусы, дачные, садовые дома, коттеджи);
  • Коммерческая недвижимость (офисные, складские, торговые и др. помещения; офисные, складские, торговые и др. здания);
  • Сооружения и передаточные устройства (АЗС, ограждения,резервуары, трубы, эстакады, дороги, линии электропередач, кабельные линии, железнодорожные пути, мосты, канализации);
  • Земельные участки застроенные и не застроенные (земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли лесного фонда и другие категории земель);
  • Воздушные и морские суда;
  • Объекты незавершенного строительства.

В каких ситуациях требуется оценка недвижимости

  1. Купля-продажа объекта недвижимости (совершения сделки купли – продажи в отношении объекта недвижимости). Существуют достаточно крупные объекты недвижимости и при определении их рыночной стоимости задействовано много различных ценообразующих факторов, которые продавец не всегда может корректно учесть. В таких случаях бывает полезным заказать Отчет об оценке недвижимости, в котором будет представлен детальный анализ рынка, указаны главные ценообразующие факторы, учтены и наглядно представлены в расчете. Вся информация соответствует принципам обоснованности, однозначности, проверяемости, существенности и достаточности. Отчет подкрепит уверенность продавца в стоимости объекта;
  2. Залогового кредитования (предоставление объекта недвижимости в качестве залога) или для ипотеки (оценка недвижимости для ипотечного кредитования).В данном случае составление Отчета об оценке является обязательной процедурой. Банку необходимо знать стоимость имущества, передаваемого в залог. В исключительных случаях, по согласованию с банком, мы можем предоставить Заключение о рыночной стоимости недвижимости;
  3. Страхование объекта недвижимости. Например, при страховании загородного дома, страховой необходимо определить стоимость улучшений, т.е. сумму страховых выплат;
  4. Внесение недвижимости в уставный капитал (для вновь образуемых обществ или для увеличения уставного капитала). Учредителям необходимо заказать Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. Пунктом 1 ст. 15 Закона N 14-ФЗ предусмотрено, что оплата долей в уставном капитале может осуществляться деньгами, , имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами.Учредители общества до момента государственной регистрации общества обязаны оплатить уставный капитал не менее чем наполовину, при этом они вправе в качестве вклада в уставный капитал общества до государственной регистрации общества в качестве юридического лица внести недвижимое имущество;
  5. Налогообложение. Например, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципальной недвижимости, реализуемой по выкупной цене, независимому оценщику необходимо определить рыночную стоимость и составить Отчет;
  6. Привлечение инвесторов. При вхождении инвестора в проект (например, возведение жилого дома) на стадии активного строительства, необходимо определить инвестиционную стоимость объекта недвижимости;
  7. Изменения целевого назначения;
  8. Принятие управленческих решений. Ситуация, аналогичная приведенной в п.1;
  9. Определения арендной ставки;
  10. Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и ОКС (объектов капитального строительства)(оспаривание стоимости, которая устанавливается по результатам государственной оценки ЗУ и учитывает стоимость кадастрового квартала, в котором состоит оцениваемый земельный участок, классификацию по целевому назначению земельного участка и другие ценообразующие факторы.) Определение кадастровой стоимости земельных участков является неотъемлемой и важной частью формирования и ведения государственного кадастра недвижимости. Если у объекта недвижимости имеется кадастровый номер, то проводится кадастровая оценка земли методами массовой оценки без выездов специалистов на место расположения объекта. В результате получается, что кадастровая стоимость отражает лишь некие усредненные данные массовой оценки. Получаемые в итоге цифры в большинстве случаев довольно далеки от реальной стоимости того или иного земельного участка на рынке недвижимости. Чаще всего при этом кадастровая стоимость оказывается необоснованно выше рыночной.
  11. Другие.

Виды стоимости при проведении оценки

Вид стоимости, указанный в Отчете, должен соответствовать содержанию, предусмотренному действующим законодательством Российской Федерации (Закон «Об оценочной деятельности в РФ», федеральные стандарты оценки).

Если в Отчете используется понятие «рыночная стоимость» в соответствии с другими стандартами оценки (к примеру, в соответствии с Международными Стандартами Оценки), то данное обстоятельство требует дополнительного обоснования, включая анализ различий между стандартами с позиции того, как эти различия влияют на интерпретацию результатов оценки.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как оформить квартиру в собственность

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Это стоимость, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно-приемлемого для рыночной экспозиции (экспозиция – время, в течение которого объект оценки может быть продан).

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличии от рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Этапы проведения оценки

В соответствии с ФСО № 1 (разд. IV «Требования к проведению оценки», п. 16) процесс оценки состоит из последовательно выполняемых этапов:

  • заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
  • сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
  • применение подходов к оценки, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
  • согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости;
  • составление и передача Заказчику Отчета об оценке.

Оценка квартиры

Оценка жилых домов, дач, коттеджей

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка земли

Оценка сооружений

Источник: http://ro63.ru/otsenka-nedvizhimosti

Перечень документов, необходимых для оценки недвижимости

  1. Правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права; договоры аренды и др.);
  2. Получение выписок из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) в любом районе СПБ и Ленобласти для оценки недвижимости.

    Стоимость от 1 600 рублей;

  3. Технико-экономические характеристики: копии технических паспортов БТИ; год постройки зданий и строений; этажность; общая площадь; объем; площадь застройки; описание основных конструктивных элементов.

Типичные ситуации оценки недвижимости

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Необходимость оценки рыночной стоимости объекта недвижимости возникает при ситуациях:

  • приватизации;
  • передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
  • использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
  • продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
  • переуступке долговых обязательств;
  • передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
  • возникновении спора о стоимости объекта недвижимости при национализации имущества;
  • ипотечном кредитовании физических и юридических лиц;
  • составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов;
  • при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные случаи определения оценки рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при совершении:

  • купли-продажи объектов недвижимости;
  • акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  • дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
  • ликвидации объектов недвижимости;
  • сдаче недвижимости в аренду;
  • уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости — зданий и земельных участков;
  • страховании объектов недвижимости;
  • кредитовании под залог объектов недвижимости;
  • разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
  • исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.

Прайс-лист по услуге «оценка недвижимости»

Название Описание Стоимость Срок
Жилая недвижимость
Комнаты 3 000
Квартиры в зависимости от сегмента рынка: типовая элитная, др. 3 000÷10 000 от 2 рабочих дней
Дачи, коттеджи, гаражи, др. в зависимости от площади и типа проекта 8 000÷25000 от 2 рабочих дней
Многоквартирные дома в зависимости от количества квартир и общей площади здания от 50 000 от 5 рабочих дней
Недвижимость нежилого назначения
Встроенные помещения, в том числе для целей выкупа в зависимости от площади от 18 000 от 3 рабочих дней
Производственные, складски, офисные, др. здания в зависимости от площади 50 000÷120 000 от 7 рабочих дней
Сооружения в зависимости от характера сооружения – типовые, уникальные, — предварительно оговаривается 12 000÷50 000 от 3 рабочих дней
Земельные участки
Городские в зависимости от площади от 15 000 от 3 рабочих дней
Сельскохозяйственные (в зависимости от площади от 6 000 от 2 рабочих дней

За какими услугами можно обратиться к оценщику?

Оценщик «Объединенной Консалтинговой Группы» Надежда Партей рассказывает в своей новой статье об особенностях анализа наиболее эффективного использования в оценке недвижимости.

Все услуги

Источник: https://okgru.com/services/otsenka-nedvizhimosti/

Оценка объектов недвижимости

Наиболее частыми объектами при оценке недвижимости в Краснодаре являются квартиры, производственные и офисные помещения, но нередки и случаи обращения за оценкой складских помещений. Наши опытные эксперты проведут оценку любого объекта недвижимости.

Оценка стоимости объектов недвижимости необходима в случаях когда собственнику необходима в самых разных ситуациях.

Это может быть и переоценка активов организации или внесение здания в ее уставный капитал, необходимость застраховать свое имущество, необходимость купли или продажи объекта недвижимости или стоимости передачи его в аренду, необходимость определения размера ущерба зданию в результате какого-либо несчастного случая и др.

 Цель которую ставит клиент будет иметь важное значение для анализа стоимости недвижимого имущества. К примеру если здание планирует продавать, то главное тут рыночная стоимость аналогичного участка, сумма по которой продают похожие здания. В тоже время если необходимо определить сумму страховой выплаты подойдет восстановительная оценка и т.д.

Оценка стоимости недвижимости

При оценке стоимости недвижимости эксперты учитывают:

    • местоположение здания или земельного участка;
    • качество инфраструктуры и коммуникаций, степень застройки соседних объектов;
    • наличие общественного транспорта (в случае жилы помещений), и качество близлежащих дорог;
    • состояние экологии, планируемые поблизости стройки в ближайшее время и другие факторы, которые окажут влияние на цену недвижимого имущества.

Если за оценкой недвижимости в Краснодаре вы обратитесь в нашу компанию, вы получите объективный и на 100% точный анализ объекта и заключение, выданное независимым квалифицированным экспертом. Наши сотрудники это опытные специалисты, с многолетним опытом и не одной сотней проведенных анализов и исследований за плечами. Даже по самому проблемному объекту недвижимости мы дадим точное заключение.

Цена оценки недвижимости будет зависеть от конкретного объекта и необходимого вида оценки (будет это восстановительная или рыночная стоимость). Чтобы уточнить стоимость по конкретно вашему зданию или участку земли, а также для ответа на любые появившиеся вопросы — звоните по указанным телефонам. Наши менеджеры помогут вам. 

Источник: https://proexperti.ru/otsenka-nedvizhimosti/

Как происходит оценка недвижимости?

Оценка недвижимости предполагает определение ее рыночной стоимости на текущую дату и может понадобиться в совершенно разных ситуациях. В этой статье мы расскажем о том, как происходит оценка недвижимости, с какой целью производится оценка объектов недвижимости, сколько действительна оценка недвижимости и какие документы понадобятся для ее получения.

Оценка объектов недвижимости, как правило, производиться в четыре этапа:

1) Определяются характеристики объекта недвижимости, устанавливаются цели и задачи оценки.

  1. Перед тем как сделать оценку недвижимости, устанавливаются ключевые параметры:
    • местонахождение и точный адрес;
    • тип объекта (земельный участок, квартира, частный дом, офисное здание, встроенное помещение и т.д.);
    • количество комнат;
    • площадь (общая, жилая);
    • тип здания (панельное, кирпичное и т.п.);
    • количество этажей;
    • прочие характеристики.
  2. Устанавливается целевое назначение.
  3. Определяется дата, на которую будет производиться оценка.
  4. Устанавливаются допущения и ограничивающие условия.
  5. Определяется цель оценки и вид определяемой стоимости.

2) Производится подробное описание и анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

3) Производится расчет стоимости объекта недвижимости. Как оценить стоимость недвижимости и какие методы при этом использовать, определяет эксперт-оценщик, исходя из данных об объекте и виде стоимости, которую необходимо определить.

4) Происходит согласование результатов, полученных при использовании различных подходов и методов. Определяется максимально адекватное и точное значение.

Для получения подробной информации о том, как эксперты-оценщики оценивают недвижимость, рекомендуем перейти в интересующий вас раздел:

Далее рассмотрим, в каких случаях необходима оценка недвижимости, и какие документы нужны для оценки недвижимости.

Зачем нужна оценка недвижимости?

Для владельцев недвижимости цели оценки могут быть самыми разнообразными. Рассмотрим случаи, в которых собственнику может понадобиться оценка стоимости недвижимого имущества:

  • при совершении операций купли-продажи либо сдачи объекта в аренду;
  • при вступлении в права наследства;
  • при разделе имущества между супругами в случае развода, а также для решения других имущественных споров;
  • для определения или оспаривания кадастровой стоимости зданий, строений, земельных участков, используемой для целей налогообложения;
  • при страховании недвижимости;
  • при совершении операций кредитования под залог недвижимости;
  • при распределении долевого участия на стадии трансформации предприятий в акционерные общества;
  • при совершении прочих операций, связанных с реализацией прав на объекты недвижимости.

Независимо от конкретного случая, конечной целью оценки объекта недвижимого имущества для эксперта-оценщика будет являться определение рыночной либо другой стоимости объекта на определенную дату и предоставление отчета об оценке. В данном документе приведены расчеты конкретного вида стоимости, описание объекта и используемых методик, а также анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Какие документы нужны для оценки недвижимости?

Чтобы получить независимую оценку, важно знать, какие документы необходимы для оценки недвижимости. В большинстве случаев оценка объектов недвижимости производиться при наличии следующего пакета документов:

  • технического паспорта;
  • кадастрового плана (для земельных участков);
  • правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, договора аренды, свидетельства о государственной регистрации права собственности, выписки из ЕГРН);
  • экспликации к поэтажному плану БТИ;
  • разрешительных документов на перепланировку (при наличии);
  • документов о балансовой стоимости (для юридических лиц);
  • документов, подтверждающих факт проведения ремонтно-монтажных работ (при наличии);
  • документов, отображающих сведения о размере арендной платы.

Приведенный перечень является рекомендательным, и оценка может проводиться даже при наличии неполного пакета документов. Однако следует учитывать, что для получения точной оценки необходимо предоставить оценщику максимум информации об объекте недвижимости.

Срок действия оценки недвижимости

Согласно действующему законодательству об оценочной деятельности нет четкого ответа на вопрос, сколько действует оценка недвижимости. При этом ФСО № 1 предусматривает, что величина рыночной либо иной стоимости (кроме кадастровой) оцениваемого объекта, представленная в отчете об оценке, может признаваться рекомендуемой для целей совершения сделок с объектами оценки, если прошло не более 6 месяцев с даты отчета.

Также стоит отметить, что в судебной практике истечение шестимесячного срока не всегда рассматривается как свидетельство недостоверности сведений о стоимости объекта, отображаемой в отчете.

Кто занимается оценкой недвижимости?

Производить оценку недвижимости могут компании, а также эксперты-оценщики, имеющие соответствующие разрешительные документы на осуществление деятельности в сфере оценивания. Кроме того, согласно законодательству, обязательным условием для тех, кто занимается оценкой недвижимости, является необходимость состоять в Саморегулируемой организации экспертов-оценщиков.

Сколько стоит оценить недвижимость?

Отвечая на вопрос, сколько стоит независимая оценка недвижимости, необходимо учитывать, что итоговая стоимость оценочных работ будет зависеть о многих факторов:

  • целей оценки;
  • вида объекта недвижимости;
  • вида определяемой стоимости;
  • местоположения и других характеристик объекта;
  • полноты и качества исходной информации;
  • трудоемкости проводимых работ;
  • срочности получения отчета об оценке.

Получить информацию о том, сколько стоит оценка недвижимости, можно, перейдя в раздел «Цены». Чтобы узнать, сколько стоят услуги независимого оценщика недвижимости для вашего конкретного случая, воспользуйтесь помощью онлайн-консультанта или свяжитесь с нами любым удобным для вас способом, используя информацию из раздела «Контакты».

Где заказать оценку недвижимости?

Если вас интересует вопрос, где можно сделать оценку недвижимости, воспользуйтесь услугами экспертов-оценщиков консалтинговой группы «Апхилл». Обращаясь к нам, вы можете заказать оценку недвижимости для разных целей.

Если вы решили заказать оценку недвижимости, вы гарантированно получите:

  • бесплатные консультации;
  • подготовку отчетов в кратчайшие сроки;
  • предварительную оценку абсолютно бесплатно;
  • возможность выезда эксперта в день обращения;
  • определение рыночной и иных видов стоимости с использованием современных методов оценки;
  • возможность получения отчета на иностранном языке.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/kak-proishodit-otsenka-nedvizhimosti/

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

  • Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
  • Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
  • В случае необходимости перераспределения долей собственности.
  • В процессе страхования недвижимого имущества.
  • При формировании налоговой отчетности.
  • Перед обращением в банк для оформления кредита.
  • В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  • При исполнении судебных решений.
  • При ликвидации объектов недвижимого имущества.
  • В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

  • Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
  • Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
  • Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
  • Сравнительная оценка недвижимости.
  • Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
  • Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
  • Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
  • Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
  • Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
  • Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
  • Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации.

Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее.

Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей.

Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования.  Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка.

Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо.

Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды.

Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда.

При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

  • Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
  • Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
  • Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
  • Анализ эффективности инвестиций арендатора.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей.

Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости.

Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости.

Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба.

С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

Порядок проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

  • Справки и выписки из БТИ.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
  • Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
  • Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Правовая база для проведения оценки недвижимости

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости

  • Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?
  • Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?
  • Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?
  • Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?
  • Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
  • Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?
  • Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?
  • Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?
  • Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?

Источник: https://sudexpa.ru/expertises/ocenka-nedvizhimosti/

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.

Интересным является то, что в зависимости от того жилая эта недвижимость или нежилая сам процесс оценки может существенно отличаться.

Различие также вносится тем, что от вида недвижимости отличаются и виды совершаемых с ней сделок. Например, если планируется аренда офисного помещения, то необходима оценка арендной платы. Если речь идет о покупке квартиры, то соответственно определяется рыночная стоимость квартиры.

Как происходит оценка недвижимости?

Объединяющим моментом для оценки любой недвижимости является применение сравнительного метода для расчета ее стоимости. Данный подход заключается в определении стоимости на основании существующих предложений на рынке недвижимости, так называемых аналогов.

Аналог — это объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

В своей работе оценщик не только сравнивает аналоги, но и делает расчеты с учетом большого количества ценообразующих факторов. Большое влияние на стоимость недвижимости имеют:

  • месторасположение
  • год его постройки или ввода в эксплуатацию
  • тип и материал фундамента, стен и перекрытий
  • развитость инфраструктуры района
  • состояние ремонта и отделки
  • и даже этажность, если речь идет о домах и зданиях

Предварительный этап оценки:

Перед тем, как приступить к выполнению оценки, специалист совместно с клиентом определяет цель работы, составляется Задание на оценку.

Далее следует сбор всей необходимой для работы информации: документы на объект оценки, по которым на осмотре оценщик проверяет соответствие реальному состоянию помещения или здания, а также проводится фотофиксация объекта.

Расчетный этап:

Данный начинается с определения метода оценки. При чем здесь оценщик не просто выбирает тот или иной подход, он также должен в обосновать, почему он отказывается от других методов и по каким причинам. Как говорилось для оценки недвижимости применяется сравнительный подход.

Далее проводятся расчеты для определения рыночной стоимости недвижимости. Оценщик с помощью специальных формул делает расчет и выводит стоимость, которая далее сводится в итоговую на основании корректировок, допущений, округления и прочих условий.

Что получает клиент?

Результатом работы специалиста является отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

Отчет об оценке — документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

Согласно закону «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке можно использовать для различных целей в течение 6 месяцев: предоставлять в банк для одобрения ипотеки, использовать в качестве аргумента на торгах при покупке или продаже, предоставлять в суд при разделе имущества и многое другое.

Как и было сказано ранее в зависимости от цели оценки содержание отчета может отличаться. Как правило, отчет содержит следующие разделы:

  • Сведения об Оценщике и Заказчике
  • Характеристика объекта оценки
  • Обзор и анализ рынка недвижимости
  • Анализ ликвидности объекта
  • Обоснование методики оценки
  • Определение рыночной стоимости
  • Определение ликвидационной стоимости
  • Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
  • Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на объект
  • Фотографии объекта

Источник: https://pravo-ocenka.ru/ocenka-nedvizimosti

Самое важное об оценке недвижимости

Экспертная оценка объекта недвижимости позволяет максимально корректно совершать сделки купли-продажи. В некоторых ситуациях проведение оценки является обязательным требованием:

  1. Если недвижимость приобретается с использованием заемных средств (оформляется ипотека или кредит под залог недвижимости), то любой банк потребует заключение независимого эксперта о стоимости объекта недвижимости, который будет являться залогом.
  2. При разрешении имущественных споров, которые могут возникнуть между владельцами недвижимости также потребуется независимая экспертная оценка этой недвижимости.
  3. Привлекать оценщика придется и при разделе наследства. Например, квартира по завещанию осталась двум наследникам, один собирается в квартире проживать, а второй хотел бы получить за свою часть наследства денежную компенсацию. Размер компенсации будет определяться исходя из заключения независимого оценщика о стоимости недвижимости. В принципе, любой процесс дележа имущества потребует его оценки и документального подтверждения.
  4. Независимая оценка также требуется при оформлении брачного договора.
  5. При страховании недвижимости заключение независимого оценщика.

 Оценка недвижимости и ее методы

Любой оценщик в своей профессиональной деятельности должен опираться на доказательность. При определении итоговой стоимости объекта недвижимости сумма должна быть обоснована. Выводы оценщика о стоимости недвижимости должны подкрепляться доказательствами.

При их сборе оценщики обычно используют три основных метода: сравнительный, затратный и доходный.

Самый распространенный метод, используемый профессионалами при оценке – это сравнительный метод. Он основывается на анализе рынка недвижимости, когда подбираются объекты, схожие по своим характеристикам с оцениваемым объектом. Цена будет приближена к стоимости аналогов.

Затратный метод применяется не так часто и преимущественно в тех населенных пунктах, где сделки с объектами недвижимости происходят редко. Оцениваются затраты на восстановление или строительство объекта, схожего с исследуемым. Сумма затрат определит цену недвижимости.

Используя при оценке доходный метод, эксперт будет анализировать возможность получения дохода от использования обследуемого жилья. Например, прибыль, которую потенциально можно получить от сдачи квартиры в аренду.

Результатом работы эксперта – оценщика всегда является отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кто проводит оценку и от чего зависит ее стоимость?

Экспертную оценку объекта недвижимости могут проводить компании, у которых есть лицензия на проведение оценочной деятельности. В зависимости от объекта, который будет являться предметом оценки, применяются разные тарифы на работу специалиста.

Сроки проведения оценки типового объекта, например, квартиры займут не более двух — трех дней. Если же оценку необходимо провести срочно (в течение дня), стоимость работы может возрасти в полтора раза.

Этапы проведения оценки

Перед началом работ, эксперту необходимо пояснить цели оценки. Далее специалист проводит осмотр недвижимости. Затем составляется договор, согласовываются сроки проведения оценки и стоимость работ эксперта. После подписания договора специалист начинает сбор сведений по недвижимости. Далее подбираются методы, которые будут использованы при проведении оценки. Все полученные данные обрабатываются, результаты сравниваются, составляется отчет и заключение специалиста.

Оценка недвижимости профессионалами, позволит совершать последующие действия с недвижимостью с максимальной выгодой.

Источник: https://www.domostroynn.ru/statyi/instrukcii/samoe-vazhnoe-ob-ocenke-nedvizhimosti

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста