Что такое субаренда нежилого помещения

Субаренда нежилого помещения: чем опасно, как составить договор

что такое субаренда нежилого помещения

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Особенности субаренды

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Скачать простой договор субаренды нежилого помещения (образец)

Двойная субаренда

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

  1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
  3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
  4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Что предусмотреть?

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

  • договор аренды;
  • договор субаренды;
  • письменное согласие собственника;
  • выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Источник: https://law03.ru/finance/article/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

Субаренда нежилого помещения — что это такое, договор субаренды

что такое субаренда нежилого помещения

Все знают, что такое аренда, ведь она весьма распространена в России. Гораздо меньшее число людей знают, что же такое субаренда. Представьте себе гражданина, у которого в собственности есть офисное помещение, и это офисное помещение он решил сдать в аренду. Какое-то время, съёмщик пользовался снятым в аренду офисом, а, затем принял решение о том, что арендованное помещение ему больше не требуется.

Тогда съёмщик, с обязательного разрешения собственника, имеет право сдать его в субаренду. Исходя из вышесказанного, несложно понять, что же такое субаренда нежилого помещения и что именно является предметом субаренды. Предлагаем поговорить об особенностях субаренды и условиях её предоставления. А также узнать, каковы возможные риски, что необходимо предусмотреть, и в чём особенность двойной субаренды.

Субаренда и её характерные особенности

Субаренда – повторная сдача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Это можно сделать  лишь с одобрения собственника помещения.

Следует знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к жилому помещению. Но, как правило, субаренда применяется к нежилому объекту.

Часто случается, что арендатор прибегает к субаренде, предварительно осуществив аренду по выгодной для себя цене. Арендовав помещение у собственника, и имея на руках договор, съёмщик начинает поиск субарендатора, который захочет снять арендованное им помещение по цене, существенно более высокой. Соответственно, разница в стоимости ложится в карман предприимчивого арендатора.

Субаренду регулирует ст. 615, п.2 ГК РФ. Соответственно её содержанию, арендатору даётся право поступать с арендуемым помещением любым из трёх следующих способов:

  1. Сдавать нежилой объект как частично, так и целиком, при условии заключения субарендного договора.
  2. Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование.
  3. Передавать право аренды иному физическому лицу, либо иной компании.

Обратите внимание! Арендатор имеет законное право на сдачу всего объекта, либо лишь его части, путём выделения определённой площади для субарендатора. Такая практика весьма популярна и удобна в бизнесе, особенно когда арендованное помещение является чересчур крупным и используется не полностью.

Субарендный договор на нежилое помещение может быть заключён не только лишь между организациями либо бизнесменами. Можно заключить договор и с гражданином как с физическим лицом. Чтобы это осуществить, следует известить непосредственного собственника помещения. Но, чтобы максимально облегчить данную процедуру, разумно будет заранее внести в первый договор аренды специальный пункт о допустимости передачи арендованного объекта в субаренду третьим лицам.

Субаренда и её условия

Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:

  • субарендный срок никак не может быть выше арендного;
  • если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
  • арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
  • продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.

Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.

Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый  хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.

Всё о договоре субаренды

Процесс оформления договора субаренды осуществляется письменно и имеет характер стандартного документа. Подписывают его обе стороны сделки.

Соглашение на субаренду нежилого объекта обязательно должно  включать:

  • информацию о территориальном местоположении помещения и указание точного адреса;
  • информацию о величине нежилого объекта;
  • информацию о целевом назначении помещения;
  • информацию по сроку субаренды;
  • информацию по форме и срокам оплаты субаренды

Иногда договор следует подкреплять ещё и следующими бумагами: кадастром и свидетельством о регистрации, актом приёма и сдачи объекта.

Обратите внимание! Несмотря на то, что существует стандартный образец субарендного договора, закон допускает и возможность его оформления в свободной форме, но с обязательным указанием всех вышеперечисленных пунктов.

Субаренда и налогообложение

Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.

Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.

Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».

Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить  налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).

Субаренда «в квадрате»

Российский закон не регламентирует никакого  алгоритма действий при двойной субаренде. Но, при этом, такая субаренда вовсе не запрещена: ст. № 6 ГК РФ разрешает оформление нового субарендного соглашения в том случае, когда арендатором осуществляется заключение нового соглашения с владельцем объекта на прежних основаниях.

Главное —  известить владельца помещения и подписать с ним прямой договор.

С точки зрения юриспруденции, такая ситуация называется двойной субарендой.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Подводные камни субаренды

Поговорим о «подводных камнях» при субаренде: чем опасно заключение субарендного договора для субарендатора?

Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты  и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:

  1. Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
  2. Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
  3. Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
  4. Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.

Примите к сведению! Когда субарендное соглашение заключается раньше даты, указанной в арендном договоре – такая сделка считается недействительной. Даже в том случае, если документ имеет подписи обоих сторон.

Основные нюансы: что следует предусмотреть?

Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.

Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:

  • Арендный договор.
  • Субарендный договор.
  • Разрешение (согласие) со стороны владельца.
  • Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).

Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это

Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.

Резюме

Мы выяснили, что субарендатор обязан пользоваться помещением исключительно в оговорённых договором целях. Он не имеет права осуществлять самостоятельную перепланировку, без наличия на то письменного одобрения арендатора.

В случае досрочного  расторжения договора, субарендатор обязан предупредить об этом арендатора за 30 дней.

Субарендатор обязан нести всю меру ответственности перед контролирующими государственными органами и устранять все возникшие последствия нанесённого им ущерба помещению.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

Договор субаренды нежилого помещения

что такое субаренда нежилого помещения

Приобретение или наем нежилого строения – это одна из первоочередных задач, с которой сталкивается любой предприниматель перед открытием бизнеса. Сегодня мы поговорим о юридической стороне этого процесса.

Очевидно, что покупка собственной коммерческой недвижимости не всегда возможна на начальных этапах дела, поэтому оптимальным решением становится аренда. Существует несколько практикуемых вариантов, среди которых часто встречается субнаем.

Что такое субаренда?

Субаренда бизнес-помещения – это вид правоотношений, который возникает, когда третье лицо получает права на распоряжение арендованной площадью. В данных отношениях существуют три стороны:

  • собственник недвижимости;
  • первый арендатор;
  • субарендатор.

На практике такая форма имущественного владения выглядит так: арендатор уступает третьей стороне объект найма на заранее оговоренный временной промежуток. Вместе с правом пользоваться недвижимостью к субарендатору переходят и обязательства, которые перечислены в основном контракте.

Особенности процедуры:

1 — увеличение платы является законным;

2 — сдаваться может как часть, так и полная площадь;

3 — сделка невозможна на безвозмездной основе;

4 — расторжение возможно по желанию любой из сторон;

5 — срок сдачи зависит от срока основного договора.

Из чего состоит документ?

Договор аренды нежилого помещения заключают в свободной форме, либо скачивают установленный типовой образец, содержащий в себе необходимые пункты.

Подписать его можно, только если в главный арендный контракт заранее внесен пункт о возможности возникновения таких имущественных отношений. Готовый типовой бланк соглашения можно найти в свободном доступе в интернете.

Он стандартизирован и соответствует требованиям и нормами российского законодательства. Заключать между собой подобный правовой акт могут и физические, и юридические лица, а также муниципальные предприятия.

Во многих аспектах акт о субаренде повторяет аналог о традиционной аренде. В нем указывают важные сведения о коммерческой площади (адрес, план, размеры, технические параметры, официальное предназначение), сведения об участвующих в мероприятии сторонах, а также условия, при которых возможно досрочное расторжение сделки.

Возможные документальные приложения:

  • Кадастровый паспорт;
  • Техническое описание объекта правоотношений;
  • Свидетельство, подтверждающее госрегистрацию прав собственности на строение;
  • Согласованный график внесения установленных платежей за пользование.
  • Документы, которые сопровождают заключаемый контракт:
  • Соглашения дополнительного типа;
  • Акт сдачи и приемки недвижимого объекта;
  • Протоколы с перечислением и согласованием разногласий.

Соглашение о праве пользования помещением вступает в силу только после регистрации.

Если срок найма превышает год, по закону его необходимо внести в список Росреестра. При досрочном расторжении уже зарегистрированном в Росреестре документа, также передают информацию в данную организацию.

Кроме того, прочтите непременно и о договоре аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости и следите за нашими новостями, держите руку на пульсе бизнеса!

Источник: https://www.apex-realty.ru/articles/dogovor-subarendy-nezhilogo-pomescheniya---chto-eto-takoe-kak-zaklyuchaetsya-i-zachem-111/

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений 

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ).

В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом.

Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).

При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Субаренда: подробности для бухгалтера

  • О применении ставки налога на прибыль 0% сельхозпроизводителем в отношении сумм возмещения убытков газодобывающими предприятиями заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков, принадлежащих обществу.
    Данные период срока действия договоров аренды (субаренды) земельных участков.
    К сведению: в этап рекультивации), передаваемых в аренду (субаренду) ООО в 2015 году, осуществлялся свою очередь, сдача в аренду (субаренду, временное пользование) части земельных участков частей земельных участков в аренду, субаренду, в пользование происходило не в
  • Судебные победы арендаторов передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил , продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду.
    Но Судебная коллегия Верховного арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.
    Причем арендодатель на этом не
  • Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие , наличие возможности сдачи площадей в субаренду,
    Также не стоит забывать о на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание
  • Очередные изменения в порядке применения КОСГУ от платы по договорам аренды, субаренды, являющейся платой за право пользования исключением платы по договорам аренды (субаренды) земель, а также доходов от в отношении доходов по договорам субаренды. Остальные изменения, внесенные в упомянутый
  • Об учете расходов на арендные платежи , которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов
  • Налоговые последствия договора аренды аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за май 2019 отношении операций по предоставлению в субаренду вышеуказанного имущества особенностей уплаты налога установлено. Поэтому при передаче в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за март 2019 отношении операций по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией оказании услуг по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией
  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм
  • Сотрудники используют личный транспорт в служебных целях: оформление аренды или безвозмездного использования для списания ГСМ том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов
  • Дробление бизнеса без налоговых потерь , и передавал часть помещений в субаренду одному или двум взаимозависимым лицам денежные средства по договорам аренды (субаренды) на счет ИП не поступали
  • Уход от налогов через дробление: что ищет налоговая? путем сдачи нежилых помещений в субаренду). Общество обжалует решение налогового органа путем сдачи нежилых помещений в субаренду).
    Инспекция проанализировала участие учредителей данных
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за ноябрь 2017 года том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2018 оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм
  • Налог на прибыль в 2017 году. Разъяснения Минфина России том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/subarenda.html

Оформление договора субаренды нежилого помещения

Любая сделка с недвижимым имуществом обязывает граждан РФ заключать договор и заверять его в государственном органе. Таким образом, сделка обладает юридической силой, а сторонники соглашения официально пользуются имуществом и получают прибыль. О том как правильно оформить договор субаренды нежилого помещения, читайте в статье.

Особенности субаренды нежилого помещения

Субаренда подразумевает повторную сдачу объекта недвижимости в пользование третьим лицом. Для такой сделки необходимо получить письменное согласие собственника. Иногда в договоре уже указана возможность субаренды.

В права субарендатора входит:

  • полноправное пользование нежилым помещением;
  • возможная отсрочка платежа по уважительной причине;
  • устранение неполадок или ущерба за счет арендатора, которые произошли в связи с чрезвычайным происшествием или стихийным бедствием;
  • потребовать снизить арендную плату, в случае некачественного ремонта либо коммунального обслуживания нежилого помещения;
  • быть уведомленным о расторжении аренды заблаговременно.

Согласие собственника на субаренду пишется в произвольной форме. Заверять документ у нотариуса не требуется. Важно указать спорные моменты, а также особенности субаренды нежилого помещения.

соглашения:

  • ФИО арендодателя;
  • номер договора аренды, дата регистрации в Росреестре;
  • допустимый срок субаренды;
  • выплата процента (если требуется);
  • возложение обязательств на арендатора в случае причинения ущерба;
  • дата, подпись.

Правила составления договора субаренды нежилого помещения

Договор субаренды составляется в трёх экземплярах и обязательно регистрируется в государственном органе Росреестре. После подписания, обязанности сторон вступают в законную силу. В условия договора могут быть включены дополнительные сведения, по желанию сторон.

Обязательства арендатора, которые требуется включить в контракт:

  • предоставить помещение в надлежащем санитарном состоянии;
  • обеспечить коммунальные условия;
  • ознакомить субарендатора с правилами эксплуатации помещения;
  • проводить проверку помещения в случае необходимости;
  • предоставить субарендатору правоустанавливающие документы на недвижимость (если требуется).

Расторгается договор в судебном порядке или по соглашению сторон. Помимо этого, документ может быть признан недействительным, если:

  • нарушает права одной из сторон;
  • подписан под давлением или недееспособным лицом;
  • не зарегистрирован в Росреестре;
  • нарушает нормы законодательства РФ.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как оформить часть дома в собственность

Между юридическими лицами

Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами заключается в произвольной форме или по специальному образцу. Документ желательно заверить у нотариуса, чтобы впоследствии у сторон не возникало имущественных споров.

Арендатору требуется предоставить следующие документы:

  • выписку банковских реквизитов предприятия;
  • справка ЕГРЮЛ;
  • разрешение на субаренду.

При заключении сделки, стороны обязаны выплачивать государственный налог – 6 процентов от стоимости аренды, при этом 18% для удержания НДС. В договор следует включить ответственного по оплате. Для физических лиц, НДФЛ составляет 13 процентов. За несвоевременную оплату налога, начисляется штраф в размере 500 тысяч рублей, а также лишение свободы на срок до 3 лет.

Образец договора

  договора субаренды нежилого помещения:

  • паспортные данные участников сделки;
  • подробное описание объекта — адрес местонахождения, размер площади, описание ремонта, мебели и другой гарнитуры, наличие коммунальных условий;
  • целевое предназначение недвижимости — офис, склад, цех;
  • правила пользования;
  • ограничения в использовании;
  • обязательства субарендатора и арендодателя;
  • сумма ежемесячной оплаты;
  • дата и способ расчета;
  • порядок возмещения ущерба;
  • начисление пени за несвоевременную оплату аренды;
  • возможность повышения стоимости аренды;
  • порядок досрочного расторжения договора;
  • дата, подписи.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения по ссылке.

Необходимые документы

После подписания, договор субаренды нежилого помещения требуется зарегистрировать. Для этого необходимо обратиться в Росреестр по месту жительства или в органы МФЦ.

Для регистрации предоставляется следующий пакет документов:

  • заявление от арендодателя;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость — кадастровый паспорт, регистрация права собственности и др.;
  • акт приема – передачи;
  • оригинал договора аренды недвижимости;
  • письменное разрешение собственника;
  • соглашение о субаренде нежилого помещения;
  • паспорта участников.

Важно знать, что срок субаренды не должен превышать указанного времени действия договора аренды недвижимого имущества.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/dogovor-subarendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Особенности составления договора субаренды нежилого помещения

Структура договора аренды состоит:

  1. Преамбула.
  2. Предмет договора.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Цены и порядок расчетов.
  5. Ответственность сторон.
  6. Срок действия договора.
  7. Прочие условия.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

При составлении некоторых видов договоров допускается добавлять еще дополнительные разделы.

Форма договора

Простая письменная, а по договорам, предусматривающим переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (выкуп), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды недвижимости на срок не менее года подлежит обязательной государственной регистрации (ст.651 ГК РФ, Информационное письмо ВАС РФ № 53 от 01.06.2000).

Договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Это требование (п. 1 ст. 609 ГК РФ) – общее правило для всех видов договора аренды и подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.

Договор аренды двухсторонний

Договор аренды, как правило, является двухсторонней сделкой. Это означает, что обе стороны имеют взаимные права и обязанности. Например, главной обязанностью арендодателя является передача арендатору имущества в пользование, а одной из важнейших обязанностей арендатора – использование полученного по договору имущества в соответствии с его назначением.

Возмездный

Договор аренды является возмездным. Арендодатель, предоставляя объект аренды арендатору, должен получить плату или иное встречное предоставление (ст. 423 Гражданского Кодекса РФ, далее – ГК РФ, или ГК).

Даже в случае, когда в договоре не определен размер арендной платы, данное обстоятельство не лишает арендодателя права требовать ее получения.

Если же стороны изначально обозначали договор аренды как безвозмездный, то к нему будут применены нормы договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Договор аренды – договор, направленный на возмездную передачу имущества в пользование. Предметом данного договора является само имущество, подлежащее возврату, а не совершение арендодателем определенных действий в пользу арендатора. Договор аренды не может рассматриваться в качестве договора об оказании услуг.

Права и обязанности сторон по договору аренды возникают с момента его заключения, если иное не предусмотрено в самом договоре или законе, то есть данный договор является консенсуальным (ст. 606 ГК РФ). Заключив такой договор, арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления объекта аренды в пользование.

Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения исполнения договора аренды, безусловно, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34 Кодекса целиком посвящена, вопросам арендных отношений). Законодателем установлены общие положения для всех видов договоров аренды (ст. 607-625 ГК РФ), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды.

В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, то есть когда и какие нормы следует применять.

Срок договора

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать.

Размер арендной платы

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В предусмотренных законом случаях при определении размера арендной платы применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания – 1 кв. м. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.

Общий размер арендной даты за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

В случаях когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу его площади или иного показателя, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера здания или сооружения.

Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача

Гражданский кодекс закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращение им по окончании срока договора аренды здания, который по сути сложился на практике еще до принятия ГК. Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны.

Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

В случае если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.

Основные гражданско-правовые риски

Арендодателя

  1. Просрочка внесения платежей.
  2. Порча, несанкционированное арендодателем изменение (улучшение), уничтожение арендованного имущества, незаконное распоряжение (сдача в субаренду, передача в безвозмездное пользование и т.п.) объекта аренды.
  3. Использование имущества не по целевому назначению или с нарушением установленного действующим законодательством или договором порядка его использования (эксплуатации).
  4. Необоснованный отказ от увеличения размера арендной платы.
  5. Необоснованное воспрепятствование арендодателю при осуществлении контроля за надлежащим использованием арендованного имущества.
  6. Досрочное расторжение договора аренды.
  7. Просрочка возврата арендованного имущества и (или) принадлежностей, документов, необходимых для его эффективного использования.
  8. Уклонение арендатора от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Арендатора

  1. Отсутствие у Арендодателя прав на передачу имущества в аренду, наличие у третьих лиц прав на арендованное имущество, о которых арендатор не был уведомлен Арендодателем.
  2. Просрочка передачи арендованного имущества арендатору.
  3. Передача арендуемого имущества в состоянии, не соответствующем требованиям договора (закона) и (или) исключающем (ограничивающем) его использование по целевому назначению; выявление в процессе использования скрытых недостатков имущества.
  4. Передача арендованного имущества без принадлежностей и (или) документов, необходимых для его эффективного использования.
  5. Необоснованное повышение арендной платы.
  6. Необоснованное ограничение права владения и пользования арендованным имуществом.
  7. Досрочное расторжение договора аренды.
  8. Просрочка приемки арендодателем арендованного имущества после прекращения договора.
  9. Уклонение арендодателя от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Источник: http://naar.ru/blanks/dogovor_subarendyi_nejilogo_pomescheniya/

Сдача в субаренду нежилых помещений, как заработать?

Сдача в субаренду нежилых помещений, способ, как заработать, основа способа, конечно, субаренда коммерческой недвижимости. И вот вам конкретный план.

Насколько бы сейчас не считали малоперспективным сдачу в аренду коммерческой недвижимости, вы можете сами проанализировать рынок недвижимости своего города и решить, насколько реально этим заниматься. И пошаговый план вам в помощь.

Итак, суть сводится к тому, что вам надо снять подешевле и сдать по-дороже:))

  1. ищите нежилое помещение
  2. узнаете цену и основные условия сдачи в аренду
  3. делаете это с 10-ю помещениями
  4. выбираете лучшие условия
  5. заключаете договор
  6. сдаете дороже, чем сняли

Математика

  • Затраченное время: 2-3 недели плотного поиска
  • Средняя цена: 1200 руб/метр
  • Площадь помещения: 60 кв м
  • Разница в аренде: на 20% больше, чем сняли
  • Срок: не дольше, чем на 11 месяцев
  • Условия: 1 мес каникул, вы берете задаток(за последний мес)
  • Прибыль: 1 месяц каникул 1200 х 60 = 72000
  • Со второго мес: 240 руб х 60 метров = 14400 руб

Что искать?

  • отдельное помещение
  • отдельно стоящее помещение
  • универсальное помещение

Где искать нежилое помещение

  • объявления физ лиц
  • собственники строительных организаций
  • новостройки
  • сайты, AVITO и проч
  • посмотреть вокруг
  • подумать, как привлечь

Анализ рынка коммерческой недвижимости

  1. макро рынок (недвижимость а регионе) — в целом ДВ
  2. микрорынок (рынок где расположен объект) — район города
  3. местоположение и дом (для рентабельности сдачи) — одно помещение во внутрь во двор выходи, а второе с наружи в одном доме.

    Помещение убитое, но красивый дом и ужасный дом и красивое помещение — знать кому сдавать

  4. окружение и соседи
  5. доступность и возможность подъезда (кол-во подъездных путей) — на какой машине подъехать (груз или легковое), наличие маршрутных остановок
  6. назначение помещения (определяем круг арендаторов) для медуслуг более высокие требования к помещению
  7. возраст помещения
  8. конфигурация (насколько есть полезная площадь — общая, техническая, полезная) Полезная — стоит стул офиса, коридоры с/у — общая, лифты и вентиляция шахты — служебные
  9. цокольное помещение или на 1 этаже, состояние входов, окон и их расположение, общее состояние помещения, освещенность, отсутствие грибка, кондер и прочее.

Хорошее помещение — если это одна большая комнатаИнженерные системы — вода и киловатт (офис терпимо с киловаттами)Киловатт должно быть хотя бы 10

Имидж помещения — район, кто ходит рядом, как влияет на общественность, какие сплетни — вот плохо строили и люди плохо относятся из-за этого

Надо понимать, кому вы будете ее сдавать, например, здесь будет хорошо сделать офис (тихий или проходной), продуктовый магазин.

Форма сравнения помещения

  • выписываем все параметры сравнения — около 25 и 10 основных
  • по 10 параметрам самый лучший объект и он будет эталон — 100%
  • выбираем более значимые параметры и менее значимые, например, более значимые — местоположение, менее — какого цвета стены
  • назначаем каждому параметру цену в баллах
  • сравниваем параметры
  • подводим итог

Самое лучшее помещение — 100% и оно оценивалось по 10 параметрам. По идее каждый параметр должен весить 10% — в итоге 100%. Но так как у более значимых параметров есть больший вес, то им определяем 17% вместо 10%, а менее значимым 3-5-8%, но в итоге в сумме должно получиться 100%

Второе помещение смотрим по тем же параметрам и даем баллы, отталкиваясь от исходного помещения, его параметров и баллов за параметры, но с учетом качество параметров нового помещения. Например, в помещении-эталоне было за местоположение 17 баллов, а это тянет на 15 или 19, то пишем 19 — 2 или 19 +2

В итоге складываем сумму получившейся разницы и определяем, насколько второе помещение лучше или хуже помещения-эталона

Стоимость кв м — не включаем в параметры оценки

Переговоры с собственником

1. получить льготный период

  • сделать ремонт
  • искать арендаторов
  • вы хотите вложить в это помещение

2. На ком лежит ответственность

  • ремонт
  • пожарная ответственность
  • кто отвечает за реконструкцию
  • о возможности продления и расторжения договора субаренды
  • кто и какие платит штрафы, если не исполняет платежи
  • о расходах и гарантиях по договору
  • правила пользования объектом

3. Снижение стоимости арендной ставки

  • торговаться
  • но это не главное, можно разбить ее на составляющие, которые вкупе будут давать, например 14 рублей (коммунальные платежи, эксплуатация и проч) а потом предложить без всяких заморочек платить 16 рублей. Чаще выбирают 16, т.к. не все умеют быстро считать.

4. Оттянуть время заключения договора

Далее подписываем договор аренды нежилого помещения с собственником.

Принципы поиска клиентов

  • по этому же району идем и предлагаем магазинам, салонам и прочим расшириться
  • сами подаем объявления в СМИ
  • вешаем баннер на помещение
  • рассылка по вероятным арендаторам
  • предложить старым арендаторам
  • предложить друзьям за вознаграждение

Каких арендаторов не надо брать

  • которые сразу торгуются, не смотря на помещение
  • предлагают все сделать «в черную», это не указывать, это не показывать
  • внутренние ощущения, что с арендатором не комфортно
  • сетки и мелкий бизнес
  • с такими же товарами, как у соседей
  • нелегальные деятельности (игровые автоматы, алкоголь без лицензии и прочее)

Договор субаренды

  • примерно такой же как и договор аренды, который не должен соответствовать договору аренды — идентичность
  • оплата по договору субаренды на 10 дней раньше, чем договор аренды
  • коммуналку в аренду лучше включить. Можно отдельно брать аренду, коммуналку, ремонт
  • выставлять несколько счетов и растягивается во времени, чем, например, просто оплата одной суммой

Заключили договор субаренды!

Продолжать работать с ними постоянно. Заезжать, спрашивать, как у них дела. Чтобы они платили вам регулярно.

Итог:

  • вы можете получать пассивный доход
  • сами научитесь проводить сделки аренды
  • станете более подкованы в инвестициями

От вас только — решиться на это:)

Сегодня вы узнали пошаговый алгоритм сдачи в субаренду нежилого помещения. Пожалуйста выскажитесь в комментариях к статье, если вы занимались субарендой коммерческой недвижимости.

Успехов вам!

Источник: https://www.habrealty.ru/investitsii/zarabotat-sdache-subarendu-nezhilyih-pomeshheniy.html

Что такое субаренда — нюансы заключения договора

Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.

Что такое субаренда? Это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.

Договор субаренды

Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Договор субаренды, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

Все действия по оформлению договоров аренды и субаренды регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него по договору третьему лицу.

Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

В договоре аренды указывают:

  • предмет договора с указанием площади и других характеристик;
  • сумму арендной платы, порядок расчетов;
  • права и обязанности каждой стороны;
  • ответственность за невыполнение условий, прописанных в договоре;
  • срок действия договора;
  • юридические адреса и реквизиты сторон.

Каждая сторона обязана поставить свою подпись.

Возможные риски

Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.

  1. Плюс для арендатора: не нужно согласовывать с хозяином помещения свои действия. Только арендатор решает, кого он выберет в качестве субарендатора.
  2. Минус для арендодателя: он не может даже предполагать, кому его арендатор в будущем может сдать свободные площади.

Обратите внимание: субаренда помещения, находящегося в муниципальной собственности, законна только после разрешения от органов муниципальной власти. Необходимы подписи ряда чиновников.

Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями. Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы. Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!

Субаренда квартир – доходный бизнес

В крупных туристических центрах и мегаполисах предприниматели создают бизнес, предполагающий аренду нескольких квартир и последующую сдачу их почасово, посуточно или на более долгий срок. Данный вид бизнеса будет успешным в промышленных городах, куда часто приезжают командировочные. Многие граждане, как вариант временного проживания, между отелем и сдающейся квартирой, часто выбирают последний вариант.

Что такое субаренда квартиры? Суть идеи проста: аренда нескольких недорогих, чистых, пригодных для проживания квартир и сдача их третьим лицам в краткосрочную аренду. Заработок на сдаче жилья на короткий срок всегда выше, чем доход, полученный от долгосрочной аренды.

Капиталовложения

Чем большем квартир вы планируете снять для сдачи их постояльцам, тем выше расходы. Выделите некоторую сумму на приобретение полезных вещей, делающих проживание комфортным: микроволновка, небольшой холодильник, телевизор, спальное место, постельные принадлежности. Предусмотрите траты на бытовую химию и услуги уборщицы.

Рентабельность бизнеса по сдаче квартир всегда высока. Средняя стоимость проживания в арендованной квартире в месяц – 5000 руб. Если предусмотрена краткосрочная аренда, доход будет выше. Часто затраты окупаются через пару месяцев.

Прибыль зависит от вашей активности по поиску и привлечению клиентов и тому впечатлению, которое останется у гостей города после проживания в данной квартире. Довольный постоялец в следующий раз вернется сюда вновь и порекомендует ваше жилье своим коллегам и друзьям.

Как организовать бизнес: инструкция

  1. Поиск и аренда недорогих квартир. Изучите объявления на интернет-сайтах, в популярных газетах. Сравните цены. Выбирайте квартиры, расположенные рядом с транспортными развязками. Одна из квартир должна находиться в тихом районе.
  2. Обустройство помещения. Создайте нормальные условия для проживания, обставив квартиру скромно, но со вкусом.

    Минимум мебели и бытовой техники обязателен.

  3. Проведение рекламной кампании. Раздача листовок и визиток, расклейка объявлений, реклама в Интернете помогут привлечь первых клиентов.
  4. Контроль сохранности имущества. Заранее предупредите постояльцев о штрафах в случае обнаружения вами поломки мебели или бытовой техники.

    Разумный вариант – брать страховой взнос от клиентов на время аренды.

Субаренда земли

Что такое субаренда земельного участка? Разрешен ли такой вид получения дохода в России? Этот вопрос волнует многих граждан, желающих сдать третьему лицу арендованный участок земли.

В Законе об аренде в ст. 8 указано, что арендованный участок или часть его можно передавать в субаренду. Целевое назначение при этом изменять запрещено.

Также требуется уведомить арендодателя и получить его согласие в письменной форме. Срок рассмотрения предложения – один месяц. Если по истечении этого срока владелец участка не подтвердил согласие или не ответил отказом, арендованная земля может быть передана во временное пользование третьему лицу.

Следует знать, что условия договора субаренды не должны противоречить пунктам и нормам договора аренды. Субарендатор должен помнить, что договор субаренды действует в рамках договора аренды. Все просто: не может быть срок аренды три года, а субаренды – четыре. В случае прекращения действия договора аренды автоматически аннулируется договор субаренды.

Обязательна государственная регистрация подобных договоров . Что такое субаренда земли? Это правовая ситуации, требующая неукоснительного соблюдения всех норм и требований законодательства РФ. Регистрация договора в нотариальной конторе придаст уверенности в том, что арендодатель сдает третьему лицу «чистый» с точки зрения закона участок. Нотариус – страховка от возможных рисков и проблем.

В Налоговом Кодексе РФ в п.288.6 ст.288 указано, что размер платы за субаренду земли не может превышать арендной платы.Субарендатор, как субъект хозяйствования, обязан соблюдать все положения заключенного с ним договора.

Плата за субаренду участка должна вноситься в оговоренные сроки. В случае нарушений положений об оплате, наступает ответственность субарендатора перед арендодателем.

Ни один арендодатель не допустит нарушений в сроках получения платы за субаренду земли. Арендодатель – физическое или юридическое лицо, ответственное за своевременное внесение платежей в городской бюджет. Штрафные санкции из-за нерадивого субарендатора никому не нужны.

При заключении сделки проведите всестороннюю проверку физического или юридического лица, с которым вы планируете сотрудничать. Безответственный субарендатор добавит вам головной боли.

Если вы арендуете площади и собираетесь сдавать их во временное пользование, изучите как можно больше материала на тему: что такое субаренда помещения, как оформить договор субаренды, нюансы субаренды земли и прочие. Правовые знания всегда приносят пользу.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/chto-takoe-subarenda-ili-v-tret-i-ruki.html

Как сдать помещение в субаренду?

Мы уже писали о подводных камнях договора субаренды. В этой статье разберем основные моменты на конкретном примере договора, а также постараемся ответить и на другие часто задаваемые вопросы по теме субаренды.

Субаренда коммерческой недвижимости может быть как вынужденной мерой, так и самостоятельным видом заработка на аренде площади. Такую форму сотрудничества часто используют Управляющие Компании — например, УК снимает здание целиком, а отдельные офисы сдает в субаренду.

Либо Арендатор покрывает расходы на не используемые «лишние» площади  путем их пересдачи. Мы с Вами часто видим в продуктовых гипермаркетах кофейни или цветы. Так вот, скорее всего, арендатор всего объекта или здания — сетевой гипермаркет, а остальная «мелочь» — его субарендаторы.

Ну и, в третьем варианте — арендатор арендует площадь с целю дальнейшей пересдачи третьим лицам, чтобы получать доход.

Сдать в субаренду арендуемое помещение можно, если переуступка прав пользования помещением предусмотрена в основном договоре аренды.

Дословно это может быть отражено следующим образом: «Арендатор имеет права переуступать любые права или обязанности по настоящему Договору Аренды без предварительного письменного согласия Арендодателя».

Если же указано не имеет, то, соответственно, необходимо получить письменное согласие, либо арендодатель будет принципиально против заключения подобного рода сделки.

Документы, необходимые для субаренды

Исходя из вышеизложенного следует, что для заключения сделки нам необходимо письменное согласие арендодателя. Процедура заключения договора субаренды существенно не отличается от заключения договора аренды. У субарендатора необходимо собрать весь стандартный пакет документов:

  • Свидетельство о регистрации юр. лица (ОГРН, ИНН)
  • Выписка из ЕГРЮЛ
  • Приказ о назначении Ген. Директора
  • Копия паспорта (для ИП, для ООО — копия паспорта Ген. Директора)
  • Устав по желанию

Далее договор субаренды подписывается также, как и прямой договор.

Как указать в договоре субаренды, что арендодатель сам арендует помещение

В договоре всегда указываются основания, дающие право Арендодателю распоряжаться недвижимым имуществом. В прямом договоре аренды это право собственности, а в договоре субаренды — договор аренды. Наглядный пример из договора субаренды:

Арендатор (Субарендодатель) распоряжается Помещением на основании договора аренды нежилых помещений №2019-01 от «05» февраля 2019 года между ООО Собственника помещения (ООО, место нахождения, ОГРН) и ООО Арендатора помещения (Субарендодателя) (ООО, место нахождения, ОГРН).

Не забываем, что «Арендатор» в данном случае по факту является арендодателем (или субарендодателем), то есть тем, кто уступает свои права на помещение.

Но лучше не создавать путаницы и подмены понятий, и не называть Арендатора Арендодателем в договоре субаренды, так как прямым Арендодателем, все же, остается собственник помещения.

 Если это трехсторонне соглашение, то все стороны опять же на своих местах — Арендодатель, Арендодатор и Субарендатор. В преамбуле договора субаренды это будет выглядеть так:

ООО Арендатора (ООО, место нахождения, ОГРН), именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального Директора, действующий на основании Устава (в случае ИП — действующий от собственного имени), с одной стороны, и
ООО Субарендатора (ООО, место нахождения, ОГРН), именуемый в дальнейшем «Субарендатор», в лице Генерального Директора, действующий на основании Устава (в случае ИП — действующий от собственного имени), с другой стороны, заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:
Арендатор передает в субаренду, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, площадь.

Порядок оплаты субаренды

Условия внесения оплаты по договору субаренды могут быть различными. Лучше, если субарендатор будет вносить оплату заранее, чтобы Арендатору не пришлось нарушать сроки внесения арендной платы, предусмотренные в прямом договоре. Зачастую просрочки чреваты пенями или иными санкциями, вплоть до ограничения доступа к помещению. Пример условий оплаты из договора субаренды:

Фиксированную ставку арендной платы Субарендатор вносит ежемесячно авансом путем перечисления на счет Арендатора не позднее 15 (Пятнадцатого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому, в размере, установленном настоящим Договором.

Оплата за неполный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которого Субарендатор занимает Помещение.

Субарендатор не имеет право осуществлять какие-либо вычеты или зачитывать какие-либо требования в счет платежей по настоящему Договору, кроме случаев, прямо указанных в настоящем Договоре.

Может ли сумма субаренды быть больше, чем сумма аренды? Размер оплаты по договору субаренды не регулируется каким-либо особым образом, а устанавливается по соглашению сторон. Экономически бессмысленно пересдавать помещение по цене ниже, чем аренда.

Как выбрать объект недвижимости под сдачу в субаренду

Субарендный бизнес на деле может оказаться очень выгодным предприятием, если этому предшествует грамотное планирование и удачный выбор коммерческой площади. Начать следует именно с анализа рынка, чтобы вычислить наиболее востребованные помещения в Вашем регионе.

  1. Определитесь с площадью. Большим спросом пользуются небольшие площади до 50-100 кв.м. Как вариант, можно взять в аренду большое помещение под ремонт (с большим количеством окон), отремонтировать и разделить его на несколько маленьких помещений. Доход в таком случае будет выше, нежели чем сдавать одно большое помещение целиком, так как арендная ставка за один квадратный метр тем ниже, чем больше помещение (за исключением торговых и помещений общепита).
    В случае аренды крупных торговых помещений не все так однозначно. Сетевые арендаторы являются надежным контрагентом, но чаще работают по своей форме договора и заключают договор на длительный срок — от 5 лет. Поэтому «субаренда», за редким исключением, может создать дополнительные проблемы в поиске арендатора. А вот небольшие площади, опять же, для таких целей являются более подходящими — их охотно арендуют мелкие пекарни, кофейни и не сетевые продуктовые магазины, которые вполне могут сотрудничать по такой форме договора.

У арендаторов небольших площадей чаще невысокие требования к форме договора аренды; среди них могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели. Молодых владельцев малого бизнеса всегда больше, чем «крупных игроков». Но и закрываются они гораздо чаще. Поэтому такой субарендатор может съехать уже через год, по причине того, что его дело «не окупилось».

  1. Расположение. Следует выбирать только места с хорошей транспортной доступностью. В зависимости от назначения помещения, это может быть не обязательно центр города. Но лучше заранее исключить простой помещения по причине удаленности объекта от мест остановок общественного транспорта или плохого окружения.
  2. Поиск помещения. Правильно выбрать объект недвижимости под сдачу несложно, если грамотно проанализировать рынок и спрос.
    Следует заблаговременно предупредить арендодателя о своих намерениях, чтобы исключить дальнейшие спорные ситуации. Не каждый собственник готов к тому, чтобы на его помещении зарабатывали, тогда как он считает, что может справиться с этой задачей сам. Но по ряду причин такая форма сотрудничества может быть интересна для владельца, например, неликвидных площадей, требующих ремонта. Собственник не готов вкладывать свои усилия и деньги, но может предоставить арендные каникулы арендатору, тем самым, сбросив с себя груз ответственности за ремонтные работы, поиск арендаторов и т.п.

Долгосрочная субаренда может приносить постоянный пассивный доход при относительно небольших усилиях.

В зависимости от масштабов площадей и количества субарендаторов, в целях поддержания субарендного бизнеса привлекается либо управляющая компания, либо бухгалтер на аутсорсинге.

От арендатора потребуется лишь решать возникающие спорные ситуации, контролировать документооборот и своевременное внесение арендной платы. Если Вы не нашли в этой статье ответ на свой вопрос, пожалуйста, пишите в комментарии.

Источник: https://lofthut.ru/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya-dogovor-i-oplata/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста