Как оценить коммерческую недвижимость

Оценка коммерческой недвижимости, нежилых зданий и помещений

Оценка коммерческой недвижимости — услуга, необходимая инвесторам и собственникам недвижимости для обеспечения успешной работы предприятия, эффективного распоряжения собственными активами или имуществом компании, минимизации рисков, развития текущих проектов.

Центр оценки «Петербургская Недвижимость» оказывает полный спектр консалтинговых услуг и работает в разных сегментах рынка недвижимости:

• Оценка офисная недвижимость (бизнес-центры)
• Торговая недвижимость (встроенные коммерческие помещения, ТРК, ТЦ)
• Складская недвижимость (склады, центры распределения, гаражи)
• Индустриальная недвижимость (промышленные зоны)
• Земельные участки (в разных районах города)

Как происходит оценка коммерческой недвижимости?

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости особенно важна при совершении сделок купли-продажи. При проведении анализа учитываются факторы, которые влияют на рынок недвижимости в целом, а также непосредственно на стоимость оцениваемой собственности. Оценка позволяет выявить реальную стоимость объекта, что является значимым фактором для каждого инвестора при реализации актива.

Для определения рыночной стоимости объекта специалистами Центра оценки применяются основные подходы профессиональной оценки — затратный, доходный и сравнительный. Методы, применяемые при затратном подходе, основаны на определении затрат, необходимых для замены или воспроизводства объекта.

Сравнительный подход строится на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами. Доходный подход основан на принципе ожидания. Инвестор приобретает объект в ожидании определенных доходов от его использования или перепродажи в будущем.

Как правило, при наличии достаточного для оценки объема рыночной информации применяется совокупный анализ по всем трем подходам. После анализа результатов каждого из них выполняется окончательная оценка недвижимости, исходя из того, какой подход отражает реальную рыночную стоимость объекта в большей и меньшей степени.

После выполнения работ заказчик получает отчет об оценке.

Компания аккредитована во всех ведущих банках России, отчеты соответствуют требованиям кредитных организаций и МСФО.

В какие сроки выполняется работа?

Зачастую от срока, в который будет выполнена оценка и подготовлен отчет, зависит успех сделки, а качественно проведенная оценка коммерческой недвижимости сказывается на окончательной стоимости объекта.

Оценка недвижимости для юридических лиц — профильное направление работы Центра оценки «Петербургская Недвижимость». За счет предоставления полного перечня консалтинговых услуг и эффективному и профессиональному подходу обеспечена высокая скорость выполнения работ по оптимальной цене.

При этом клиенты могут заказать экспресс-оценку и получить результат в сжатые сроки.

Время выполнения работ рассчитывается индивидуально для каждой ситуации.

Источник: https://setlpn.ru/ocenka-kommercheskoi-nedvizhimosti

Методы оценки коммерческой недвижимости

На данный момент на рынке коммерческой недвижимости представлен огромный ассортимент различных по своему качеству и возможной полезности коммерческих сооружений, и определение их стоимости требуется для множества целей.

Оценка коммерческой недвижимости нужна,  например, для купли-продажи, учета объекта в уставном капитале компании или же для принятия управленческих решений.

Выделяют три главных подхода для анализа и оценки коммерческих объектов: затратный подход к оценке недвижимости, сравнительный и доходный подходы.

Данные глобальные подходы к оценке включают в себя несколько из методов, позволяющих оценить выгоду от покупки объектов, учитывая разные критерии. Особенности оценки зданий,  сооружений определяются их индивидуальными характеристиками. Независимая оценка зданий и сооружений позволяет обеспечить полное понимание перспектив покупки и определить способы использования здания, которые обеспечат владельцу максимально возможный доход.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости предлагает определить величину  восстановительной стоимости или стоимость полного замещения здания, учитывая его износ. В восстановительной стоимости учитываются все издержки на возведение абсолютного аналога этого же здания, с применением одинаковых материалов, конструкций, технических особенностей и т. д.

Его применение можно разделить на четыре этапа:

1. Сначала рассчитывается реальная цена на участок земли с учетом максимально эффективного способа его использования.
2. Далее определяется стоимость восстановления здания.
3. Затем выявляются различные виды износа здания, его обесценивания или функционального устаревания.
4. И, наконец, итоговая стоимость рассчитывается увеличением стоимости  участка на сумму восстановительной стоимости.

Этот подход зарекомендовал себя,  как один из самых точных и достоверных при анализе только что построенных объектов, объектов, строительство которых еще не завершено, и инвестиционных проектов. Однако,  его использование не всегда оправдано – определение стоимости затратных подходом не всегда показывает корректные результаты, для оценки доходоприносящих объектов недвижимости, для которых можно применить множество других методов оценок коммерческой недвижимости.

Сравнительный метод к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает сравнение здания, которое подлежи оценке, с аналогичными ему объектами, рыночная стоимость которых известна. Его основу составляют два принципа:

1. Спрос и предложение — принцип, позволяющий связать потребность в данном объекте недвижимости с ограничением предложения ему подобных на рынке.
2. Принцип замещения — разумный покупатель не заплатит за товар сумму большую, чем за такой же товар при условии их одинаковой полезности.

Преимуществом этого подхода является точный учет изменений финансовых условий и не только  ситуацию на рынке недвижимости, но и состояние в экономики страны в целом.

  Данный подход возможно применять практически ко всем объектам, информация о продажи которых есть на рыке, но необходимо не забывать, что точных копий объектов на рынке крайне мало, поэтому необходимо делать соответствующие корректировки при оценке коммерческой недвижимости. Однако, многое зависит и от стабильности и активности рынка.

Доходный подход к оценке недвижимости

В основу доходного подхода при определении рыночной стоимости недвижимого имущества лежит идея о том, что стоимость зданий, сооружения и строений должна соответствовать наибольшему количеству доходов, которые объект способен принести владельцу после покупки. Методика оценки сооружений и зданий при применении данного подхода считается наиболее удачным в плане оценки эффективности и выгоды инвестиций. При применении метода прогнозируются доходы за несколько лет эксплуатации объектов.

В доходном подходе при оценке недвижимости  выделяют несколько стадий:

1. Сначала рассчитывается доход от пользования объектом в текущей рыночной ситуации.
2. Определяется сумма издержек от эксплуатации и обслуживания объекта, амортизационные отчислений и т. д. и вычитаются из прогнозируемого дохода.
3. Затем определяется величина чистого дохода от предполагаемой продажи здания в конце прогнозного периода.
4. В итоге, исходя из получившихся сумм, специалистом рассчитывается общая выгода от покупки здания.

Итак, с помощью независимой оценки коммерческой недвижимости  покупатель или инвестор могут с легкостью проанализировать выгоду своего вложения перед тем, как совершить сделку. В зависимости от особенностей недвижимости специалистом выбираются различные совокупности методов оценки зданий и сооружений, позволяющие выбрать наиболее эффективные способы ведения бизнеса в будущем.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/metodyi-otsenki-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Оценка коммерческой недвижимости

Произвести правильную оценку коммерческой недвижимости не менее важно, чем получить на нее свидетельство о собственности. Владея коммерческим помещением или только планируя приобрести такой вид недвижимого имущества, необходимо учитывать его реальную стоимость. При этом важно понимать специфику оценки коммерческих помещений и ее главные отличия от оценки жилой недвижимости.

Проблема заключается в том, что практически не существует открытых источников и типовых предложений по коммерческой недвижимости. Сложно найти сопоставимые объекты, по которым можно сделать вывод о стоимости коммерческого помещения, как происходит с большинством типовых жилых квартир.

Коммерческие объекты недвижимости

Коммерческие недвижимость – это нежилые здания и сооружения, предназначенные для ведения бизнеса. При этом их оценка определяется качеством строительства, уровнем инженерно-технического оснащения и его перспективностью в качестве бизнес-инструмента. К коммерческим объектам относятся:

• гостиницы,
• офисы,
• торгово-развлекательные центры и комплексы,
• магазины,
• производственные площади,
• склады.

Способы оценки коммерческой недвижимости

Существует множество способов, по которым проводится оценка коммерческой недвижимости, но наиболее распространенными являются:

• метод себестоимости;
• метод сравнения;
• метод доходного подхода.

Метод себестоимости

По методу себестоимости оценка коммерческой недвижимости проводится с учетом всех затрат, понесенных на возведение и строительство данных объектов или на их приобретение. Они суммируются с расходами на эксплуатацию, а также с переплатой по процентам, если коммерческая недвижимость была взята в ипотеку. В итоге получается стоимость недвижимости, продав ниже которой, Вы потеряете часть вложений. При продаже за большую цену можно выявить размер чистой прибыли.

Преимущества метода себестоимости состоят в том, что рассчитать стоимость достаточно просто для тех, кто обладает информацией о коммерческой недвижимости. Видимые недостатки заключаются в следующем: за коммерческое помещение платит покупатель, исходя из собственной оценки данного объекта, а не из суммы, которая была затрачена на помещение продавцом.

Многие коммерческие помещения находятся в продаже, но с собственниками сложно согласовать размер их стоимости, потому что они, в первую очередь, опираются на размер своих затрат при покупке объекта недвижимости под коммерцию, а не на реальную стоимость с учетом рыночной ситуации.

Метод сравнения

Типовые коммерческие объекты оцениваются методом сравнения. Эффективнее всего его использовать при условии приемлемого количества аналогичной коммерческой недвижимости на рынке, которую можно сопоставить.

Такие объекты в отличие от жилой недвижимости в редких случаях бывают типовыми. Этаж и местонахождение играют огромную роль при ценообразовании, а тип коммерческого помещения и его планировка в несколько раз могут изменить стоимость объекта.

Данный метод работает только при условии, что будут найдены сопоставимые объекты для сравнения.

Метод доходного подхода или дисконтирования денежных потоков

Наиболее действенным способом оценки стоимости коммерческой недвижимости является метод доходного подхода. Большинство покупателей коммерческих помещений покупают не сам объект, а «денежный поток». Расчет идет с точки зрения возможности оплаты определенной суммы для получения регулярного потока денежных средств, которые можно будет получать на протяжении конкретного срока.

Средняя окупаемость торговых и офисных помещений, а также логистических объектов, которые не нуждаются во вложениях, составляет ориентировочно 7-10 лет. Данный метод применяется ко всем видам недвижимости, не требующих дополнительных вложений и доработок.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости

Специалистами группы компаний «ПИА Недвижимость» оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости осуществляется на основании ряда параметров. Учитывается не только стоимость здания, но также инфраструктура, особенности бизнеса, потенциал. В своей работе мы используем различные методы оценки в зависимости от типа недвижимости.

Отправить заявку

Заявка на оценку стоимости коммерческой недвижимости

Для заказа услуги обращайтесь к нам по телефону: (812) 335-36-96, закажите обратный звонок или отправьте письмо по электронной почте: [email protected].

Источник: https://piaspb.ru/uslugi/otsenka-nedvizhimosti/kommercheskaya-nedvizhimost/

Преимущества нашей компании

• Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
• Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
• Бесплатные консультации;
• Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
• Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
• Оперативное выполнение работы.

Коммерческая недвижимость представляет собой особый объект оценки. Уникальность данной недвижимости заключается в ее прямом назначении, а именно получение прибыли.

Вся коммерческая недвижимость подразделяется на несколько основных типов:

• офисная недвижимость (где размещаются представительства компании)
• торговая (где осуществляется продажа различных товаров или услуг покупателям)
• производственно-складская (где производятся и, соответственно, хранятся различные виды товаров)

Что такое оценка коммерческой недвижимости?

Оценка коммерческой недвижимости – это определение рыночной стоимости объекта на конкретную дату или период.

Под рыночной стоимостью объекта коммерческой недвижимости понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть реализован на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Особое внимание при оценке придается факторам, которые влияют на способность недвижимости приносить доход. К ним можно отнести:

• Месторасположение
• Состояние
• Функциональное назначение и прочее.

Как происходит оценка коммерческой недвижимости?

Оценка коммерческой недвижимости происходит при применении трёх основных подходов: затратного, доходного и сравнительного.

Суть данного подхода заключается в определении стоимости путем определения размера затрат на создание объекта оценки. Основная мысль здесь заключается в том, что ни один здравомыслящий человек не станет платить, например, за дом, большую сумму, нежели он бы потратил, решив построить этот дом самостоятельно.

Идея этого метода оценки состоит в расчете, прибыли, которую может принести объект.

Наиболее популярный метод оценки. Он заключается в расчете стоимости в сравнении с объектами-аналогами.

Предварительный этап:

В первую очередь заключается договор на оказание услуг по оценке и составляется задание на оценку. Чаще всего определяют рыночную стоимость объекта для следующих целей:

• Для получения кредита под залог в банке
• Взнос в уставный капитал предприятия
• Подготовка к сделке купли-продажи
• При сдаче объекта в аренду
• Для привлечения инвестиций

Далее оценщику предоставляется документация на объект: правоустанавливающая, техническая и бухгалтерская. Обязательным условием является выезд на осмотр. Только так специалист сможет оценить реальное состояние имущества и определить все нюансы, влияющие на стоимость, о которых говорилось ранее.

Расчетный этап:

Перед расчетами оценщик анализирует состояние рынка недвижимости в данном сегменте и экономики по региону в целом. В зависимости от цели оценки применяет один из методов определения стоимости объекта, но наиболее популярным всё же остается сравнительный подход.

Расчеты происходят по специальным формулам с учетом корректирующих коэффициентов, таких как износ здания. Так как речь идет о коммерческой недвижимости, которая предназначена для извлечения прибыли, то оценщик обязательно проводит анализ наиболее эффективного использования объекта.

Что получает клиент?

В результате оценки клиент получает полноценный отчет об оценке стоимости объекта коммерческой недвижимости, который он может использовать для любых целей.

В состав отчета входят:

• Задание на оценку
• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Описание и характеристики объекта оценки
• Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
• Анализ наиболее эффективного использования
• Описание процесса оценки, основных подходов к оценке и расчеты
• Согласование результатов
• Фотографии объекта оценки
• Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Показать полностью

Перечень документов, необходимых для полной оценки

1 Свидетельство о праве собственности

Документ, который подтверждает право предъявителя на объект недвижимости

2 Технический паспорт

Документ, который содержит информацию о фактическом состоянии объекта недвижимости

3 Паспорт заказчика

Основной документ, удостоверяющий личность гражданина

4 Кадастровый паспорт

Выписка из государственного кадастра недвижимости, которая содержит все сведения об объекте

5 Реквизиты заказчика

Обязательные данные, установленные законами или подзаконными актами, которые должны содержаться в документе, чтобы признать его действительным.

Площадь

Высота потолков

Месторасположение

Транспортная доступность

Отдаленность от центра

Наличие в помещении мебели, техники, телефона и Интернета

Состояние внутренней/внешней отделки

Развитость инфраструктуры

Купля-продажа коммерческой недвижимости

При покупке или продаже коммерческой недвижимости оценка ее рыночной стоимости необходима. Отчет независимого эксперта поможет объективно определить конечную стоимость сделки.

Расчет арендной платы

В случае аренды коммерческой недвижимости или ее отдельной части оценка проводится для того, чтобы установить размер арендной платы.

Показать полностью

Источник: https://pravo-ocenka.ru/ocenka-kommerceskoj-nedvizimosti

Порядок определения стоимости

Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание.

Если мы хотим оценить здание, исходя из доходов от его эксплуатации, то сначала нужно определить наилучшее использование этого здания. Наилучшим использованием здания будет такой способ его возможной эксплуатации, при котором доход владельца будет максимальным.

Расчет стоимости коммерческого здания может быть проведен по следующей модели:

1. Выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5-10 лет.

2. Рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов.

3. Рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта).

4. Рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы).

5. Определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость.

6. Дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения.

7. Определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии.

8. Определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии.

Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли.

Конечно, практическая оценка коммерческой недвижимости выглядит сложнее, чем изложенная выше краткая схема, но порядок действий и основные принципы остаются такими же. Для более подробного ознакомления с оценочной методологией смотрите страницу, посвященную обзору различных методов оценки стоимости недвижимости.

Если вы хотите быстро рассчитать примерную стоимость какого-либо объекта коммерческой недвижимости в Москве, воспользуйтесь нашими калькуляторами, рассчитывающими стоимость недвижимости он-лайн.

Услуги по оценке коммерческой недвижимости

Мы оказываем квалифицированные услуги по проведению независимой оценки таких коммерческих объектов как нежилые здания, офисные (административные) помещения, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы и рестораны.

Для получения предложения о сроках и стоимости проведения оценки, отправьте

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Ознакомьтесь также с перечнем документов, необходимых для оценки недвижимости.

Источник: http://www.c-a.ru/stned1.htm

Оценка стоимости коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге

Горячая
линия (812) 642-73-52

• (812) 988-24-90 ул. Уточкина, 3к2
• (812) 988-24-91 ул. Маршала Казакова, 26
• (812) 642-74-52 Гражданский пр., д. 111

Независимая оценка недвижимости и переоценка основных средств

Оценка стоимости коммерческой недвижимости

Недвижимость выделена как самостоятельный объект гражданского права исходя из Гражданского Кодекса Российской Федерации. Собственник недвижимости имеет право распоряжения, использования и владения объектов собственности для обмена, продажи, сдачи в аренду, внесения в завещание, передачи в доверительное управление или залог, безвозмездной передачи и пр. Вследствие этого и появляется необходимость в указании стоимости недвижимого объекта.

Наши эксперты проведут независимую оценку недвижимости Вашей компании и не только предоставят доскональный отчет о стоимости, а также проведут регистрацию сделок с недвижимостью.

• страхование недвижимости в разнообразных случаях;
• независимая экспертная оценка ущерба в результате страхового случая;
• дарение недвижимости (для налогообложения);
• наследование недвижимости (для налогообложения);
• оценка зданий;
• инвентаризация имущества;
• раздел имущества в судебном порядке;
• улучшение земельного участка;
• разработка бизнес-плана развития или создания производства;
• постановка неучтенного имущества на баланс;
• определение инвестиционной стоимости объектов недвижимой собственности при разработке инвестиционных проектов;
• переоценка активной части основных фондов по группам “сооружения”, “здания”, “капитальные затраты по улучшению земель” и “многолетние насаждения”
• независимая оценка в процессе приватизации;
• сделки с недвижимостью, которая находится в собственности государства;
• определение налогооблагаемой базы для начисления налога на имущество;
• купля-продажа недвижимого имущества, в том числе аукционная;
• оформление кредита под залог недвижимости, включая ипотечное кредитование;
• передача недвижимого имущества в аренду;
• оформление недвижимости в качестве вклада в уставный капитал компании;
• выделение вклада участника общества (акционера) при выходе из общества, при ликвидации и реорганизации общества;
• осуществление процедур банкротства должника;
• переуступка долговых обязательств;
• передача в доверительное управление;
• оценка недвижимости как части основных фондов при общей оценке предприятия;
• национализация имущества;

и пр.

Федеральными законами установлена необходимость выполнения рыночной оценки объектов недвижимости:
• “Об акционерных обществах”;
• “Об обществах с ограниченной ответственностью”;
• “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”;
• “О несостоятельности (банкротстве)”

Независимая экспертная оценка коммерческой недвижимости

Для того чтобы определить объективную стоимость недвижимого имущества и земли, на которой оно находится, необходимо провести независимую оценку коммерческой недвижимости. Экспертную оценку зданий проводят для возможности проведения сделок по ликвидации коммерческого недвижимого имущества, купле-продаже или решения имущественных споров вокруг коммерческой недвижимости.

Действия экспертов по оценке коммерческой недвижимости (как и при оценке иных видов недвижимости) состоят из распознавания метода оценки (доходного, рыночного или затратного) и разработки необходимой документации исходя из выбранной концепции.

Пакет необходимой документации

• договор аренды или правоустанавливающие документы;
• кадастровый или технический паспорт;
• справка для юридических лиц о балансовой стоимости имущества;
• сведения об обременении;
• документы на недвижимое имущество;
• паспортные данные или реквизиты собственника и заказчика;
• наличие инженерных коммуникаций.

Сроки проведения экспертизы или оценки

Независимая оценка недвижимого имущества проводится от двух до пяти дней, в том числе и подготовка отчета. На стоимость услуг эксперта влияет срочность выполнения заказа, этажность и площадь, цели проведения оценки и местоположение недвижимости.

Стоимость оценки

Наименование услуги	Стоимость работ для физ. лиц	Стоимость работ для юр. лиц	Сроки исполнения
Нежилое коммерческое помещение (торговое, офисное, складское) площадью до 500 кв.м.	8.000 руб.	2 – 5 дней
Нежилое коммерческое помещение (торговое, офисное, складское) площадью от 500 кв.м.	от 11.000 руб.	2 – 5 дней
Устная консультация эксперта с выездом	от 3.000 руб.	—
Письменная консультация эксперта с выездом	от 5.000 руб.	3 – 5 дней
Выход эксперта на судебное заседание	от 5.000 руб.	—

За срочный заказ + 20% от стоимости услуги!

Расходы, понесенные на юридические услуги и проведение экспертизы/оценки указываются в исковом заявлении и подлежат возмещению ответчиком!

Общая оценка по отзывам

в среднем: 5 из 5 отзывов
АттестатСвидетельствоУдостоверениеСертификатУдостоверениеАттестат

Звоните или отправляйте сообщение прямо с сайта. Наши эксперты проконсультируют Вас, расскажут необходимый ход действий и могут незамедлительно выехать на объект. 

Наши телефоны:

 

Электронная почта:  Отправить сообщение с сайта
Наши офисы: 

Офис 1: Кировский район, метро Автово, ул. Маршала Казакова д. 26, офис 42

 
Офис 2: Приморский район, метро Старая Деревня, ул. Уточкина, д. 3к2, офис 27
 
Офис 3:

Источник: http://www.ekspertizaspb.ru/nezavisimaya-otsenka/otsenka-rynochnoj-stoimosti-kommercheskoi/

Оценка стоимости коммерческой недвижимости

Недвижимое имущество юридических лиц — отдельная категория объектов, которая требует особого внимания, когда дело касается определения ее стоимости. В данном случае оценка проводится, когда требуется понять, сколько в реальности можно получить за объект. Данная процедура должна проводиться

только квалифицированными компаниями, которые обладают необходимым опытом.

заказать оценку недвижимости       Узнать стоимостьуслуги

К данной категории относятся любые активы предприятия –здания, сооружения, участок, помещения, которые используютсядля ведения бизнеса. Это могут быть склады, магазины, бизнес-центры, кафе, ТРК, земельная собственность и многое другое.Оценка коммерческой недвижимости предполагает определение

реальной цены данного объекта.

Перечень необходимых документов:

1. Свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП
2. Документы БТИ (Экспликация и поэтажный план)
3. Кадастровый либо технический паспорт

Случаи, в которых требуется оценка коммерческой недвижимости

В реальности, в отличие от жилой недвижимости, здания, помещения, земли, которые находятся в собственности юридических лиц, должны оцениваться не только при продаже, но и в ряде других случаев.

Продажа

В этом случае чаще всего используют оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости, которая позволяет определить, за какую стоимость данный объект может быть продан.

Передача в доверительное управление

В этом случае чаще всего применяется доходный метод определения стоимости.

Инвентаризация

Проводится не так часто, но также требует профессиональной оценки коммерческой недвижимости.

Привлечение инвесторов

Активы требуют определения реальной стоимости также и в случае, если требуется получить дополнительные средства.

Приватизация

В этом случае при передаче частным лицам активы компании, в том числе здания и земля, оцениваются.

Экономические споры

Определение реальной или потенциальной стоимости — обязательный процесс, если возникают споры в отношении компании.

Передача долговых обязательств другому

юридическому лицу

Активы предприятия проходят процедуру переоценки и в этом случае.

Получение кредита под залог недвижимости

Если фирма собирается брать займ под залог, банку потребуется предоставить точную стоимость активов.

Здание или земля — уставной капитал компании.

Происходит перераспределение долей между собственниками

Оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в Москве: процедура

Данные объекты оцениваются на основании ряда параметров. Учитывается как стоимость здания, инфраструктура, особенности бизнеса, потенциал, коммуникации и многое, многое другое. При оценке в разных случаях может приниматься во внимание наличие обременений, амортизация, инфляция и прочие факторы.

Рыночная цена помещения или земельного участка основывается на возможной сумме дохода, получаемой от него и стоимости объекта в настоящее время. Как правило, данный вид определения стоимости учитывает, в том числе, и перспективы области, ведь активы бизнеса более интересны не с точки зрения их нынешней цены, а в качестве выгодного вложения денег, которое в дальнейшем позволит получить прибыль.

Стандартно, специалисты используют разные методы в комплексе, кроме доходного применяются также сравнительный и затратный. В последнем случае определяется, какая сумма потребуется для создания совершенно идентичного объекта. Рассчитываются все расходы в совокупности, начиная от затрат на возведение здания и заканчивая заработной платой. Частично параметры совпадают с таковыми сравнительного метода.

Среди параметров оценки объектов коммерческой недвижимости также есть и расчет так называемой ликвидационной стоимости. Он учитывает то, во сколько будет оценено здание, если его потребуется немедленно продавать после, скажем, землетрясения, стандартно рассчитывается, что цена объекта составит примерно ¼ от общей стоимости.

Отзывы наших клиентов

Все отзывы

Стоимость работ по оценке рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в Москве

Тип имущества	Стоимость работы
Гараж некапитальный	3 500
Гараж капитальный	4 000
Нежилое отдельно — стоящее здание	до 500 м2	18 000
500 – 1000 м2	22 000
1 000 – 5 000 м2	27 000
5 000 – 10 000 м2	40 000
более 10 000 м2	40 000 – 60 000
Нежилое встроенное помещение	до 500 м2	12 000
500 – 1000 м2	20 000
1 000 – 5 000 м2	25 000
5 000 – 10 000 м2	30 000
более 10 000 м2	40 000

Как специалисты выбирают метод оценки
объектов коммерческой недвижимости

Конкретный метод оценки коммерческой недвижимости выбирается в зависимости от ситуации, и того, зачем возникла необходимость в ней, а также ряда других параметров.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости в Москве пользуется большой популярностью. Высокая активность бизнеса, купля-продажа объектов, изменение форм собственности, а также повышающийся интерес к получению кредитов — все это влияет на повышение спроса на данную услугу. Ведь определение ценности активов — обязательное условие в данном случае.

Ошибка в оценке стоимости коммерческой недвижимости может привести к далеко идущим негативным последствиям, начиная от недополучения денег при продаже или выдаче кредита и заканчивая тем, что при заключении сделок одна из сторон окажется обманутой.

Профессиональная оценка коммерческой недвижимости — нашпрофиль работы. «МитраГрупп» уже долгое время находится на рынке. Внашей команде работают профессионалы, которые обладают опытом изнаниями, для того, чтобы точно определить стоимость вашего

имущества.

Источник: http://mitragrup.ru/otsenka-kommercheskoj-nedvizhimosti

Какие задачи Вам поможет решить отчёт об оценке коммерческого недвижимого имущества?

• Внесения в уставный капитал предприятия.
• Вступление в наследство – оценка коммерческой недвижимости для вступления в наследство проводится на ретроспективную (предыдущую) дату.
• Кредитование под залог Вашей недвижимости – в большинстве случаев для предоставления в банк помимо рыночной стоимости, требуется ещё расчёт ликвидационной стоимости недвижимости. Ликвидационная стоимость – это цена, за которую Ваш объект недвижимости может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки.
• Решение судебных споров – отчёт, подготовленный нашими специалистами, является весомым аргументом при решении любых споров. Более того, мы гарантируем Вам вернуть 100% Ваших денег, если отчёт об оценке коммерческой недвижимости откажется принять какая либо инстанция, при этом предоставив письменный отказ.
• Сделка купли-продажи – при сделке купли-продажи очень важно знать реальную стоимость Вашей коммерческой недвижимости.
• Страхование – отчёт об оценке земли поможет Вам наиболее выгодно заключить договор страхования со страховыми компаниями.
• А также многие другие задачи.

Подробно о целях оценки и видах стоимости указано в федеральном стандарте ФСО № 2.

По окончании нашей работы Вы получаете на руки отчёт об оценке, полностью соответствующий федеральному стандарту ФСО № 3, а также копию отчёта в электронном виде.

Документы, необходимые для оценки коммерческой недвижимости:

• Правоустанавливающий документ, например, свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость, договор купли-продажи, договор аренды и т.п.
• Документы БТИ.
• Сведения о наличии обременений (если таковые имеются).
• Данные о заказчике оценки недвижимости – паспорт или реквизиты организации.

Данный перечень документов является ознакомительным. После более детального ознакомления оценщика с заданием на оценку данный перечень может быть сокращён.

Источник: https://www.mos-expert.com/ocenka/otsenka-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Центр Делового Консультирования

» Полезная информация » Статьи » Какие методы оценки коммерческой недвижимости?

Под коммерческой недвижимостью понимают самые различные помещения и здания, способные приносить доход своему владельцу. Это могут быть торговые центры, павильоны, магазины и многое другое. Оценка коммерческой недвижимости может потребоваться для кредитования, инвестирования и других процедур.

Как оценить коммерческую недвижимость?

В настоящее время существуют различные методы оценки коммерческой недвижимости. Специалисты в данной области применяют, как правило, один из трёх традиционных подходов: сравнительный, доходный или затратный.

Однако в данном случае оценка коммерческой недвижимости будет несколько отличаться от оценки недвижимости другого вида.

Основное отличие заключается в том, что здесь может вестись разговор и об оценке бизнеса, если владелец здания или сооружения получает доход не только от наличия конкретного объекта, но и от его функционирования.

• Сравнительный метод.

Этот подход основывается на сравнительном анализе между схожими объектами, которым присущи те же самые свойства, что и изучаемому. При этом здесь учитывается тот факт, что во внимание принимаются только те объекты недвижимости, которые были проданы на рынке относительно недавно.

• Доходный метод.

При этом подходе стоимость коммерческой недвижимости определяется в соответствии с текущими доходами. Специалист учитывает различные параметры: размер прибыли, время поступления доходов и степень риска, который может возникнуть при получении денежных средств.

• Затратный метод.

Оценщики применяют этот подход не так часто, в отличие от двух предыдущих способов. Оценка коммерческой недвижимости в данном случае зависит от расходов на восстановление и развитие объекта.

Что нужно для оценки коммерческой недвижимости?

Перед тем как обратиться к специалистам, владельцу коммерческой недвижимости необходимо определиться с целью оценки и собрать пакет документов. Только после этого оценщик сможет приступить к оказанию услуг.

Источник: https://pcbc.ru/metody_ocenki_kommercheskoj_nedvizhimosti

Как оценивать недвижимость

• страница
• Библиотека управления

Я мог бы купить это, но по разумной цене.

Вы уже знаете, как и где можно обнаружить удачную сделку и как вести переговоры о покупке. Теперь узнаете, как можно правильно оценить объект, который вы намерены приобрести. Мы начнем с обсуждения рыночной стоимости, а затем расскажем о других способах оценки, на которые можно будет опереться для принятия правильного решения.

Стандартный акт оценки недвижимости

Несмотря на то что рыночная цена объекта никогда не должна служить единственным основанием для принятия решения, она все же является одной из базовых точек отсчета. Чтобы оценить стоимость многоквартирного дома, особняка или кондоминиума, большинство арендодателей, инвесторов и оценщиков использует форму, аналогичную той, что показана на рис. 14.1.

Два основных ипотечных кредитора Соединенных Штатов, Freddie Mac и Fannie May, одобрили данную форму и рекомендовали ее к широкому применению. Арендодатели и инвесторы других стран также следуют аналогичному процессу оценки. Неважно, где именно располагается недвижимость, — принципы рыночной оценки остаются неизменными.

Сейчас мы пройдемся через все главные разделы этой оценочной формы.

Слово предостережения

Предостережение: слишком многие арендодатели, инвесторы и покупатели домов воспринимают данную оценку как окончательный результат. Но все оценки стоимости не более достоверны, чем факты, на которые они опираются, и не более справедливы, чем заключения, которые делаются на основе этих фактов. К сожалению, опыт показывает, что оценщики часто ошибаются как в самих фактах, так и в их интерпретации.

Независимо от того, производите ли вы собственную оценку или пользуетесь результатами оценщика, критически анализируйте все входящие данные и все выводы и заключения, которые делаются на основе этих данных.

Стандартный акт оценки недвижимости

Целью данного акта является предоставление кредитору/клиенту точной и объективной информации, связанной с оценкой рыночной стоимости рассматриваемого объекта.

Адрес  Город  Штат  Почтовый индекс

Заемщик  Зарегистрированный собственник  Округ

Юридическое описание

Оценщик №  Налоговый год  Налог на недвижимость, $

Название района  Географическое расположение  Переписной район

Обитатели □  Владелец □  Жильцы □  Вакансия □

Оценка права собственности □  Безусловное право собственности □  Лизгольд □  Прочее (описание)

Тип передачи прав □  Покупка □  Рефинансирование кредита □  Прочее (описание)

Кредитор/клиент  Адрес

Выставляется ли данный объект на текущую продажу, либо выставлялся ли он на продажу в течение 12 месяцев, предшествующих дате настоящей оценки? □ Да  □ Нет

Источник: https://www.cfin.ru/appraisal/realty/eval_act.shtml

В каких случаях может потребоваться услуга

Существует немало случаев, когда требуется определение реальной стоимости строения. Проведение точной оценки позволит определить не гипотетическую, а рыночную цену коммерческого объекта. Согласно нормам настоящего Закона, оценка может потребоваться:

• Если вовлеченная в сделку недвижимость в той или иной степени принадлежит государству. Это поможет предотвратить совершение фиктивных сделок, неоправданно заниженной оценки стоимости недвижимости или напротив – завышения
• Если требуется внести коммерческое имущество в состав уставного капитала организации. Ведь сумма капитала будет являться гарантией обеспечения прав клиентов и деловых партнеров, она гарантирует финансовую безопасность в случае объявления компании банкротом
• Если требуется предоставить объект имущества как залог. Благодаря точной оценке, можно будет рассчитать размер залога
• Если имеются споры относительно объекта оценки. Бывают ситуации, когда сразу несколько сторон предъявляют права на объект, а его нельзя разделить физически. Это может потребоваться, к примеру, во время определения денежного эквивалента объекта с целью возмещения ущерба
• Если берется жилье в ипотеку. Обязательным требованием является оценка реальной рыночной стоимости объекта банковского залога. Данное требование обусловлено необходимостью возврата банку денежных средств в виде объекта залога. Как раз в качестве такого объекта может выступать коммерческое имущество
• Для того чтобы можно было составить брачный контракт, либо провести бракоразводный процесс. В этом случае совместно нажитое имущество физически разделить невозможно. Следовательно, можно представить его в виде эквивалентной суммы для выплаты
• Если есть необходимость в изъятии имущества в пользу государства, либо при его выкупе. В последнем случае потребуется выплатить владельцу недвижимости рыночную стоимость
• Если требуется разрешить имущественный судебный спор. В этом случае судья должен опираться на реальные данные оценщика, а не на субъективное мнение участников процесса. Независимая оценка даст возможность максимально точно определить размер компенсационных выплат
• Для того чтобы можно было точно определить кадастровую стоимость недвижимого объекта
• А также в случае объявления компании банкротом. Точная оценка даст возможность точно просчитать суммы, списываемые в качестве выплат по задолженностям

Подобные ситуации можно перечислять достаточно долго. Выше были приведены лишь наиболее типичные случаи.

Условия проведения оценки недвижимости

Для проведения объективной и непредвзятой оценки объекта коммерческой недвижимости потребуется детальное исследование всех имеющихся у объекта функциональных параметров, анализа расположения, транспортной доступности. Не обойтись без проведения контроля качества состояния коммуникаций на объекте, внутренней и внешней отделки.

Специалист должен выбрать способ оценивания. Ведь в зависимости от тех или иных целей методы оценки могут быть различными.

Нередко требуется прибегать сразу к нескольким приемам оценки. Это несколько затратнее, однако дает возможность максимально точно провести оценивание.

Обычно прибегают к так называемому сравнительному методу. Он хорош лишь для типовых объектов, особенно, если их расположение также единое. Однако для уникальных в архитектурном или инженерном плане объектов данный подход неприемлем.

Другой метод — «затратный». Он призван провести анализ объемов технических издержек, понесенных инвесторами, если есть необходимость в самостоятельном строительстве объекта, аналогичного оцениваемому. Также этот подход хорош, если требуется оценить недостроенные объекты.

Доходный метод дает возможность оценивать недвижимость по доходам от арендных отношений.

Порядок оценки недвижимости в СЕРКОНС

Обратившись за помощью в оценке объектов коммерческой недвижимости, вы можете рассчитывать на оперативность и точность проведения всех необходимых для этого шагов:

• Сначала заключается договор оказания услуг по оценке
• Собираются необходимые данные, которые нужны для проведения точной оценки
• Осуществляется всесторонняя экспертиза документов
• Анализируются характеристики объекта, а также – при необходимости – аналогичных строений
• Заказчику предоставляется детальный отчет о проделанных работах

Каждый из этих этапов играет большую роль во время оценки.

Среди наших клиентов

Источник: https://www.serconsrus.ru/services/ocenka_kommercheskoj_nedvizhimosti/

Независимая (экспертная) Оценка коммерческой недвижимости

Один из наиболее трудоемких процессов в Независимой (экспертной) оценке недвижимости, является оценка коммерческой недвижимости. Офисные, торговые, складские, производственные помещения и здания – это объекты, которые способны приносить собственнику доход. При принятии имущественных решений, связанных с коммерческой недвижимостью, важнейшим этапом стоит определение ее рыночной стоимости.

С Независимой (экспертной) оценкой сталкиваются предприятия и компании всех форм собственности, государственные и муниципальные учреждения. В отличие от некоммерческой недвижимости факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, связаны с потенциальным доходом от их эксплуатации. К основным факторам следует отнести следующие: месторасположение (районирование), близость транспортных и пешеходных потоков, выход на первую линию, наличие отдельного входа, этаж расположения и т. п.

Сотрудничая с нами, Вы получаете не только письменный отчет о Независимой (экспертной) оценке стоимости Вашей коммерческой недвижимости, но и квалифицированную устную консультацию о структуре документа, его содержании и полученной итоговой стоимости, с ответами на все интересующие Вас вопросы.

Преимущества работы с нашей компанией

• в своей работе мы применяем современные CRMсистемы, позволяющие ускорить процесс общения на всех этапах взаимодействия и минимизировать ошибки и сбои при выполнении работы;
• благодаря автоматизации технологических процессов расчетов и оформления мы снизили трудоемкость выполнения работы, а соответственно, и ее стоимость;
• минимальный срок выполнения отчета – 1 рабочий день;
• скидка при повторном обращении до 10%;
• большой перечень банков, которые принимают выполненные нами отчеты;
• бесплатная доставка отчета по указанному адресу;
• профессиональная ответственность оценщиков застрахована в страховой компании.

Как ускорить работу и быстро получить отчет

• позвонить по телефону в Аналитическую Корпоративную Группу (АКГ) или связаться с нами другим удобным для вас способом;
• договориться об осмотре Вашего объекта в удобное для Вас время (0:00 – 24:00);  
• заранее подготовить документы, необходимые для Независимой (экспертной) оценки и передать их сотруднику компании при осмотре или отправить по электронной почте;
• когда работы будет выполнена, сотрудник компании свяжется с Вами для согласования места и времени получения итогового отчета.  

Цели и задачи при Независимой (экспертной) оценке объектов жилого фонда:

• при купле-продаже;
• при оспаривании кадастровой стоимости;
• при разделе имущества;
• при залоге;
• для ипотеки или кредитования;
• при оформлении наследства;
• при приватизации;
• при ущербе в результате пожара, залива, разрушения;
• для целей МСФО;
• для изменения налоговой базы;
• для вклада в уставный капитал;
• для постановки на баланс;
• для расчета арендной платы;
• для страхования;
• для разрешения спорных вопросов в суде.

Перечень документов для Независимой (экспертной) оценки коммерческой недвижимости:

• свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра прав или договор купли-продажи, наследования и т. п.;
• технический и /или кадастровый паспорт;
• паспортные данные заказчика и собственника;
• реквизиты заказчика и собственников (юр. лицо).

Итоговый документ при Независимой (экспертной) оценке коммерческой недвижимости

Отчет о Независимой (экспертной) оценке – итоговый документ, выполненный в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценочной деятельности. В отчете содержится информации об объекте оценки, его технические характеристики, имущественные права, местоположение, описание методологии, расчетная часть и выводы относительно стоимости объекта оценки. В конце отчета будут приложены все подтверждающие материалы, а также документы об оценщике и компании.

Использование отчета возможно только с целью, в соответствии с которой он выполнялся и указанной в соответствующем разделе отчета.

Аналитическая Корпоративная Группа (АКГ) выполняет Независимую (экспертную) оценку на высоком профессиональном уровне, осуществляя внутренний многоступенчатый контроль, благодаря чему минимизируется вероятность ошибок и иных огрехов. Заказав Независимую (экспертную) оценку в нашей компании, Вы получаете высококачественную выполненную работу с последующим постоянным сопровождением до момента решения всех ваших поставленных задач.

Источник: http://akggroup.ru/otsenka-kommercheskoj-nedvizhimosti

Коммерческая недвижимость и ее использование

Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:

• Объекты, используемые для личных или общественных целей.
• Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).

Рассмотрим более подробно недвижимость второй группы, то есть те объекты, которые прямо или косвенно связаны с извлечение доходов и получением прибыли.

Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна — использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.

Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:

• использование для размещения офисов;
• • использование в качестве магазина;
• использование для производства;
• использование в качестве склада;
• использование в качестве торгово-развлекательного центра.

Ситуации, когда требуется оценка коммерческой недвижимости

Цель любой оценки собственности — сокращение затрат времени на анализ рыночной ситуации. Частые причины обращения к оценщикам: залог коммерческой собственности в банке при получении займа, использование его в качестве вклада в уставный фонд организации, подготовка к купле-продаже объекта или сдача его в аренду.

От оценщиков требуется установить либо рыночную стоимость недвижимости, либо определить адекватную цену аренды за него.

Этапы оценки нежилой недвижимости

Для проведения независимой экспертизы коммерческой собственности совершается ряд процедур, которые разделены на этапы. Качество оценки и срок ее выполнения зависят от профессионализма исполнителей и масштаба заказа.

• Первый этап оценки — деловые переговоры заказчика с исполнителем, подписание договора на оказание услуг. Заверять сделку у нотариуса не нужно.
• Второй этап — анализ представленной для экспертизы документации на недвижимость.
• После комплектации полного пакета оценщик выезжает на место для непосредственного осмотра недвижимости. Визуальное знакомство с собственностью заказчика сопровождается фото- и видеофиксацией.
• Заключительным этапом экспертизы является анализ полученной информации и составление подробного отчета оценщика.

Основное требование к отчету эксперта — четкость изложения, отсутствие двусмысленностей и недомолвок.

Перечень необходимой документации для оценки

Чтобы эксперт смог оценить объект коммерческой собственности, заказчику нужно представить:

• свидетельство — подтверждение права на данный объект;
• документация на земельный участок под объектом;
• техпаспорт, полученный в БТИ;
• экспликация объекта;
• поэтажный чертеж здания;
• справка из бухгалтерии о балансовой и остаточной стоимости основного средства;
• сумма эксплуатационных издержек;
• свод коммунальных платежей (вода, ГВС, электроэнергия, тепло, отведение сточных вод и т.д.);
• заработная плата обслуживающего объект персонала (дворник, сторож и др.);
• расходы, связанные с управлением объектом (при их наличии).

Приведенный перечень документов может быть изменен, более детальную информацию эксперт доводит до заказчика после знакомства с объектом.

Конечный результат труда оценщика зависит от различных факторов, ключевой из которых является место нахождения недвижимости. Чем удобнее расположен объект, тем больше прибыли он способен принести.

Если офис или магазин находятся в центре города, вокруг — удобная транспортная развязка и развитая инфраструктура — то цена такого объекта на рынке будет достаточно высокой.

Для определения стоимости складского комплекса решающим фактором, изменяющим ценовой диапазон, останется лишь транспортное сообщение.

Существует взаимосвязь между общим метражом нежилой недвижимости и ценой квадратного метра — чем больше первая, тем ниже вторая величина. Помимо перечисленных характеристик объекта оценщик учитывает и другие факторы (качество ремонта, стоимость отделки и т.д.).

Услуги оценки коммерческой недвижимости в ООО «Союз-Эксперт»

Компания «Союз-Эксперт» предлагает профессиональную экспертизу объектов коммерческой собственности. В своей деятельности оценщики фирмы полагаются на собственные знания, используя комплексный подход для оценки рыночной цены недвижимости.

Мы работаем с любым объемом работ и с заказами любого уровня сложности. По завершении экспертизы заказчику предоставляется полный отчет о применяемых в работе методах, используемых подходах и сделанных выводах.

Источник: http://www.souzexpert.ru/uslugi/otsenka_nedvizhimosti/kommercheskaya/