Документы при покупке квартиры в новостройке

Регистрация права собственности на квартиру в новостройке: как оформить новостройку в собственность

документы при покупке квартиры в новостройке

Кадастровый паспорт с планом-схемой, или экспликацией, получают в БТИ. Раньше застройщикам при постановке объекта на кадастровый учет выдавали план всего дома, а ставить квартиры на кадастровый учет нужно было отдельно. Сейчас они уже стоят на учете: все, что нужно — обратиться в БТИ и получить паспорт и план-схему. К вам приедет техник, сверит планировку с изначальным планом строительства и проведет замеры помещений. Если все нормально, выдаст паспорт и план-схему. 

Если вы успели сделать перепланировку или реальные параметры не соответствуют плану строительства, изменения нужно будет узаконить в БТИ.

Договор займа (Кредитный договор) получают в банке, который выдавал кредит. Обычно его получают при подписании: один экземпляр остается у банка, один достается вам. Если вы потеряли договор или не получали его, обратитесь в банк с паспортом. Сотрудник выдаст необходимый документ. Если ипотека или кредит уже погашены, понадобится закладная. Получить ее также можно в банке.

Разрешение органов опеки получают в местных органах опеки. Обычно оно выдается на протяжении 14 дней после дня подачи заявления. Чтобы получить разрешение, заполните заявление и укажите причину обращения. Приложите к заявлению паспорт родителей или опекунов, свидетельство о рождении ребенка и акт приема-передачи квартиры, полученный ранее у застройщика.

Оформление права собственности на квартиру в новостройку тремя способами

После получения вышеперечисленных документов нужно собрать полный пакет документов, который требует Росреестр — некоторые бумаги вы получали раньше, при подписании договора купли-продажи.

В стандартный пакет входят:

✔ Паспорт гражданина Российской Федерации или свидетельство о рождении, если собственник или один из собственников младше 14 лет, либо другие документы, удостоверяющие личность — временное удостоверение по форме №2П, удостоверение беженца и другие

✔ Договор, подтверждающий право собственности на жилье: договор купли-продажи или долевого участия в строительстве, оригинал с двумя дополнительными копиями

✔ Акт приема-передачи квартиры, подписанный на встрече с представителем компании-застройщика

✔ Кадастровый паспорт квартиры с экспликацией

✔ Подтверждение об оплаты государственной пошлины — квитанция на бумажном носителе

✔ Договор займа (Кредитный договор), (закладная) или разрешение органов опеки, если жилье покупалось в ипотеку или один из собственников младше 14 лет

✔ Нотариально заверенная доверенность, если собственник действует через доверенное лицо

Госпошлину можно оплатить позднее, после подачи заявления на признание права собственности на новостройку. Ее оплачивают в банке, банкомате, кассе регистрирующей организации либо в режиме онлайн, через сайт Госуслуг.

Важно! Все документы должны быть в нормальном состоянии. Согласно 18 статье ФЗ №122, к рассмотрению принимаются только целые бумаги без фраз, написанных карандашом, приписок, подчисток и исправлений.

Подать заявление на оформление права собственности можно тремя разными способами:

Источник: https://j.etagi.com/ps/kak-oformit-sobstvennost-na-novostoyku/

Документы при покупке квартиры в новостройке | Гордон и Партнеры

документы при покупке квартиры в новостройке

В наш Адвокатский центр по рекомендации обратился покупатель недвижимости. Ему требовалась помощь в юридической  проверке  квартиры перед  покупкой. Покупатель хотел купить квартиру  новостройку  в Коммунарке — это активно развивающийся микрорайон  в новой Москве.

Многие хотят купить квартиру в Коммунарке потому, что это квартиры в новостройках, в 10 минутах от Москвы, и в самое ближайшее время там будет метро. Но прежде всего, потому, что квартиры в новостройках в Коммунарке оформлены по Договорам долевого участия (ДДУ), что предполагает определенную прозрачность истории квартиры.

Покупка квартиры в новостройке

Новостройки в Коммунарке, как в прочем в любом районе нового строительства в Москве и в Московской области, можно купить двумя основными способами: 1) Квартиры с документами на собственность продавца — по договору купли-продажи; 2) Квартиры без документов на собственность продавца — по договору уступки прав.

Покупка квартиры в новостройке будет законной в обоих случаях, но покупателю нужно понимать, что эти способы имеют существенные отличия.

По договору уступки прав продаются в юридическом смысле «не существующие» квартиры. По закону квартира, как недвижимость,  не существует до момента пока многоквартирный дом юридически не введен в эксплуатацию (не прошли соответствующие процедуры), и это при том, что многоквартирный дом будет стоять полностью готовым. Введение в эксплуатацию — это юридическая процедура при которой оформляются документы на дом.

В зависимости от этапа, на котором будет куплена квартира по уступке прав: выход на строительную площадку (на котловане), строительство самого дома, монтаж оборудования, отделка, ввод в эксплуатацию, покупатель получит документы на собственность на квартиру от нескольких лет до нескольких месяцев.
Основных рисков покупки квартиры по переуступке два: 1) застройщик не передаст готовую квартиру покупателю (дольщику); 2)  покупатель не получит собственность на квартиру. Причин здесь значительно больше, чем при покупке квартиры уже с  собственностью, но и цены квартир меньше.

Основное преимущество покупки квартир без документов на собственность — цена. Цена таких квартир всегда ниже, чем при покупке этих же квартир с оформленными документами на собственность.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/kak-kupit-kvartiru-v-kommunarke/

Документы при покупке квартиры в новостройке какие нужны

документы при покупке квартиры в новостройке

Документальная основа, всегда являлась одной из главных составляющих при совершении сделок с недвижимостью. Документы при покупке квартиры в новостройке,  имеют более важное значение. Так как вновь возведённое здание ещё не проявило себя на практике.

Это касается и качества материалов, используемых в строительстве, и юридических оснований, на которых будут стоять новые жилые квадратные метры.

В современной строительной индустрии, нет необходимости проверять временем все эти обстоятельства. Достаточно осуществить серьёзный подход к изучению документов, имеющих отношение к строительству.

Пакет документов, необходимый для приобретения жилья в новом доме, может включать в себя довольно обширный перечень. И собственно говоря, различия связаны, прежде всего, с обстоятельствами, которые оказывают влияние на ситуацию, складывающуюся вокруг покупки квартиры.

К ним нужно отнести:

  • Как далеко зашло строительство дома
  • Где находиться место, на котором ведутся строительные работы, а именно, территориальная принадлежность к району, входит ли здание в состав жилого комплекса
  • Статус покупателя, здесь важно, состоит ли гражданин в браке, обладает ли он полной дееспособностью
  • Какие средства планируется потратить, кредитные или накопленные

Кроме того, следует обратить внимание на то, что законодатель постоянно меняет требования к различным факторам, от которых зависит все оформление покупки.

Продавец и покупатель должны вместе формировать пакет документов, каждый в своей части. Для внесения большей ясности нужно отдельно рассмотреть и то и другое.

Документы от застройщика

Документы, которые должны быть у строительной компании, нужны не для того, чтобы была юридическая возможность продать квартиру. Они необходимы для организации строительства.

Строительная деятельность в сфере возведения многоквартирных домов, носит разрешительный характер. Для получения разрешения от органов местной власти, необходимо наличие определённых документов.

Ниже приведём перечень:

  1. Пакет документов, при учреждении строительной компании
  2. Документы, содержащие сведения о том, где и когда производилась регистрация юридического лица (ОРГН, ИНН организации)
  3. Информацию о фактическом и юридическом адресе
  4. Проектная документация
  5. Документы, свидетельствующие о праве осуществления строительства на участке земли, на котором планируется возведение дома
  6. Отчётность о финансовой деятельности компании за последние три года
  7. Документы, подтверждающие вхождение в состав СРО и допуски для проведения работ

С данными пакетом, желающий приобрести квартиру должен обязательно ознакомиться. Отсутствие или нежелание застройщика представить какие-либо перечисленные документы, должно вызывать настороженность.

Документы от будущего собственника новостройки

В данном случае, прежде всего, важен статус покупателя. Учитывать необходимо абсолютно все.

  • Документ, удостоверяющий личность человека, это может быть общегражданский паспорт, удостоверение личности офицера российской армии, паспорт гражданина другого государства
  • Если покупатель состоит в браке, то возможно нужно будет предоставить согласие второго участника брачных отношений, а также свидетельство о регистрации брака
  • В случаях, когда сделка совершается лицом, не достигшим четырнадцатилетнего возраста, необходимо согласие опекунов, органов опеки и свидетельство о рождении
  • Согласие опекунов и органов опеки необходимо и в случае, если покупателем является лицо, которое признано судом недееспособным

Если покупатель использует не свои собственные средства, а заёмные, то нужен договор с банком о кредитовании, то есть нужны ещё и документы по ипотеке.

В свою очередь, застройщик должен предоставить информацию, какие кредитные организации предоставляют ипотеку на приобретение жилья.

Вот из чего состоит пакет документов при покупке квартиры в новостройке.

Непосредственный переход квартиры в собственность

Данный момент зависит от того, на какой стадии находится строительство. Дело в том, что если дом ещё не сдан в эксплуатацию, то будет заключаться ДДУ.

Соответственно необходимо будет дождаться, когда строительство будет окончено. После того как произойдёт присвоение почтового адреса и дом сдан в эксплуатацию, подписывается передаточный акт, свидетельствующий о переходе прав на квартиру к покупателю.

Дальнейшее оформление документов при покупке квартиры в новостройке, требует предоставить в МФЦ:

  1. Заявление о регистрационных действиях, направленных на получение права собственности
  2. Договор между дольщиком и застройщиком (ДДУ)
  3. Передаточный акт

В ситуации, когда дом уже сдан, почтовый адрес получен, то заключается договор купли-продажи квартиры в новостройке. При этом следует обратить внимание и учесть, что указанная сделка требует обязательной государственной регистрации.

Перечень документов при покупке квартиры в новостройке тоже будет отличаться от предыдущего варианта, лишь только тем, что у собственника уже будут на руках документы, подтверждающие зарегистрированное право собственности на квартиру, как на отдельный объект недвижимого имущества.

Плюсы и минусы заключения ДДУ

Сейчас будет раскрыта секретная информация. Поэтому читайте очень внимательно!

Дело в том, что застройщику невыгодно сдавать объект в эксплуатацию до того, как будут найдены все дольщики.

Такая ситуация складывается потому, что после получения почтового адреса, стройка считается законченной и ДДУ уже не заключаются.

Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке, могут быть разными по своему составу, и прежде всего это касается застройщика. Ему приходится в любом случае регистрировать право собственности на квартиры, со всеми вытекающими последствиями и дополнительными расходами на содержание имущества.

Важно то, что когда будет найден реальный покупатель, решение вопроса о том, какие документы нужны при покупке в новостройке квартиры будет увязано с алгоритмом приобретения жилья на вторичном рынке. А это уже совершенно другая тема и пакет документов там совершенно другой.

Основной минус для покупателя – это повышение цены, ведь получается так, что многие риски уже отсутствуют.

Источник: https://realty-u.ru/novostrojki/dokumenty-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojke.html

Инструкция для новичков: документы для покупки новостройки | Статьи

Купить квартиру в новостройке можно тремя способами: по стандартному договору купли-продажи, если дом уже введен в эксплуатацию, по договору долевого участия у застройщика и по договору уступки права требования у подрядчика или дольщика. Выясним, какие документы нужны для покупки новостройки в каждом из этих случаев.

Купить квартиру в новостройке можно тремя способами: по стандартному договору купли-продажи, если дом уже введен в эксплуатацию, по договору долевого участия у застройщика и по договору уступки права требования у подрядчика или дольщика. Выясним, какие документы нужны для покупки новостройки в каждом из этих случаев.

Для успешной покупки квартиры в новостройке одного договора купли-продажи недостаточно, нужно предоставить определенный пакет документов.

Если квартира покупается у застройщика в сданном доме

Процесс покупки в этом случае ничем не отличается от покупки вторичного жилья. Квартира уже находится в собственности застройщика, поэтому для оформления сделки понадобятся следующие документы:

  • Договор купли-продажи (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, объекте, способе и размере оплаты),
  • Заявление о переходе права собственности,
  • Квитанция об уплате госпошлины,
  • Доверенность на представителя застройщика,
  • Паспорт покупателя,
  • Правоустанавливающие документы на квартиру,
  • Кадастровый паспорт на квартиру.

Если квартира покупается у застройщика по договору долевого участия

Приобретая квартиру у застройщика до того, как дом введен в эксплуатацию, для окончательной покупки недвижимости нужно пройти два этапа:

  1. регистрацию договора долевого участия и
  2. оформление собственности на квартиру.

Но прежде, чем решить выходить на сделку, ознакомьтесь с разрешением на строительство и проектной декларацией. Именно она расскажет всю правду о застройщике и его проекте – имя учредителя строительной компании, дату ее регистрации, юридический адрес, планы и сроки строительства объекта.

При покупке квартиры по договору долевого участия необходимы следующие документы:

  • Заявление о регистрации договора,
  • Квитанция об уплате госпошлины,
  • Договор о долевом участии (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, информацию о квартире и доме, в котором она будет находиться, сроки строительства, размер денежных вливаний),
  • Разрешение на строительство,
  • Проект на дом и квартиру в этом доме,
  • План многоквартирного дома (включает сведения об адресе, квартирах, их площади, других нежилых помещениях),
  • Описание квартиры (схема нахождения квартиры в доме, указания ее площади, этажа, номера на площадке),
  • Документы на землю,
  •  Договор страхования,
  • Учредительные документы застройщика (устав, свидетельство о государственной регистрации, ИНН, протокол о назначении директора, выписка из госреестра юридических лиц).

Из этого списка документов от покупателя в Росреестр требуется предоставить только заявление, квитанцию об уплате госпошлины и договор долевого участия. Остальные документы готовит застройщик.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Что значит коммунальные платежи включены без счетчиков

Когда дом будет введен в эксплуатацию, приступаем ко второму этапу – оформление квартиры в собственность на себя.

Для этого в регистрационную палату представляем следующие документы:

  • Заявление о переходе права собственности,
  • Квитанция об оплате госпошлины,
  • Зарегистрированный ранее договор долевого участия,
  • Акт приема-передачи квартиры,
  • Справка об оплате всей суммы за квартиру,
  • Кадастровый паспорт на квартиру.

Покупка квартиры в новостройке по договору переуступки прав

Еще один способ купить квартиру в новостройке – по договору цессии или уступке прав. Такая сделка возможна после того, как договор долевого участия в строительстве уже зарегистрирован, а акт приема-передачи квартиры еще не подписан.

Купить квартиру по договору переуступки прав можно как у физического лица – дольщика, так и у юридического лица – подрядчика. Документы в этих случаях будут разные.

Документы при покупке квартиры по договору переуступки прав у дольщика:

  • Договор уступки права требования (составляется в трех экземплярах),
  • Правоустанавливающие документы на строящийся объект,
  • Документы, удостоверяющие личность,
  • Письменное согласие застройщика,
  • Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства. Если оплата производится частями, должно быть предоставлено соглашение сторон о переводе долга по договору переуступки прав на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.
  • Письменное согласие супруга продавца на заключение договора уступки права требования.
  • Письменное согласие супруга покупателя на заключение договора уступки прав, если квартира приобретается в ипотеку.

Документы при покупке квартиры по договору переуступки прав у подрядчика:

  • Договор уступки права требования (составляется в трех экземплярах),
  • Правоустанавливающие документы на строящийся объект,
  • Учредительные документы подрядной организации,
  • Если у подрядной организации несколько учредителей, необходимо согласие на сделку каждого из них.
  • Письменное согласие застройщика,
  • Справка об оплате за квартиру от подрядчика,
  • Справка от застройщика о том, что строительная организация эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру подрядчиком погашена.

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку

Купить квартиру в новостройке можно в каждом случае, описанном выше: в сданном доме и только на этапе строительства, у застройщика, подрядчика, дольщика.

К пакету документов в этом случае добавится кредитный договор и закладная, если приобретается квартира в доме, сданном в эксплуатацию.

Если дом находится на этапе строительства, то после его сдачи и оформления квартиры в собственность, необходимо произвести оценку квартиры, оформить закладную в банке, где был выдан ипотечный кредит, и сдать ее в Росреестр.

Теперь, когда вы знаете, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке в том или ином случае, можно приступать к их сбору. Но важно помнить, что такими важными вопросами, как покупка недвижимости, лучше не заниматься в одиночку. Проконсультируйтесь у хороших риелторов, обратитесь к юристам и ипотечным брокерам, например, в компании «Юнидом». Они проверят документы, дадут ценные советы и сделают покупку квартиры лёгким и приятным процессом!

АН «Юнидом»,

г. Тюмень. ул. М.Горького, 76, 3 этаж

Источник: https://www.ndv72.ru/stati_o_nedvizhimosti/instrukcia-dla-novickov-dokumenty-dla-pokupki-novostrojki/

Полный список — документы при покупке квартиры

Приобретение жилья — дело ответственное и непростое, чего только стоит сбор документов при покупке квартиры. Правильным решением будет поручить это дело опытному риэлтору. Но если есть желание, можно постараться войти в курс дела хотя бы на минимальном уровне, например, узнать перечень нужных документов.

Какие документы понадобятся при покупке жилья?

  • договор купли-продажи;
  • паспорт;
  • свидетельство о заключении брака (если имущество делится в равных долях между супругами);
  • заверенное согласие супруга на совершение договора купли-продажи (когда квартиру приобретает только 1 супруг).

Когда договор подписан, оплата совершена, сведения предоставляются в Росреестр. Покупатель получает расписку, в ней перечисляются все документы, а также указывается дата получения их обратно.

Когда человек получает назад свои документы, ему выдают также свидетельство, подтверждающее его право собственности на квартиру.

Особенности покупки квартиры через застройщика

Начинать сбор сведений о застройщике нужно не с визита в офис, а с чтения проектной декларации, ведь именно там вы сможете узнать все необходимое. Важно, что Декларация публикуется в сети интернет или в средствах массовой информации не позже, чем за 2 недели до момента заключения первого договора (об этом гласит закон 214-ФЗ). Кроме сведений о застройщике, проектная декларация включает в себя информацию о проекте.

Нужно будет проверить много документов при покупке квартиры в новостройке. Договор заключается между покупателем и застройщиком. Но еще перед подписанием этого договора важно проверить, есть ли нужные документы у застройщика:

  • учредительные документы. К ним относится устав и учредительный договор;
  • свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию;
  • свидетельство, подтверждающее, что застройщик состоит на учете в налоговом органе;
  • разрешение на строительство. Конечно, чтобы получить разрешение, застройщик должен будет потратить много времени. Ведь ему нужно предоставить план инженерно-технического обеспечения, то есть сетей коммуникации. Но лучше выяснить наличие этого плана сразу, чем оформлять потом коммуникации в квартире за свой счет;
  • и последнее: крайне важно не иметь дел с сомнительными застройщиками, лучше заранее ознакомиться с рейтингом надёжности строительных компаний.

Из этих документов вы можете узнать имя застройщика, учредителей, дату, когда застройщик был зарегистрирован, ИНН и ОГРН (по этим номерам вы сможете идентифицировать застройщика), инициалы руководителя, а также юридический адрес застройщика. Лучше, если юридический адрес совпадет с фактическим. Если квартиру в данной новостройке можно приобрести только через риэлтора, а он отказывается сообщать данные о застройщике, связываться с ним не стоит.

Документы при покупке квартиры от застройщика, которые стоит попросить у него:

  • документы на землю (в них указан кадастровый номер, а также площадь участка). Нужно проверить, чтобы их выдало то юридическое лицо, которое занималось выдачей и остальных документов;
  • проектную документацию, то есть документы, в которых описана цель проекта и сроки его осуществления;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • обоснование проекта строительства дома (технико-экономическое).

Важно проверить не только наличие всех этих документов, но и их качество. Лучше, если этим вопросом займется юрист. Тогда вы будете спокойны, что с документами у застройщика полный порядок, а значит, вы сможете въехать в новую квартиру с отделкой в установленный срок.

Документы для тех, кто собрался взять ипотечный кредит

Список необходимых документов при покупке квартиры в ипотеку:

  1. Удостоверение вашей личности. Это чаще всего паспорт, но тем, кто проходит военную службу, необходимо предъявить военный билет. А для офицеров является обязательным предъявление специализированного удостоверения личности.
  2. Необходимо согласие мужа или жены, подтвержденное нотариально, если человек находится в браке на данный момент.
  3. Если сделку оформляет не сам покупатель, а его доверенное лицо, то необходимо будет предъявить нотариально зарегистрированную доверенность и удостоверение личности доверенного лица.
  4. Документы, подтверждающие финансовую состоятельность покупателя. Список их выдается в том банке, который будет выдавать ипотечный кредит.
  5. Договор купли-продажи.

Для получения налогового вычета

Чтобы осуществить оформление имущественного вычета, будут нужны следующие документы для получения налогового вычета при покупке квартиры:

  1. Паспорт и копия некоторых его страниц (первой, а также страницы с пропиской).
  2. Оригинал налоговой декларации (форма 3-НДФЛ).
  3. Справка от работодателя. Если вы сменили несколько работ за последний год, будут нужны справки от каждого работодателя. В ИФНС подается оригинал этой справки (форма 2-НДФЛ).
  4. Оригинал заявления на возврат налога. В заявлении должны быть обозначены реквизиты счета, на который налоговая инспекция сможет перечислить деньги.
  5. Заверенная копия договора купли-продажи (или договора долевого участия).
  6. Заверенные копии платежных квитанций (квитанции об оплате жилья).
  7. Заверенная копия свидетельства о государственной регистрации прав собственности.
  8. Заверенная копия акта приема-передачи жилья (но если вы приобрели недвижимость по договору купли-продажи, этот документ подавать не обязательно).

Если вы оформляли квартиру в ипотеку, и сейчас производится возврат денег по процентам, дополнительно понадобятся следующие бумаги:

  • заверенная копия кредитного договора (договор, который покупатель заключает с банком);
  • оригинал справки об удержанных процентах за год (ее можно получить в банке);
  • иногда в налоговой инспекции просят предъявить копии документов, подтверждающие выплаты по кредиту (чеки, квитанции).

Если вы купили квартиру совместно с супругом, приготовьте дополнительные документы:

  • оригинал заявления об определении долей в совместной собственности;
  • свидетельство о браке (нужно будет сдать его копию).

Когда человек получает налоговый вычет за ребенка, ему нужно предоставить:

  • копию свидетельства о появлении на свет ребенка;
  • заявление об определении долей (в случае, если в покупке участвовали и мать, и отец).

Если вы построили жилье самостоятельно, соберите все копии расходных документов и заверьте их нотариально. Расходные документы – это квитанции при покупке строительных материалов. В любом случае, для оформления вычета понадобится номер ИНН. Поэтому не забудьте выписать его из налоговой декларации.

Теперь, когда вам известно, какие документы нужны при покупке квартиры, можно приступать к их сбору. Важно помнить, что такими важными вопросами, как покупка жилплощади, лучше не заниматься в одиночку. Будет замечательно, если на встречу с застройщиком с вами сможет пойти член семьи или друг. Он поможет проверить все документы и не упустить из виду ни одной важной детали!

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/kakie-dokumenty-nuzhno-sobrat-pri-pokupke-kvartiry-rassmotrim-vse-varianty.html

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке.

Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

  1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений.

А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

  1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
  2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
  3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

Также может пригодиться следующая информация:

Какие документы должны быть у застройщика

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании. Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

Документы и сведения, обязательные к предоставлению Документы, предъявляемые по требованию
О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании. Устав
Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/pokupka-novostroyki/

Документы для покупки квартиры в новостройке

Последнее обновление: 26.04.2019

Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье.

На «первичке» квартиры в новых строящихся домах продаются несколькими способами. И несмотря на общеизвестный Договор долевого участия (ДДУ), существуют и другие варианты покупки квартиры в новостройке (об этом ниже).

Но для начала стоит определиться, что именно называют «новостройкой».

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Что значит – квартира в новостройке?

Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

Но точнее и правильнее, с точки зрения профессионалов рынка, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка.  То есть новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул). 

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Капитальный ремонт лифтов

Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Застройщика, дольщика, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления.

Деньги на строительство нового жилья большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства домов. Такой источник финансирования для Девелоперов очень выгоден – ведь они получают деньги в свое распоряжение на длительный срок и без процентов. Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие (см. последние изменения в долевом строительстве – в Глоссарии по ссылке).

Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Как покупать квартиру в новостройке?

В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться на основании разных типов документов (договоров).

Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера.

Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (п.2, ст.

1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.

Но наши думные дьяки все-таки пытаются внести кое-какую определенность. Очередные поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214 с 1 июля 2018 года окончательно уводят с рынка недвижимости «вексельные схемы» продаж, жилищные сертификаты Застройщиков, а также ЖСК, создаваемые Застройщиками для обхода требований ФЗ-214 (кроме тех жилищных кооперативов, которые уже были созданы до этой даты и некоторых исключений – см. ссылки выше).

Различные предварительные и инвестиционные договоры теперь формально не допускаются законом для привлечения денег граждан в строительство (п.2.1, ст.1, ФЗ-214).

Но! Та же статья весьма деликатно указывает, что сделка покупки новостройки по любому другому (кроме ДДУ) виду договора может быть признана недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

То есть, если гражданин не против – то можно заключать любой договор с Застройщиком. Вот такой законодательный фокус!

Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок. 

О чем нужно знать Покупателю апартаментов? Технические и юридические отличаются их от квартиры – смотри по ссылке.

В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214. Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу. 

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Варианты покупки квартиры в новостройке через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

Инвестиционный договорПДКП и ПДДУ (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем. По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр. Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия – смотри по ссылке.

«Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

При «обходных схемах» нередки случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры разным Покупателям (подробнее об этом – по ссылке).

Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку. Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают. Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ). 

 ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса

 — О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья. 

К слову, жителям Москвы, например, департамент по контролю за долевым строительством (Москомстройинвест) дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» — здесь (правда, кое-что там уже устарело).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dokumenty-dlya-pokupki-kvartiry-v-novostrojke/

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу.

У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом.

Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам.

    В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.

  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону.

    Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства.

    Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.

  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления.

Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время. До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Взяли с собой план помещения иэтот чек-лист приемки квартиры — чтобы ничего не упустить. Коротко расскажем, что в нём:

Документы

Да, опять начинаем с документов. Кроме акта-приема передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Входная дверь

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.

Отделка, стены и полы

Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах, нечего. Так что достаем уровень и отвес.

Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.

При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.

Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны работают.

Окна

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.

Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов.
Снаружи прикреплен отлив для воды.

Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.  

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.

Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.

На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно.
На выводах канализации стоят заглушки.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/instrukciya-priemka-kvartiry-v-novostroike

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры?

Документы при покупке квартиры условно можно разделить на правоустанавливающие и сведения, которые подтверждают факт регистрации собственности. Для покупки квартиры актуальны сведения о техническом состоянии жилплощади, справки об отсутствии долгов и обременений.

Вопрос, какие документы потребуются для приобретения собственных «квадратных метров», интересует любого покупателя. Перечень зависит от того, реализуется ли жилье на вторичном рынке, в строящемся доме или в новостройке, готовой, но полностью либо вовсе не заселённой. Для покупки квартиры нужно требовать у продавца предоставить все юридически значимые сведения о жилье, независимо от срока эксплуатации дома.

Стоит изучить — Какие документы нужны при продаже квартиры

Документы при покупке квартиры в новостройке

Алгоритм проверки и список сведений зависит от того, находится дом на стадии строительства или уже сдан в эксплуатацию. Покупателя недвижимости в новостройке должна интересовать не только конкретная квартира, но данные о застройщике, земельном участке; сведения о наличии обременений на многоэтажный дом.

Квартиры в недостроенных домах подлежат оформлению по сделке долевого участия, реже на основании предварительной купли-продажи.

Покупка жилья по соглашению о долевом участии

Будущим дольщикам желательно убедиться в том, что у компании-застройщика безупречно оформление следующих документов:

  • инвестиционный договор – обозначает сведения о количестве квартир, их приобретателях, характеризует реальных вкладчиков в строительство недвижимости;
  • проектная декларация, с планом расположения квартир в новостройке и сопутствующей инфраструктуры;
  • техническая документация, с указанием достоверной информации о состоянии дома: его фундамента, инженерных коммуникаций;
  • допуск на строительство – стоит удостовериться в том, что он предоставлен конкретному застройщику.

Покупателю жилья в новостройке надо убедиться в наличии юридических документов на землю. Нужно внимательно изучить их содержание. Это может быть свидетельство о собственности на участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома или долгосрочное соглашение аренды с муниципалитетом.

Согласно ст. 15.2 ФЗ № 214 от 2004 г. застройщику нужно обязательно страховать свою ответственность. Целесообразно поинтересоваться о наличии гарантии надёжного банка. Она предусмотрена для полного исполнения перед дольщиками всех обязательств.

При покупке квартиры в ещё не готовом доме важно своевременно заинтересоваться учредительными документами застройщика. Специалисты обращают внимание на наличие у организации устава, свидетельства о государственной регистрации юридического лица; доверенности представителя на оформление договоров с покупателями.

Рекомендуется взять выписку из ЕГРЮЛ — не позднее месяца со времени принятия решения о покупки недвижимости. Будет правильным решением покупать жилье в новостройке в порядке долевого участия. Заключение предварительного договора чревато последствиями. Застройщик может отказаться продать квартиру и оформлять покупку придётся через суд.

Документы на квартиру в готовой новостройке

Выяснить, какие документы важны при покупке квартиры в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме проще. Покупателю рекомендуется проверить весь список документов. Он включает:

  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • поэтажный план здания и экспликация;
  • договор продажи квартиры в новостройке, оформленный согласно правилам ст. 551-558 ГК РФ;
  • выписку ЕГРЮЛ – для удостоверения  олномочий застройщика;
    документ приема-передачи недвижимости.

После оформления сделки покупатель обращается в Росреестр и получает свидетельство о собственности на новую жилплощадь. За регистрационные действия следует заплатить госпошлину – в размере 1000 руб.

При покупке квартиры желательно удостовериться в наличии акта сдачи дома в эксплуатацию и государственной экспертизы качества жилья в новостройке. Надлежащее оформление такого документа не исключает важности личной проверки качества покупаемой жилплощади.

Документы для покупки квартиры на вторичном рынке

В отличие от жилья в новостройке, вторичный рынок более непредсказуем. Проверять придётся не застройщика, а, документы гражданина либо компании-продавца. Владельцы б/у недвижимости могут вносить в конструкцию помещений самостоятельные и не всегда узаконенные изменения. Риск возможных притязаний на жилплощадь со стороны третьих лиц тоже выше.

Список документов для проверки при приобретении недвижимости на «вторичке» будет следующим:

  • свидетельство о собственности на квартиру (с обозначением серии, номера, информации о владельце квартиры, возможных обременений – обычного залога, ареста, ипотеки);
  • технический и кадастровый паспорт на «вторичку», с отсутствием незаконных перепланировок;
  • расширенная выписка из ЕГРП о состоянии недвижимости, где указывается информация о прошлых собственниках, основания перехода к ним квартиры;
  • документ, который зафиксирует сделку отчуждения недвижимости и передачу денег – договор продажи, дарения, ренты с постоянным иждивением. В качестве основания продавец также может предъявить решения суда об установлении собственности, свидетельство о наследовании, договор приватизации;
  • согласие на продажу жилья (от супруги, органов опеки). Его оформление обязательно, когда квартира на момент реализации остаётся общей. Исключение может быть сделано в случае, если между мужем и женой есть брачный договор и жилье принадлежит одному из супругов.

Образец договора купли-продажи

Оформление разрешения – необходимое условие, когда недвижимость куплена по возмездным сделкам – продажи, мены, ренты. Нотариально подписанное разрешение требуется при переходе квартиры к супругу — как законного наследства или подарка.

Список документов следует дополнить разрешением органов опеки, если собственник продаваемой квартиры — несовершеннолетний. Такое согласие подписывают за месяц до фактической продажи квартиры.

В список документов включают сведения, которые предъявляются по требованию покупателя: справку об отсутствии долгов за коммунальные платежи, копию лицевого счета продавца, документ из налоговой службы. Покупка завершается выдачей свидетельства о собственности на жилплощадь — после подачи заявления в Росреестре и оплаты государственной пошлины.

Другие нюансы

Какие документы необходимы для покупки недвижимости – вопрос, который требует не только формального наличия свидетельств и справок. Важно вовремя проверить надёжность самого продавца.

Может понадобиться оформление справки из психоневрологического диспансера, при наличии оснований в адекватности продавца. Если выяснится, что договор подписан с человеком, лишённым дееспособности, то сделка признается несостоявшейся и придётся вернуть квартиру по правилам, обозначенным в ГК РФ – ст. 171.

Прежде чем выяснить: какие документы следует предъявить для приобретения недвижимости, надо убедиться в отсутствии на жилплощади прописанных лиц. Это можно сделать, запросив выписку из домовой книги. Возможно, что люди, у которых есть право бессрочного проживания, временно выпишутся из жилья и позже, уже через суд, потребуют прописки к уже новому собственнику.

Встречаются ситуации, когда лицо временно выписывается – уходит в армию, направляется по решению суда в МЛС, либо попадает в психиатрическую лечебницу, а потом возвращается и пытается снова зарегистрироваться на жилплощади – тогда конфликты с новым собственником неизбежны.

Важно удостовериться, что нет претензий на приобретаемую недвижимость со стороны возможных, но не «состоявшихся» наследников продавца – путём подписания ими отказа от наследства у нотариуса.

Проверкой «юридической чистоты» жилья, нового или на «вторичке», обычно занимается компетентный специалист, но и покупателю следует внимательно изучать всю документацию, чтобы быть уверенным в выгоде сделки и её успешном завершении.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/dokumenty-pri-pikupke-kvartiry.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста