Что такое залог при покупке квартиры

Задаток или аванс при покупке квартиры? / Sibdom.ru

что такое залог при покупке квартиры

Оформление сделки обычно начинается с того, что покупатель передает продавцу задаток. С его помощью покупатель предоставляет продавцу гарантию, что он купит квартиру.

Если существуют обстоятельства, не позволяющие сторонам заключить сделку сразу после показа квартиры, они подписывают предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель передает продавцу определенную сумму, которая может быть названа в договоре задатком или авансом, чтобы предоставить продавцу гарантии, что он не передумает.

На практике переданную покупателем сумму в предварительных договорах почти одинаково часто называют как задатком, так и авансом. Хотя между этими понятиями существует большая разница.

Задаток или аванс. Что выбрать?

Когда речь идет о предоплате (сумме, которую покупатель вносит в счет будущей оплаты по договору купли-продажи), это аванс. У аванса одна функция — платежная, с его помощью покупатель перечисляет первый платеж за квартиру.

функция задатка — обеспечительная. Передавая и принимая задаток, стороны берут на себя определенные обязательства. Продавец обязуется продать покупателю квартиру по оговоренной цене. После того как задаток получен, он уже не имеет права проводить показы и не может повысить цену квартиры. Передавая задаток, покупатель обязуется купить эту квартиру в установленный срок, не рассматривая другие варианты. У продавца появляется гарантия, что покупатель от приобретения квартиры не откажется.

Разница между авансом и задатком лучше всего видна в ситуации, когда сделка не состоялась по вине одной из сторон. Если сделка сорвалась из-за продавца, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если от совершения сделки отказывается покупатель, продавец имеет право оставить полученный задаток себе. Кроме того, он может потребовать возместить расходы, которые он нес в связи с продажей квартиры. Речь идет о затратах на подготовку документов.

В том случае если переданная продавцу сумма в предварительном договоре названа авансом, при срыве сделки по вине одной из сторон никаких штрафных санкций на них это не накладывает. Продавец просто должен вернуть взятый аванс покупателю. В том случае если сделка прошла, и задаток, и аванс засчитываются в счет стоимости квартиры. В Гражданском кодексе содержится только определение задатка (статья 380 ГК РФ). Понятие аванса законодательно не закреплено.

Как следует назвать в договоре сумму, переданную сторонами перед совершением сделки? Все зависит от того, какой стороной сделки вы являетесь. Продавцу лучше получить аванс, который потом, в случае если сделка не состоялась, не придется возвращать в двойном размере. Покупателю же стоит настаивать на задатке.

Тогда у него появится гарантия, что продавец возвращать задаток в двойном размере не захочет, поэтому во что бы то ни стало будет стремиться выйти на сделку. Но делать это нужно, только если у самого покупателя есть абсолютная уверенность, что он готов купить эту квартиру и другие варианты уже не рассматривает.

В противном случае для него существует риск лишиться переданных денег.

Размер задатка при покупке квартиры

Чаще всего передачу денег оформляют в качестве аванса, когда речь идет о больших суммах. Например, аванс вносится при сделках с залоговыми квартирами.

Когда еще до регистрации в Росреестре покупателю нужно перечислить на счет продавца несколько сотен тысяч рублей на погашение долга продавца по ипотеке. В отличие от аванса, размер задатка устанавливается в виде определенного процента от стоимости квартиры (не больше 0,5–1 процента).

В большинстве случаев задаток составляет 30–50 тысяч рублей. Если речь идет о покупке дорогой квартиры, в качестве задатка может передаваться сумма в 100–200 тысяч рублей.

Предварительный договор при покупке квартиры

Передача аванса или задатка происходит в момент подписания предварительного договора. Заключая его, стороны договариваются об условиях будущей сделки, устанавливают, когда и на каких условиях продавец обязуется продать, а покупатель — купить квартиру.

Все условия, которые содержатся в предварительном договоре, делятся на существенные, без которых договор будет считаться недействительным, и дополнительные. Эти пункты обязательными не являются, но они имеют значение для сторон сделки.

К существенным условиям предварительного договора относятся:

  • сведения о сторонах сделки: паспортные данные продавца и покупателя, адрес их регистрации или проживания;
  • данные об объекте недвижимости: полный адрес (населенный пункт, улица, номер дома и квартиры), общая площадь квартиры, кадастровый номер, количество комнат и этаж, на котором она расположена;
  • информация о том, на основании каких документов квартира принадлежит продавцу;
  • указание на цену квартиры и порядок расчетов;
  • срок, в течение которого должна быть совершена сделка купли-продажи.

Дополнительными условиями в предварительном договоре, например, определяется, как будет происходить оплата по договору (использует покупатель для покупки наличные средства или банковский кредит). Перечислено имущество, которое должно быть передано покупателю вместе с квартирой.

Далее возможны два варианта. Стороны сделки могут сразу в предварительном договоре указать, что для обеспечения своих обязательств по сделке покупатель передает продавцу определенную сумму, и в каком качестве (задатка или аванса) она передается. Оговорить, какие последствия будет иметь передача задатка для покупателя и продавца. При каких условиях задаток обязательно возвращается продавцом в двойном размере и когда продавец имеет право оставить полученную сумму себе.

Или же стороны могут дополнительно составить документ, который называется соглашением о задатке. В нем будет подробно прописано, в каком случае задаток нужно вернуть в двойном размере и когда продавец имеет право оставить его себе. Делается это для того, чтобы стороны исходили из одного варианта развития событий и понимали, что будет происходить в дальнейшем.

Образец договора (соглашения) о задатке

В соглашении о задатке указываются точные данные продавца и покупателя, полный адрес квартиры, ее стоимость, а также устанавливается, какую сумму в качестве задатка покупатель передает продавцу.

В обязательном порядке прописывается, какие последствия для продавца и покупателя будет иметь решение отказаться от продажи или покупки квартиры по своей инициативе. Кроме того, в соглашение о задатке можно включить обязанность виновной в срыве сделки стороны возместить потерпевшей стороне убытки, связанные с подготовкой к проведению сделки.

Также в соглашении заранее оговаривается, в каком случае сделка будет считаться несостоявшейся по не зависящим от сторон причинам. Для этого перечисляются те моменты, которые могут помешать продавцу и покупателю заключить основной договор купли-продажи.

Например, покупатель сразу оговаривает, что сможет выйти на сделку, только после того как продаст принадлежащую ему квартиру или только после одобрения сделки банком, который кредитует покупателя.

Тогда, если сделать ему этого не удастся, сделка будет считаться несостоявшейся не по вине покупателя, а по не зависящим от него обстоятельствам. Продавец обязан будет вернуть ему полученный задаток.

Образец соглашения о задатке.

Расписка при покупке квартиры

Передача денег по предварительному договору купли-продажи закрепляется распиской.

В этом документе указывается, что одно лицо (здесь приводится фамилия, имя, отчество продавца, его паспортные данные, адрес регистрации) получило от другого (фамилия, имя, отчество покупателя, его паспортные данные, адрес регистрации) денежные средства в размере (полученная сумма обязательно указывается прописью) рублей.

Отмечается, что сумма передается в качестве задатка или аванса в соответствии с условиями предварительного договора и соглашения о задатке. Расписка обязательно должна содержать указание на дату и место составления и подпись продавца.

Как вернуть задаток?

Если сделка не состоялась по вине одной из сторон, возможны два варианта развития событий. Первый: стороны отказываются от взаимных претензий, продавец возвращает покупателю взятый за квартиру задаток. Но если покупатель решил воспользоваться своим правом на получение задатка в двойном размере, а продавец добровольно возвращать его в двойном размере отказывается, придется обращаться в суд.

Чтобы получить задаток в двойном размере, покупателю надо доказать, что сделка не состоялась по вине продавца. Для этого отказывающегося продавать квартиру собственника нужно известить о дате и времени совершения сделки, отправив ему в день окончания срока действия предварительного договора телеграмму с предложением выйти на сделку.

Затем нужно получить подтверждение, что в установленный день покупатель на сделку пришел, а продавец — нет. Для этого составляется акт с привлечением свидетелей о том, что на указанную дату продавец на сделку не явился. После чего покупатель предъявляет продавцу претензию, а если она не удовлетворена, подает иск для рассмотрения в суд.

На основании предъявленных документов суд будет решать, получит покупатель задаток в двойном размере или нет.

Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1864/

Как правильно оформить задаток за квартиру

что такое залог при покупке квартиры

Покупка имущественных объектов часто сопровождается передачей задатка, который представляет собой финансовые средства передаваемые продавцу для подтверждения  принятого решения о приобретении квартиры.

Денежные активы  передаются для устранения соблазна продавца реализовать имущество иному покупателю. Задаток  позволяет сохранить первоначальную стоимость сделки. При этом оформление права собственности на квартиру является завершающей стадией сделки. Покупатель получает право владения имущественным объектом после оплаты полной стоимости недвижимости за вычетом предоставленного ранее задатка.  

Правовая схема оформления задатка

Если вы решаетесь  на передачу денег продавцу важно знать, как оформить задаток, с соблюдением норм законодательства.  Задаток предполагает формирование специального договора, в котором будет указана сумма предварительного платежа, а также закреплена обязанность покупателя приобрести конкретный имущественный объект. 

При изменении положений договора, происходящих по инициативе покупателя, сумма задатка остается на счете продавца. Если модификация договора является целью продавца, то он оплачивает покупателю сумму двойного задатка (если данное условие, обозначено в договоре). При передаче финансовых средств важно акцентировать внимание на следующих обстоятельствах:

  • наличие оригинальной документации у продавца, иллюстрирующей право обладания имуществом;
  • задаток передается в присутствии всех собственников продаваемой недвижимости;
  • в справке о зарегистрированных лицах должны отсутствовать временно выписанные лица;
  • паспорт квартиры должен отражать сведения о перепланировке, если она фактически была произведена;
  • данные обладателя имущественного объекта нужно сверить с данными полученными из альтернативных служб (Росреестра).

договора

Задаток при покупке квартиры  олицетворяет материальное обеспечение сделки. Заключаемый договор содержит данные:

  • о владельцах недвижимости;
  • о покупателе и продавце имущественного объекта;
  • о стоимостных характеристиках объекта;
  • о сумме финансовых средств, признаваемых задатком;
  • об объекте недвижимости (местоположение, площадь, индивидуальные характеристики);
  • сроки перечисления задатки и реализации итоговых положений сделки;
  • иные условия, предложенные сторонами (о  расчетах за коммуналку, о принадлежности мебели и иное).

Задаток  — итог диалога между продавцом и покупателем

Нормативные документы  разграничивают понятия задатка и аванса. Аванс не может увеличиваться в размере в ситуации возврата, а задаток может возрастать в два раза при корректировке своих планов продавцом жилого объекта. 

Как оформить договор задатка, если подобное требование выставляет продавец квартиры?  Вам придется определить размер задатка, который устроит  всех участников сделки. Задаток может устанавливаться как процент от цены продаваемого объекта или в фиксированном размере.  Каждый договор помимо основных положений, регламентирующих схему передачи задатка должен включать элементы ответственности за игнорирование отдельных положений документа.

Расписка  как иллюстрация денежных расчетов

 Договор важно дополнить распиской, иллюстрирующей факт поступления денежных средств от покупателя к продавцу. Расписку изготавливают только ручным способом при помощи шариковой ручки. Такой документ достаточно сложно подделать, что повышает его значимость при необходимости участия в судебной тяжбе. 

В расписке указывают:

  • наименование документа;
  • дату ее формирования;
  • персональные данные участников сделки;
  • факт задатка;
  • сумму, которая будет передана покупателем;
  • характеристики квартиры, позволяющие отличить ее от иных объектов недвижимости.

Расписка визируется только продавцом при помощи проставления оригинальной подписи.

Можно передавать денежные купюры в присутствии коллег или иных граждан, которые станут свидетелями проведения данной финансовой операции. Задаток вносится на определенный срок. После завершения срока  покупатель должен реализовать окончательные расчеты за объект и получить документы от продавца. Договор можно прекратить по соглашению сторон, если появились серьезные обстоятельства (смерть, болезнь), которые являются препятствием для реализации установленных сторонами договоренностей.

Скачать образец договора задатка за продаваемую квартиру.

Сделки, в основе которых лежит приобретение или реализация жилой площади являются симпатичным объектом для мошенников. Для того чтобы обойти возможные неприятные ситуации нужно  научится отличать истинные документы Любые сделки с недвижимостью, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, имеют особенности, связанные с необходимостью предоставления особого пакета документов. Подготовкой этих документов занимаютс Проверить чистоту квартиры при покупке — обязательное условие беззаботного приобретения новой недвижимости. Речь идет о юридической чистоте имущественных объектов. Проверочные мероприятия являются прерогативой риэлтерски В юридической практике используется несколько методов прекращения действия договора купли-продажи. Наиболее актуальными являются расторжение договора купли продажи или признание его как недействительного.   Признак Программа, предусматривающая оказание финансовой помощи отдельным категориям молодых семей создала множество соблазнов, как по получению наличных денежных средств, так и по приобретению актуальных объектов недвижимости.

gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Kak-pravilno-oformit-zadatok-za-kvartiru.html

12.08.2019 — Артем Дубовицкий

Скажите, пожалуйста, как правильно оформить задаток на покупку квартиры?

Источник: https://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Kak-pravilno-oformit-zadatok-za-kvartiru.html

Покупка квартиры Залог-Задаток-Аванс:Что такое задаток или аванс и какой разумный размер?

что такое залог при покупке квартиры

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Хорошо, когда сделка с недвижимостью проходит легко и гладко: сразу расплатились и оформили документы.

Но на практике часто бывает по-другому. И когда сделка не может состояться в данный момент, стороны заключают предварительный договор: устный или письменный. А многие прибегают к такой мере как внесение задатка.

О том, что такое задаток в сфере недвижимости, и в каких случаях он нужен, рассказывает наш эксперт — менеджер АН «Монолит Истейт» Сергей Михайлович Сорочан.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Тсж капитальный ремонт

Что такое задаток

Прежде всего, заглянем в Гражданский кодекс РФ:

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Большинство людей оперируют несколькими понятиями, которые нередко путают: аванс, залог и задаток. Чаще всего «скидывают в одну кучу» и приравнивают друг к другу. А на самом деле между ними большая разница.

Слово «залог» сейчас часто используется не по назначению. Когда человек говорит: «Я внес залог за квартиру», он может иметь в виду и аванс, и задаток. Скорее всего, был заключен договор между физическими лицами, либо покупатель внес деньги в какую-либо фирму.

Однако, если открыть экономический словарь, то мы увидим, что залог это один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств. Заключается в том, что средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником его кредитору (залогодержателю) недвижимое имущество или другие ценности.

Сразу понятно, что в приведенном выше примере употреблять такой термин некорректно.

Аванс – это слово, понятное каждому. В сделке с недвижимостью оно означает, что мы передаем в счет покупки жилья определенную сумму денег, которая составляет лишь часть его стоимости. Продавец может использовать полученные деньги по своему усмотрению. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, он должен их вернуть. Аванс вносится как бы в подтверждение честного слова, без официальных обязательств с каждой стороны.

Задаток — вещь более сложная. Он определяет обязательства сторон в соответствии с Гражданским кодексом, причем они носят обоюдный характер. Если мы передаем кому-то задаток как покупатели, то мы должны потом купить жилье у продавца – иначе потеряем данную сумму.

Если продавец отказывается от совершения сделки, то, согласно закону, он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере. А в случае, когда продажа прошла успешно, сумма задатка входит в стоимость недвижимости.

Это четкая и справедливая схема, хотя на практике она работает далеко не всегда.

Для того, чтобы потом не возникло проблем, необходима письменная форма договора, в котором должно быть непременно указано, что внесен именно задаток (а не аванс). Соблюдение процедуры дисциплинирует обе стороны.

Зачем он нужен?

Из самого определения задатка вырисовывается его использование. Он нужен в двух случаях. Во-первых, если покупатель хочет приобрести недвижимость, но по какой-либо причине у него пока нет полной суммы для покупки.

Тогда задаток применяется, чтобы «закрепить» за собой заинтересовавшую квартиру. Продавец устанавливает срок, в течение которого покупатель должен представить полную сумму. В случае необходимости договор может быть продлен.

В таком случае покупатель может передать задаток продавцу, чтобы быть уверенным: квартира остается за ним.

Во-вторых, возможна обратная ситуация, когда квартира временно не может быть продана, но ее хозяин не хотел бы упустить покупателя. Сложности с продажей возникают по разным причинам: не готовы документы, отсутствует один из совладельцев, нет разрешения от органов опеки и попечительства, не подобрано альтернативное жилье

Если одна из сторон отказывается от совершения сделки, можно принудить ее к выполнению обязательств через суд.

Его размер

Размер задатка – непредсказуемая цифра. Обычно он составляет от 50 тыс. и больше. Конкретная сумма связана с обстоятельствами сделки. Если продавцу нужна большая сумма, он может попросить ее в качестве задатка.

Если сделка не состоялась

К сожалению, существуют примеры невыполнения обязательств, которые возникают при внесении задатка. Кто-то просто несерьезно относится к таким вещам, а кто-то планирует обман заранее.

Случай из жизни

В 90-е годы многие квартиры были не приватизированы, в том числе и двушка Владимира. Он обратился к маклеру со словами: «Мне срочно нужны деньги. Я хочу приватизировать квартиру и продать». Началась работа по поиску покупателя и подготовка к приватизации. Вскоре нашелся покупатель. Его очень заинтересовала светлая двухкомнатная квартира с хорошей транспортной развязкой. «Я бы купил ее прямо сегодня, но не могу.

Деньги будут в течение двух недель, — обещал он. В подтверждение своих слов покупатель передал задаток маклеру. Посредник отдал часть суммы Владимиру, а тот, приватизировав квартиру, внезапно отказался её продавать — безо всяких объяснений. На самом деле ему просто нужны были деньги для погашения своих долгов и приватизации за чужой счёт, а продавать свое жилье он и не думал. Покупателю пришлось подать в суд.

После долгой волокиты и нервотрепки он все-таки выиграл дело.

Неприятных историй, связанных с невыполнением обязательств, было немало в 1998 году, когда цены успевали понизиться настолько, что покупателю было не страшно потерять задаток размером около 100, а то и 500 долларов. Он вполне мог купить квартиру намного дешевле и только выиграть.

Когда же цены шли в рост, то продавцу легче было вернуть двойную сумму задатка и продать квартиру дороже, а в суд приходится обращаться уже покупателю. В настоящее время таких историй все меньше.

Люди понимают, что задаток – дело серьезное, и в случае невыполнения обязательств их ожидает судебное разбирательство.

Бывает так, что недобросовестный продавец берет несколько задатков от разных покупателей и не хочет выполнять обязательства по двойному возврату. Это позволяет ему получить как бы беспроцентный кредит и найти более выгодного покупателя.

Случай из жизни

Алексей давно мечтал купить квартиру для своей большой семьи. Наконец-то нашелся отличный вариант: три просторных комнаты, удачная планировка, свежий ремонт. Продавал жилье молодой человек по имени Валентин. Алексей хотел «закрепить» за собой квартиру и внес задаток.

В подъезде он встретил двух незнакомцев. «А вы тоже, наверное, отдали задаток за квартиру Малышева?», — спросили они. Алексей был в шоке.

Оказалось, что Валентин взял задаток еще у двух человек, но ни возвращать деньги, ни продавать квартиру не собирался Полученные деньги уже ушли на многочисленные приобретения предприимчивого юноши.

Приходится констатировать, что в таких случаях суд может принять любое решение: все зависит от различных обстоятельств, от мастерства адвоката и просто от настроя судьи.

Нередко встречается недобросовестность и нечестность не только со стороны продавцов, но и со стороны покупателей.

Случай из жизни

Оксана и Анатолий давно хотели переехать из тесной хрущевки в более просторную квартиру. Но для того, чтобы претворить планы в жизнь, им нужно было совершать сразу две сделки: продать прежнее жилье и купить новое с доплатой. Покупателя они нашли — на встречу пришла солидная дама, внушающая доверие. А вот отыскать альтернативное жилье оказалось сложнее. Поэтому продать свою квартиру сразу они не могли и предложили покупательнице внести задаток.

Она без проблем согласилась, но через неделю позвонила и сказала: «Я передумала. Ваша квартира все-таки слишком тесная. Верните мне мои деньги и немедленно!». Хотя ее требования были незаконны, она изрядно потрепала нервы продавцам. Оксана и Анатолий к тому времени нашли себе новое жилье, но для того, чтобы его купить у них не было денег – они же не продали свою квартиру.

В целом из-за одного необязательного человека пострадала цепочка из пяти сделок с недвижимостью.

Семь раз отмерь

Для того, чтобы снизить риск подобных неприятных сюрпризов при внесении задатка, важно обратиться к профессионалам в сфере риэлторского бизнеса. Иногда мы выступаем против такой меры, в связи с нецелесообразностью.

Задача грамотного специалиста – оценить необходимость передачи задатка.

Для этого нужно проанализировать реальные финансовые возможности обеих сторон, оценить, насколько подготовлены документы и выяснить ряд самых различных обстоятельств: от разрешения РОНО, до наличия согласия других собственников.

Следует учитывать и срок, по истечении которого сделка должна состояться. Если он слишком велик, то есть вероятность изменения цены на жилье. Тогда нет смысла вносить задаток, потому что это поставит одну из сторон в невыгодное положение.

Можно долго перечислять всё необходимое для принятия решения о передаче задатка, но лучше работать со специалистами, и всегда помнить правило: «Семь раз отмерь – один отрежь!».

Подготовила Злата Балика

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, 9023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://www.info.yarnet.ru/qa/index.php?id=18

Залог при покупке квартиры — как правильно оформить, договор, возврат, размер, расписка, сумма, как внести

Приобретение недвижимости представляет собой сделку, связанную с передачей крупной суммы денежных средств.

В связи с этим многие участники складывающихся правоотношений прибегают к эффективному механизму правового регулирования – залогу.

Составленный с учетом всех норм и требований действующего законодательства договор залога позволяет обеспечить защиту прав и законных интересов каждой стороны. Внимательно изучив эту статью, вы узнаете, как его составить.

Что это?

Залог – гарантия того, что средства, одолженные на приобретение квартиры, будут возвращены обратно, иначе у кредитора появляется право требования выплаты компенсации.

Она может быть равна как сумме оставшейся задолженности, так и размеру дополнительных взысканий.

Стороны, участвующие при заключении такого соглашения, именуются залогодателем и залогодержателем.

Законодательством предусматривается ряд условий, в соответствии с которыми оформляется залог:

  1. Необходимо провести независимую экспертизу, цель которой – оценка объекта. Для этого необходимо воспользоваться услугами оценщика. В ряде ситуаций стоимость объекта можно определить по согласованию сторон. Если ипотека оформляется банковской организацией, то получить средства без проведения независимой экспертизы не удастся.
  2. Широко используется понятие «закладная». Этот документ – ценная бумага, предоставляющая право на выдачу материальных средств, которые обеспечены ипотекой.
  3. Соглашение об ипотеке необходимо обязательно зарегистрировать. После оформления документа его участниками, он передается на регистрацию в Росреестр.

Документация, необходимая для регистрации, подается в следующем наборе:

  • заявление, выданное держателем залога и залогодателем;
  • соглашение, в соответствии с которым заключается договор залога;
  • соглашение залога и приложения;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины;
  • при наличии предъявляется закладная.

Залог при покупке квартиры

В соответствии с нормами ГК РФ составление договора о внесении залога осуществляется письменно.

Помимо квартиры, в качестве залога могут выступать:

  • драгоценные камни и изделия из них;
  • ценные бумаги;
  • транспортные средства.

Если закладывается не объект недвижимости, то определенные разновидности имущества могут быть переданы во владение и использование держателя залога.

Он будет применять их для того, чтобы погасить задолженность покупателя. Это одна из формаций залога, именуемая закладом.

Как внести?

Залог представляет собой надежный способ, обеспечивающий возвращение займа.

При этом заемщик не имеет право распоряжаться своим имуществом в полном объеме, не имея согласия кредитора.

К преимуществам залога относится:

  • гарантия того, что имущество, на которое обращается взыскание, сохраняется;
  • остальные кредиторы могут претендовать на имущество только после того, как долг будет погашен полностью.

Внесение залога осуществляется после проведения беседы между сторонами. Это необходимо для определения условий, прав и обязательств каждой стороны.

Размер

Размер залога может составлять как часть, так и весь займ. От этого зависит содержание договора.

Чем отличается от задатка и аванса?

Часто происходит путаница между понятиями, используемыми в законодательстве – задаток, аванс и залог.

Если залог выступает способом, позволяющим обеспечить исполнение обязательств (при этом объект недвижимости – предмет залога), то задаток представляет собой часть средств, выплаченных за покупку недвижимости.

Аванс и задаток вносятся для того, чтобы подтвердить серьезность намерений в осуществлении сделки.

Задаток является гарантией того, что участники не отменят сделку, а залог гарантирует возвращение заемных средств.

Как правильно оформить?

На основании статьи 399 ГК РФ соглашение залога составляется в письменной форме.

В большинстве случаев для его вступления в силу не требуется нотариального удостоверения, исключение – наличие обязательств, требующих подписи и печати нотариуса.

Оформление договора:

  1. Необходимо обязательно указать участников соглашения – ФИО залогодателя, ФИО залогодержателя.
  2. В документ вносятся данные, касающиеся предмета, обеспечивающего залог (предмет залога). Упоминается его стоимость, важные описательные характеристики, документы, подтверждающие права собственности.
  3. В договоре указываются сведения о требовании, которым обеспечивается залог – вид соглашения, реквизиты, участники.
  4. Отдельное внимание уделяется правам и обязательствам обеих сторон. В документе должно содержаться упоминание о том, у кого остается залог, кто и каким образом может им пользоваться, потребуется ли на это согласие держателя залога.
  5. Важно указать, может ли быть допущена замена предмета, и что для этого потребуется.
  6. Упоминается, в каком объеме, требование обеспечивается залогом.
  7. Договор должен включать в себя положения, касающиеся стороны, несущей ответственность за предмет договора и о том, кто будет нести риски о его повреждении.
  8. Обозначается ответственность участников.
  9. В документе должен содержаться срок, в течение которого соглашение остается действительным.

Соглашение вступает в силу сразу же после проставления подписей обеих сторон или с момента, указанного в договоре.

Залог оформляется документально между двумя сторонами, при этом рекомендуется присутствие свидетелей.

Залог при покупке квартиры сопровождается договором, в котором упоминается:

  • стоимость недвижимости;
  • основные характеристики;
  • месторасположение объекта;
  • сумма или предмет залога;
  • все сведения о сторонах, принимающих участие в сделке.

Расписка

При оформлении залога обязательным условием является расписка. Она выступает документальным подтверждением передачи драгоценностей, недвижимости или, допустим, автомобиля.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры

При отсутствии расписки в последующем будет трудно доказать факт передачи денежных средств.

Здесь представлен образец расписки в получении денежных средств при покупке квартиры.

Расписка не потребуется, если деньги перечисляются на банковский счет, поскольку в суде можно будет предъявить сведения о переводах и начислениях.

Возврат

Если должник не выполняет обязанностей, предусмотренных договором, залог за квартиру при покупке становится имуществом держателя залога.

Залог за недвижимость при приобретении возвращается по следующим причинам:

  • обязательство по залогу было выполнено;
  • залогодатель потребовал досрочного прекращения залога из-за угрозы утраты этого имущества или порчи;
  • гибель залога или прекращение права на него;
  • реализация предмета была невозможной.

Залог при покупке квартиры – одна из гарантий, позволяющая обеспечить выполнение участниками договора своих обязательств. Она защищает права обеих сторон от нарушений.

Источник: http://77metrov.ru/zalog-pri-pokupke-kvartiry.html

Задаток при покупке квартиры: договор задатка образца 2018, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток

Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного.

Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки.

А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать:

Источник: https://j.etagi.com/ps/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Задаток или аванс при покупке квартиры, разница и отличия – Размер и оформление задатка при покупке квартиры

Действующими законодательными актами четко регламентированы инструменты, обеспечивающие обязательства продавца и покупателя квартиры. Юристы могут порекомендовать, что лучше выбрать, исходя из конкретной ситуации. Среди доступных вариантов сделки фигурируют аванс, залог и задаток.

Выбор параметров сделки

Закрепление договорных условий обычно происходит после выбора квартиры и согласования между сторонами основных параметров будущей сделки. Договоренность можно скрепить путем:

  • оформления договора залога;
  • предоставления задатка;
  • авансовых выплат.

Все перечисленные пути подтверждают намерения сторон и серьезность сделки, а также являются юридически подтвержденной финансовой гарантией. Денежные выплаты, отданные продавцу покупателем в виде задатка либо аванса, могут быть использованы для осуществления предпродажных процедур подготовки. Например, этой суммой можно погасить существующие коммунальные задолженности, оплатить экспертную оценку имущества, возникающие расходы на переезд.

Разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Отличие аванса от задатка при покупке квартирыпредусмотрено законодательством.Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях.

Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат.

Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.

Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.

Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.

Величина задатка при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры может выражаться только в денежном эквиваленте. Последствия оформления задатка регулируются 380 и 381 статьями ГК РФ. По юридическим канонам аванс и задаток являются предоплатой, но последствия внесения задатка более серьезные.

Согласно закона при оформлении задатка при отказе покупателя от выполнения договоренностей, вся выплаченная сумма остается у продавца. При расторжении сделки по вине продавца, возмещение покупателю производится в двойном размере.

Это простое, но действенное правило, дисциплинирует обе стороны и обеспечивает гарантию подписания договора. Компенсационная природа задатка предусматривает обязательную письменную форму с прямым указанием информации в предварительном договоре либо договоре купли-продажи.

Если данные про задаток не фигурируют в письменном виде, денежные выплаты расцениваются как аванс.

Размер задатка при покупке квартирыобязательно фиксируется в письменном виде. Залоговые деньги учитываются в качестве частичной оплаты при покупке квартиры.

Оформление задатка при покупке квартиры

Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки.

Если оформление не может состоятся по объективным причинам, не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд.

В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.

Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная.Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией.

Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора, разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре.

Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.

Гарантию сохранности средствдает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.

С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.

Залог. Особенности процедуры

Задаток при покупке квартиры в ипотеку и аванс всегда выражаются в денежных единицах, тогда как залогом является способ обременения предмета сделки.

Благодаря оформлению этого вида обеспечения исполнения обязательств, квартира ограничивается в обороте. Чаще всего залоговая форма обязательств используется при заключении договора купли-продажи, предполагающего рассрочку платежа.

Это действие препятствует распоряжению объектом недвижимости до момента полной выплаты стоимости.

Классический и наиболее распространенный пример залога — это ипотека. Законом предусмотрено обязательное оформление договора или соглашения, при этом, предмет оформленного залога обязательно должен быть официально застрахован. Порядок обращения взысканий по заложенному имуществу и правила его реализации регулируются Гражданским кодексом РФ.

Источник: https://spbhomes.ru/science/chto-vybrat-pri-pokupke-kvartiry-zadatok-avans-ili-zalog/

Предоплата при покупке квартиры

Последнее обновление: 27.03.2019

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата при покупке квартирыможет вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями.

В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е.

если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Выгул собак на придомовой территории

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки. 

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Можно ли вернуть аванс или задаток, если передумал покупать квартиру – см. в этой заметке.

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с ПДКП между дольщиком и Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться. 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predoplata-za-kvartiru/

Залог, задаток при покупке квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Залог, задаток при покупке квартиры

Просмотров 115

Термины «задаток» и «залог» имеют разный смысл. Собираясь купить квартиру, нужно не только правильно выбрать меру, которая обеспечит точное исполнение обязательств, но и грамотно оформить необходимые документы.

Чем отличается залог от задатка?

Залог

Задаток

Законодательные нормы

ст. 334 ГК РФ

ст. 380-381 ГК РФ

Форма

Имущество (машина, квартира, земельный участок и пр.)

Денежная сумма

Функции

Используется в качестве обеспечения выполнения обязательств, но не считается предварительным платежом по договору

Обеспечивает исполнение обязательств, а также становится предварительным платежом по договору

При продаже объекта недвижимости используется задаток – эта мера гарантирует соблюдение обязательств.

Передавая деньги другой стороне, покупатель подтверждает свое желание заключить договор именно с этим продавцом и фактически делает первый взнос (из общей стоимости квартиры эта сумма вычитается, в договоре прописывается остаток).

Продавец, принимая деньги, гарантирует, что объект недвижимости будет продан покупателю. В устной форме соглашение не заключается – требуется оформить документ (при этом сумма не имеет значения).

Нарушение принятых обязательств любой из сторон приводит к штрафным санкциям.

Залог при оформлении сделок купли-продажи не используется. Он также является способом обеспечения исполнения обязательств, но в иной сфере – банк под залог квартиры может выдать кредит для того, чтобы покупатель рассчитался с продавцом. В случае, если взявшее заем лицо нарушает свои обязательства (не погашает долг), залоговое имущество реализуется на публичных торгах и банк получает положенные средства (ст. 350 ГК РФ).

Что происходит с задатком при отмене сделки?

Задаток является гарантией серьезности намерений – без последствий отказаться от обязательств не получится. Многие продавцы предпочитают обезопасить себя от финансовых потерь, поэтому отдают предпочтение авансу – если найдется более выгодный покупатель, они могут просто вернуть деньги без каких-либо санкций.

В случае с задатком полученную сумму придется отдать покупателю в двойном размере (т.е. получив 50 тыс., нужно вернуть 100 тыс.). Рассчитывать на двойную компенсацию покупатели могут, если продавец:

  • отказался продавать свою недвижимость, несмотря на предварительный уговор;
  • не выписал жильцов, зарегистрированных на жилплощади;
  • имеет долги по коммунальным платежам и не погасил их перед продажей;
  • умолчал важные сведения (например, что имеется еще собственник или что прописаны несовершеннолетние жильцы);
  • нарушил оговоренные условия;
  • проигнорировал сроки подписания.

Во всех этих случаях продавец обязан расплатиться с покупателем. Если он отказывается это сделать добровольно, то его обяжет суд (покупателю придется обратиться в судебную инстанцию с иском).

Покупатель, который по каким-либо причинам не может исполнить обещанное, тоже теряет деньги – вся внесенная сумма остается у продавца в качестве компенсации (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

В соответствии со ст. 416 ГК РФ, обязательство может быть прекращено, если по причинам, независящим от сторон, исполнить его невозможно.

Подробнее: В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Обязателен ли задаток при покупке квартиры?

Внесение задатка не является обязательной процедурой – деньги передаются продавцу по согласованию сторон.

Несмотря на то, что задаток не относится к обязательным платежам, не стоит отказываться от такого способа контроля ситуации. Внесение денег мотивирует. Стороны ответственнее подходят к соблюдению сроков на всех этапах – от подготовки документов и заключения основного договора, до передачи недвижимости. Пропадает риск увеличения цены объекта продавцом, а у покупателя не возникает желания потребовать снижения стоимости.

Размер задатка

Сумма может быть любой – вопрос решается путем переговоров сторон. Как правило, размер выплат привязывается к стоимости объекта и составляет 5-10% от нее. Если квартира стоит 2 млн. руб., то в качестве залога можно внести 100-200 тыс.

Поскольку ни одна из сторон сделки не застрахована от форс-мажорных обстоятельств, желательно договориться о разумной величине задатка. Сумма должна быть достаточной для мотивации, но не слишком большой. Если по каким-либо причинам сделку придется отменить, потери не будут критичными. Особенно актуально это для продавцов, которые в случае нарушения обязательств будут вынуждены выплатить двойную сумму.

Правила оформления задатка при покупке квартиры

Прежде чем передавать деньги, следует:

  • внимательно изучить документы на недвижимость;
  • удостовериться, что супруг (супруга) продавца не возражает против сделки, что нет никаких обременений (ограничения на права налагают ипотека, арест, рента, аренда, доверительное управление);
  • проверить квартиру на наличие коммунальных долгов и прописанных жильцов (долги должны быть уплачены, а жильцы – выписаны). Рекомендуем почитать: Как перед покупкой самостоятельно проверить квартиру на чистоту сделки

В сделке купли-продажи могут принимать участие только дееспособные лица. Опытные риелторы рекомендуют обеим сторонам озаботиться получением справки от психиатра, которая подтвердит способность отвечать за свои действия. Учитывая обширную судебную практику, связанную с оспариванием сделок по причине недееспособности участников, такая мера будет совсем не лишней.

Удостоверившись, что все в порядке, можно приступать к следующему этапу – переговорам сторон. Помимо покупателей/продавцов в них могут участвовать юристы/риелторы. Если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то его интересы представляют взрослые (родители, опекуны, попечители).

На переговорах следует обсудить:

  • размер вносимого платежа – от 5% суммы сделки;
  • каким образом он будет передан другой стороне – нал/безнал;
  • какую ответственность понесут стороны;
  • обстоятельства, которые отменят ответственность – при их наступлении покупателю может быть возвращен залог, а продавцу будет разрешено вернуть сумму, не удваивая ее;
  • дополнительные нюансы – например, выписка всех жильцов до оформления сделки.

После обсуждения деталей сделки наступает черед составления/подписания бумаг. Чтобы задаток не был воспринят как аванс, вместе с соглашением о его передаче должен быть составлен предварительный договор купли-продажи. Если окажется оформлен лишь один документ, то суд признает денежную сумму авансом, а такой платеж фактически ни к чему не обязывает (не выполняет обеспечительной функции). Также потребуется расписка о получении денег.

Документы могут быть оформлены самостоятельно, участие нотариуса не требуется. При возникновении сомнений в правильности формулировок, можно обратиться за помощью к юристу – он разъяснит сложные моменты.

Разработка текста предварительного договора купли-продажи

Этот документ является обязательством заключения в дальнейшем основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ). В нем указываются те же сведения:

  • данные сторон (если в сделке участвует ребенок до 14 лет, требуется свидетельство о рождении, а также паспорт одного из родителей, рекомендуем почитать: Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми);
  • сроки заключения основного договора (если дата по каким-либо причинам будет перенесена, то требуется оформить дополнительное письменное соглашение – оно прилагается к предварительному договору);
  • стоимость жилья;
  • размер передаваемой продавцу суммы прописью/цифрами с указанием того, что это именно задаток;
  • способ проведения расчетов с продавцом;
  • все характеристики недвижимости (площадь, адрес, этаж и пр.);
  • данные правоустанавливающего документа (договора мены, дарения, приватизации, купли-продажи);
  • ответственность покупателя и продавца в соответствии со статьями 380, 381 ГК РФ;
  • обсужденные на этапе переговоров форс-мажорные обстоятельства, дополнительные нюансы.

Количество экземпляров должно соответствовать числу участников сделки. Дополнительные экземпляры могут потребоваться в органы опеки (если участник сделки – несовершеннолетнее лицо), в банк или другие организации.

Документы подписываются покупателями и продавцами. За несовершеннолетнего ребенка подпись ставит родитель (опекун). Подросток 14-ти лет должен сам поставить свою подпись, рядом с ним расписывается один из родителей (опекун, попечитель).

Составление соглашения о задатке

Этот документ является приложением к предварительному договору и составляется с целью надлежащего исполнения обязательств. В нем приводятся следующие сведения:

  • дата подписания;
  • данные покупателей/продавцов;
  • размер задатка с указанием, что он идет в счет оплаты жилья;
  • какую ответственность несут стороны (в случае с продавцом указывается срок, в который задаток должен быть возвращен в двойном размере).

Бумага подписывается сторонами. Количество экземпляров рассчитывается так же, как и в случае с предварительным договором.

Как правильно вносить задаток?

Деньги следует передавать только после оформления/подписания расписки. Допускается как безналичный, так и наличный расчет. В первом случае нужно указать назначение платежа (задаток по договору), а во втором – дождаться, когда продавец, пересчитав деньги, подтвердит отсутствие претензий.

Вне зависимости от способа платежа, расписка пишется вручную шариковой ручкой (гелевую использовать нельзя, как и карандаш). Написанный от руки текст дает возможность идентифицировать личность – подделать почерк крайне сложно, чего не скажешь о подписи. Обязательными являются следующие требования к оформлению:

  • документ должен иметь название (расписка о получении задатка по договору – указывается дата заключения последнего);
  • дата, когда написана расписка;
  • сведения о продавце/покупателе;
  • сумма цифрами/прописью;
  • краткие сведения о недвижимости;
  • подпись.

Все данные, внесенные в расписку, стоит внимательно проверить, чтобы исключить наличие в тексте намеренных или случайных ошибок. Особое внимание следует уделить сумме и паспортным данным, а также дате.

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Приобретение квартиры в ипотеку имеет свои особенности, но при оформлении сделки также может использоваться задаток. Если в процессе переговоров была признана необходимость в таком способе обеспечения сделки, то об этом ставится в известность банк. На основании заявления кредитная организация осуществляет вычет этой суммы из первоначального взноса. Деньги продавцу передаются выбранным способом (нал/безнал).

В остальном схема оформления документов полностью идентична той, что используется при заключении сделки без ипотеки. Сходны и требования . Разница заключается в количестве экземпляров – в банк нужно предоставить по 1 копии:

  • договора о задатке;
  • расписки о получении продавцом средств в указанном объеме.

Слыша о необходимости внесения задатка, многие покупатели испытывают вполне обоснованные опасения. Не пропадут ли деньги вместе с продавцом? Будут ли они учтены при окончательном расчете за квартиру? Что произойдет, если сделка не состоится по причине отказа банка в выдаче кредита? Любые проблемы юридического характера могут быть решены – нужно лишь грамотно подойти к процессу. Юристы сайта ответят на возникшие вопросы, помогут правильно составить документы и избежать ошибок.

Источник: http://law-divorce.ru/zalog-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста