Кадастровая стоимость квартиры что это

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой.

Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.

Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.

Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.

Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости.

Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.

С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной.

Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_kadastrovaya_stoimost_byt_vyshe_rynochnoy/7405

Кадастровую стоимость жилья завышают

Оставить | Читать комментарии

С нынешнего года начал действовать закон, по которому налог на недвижимое имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Однако в российские суды массово пошли иски граждан, которые не согласны с оценкой своей недвижимости. Исключением не стала и Архангельская область. В некоторых случаях кадастровая стоимость жилья в регионе в пять раз выше рыночной цены.

По всей стране сейчас идет кадастровая оценка соток и квадратных метров. Результаты ее граждане ощутят на себе не сейчас, а в следующем году, когда получат налоговые уведомления. Но то, что в любом случае платить придется больше, — очевидно.

Раньше квартира оценивалась по выкладкам БТИ, которые были много ниже рыночной стоимости недвижимости. Соответственно, налог для многих получался незаметным.

Но с этого года ставки резко возросли: налоговой процент берется от кадастровой стоимости квартиры.

Например, ежегодный налог на стандартную однокомнатную квартиру, которая по оценке БТИ стоит 450 тысяч рублей, составлял 1350 рублей. А по кадастровой оценке цена квартиры — семь млн рублей. Соответственно, новый налог может составить семь тысяч рублей.

Кто виноват?

С августа прошлого года люди в мантиях получили уже более 6000 заявлений от граждан, недовольных оценкой своей недвижимости, сообщает «Российская газета». По их мнению, жилье стоит меньше, чем было подсчитано. Суды пытаются с этим разобраться.

Дело в том, что стоимость квартиры оценивают специально подобранные местными властями оценщики. Однако они — живые люди и, как и все, могут ошибиться. Тем более, что обычно оценка проводится в массовом порядке, при ней индивидуальные особенности квартиры не учитываются. Ведь оценщики по гостям не ходят, ремонт, виды из окна, занавески не рассматривают, не оценивают.

«Я проживаю в «однушке» на Фактории, в пятиэтажном доме. Мою квартиру оценили почти в два миллиона. Это просто нереальная стоимость для моего жилья. Во-первых, это далеко не центр города, во-вторых, дом старый, да и район у нас не самый благополучный. Откуда оценщики взяли такую стоимость, не известно», — рассказал архангелогородец Алексей Суханов.

В Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу пояснили, что в Поморье массовая кадастровая оценка объектов недвижимости проводилась в 2012 году. Работы по оценке вели сотрудниками Росреестра из Ярославля.

Вероятно, ошибки в оценке вызваны тем, что специалисты не приезжали в Архангельскую область лично, а провели кадастровую оценку недвижимости, пользуясь непроверенными данными и картами. Расстояние до центра города, видимо, в расчёт не брали, как и многие другие критерии. Вот и получилось, что стоимость жилья на окраинах в некоторых случаях превышает цены в центральных районах.

Что делать?

Отдуваться за ошибки ярославских специалистов северянам придётся самостоятельно. В Росреестре даже создана специальная комиссия по разрешению споров. Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Если же гражданин недоволен результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, он может оспорить это решение в суде.

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта РФ.

Но сперва необходимо проанализировать все возможные варианты судебного разрешения спора, понять, какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. Обращение в суд — дело не такое уж простое.

Для установления цены недвижимости в судебном порядке есть несколько вариантов.

Например, подать иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость устанавливается судом на основании назначаемой судебной экспертизы.

Проблема в том, что до сих пор единого судебного подхода в этих вопросах не наработано. Поэтому гражданам рекомендуется обращаться за помощью к юристам, специализирующимся в решении подобных проблем.

Пленум Верховного суда России сейчас готовит проект постановления, детально разъясняющего вопросы, связанные с оценкой недвижимости. После того, как документ будет принят, масса проблем должна исчезнуть, так как появится определенность.

Овчинка выделки не стоит

Однако сотрудники архангельских оценочных компаний считают, что для собственников обычного (не элитного) жилья оспаривание результатов кадастровой оценки — процедура очень невыгодная.

«Те граждане, которые не согласны с кадастровой оценкой своей собственности, должны хорошенько посчитать, во сколько им обойдутся все процедуры оспаривания и подумать — не останутся ли они после этого в «минусе»? Ведь доказать то, что у вас оценка не соответствует массовой кадастровой, можно только произведя рыночную оценку по конкретному объекту. Рыночная оценка жилья — процедура не из дешёвых. Цена документа варьируется от 2,5 до пяти тысяч рублей.

В суде, вероятно, потребуется дополнительная экспертиза. А это новые расходы — в районе 10 тысяч. Плюс кому-то потребуются ещё и затраты на юриста, — рассказал генеральный директор оценочной компании ООО «Проф-Эксперт» Эдуард Воробьев. — Вот и получается, что затраты, которые несёт собственник жилья на процедуру оценки, оспаривание кадастровой стоимости и т. д. будут в разы превышать стоимость, которую он сэкономит в дальнейшем на налогах».

Выиграть от подобных споров и не остаться в «минусе», по мнению Эдуарда, смогут только собственники элитного и индивидуального жилья.

Сведения о кадастровой стоимости можно получить в кадастровой палате лично или отправив запрос по почте. Также справки можно навести в многофункциональных центрах или через портал Росреестра. Причем справку по желанию гражданина могут предоставить как в электронном виде, так и на бумаге.

Мария Иванова
Оригинал материала: http://dom.29.ru/

Источник: http://www.ocenchik.ru/docse/2126-kadastrovuyu-stoimost-zhilya-zavyshayut.html

Вопросы о кадастровой стоимости недвижимости и налоге на имущество физлиц в 2020 году — pr-flat.ru

13.01.2020

С 1 января 2020 года закончился переход на новую систему расчета налога на имущество физлиц – теперь калькуляция отчислений в бюджет будет вестись с использованием кадастровой стоимости недвижимости.

Вопросы о кадастровой стоимости недвижимости и налоге на имущество физлиц в 2020 году

Изменение Налогового кодекса, внесенное в 2015 году, отменяет использование инвентаризационной стоимости жилья.

Старый метод не позволял оценить недвижимость по цене, близкой к рыночной, что приводило к определенной несправедливости. Так, например, размер налога на большую квартиру в центре города мог быть значительно ниже отчислений, рассчитанных для собственников небольшого количества квадратных метров в новостройке, расположенной в отдаленном районе.

Так что же такое кадастровая стоимость квартиры, кто ее устанавливает и как узнать во сколько оценена ваша недвижимость?

Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость квартиры – это стоимость, определенная в процессе кадастрового учета (например, в случае новостроек) или в результате кадастровой оценки, проведенной уполномоченными региональными бюджетными учреждениями. Кадастровая оценка, как правило, должна быть максимально приближена к рыночной стоимости квартиры.

При определении кадастровой стоимости квартиры учитываются следующие критерии:

— расположение дома,

— класс жилья,

— площадь квартиры,

— год постройки здания,

— материалы строительства и пр.

При этом не принимаются в расчет такие факторы как:

— наличие красивого вида из окна,

— внутренняя отделка и ремонт в квартире.

Как используют кадастровую стоимость квартиры?

Кадастровая оценка является основой для расчета земельного налога и налога на имущество.

Старый метод калькуляции с использованием инвентаризационной стоимости был отменен в январе 2015 года с установленным переходным периодом для всех регионов страны до 1 января 2020 года. Дополнительно в 2018 году был принят закон, ограничивающий повышение суммы исчисленного налога более чем на 10% в сравнении с предыдущим периодом.

Как узнать кадастровую стоимость моей квартиры?

Уточнить кадастровую стоимость объекта можно онлайн на сайте Росреестра — там будет указана информация, актуальная на дату последнего обновления базы данных. Для этого необходимо знать только адрес или кадастровый номер недвижимости, указанный в свидетельстве о регистрации права собственности.

Также данная информация содержится в выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Более того справку можно сформировать на определенную дату – эта услуга платная, она также доступна на сайте госрегистратора.

Можно ли оспорить кадастровую оценку квартиры и как это сделать?

Возможны случаи, когда собственник жилья не согласен с результатами кадастровой оценки квартиры. Установленную кадастровую стоимость возможно оспорить. Как это сделать?

Во-первых, стоит ознакомиться с перечнем сведений, которые были учтены при проведении оценки вашей квартиры. Они хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки и могут быть получены онлайн с помощью сайта Росреестра или при личном обращении к заказчику проведения работ по определению кадастровой стоимости.

Использование недостоверных сведений об объекте недвижимости (например, неверной информации о стоимости квартиры или года постройки дома) является основанием для пересмотра кадастровой стоимости.

Оспорить кадастровую оценку можно по двум основаниям

Во-вторых, собственник может заказать негосударственную оценку квартиры. Данная экспертиза инициируется и оплачивается владельцем самостоятельно.

Если рыночная стоимость квартиры ниже ее кадастровой – собственник вправе требовать пересмотра результатов оценки.

Обращения по поводу несогласия с результатами кадастровой оценки рассматриваются специальной комиссией, либо в суде. Начинать процесс стоит с заявления в первую инстанцию.

При положительном решении налог пересчитывается с даты внесения ошибочной информации в государственный реестр, но не больше, чем за три года.

Стоимость квартир по кадастру может обновляться раз в 3–5 лет — это периодичность проведения государственной оценки. Собственник может оспорить только ту кадастровую стоимость, которая была установлена на момент соответствующего обращения.

Налог на недвижимость в 2020 году

Произвести оплату налога на недвижимость за предыдущий год необходимо до 1 декабря года текущего. Таким образом, в 2020 году уплачивается налог за 2019 год. 

Федеральная налоговая служба аккумулирует данные из УФМС РФ, Росреестра и других государственных органов, рассчитывает сумму налога, а затем рассылает уведомления с квитанцией. Ждать письмо стоит с 1 апреля по 30 ноября 2020 года – оно приходит по почте, а также доступно к просмотру и скачиванию в личном кабинете налогоплательщика физического лица на сайте ФНС.

Если вы не получили уведомление, необходимо обратиться в налоговую до 31 декабря 2020 года и сообщить о наличии недвижимости, а также предоставить все необходимые для подтверждения документы.

Источник: https://pr-flat.ru/blog/voprosy-o-kadastrovoy-stoimosti-nedvizhimosti-i-naloge-na-imushchestvo-fizlits-v-2020-godu/

Для чего нужна кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Наверняка, многие из вас хотя бы раз сталкивались с необходимостью узнать кадастровую стоимость объекта, например, это вопрос обязательно возникает при уплате налога на жилую площадь, а также при продаже или разделе имущества. Сегодня мы попробуем разобраться, что же такое кадастровая стоимость, как она определяется и где ее узнать?

Кадастровая стоимость — рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (источник Википедия).

Любые данные о зарегистрированных объектах подлежат учету земельными органами – без этого в сделках с недвижимостью был бы полный хаос. Как правило, земля и строения на ней имеют вполне определённую, а часто довольно весомую стоимость, а значит, и споры насчет владения ими могут быть очень серьезными. Так вот, одной из важных характеристик учета объектов недвижимости является именно их кадастровая стоимость, то есть стоимость, установленная для них государством. 

Для чего нужна кадастровая стоимость?

Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.

Знание кадастровой стоимости вам потребуется в следующих случаях: 

• уплата налога на имущество
• заключение сделок купли-продажи
• раздел имущества
• расчет платежей при наследовании
• оформление ипотеки

Как определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость объекта зависит от многих факторов, перечислим лишь самые главные:

• площадь объекта
• расположение — как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этажность)
• год постройки, степень износа
• районная инфраструктура
• экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.

Является ли кадастровая стоимость постоянной?

Кадастровая стоимость — это не раз и навсегда зафиксированная цена объекта или земельного участка. Она может меняться (как правило, в сторону увеличения) в зависимости от общего роста цен на недвижимость и инфляции. Именно поэтому любые кадастровые выписки со временем устаревают. А значит, если вы планируете продать, подарить или совершить какую-то другую сделку с вашей недвижимостью, не забудьте заказать актуальную выписку из ЕГРН!

Где узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами:

Команда «Kadastr RU»

Источник: https://kadastrru.info/ru/blog/what-kadastr-cost/

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости: квартиры, участка, объекта?

Что такое кадастровая стоимость? Как узнать кадастровую стоимость квартиры, земельного участка, объекта недвижимости? Разбираемся в тонкостях расчета кадастровой стоимости.

Михаил Самарин

генеральный директор юридического центра «Де факто»

Что такое кадастровая стоимость

Кто проводит кадастровую оценку?

Зачем нужна кадастровая оценка?

Как определяется кадастровая стоимость: процесс расчета и утверждения

Зачем нужно знать кадастровую стоимость и на что она влияет

Отличия стоимости выкупа от кадастровой стоимости

Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно

Где можно узнать кадастровую стоимость?

Как узнать кадастровую стоимость – инструкция

Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно

Как рассчитывается налог на имущество?

Как пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости

Ответы на часто задаваемые вопросы

Что такое кадастровая стоимость

В России понятие «кадастровая стоимость» возникло относительно недавно, а именно в 90-х годах XX века. В отношении зданий, жилых домов, сооружений и т д. – впервые понятие кадастровая стоимость появилось в ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В отношении земельных участков – впервые понятие «кадастровая стоимость» появилось в Постановлении Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г.

№ 945 «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации.

Рассмотрим более подробно, что такое стоимость объекта и какая она была и есть на территории РФ в юридической плоскости.
С декабря 1991 г. в РФ появилась инвентаризационная стоимость.

Инвентаризационная стоимость – это оценочная стоимость жилья, согласно заключению оценщика из БТИ. Она рассчитывается, исходя из следующих показателей:

• площадь квартиры (основной показатель),
• коммунальные удобства,
• год постройки сооружения, в котором находится квартира.

Фактически это стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты.Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству. Простыми словами, Инвентаризационная стоимость является стоимостью «кирпичей» с учетом их износа, она не учитывает местоположение, инфраструктуру, положения на рынке и иные важные показатели. Данная стоимость была установлена лишь в отношении таких объектов как: квартира, помещение, жилой дом, здание и.т.д., но данная стоимость не применяется, и никогда не применялась в отношении земельных участков.

На сегодняшний день данная стоимость практически не применяется, а с января 2020 года и вовсе будет упразднена. Ранее (до принятия Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ) ее использовали для исчисления налога на имущества, правда ее не пересчитывали с 1 марта 2013 г. (ст. 404 НК РФ).

Теперь согласно вышеуказанному федеральному закону, налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Законодатель также предусмотрел переходный период с 2017 по 2020 год. Во время этого периода каждый субъект РФ обязан принять решения, в котором укажет, с какой даты для исчисления налога будет использоваться кадастровая стоимость вместо инвентаризационной.

В 2020 году все субъекты РФ должны перейти на расчет налога, на имущество исходя из его кадастровой стоимости.

Главное отличие инвентаризационной стоимости от кадастровой

В способах расчета, простыми словами при определении инвентаризационной стоимости определяют стоимость «кирпичей», а при определении кадастровой стоимости определяют стоимость этих «кирпичей» + условия в которых находятся эти «кирпичи» (то есть месторасположение, инфраструктура, ситуация на рынке и многие иные факторы). Таким образом, кадастровая стоимость более объективно оценивает стоимость объекта в условиях рыночной экономики, в отличие от инвентаризационной.

В настоящее время, стоимость объекта оценки

Источник: https://atvmedia.ru/materials/kak-uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti

Что такое кадастровая стоимость квартиры

При операциях с жилой недвижимостью ее стоимость важно знать не только продавцу или покупателю, но и фискальным органам для исчисления налога, нотариальным органам для определения стоимости своих услуг, судебным инстанциям при рассмотрении разного рода имущественных споров.

Система оценки, которая действовала со времен Советского Союза, постепенно стала себя изживать и, в конечном счете, «инвентаризационная стоимость» окончательно перестала отражать реальную ценность недвижимости.

На смену пришла новая система координат – кадастровая оценка, и в рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что такое кадастровая стоимость жилья.

Существовавшая ранее нормативная база оценки объектов недвижимости оперировала двумя основными понятиями – инвентаризационная и рыночная цена. Первая определялась работниками бюро технической инвентаризации местного или федерального уровня, а вторая диктовалась условиями рынка.

Что такое инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная стоимость жилья представляет собой остаточную цену объекта как строительной конструкции, предназначенной и используемой в качестве жилья на определенный период времени. Инвентаризационная стоимость включает сумму стройматериалов и сопутствующих работ по возведению здания, с учетом коэффициентов, которые приводят цифры к ценам года оценки, учитывается износ жилья и еще ряд параметров.

Однако стартовые показатели для расчета себестоимости строительства и прочие вводные брались с данных 70-х годов прошлого столетия, далее они умножались на условный коэффициент динамики роста цен следующих расчетных лет, в результате полученная сумма абсолютно никак не коррелировалась с реальной ценой жилья на сегодняшнем рынке. Тем не менее, с советского времени такая система оценки оставалась основной мерой в наших системах налогообложения и кредитования.

Что такое рыночная стоимость

Рыночная стоимость показывает реальную стоимость жилья на текущий период.

Она целиком отражает экономические предпосылки спроса и предложения, учитывает абсолютно все параметры жилья, начиная с характеристик самой квартиры и заканчивая ее местоположением, качеством районной инфраструктуры, транспортной доступностью объекта недвижимости.

Но эта величина не может стать расчетным параметром в налоговой системе и других официальных расчетах — нет четкого и прозрачного алгоритма формирования цены, достаточно сложно формализовать методологию этого формирования.

Кадастровая стоимость – что учитывается при ее формировании

В расчете кадастровой стоимости квартиры учитывается много разноплановых факторов. В числе прочего, цена жилья зависит от региона и района его расположения, средней стоимости квадратного метра именно в этой локации, качества инфраструктуры района, наличия социальных инфраструктурных организаций поблизости (учреждений культуры, здравоохранения, образования). Кадастровая стоимость учитывает возраст объекта жилой недвижимости, его состояние на текущий момент.

Однако есть ряд факторов, которые не учитываются при формировании кадастровой стоимости. Например, на «официальную цену» никак не влияет качество ремонта в квартире, наличие встроенной мебели и торговую марку установленной сантехники. Поэтому кадастровую стоимость еще называют «ценой квартиры до порога», отсутствие в кадастровой цене перечисленных параметров, которые являются важной частью цены квартиры на рынке, есть основное отличие кадастровой стоимости от рыночной.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Определение звучит так: «кадастровая стоимость — это стоимость площади на рынке жилья, которую утвержденная экспертная группа оценила в соответствии с установленными государством критериями». Проведением соответствующих расчетов занимаются два государственных органа – это Федеральная Служба Кадастра и Кадастровая Палата. Алгоритм определения стоимости квартиры в кадастре состоит из трех этапов:

• Принятие решения о проведении кадастровой оценки;
• Проведение оценки;
• Утверждение результатов.

Так как провести индивидуальную оценку каждого помещения невозможно, то в 2012 году, согласно федеральному закону об оценочной деятельности в России, провели массовую переоценку недвижимости. Ее результаты разместили в открытом едином электронном реестре – государственном кадастре недвижимости.

Согласно закону, следующая переоценка будет произведена не позднее, чем через пять лет и должна осуществляться на регулярной основе, поэтому в течение периода кадастровая стоимость может измениться как в меньшую, так и в большую сторону.

Таким образом, многое зависит от состояния рынка на момент оценки, ситуации в экономике и, как следствие, от состояния расчетных факторов. Зачастую при плановой переоценке кадастровая стоимость увеличивается, потому что на старте она была максимально приближена к заниженной инвентаризационной оценке.

Информация о кадастровой стоимости квартиры нужна для всех сделок, связанных с ее отчуждением (продажей, дарением, обменом), для вступления в права наследства, при оформлении ипотеки. Так же она служит базовой величиной для расчета налога, который должен выплачивать собственник.

Кадастровая стоимость квартиры – где получить информацию

На сегодняшний день есть несколько способов получить необходимые данные:

Первый – обратиться в Кадастровую палату. Этот способ поможет получить официально заверенную оценку с печатью и выпиской. При условии предоставления полного пакета документов с вашей стороны, нужную справку на бесплатной основе выдадут в течение семи дней. Оплата потребуется только в случае получения бумаги в ускоренном порядке, но внесение оплаты позволит получить документ уже в день обращения.

Второй – посмотреть стоимость в кадастровом паспорте квартиры. Правда, если документ был получен ранее 2012 года, то информация может быть устаревшей или вовсе отсутствовать. В этом случае, как и при отсутствии паспорта, его изготовление можно заказать в Кадастровой палате.

Третий – воспользоваться официальным электронным ресурсом Росреестра. Нужно заполнить требуемую форму, сформировать запрос и дождаться результата. Документ, даже в распечатанном виде, не имеет юридической силы, но информация предоставляется бесплатно и ее получение доступно любому гражданину Российской Федерации. Если вы столкнулись с ситуацией, когда сведений о квартире нет в Росреестре, нужно обратиться в Кадастровую Палату для внесения данных в систему.

Пересмотр стоимости в кадастре недвижимости

Если после получения кадастровой оценки вы не согласны с указанной суммой и считаете ее завышенной, то кадастровую стоимость можно оспорить.

Для начала разбирательства владелец квартиры самостоятельно с помощью независимых экспертов должен определить рыночную стоимость жилья на дату кадастровой оценки квартиры.

Если разница превышает 30%, то можно подавать заявление на пересмотр, сделать это можно, обратившись в комиссию по рассмотрению конфликтов при управлении Росреестра, которые есть в каждом регионе, или же обратиться в суд.

Для обычных граждан выгоднее обращаться в комиссию, так как, в отличие от суда, процедура пересмотра будет проведена бесплатно и в более сжатые сроки. В случае несогласия с результатами работы комиссии можно оспорить ее решение в суде. Юридическим лицам досудебное обращение в комиссию является обязательным. На данный момент, после нового этапа повышения налога на жилье, в российские суды отправились многочисленные иски граждан, несогласных с кадастровой оценкой их недвижимости.

Заключение

Информация о кадастровой стоимости квартиры является действительно важной. Даже если вы в обозримом будущем не планируете проводить никаких сделок с собственным жильем, и поэтому не утруждались заглянуть в Росреестр – есть весомый повод для того, чтобы это сделать. На сновании этого показателя исчисляется налог на недвижимость, который собственнику приходится оплачивать, вне зависимости от его желания.

Поэтому узнайте кадастровую стоимость своей квартиры, и если она сильно завышена относительно реальной рыночной стоимости, пора принимать меры, ведь настолько же завышенными станут и ваши налоговые отчисления.

Источник: https://novostroev.ru/other/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-kvartiry/

Как узнать кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость объекта – это стоимость, определяемая методами массовой оценки земельных участков, зданий, сооружений, квартир и помещений. Оценка кадастровой стоимости является обязательной процедурой для всех объектов недвижимости, будь то частная или государственная собственность и проходит не реже одного раза в три года и не чаше раза в 5 лет.

Как определяется Кадастровая стоимость

В соответствии с ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под массовой оценкой понимают какую-то усредненную стоимость всех объектов недвижимости в небольшой территориальной группе, схожей по своим параметрам и характеристикам: районе, квартале, селе, деревне. Результаты кадастровой оценки размещают на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Введите в поле «Кадастровый номер объекта» и получите отчет о том, как проводилась кадастровая оценка имущества.

Порядок расчета кадастровой стоимости квартиры

1. Составляется перечень имущества для государственной кадастровой оценки
2. Собирается информация по ценам на некоторое количество квартир в районе.

   Квартиры берут как дорогие, так и дешевые

3. Рассчитывают среднюю стоимость одного квадратного метра этих квартир
4. Могут внести поправки на год постройки дома и другие
5. Полученный результат умножают на площадь вашей квартиры
6. Утверждение кадастровой стоимости

В итоге получаем кадастровую стоимость квартиры.

То есть кадастровая стоимость объекта не зависит от уникальных характеристик какого-то одного объекта, а считается нечто среднее по району. Из-за этого часто возникают споры о результатах определения кадастровой стоимости.

Рассчитывают кадастровую стоимость независимые оценщики, которых выбирают местные органы власти путем проведения торгов или аукциона.

От чего зависит кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость зависит от многих факторов, и для каждого вида объекта недвижимости учитываются свои определенные характеристики.

• Кадастровая стоимость участка формируется на основе: категории земельного участка, вида разрешенного использования, престижности района, расположения участка, плодородия почвы, расположение инфраструктуры, обобщенных рыночных цен на землю.
• Кадастровая стоимость квартиры зависит от следующих характеристик: год сдачи дома в эксплуатацию, материал стен и перекрытий, количества этажей, удаленность от линий общественного транспорта, расположения многоквартирного дома, наличия инфраструктуры в районе.
• Кадастровую стоимость здания или жилого дома определяют: район расположения, назначение здания (жилое, нежилое), средней стоимости квадратного метра в районе, развитость инфраструктуры.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Основная функция кадастровой стоимости – взимание налога на имеющуюся недвижимость или при продаже недвижимости. Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости зависит от ставки налога (от 0,3 до 1,5 %), определяемой местными властями. Рассчитать налог на недвижимое имущество вы можете с помощью калькулятора налога на имущество.

Кадастровую стоимость Онлайн или в виде бумажного документа с печатью можно получить двумя способами:

• В окне «Поиск» на главной странице нашего сайта вводите кадастровый номер объекта и наживаете кнопку «Найти». Попадаете на страницу с основной информацией об объекте. В верхнем меню ставите галочку напротив документа Справка о кадастровой стоимости. Или на странице информации об объекте напротив графы Кадастровая стоимость нажимаете «Узнать». Далее из списка ставите галочку напротив необходимого документа и нажимаете кнопку «Заказать документ». Заполняете простую форму заказа. Или на странице информации об объекте напротив графы Кадастровая стоимость нажимаете «Узнать». Через 1-2 дня вам на почту поступит официальная справка о кадастровой стоимости, подписанная электронной цифровой подписью Росреестра или курьер доставит бумажный документ с печатью Росреестра в удобное для Вам место.
• В окне «Поиск» на главной странице нашего сайта вводите адрес объекта и наживаете кнопку «Найти».
• Если поиск объектов недвижимости по вышеуказанным способам не дал результатов, свяжитесь с нами удобным вам способом. Ошибки в поиске случаются, если искать объект по старому (условному) кадастровому номеру, формата 23:23:288:0:1:2, номеру права, формата: 50-50/045/23-456.1/3245 или адресу (в Росреестре, иногда, адреса заполняют своеобразным способом и найти их крайне сложно).

Если вам нужно получить кадастровую стоимость на дату, укажите, пожалуйста это в заказе. Если у вас возникли какие-нибудь вопросы, можете связаться с нами через онлайн чат или по телефону/почте, указанным вверху страницы.

Источник: https://www.xn----etbebd3aoefgs6aj.xn--p1ai/blog/kak-uznat-kadastrovuy-stoimost

Кадастровая стоимость объекта недвижимости: что это и как узнать по номеру, по адресу

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это его стоимость, определённая посредством проведения государственной кадастровой оценки. Делает её Росреестр – специальная служба госрегистрации.

Эта характеристика актуальна для квартир, домов, земельных участков. Чтобы проще было разобраться с определением, следует уяснить разницу между кадастровой стоимостью и рыночной. Первая устанавливается государством.

При её вычислении учитываются только самые основные факторы: стройматериалы, площадь, износ  и т.д.

Рыночная стоимость показывает, сколько по факту готовы заплатить за недвижимость реальные покупатели. Она учитывает гораздо больше факторов: состояние ремонта, благоустроенность района, развитость инфраструктуры, транспортную доступность – всё то, на что обращают внимание потенциальные покупатели.

Повлиять на рыночную стоимость может любая мелочь. Например, красивый вид из окна или не в меру шумные соседи.

Кадастровая оценка подобные критерии игнорирует. Раньше она была второстепенным фактором – при совершении сделок больше внимания уделялось рыночной стоимости. Но в 2015 году в Налоговый кодекс были внесены изменения. Нововведения вывели на первый план именно кадастровую разновидность стоимости. Теперь она считается главным определяющим фактором налогообложения.

Обязательно ли знать КСН: зачем она определяется?

Даже если вы знать не знаете, что такое кадастровая стоимость, она вашему жилищу уже присвоена – определена государственными органами с помощью метода массовой оценки.  

Вся информация об объектах на территории РФ фиксируется в едином Реестре и далее там хранится. При желании любой человек может узнать данные о своём жилье через сайт ЕГРН или другими способами. О том, как именно это сделать, расскажем чуть позже. Сначала разберёмся, зачем вообще узнавать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Наиболее распространённые причины:

• ориентировочный расчёт величины налога;
• точное определение суммы налога – обязательное условие для купли/продажи/аренды недвижимости;
• аналогичный расчёт при обмене жилого объекта на эквивалентный;
• оформление права на наследство или оформление договора дарения.

Если вкратце, то кадастровый паспорт непременно пригодится для проведения сделок, перепланировки или чтобы выселить кого-либо из жильцов через суд. Естественно, цифровым показателям стоимости в свидетельстве полагает быть актуальными.

В большинстве городов России государственную оценку достаточно повторять раз в 5 лет, но не чаще, чем раз в 3 года. В селах и ПГТ – то же самое. В Москве, СПБ и Севастополе разрешается делать переоценку каждые 2 года.

Что учитывается при определении кадастровой стоимости недвижимости?

По закону оценкой должны заниматься специализированные государственные учреждения. Однако в некоторых случаях к процессу допускаются и частные оценщики. Первый встречный на эту роль не подходит – должна быть официальная лицензия на подобную деятельность.

Что же учитывается при составлении оценки кадастровой стоимости недвижимости в 2018 году? Вот основные факторы:

• суммарная площадь объекта;
• целевое назначение;
• материалы, использовавшиеся для строительства;
• планировка, количество этажей;
• дата окончания постройки и дата сдачи в эксплуатацию.

На окончательный результат может повлиять также экономическая ситуация в каком-либо конкретном регионе. Чаще всего определение кадастровой стоимости производится с помощью метода массовой оценки. Но иногда его нельзя применить. Тогда делается индивидуальный расчёт для отдельно взятого объекта.

Уполномоченные органы, которые занимаются процессом, руководствуются положениями Федерального закона и постановлениями правительства. Оценка должна проводиться по общепринятым нормам.

Как определить кадастровую стоимость нового объекта недвижимости?

Для первичного вычисления стоимости жилья владельцу нужно обратиться в Росреестр. Если сроки поджимают, то лучше не откладывать дело в долгий ящик – процесс редко завершается раньше, чем через месяц после подачи заявления. Растягивается он примерно на 5-6 недель. Алгоритм следующий:

• подача заявления в Росреестр;
• проверка бумаг;
• одобрение заявления;
• внесение объекта в общую очередь;
• проведение самой оценки;
• фиксирование полученной информации в реестре;
• выдача на руки владельцу кадастрового паспорта.

В этот документ вносятся основные сведения об объекте недвижимости: площадь, особенности планировки, основные стройматериалы, адрес, окончательная дата завершения строительных работ. Для земельных участков указываются также технический и межевой план.

Перечень документов для оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости

Паспорт проще всего получить в МФЦ – многофункциональном центре по месту жительства. Запишитесь на приём в ближайшем отделении и возьмите с собой такие документы:

• оригинал паспорта гражданина России или другого государства, услуга доступна иностранцам;
• документальное подтверждение владения недвижимостью – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или договор дарения;
• квитанция о полной уплате госпошлины;
• техпаспорт при условии, что проводилась перепланировка.

Для изготовления паспорта на земельный участок потребуется ещё несколько документов. Нужно будет предоставить план с обозначением границ, код, бумаги о размежевании.

И конечно, главное, что нужно приложить – это письменное заявление. Заполнять его предстоит на месте, поскольку бланки выдают только в отделении. Если владелец недвижимости не способен посетить Центр самостоятельно, он может отправить за паспортом другого человека. Однако для этого необходимо заранее подготовить доверенность и заверить её нотариально.  

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости по номеру реестра

Если объект раньше уже проходил оценку, значит, он есть в Росреестре, его стоимость можно узнать по номеру. Как это сделать? Есть три наиболее удобных варианта для получения выписки:

• подача заявления в кадастровую палату, МФЦ или Росреестр;
• онлайн запрос через сайт Росреестра;
• онлайн запрос через другие сервисы.

Сколько стоит узнать данные о кадастровой стоимости недвижимости онлайн и можно ли воспользоваться этой услугой бесплатно? Нет, выписка с сайта Росреестра обойдется в 190 рублей. Если захотите сделать запрос «по старинке», учитывайте, что бумажная справка стоит ещё дороже электронной.

Узнать стоимость недвижимости можно как по кадастровому или условному номеру объекта, так и по его адресу.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

В России недостоверная оценка стоимости – распространённая ситуация. Причём ошибаются оценщики, как правило, в большую сторону – завышают. Чаще всего к ошибке приводят неучтённые особенности объекта или неверные технические расчёты. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог. Поэтому иногда есть смысл оспорить результат, чтобы не переплачивать. Сделать это официально можно в суде или через специальную комиссию.

Для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости нужны такие документы:

• выписка из реестра с указанием оценки, которую планируется оспаривать;
• документы, подтверждающие право собственности на объект либо нотариально заверенные копии;
• документальное подтверждение того, что результат предыдущей оценки недостоверен;
• документальное подтверждение полной уплаты государственной пошлины.

Кроме того, нужно составить и сам иск. Заявления, к которым не прилагается хотя бы один из перечисленных документов, судом не рассматриваются. Такой порядок актуален и при обращении в комиссию. Кстати, это вариант быстрее. Комиссия обязана рассмотреть заявление в течение месяца. В суде дело может затянуться на неопределённый срок.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает компенсацию судебных расходов для заявителей. Поэтому, прежде чем проводить оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, нужно заранее прикинуть какими выгодами и тратами это чревато.

посетителей

У этой статьи нет комментариев.

Источник: https://23kvartiri.ru/vsyo-o-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti-kak-uznat-kak-ocenit-kak-osporit/

fsk-vue

Давайте для начала проясним, что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она вообще нужна.

Величина кадастровой стоимости и её пересмотр

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.

Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.

Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:

• обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;
• обратиться в суд.

Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.

Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.

Расчет налога

Рассчитать налог на объект недвижимости очень просто. На сайте Федеральной налоговой службы есть «налоговый калькулятор», но нужно знать кадастровый номер объекта.

Ставка налога на жилые дома и жилые помещения (квартиры, комнаты) осталась такой же, как и в период использования инвентаризационной стоимости — 0,1% (для объектов с кадастровой стоимостью более 300 миллионов — 2%, но таких квартир не так уж и много).

Власти муниципальных образований и городов Москвы , Санкт-Петербурга, Севастополя имеют право корректировать ставку налога (0,1%): уменьшить вплоть до 0% или увеличить более, чем в 3 раза.

Переход на налогообложение на основе кадастровой стоимости происходит постепенно, в течение 5 лет с момента введения новых правил расчета налогов в регионе. Для этого используется увеличивающийся каждый год понижающий коэффициент. За счет него сумма налога будет равномерно расти, постепенно двигаясь от величины, рассчитываемой на базе инвентаризационной стоимости, к величине, рассчитываемой на базе кадастровой стоимости квартиры.

Источник: https://fsk.ru/articles/kadastrovaya-stoimost-kvartiry-i-roseestr

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости.

Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья.

Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

• рыночная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

:

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д.

Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке.

Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

• Запрос в реестровый орган.Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
• Запрос на сайте Росреестра.Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
• Запрос на специализированных онлайн-сервисах.На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/v-chem-raznica-mezhdu-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimostju-zhilja

Кадастровая стоимость недвижимости будет определяться по-новому

В середине октября 2019 года правительство направило в Госдуму проект внесения изменений в законы № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».[1] Новеллы усиливают надзор за проведением кадастровой оценки, ликвидируют комиссии по оспариванию стоимости, оптимизируют процедуру исправления ошибок, допущенных в ходе определения кадастровой стоимости.

Росреестр усилит надзор за проведением кадастровой оценки

Сегодня Росреестр организует и проверяет федеральные бюджетные учреждения, которые устанавливают кадастровую стоимость (ст.9 Федерального закона № 237-ФЗ от 29.07.2017 г). Этот контроль носит разовый характер — от проверки до проверки. Однако количество ошибок растет.

Законопроект отменяет плановые мероприятия и вводит непрерывный надзор за бюджетными учреждениями. Чиновники УФРС станут проверять все без исключения сведения, поступившие из федерального бюджетного учреждения или размещенные на сайте. Эта инициатива уменьшит количество нарушений и ошибок.

В то же время она увеличит численность аппарата Росреестра и потребует дополнительных денег из бюджета на содержание чиновников.

Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости будут ликвидированы

Правительство предлагает исключить из закона № 237-ФЗ статью 22 о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости. Вместо нее законодатель примет статью 22.1 об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной цены. Изменения состоят в следующем.

Сегодня собственники оспаривают кадастровую стоимость в суде или комиссии. Комиссия снижает стоимость на основании отчета оценщика. Получается, что ее работа состоит только в рассмотрении и утверждении отчета. Но для этого не надо собирать людей для заседания и отрывать их от дел.

Учитывая вышеизложенное, правительство упраздняет комиссии и передаёт их права бюджетному учреждению, определяющему кадастровую стоимость. Собственник станет подавать в учреждение заявление об установлении рыночной стоимости и прикладывать к нему отчет об оценке стоимости объекта.

Бюджетное учреждение обязано в течение 30 дней изучить документы. По итогам рассмотрения оно установит кадастровую стоимость в размере рыночной или откажет в связи с использованием недостоверных сведений, а также расчетными или иными ошибками. Это решение может быть оспорено в суде.

Данная новелла является шагом вперед. Ведь комиссии формально подходят к делу, опираясь только на отчет оценщика. Правительство просто исключает из системы элемент, который утратил актуальность после того, как обращение в комиссию стало необязательным этапом. Поэтому нужда в них отпала.

Изменение норм о применении кадастровой стоимости и введение правила о ретроспективном установлении кадастровой стоимости

Сегодня статья 18 закона № 237-ФЗ устанавливает, что кадастровая стоимость применяется со дня вступления в силу акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки (ГКО).

При исправлении технической ошибки новые сведения о кадастровой стоимости используются с момента вступления в силу акта, утвердившего, в прошлом, неверную кадастровую стоимость. А в случае изменения качественных и количественных характеристик недвижимости новая кадастровая стоимость объекта применяется со дня внесения сведений об этом в ЕГРН.

Кроме того, если суд или комиссия изменят кадастровую стоимость, то ее новый размер применяется с 1 января года, когда собственник подал заявление об оспаривании стоимости.

Правительство решило уточнить и расширить эти положения. Новеллы предполагают несколько вариантов для применения измененной или вновь установленной кадастровой стоимости. Согласно поправкам, кадастровая стоимость станет применяться с 1 января года следующего за тем, в котором:

• вступил в силу акт об утверждении результатов ГКО;
• в акт об утверждении результатов ГКО внесли изменения, увеличившие кадастровую стоимость;
• учтены новые объекты или в отношении ранее учтенных объектов в период с 1 января года проведения ГКО и до даты начала применения кадастровой стоимости внесены изменения.

Кадастровая стоимость будет использоваться с 1 января года, в котором собственник подал в бюджетное учреждение заявление об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной цены. А при уменьшении индекса рынка недвижимости более чем на 30% кадастровая стоимость станет применяться с 1 января того года, на который он был рассчитан.

Следующий вариант. Измененная кадастровая стоимость будет использоваться со дня применения ошибочной стоимости, если:

• исправлена техническая ошибка в ЕГРН, уменьшившая стоимость объекта;
• в акт об утверждении результатов ГКО внесены изменения, уменьшившие кадастровую стоимость недвижимости;
• исправлены ошибки в отношении вновь учтенных объектов и объектов с изменившимися качественными и количественными характеристиками, если это исправление снизило стоимость.

Кроме того, кадастровая стоимость станет применяться со дня внесения новых сведений в ЕГРН в связи с исправлением ошибки, если исправление привело к увеличению кадастровой стоимости.

Ну и наконец, еще одно новшество. Правительство вносит изменение в статью 20.24 федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ. Эта новелла гласит, что кадастровая стоимость, измененная в результате спора, используется со дня применения оспоренной стоимости. Это, конечно, улучшает положение собственников. Но здесь сразу же возникают вопросы.

Противоречия проекта

Новеллы, вносимые в статью 24.20 закона № 135-ФЗ, определяют, что новая кадастровая стоимость недвижимости (читай — её рыночная стоимость), используется со дня начала применения кадастровой стоимости, измененной в результате разрешения спора. То есть не с 1 января года, когда собственник подал заявление в комиссию или суд, а со дня начала применения отмененной стоимости. Значит, можно вернуть излишне уплаченные налоги и за прошлые годы.

Сегодня споры рассматриваются в комиссиях и судах. Но комиссии ликвидируются. Получается, что споры станут разрешаться только в судебном порядке. И если собственник направит заявление об установлении рыночной стоимости в бюджетное учреждение, а последнее удовлетворит его, то такое действие уже не считается спором. Поэтому рыночная стоимость будет применяться с 1 января года, в котором собственник направил заявление.

Однако если бюджетное учреждение откажет заявителю, то он вправе подать иск в суд. И, если судья установит рыночную стоимость, то она станет применяться с момента использования оспоренной стоимости, как это и сказано в поправках к статье 24.20 закона № 135-ФЗ. Ну и где логика? Владельцам выгоднее, чтобы бюджетное учреждение отказало в установлении рыночной стоимости.

В этом случае они оспорят отказ в суде и получат право применять рыночную цену с момента использования оспоренной стоимости.

Следующий вопрос: почему правительство вносит положение о ретроспективном применении кадастровой стоимости в закон № 135-ФЗ, но не упоминает о нем в новом варианте статьи 18 или в предлагаемой к принятию статье 22.1 закона № 237-ФЗ? Это странно.

Ну и наконец, из проекта непонятно, является ли направление заявления в бюджетное учреждение обязательным этапом для последующего обращения в суд с иском об установлении рыночной стоимости объекта.

Из контекста норм получается, что досудебный порядок является обязательным, но прямо об этом нигде не сказано. Поэтому думайте, что хотите.

Персональная ответственность директора бюджетного учреждения, определяющего кадастровую стоимость за незаконные решения по заявлениям собственников

Еще одна новелла. Она вносится в статью 10 закона № 237-ФЗ.

Вышестоящие чиновники обязаны за 1 месяц расторгнуть трудовой договор с директором федерального бюджетного учреждения, определяющего кадастровую стоимость, если в течение календарного года суды неоднократно удовлетворяли требования об оспаривании решений учреждения об отказе в исправлении ошибок либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости. Честно говоря, не помню подобных норм в наших законах. Если её примут, то она снизит количество необоснованных отказов. Руководство бюджетного учреждения не рискнет принимать формальные решения.

Изменения в процесс исправления ошибок

Законопроект сокращает срок рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, касающихся определения кадастровой стоимости. Сейчас бюджетное учреждение рассматривает заявления в течение 30 дней. А при необходимости вправе увеличить и до 60 дней. Новая норма дает учреждению только 10 календарных дней на рассмотрение заявления и не предусматривает увеличения срока.

Кроме того, сегодня чиновники исправляют технические и методологические ошибки в течение 60 дней с момента получения заявления от собственника. Новелла уменьшает и этот срок. Если закон примут, то бюджетное учреждение будет исправлять ошибку в течение 20 календарных дней с даты принятия решения о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок.

Иными словами, максимальный срок внесения исправлений сократится с 60 до 30 дней с моменты получения учреждением обращения заявителя.

Выводы

Документ оставляет двоякое впечатление. С одной стороны, он сокращает сроки оказания услуг при рассмотрении заявлений, упрощает порядок установления рыночной стоимости объекта, откладывает (в некоторых случаях) до следующего года применение кадастровой стоимости при её увеличении и вводит ретроспективное правило применения рыночной стоимости в случае разрешения спора в пользу собственника.

С другой стороны, проект написан тяжелым, малопонятным языком и содержит излишнее количество отсылочных статей. Кроме того, похвалив себя в пояснительной записке к закону за введение ретроспективного правила, авторы документа сделали все, чтобы усложнить его применение.

Так, они указали, что рыночная стоимость, принятая бюджетным учреждением, используется с 1 января года, в котором собственник подал заявление, и тут же пригрозили уволить директора, если суды неоднократно (то есть более двух раз) в течение календарного года отменят отрицательное решение учреждения и установят рыночную стоимость.

В таких условиях бюджетное учреждение станет «из кожи лезть», только бы не допустить обращения в суд. Поэтому ретроспективное правило будет применяться крайне редко и государству не придется возвращать излишне уплаченные налоги.

[1] Проект № 814739-7

Источник: https://www.irn.ru/articles/40821.html