Кадастровая оценка земель

Что такое кадастровая оценка земельных участков?

Вопрос понятия кадастровой стоимости земельного участка, а также ее размеры волнуют многих с осени 2014 года, когда был принят закон, предписывающий производить налоговые сборы с кадастровой стоимости земельного участка, а не с остаточной. Это привело к серьезным увеличениям налоговых выплат. 

Кадастровая стоимость земельного участка (далее КС) — это сумма, которая определяется путем проведения государственной оценки земли.

При производстве данного вида оценки необходимо учитывать следующие моменты:

1. Местонахождение ЗУ, переданного на оценку;
2. Назначение земельного участка (жилищное строительство, ЛПХ и тд.).

Размер налога, взымаемого с собственника земли, определяется законами Российской Федерации, и не может быть больше:

1. На землевладения, которые заняты объектами жилого фонда и инженерии;
2. Земли, которые предназначены для личного подсобного хозяйства, занятий садоводством, животноводством, огородничества;
3. Земли, которые были отнесены к землевладениям с/х назначения или участки, которые входят в состав зон с/х использования;
4. Земли, которые были ограничены в обороте и используемые для обеспечения обороны, безопасности населения, таможенных служб.

На все остальные земельные участки, которые не подпадают под перечисленные выше категории, налоговая ставка должна быть ниже 1,5 % от стоимости земли, зафиксированной в кадастровой палате.

В другой статье на сайте мы обсуждали, что такое ликвидационная стоимость.

Порядок расчета земельного налога

Цена налога на землю определяется согласно настоящей формуле:

Zn= (Nsx Ks,)/100 = (0,3 х 350 000)/100 = 1050 рублей, где:

1. Zn –обозначает размер налога, взымаемого с земельного участка,
2. Ns – налоговая ставка, установленная законом РФ;
3. Ks – стоимость земли, закрепленная в кадастровом реестре.

Размер КС земельного участка зависит от расположения землевладения, от площади, от разрешенного использования и назначения земли.

КС земельного участка не учитывается при проведении сделок, связанных с купле-продажей недвижимого имущества, поэтому имеет значение лишь при определении размера налога, взымаемого с собственника ЗУ, а также при установлении арендной платы на земли в государственной и муниципальной собственности.

Статья, прочитав которую вы узнаете, платят ли пенсионеры налог на землю.

Как рассчитывается кадастровая стоимость землевладения?

Чтобы определить КС земли необходимо произвести ее кадастровую оценку, порядок осуществления которой установлен законодательством РФ. Оценка земель производится раз в пять лет, но при наличии особых обстоятельств, связанных с развитием инфраструктуры и других преимуществ земли, переоценка может быть произведена спустя три года.

Таким образом, можно сделать вывод, что раньше, чем через три года и позднее чем через пять лет переоценку делать нельзя.

Кадастровую оценку производят Федеральные органы кадастра недвижимых объектов. Кроме того, к оценке, в конкурсном порядке, могут привлекаться лица и организации, имеющие право заниматься оценочной деятельностью, что подтверждается свидетельствами о вступлении в Российское общество оценщиков.

Также, при подаче запроса на оценку вашего участка убедитесь, что Оценщик, которому вы доверили данную работу, имеет страховое свидетельство. Стоимости услуг на проведение оценки высокая, будьте внимательны, выбирая специалиста.

При установлении кадастровой (а также и рыночной) стоимости ЗУ, Оценщиками могут использоваться три  вида подхода:

1. Доходный подход оценки земли,
2. Сравнительный оценочный подход,
3. Затратный подход.

Также данные методики при произведении расчетов могут быть скомбинированы.

При использовании доходного метода оценки, целью Оценщика является установить, какие размеры доходов возможно получить с данного участка земли (арендуя земельный участок; при занятии коммерческими видами деятельности с использованием данного участка).

При использовании сравнительного подхода вся методика оценки сводится к сравнению данного ЗУ с аналогичными ему землями, расположенными вблизи оцениваемого участка.

Главными критериями при использовании сравнительного метода оценки являются местоположение, размер, назначение, наличие построек и коммуникаций, а также вид собственности на земельный участок. При использовании затратного метода оценки, главная цель Оценщика – выявить себестоимость земельного участка, затраты, необходимые на обустройство данной земли.

В случае комбинации нескольких методов, в результате стоимости указывается, как правило, среднее арифметическое значение стоимостей, полученных каждым из использованных подходов.

Самым распространенным методом расчета РС считается сравнительный. Только используя этот способ можно выявить стоимость за метр квадратный земли в настоящее время, используя при этом лишь те земли, которые находятся вблизи от оцениваемой. При наличии расхождений между оцениваемым участком и используемыми Оценщиком аналогами вводятся специальные корректировки на каждую позицию, в которой имеются различия.

Рассчитывая КС участка главное внимание уделяется удельному показателю КС. Чтобы определить стоимость земельного участка необходимо умножить площадь земли на ее удельный показатель.

Если у земли несколько видов разрешенного использования, то для установления КС Оценщик обязан использовать тот, при котором стоимость за метр квадратный будет наибольшей.

Полученные результаты утверждаются нормативно-правовыми актами и иными правовыми актами Российском Федерации и являются в открытом доступе для всех граждан. Информацию о КС объекта недвижимости можно найти как в средствах массовой информации, так и на сайте Российского реестра недвижимости.

Данные о КС актуальны в течение пяти лет после проведения кадастровой оценки, до выполнения следующей оценки с целью обновления данных кадастрового учета.

Изменению КС до наступления данного срока подлежат только следующие категории земельных участков:

• Площадь которых была изменена;
• Переведенные из одной категории в другую;
• Вид разрешенного использования которых был изменен;
• Участки, у которых изменяется хотя бы одна из главных характеристик (например, в случае наводнения, или прохождения другого участка и т.д.);
• При обнаружении в документации ошибки в расчетах КС;
• Земли, РС которых в связи с ситуациями, происходящими в стране, упала ниже стоимости, которая была определена кадастровыми оценщиками.

Изменение КС может быть произведено в:

• рабочем порядке;
• административном;
• судебном порядке.

Ранее мы говорили про кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка.

Как понизить кадастровую стоимость? Оспаривание стоимости земли

В последнее время судебная практика пополняется довольно новой категорией дел – понижение КС земельных участков через установление их РС на день выявления кадастровой.

В подобных ситуациях нередки конфликты, ведь собственник оцениваемого объекта недвижимости заинтересован в понижении его КС, как лицо, уплачивающее налоги за право владения данным объектом, а органы власти наоборот имеют интерес в повышении стоимости, с целью увеличения своего бюджетного фонда через получаемые налоги на земельные участки.

Основанием оспаривания КС земельного участка может послужить значительное отличие КС от рыночной. Причем, РС должна быть установлена на дату производства кадастровой оценки. Срок на оспаривание стоимости не может превышать шести месяцев с момента внесения данных о КС в реестр недвижимости.

В случае пропуска этого срока, а также, в случае отказа кадастровой палаты от изменения стоимости земли, решение об изменении стоимости решается в судебном порядке.

В таком случае, собственник земли должен предоставить исковое заявление с требованием признать КС земли равной его РС. В данном случае в качестве ответчика в суде выступает кадастровая палата. Для признания судом иска, а также вынесения по нему положительного решения, истец обязан представить все необходимые доказательства, а именно, решение о РС земельного участка, вынесенное независимым Оценщиком.

Необходимо отметить, что проводить подобную оценку имеет право только Оценщик, имеющий необходимое разрешение.

После составления отчета Оценщик обязан направить его в СРО на проверку, согласно которой выносится положительное или отрицательное решение касаемо результатов данной оценки. По результатам проведения оценки Оценщиком выдается отчет о РС земельного участка, в котором указывается его РС, метод, использованный при оценке, а также все характеристики земельного участка, включая информацию о собственнике земли.

В случае отсутствия подобного отчета у истца, судом не могут быть приняты в качестве достаточного доказательства любые иные отчеты и документы, несущие в себе информацию о РС.

При подаче иска, истец обязан приложить к своему заявлению следующие документы:

1. Документ, подтверждающий КС оспариваемого участка;
2. Документы, которые подтверждают право собственности на данный земельный участок;
3. Отчет Оценщика о настоящей стоимости участка согласно рынку недвижимости.

В случае выявления в судебном порядке расхождения РС земли со стоимостью, внесенной в кадастровый реестр недвижимости, судья выносит решение в пользу собственника участка. Данное решение будет являться основанием для внесения изменений в кадастровый реестр недвижимого имущества, касающихся КС земли.

Кроме того, данное решение обязательно для выполнения органами российского кадастрового учета и не подлежит обжалованию.

Как и где узнать кадастровую стоимость земли?

Чтобы выяснить стоимость земельного участка, зафиксированную в кадастровой палате, нужно заказать у кадастрового инженера паспорт или выписку на нужный объект недвижимости. Запросить подобный документ имеет право любое лицо, для заказа документа при себе необходимо иметь лишь паспорт.

Кроме того, необходимо оплатить пошлину, и через пять дней нужный документ будет у вас на руках.

Как правило, информация о стоимости земли выдается на документе, состоящем из двух и более листов формата А4, на первой странице которого указывается дата выдачи документа, КС, адрес и площадь объекта недвижимости, а также удельный показатель стоимости, а на втором и последующих листах размещается план объекта недвижимости или его расположение на карте.

Также, вы можете узнать стоимость земельного участка он-лайн, не выходя из дома. Для этого вам необходимо знать либо точный адрес участка, либо его кадастровый номер. На сайте Публичная кадастровая карта РФ в строке поиска вводите имеющуюся у вас необходимую информацию и сайт показывает вам на карте положение участка, а также его характеристики, включающие площадь, КС и показатель стоимости.

К сожалению, работает это только в отношении тех участков, которые состоят на учете в кадастровой палате Российской Федерации. Если ваша земля не находится на учете у кадастровых инженеров, вам нужно подать заявление в кадастровую палату на установление КС объекта недвижимости и на внесение земли в государственный кадастр объектов недвижимости.

Статья, прочитав которую узнаете все о поиске по кадастровому номеру земельного участка.

На основании предоставленной технической документации палата обязана произвести оценочные работы, а также ориентируясь на рынок земли, представленный в настоящее время в средствах массовой информации, и расположенных в непосредственной близости к оцениваемому объекту недвижимости.

КС в результате произведения Оценщиком работ по установлению стоимости земли, основываясь на рынке недвижимости, нередко бывает ниже РС земельного участка. В стране средняя разница между рыночной и кадастровой стоимостями ориентировочно находится в пределах 15-20 %.

Источник: http://moidom911.ru/kadastr/chto-takoe-kadastrovaya-ocenka-zemelnyx-uchastkov.html

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения



В.И. Петров

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа — сельскохозяйственные угодья;
II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.

;
III группа — земли под замкнутыми водоемами;
IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;
V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

• оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
• оценочные затраты;
• цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
• удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии пириродно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

• фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
• рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
• базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

• определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
• определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

• данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
• показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

• разработка содержания и программы работ;
• составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;
• сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

• разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
• составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;
• определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;
• определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

• определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;
• определение расчетного рентного дохода;
• расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

• оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;
• оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Источник: http://www.cons-s.ru/articles/83

Кадастровая стоимость земли: оценка и её оспаривание. Как узнать?

Кадастровая оценка земли (участков для различного назначения использования) в настоящее время является основополагающей расчет величиной. Она применяется для исчисления налога, арендной платы, представления информации в разных инстанциях (например, судебной).

Проведение процедуры определения стоимости строго регламентировано федеральным законодательством.

Порядок оспаривания и урегулирования существующих разногласий между собственником (арендатором) и фискальными ведомствами (арендодателем) также прописан в соответствующих нормативных актах.

Права собственников можно отстаивать в судах гражданской юрисдикции. Первичное урегулирование вопросов, связанных с проведением переоценки может быть проведено на уровне заинтересованного ведомства.

Стоит понимать, что изначальная кадастровая оценка земли назначается в одностороннем порядке государственными структурами. Затем после ознакомления с обозначенными параметрами у собственника возникает право обращаться с апелляционными заявлениями сначала в Росреестр или кадастровую палату. Если в ответ на обращение был получен отказ, то остается решение вопроса в судебном порядке.

В большинстве случаев первичная кадастровая оценка земли, назначенная государственными структурами сильно завышена и превышает среднюю рыночную стоимость аналогичных участков. И это может стать причиной начисления избыточного налога на имущество физических лиц.

Нормативная кадастровая стоимость земель по группам категорий

Автоматически определённая нормативная кадастровая стоимость земли влияет на решение множества финансовых вопросов. До 2018 года исчисление налогов и размера арендной платы, цены выкупа определялась исходя из инвентаризационной стоимости, выраженной в значениях 1960 и 1990 года. Эти параметры были занижены более, чем в 100 раз и совершенно не соответствовали реальным рыночным показателям. Поэтому была проведена реформа и назначена кадастровая стоимость земель по категориям и группам.

Какие существуют группы земель?

Группы кадастровой стоимости земель – это подразделение на категории по территориальному и имущественному назначению. В настоящее время принято следующее распределение:

1. участок под индивидуальное жилищное строительство;
2. надел для ведения оградного или дачного хозяйства;
3. земли населенных пунктов, расположенные внутри городской черты;
4. участки общего пользования;
5. участки промышленного и общегражданского назначения (например, под застройку заводами, фабриками или многоквартирными кварталами).

Для всех этих категорий установлены разные коэффициенты увеличения или снижения средней рыночной стоимости.

Земли общего пользования населённых пунктов

Кадастровая стоимость земель населенных пунктов определяется по взвешенной среднерыночной величине, действующей на момент проведения инвентаризационного контроля. Это значит, что стоимость 1 кв. м. в Москве и Подмосковье не будет оценено одинаково. Что по сути является достаточно справедливым фактором.

Для определения кадастровой стоимости земель общего пользования применяются понижающие и повышающие коэффициенты. Они могут учитывать район расположения участка, его общую рыночную стоимость, транспортную доступность, обеспеченность коммуникациями, предусмотренная категория потенциального использования, наличие на участке жилого или хозяйственного строения и т.д.

Земли промышленного назначения

Кадастровая стоимость земли для промышленности может быть как увеличена, так и занижена. Существуют территории опережающего развития, где предусмотрено льготное налоговое обложение и сокращение кадастровой стоимости объектов, предназначенных для развития экономики региона. Там кадастровая стоимость земли промышленного назначения будет минимальной. Так государство стимулирует развитие промышленности в тех территориях, где это необходимо.

В то же время для строительства завода в регионе с высокой экологической нагрузкой в виде вредных выбросов может быть установлен повышающий коэффициент. Это затормозить строительство новых предприятий.

Сельхозугодья и дачные участки

Наименьшая кадастровая стоимость установлена на сельхоугодья и участки, предназначенные для ведения дачного хозяйства. Под эту же категорию попадают земельные наделы, выдаваемые фермерам и лицам, занятым земледелием в промышленном масштабе.

Сельскохозяйственные земли облагаются минимальной ставкой налога вне зажимистое от формы собственности.

Изменение и перерасчет кадастровой стоимости земли

Для того, чтобы инициировать изменение кадастровой стоимости земли, нужно сначала провести предварительный расчеты. Для этого можно воспользоваться сервисом «публичная карта» на портале Росреестра.

Затем необходимо перейти на сайт губернатора или правительства того региона, где располагается участок. На этом ресурсе нужно найти соответствующее постановление главы региона о том, что он утверждает порядок проведения кадастровой оценки в своем регионе.

В этом формуляре можно найти основные параметры, базовую рыночную стоимость, понижающие и повышающие коэффициенты по категориям использования земель.

Проведите сопоставление с теми данными, которые есть у вас. Если вы видите серьезные расхождения в ту сторону, которая вас не устраивает, то можно начинать процедуру пересмотра.

Заявление на перерасчет кадастровой стоимости земли можно подавать в следующие инстанции:

1. специально созданные комиссии, которые уполномочены рассматривать подобные обращения граждан и выносить по ним соответствующие действующему законодательству определения;
2. заявление в мировой суд о несогласии с предоставленной кадастровой стоимостью;
3. заявление в городской или районный суд о признание сведений, внесенных в оценку недостоверными (завышенными или заниженными).

Для суда потребуется привести доказательства вашей правоты. Ими могут послужить официально проведенные оценки с привлечением специалистов, обладающих государственной аккредитацией.

Как определяется пересмотренная оценка?

Определение кадастровой стоимости земли после принятого решения о её пересмотре начинается с проведения экспертизы. Для этого заключается договор с экспертным агентством, имеющим государственную лицензию на этот вид профессиональной деятельности. После полученного акта оценки он предоставляется либо в судебные органы, либо в комиссию по оспариванию. Они выносят вердикт на то, что необходимо изменить определённую ранее стоимость.

Это общий порядок того, как определяется кадастровая стоимость земли в установленном законодательно регламенте. Существуют исключения из этого правила. Но законом предусмотрены строгие сроки, в рамках которых не может быть проведено повторное оспаривание. Поэтому рекомендуем внимательно взвешивать все факты за и против этой процедуры. Возможно вы планируете оформлять кредит под залог земли. В этом случае выгоднее иметь более высокую стоимость.

Оценка и её оспаривание

Автоматически проведенная оценка кадастровой стоимости земли для собственника может оказаться не приемлемой в силу большого ряда важных факторов. Так, не редки ситуации, когда арендатор участка готовит пакет документов для выкупа надела и приобретения на него права собственности.

И в этом случае ему будет выгодно оспаривание кадастровой стоимости земли с целью снижения её рыночной стоимости. При оформлении договора купли-продажи с муниципалитетом будет указана именно та стоимость 1 квадратного метра, которая присутствует в государственной базе кадастровой оценки.

Также оспорить кадастровую стоимость земли может потребоваться в том случае, если предстоит судебная тяжка по назначению возмещения причиненного материального вреда. В этом случае выгодно настаивать на увеличении ценности испорченного участка.

Пересмотр с целью увеличения или снижения кадастровой стоимости

Согласно принятым нормативным актам, пересмотр кадастровой стоимости земли был окончательно завершен на начало 2017 года. Теперь это процесс остановлен и полностью заморожен до начала 2020 года. Т.е. в ближайшие два года никаких автоматических изменений в базу кадастровой оценки объектов вносится не будет.

Если требуется снижение кадастровой стоимости земли, то необходимо действовать по описанному выше алгоритму и обращаться непосредственно в суд или в специальную комиссию по разрешению подобных споров. Аналогичным образом проводится и увеличение кадастровой стоимости земли, причем вся процедура отнимает не больше 1-го календарного месяца.

Как уменьшить кадастровую стоимость земли, если она завышена

Как уже говорилось выше, чаще всего завышена кадастровая стоимость земли, поэтому рассчитывать на демократичный налог не стоит. Но существует способ исправить это положение. Согласно действующему законодательству, сначала собственнику необходимо обратиться в специальную комиссию по оспариванию рассчитанной кадастровой стоимости.

Тужа стоит представить выписку из ЕГР с указанной величиной расчетной оценки, действительной на дату обращения. Этот документ является не обязательным, но с целью затягивания процесса оспаривания многие сотрудники комиссии предпочитают требовать от заявителя максимальный пакет документов.

Если нет свежей выписки из ЕГР, то не утруждайтесь её получением.

Перед тем, как уменьшить кадастровую стоимость земли, напишите заявление в комиссию по оспариванию и дождитесь её официального ответа. Если он вас не устроит, смело составляйте исковой заявление и относите его в судебный участок. Как правило, такие судебные решения всегда выносятся в пользу заявителя.

Документы для оспаривания оценки

Для проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости земли потребуется собрать пакет документов:

• выписка из единого государственного реестра объектов недвижимости с указанной актуальной кадастровой стоимостью;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• акт проведения независимой оценки с привлечением лицензированных специализированных предприятий.

Источник: https://ousluge.ru/katalog-uslug/kadastrovaya-stoimost-zemli

Какие типы и методики кадастровой оценки земли существуют

Объявление

Продается участок возле озера Сугояк, Челябинская область.

Площадь: 6 соток, Цена 75000 рублей. Документы готовы.

Подробнее

Земельный кадастр Российской Федерации состоит из сгруппированного списка абсолютно всех территорий земель России. Это своего рода картотека земли, у которых есть собственные документы с полным описанием и назначением.

Такое хранение информации дает возможность оценивать и вести их учет. Так же нужно понимать, что все участки являются объектами недвижимости. Чтобы определить правильную цену, необходимо выполнить кадастровую оценку земельного участка.

Кадастровая оценка помогает определить его стоимость и формально закрепить за владельцем.

Это нужно для урегулирования группы вопросов:

• Для учета по закону и создания базы данных для налогообложения земель.
• С целью принятия заключений об оптимальном использовании земель, их приватизации, одобрении разрешений на строительство. Одним словом, для результативного управления территориями.
• Индивидуальным собственникам это необходимо для объективного расчета налогов, установления рыночной стоимости и выполнения договора купли-продажи.

После прохождения оценки в едином реестре документов указываются все данные собственника земельного участка и информация по расценке.

Получив выписку из Росреестра, можно быть уверенным в достоверности информации о пользовании земли.

Отмеченная стоимость в документе требуется для начисления налога, а так же будет нужна, если вы захотите использовать имущественный вычет, продать, подарить или сдать участок в аренду. Следует учесть, что государственная кадастровая оценка земельных участков будет исходной, при выставлении их на торги.

Виды и характеристики

Виды оценки земельного участка подразделяются на четыре категории.

Нормативная стоимость

Это коэффициент, определяющий цену земельного участка с обусловленными свойствами и точкой расположения, отталкивающийся от возможной прибыли за расчетный период по доходности. Правило утверждения нормативной стоимости определено Распоряжением Правительства с 1997 года. «О режиме установления нормативной стоимости земли».

В согласовании с этими сведениями, нормативная стоимость проводится для участков разных целевых направлений по административным регионам или населенным пунктам на ежегодной основе органами исполнительных властей.

Органы регионального управления с учётом здешних условий имеют права менять нормативную цену, однако не более, чем на 25 процентов ниже или выше. В любом случае, нормативная стоимость сельскохозяйственных участков не должна быть больше 75 процентов, чем рыночная стоимость такой же недвижимости. Применяется нормативная расценка в том случае, когда не проставлена кадастровая цена надлежащей территории.

Кадастровая цена

Кадастровая стоимость складывается с учетом кадастровой оценки. Это комплекс операций, содержащих в себе:

1. Утверждение постановлений о проведении кадастровой оценки;
2. Создание списка сельскохозяйственных областей, подлежащих кадастровой оценке;
3. Подбор исполнителя оценки и завершение соглашения с ним на оценку земельного участка;
4. Установление кадастровой цены территории и формирование доклада об ее установлении;
5. Экспертиза отчёта об установлении кадастровой стоимости;
6. Принятие итогов утверждения кадастровой цены;
7. Публикация кадастра земельных участков;
8. Регистрация данных о кадастровой оценке в правительственный реестр недвижимости.

Кадастровую стоимость можно использовать только после внесения информации о ней в общегосударственный кадастр недвижимости.

Рыночная цена

Рыночная стоимость определяется Законом «Об оценочной деятельности». Это вероятная независимая оценка, согласно которой земельный участок может быть продан при открытом торге при условии конкурентной борьбы и расположении всеми нужными данными.

Выкупная стоимость

Применяется при выкупе (изъятии) участков для муниципальных (городских) потребностей и для их приватизации.

Какие существуют способы оценки

В процессе выполнения оценки территории может использоваться три методики.

Образец кадастровой справки о стоимости земельного участка

• Затратный метод — применяется для редких участков, которые не похожи на другие или не пользуются спросом и определяют себестоимость земельного участка.
• Сравнительный метод — выполняется для стандартных территорий, у которых есть информация о рыночной цене. Он довольно простой, но отображает только фактическое положение на рынке, которое может со временем перемениться.
• Доходный метод — основывается на установлении прогнозируемого заработка (ренты) от торговой эксплуатации земли. Как правило, он создается на базе анализа ранее приобретенной прибыли.

Итоги кадастровой оценки

После выполнения кадастровой оценки оформляется соответствующий нормативный акт, который считается доступным на веб-сайте Росреестра и действует в течение пяти лет до следующей оценки.

В случае разногласий с конечным результатом стоимости можно обратиться в специализированное бюро, которое сможет заняться проведением оценки земельных участков, жилых домов или предприятий. Это удобно и быстро, вам не придется тратить на это свое время.

Стоимость услуги зависит от объекта недвижимости и сложности оспаривания кадастровой цены.

Источник: https://uchastok74.ru/articles/kakie-tipy-i-metodiki-kadastrovoj-ocenki-zemli-sushhestvuyut

Определение кадастровой стоимости земли

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: «Определение кадастровой стоимости земли». Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Наряду с рыночной стоимостью земли существует государственная оценка, которая служит для точного определения ценности земли в соответствии с ее принадлежностью к одному из классов земель, разрешенных к использованию.

Государственная, или иначе, кадастровая оценка земли, как официальное мероприятие, имеет несколько целей:

• Создание полной базы используемых земель, унификация системы налогового обложения.
• Создание четкого представления о распределенных землях, количестве приватизированных участков, возможности выдачи разрешений на строительство.

Наличие такой величины, как кадастровая стоимость, позволит владельцам земельных наделов иметь представление о реальной цене своего участка, что немаловажно при совершении сделок с ней, а также при получении стоимости налогообложения.

Кадастровая оценка должна проводиться раз в пять лет.

Определенная госцена земли остается постоянной до следующей оценки, причем величина эта является публичной и может быть доступной на сайте Росреестра, либо при личном посещении офиса. При этом, в идеале, каждый желающий может узнать стоимость любого участка земли.

Однако стоимость, равно как и другие кадастровые данные участка могут быть изменены и до истечения официально установленного срока в ряде случаев:

(кликните для воспроизведения).

• изменились границы участка;
• сам участок решением административных органов перемещен в иную категорию земель;
• изменение участка в результате природных явлений (обвалов, наводнений и т.д.);
• в документах, относящихся к участку, обнаружилась ошибка;
• обвал цен на землю;
• собственник земли обратились в государственные органы с заявлением о пересмотре цены.

Собственнику и арендатору стоит заинтересоваться государственной ценой своего участка, а также иметь представление о порядке цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость должна быть корректной, соответствовать истинной стоимости земельных наделов в данном районе, с учетом расположения и прочего.

От этого зависит ряд весьма важных финансовых моментов:

1. сумма налоговой ставки (приватизированные участки являются налогооблагаемыми объектами, владелец ежегодно платит земельный налог установленного размера). Если, получив налоговое уведомление, владелец сочтет указанную сумму чрезмерной, он может оспорить ее через суд, для установления приемлемой налоговой ставки. Это касается не только частных владельцев дачных участков, но и арендаторов, занимающихся бизнесом, а также владельцев земель под зданиями предприятий.
2. если участок арендуется, то арендная плата также зависит от государственной оценки в том числе.
3. если земля будет объявлена необходимой для государственных нужд, то от размера кадастровой цены будет зависеть размер компенсации, которую должен получить собственник.

Методика определения кадастровой стоимости, почему кадастровая стоимость отличается от рыночной

Существует всего три метода определения кадастровой стоимости земли: затратный, доходный и сравнительный. Они могут применяться не только по отдельности, но сочетаться друг с другом в разной степени.

Самый простой способ – затратный, это просто определение себестоимости участка.

Второй метод – сравнительный – проводится на основе имеющейся информации о стоимости участков того же типа.

Доходный метод заключается в изучении информации об уже полученных доходах с этого участка, кроме этого, принимается во внимание прогноз о доходах, которые могут быть получены в дальнейшем.

На величину стоимости оказывают влияние и такие показатели как наличие коммуникаций, степень развития инфраструктуры, степень плодородности почвы и т.д.

На основе всех имеющихся факторов, а также принадлежности земельного участка к одной (или нескольким) категориям земель, разрешенных к использованию, выводится удельный показатель кадастровой стоимости земли на 1м3. Если участок принадлежит к нескольким категориям, то при расчете цены выбирается та категория, при которой стоимость будет максимальной.

Далее удельный показатель просто умножается на площадь участка, полученная цифра и есть государственная стоимость земли на данном участке.

При оценке обычных частных участков используется в основном сравнительный метод, иногда в сочетании с остальными двумя.

Если определена рыночная стоимость земли, то кадастровая не будет выше нее, согласно законодательству.

Кадастровая оценка проводится только для зарегистрированных объектов, более того, любая сделка с недвижимостью, не прошедшей процедуру постановки на кадастровый учет и не получившей кадастровой оценки стоимости, будет признана недействительной.

Участок, прошедший учетную процедуру, имеет не только номер и оценку, но и привязку к карте района с указанием координат, у него измерена площадь (округляется до метра), ему присвоена категория. В описание участка внесены не только находящиеся на нем другие объекты недвижимости, но и находящиеся в его пределах лесные массивы и водные объекты.

Территориальный отдел Росреестра составляет списки участков, подлежащих оценке (по номерам, с указанием дополнительных характеристик).

Для каждого вида использования земель проводится отдельная оценка с соответствующим удельным показателем, при этом учитывается средняя рыночная стоимость земельной недвижимости на текущий момент.

Полученные результаты после утверждения фиксируются официальным актом и вносятся в учетную систему.

Надо заметить, что после каждой переоценки кадастровая стоимость все более приближается к рыночной, и на сегодняшний день владельцам приходится платить в несколько раз больше, чем раньше. Это существенно замедляет темпы постановки на учет земельных участков, находящихся во владении частных лиц.

Читайте так же:  Исковое заявление о взыскании материального ущерба

Определение кадастровой стоимости земли профессиональным оценщиком

К услугам профессионального (независимого) оценщика земельных участков прибегают обычно в случае, когда правильность и корректность установленной при государственной оценке стоимости земли вызывает сомнения. Не только налоговая ставка зависит от этого, но и аренда, и стоимость земли при выкупе ее в личную собственность, и планировании использования ее в бизнесе.

Обычно предметом обсуждения является неправомерно завышенная стоимость земельного участка.

(кликните для воспроизведения).

Сначала оценщик (имеющий соответствующие полномочия от своей компании) тщательно изучает документы, после чего делает вывод о целесообразности выставления иска о пересмотре стоимости. При этом учитываются и такие факторы, как затраты на сопутствующие мероприятия, и сколько это может занять времени. Только после этого, на основе анализа имеющейся информации, проводится прогноз возможного исхода планируемых действий.

Затем проводится сама независимая оценка, в соответствии с законом и стандартами. Составленный отчет анализируется сообществом независимых оценщиков, после чего составляется прошение в суд, в течение которого заказчику оказывается всесторонняя юридическая поддержка.

Сама процедура обращения в соответствующие органы сводится к нескольким важным моментам.

1. Получение официального, в письменном виде, ответа на запрос об объекте кадастрового учета (подается в учреждение кадастрового учета, в течение нескольких дней ответ будет получен)
2. В зависимости от того, по какой причине подается прошение о пересмотре стоимости объекта, нужны следующие документы:
   • если причиной несогласия является неточность сведений об участке, то подаются документы, подтверждающие эту неточность (недостоверность)
   • если владелец не согласен именно с ценой, то подается отчет об установлении рыночной стоимости объекта
   • кроме этого (независимо от причины подачи прошения), необходим кадастровый паспорт объекта недвижимости, а также копия правоустанавливающего документа (нотариально заверенная).
   • грамотно написанное заявление о пересмотре установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Срок рассмотрения документов – 30 дней. Заявление без вышеперечисленных документов не принимается.

По рассмотрении комиссией представленных документов, заявление или отклоняется или принимается решение о пересмотре цены. О решении комиссии заявитель уведомляется в течение 5 дней с момента принятия соответствующего решения.

Кадастровая стоимость относится к публичной информации, поэтому выяснить ее не составит труда, однако только при условии, что интересующие объекты прошли процедуру госрегистрации.

Однако и о незарегистрированных объектах можно навести справки, но только при личном посещении офиса Росреестра.

При посещении офиса сведения предоставляются или бесплатно, или за очень скромную плату.

Бесплатно предоставляется такой документ, как кадастровая справка, заказ на ее изготовление составляет пять дней

Если имеется кадастровый номер объекта, получить сведения намного легче, номер имеется на правоустанавливающих документах на объект.

Если документов нет (они могут быть утеряны, украдены), то сведения можно получить по точному адресу объекта. Поскольку речь идет об участке, то должны быть известны: округ, название района, населенного пункта, номер дома, строения, дополнительные опознавательные знаки (номер может быть с дробью, с литерами и т.д.).

Если нет уверенности в точности адреса или он неполный, то найти через сайт может оказаться затруднительным, так как автоматический поиск требует абсолютной точности и приблизительных ответов не дает. В этом случае лучше обратиться ближайший офис Росреестра и оформить запрос. По истечении нескольких дней будет получен исчерпывающий ответ.

Можно также воспользоваться публичной картой (в открытом доступе в сети), но и здесь необходим номер участка. Если он есть, то можно увидеть не только стоимость участка, но и размер и некоторые иные сведения.

Теоретически можно попробовать определить по местонахождению, но вряд ли это будет успешным, так как на этой карте адреса не отображаются, а идентификация участков проводится по буквенно-цифровым индексам.

Подробнее о том, как легко и быстро узнать кадастровую стоимость участка — на видео

Кадастровую стоимость можно узнать он-лайн. Если знать, как это делается, можно быстро получить сведения о фиксированной цене любого участка, что будет не лишним при его покупке или продаже.

Как определить кадастровую стоимость земельного участка?

В России на законодательном уровне регламентировано несколько видов оценочной стоимости земли. И если, например, рыночная стоимость необходима для объективной оценки при продаже участка, то в соответствии с государственной (кадастровой) стоимостью, ценность земли устанавливается, исходя из ее принадлежности к определенному классу земель.

Кадастровая оценка земли несет в себе три основных предназначения (цели):

• Формирование полной базы земельных участков, которые находятся в использовании;
• Реструктуризация и упрощение системы налогообложения;
• Формирование четкого представления о процедуре оформления разрешений на строительство, а также о том, какие земли распределены, какие приватизированы.

Наличие такого показателя, как кадастровая стоимость, позволяет гражданам, имеющим земельные участки, знать его официальную (реальную) стоимость и, исходя из имеющихся данных, с легкостью вычислить сумму налогов земельного участка, подлежащих оплате.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Источник: https://mmk-mission.ru/opredelenie-kadastrovoj-stoimosti-zemli/

Кадастровая оценка земельных участков

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

• сбора информации;
• разделения города на зоны;
• исчисления стоимости оценивания;
• ценового зонирования города;
• фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

• Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
• Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
• Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

• изменить площадь или границы участка;
• изменить вид предназначения;
• перевести в другую категорию;
• исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
3. Производится кадастровая оценка.
4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
5. Производится экспертиза отчета.
6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

• с учетом рисков вложения капиталов;
• с умением прогнозировать движение денежных потоков;
• анализировать информацию данного сегмента рынка;
• предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

• определение капитализации расчетного рентного дохода;
• учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka

Порядок проведения

Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.

В ходе проведения оценки учитываются сервитуты (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.

Этапы работ:

1. Подготовка и создание информационной базы (анализ конъюнктуры местного рынка земель, уровня цен на разные земельные участки в зависимости от их категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики, прецедентов и т.д.).

1. Разделение оцениваемой территории на зоны и кадастровые кварталы.
2. Обоснование и определение стоимостных показателей, необходимых для кадастровой оценки.
3. Выделение ценовых зон в пределах территории.
4. Графическое и цифровое оформление итогов кадастровой оценки земель, внесение их в ГКН.

Методики оценки

В ходе проведения оценки кадастровой стоимости земли может применяться затратный, доходный или сравнительный метод, либо их комбинации.

Затратный метод используется, как правило, для уникальных земельных участков, которые не имеют аналогов для сравнения или не пользуются спросом, и заключается в определении себестоимости участка.

Сравнительный метод используется при оценке типовых земельных участков, о рыночной стоимости которых имеется достаточно информации. Он достаточно прост и точен, но отражает только текущее состояние рынка, которое может измениться со временем.

Доходный метод основан на определении ожидаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земельного участка. Обычно строится на основе анализа ранее полученных доходов.

Кроме того, оценщик использует данные об арендной плате за использование земельных участков, о ценах заключенных сделок купли-продажи земли, об инфраструктурных объектах, коммуникациях, расположении, физических характеристиках, рельефе, виде и состоянии почвы, наличии улучшений на участке, и т.д.

Основной показатель для определения кадастровой стоимости — удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 земли. Он определяется для определенных категорий земель, видов разрешенного использования или отдельных кадастровых кварталов на основе Методических рекомендаций для каждой из категорий. Путем умножения площади конкретного участка на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 определяется кадастровая стоимость участка.

Если для земельного участка предусмотрено несколько видов разрешенного использования, то при оценке кадастровой стоимости выбирается тот вид разрешенного использования, для которого удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 будет максимальным.

Если рыночная стоимость земельного участка известна, тогда кадастровая определяется в процентах от нее. Кадастровая стоимость земельного участка не может быть выше его рыночной стоимости.

Особенности оценки земель разных категорий назначения

При государственной кадастровой оценке земель городских и сельских поселений, огороднических, садоводческих и дачных объединений используются данные статистического анализа текущих рыночных цен в динамике и иные сведения о земельных участках, а также результаты других методик оценки земель, то есть, преобладает сравнительный метод.

При оценке сельскохозяйственных угодий, расположенных за чертой городских и сельских поселений, а также и земель лесного фонда учитывается величина капитализации расчетного рентного дохода (доходный метод).

Кадастровая оценка участков земли, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений, которые относятся к другим категориям земель, основывается на капитализации расчетного рентного дохода или с учетом из затрат, требуемых для воспроизводства и/или поддержания и обеспечения сохранности ценности их природного потенциала (доходный или затратный метод).

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий требует определения интегральных показателей, учитывающих плодородие почвы, местоположение и технологические свойства. На их основе рассчитывается кадастровая стоимость и рентный доход.

Обратите внимание на другие статьи по данной теме, например, из чего складывается цена межевания земельного участка.
А здесь вы можете увидеть образец межевого плана.

Результаты кадастровой оценки земель

Итоги проведения государственной кадастровой оценки утверждаются соответствующим нормативным актом административно-территориального субъекта, являются доступными для всех в СМИ и на сайте Росреестра и действительны, как правило, в течение 5 лет, до следующей кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельного участка до истечения этого периода может быть оспорена и изменена только в следующих случаях:

• при изменении площади и границ участка;
• при изменении вида разрешенного использования участка;
• при переводе участка в другую категорию;
• при объективных изменениях характеристик участка (в результате наводнений, землетрясений, оползней, обвалов, прохождении дороги через участок, и т.д.);
• при обнаружении ошибок в документах, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
• в случае существенного изменения рыночной конъюнктуры, повлекшего за собой падение рыночной стоимости до уровня ниже кадастровой стоимости.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка может осуществляться:

• в рабочем порядке – путем обращения в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка;
• в административном порядке;
• в суде.

Новая кадастровая стоимость вступает в силу с момента внесения соответствующих изменений в ГКН и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Источник: http://www.landatlas.ru/help/kadastrovaya-ocenka-zemelnyh-uchastkov.htm

Кадастровая оценка земельных участков 2019 — что это такое, оспаривание

Такая процедура должна производиться не чаще, чем один раз в 5 лет. Согласно законодательству, реже нельзя, а чаще можно, хотя и нецелесообразно. Будет достаточно, если вы оцените свой объект недвижимости один раз в 3 года, как положено по закону и обусловлено субъективными обстоятельствами.

Плановая кадастровая оценка земельных участков в 2019 году не будет проводиться. Сейчас, с начала года, начался так называемый переходный период, когда формируется новая система кадастровой оценки. Этот процесс продлится до 2020 года, когда окончательно должны быть созданы бюджетные учреждения, которые будут заниматься кадастровой оценкой.

Что это такое?

Кадастровая оценка земельных участков — это работы, которые проводятся с целью определения кадастровой стоимости.

Такие действия состоят из нескольких этапов:

• утверждение решения;
• выбор исполнителя;
• собственно, проведение работ;
• принятие результатов;
• внесение их в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Зачем проводится оценка? цель — это установление кадастровой стоимости любого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.

Правила оценки различных категорий земель отличаются (также, как и по виду разрешенного использования). К примеру, при оценке с/х земель главным является доходный метод, по которому определяют будущий доход от использования этой земли.

Вторую по значимости категорию — земли населенных пунктов оценивают, учитывая те же аспекты, что и при определении рыночной цены. Смотрят на условия в определенном регионе и населенном пункте. Есть основное правило: кадастровая цена не должна превышать рыночную.

Причины, которые заставляют людей производить кадастровую оценку, следующие:

• рыночная стоимость участка, который находится в собственности, ниже кадастровой или такая же;
• налогоплательщик желает определить справедливый налог на свой земельный участок, если он кажется ему неоправданно завышенным;
• сделки по отчуждению территории (купля-продажа, дарение, передача по наследству);
• получение денежных средств в банке под залог земельного участка обязательно потребует его переоценки.

В настоящее время установлено два вида государственной кадастровой оценки: внеочередная и плановая. Плановая будет производиться по графику, а внеплановая — в том случае, когда цены на недвижимость в определенном регионе упадут больше, чем на 30% по сравнению с последней кадастровой оценкой.

Нормативная база

В настоящее время действует Постановление Правительства №316 «О правилах кадастровой оценки земель». В нем определены как порядок, так цели кадастровой оценки. Дано определение кадастровых работ и исполнителей данного вида услуг.

До 2020 года эти работы по оценке будут выполняться не федеральными, а коммерческими структурами.

С начала 2019 года вступают в силу изменения в Федеральном законе № 360 «О внесении изменений в некоторые законы». Согласно этому правовому акту кадастровая стоимость будет «заморожена» до 20-го года. С 1 января 2019 будет применяться та, что действовала на начало 2014 года.

Правительством был составлен законопроект, согласно которому вся кадастровая оценка будет взята под государственный контроль. Методы оценки будут разрабатываться «наверху». Каждый субъект РФ будет ежеквартально получать соответствующие индексы и оценивать участок по ним. А до введения нового распорядка, будет действовать старый закон, по которому в оценке принимают участие коммерческие структуры.

Кадастровая оценка земельных участков

После того, как пройдет переходный период, связанный с формированием как новых методов оценки, так и кадров, оценка будет производиться только бюджетниками. Они будут располагаться в отделениях Государственного кадастра.

Уточнение кадастровой стоимости, удаление ошибок будет производиться безвозмездно. Предполагается, что при регулярном уточнении кадастровой стоимости объектов будет меньше неточностей и ошибок.

Куда обратиться?

Итак, сейчас внеплановая кадастровая оценка может быть заказана у частников или в Росреестре. Это оценочные компании, которые проводят такого рода работы согласно заявлению, то есть досрочно. Пока продолжается переходный период (до 2020 года) вы имеете право выбрать оценочную компанию сами.
По желанию ее можно заказать также в Росреестре.

Перед заключением договора тщательно проверьте правильность своего выбора, так как от качества оценки будут зависеть дальнейшие действия.

Сведения о честности той или иной компании можно получить как от знакомых, так и на специальных форумах. Руководствоваться только ценой не имеет смысла.

Как проводится?

Для начала поговорите с оценщиком. Возможно, проводить дополнительные работы не имеет смысла. Для того, чтобы договориться, нужно ясно указать цель, которую вы преследуете.

Если вы смогли договориться на словах и согласовали дату проведения процедуры, можно подписывать договор.

В нем указываются следующие сведения:

• с какой целью делается оценка;
• какая методика будет применена;
• сроки, когда работы будут закончены;
• ответственность оценщиков в случае некорректной оценки.

Прикладываем к договору выписку из ЕГРН. Такую выписку можно получить и в электронном виде, а затем распечатать. Это будет дешевле и быстрее. На сайте Росреестра есть соответствующая функция, можно заполнить заявку, оплатить картой онлайн и получить электронный документ.

Дальше нужно обеспечить доступ на участок оценщику в назначенное время и рассказать обо всех достоинствах и недостатках. Результаты работы обычно бывают готовы за 3-5 дней, в зависимости от ситуации.

В заключении должны присутствовать следующие характеристики:

• технические параметры участка и его план;
• информация о собственнике;
• какая методика применялась, что послужило причиной;
• кадастровая стоимость.

Если ваша цель была уменьшить налоговую базу, то увеличение стоимости повлияет на этот фактор прямо противоположно. А в случае, когда вашей целью является оценка для залога, повышение кадастровой цены благоприятно скажется на решении банка.

Методы

При оценке используют различные методы, которые дают разные результаты на одной и той же территории.

Самыми распространенными являются:

• затратный;
• сравнительный;
• доходный.

При затратном подсчитываются те вложения, которые были произведены муниципалитетами или государством. В первую очередь это дороги и инфраструктура, в том числе проведенные инженерные коммуникации. Они окупаются за счет налогов, которые взимаются с налогоплательщиков-собственников. Они имеют большую кадастровую и рыночную стоимость.

Сравнительный метод использует следующие аналогии: расположение (близко/далеко от центра или населенного пункта), экология и ландшафт. Сравнительный подход применяется только там, где рядом расположены объекты, на которых проводилась ревизия. Вносятся соответствующие поправки и устанавливается близкая к соседней кадастровая стоимость.

Доходный способ используется, когда речь идет о коммерчески ценных участках. Это земля, расположенная, например, в центре города или элитном районе. Кадастровая стоимость основывается на перспективах и получении прибыли на этом участке.

Можно ли изменить стоимость?

Очень часто при кадастровом учете допускаются различного рода ошибки. Они могут быть связаны с неточностями, занесенными в кадастр на первом этапе, когда в Росреестр сдается межевой план. Также источником ошибок могут быть неправильный расчет или опечатки. В этом случае менять кадастровую стоимость нужно и можно.

Чаще всего это делается через суд. В результате проводится внеочередная кадастровая оценка и в Росреестр заносятся новые данные.

Оспаривание

Кроме суда, претензии по неправильной оценке кадастровой стоимости принимают специальные комиссии. Эти комиссии создаются на базе местных отделений Росреестра, так называемые комиссии по спорам.

Возможно, что с введением новой системы в 2020 году эти комиссии изживут себя, поскольку будет проведен анализ базы данных Госкадастра, который будет регулярно повторяться. Поэтому необходимость в них отпадет. Все конфликтные ситуации будут решаться через суд.

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/kadastrovaja-ocenka-zemelnyh-uchastkov/