Как изменить ври земельного участка

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

как изменить ври земельного участка

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с изменением вида разрешенного использования участка.

Мы осуществляем комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с изменением РВИ участков, включая выбор оптимального вида разрешенного использования для осуществления конкретного проекта, обращение в уполномоченный орган с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка, взаимодействие с государственными органами по любым возникающим вопросам.

Правовой центр ДВА М оказывает следующие услуги, связанные с изменением ВРИ земельного участка:

  • правовая экспертиза наличия оснований и правовых последствий изменения вида разрешенного использования земельного участка;
  • полное сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка;
  • оспаривание действий (бездействия) публичных органов, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка; 
  • полное правовое сопровождение приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором;
  • внесение изменений в правила землепользования и застройки Москвы и муниципалитетов Московской области, генеральные планы;
  • установление и исключение из правил землепользования и застройки зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), в том числе для целей осуществления строительства в таких зонах.

Изменение вида разрешенного использования

Порядок и возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка зависят от двух факторов: наличия утвержденных правил землепользования и застройки, а также вида прав на земельные участки.

В муниципальных образованиях, где правила землепользования и застройки утверждены, правообладатель земельного участка вправе сам обратиться в регистрирующий орган и выбрать один из основных видов разрешенного использования, которые установлены участку его градостроительным регламентом.

Кроме того, одновременно с основным либо в дополнение к существующему основному виду разрешенного использования правообладатель вправе также установить участку вспомогательный вид или виды разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом земельного участка.

При этом следует учитывать, что изменение вида разрешенного использования в Москве и Московской области осуществляется с взиманием платы. Кроме того, после установления нового ВРИ кадастровая стоимость участка может существенно вырасти, что приведет к увеличению арендной платы или земельных платежей.

Что же делать, если желаемый вид разрешенного использования не предусмотрен для земельного участка правилами землепользования и застройки?

В этом случае комплекс мер, которые должны быть предприняты для получения желаемого вида разрешенного использования, разрабатывается специалистом в индивидуальном порядке.

В случае, если желаемый вид использования предусмотрен ПЗЗ в качестве условно разрешенного, правообладателю участка необходимо получить разрешение на условно разрешенный вид использования.

Если перспективный вид использования не предусмотрен и среди условно разрешенных, существует необходимость в изменении правил землепользования и застройки либо оспаривании принятых ПЗЗ.

В свою очередь для оценки возможности изменения ПЗЗ необходим градостроительный аудит – оценка возможности обосновать внесение в ПЗЗ тех или иных параметров.

Для этого определить какие изменения соответствуют актуальной градостроительной политике в населённом пункте, а какие явно противоречат действующим нормативам и стратегическим планам развития населенного пункта в связи с чем будут отклонены.

С этой целью мы производим осмотр участка и прилежащей территории, изучение всей имеющейся градостроительной документации.

Перспективы пересмотра градостроительного регламента участка оцениваются исходя из его местоположения, окружения (застройки, фактического и планируемого использования смежных территорий их градостроительного регламента), транспортного развития, обеспеченности инфраструктурой различных видов, вхождения в зоны с особыми условиями использования, иных фактических обстоятельств. Также учитываются стратегические планов развития населённого пункта в целом, отраженные в генплане и иной документации.

В отсутствие утвержденных правил землепользования и застройки изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно на основании результатов публичных слушаний, организуемых уполномоченным органом власти местного самоуправления.

В процессе проведения публичных слушаний для представления интересов правообладателя земельного участка, в отношении которого осуществляется изменение РВИ, также может потребоваться помощь квалифицированного юриста.

Изменение вида использования

Кроме того, в случае изменения вида разрешенного использования в процессе принятия проекта планировки, изменить ВРИ можно без проведения публичных слушаний.

Ряд особенностей изменения вида разрешенного использования земельного участка установлены для Москвы и для Московской области. В том числе в ряде случае устанавливается плата за изменение разрешённого использования, составляющая значительный процент от разницы между старой и новой кадастровой стоимостью участка.

Правовой центр ДВА М рад предложить свою помощь в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Наши сотрудники помогут определить вид разрешенного использования, оптимально удовлетворяющий задачам заказчика с учетом необходимости снижения земельно-правовых платежей, а также сформируют правовую позицию для представления интересов в государственных органах.

Юристы Правового центра обладают обширным опытом сопровождения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка. Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Изменение вида разрешенного использования, назначение вид разрешенного использования, вид разрешенного использования сельскохозяйственное назначение, разрешенный вид земельных участков, виды разрешенного использования 2019

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/vidy-razreshennogo-ispolzovaniya/izmenenie

Как изменить вид разрешенного использования и целевое назначение земельного участка

как изменить ври земельного участка

Что такое категории земель и виды разрешенного использования

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ)

В 2015 году МинЭкономРазвитя выпустило классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который поможет вам в работе.

Как узнать вид разрешенного использования по кадастровому номеру

  1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
  2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
  3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать вид разрешенного использования быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

На какой вид разрешенного использования можно изменить существующий

Изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменение допускается в случае, если Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению ВРИ предусмотрен.

Чтобы понять на какой вид разрешенного использования земельного участка можно изменить существующий, нужно обратиться к ПЗЗ. На примере участка под ИЖС порядок действий будет следующий:

  1. Открываем раздел градостроительных регламентов;
  2. Находим пункт «Для ИЖС (Ж-4)»;
  3. Получаем список видов разрешенного использования земельных участков, которые возможны на данной территории.

К примеру, в Москве существует порядка 40 видов разрешенного использования земельных участков под ИЖС: гостиницы, рестораны, магазины, банки, школы, фитнес-центры, аптеки и т. д.

А теперь рассмотрим каждый возможный случай отдельно.

Как изменить вид разрешенного использования под ИЖС на коммерческий

Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:

  1. возможно ли добиться перевода законным путем;
  2. сколько денег на это потребуется;
  3. и так ли это нужно.

В случае целесообразности действий — начинаем.

В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.

То есть без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:

  1. Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
  2. Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
  3. Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.

Как изменить вид разрешенного использования под ЛПХ и СНТ на ИЖС

Если участок расположен на землях населенных пунктов, то перевод участка из ЛПХ или СНТ в ИЖС выполняется бесплатно по заявлению собственника в РосРеестре (МФЦ). Если участок расположен на землях сельхозназначения, то переходите к пункту ниже.

В случае отказа в изменении ВРИ с огородничества или садоводства на ИЖС, придется довольствоваться условно-разрешенными видами (например «Садоводство»), строить дом и регистрировать его по дачной амнистии.

Обратите внимание, что изменить вид разрешенного использования земельного участка можно только после перевода из аренды в собственность.

Как изменить вид разрешенного использования с ИЖС на многоквартирный

Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.

Итак, в случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства (в вашем случае собственники) намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Для этого, вам необходимо направить соответствующее заявление в комиссию по градостроительству и земельным отношениям. Перечень документов, которые необходимо прикладывать к заявлению определен пунктами соответствующих правил — вашего субъекта.

Документы нужны следующие: 

  1. правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта; 
  2. правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии); 
  3. кадастровый план (паспорт) земельного участка; 
  4. копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка); 
  5. план границ земельного участка с координатами характерных точек; 
  6. санитарно-эпидемиологическое заключение; 
  7. сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица» 

Далее, иниицируется обсуждение на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний. 

На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе администрации вашего муниципального образования. После чего администрация принимает решение о выдаче разрешения либо же об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. 

Или же, если вам не поможет данная инструкция, то вы вправе обратиться в суд с соответствующем заявлением.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в аренде

Смена ВРИ именно арендуемого земельного участка достаточно проблематичная процедура т.к. в правоотношениях по смене выступает как арендатор так и собственник земельного участка. Дело в том, что договором аренды может быть предусмотрен запрет смены ВРИ или же к примеру, когда вы обращаетесь с заявлением о предоставлении участка в аренду вы пишите цель вашей аренды, но при этом сам ВРИ может не совпадать с ней.

Чтобы поменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка вы вправе обратиться к собственнику участка с предложением изменить ВРИ без предварительного выкупа в собственность. Если собственник, а как правило это Администрация на территории которой расположен земельный участок, не возражает — то вас известят о решении в письменном виде.

С соответствующим уведомлением обращаетесь в районную комиссию по смене видов разрешенного использования земельных участков. В случае, если по ПЗЗ вашего поселения данный участок попадает под условную зону смены вида разрешенного использования, то ВРИ вам поменяют.

Обратите внимание, что изменение ВРИ изменит стоимость арендной платы, что не всегда выгодно собственнику земельного участка, а без его согласия это невозможно.

Следует учитывать, что в соответствии с ФЗ N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» устанавливаются максимальные размеры участков ЛПХ — в 0,5 Га, при этом, минимальные размеры не предусмотрены. Однако, с учетом сложившейся практики, перевод из огорода в ЛПХ земельного участка площадью, к примеру 4.5. сотки —  маловероятен, т.к. размер участка менее 10 соток не позволяет полноценно заниматься личным подсобным хозяйством.

Изменение целевого назначения (ЦН)

Сразу предупрежу, что нельзя изменить целевое назначение земельного участка, имеющего статус ООПТ или ГосЗемЗапаса.

Как изменить земли сельхозназначения на земли населенных пунктов

Рассчитывать на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС можно только в случае, если земельный участок расположен вблизи границ поселения или в скором времени может войти в его состав.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений.  Ходатайство рассматривается в режиме публичных слушаний в месячный срок. При положительном решении администрации, в кадастровый план участка вносятся новые сведения. 

К заявлению прилагаются:

  1. Кадастровый паспорт;
  2. Копия паспорта собственника;
  3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения земельным участком.

Как изменить земли лесного фонда на земли промышленности

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/izmenenie-vida-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka/

Как поменять категорию земли

как изменить ври земельного участка

bloodua/Depositphotos

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под индивидуальное жилищное строительство актуален только для земель населенных пунктов, к примеру коттеджных поселков, где разрешены проживание и регистрация.

Как выбрать и купить участок под строительство?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Другими словами, «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» дают ответ на вопрос, какие объекты капитального строительства можно в законном порядке построить на этой земле.

Основная сложность — в генплане

Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится. Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение. Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.

Рассматривают ходатайство до двух месяцев, а после этого в течение еще пары недель выдается положительное решение или отказ.

Если ответ «да», то владелец участка получает на руки акт, в котором указываются:

  • основания для изменения категории;
  • границы, площадь и кадастровый номер участка;
  • категория, к которой относилась земля, и категория, к которой она будет относиться теперь.

Разрешено ли строительство на землях СНТ?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

причина отказа в смене категории земли

Вам откажут в смене категории участка, если участок расположен на удалении от черты населенного пункта и в планы администрации не входит развивать и расширять ближайший населенный пункт.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как узаконить дом на дачном участке

Стоимость услуги и налоги

Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней.

Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли.

На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Почему поменять категорию земли проще, если рядом кладбище?

Иначе дело обстоит с видами разрешенного использования. Их поменять можно и даже проще, чем несколько лет назад. Если в вашей территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вы как собственник участка имеете право изменить ВРИ, тогда просто следуйте инструкции.

1. Уточните зону вашего участка

Это вы можете сделать на сайте администрации вашей территории (района). Узнав наименование зоны земли, важно уточнить ее расшифровку и весь список допустимых видов разрешенного использования.

2. Соберите документы

Если в этом списке в ПЗЗ допустимый вид разрешенного использования — ИЖС, то, чтобы изменить ВРИ, вам потребуются:

  • паспорт и его копия;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственника;
  • заполненное заявление в адрес кадастровой палаты и Росреестра об изменении ВРИ.

Строим дома на земле СНТ – как их оформлять?

Я имею право построить на ИЖС многоквартирный дом?

3. Куда обращаться?

Вы можете все сделать самостоятельно или прибегнуть к услугам кадастрового инженера. Он составит заявление на изменение ВРИ, приложит скан ПЗЗ (документа градостроительного зонирования), а после отправит дело в кадастровую палату, которая меняет ВРИ. Заявление вы также можете подать самостоятельно через МФЦ. Важно, чтобы весь процесс проводил сам собственник земельного участка, его наследник или нотариально доверенное лицо.

4. Стоимость перевода

Изменение ВРИ бесплатное.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Как поменять категорию земли?

Чем отличается садовый дом от дачного?

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Требуется ли разрешение на строительство сарая, гаража на участке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_pomenyat_kategoriyu_zemli/7789

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка: пошаговая инструкция и порядок оформления, необходимые доркументы, сроки и стоимость

Уважаемый посетитель нашего сайта, в настоящей публикации мы расскажем Вам, что такой вид разрешенного использования (далее для сокращения текста также ВРИ), который устанавливается в отношении каждого земельного участка, каким образом его можно изменить, возможна ли смена вида, разрешенного использования арендатором и для каких конкретных целей это может Вам понадобиться.

Для начала давайте разберемся в некоторых понятиях, которыми мы в ходе дальнейшего обсуждения вопроса будем постоянно оперировать

Целевое назначение земельного участка — это категория участка земли или же вид разрешенного использования земельного участка. Каждый отмежеванный участок земли должен быть причислен к той или иной категории и одновременно имеет установленный ВРИ.

При этом категория земли не может противоречить установленному виду использования, так, например, земли из фонда категории сельхоз назначения не могут иметь вид использования «нефтехимическая промышленность», поскольку это будет противоречить целевому предназначению по использованию земли.

Категория земли – общее понятие, определяющее потенциальную возможность и способ использования земельного участка, всего устанавливается 7 категорий земель: Лесные земли (лесной фонд), сельхоз земли (земли эксплуатирующийся для сельскохозяйственного производства и переработки такой продукции, а также садоводства , огородничества и т.д.), водный фонд (земли водного фонда) и т.д. Понятие категории участка земли является понятием более общим по отношению к разрешенному виду возможного использования.

Вид разрешенного использования земельного участка – утвержденная органами власти и предусмотренная соответствующими документами, цель, под которую допускается использование земли.

Приведем пример наиболее распространенного вида разрешенного использования: «для индивидуального жилого строительства». ВРИ предусматривается градостроительным регламентом.

Однако законодательством предусмотрены изъятия из общих правил, например, для земель из состава фонда лесов градостроительные регламенты не устанавливаются. Поэтому изменение вида разрешенного использования лесного участка происходит в особом порядке.

Правила землепользования и застройки(ПЗЗ) – проектируемый и утверждаемый местными органами власти нормативный акт, который регулирует правила застройки в конкретном городском или же сельском поселении. В состав ПЗЗ входит градостроительная карта зонирования, которая делит поселение на сектора- территориальные зоны, инфраструктуру (планировку) каждой из которых предопределяет градостроительный регламент.

Градостроительный регламент – норматив, которым устанавливаются параметры застройки территориальной зоны, в том числе и виды предусмотренного разрешенного использования, допустимые величины площади земельных участков и т.д. для определенной территории –территориальной зоны. Возможное изменение вида разрешенного использования для строительства устанавливает именно градостроительный регламент, об этом более подробно мы расскажем дальше.

Градостроительное зонирование – обособление (разделение) территорий на сектора (территориальные зоны), в каждой из который определен свой специально установленный режим планировки (застройки) выделенных земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.

Каждая территориальная зона имеет свое наименование и символьное обозначение, исходя из которых становится понятно, какое ее основное назначение и какие в связи с этим установлены ВРИ. Разделяют рекреационные зоны, зоны индивидуальной жилой застройки, зоны общественно деловой застройки и т.д.

Приведем пример территориальной зоны «индивидуальных (обособленных) отдельно стоящих жилых построек с участками», ее символьное обозначение Т1Ж2-2, очевидно, что основным видом разрешенного использования такой зоны будет для индивидуального жилого строительства. Однако это не исключает застройку такой территориальной зоны зданиями коммунально-бытового и общественного делового назначения и соответственно иные виды разрешенного использования в такой территориальной зоне.

Изменение вида разрешенного использования без перевода в другую категорию

И так начнем по порядку с категории земель, как уже было отмечено выше категория участка земли должна быть напрямую увязана с разрешенным использованием участка земли. Например, на территории земель категории населенных пунктов наиболее логичным будет установление такого вида разрешенного использования, как «жилая застройка», «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» и т.д.

Однако не всегда категория земель так однозначно соответствует виду разрешенного использования земель, так, например, в внутри населенных пунктов выделяются промышленные зоны с видами разрешенного использования более соответствующие категории земель промышленности, зоны сельхопроизводства, более соответствующие категории земель сельхоз назначения и т.д.

Вообще понятие категорий земель достаточно условно, ведь единственный документ, где она фигурирует в качестве первоисточника это выписка из ЕРГН, которая выдается при межевании земельного участка, а также в проекте межевания земель и схеме расположения земельного участка.

Исходя из этого можно утверждать, что категория земель возникает лишь после утверждения документации об отводе земель. До межевания земельного участка вопрос его отнесения к той или иной категории является достаточно спорным.

Более того уже достаточно давно был разработан проект внесения изменений в Земельный кодекс РФ, в рамках которого предлагалось уйти от понятия категорий и оставить лишь территориальное зонирование территорий.

Такой подход представляется вполне разумны, поскольку зачастую зонирование и категории дублируют друг друга, а иногда даже вызывают сильные противоречия.

В нашей практики был случай, когда земельный участок относился к категории земель промышленности и в то же самое время находился по сведениям карты градостроительного зонирования в рекреационной зоне. Очевидно, что такая категория земель и территориальная зона несовместимы между собой.

Кстати! Изменение вида разрешенного использования , равно, как и получение от органов районной архитектуры в установленном порядке разрешения на строительство при отсутствии ПЗЗ невозможно (для земель населенных пунктов).

Далее рассмотрим какие могут быть виды разрешенного использования (ВРИ).

• Основные ВРИ –выбираются собственником участка земли самостоятельно из определенных градостроительным регламентом с учетом имеющихся ограничений в использовании земельного участка (охранные зоны, санитарно-защитные зоны и т.д.

) • Условные ВРИ – получаются собственниками земельного участка при одобрении на публичных слушаниях, а также положительном заключении земельной комиссии

• Вспомогательные ВРИ – не могут выбираться, как самостоятельный вид ВРИ и устанавливаются только совместно с основными видами использования.

  • Как мы уже указывали виды разрешенного использования устанавливаются градостроительными регламентами, в том числе условные и вспомогательные. изменение вида разрешенного использования собственником земельного участка без проведения публичных слушаний
  • Рассмотрим более подробно, каким образом поменять основной ВРИ на основной из предусмотренных градостроительным регламентом. На самом деле вариантов достаточно много, рассмотрим поэтапно один из наиболее простых способов изменения вида разрешенного использования муниципальной земли:
  • • Заказывается выписка из специальной информационной муниципальной системы обеспечения градостроительной деятельности поселения • На основании этой выписки Вы смотрите, какие есть ВРИ для данной территориальной зоны
  • • Выбираете нужный вам вид использования и подаете в МФЦ по своему поселковому или городскому району обращение (заявление) о смене вида использования с приложением выписки из градостроительного информационного ресурса.

Изменение вида разрешенного использования через публичные слушания (общественные слушания)

  1. Рассмотрим порядок получения условного вида разрешенного использования
  2. • Заказывается выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности поселения • На основании этой выписки Вы смотрите, какие есть условно разрешенные виды использования для данной территориальной зоны • Готовите обращение (заявление) в уполномоченную на принятие соответствующего решения администрацию (органы местного самоуправления) с просьбой о предоставлении условного вида разрешенного использования (УВРИ) • Выступление на проводимых в администрации органов местного самоуправления публичных слушаниях по вопросу предоставления УВРИ, защита своей позиции по данному вопросу • Прохождение слушания комиссии по землепользованию и застройке и получение положительного решения комиссии • Получения распоряжения о предоставлении УВРИ
  3. • Подача документов в федеральный орган исполнительной власти- Росреестр через районный МФЦ для внесения изменений в госреестр недвижимости

Следует знать! Получение условного вида разрешенного использования в субъекте РФ города федерального значения несколько отличается от указанной выше процедуры смены вида разрешенного использования остальных регионов

Исходя из нашей практики возведение объекта капитального строительства, не соответствующего основному ВРИ не является препятствием для того, чтобы впоследствии получить УРВИ под этот объект капитального строительства. Однако следует учесть, что если объект является самовольной постройкой, то признать на него право собственности будет достаточно сложной задачей.

Смена вида разрешенного использования арендованного земельного участка

Отдельно можно выделить изменение вида, разрешенного использования арендатором земельного участка. По общему правилу считается, что в аренду был предоставлен участок под определенные цели, указанные в договоре, соответственно, предоставление участка под цели не указанные в договоре будет существенным нарушением условия сделки.

Такое требование отражено в том числе в ст.39.8 Земельного кодекса РФ для арендуемых земельных участков, на основании результатов торгов. Об этом свидетельствует и судебная практика изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в том числе постановление Пленнума ВАС от 25 июня 2013 г. по делу А35-765/2012.

Несколько иной подход может быть предусмотрен для изменения вида разрешенного использования арендованной земли, полученной без проведения торгов.

Однако здесь также стоит учитывать, что в договоре может быть указана общая цель, в соответствии с которой должен быть использован земельный участок, а изменяемые виды разрешенного использования не должны противоречить этой цели.

Но опять же в данном случае возможность изменения вида разрешенного использования арендатором остается на усмотрение органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта.

Изменение вида разрешенного использования куда обращаться?

Изменение вида разрешенного использования можно произвести самостоятельно, однако на практике у людей без специального опыт в этой сфере на данную работу могут уйти до нескольких лет.

Поэтому лучше всего доверить ведение этого процесса компетентному специалисту. Наша компания готова оказать Вам такую услугу под ключ.

Важным преимуществом при обращении в ООО «Юрист-Долина» является то, что наши специалисты мы уже имеют ряд успешно реализованных аналогичных проектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Смена (изменение) вида разрешенного использования, цена по Санкт-Петербургу и Ленинградской области: от 150 000 рублей

Смена вида разрешенного использования земельного участка сельхозназначения

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ для сельскохозяйственных участков земли не вводятся градостроительные регламенты.

Исходя из чего можно сделать вывод, что смена вида разрешенного использования для таких участков происходит в общем порядке в соответствии с решениями органов местного самоуправления.

Исходя из практики реализации проектов нашими специалистами изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных земель возможно на оснований соответствующих распоряжений местных органов власти.

Источник: https://erckzn.ru/arenda/kak-izmenit-vid-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka-poryadok-provedeniya-izmenenij.html

Как уточнить возможность смены ВРИ и изменить вид разрешённого использования земельного участка — 2017

Возможность изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка установлен закономи и нормативными документами:

  • Земельным кодексом РФ (статья 8)
  • ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ
  • Градостроительным кодексом РФ (статья 37, пункт 3)
  • Письмом Минэкономразвития РФ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» №14310-ИМ/Д23 от 08.07.2011
  • ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №171-ФЗ
  • ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221
  • ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ
  • Правилами земелеустройства и застройки, принятыми в городских, сельских поселениях и иных муниципальных образованиях

Для решения задчи об изменени ВРИ земельного участка необходимы знания основ «земельной и градостроительной математики». Её «аксиомами» являются следующие положения:

  • ПЗЗ
  • градостроительное зонирование
  • градостроительный регламент
  • вид разрешённого использования земельного участка
  • Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ — 2019)

Анализ сведений, содержащихся в каждом из перечисленных документов, даст ответ о возможности изменения ВРИ земли.

ПЗЗ — это основные правила, устанавливающие условия землепользования и застройки земельных территорий внутри границ муниципальных образований. Они представлены на официальных сайтах администраций.

Земли муниципалитетов, в соответствии с ПЗЗ, поделены на отдельные территориальные зоны (меньшие территории). Каждая из зон объединяет находящиеся на её территории земельные участки физических и юридических лиц и те, что относятся к муниципальной или государственной собственности. У них примерно равные назначения и условия застройки, например:

  • территориальные жилые зоны:
    • включают участки под строительство блокированных жидых домов. индивидуальных отдельно стоящих жилых домов
  • территориальные общественно-деловые зоны
    • объединяют участки, предназначенные под строительство объектоа недвижимости делового, общественного, административного, научного и торгового назначения и т.д.
  • территориальные производственные зоны
    • состоят из участков под промышленные, складские объекты различных классов санитарной опасности.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Закон о дачной амнистии

Функции территориальной зоны отражены в её градостроительном регламенте. Он конкретизирует правила застройки участков внутри каждой территориальной зоны.

Территориальные зоны отображаются:

  • в генеральном плане муниципального образования
  • на карте градостроительного зонирования.

Зоны в них выделяются разными цветами. По ним несложно определить их границы. В экспликацииях к схемам можно узнать наименование зон и перечень ВРИ входящих в них земельных участков.

Примечание

Для отдельных территорий, находящихся внутри территориальных зон, градостроительные регламенты не устанавливаются:

  • территории зелёных насаждений общего пользования
  • с/х угодия в составе земель сельхозназначения
  • земли, покрытые поверхностными водами
  • земли лесного фонда
  • земли особо охраняемых природных территорий
  • земли запаса

Действие градрегламентов не распространяются на земельные участки:

  • в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
  • в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся вновь выявленными объектами культурного наследия — решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия
  • в границах территорий общего пользования
  • занятые линейными объектами
  • предоставленные для добычи полезных ископаемых

Изменение вида разрешённого использования всех таких территорий и участков запрещено.

По заявлениям об изменении их ВРИ будет дан отказ и указана одна или несколько причин, раскрывающих несоответствие планируемого вида тем, что возможны к использованию:

  • в водоохраной, прибрежной полосе
  • в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия
  • в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования
  • в охранной зоне объектов культурного наследия

Более подробные сведения о мотивах отказов изложены ниже.

Получить официальную информацию о вхождении или не вхождении участка в такие территории и зоны можно через выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Вид разрешённого использования (ВРИ) каждого участка — один из параметров градостроительного регламента. Он показывает, как может эксплуатироваться земельный надел, какие объекты можно строить на нём, возможноо или нет строительство вообще.

ВРИ участка можно изменять только в пределах тех вариантов, что установлены для территориальной зоны, к которой относится земельный надел. Нужно выбратть из них тот, что подходит под будущую цель.

Те ВРИ участков и объекты капитального строительства, что не предусмотрены в территориальной зоне, являются неразрешёнными.

1. Уточнить градостроительные регламенты территориальной зоны

Подготовка к решению задачи по изменению ВРИ начинается с выяснения градостроительных регламентов.

Способ №1

Сведения о возможных ВРИ для своего земельного надела можно получить, подав через МФЦ, на сайте Росреестра и ГКН или в отдел по архитектуре и градостроительству администрации заявление:

  • о предоставлении Выписки из ПЗЗ о видах разрешённого использования участка с указанием его кадастрового номера
  • о предоставлении градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) или справку о зонировании террритории, на которой находится участок

Способ №2

Нужно изучить графические материалы ПЗЗ:

  • генеральный план муниципального образования
  • схема градостроительного зонирования

На чертежах плана и схемы территориальные зоны раскрашены в разные цвета. Они наглядно показывают границы зон. В экспликациях к графическим материалам даются сведения о видах использования участков.

2. Узнать допустимые виды разрешённого использования участков для территориальной зоны

Все возможные виды использования участков, расположенных внутри территориальной зоны скомплектованы в 3 группы:

  1. основные, объединяющие главные (базовые) ВРИ
  2. условно разрешённые, назначаемые при изменении ВРИ по результатам публичных слушаний
  3. вспомогательные, не являющиеся преимущественными для территориальной зоны, а лишь дополнительными к основным и условно разрешённым видам использования

Разрешённый вид использования земельного участка — один из параметров градостроительного регламента, установленного ПЗЗ для территориальной зоны, к которой относится участок. Градостроительные регламенты описываются в текстовой части ПЗЗ.

Так, на сайте Рыбинского муниципального района в Ярославской области указаны ПЗЗ всех поселений, входящих в этот район. Возьмём в качестве примера ПЗЗ Арефинского СП. Кликнув по ссылке Правила землепользования и застройки, откроем эту страницу. На ней показаны:

  • решение совета депутатов
  • тестовая часть ПЗЗ Арефинского сельского поселения

Рассмотрим тестовую часть ПЗЗ. Бегло перелистывая раздел , последовательно находим:

  • Часть 2. Градостроительные регламенты на территории Арефинского сельского поселениястатья 40 Виды и состав территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования Арефинского сельского поселения — в ней перечисляются все установленные поселении территоиальные зоны

Далее, начиная со статьи 41 и по статью 50, находим градостроительные регламенты, действующие в каждой территориальной зоне. В градрегламентах прописан состав основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ земельных участков, а также указано, что можно строить на участках и при выполнении каких условий.

3. Найти вид использования, соответствующий цели его изменения

Каждая из групп ВРИ содержит перечни видов разрешённых использований. Самостоятельным порядком нужно выбрать из них тот, что более всего отвечает цели изменения ВРИ. Нужно учесть при этом, что в качестве выбирать в вид из состава вспомогательных ВРИ запрещено.

Когда планируемый вид соответствует одному из видов в перечне ВРИ, перечисленных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или справке о зонировании, к изменению ВРИ можно приступать обоснованно.

Наименование вида использования участка должно быть идентичным тому, что даётся в Классификаторе ВРИ 2019.

Особенности Классификатора ВРИ земельных участков

  • в описании вида разрешённого использования указывается допустимая деятельность на земельном участке, виды объектов, размещение которых соответствует установленному ВРИ
  • классификатор не различает ни категории земель, ни основные, вспомогательные или условные виды разрешённого использования участков
  • не всегда название ВРИ земельного участка, указанного в существующих на него документах или выбранного из перечней основных и условно разрешённых видов, указанных в ПЗЗ, соответствует ВРИ по Классификатору.

В Классификаторе можно найти самый подходящий вариант. Виды использования в нём описаны подробно. Они включают вспомогательные виды деятельности, для которых не требуется установление ВРИ:

  • вид «жилищное строительство» обеспечивает разведение плодовых и декоративных растений, но только при наличии на земельном участке жилого строения, а не вместо него
  • любому виду разрешённого использования присуща возможность размещения, например, линии электропередач, водопровода, линии связи и других подобных объектов, опять-таки, возводимых только совместно с основным объектом, но не отдельно него

Проблемные ситуации

Определённые сложности вызывают последствия введения Классификатора, связанные, например, с разрешением на строительство жилых строений на участках для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Причина — отсутствие вида использования в Классификаторе.

Даже в условиях действующих:

  • федерального закона о КФХ (статья 11)
  • Земельного кодекса РФ (пункт 2 статьи 40)
  • Градостроительного кодекса РФ (статья 51)

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12454.htm

Изменение вида разрешенного использования земельного участка. Обзор практики от Верховного суда

Верховный суд РФ выпустил Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с изменением видов разрешенного использования земельных участков. В него вошли вопросы о том, в каких случаях собственники и арендаторы участков могут требовать изменения вида разрешенного использования, а в каких нет, а также каковы последствия несоблюдения процедуры изменения разрешенного использования и нарушения законодательных ограничений. Всего в обзоре представлено девять судебных позиций.

На прошлой неделе, 14 ноября 2018 г., Президиум Верховного суда РФ утвердил Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (далее — Обзор).

Он подготовлен в связи с тем, что на практике возникают сложности в разрешении таких споров, как, в частности, при установлении лиц, управомоченных на изменение вида разрешенного использования, при применении процедурных особенностей такого изменения, при определении последствий несоблюдения установленных процедур и последствий использования земельных участков с нарушением ограничений.

Изменение вида разрешенного использования арендатором

Если компания арендует земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, она не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Так, в одном деле суд рассматривал ситуацию, когда участок по результатам торгов был передан для строительства четырех-пятиэтажного многоквартирного дома.

Впоследствии право собственности на незавершенный строительством дом перешло к другой компании. Она заключила с городской администрацией новый договор аренды земельного участка для завершения строительства. При этом новый арендатор потребовал изменить разрешенное использование на «строительство многоквартирного дома пяти-девяти этажей» и внести изменения в договор аренды земельного участка. Городская администрация отказала.

Суды ее поддержали. Они указали, что, приняв на себя права и обязанности по договору, новый арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

По мнению судов, обращение нового арендатора с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу было направлено на обход процедуры торгов, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков.

Также не получится поменять вид разрешенного использования публичного земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Например, в суде рассматривалась такая ситуация: арендатор земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения (площадь не более 150 кв.

м)» пытался поменять его на «индивидуальное жилищное строительство». Администрация города ему отказала. Первая инстанция и апелляция признали этот отказ незаконным. Но ВС РФ отметил, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В данном случае арендатор получил участок с другим видом разрешенного использования, для которого не требовалось проводить аукцион, а затем решил в обход всех процедур поменять разрешенное использование.

Таким образом, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Вспомогательный вид разрешенного использования вместо основного

Верховный суд РФ указал, что вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, нельзя выбрать вместо основного при предоставлении земельного участка.

Вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Речь идет о такой ситуации: истец являлся собственником земельного участка из категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «сады, огороды». Он попросил у администрации предоставить в собственность земельный участок, который примыкал к его участку, под открытую гостевую стоянку. Этот соседний участок располагался в зоне малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами.

К числу основных видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в этой зоне, относились в том числе индивидуальные жилые дома, садоводство, огородничество, дачное строительство. Открытая гостевая стоянка являлась вспомогательным видом использования земельных участков в данной зоне. Собственник получил отказ в его требовании предоставить примыкающий земельный участок.

Первая инстанция и апелляция поддержали собственника, признав незаконным решение органа исполнительной власти субъекта РФ в области имущественных отношений об отказе в предоставлении в собственность земельного участка под открытую гостевую стоянку. Но суд кассационной инстанции принял по делу новое решение.

Он отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку истец не представил доказательства использования участка в соответствии с основным разрешенным видом использования.

Разрешенное использование должно соответствовать предельным размерам участка

В Обзор включена позиция о том, что вид разрешенного использования земельного участка невозможно изменить, если градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Так, собственник земельного участка категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» обратился в орган муниципального образования с заявлением о принятии решения об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка.

Он просил изменить «индивидуальное жилищное строительство» на условно разрешенный вид «магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв. м», предусмотренный градостроительным регламентом территориальной зоны малоэтажной жилой застройки, к которой правилами землепользования и застройки сельского поселения отнесен спорный земельный участок.

При этом он просил принять во внимание, что на основании постановления главы муниципального образования были проведены публичные слушания, по результатам которых комиссия по проведению публичных слушаний дала заключение о возможном изменении вида разрешенного использования земельного участка. Но орган местного самоуправления отказал.

Собственник подал в суд заявление о признании незаконными действий органа местного самоуправления.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования. Он установил, что площадь земельного участка, принадлежащего истцу, составляла 625 кв. м.

В то же время градостроительным регламентом территориальной зоны малоэтажной жилой застройки было предусмотрено, что для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.

м, минимальный размер земельного участка должен быть 1000 кв. м. Апелляция оставила решение суда первой инстанции без изменения.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования в целях осуществления строительства, реконструкции либо иного использования земельного участка возможно в том случае, если планируемая деятельность не приведет к нарушению градостроительного регламента в части установленных в нем предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, предельных параметров разрешенного строительства.

Установление видов разрешенного использования в градостроительном регламенте

Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.

Так, в правила землепользования и застройки части территории одного муниципального образования были внесены изменения.

Для территориальной зоны «ведение огородничества», соответствующей функциональной зоне генерального плана муниципального образования «ведение огородничества», был установлен градостроительный регламент, включающий вид разрешенного использования «ведение садоводства».

Правообладатели земельных участков в этой территориальной зоне подали коллективный иск об оспаривании такого решения.

Они ссылались на то, что это нарушает права и законные интересы собственников земельных участков, препятствует их надлежащему использованию, устанавливает ограничения по эффективности эксплуатации участков (строительство и реконструкция жилых домов) и снижает их стоимость. Кроме того, установление вида разрешенного использования «ведение садоводства» в функциональной и территориальной зонах «ведение огородничества» противоречит положениям классификатора видов разрешенного использования земельных участков, а также требованиям ст. 35 и 36 ГрК РФ.

Первая инстанция удовлетворила иск. Апелляция отменила это решение. Она решила, что виды разрешенного использования «ведение садоводства» и «ведение огородничества», установленные в территориальной зоне «ведение огородничества», являются сочетаемыми и предусматривают использование земельных участков в сельскохозяйственных целях, связанных с выращиванием сельскохозяйственных культур, размещением хозяйственных строений, сооружений или садовых домов.

Градостроительный регламент, установленный для территориальной зоны «ведение огородничества» с основным видом разрешенного использования «ведение садоводства» с возможностью размещения объектов капитального строительства, не противоречит нормам федерального законодательства и не лишает административных истцов права на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе на возведение объектов капитального строительства (садовых домов).

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как оспорить приватизацию квартиры

Включив это дело в Обзор, ВС РФ поддержал позицию апелляции.

Принять к сведению

Другие позиции Верховного суда из Обзора судебной практики

  • При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
  • Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
  • Если при предоставлении земельного участка вид разрешенного использования не был определен, то администрация муниципального образования не вправе отказать в установлении вида разрешенного использования земельного участка.
  • Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/385509/

Изменение ВРИ земельного участка

Согласно законодательству РФ, земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для данного участка видом разрешенного использования (ВРИ). Вид разрешенного использования земельного участка является составной частью градостроительного регламента, который, в свою очередь является частью Правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования (городского, сельского поселения), например города Москвы.

В случаях, когда договором аренды и данными ЕГРН предусматривается, что предоставленный в аренду или на праве собственности земельный участок имеет вид разрешенного использования, например, «для эксплуатации склада», то использовать участок для застройки многоквартирными домами невозможно. Для этого необходимо изменить разрешенное использование на вид разрешенного использования, позволяющий такую застройку.

Специалисты компании «MPM GROUP» придут на помощь в решении данного вопроса, взяв на себя ответственность за получение положительного решения от органов государственной власти Москвы.

Чтобы заказать услугу, заполните анкету на сайте, после чего менеджер свяжется с Вами и предоставит подробную консультацию.

Что такое ВРИ?

ВРИ, или же вид разрешенного использования земельного участка – это одна из характеристик земельного участка в части градостроительного зонирования, закрепленная в Правилах землепользования и застройки города Москвы, дающий право использовать ЗУ в четко обозначенных целях. Для установления ВРИ пользуются существующими утвержденными Правилами землепользования и застройки.

Установление ВРИ по Классификатору видов разрешенного использования земельных участков на территории Москвы затруднен и имеет много противоречивых толкований. Приведение существующих видов разрешенного использования в соответствии с Классификатором аналогично процедуре внесения изменений в ВРИ земельного участка.

ВРИ земельных участков, согласно Классификатору, подразделяются на коды:

  1. Сельскохозяйственное использование
  2. Жилая застройка
  3. Общественное использование объектов капитального строительства
  4. Предпринимательство
  5. Отдых
  6. Производственная деятельность
  7. Транспорт
  8. Обеспечение обороны и безопасности
  9. Деятельность по особой охране и изучению природы
  10. Использование лесов
  11. Водные объекты
  12. Земельные участки(территории) общего пользования
  13. Земельные участки общего назначения

Какие существуют виды ВРИ земельных участков

В Правилах землепользования и застройки г. Москвы прописаны виды:

Предусматривается для конкретного участка, основываясь на его местоположении. Дополнительные разрешения в данном случае не требуются.

Прописывается в градостроительном регламенте. Для его изменения  предоставляется заявление правообладателя, а также требуются наличие заключений и разрешений органов исполнительной власти г. Москвы.

Применяются в качестве дополнительных с основными или условно-разрешенными видами.

Для чего и в каких случаях требуется изменение ВРИ

Причины могут быть совершенно разные:

Есть несколько основных случаев, когда требуется изменить вид разрешенного использования земельного участка.

  • Изменение ВРИ в случае, когда новый ВРИ не связан со строительством.

В этом случае процедура осуществляется через Департамент городского имущества г. Москвы путем обращения с заявлением и иными документами в порядке, установленном законодательством.

  • Изменение ВРИ на ВРИ, связанный с проектированием и строительством объектом капитального строительства, без увеличения таких показателей, как этажность, высота, максимальный плотность застройки, предельная застроенность земельных участков.

В этом случае процедура осуществляется через Департамент городского имущества г. Москвы путем обращения с заявлением в порядке, установленном  заявлением и иными документами в порядке, установленном законодательством.

  • Изменение ВРИ при изменении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства с увеличением таких показателей, как этажность, высота, максимальная плотность застройки.

В случае, когда требуется изменение технико-экономических показателей(ТЭП) : этажность, высотность, плотность застройки, максимальный процент застройки требуется выполнить процедуру внесения изменений в Правила землепользования и застройки в порядке, установленном законодательством РФ и г. Москвы.

Чтобы понять, есть ли правовая и градостроительная возможность изменения имеющегося вида разрешенного использования на нужный Вам участок, необходимо провести определенные исследования, по результатам которых будет ясно, имеется ли такая возможность, с какими технико-экономическими показателями возможна застройка этой территории, позволяют ли местные нормативно-правовые акты (в том числе Правила землепользования и застройки г. Москвы, нормативы градостроительного проектирования, и другие) осуществить такую застройку.

Такой результат может дать экспресс-анализ градостроительного потенциала     принадлежащего Вам земельного участка.

Для того, чтобы застраховать себя от возможного отказа, бесполезной траты времени и средств, обратитесь к нашим специалистам, которые оказывают квалифицированную помощь владельцам нежилой недвижимости Москвы.

Окончательную стоимость Вы сможете узнать после получения коммерческого предложения.

Источник: https://mpmgroup.ru/service/terminologija-izmenenie-vri/

Поменять вид разрешенного использования участка в Московской области за 7 дней — реально?

Муниципалитеты Московской области закончили серьезную работу по приведению градостроительных регламентов в соответствие с действующим земельным и градостроительным законодательством.

Во всех городских округах, в том числе и вновь образованных, утверждены генеральные планы. Новые правила землепользования и застройки (далее сокращенно ПЗЗ) разработаны с внедрением современной технологии — векторного формата границ территориальных зон, утверждаемыми картами ПЗЗ. Это нововведение обеспечивает более оперативное взаимодействие с Управлением Росреестра по Московской области.

Приведение градостроительных регламентов в соответствие с законодательством позволило уменьшить сроки по смене вида разрешенного использования (сокращенно ВРИ) земельных участков. Если в предыдущие годы на данную процедуру у жителей Московского региона уходило не меньше месяца, то в 2019 году землевладельцы смогут изменить или установить ВРИ участка в течение 7 рабочих дней.

Что такое вид разрешенного использования земельного участка?

В сентябре 2014 года Минэкономразвития приказом № 540 утвердил Классификатор ВРИ земельных участков, в котором содержится наименования 114 возможных видов использования, их содержание и числовое обозначение.

Вид разрешенного использования земельного участка – главная характеристика участка, устанавливающая способ его использования. Еще определяющей является категория земельных участков, она тоже регламентирует способ использование земельного участка. Например, на категории земель населенных пунктов нельзя заниматься сельским хозяйством, как и на землях сельскохозяйственного назначения нельзя возводить многоэтажные жилые дома.

Правилами застройки и землепользования установлены территориальные зоны, которые устанавливают правовой режим эксплуатации земельного участка и объекта капстроительства, размещенного на данном участке.

В зоне малоэтажного жилого строительства не получится разместить объект промышленного назначения, как и в общественно-деловой зоне не удастся разместить дом с приусадебным участком.

Выбирайте земельный участок, чтобы планируемый способ его использования соответствовал категории земель, ВРИ и территориальной зоне, в которой он расположен.

Как изменить ВРИ?

При переоформлении документов 90-х годов граждане часто сталкиваются с ситуацией, что строение, размещенное на земельном участке, не соответствует действительному виду использования или категории земельного участка, или же категория и вид использования участка не установлены и не внесены в ЕГРН. В таком случае требуется привести все документы в соответствие с градостроительными и земельными нормами.

Для собственников садового или жилого дома, оформивших право собственности до 25 октября 2001г. смена ВРИ будет осуществлена бесплатно. Для этого вместе с основным пакетом документов им надо предоставить правоустанавливающий документ на дом.

Изменить ВРИ участка можно двумя способами: обратившись в муниципалитет по месту нахождения участка или непосредственно в Управление Росреестра.

Изменение ВРИ в заявительном порядке

В 2019 году у землевладельцев Московской области появилась возможность изменить или установить основной ВРИ участка в заявительном порядке. Весь процесс заключается в подаче заявления через офисы МФЦ по Московской области для оказания услуги «Кадастровый учет недвижимого имущества» и получения через 7 рабочих дней готовой выписки с новым разрешенным использованием участка.

К заявлению потребуется приложить: паспорт, документы на участок, документы на дом или строение, расположенное на этом участке. Если запрашиваемый вид использования участка будет соответствовать основному ВРИ, определенному территориальной зоной ПЗЗ, то будет установлен запрашиваемый ВРИ участка.

Изменение ВРИ посредством обращения в администрацию

Если испрашиваемый вид не соответствует основному виду разрешенного использования, заявление об изменении ВРИ следует направлять в муниципалитет. В этом случае решение об изменении ВРИ участка будет приниматься на Градостроительном совете области по результатам публичных слушаний.

Заявление в муниципалитет подается посредством:

  • МФЦ;
  • регионального портала государственных и муниципальных услуг.

Для изменения ВРИ требуется:

  • заявление по форме с указанием нового ВРИ участка;
  • паспорт заявителя;
  • выписка на участок из ЕГРН на объект недвижимости;
  • заключение специалиста Мособлархитектуры о соответствии участка градостроительным регламентам и ПЗЗ, а также о наличии или отсутствии ограничений участка;
  • документы, удостоверяющие право на участок.
  • доверенность, если заявление подает представитель.

Если заявителем выступает юридическое лицо, необходимо дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Сроки изменения ВРИ при обращении в администрацию

Заявление рассматривается специалистами муниципалитета от 21 до 51 рабочего дня. Если есть условия для отказа в приеме заявления к работе, то заявитель получает решение об отказе в течение 8 рабочих дней, после направления заявления.

Отследить ход своего заявления и получить ответ по нему можно также в личном кабинете регионального портала государственных муниципальных услуг, а получить печатную копию ответа с подписью, можно обратившись в ближайшее отделение МФЦ.

Источник: https://zevsprime.ru/info/articles/pomenyat-vid-razreshennogo-ispolzovaniya-uchastka.html

О виде разрешенного использования земельного участка и порядке

В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки  используются в соответствии с установленным для них видом разрешенного использования (ВРИ). ВРИ земельного участка, наряду с другими характеристиками (площадь, категория земель и др.) определяютправовой режим земельного участка.

   Иными словами, вид разрешенного использования влияет на то, как правообладатель может его использовать, может ли возводить и реконструировать строения на данном земельном участке. ВРИ земельного участка определяет кадастровую стоимость земельного участка и другие особенности использования земельного участка.

Например, устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, особенности процедуры предоставления земельного участка из государственной (муниципальной) собственности.

Где можно ознакомиться с видом разрешенного использования?

Вид разрешенного использования является дополнительной характеристикой земельного участка, и сведения о нем вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Таким образом, ознакомиться с видом разрешенного использования можно, заказав кадастровый паспорт или кадастровую выписку о земельном участке. Возможна ситуация, когда в ГКН не внесены сведения о  ВРИ земельного участка.

Следовательно, не установлен правовой режим данного земельного участка, а значит, он не может полноценно участвовать в гражданском обороте и необходимо внесение соответствующих сведений о ВРИ.

Откуда берется вид разрешенного использования и кто его устанавливает?

Полномочиями об определении вида разрешенного использования земельного участка обладают органы местного самоуправления. Для этого должно быть издано соответствующее решение (постановление, распоряжение и т.п.) органа муниципальной власти об определении вида разрешенного использования.

Если земельный участок был образован из земельного участка (например, в результате раздела земельного участка), то вид разрешенного использования «наследуется» от исходного.

Если земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной собственности, то ВРИ должен быть внесен в ГКН на основании решения органа местного самоуправления.

Как изменить вид разрешенного использования?

Предположим, Вы покупаете земельный участок с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства», но хотите этот земельный участок использовать в коммерческих целях — построить офисное здание или производственный объект и т.п. Для начала необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Сатья 37 Градостроительного кодекса РФ устанавливает следующее:

  1.   Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

  • основные виды разрешенного использования;

  • условно разрешенные виды использования;

  • вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

  2.   Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

  3.   Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

  4.   Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Другими словами, на примере города Ярославля,  это можно объяснить так. Правила землепользования и застройки Муниципального образования город Ярославль, утвержденные 

решением муниципалитета города Ярославля № 463 от 15.12.2014 г. (далее — ПЗЗ г. Ярославля) разделяют всю территорию города Ярославля на территориальные зоны. Каждая территориальная зона содержит перечень основных, вспомогательных, и условно разрешенных видов использования, и собственник земельного участка может по своему усмотрению выбрать любой из основных и вспомогательных ВРИ самостоятельно без органов власти и каких либо дополнительных решений.

Пример. Вам принадлежит земельный участок в г. Ярославле, расположенный по проспекту Ленина в районе дома N. Смотрим в ПЗЗ карту градостроительного зонирования и узнаем, что рассматриваемый земельный участок попадает в зону ОЖ —  зона общественно-жилого назначения. Далее смотрим виды разрешенного использования и выбираем подходящий  ВРИ, например «Аптеки».

И последнее, что Вам необходимо сделать – обратиться с письмом и заявлением об учете соответствующих изменений в орган кадастрового учета с просьбой об изменении ВРИ с «индивидуальное жилищное строительство» на — «аптеки». По истечении установленного срока вам предоставят кадастровый паспорт с выбранным видом разрешенного использования.

На что следует обратить внимание

В Ярославской области сложилась практика, что вам могут оказать в изменении ВРИ, если в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о границах территориальной зоны.

В этом случае необходимо проводить работы по их  описанию и внесению сведений в ГКН.

 При необходимости проведения работ по описанию границ территориальной зоны вы всегда можете обратиться к нам! Сотрудники предприятия имеют большой опыт в проведении таких работ и выполнят все работы в короткие сроки с полным сопровождением документов.

Источник: https://www.newbti.ru/article-6

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста