Как оформить задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры согласно законодательству от 2018 г

как оформить задаток при покупке квартиры

Аванс и задаток при покупке квартиры – обязательная часть договора купли-продажи. Они выступают гарантией того, что сделка будет заключена на определенных условиях, которые стороны изначально зафиксированы в договоре.

Изменение условий договора после того, как удалось оформить задаток при покупке квартиры, невозможно без обоюдного согласия участников сделки.

Величина задатка, как и аванса, покупателем и продавцом определяется самостоятельно на договорной основе. Обычно сумма соответствует 5-10% от цены приобретаемой квартиры.

Залог, аванс, задаток

Понятие «аванс» законодательно не определено. Фактически, это предоплата по договору. При отказе от сделки продавец возвращает покупателю все полученные средства.

Задаток – это гарантия совершения сделки. При наличии договора аванса при покупке квартиры при отказе от заключения основного соглашения покупателем деньги остаются у продавца. В противном случае настоящий владелец предмета сделки обязан вернуть несостоявшемуся партнеру средства в двойном размере.

Залог при покупке квартиры – это гарантия того, что кредитору вернут заем. При возникновении проблем с платежеспособностью заемщика при наличии такого обременения, даже если у него есть другие кредиторы, у залогодержателя будет преимущественное право на компенсацию своих расходов за счет реализации заложенного имущества.

Залогодателем всегда выступает владелец вещи или его доверенное лицо. В залог может быть передана как приобретаемая жилплощадь, так и иной объект, в том числе транспортные средства, ценные бумаги и так далее. Договор залога при покупке в ипотеку квартиры оформляется одновременно с прочей кредитной документацией. Правильный образец этого документа можно найти на нашем сайте.

Задаток — это деньги которые вы передаете продавцу для того, чтобы он не искал покупателей и символизирует серьезные намерения на приобретение его квартиры с вашей стороны.

Получив гарантии в виде задатка продавец не должен продавать квартиру до указанного в договоре срока. С другой стороны и покупатель не имеет права въехать в квартиру пока полностью не оплатит апартаменты. На всем протяжении сделки задаток служит гарантом ее проведения и подталкивает всех участников к полному выполнению всех условий. При завершении сделки средства идут в учет оплаты полной стоимости жилья.

Договор о задатке, помимо того что гарантирует заключение сделки и снижает риски ее участников, еще и обеспечивает финансирование процесса оформления купли-продажи. Ряд расходов (в части регистрации сделки) несет покупатель, но и продавец со своей стороны оплачивает:

  • сборы и пошлины, взимаемые за оформление документов, необходимых для регистрирующих органов;
  • нотариальные доверенности, например, если кто-либо из собственников не сможет лично присутствовать на сделке;
  • получение в нотариальной конторе отказа от преимущественного права покупки, если речь идет о приобретении доли в объектах недвижимости;
  • удостоверение согласие супруга на сделку;
  • услуги риелтора и прочее.

Зачастую задаток за квартиру при покупке (полностью или частично) продавец сразу по получению передает риелторскому агентству в качестве расчета за его услуги.

Необходимые знания до передачи задатка

Ни в коем случае не отдавайте деньги продавцу просто договорившись устно. Обязательно заключите официальный договор о передаче задатка, и только после этого отдайте деньги. Если Вам предлагают составить договор без заверения у нотариуса, то тоже откажитесь и оформите документы по всем правилам, чтобы он имел юридическую силу. Составив документ правильно вы будете защищены от потери задатка в случае если продавец заключил сделку с другим покупателем.

Примите во внимание! Если вдруг Вы (покупатель) захотите купить другую квартиру, то вся сумма задатка остается у продавца. Если же продавец передумал и отказывается продать Вам свою недвижимость, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Желательно чтобы эти условия были прописаны в договоре по задатку на квартиру.

В наше время доверять людям нельзя, мошенники используют лазейки в законе для того чтобы манипулировать задатком покупателя. Рекомендуем перед подписанием договора обратиться к независимому юристу для того чтобы он проверил правильность составления документа. Только так вы обезопасите свой задаток и не потеряете его.

До передачи задатка продавцу проверяем следующее:

  • В техническом паспорте смотрим планировку и сверяем с действительностью. Если план отличается, но вы решили взять эту квартиру, то узаконить планировку либо привести к первозданному виду придется Вам. Потратить на это можно много денег.
  • Рекомендуем не покупать квартиру в том случае если в выписке из ЕГРП есть запись об обременении недвижимости третьими лицами. Так же выписка дает возможность посмотреть кто является собственником и у кого еще есть права на покупаемую квартиру.
  • В обязанности продавца входит предоставление справки о прописанных людях. Единая выписка из домовой книги покажет всю историю прописанных граждан в квартире. Если зарегистрированный находится в армии или другом месте, то по возвращении он сможет отсудить часть собственности. В большинстве случаев закон принимает сторону «нежданного гостя»
  • оригиналы документов правоустанавливающих документов на квартиру могут быть запрошены у владельца. Конкретно нужно попросить договор основания на право-обладание и свидетельство о праве собственности.
  • В договоре о задатке должны быть учтены все собственники квартиры указанные в свидетельстве. Может получиться так, что в договоре указано всего одно лицо и если человеке находится в браке, то вторая половина может предъявить права на квартиру в будущем. Если даже люди разведены, то супруг или супруга могут заявить на квартиру свои права в течении 3 лет после развода.

Если после всех проверок, вам кажется, что квартира «не чистая» посмотрите как проверить квартиру перед покупкой. Если возникают сложности с самостоятельным оформлением договора задатка при покупке квартиры по образцу, можно обратиться в нотариальную контору. Нотариус должен не только удостоверить факт передачи средств, но и дееспособность всех участников сделки.

Стоимость услуг этих специалистов определяется региональными объединениями нотариусов. По сделкам с недвижимостью плата устанавливается в процентном соотношении от цены объекта недвижимости и в среднем начинается от 3 000 рублей.

Ипотека

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры в ипотеку: условия его передачи прописывают в предварительном договоре купли-продажи. Особо важным пунктом в данном документе станет описание порядка расчета.

Обычно задаток при покупке жилья с привлечением ипотечных средств является частью первоначального взноса. В предварительном договоре прописывают, что полную цену квартиры покупатель оплатит за счет:

  1. залога, что передается при оформлении этого документа;
  2. собственных средств, которые будут переданы при регистрации сделки;
  3. ипотечных средств.

В тексте основного договора купли-продажи пишут, что залог уже был уплачен, а собственные средства передаются при подписании этого документа.

Для кредитора важно, чтобы факт передачи средств продавцу был оформлен надлежащим образом. Если залог предоставляется путем безналичного перевода, то в качестве подтверждения запросят платежное поручение.

Чаще деньги передаются наличными. Тогда помимо расписки, нужно, чтобы на обоих экземплярах предварительного договора купли-продажи продавец своей рукой написал: «В качестве залога получена сумма ФИО, дата, подпись». Сумму пишут цифрами, а потом дублируют прописью. Обязательно указывается валюта сделки. ФИО пишут полностью без сокращений.

Отказ банка в предоставлении ипотеки считается обстоятельствами, не зависящими от воли покупателя. Потому в таком случае у продавца не возникает оснований для удержания залога: полученные суммы он должен будет вернуть полностью.

Данный момент можно изначально прописать в предварительном договоре купли-продажи. Если дело дойдет до судебного разбирательства, то залог в таких ситуациях обязуют вернуть как неосновательное обогащение.

1 этап — правильно составляем договор задатка

Скачать типовой образец бланка договора задатка. Заполнить его используя следующие подсказки.

Как оформить задаток при покупке квартиры смотрите ниже:

  • По гражданскому кодексу РФ (ст. 380 и 381) в соглашении (договоре) о задатке должно быть указаны следующие данные:
  1. Обязательно! Все собственники квартиры и покупатель. Если покупает не один человек, то указать обоих.
  2. ФИО обоих сторон и паспортные данные, включая адрес текущего проживания.
  3. Какова конечная цена на квартиру
  4. Задаток. Прописывается прописью (обязательно) и цифрами.
  5. Полностью описывается продаваемая квартира. Нужно указать площадь, адрес и другие характеристики.
  6. Оговариваются сроки по обязательствам.
  7. На каких условиях дается задаток. (В этом месте указывается, нужно ли платить за коммунальные услуги, какая мебель останется и др.)
  • Договоров по задатку должно быть два экземпляра(по 1 на каждого). Подписанных обеими сторонами.
  • Часто задаток путают с авансом! Об этом тоже не стоит забывать. Ведь отличие задатка от аванса заключается в том, что при не соблюдении какого либо условия. Например продавец передумал продавать квартиру, а до этого ему перечислили аванс, то покупатель не получит его в двойном размере. И наоборот, если покупатель найдет другой вариант, то продавец должен будет вернуть полностью сумму аванса.
  • Запомните, договор о задатке может иметь такое название — предварительный договор купли продажи. Он содержит в себе все те же пункты и смыслы, но оформляется как обычный договор.
  • На предложение оформить задаток в виде расписки, лучше откажитесь. Если что то пойдет не так без судебного процесса не обойтись. Причем родственники могут заявить о том что продавец является не адекватным и подтвердят это справкой от психиатра. Тогда дело окажется заведомо проигранным.
  • Перед подписанием проверьте еще раз все пункты и документы как свои так и продавца.
  • По желанию можно заверить договор у нотариуса, но не обязательно.

2 этап — передаем задаток

  1. Договоритесь о сумме с продавцом. (Обычно назначается фиксированная сумма или процент от стоимости квартиры.)
  2. Составляется и подписывается договор. Как его заполнить написано выше.
  3. Перед передачей денег возьмите с продавца расписку о получении договорной суммы, как ее составить рассмотрим ниже.

    Деньги передаются только после получения расписки!

  4. Отдавать деньги нужно при свидетелях и попросите пересчитать купюры. В свидетели лучше взять товарища, но не родственника. Он будет более объективен.
  5. Еще раз уточните все спорные моменты и сроки выполнения обязательств.
  6. Обменяйтесь телефонами и адресами.

3 этап — составление расписки о получении задатка и ее подписание

Перед получением задатка продавец пишет расписку о получении денег и отдает ее покупателю, после чего последний вручает оговоренную сумму.

Учтите несколько моментов. Расписка о получении задатка пишется от руки и шариковой ручкой. Этот момент необходим для большей безопасности. Ведь подделать почерк гораздо сложнее нежели подпись.

Внимание! Расписку должны написать все владельцы квартиры, а сумма в ней распределяется пропорционально долям собственников. Например: если задаток составляет 100000р, доля хозяина 6/10, а хозяйки 4/10, то владелец в расписке указывает сумму 60000р, а второй собственник 40000р.

В расписке пишут следующее:

  • Название — Расписка о передаче задатка по договору от (число)

Источник: https://novostroyki.guru/stati/pravilno-sostavlennyy-dogovor-i-perevod-zadatka-pri-pokupke-kvartiry/

Задаток или аванс при покупке квартиры? / Sibdom.ru

как оформить задаток при покупке квартиры

Оформление сделки обычно начинается с того, что покупатель передает продавцу задаток. С его помощью покупатель предоставляет продавцу гарантию, что он купит квартиру.

Если существуют обстоятельства, не позволяющие сторонам заключить сделку сразу после показа квартиры, они подписывают предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель передает продавцу определенную сумму, которая может быть названа в договоре задатком или авансом, чтобы предоставить продавцу гарантии, что он не передумает.

На практике переданную покупателем сумму в предварительных договорах почти одинаково часто называют как задатком, так и авансом. Хотя между этими понятиями существует большая разница.

Задаток или аванс. Что выбрать?

Когда речь идет о предоплате (сумме, которую покупатель вносит в счет будущей оплаты по договору купли-продажи), это аванс. У аванса одна функция — платежная, с его помощью покупатель перечисляет первый платеж за квартиру.

функция задатка — обеспечительная. Передавая и принимая задаток, стороны берут на себя определенные обязательства. Продавец обязуется продать покупателю квартиру по оговоренной цене. После того как задаток получен, он уже не имеет права проводить показы и не может повысить цену квартиры. Передавая задаток, покупатель обязуется купить эту квартиру в установленный срок, не рассматривая другие варианты. У продавца появляется гарантия, что покупатель от приобретения квартиры не откажется.

Разница между авансом и задатком лучше всего видна в ситуации, когда сделка не состоялась по вине одной из сторон. Если сделка сорвалась из-за продавца, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если от совершения сделки отказывается покупатель, продавец имеет право оставить полученный задаток себе. Кроме того, он может потребовать возместить расходы, которые он нес в связи с продажей квартиры. Речь идет о затратах на подготовку документов.

В том случае если переданная продавцу сумма в предварительном договоре названа авансом, при срыве сделки по вине одной из сторон никаких штрафных санкций на них это не накладывает. Продавец просто должен вернуть взятый аванс покупателю. В том случае если сделка прошла, и задаток, и аванс засчитываются в счет стоимости квартиры. В Гражданском кодексе содержится только определение задатка (статья 380 ГК РФ). Понятие аванса законодательно не закреплено.

Как следует назвать в договоре сумму, переданную сторонами перед совершением сделки? Все зависит от того, какой стороной сделки вы являетесь. Продавцу лучше получить аванс, который потом, в случае если сделка не состоялась, не придется возвращать в двойном размере. Покупателю же стоит настаивать на задатке.

Тогда у него появится гарантия, что продавец возвращать задаток в двойном размере не захочет, поэтому во что бы то ни стало будет стремиться выйти на сделку. Но делать это нужно, только если у самого покупателя есть абсолютная уверенность, что он готов купить эту квартиру и другие варианты уже не рассматривает.

В противном случае для него существует риск лишиться переданных денег.

Размер задатка при покупке квартиры

Чаще всего передачу денег оформляют в качестве аванса, когда речь идет о больших суммах. Например, аванс вносится при сделках с залоговыми квартирами.

Когда еще до регистрации в Росреестре покупателю нужно перечислить на счет продавца несколько сотен тысяч рублей на погашение долга продавца по ипотеке. В отличие от аванса, размер задатка устанавливается в виде определенного процента от стоимости квартиры (не больше 0,5–1 процента).

В большинстве случаев задаток составляет 30–50 тысяч рублей. Если речь идет о покупке дорогой квартиры, в качестве задатка может передаваться сумма в 100–200 тысяч рублей.

Предварительный договор при покупке квартиры

Передача аванса или задатка происходит в момент подписания предварительного договора. Заключая его, стороны договариваются об условиях будущей сделки, устанавливают, когда и на каких условиях продавец обязуется продать, а покупатель — купить квартиру.

Все условия, которые содержатся в предварительном договоре, делятся на существенные, без которых договор будет считаться недействительным, и дополнительные. Эти пункты обязательными не являются, но они имеют значение для сторон сделки.

К существенным условиям предварительного договора относятся:

  • сведения о сторонах сделки: паспортные данные продавца и покупателя, адрес их регистрации или проживания;
  • данные об объекте недвижимости: полный адрес (населенный пункт, улица, номер дома и квартиры), общая площадь квартиры, кадастровый номер, количество комнат и этаж, на котором она расположена;
  • информация о том, на основании каких документов квартира принадлежит продавцу;
  • указание на цену квартиры и порядок расчетов;
  • срок, в течение которого должна быть совершена сделка купли-продажи.

Дополнительными условиями в предварительном договоре, например, определяется, как будет происходить оплата по договору (использует покупатель для покупки наличные средства или банковский кредит). Перечислено имущество, которое должно быть передано покупателю вместе с квартирой.

Далее возможны два варианта. Стороны сделки могут сразу в предварительном договоре указать, что для обеспечения своих обязательств по сделке покупатель передает продавцу определенную сумму, и в каком качестве (задатка или аванса) она передается. Оговорить, какие последствия будет иметь передача задатка для покупателя и продавца. При каких условиях задаток обязательно возвращается продавцом в двойном размере и когда продавец имеет право оставить полученную сумму себе.

Или же стороны могут дополнительно составить документ, который называется соглашением о задатке. В нем будет подробно прописано, в каком случае задаток нужно вернуть в двойном размере и когда продавец имеет право оставить его себе. Делается это для того, чтобы стороны исходили из одного варианта развития событий и понимали, что будет происходить в дальнейшем.

Образец договора (соглашения) о задатке

В соглашении о задатке указываются точные данные продавца и покупателя, полный адрес квартиры, ее стоимость, а также устанавливается, какую сумму в качестве задатка покупатель передает продавцу.

В обязательном порядке прописывается, какие последствия для продавца и покупателя будет иметь решение отказаться от продажи или покупки квартиры по своей инициативе. Кроме того, в соглашение о задатке можно включить обязанность виновной в срыве сделки стороны возместить потерпевшей стороне убытки, связанные с подготовкой к проведению сделки.

Также в соглашении заранее оговаривается, в каком случае сделка будет считаться несостоявшейся по не зависящим от сторон причинам. Для этого перечисляются те моменты, которые могут помешать продавцу и покупателю заключить основной договор купли-продажи.

Например, покупатель сразу оговаривает, что сможет выйти на сделку, только после того как продаст принадлежащую ему квартиру или только после одобрения сделки банком, который кредитует покупателя.

Тогда, если сделать ему этого не удастся, сделка будет считаться несостоявшейся не по вине покупателя, а по не зависящим от него обстоятельствам. Продавец обязан будет вернуть ему полученный задаток.

Образец соглашения о задатке.

Расписка при покупке квартиры

Передача денег по предварительному договору купли-продажи закрепляется распиской.

В этом документе указывается, что одно лицо (здесь приводится фамилия, имя, отчество продавца, его паспортные данные, адрес регистрации) получило от другого (фамилия, имя, отчество покупателя, его паспортные данные, адрес регистрации) денежные средства в размере (полученная сумма обязательно указывается прописью) рублей.

Отмечается, что сумма передается в качестве задатка или аванса в соответствии с условиями предварительного договора и соглашения о задатке. Расписка обязательно должна содержать указание на дату и место составления и подпись продавца.

Как вернуть задаток?

Если сделка не состоялась по вине одной из сторон, возможны два варианта развития событий. Первый: стороны отказываются от взаимных претензий, продавец возвращает покупателю взятый за квартиру задаток. Но если покупатель решил воспользоваться своим правом на получение задатка в двойном размере, а продавец добровольно возвращать его в двойном размере отказывается, придется обращаться в суд.

Чтобы получить задаток в двойном размере, покупателю надо доказать, что сделка не состоялась по вине продавца. Для этого отказывающегося продавать квартиру собственника нужно известить о дате и времени совершения сделки, отправив ему в день окончания срока действия предварительного договора телеграмму с предложением выйти на сделку.

Затем нужно получить подтверждение, что в установленный день покупатель на сделку пришел, а продавец — нет. Для этого составляется акт с привлечением свидетелей о том, что на указанную дату продавец на сделку не явился. После чего покупатель предъявляет продавцу претензию, а если она не удовлетворена, подает иск для рассмотрения в суд.

На основании предъявленных документов суд будет решать, получит покупатель задаток в двойном размере или нет.

Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1864/

Как правильно оформить задаток за квартиру

как оформить задаток при покупке квартиры

Покупка имущественных объектов часто сопровождается передачей задатка, который представляет собой финансовые средства передаваемые продавцу для подтверждения  принятого решения о приобретении квартиры.

Денежные активы  передаются для устранения соблазна продавца реализовать имущество иному покупателю. Задаток  позволяет сохранить первоначальную стоимость сделки. При этом оформление права собственности на квартиру является завершающей стадией сделки. Покупатель получает право владения имущественным объектом после оплаты полной стоимости недвижимости за вычетом предоставленного ранее задатка.  

Правовая схема оформления задатка

Если вы решаетесь  на передачу денег продавцу важно знать, как оформить задаток, с соблюдением норм законодательства.  Задаток предполагает формирование специального договора, в котором будет указана сумма предварительного платежа, а также закреплена обязанность покупателя приобрести конкретный имущественный объект. 

При изменении положений договора, происходящих по инициативе покупателя, сумма задатка остается на счете продавца. Если модификация договора является целью продавца, то он оплачивает покупателю сумму двойного задатка (если данное условие, обозначено в договоре). При передаче финансовых средств важно акцентировать внимание на следующих обстоятельствах:

  • наличие оригинальной документации у продавца, иллюстрирующей право обладания имуществом;
  • задаток передается в присутствии всех собственников продаваемой недвижимости;
  • в справке о зарегистрированных лицах должны отсутствовать временно выписанные лица;
  • паспорт квартиры должен отражать сведения о перепланировке, если она фактически была произведена;
  • данные обладателя имущественного объекта нужно сверить с данными полученными из альтернативных служб (Росреестра).

договора

Задаток при покупке квартиры  олицетворяет материальное обеспечение сделки. Заключаемый договор содержит данные:

  • о владельцах недвижимости;
  • о покупателе и продавце имущественного объекта;
  • о стоимостных характеристиках объекта;
  • о сумме финансовых средств, признаваемых задатком;
  • об объекте недвижимости (местоположение, площадь, индивидуальные характеристики);
  • сроки перечисления задатки и реализации итоговых положений сделки;
  • иные условия, предложенные сторонами (о  расчетах за коммуналку, о принадлежности мебели и иное).

Задаток  — итог диалога между продавцом и покупателем

Нормативные документы  разграничивают понятия задатка и аванса. Аванс не может увеличиваться в размере в ситуации возврата, а задаток может возрастать в два раза при корректировке своих планов продавцом жилого объекта. 

Как оформить договор задатка, если подобное требование выставляет продавец квартиры?  Вам придется определить размер задатка, который устроит  всех участников сделки. Задаток может устанавливаться как процент от цены продаваемого объекта или в фиксированном размере.  Каждый договор помимо основных положений, регламентирующих схему передачи задатка должен включать элементы ответственности за игнорирование отдельных положений документа.

Расписка  как иллюстрация денежных расчетов

 Договор важно дополнить распиской, иллюстрирующей факт поступления денежных средств от покупателя к продавцу. Расписку изготавливают только ручным способом при помощи шариковой ручки. Такой документ достаточно сложно подделать, что повышает его значимость при необходимости участия в судебной тяжбе. 

В расписке указывают:

  • наименование документа;
  • дату ее формирования;
  • персональные данные участников сделки;
  • факт задатка;
  • сумму, которая будет передана покупателем;
  • характеристики квартиры, позволяющие отличить ее от иных объектов недвижимости.

Расписка визируется только продавцом при помощи проставления оригинальной подписи.

Можно передавать денежные купюры в присутствии коллег или иных граждан, которые станут свидетелями проведения данной финансовой операции. Задаток вносится на определенный срок. После завершения срока  покупатель должен реализовать окончательные расчеты за объект и получить документы от продавца. Договор можно прекратить по соглашению сторон, если появились серьезные обстоятельства (смерть, болезнь), которые являются препятствием для реализации установленных сторонами договоренностей.

Скачать образец договора задатка за продаваемую квартиру.

Сделки, в основе которых лежит приобретение или реализация жилой площади являются симпатичным объектом для мошенников. Для того чтобы обойти возможные неприятные ситуации нужно  научится отличать истинные документы Любые сделки с недвижимостью, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, имеют особенности, связанные с необходимостью предоставления особого пакета документов. Подготовкой этих документов занимаютс Проверить чистоту квартиры при покупке — обязательное условие беззаботного приобретения новой недвижимости. Речь идет о юридической чистоте имущественных объектов. Проверочные мероприятия являются прерогативой риэлтерски В юридической практике используется несколько методов прекращения действия договора купли-продажи. Наиболее актуальными являются расторжение договора купли продажи или признание его как недействительного.   Признак Программа, предусматривающая оказание финансовой помощи отдельным категориям молодых семей создала множество соблазнов, как по получению наличных денежных средств, так и по приобретению актуальных объектов недвижимости.

gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Kak-pravilno-oformit-zadatok-za-kvartiru.html

12.08.2019 — Артем Дубовицкий

Скажите, пожалуйста, как правильно оформить задаток на покупку квартиры?

Источник: https://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Kak-pravilno-oformit-zadatok-za-kvartiru.html

Как оформить задаток при покупке квартиры

Последнее обновление: 06.08.2019

Когда между Продавцом и Покупателем квартиры заходит разговор о заключении сделки купли-продажи (речь идет о вторичном рынке), то принято считать, что Покупатель должен внести Продавцу задаток (предоплату), подтвердив таким образом свое намерение купить именно эту квартиру. Без такой предоплаты, обычно, Покупателя всерьез не воспринимают.

В обиходе еще можно услышать, как вносят залог при покупке квартиры. Смысл здесь тот же – и залог и задаток подразумевают, что от Покупателя требуют материального подтверждения своих намерений (в виде некоторой суммы денег). Но юридически грамотно это называть именно задатком.

Сам Покупатель тоже заинтересован в том, чтобы зафиксировать договоренности с Продавцом о будущей сделке. Тогда квартира снимается с продажи, и другие претенденты на нее уже не будут никого беспокоить. И конечно же, обоих участников сделки волнует вопрос – как правильно оформить задаток при покупке квартиры?

Разберем это по пунктам.

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Условия соглашения (или договора) о задатке

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке».

Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора.

Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Условия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

  1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
  2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
  3. указание суммы задатка;
  4. указание общей стоимости квартиры;
  5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
  6. указание срока, на который вносится задаток;
  7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу. Но для Покупателя квартиры нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы. Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры?

Общепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал. Ловушка для Покупателя.

На какой срок вносится задаток при покупке-продаже квартиры?

Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал. О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом. То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее. Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Образец договора (соглашения) о задатке при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток. На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают. Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу.

А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится.

А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы. Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса. Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Образец договора (соглашения) об авансе при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко. Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса. Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту.

Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги.

В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре. Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников. Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-oformit-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Задаток при покупке квартиры: договор задатка образца 2018, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток

Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного.

Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки.

А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать:

Источник: https://j.etagi.com/ps/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по будущей сделке. Задаток – это весьма жесткая гарантия обеспечения соблюдения всех условий договора. Действия, связанные с его внесением и получением, регулируются гражданским законодательством.

Гражданско-правовые основы

Конкретное определение понятия задатка дано в статье 380 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой статье, задаток – это какая-то денежная сумма, которую перечисляет один из участников договорного обязательства другому  участнику в счет выполнения предстоящих платежей по данному заключаемому соглашению. Задаток можно рассматривать как факт подтверждения подписания договора и вступления договора в законную силу со всеми предусмотренными договором обязательствами.

Цели, которые преследует  задаток

Задаток преследует цель побудить сторону в договоре к надлежащему исполнению взятых ей на себя обязательств и гарантировать интересы другой стороне договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Функции задатка

Основная функция задатка заключается в том, что задаток служит гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в рамках которого он был получен.

Задаток выполняет следующие функции:

  1. Стимулирующую, то есть побуждает сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств, под страхом материальных потерь.

  2. Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.

  3. Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.

Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:

  1. Платежную. Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.

  2. Обеспечительную. То есть преследует цель обеспечить исполнение обязательства.

  3. Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.

Где используется задаток

Задаток может быть получен одной из сторон по договору только при заключении письменного договора, в котором предусмотрены обязательства обеих сторон. При этом  одна из сторон по договору должна выплатить другой стороне по договору определенную договором сумму денежных средств. Самый распространенный пример подобных соглашений – сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

На практике можно выделить несколько ситуаций, при которых сделки совершаются  практически всегда с внесением задатка, а именно:

  • Отсутствие у покупателя всей суммы денег на руках. В этом случае внесенные денежные средства покупателем будут являться гарантией для продавца того, что второй участник сделки – покупатель найдет необходимые денежные средства  в сроки, указанные в соглашении;
  • Наличие недооформленного пакета документов на продаваемый объект у продавца-владельца объекта. В этом случае задаток вносится на срок, который согласуется обеими сторонами сделки и достаточный для подготовки всех необходимых бумаг по сделке.
  • Наличие обременения на объект сделки. Такая ситуация возможна, когда объект сделки выступает в роли обеспечения банковского кредита. 
  • Временное отсутствие одного из участников сделки. В этом случае вносимые денежные средства будут служить гарантом того, что сделка состоится, когда отсутствующий участник сделки вернется и сможет заключить договор.

Разница между задатком и авансом

Очень часто путают задаток и аванс, поскольку в обоих случаях денежная сумма передается до исполнения обязательств по договору. Однако, несмотря на схожесть, задаток и аванс существенно различаются. Самое главное отличие заключается в последствиях неисполнения обязательства.

Отметим, что в гражданском законодательстве нет точного определения понятия аванса. Но при этом на законодательном уровне регламентируются отношения, возникающие при предварительной оплате товаров, работ или услуг.

Так, заранее внесенная частичная или полная сумма денежных средств от  стоимости продаваемых  товаров, работ или услуг является авансом.

Главное отличие авансового платежа от задатка заключается в том, что аванс не обязывает стороны сделки к исполнению обязательств по договору. Любой из участников сделки имеет право отказаться от сделки. В этом случае аванс должен быть возвращен в полном объеме. То есть, в случае неисполнения обязательства по договору аванс всегда возвращается и в некоторых случаях возможно взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Совсем иначе выглядит ситуация с возвращением задатка. В случае если до исполнения обязательств по договору был уплачен задаток последствия для одной из сторон более тяжелые.

Если за неисполнения договора ответственная сторона давшая задаток, он остается у другой стороны. То есть, сумма задатка не подлежит возврату, если сделка срывается по вине того участника сделки, который вносил задаток.

Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.

Аванс, как и задаток, является денежной суммой, которая  уплачивается до исполнения договора в счет будущих платежей. Отсюда, аванс выполняет фактически две функции: платежную и удостоверяющую. Обеспечительной функции аванс не имеет. Задаток же, кроме платежной функции, выполняет еще две важных функции – обеспечительную и удостоверяющую.

Плюсы и минусы задатка как способа обеспечения обязательства

Несмотря на свою простоту и универсальность в правоприменительной практике задаток является довольно рискованным способом обеспечения обязательств.

Минусы задатка

1. Задаток нельзя взыскать в случае частичного исполнения обязательства должником. При этом не имеет значение, что исполнение обязательства должником было несущественным. Судебная практика исходит из того, что правила о задатке не применяются при исполнении договора ненадлежащим образом.

2. Задаток является одной из мер ответственности за неисполнение обязательства, а потому взыскание двойной суммы задатка и неустойки, если она предусмотрена договором, не допускается.

Задаток может обеспечивать далеко не каждое обязательство. Обязательство, обеспеченное задатком должно удовлетворять ряду требований:

-задатком обеспечиваются лишь денежные обязательства;

-задатком обеспечиваются только действующие договоры;

-задатком обеспечиваются только обязательства, в которых реализуются все вышеуказанные функции задатка.

3. В судах задаток часто квалифицируют как аванс, даже случаях, когда в договоре стороны называли вносимые суммы задатком. Так при заключении предварительного договора купли-продажи с условием о задатке суды признают суммы, обозначенные в предварительном договоре задатком, авансом. Хотя имеется и другая судебная практика.

Плюсы задатка

Однако кроме минусов задаток имеет и плюсы, которые заключаются в следующем:

  • в отличии от неустойки суды не уменьшают сумму взыскиваемого задатка, а потому у потерпевшей стороны договора всегда есть возможность получить ту сумму которую она внесла в качестве задатка, а не значительно меньше как это предусмотрено ГК РФ при взыскании неустойки.
  • задаток является удобным способом обеспечения обязательств, вытекающих из преддоговорной ответственности. Этим объясняется его широкое применение при проведении торгов.

Оформление соглашения о задатке

Соглашение о задатке оформляется как расписка, причем обязательно в письменном виде. Нотариально заверять такой документ нет необходимости, но рекомендуется заключать договор в присутствии двух свидетелей, которые обязаны поставить подпись на соглашении о задатке. Отметим, что в случае нотариального оформления существенно облегчается механизм взыскания суммы при выявлении нарушений условий соглашения о задатке.

При составлении соглашения о задатке следует обязательно указать, что это соглашение является именно «задатком». Указывать другие слова – «аванс», «залог» нельзя, так как  это приведет к некорректности такого договора и, как следствие, к недействительности заключаемого договора.

В соглашении о задатке следует указывать:

  • Наименование объекта, за который вносится задаток. При этом следует указать максимально полную информацию. Например, для квартиры надо указать точный почтовый адрес, количество комнат, площадь квартиры, состояние квартиры;
  • ФИО участников сделки;
  • Паспортные данные каждой из сторон сделки.
  • Размер вносимой денежной суммы.
  • Сроки выполнения всех обязательств по договору.
  • Подписи обеих сторон по договору.
  • Подписи свидетелей (при наличии).
  • Дата составления.

Приведем пример:

Если продавец по договору купли-продажи квартиры, до заключения договора передает покупателю денежную сумму, которую в письменной расписке называет задатком, то эта сумма до государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры будет являться авансом. 

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством соглашение о задатке должно заключаться только в письменной форме независимо от суммы задатка. Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке влечет признание переданной суммы авансом.

Если задатком обеспечивается сделка, требующая регистрации, то и соглашение о задатке начинает действовать только с момента регистрации основной сделки.

Последствия неисполнения обязательств

Задаток является эффективным способом обеспечения выполнения обязательств по договору и побуждает обе стороны к выполнению обязательств, предусмотренных договором, в полной мере и строго в указанные сроки.

Если сделка не состоялась по вине того участника, который вносил сумму задатка, то уплаченные денежные средства ему не возвращаются.

Если сделка не состоялась по вине участника сделки, который получил денежные средства, то в этом случае он должен выплатить двойную сумму полученных  денежных средств.

В случае, если стороны решили отказаться от исполнения обязательств по обоюдному согласию, то сумма задатка просто возвращается, а соглашение  о задатке расторгается. При этом  никаких штрафных санкций не предусмотрено.

Задаток: подробности для бухгалтера

  • Договор поставки: налоговые риски суды уже давно считают такой «задаток» авансом, поэтому таких формулировок в сущность вашего платежа в суде. Задаток – это способ обеспечения исполнения обязательства аванс – это предоплата за товар. Задаток всегда вносится стороной до заключения счет погашения будущих платежей, а задаток – при исполнении обязательств возвращается покупателю . Поэтому если ваш «задаток» перечисляется в счет погашения стоимости
  • Забалансовые счета отнести залог, банковскую гарантию, поручительство, задаток и другие.
    Возникает логичный вопрос
  • Организация выпускает собственный вексель и рассчитывается им с поставщиком: бухгалтерские проводки имущества должника;
    поручительство;
    банковская гарантия;
    задаток.
    Тем не менее этим пунктом
  • Профилактика и повышение качества дебиторской задолженности являются:
    неустойка;
    удержание;
    поручительство;
    гарантия;
    задаток;
    обеспечительный платеж;
    залог.
    При оценке

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/zadatok.html

Залог, задаток при покупке квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Залог, задаток при покупке квартиры

Просмотров 115

Термины «задаток» и «залог» имеют разный смысл. Собираясь купить квартиру, нужно не только правильно выбрать меру, которая обеспечит точное исполнение обязательств, но и грамотно оформить необходимые документы.

Чем отличается залог от задатка?

Залог

Задаток

Законодательные нормы

ст. 334 ГК РФ

ст. 380-381 ГК РФ

Форма

Имущество (машина, квартира, земельный участок и пр.)

Денежная сумма

Функции

Используется в качестве обеспечения выполнения обязательств, но не считается предварительным платежом по договору

Обеспечивает исполнение обязательств, а также становится предварительным платежом по договору

При продаже объекта недвижимости используется задаток – эта мера гарантирует соблюдение обязательств.

Передавая деньги другой стороне, покупатель подтверждает свое желание заключить договор именно с этим продавцом и фактически делает первый взнос (из общей стоимости квартиры эта сумма вычитается, в договоре прописывается остаток).

Продавец, принимая деньги, гарантирует, что объект недвижимости будет продан покупателю. В устной форме соглашение не заключается – требуется оформить документ (при этом сумма не имеет значения).

Нарушение принятых обязательств любой из сторон приводит к штрафным санкциям.

Залог при оформлении сделок купли-продажи не используется. Он также является способом обеспечения исполнения обязательств, но в иной сфере – банк под залог квартиры может выдать кредит для того, чтобы покупатель рассчитался с продавцом. В случае, если взявшее заем лицо нарушает свои обязательства (не погашает долг), залоговое имущество реализуется на публичных торгах и банк получает положенные средства (ст. 350 ГК РФ).

Что происходит с задатком при отмене сделки?

Задаток является гарантией серьезности намерений – без последствий отказаться от обязательств не получится. Многие продавцы предпочитают обезопасить себя от финансовых потерь, поэтому отдают предпочтение авансу – если найдется более выгодный покупатель, они могут просто вернуть деньги без каких-либо санкций.

В случае с задатком полученную сумму придется отдать покупателю в двойном размере (т.е. получив 50 тыс., нужно вернуть 100 тыс.). Рассчитывать на двойную компенсацию покупатели могут, если продавец:

  • отказался продавать свою недвижимость, несмотря на предварительный уговор;
  • не выписал жильцов, зарегистрированных на жилплощади;
  • имеет долги по коммунальным платежам и не погасил их перед продажей;
  • умолчал важные сведения (например, что имеется еще собственник или что прописаны несовершеннолетние жильцы);
  • нарушил оговоренные условия;
  • проигнорировал сроки подписания.

Во всех этих случаях продавец обязан расплатиться с покупателем. Если он отказывается это сделать добровольно, то его обяжет суд (покупателю придется обратиться в судебную инстанцию с иском).

Покупатель, который по каким-либо причинам не может исполнить обещанное, тоже теряет деньги – вся внесенная сумма остается у продавца в качестве компенсации (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

В соответствии со ст. 416 ГК РФ, обязательство может быть прекращено, если по причинам, независящим от сторон, исполнить его невозможно.

Подробнее: В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Обязателен ли задаток при покупке квартиры?

Внесение задатка не является обязательной процедурой – деньги передаются продавцу по согласованию сторон.

Несмотря на то, что задаток не относится к обязательным платежам, не стоит отказываться от такого способа контроля ситуации. Внесение денег мотивирует. Стороны ответственнее подходят к соблюдению сроков на всех этапах – от подготовки документов и заключения основного договора, до передачи недвижимости. Пропадает риск увеличения цены объекта продавцом, а у покупателя не возникает желания потребовать снижения стоимости.

Размер задатка

Сумма может быть любой – вопрос решается путем переговоров сторон. Как правило, размер выплат привязывается к стоимости объекта и составляет 5-10% от нее. Если квартира стоит 2 млн. руб., то в качестве залога можно внести 100-200 тыс.

Поскольку ни одна из сторон сделки не застрахована от форс-мажорных обстоятельств, желательно договориться о разумной величине задатка. Сумма должна быть достаточной для мотивации, но не слишком большой. Если по каким-либо причинам сделку придется отменить, потери не будут критичными. Особенно актуально это для продавцов, которые в случае нарушения обязательств будут вынуждены выплатить двойную сумму.

Правила оформления задатка при покупке квартиры

Прежде чем передавать деньги, следует:

  • внимательно изучить документы на недвижимость;
  • удостовериться, что супруг (супруга) продавца не возражает против сделки, что нет никаких обременений (ограничения на права налагают ипотека, арест, рента, аренда, доверительное управление);
  • проверить квартиру на наличие коммунальных долгов и прописанных жильцов (долги должны быть уплачены, а жильцы – выписаны). Рекомендуем почитать: Как перед покупкой самостоятельно проверить квартиру на чистоту сделки

В сделке купли-продажи могут принимать участие только дееспособные лица. Опытные риелторы рекомендуют обеим сторонам озаботиться получением справки от психиатра, которая подтвердит способность отвечать за свои действия. Учитывая обширную судебную практику, связанную с оспариванием сделок по причине недееспособности участников, такая мера будет совсем не лишней.

Удостоверившись, что все в порядке, можно приступать к следующему этапу – переговорам сторон. Помимо покупателей/продавцов в них могут участвовать юристы/риелторы. Если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то его интересы представляют взрослые (родители, опекуны, попечители).

На переговорах следует обсудить:

  • размер вносимого платежа – от 5% суммы сделки;
  • каким образом он будет передан другой стороне – нал/безнал;
  • какую ответственность понесут стороны;
  • обстоятельства, которые отменят ответственность – при их наступлении покупателю может быть возвращен залог, а продавцу будет разрешено вернуть сумму, не удваивая ее;
  • дополнительные нюансы – например, выписка всех жильцов до оформления сделки.

После обсуждения деталей сделки наступает черед составления/подписания бумаг. Чтобы задаток не был воспринят как аванс, вместе с соглашением о его передаче должен быть составлен предварительный договор купли-продажи. Если окажется оформлен лишь один документ, то суд признает денежную сумму авансом, а такой платеж фактически ни к чему не обязывает (не выполняет обеспечительной функции). Также потребуется расписка о получении денег.

Документы могут быть оформлены самостоятельно, участие нотариуса не требуется. При возникновении сомнений в правильности формулировок, можно обратиться за помощью к юристу – он разъяснит сложные моменты.

Разработка текста предварительного договора купли-продажи

Этот документ является обязательством заключения в дальнейшем основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ). В нем указываются те же сведения:

  • данные сторон (если в сделке участвует ребенок до 14 лет, требуется свидетельство о рождении, а также паспорт одного из родителей, рекомендуем почитать: Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми);
  • сроки заключения основного договора (если дата по каким-либо причинам будет перенесена, то требуется оформить дополнительное письменное соглашение – оно прилагается к предварительному договору);
  • стоимость жилья;
  • размер передаваемой продавцу суммы прописью/цифрами с указанием того, что это именно задаток;
  • способ проведения расчетов с продавцом;
  • все характеристики недвижимости (площадь, адрес, этаж и пр.);
  • данные правоустанавливающего документа (договора мены, дарения, приватизации, купли-продажи);
  • ответственность покупателя и продавца в соответствии со статьями 380, 381 ГК РФ;
  • обсужденные на этапе переговоров форс-мажорные обстоятельства, дополнительные нюансы.

Количество экземпляров должно соответствовать числу участников сделки. Дополнительные экземпляры могут потребоваться в органы опеки (если участник сделки – несовершеннолетнее лицо), в банк или другие организации.

Документы подписываются покупателями и продавцами. За несовершеннолетнего ребенка подпись ставит родитель (опекун). Подросток 14-ти лет должен сам поставить свою подпись, рядом с ним расписывается один из родителей (опекун, попечитель).

Составление соглашения о задатке

Этот документ является приложением к предварительному договору и составляется с целью надлежащего исполнения обязательств. В нем приводятся следующие сведения:

  • дата подписания;
  • данные покупателей/продавцов;
  • размер задатка с указанием, что он идет в счет оплаты жилья;
  • какую ответственность несут стороны (в случае с продавцом указывается срок, в который задаток должен быть возвращен в двойном размере).

Бумага подписывается сторонами. Количество экземпляров рассчитывается так же, как и в случае с предварительным договором.

Как правильно вносить задаток?

Деньги следует передавать только после оформления/подписания расписки. Допускается как безналичный, так и наличный расчет. В первом случае нужно указать назначение платежа (задаток по договору), а во втором – дождаться, когда продавец, пересчитав деньги, подтвердит отсутствие претензий.

Вне зависимости от способа платежа, расписка пишется вручную шариковой ручкой (гелевую использовать нельзя, как и карандаш). Написанный от руки текст дает возможность идентифицировать личность – подделать почерк крайне сложно, чего не скажешь о подписи. Обязательными являются следующие требования к оформлению:

  • документ должен иметь название (расписка о получении задатка по договору – указывается дата заключения последнего);
  • дата, когда написана расписка;
  • сведения о продавце/покупателе;
  • сумма цифрами/прописью;
  • краткие сведения о недвижимости;
  • подпись.

Все данные, внесенные в расписку, стоит внимательно проверить, чтобы исключить наличие в тексте намеренных или случайных ошибок. Особое внимание следует уделить сумме и паспортным данным, а также дате.

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Приобретение квартиры в ипотеку имеет свои особенности, но при оформлении сделки также может использоваться задаток. Если в процессе переговоров была признана необходимость в таком способе обеспечения сделки, то об этом ставится в известность банк. На основании заявления кредитная организация осуществляет вычет этой суммы из первоначального взноса. Деньги продавцу передаются выбранным способом (нал/безнал).

В остальном схема оформления документов полностью идентична той, что используется при заключении сделки без ипотеки. Сходны и требования . Разница заключается в количестве экземпляров – в банк нужно предоставить по 1 копии:

  • договора о задатке;
  • расписки о получении продавцом средств в указанном объеме.

Слыша о необходимости внесения задатка, многие покупатели испытывают вполне обоснованные опасения. Не пропадут ли деньги вместе с продавцом? Будут ли они учтены при окончательном расчете за квартиру? Что произойдет, если сделка не состоится по причине отказа банка в выдаче кредита? Любые проблемы юридического характера могут быть решены – нужно лишь грамотно подойти к процессу. Юристы сайта ответят на возникшие вопросы, помогут правильно составить документы и избежать ошибок.

Источник: http://law-divorce.ru/zalog-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как прописаться в россии
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста