Как оценивают квартиру оценщики

Оценка квартиры. Цена и стоимость квартиры

Действительно, для чего нужна оценка квартиры Хочет продавец продать квартиру — продает. Дал рекламу. Нет звонков — снизил цену. Много звонков — повысил цену.

Методом «научного тыка» стоимость квартиры (вернее цена квартиры) легко определяется.

И какое ему дело до оценщиков?

Если стоимость квартиры по оценке оценщиков должна быть одна, а покупатель готов заплатить дороже, что, продавец отказываться будет?

Так для чего оценка квартиры нужна?
Действительно, продавцу оценка квартиры вроде бы не нужна.
В случае с банком все немного иначе. Но обо всем по порядку.

Миллион под залог ржавого «Запорожца»

Да кто ж его даст? Конечно, скорее всего, не дадут! Ведь если получить кредит, то его можно не возвращать: забирайте «Запорожец», продавайте, компенсируйте свои убытки.

Банк не хочет дать под залог квартиры кредит, который превышает стоимость квартиры.

И как быть?

Узнать стоимость квартиры: оценить квартиру.

Оценщики, на помощь!

Кто поможет банку, кто скажет стоимость квартиры?
Такие специалисты есть. Это — оценщики. Они оценят стоимость квартиры, предоставят сертификат об оценке квартиры. Банк возьмет их оценку квартиры за основу. И выдаст кредит исходя не из того, за сколько Вы нашли квартиру и сколько платите продавцу, а из того, во сколько эту квартиру оценили оценщики.

Цена и стоимость квартиры!

Немножко теории: Нам понадобятся два понятия: «цена» и «стоимость». Что такое цена? Это та величина, за которую продается конкретная квартира.

Эта величина конкретная и действительна для данной конкретной сделки.

А что такое стоимость? Применительно к квартире, это наиболее вероятная цена квартиры.

Понятием «стоимости» оперируют все оценщики, и я слышал от них более десятка различных определений для этого термина.

Как ясно из определений, цена — конкретна, ее знают продавец и покупатель. Они могут записать ее в договоре, и тогда о цене узнают другие люди. А могут совершить притворную сделку: заплачены одни деньги, а в договоре указана сумма другая. И тогда кроме них о цене не узнает никто.

Стоимость — вещь не конкретная: квартира может стоить этих денег, а может и не стоить.

Оценка квартиры. Методы определения стоимости квартир: сравнительный, затратный, доходный

У оценщиков существует три метода оценки квартир, то есть три метода определения стоимости:
• Доходный — оценка производится исходя из того, сколько дохода может принести данный объект. Для оценки квартир данный метод не применяется.
• Затратный — оценка квартиры производится исходя из затрат. Суммируются затраты на строительство: материалы, транспортные расходы, зарплата, налоги,  Словом, все расходы, которые произведены, чтобы этот дом (и как часть его — квартиру) построить. Но не просто суммируются (ведь дома могут быть построены в разные годы), а с учетом инфляции, удорожания строительных конструкций, износа, и т.п. Хотите узнать стоимость квартиры, посчитанную с помощью этого метода?Закажите справку БТИ. При оценке квартиры по этому методу не учитываются ни спрос, ни предложение.

Однако на практике цена зависит от спроса и предложения.
Ведь чем больше покупателей и меньше товара, тем вещь дороже, и наоборот, чем больше товара и меньше покупателей, тем вещь дешевле. То есть, рынок лишь косвенно учитывает себестоимость: мало кто будет продавать себе в убыток, хотя иногда лучше дешевле продать, чтобы получить хоть какие-то деньги. Но на сегодня к квартирам в Москве это не относится: их рыночная стоимость намного превышает себестоимость.

• Сравнительный или метод сравнительных продаж — оценка квартиры производится исходя из того, за какие деньги проданы аналогичные квартиры. Например, квартира в этом районе, на одном из средних этажей, площадью 38 метров, продана за 5 000 000 рублей, другая, в соседнем доме, площадью 40 метров, продана за 5 400 000 рублей, вероятно, что оцениваемая, в том доме, что и первая, площадью 39 метров, будет продана за 5 000 000 — 5 400 000 рублей. (Хотя может быть продана как за 5 500 000 рублей, так и за 4 500 000 рублей, но вероятность — значительно меньше.)Сложно, когда не с чем сравнивать. Однако предположим, что наша квартира с балконом, а все остальные — без балкона. Можно прикинуть, сколько процентов стоимости (или какую сумму денег) прибавляет балкон, и добавить соответствующий коэффициент. Так же с помощью коэффициента можно поступить и с телефоном, если, допустим в других квартирах он есть, а в нашей — нет. Для оценки квартир наиболее приемлем именно этот метод.

Рыночная и ликвидационная стоимость квартир

Когда заказывается оценка квартиры, то банк интересуют две величины: рыночная стоимость квартиры (или иного объекта недвижимости) и ликвидационная стоимость. Именно эти две величины и определяют оценщики.
И, если с тем, как определяется рыночная стоимость мы с Вами немного разобрались, то о том, что такое ликвидационная стоимость — нам еще предстоит разобраться. О ней я расскажу на следующей странице.

Я не ставил своей целью научить Вас профессии оценщика, а хотел лишь, чтобы об оценке было хоть какое-то представление. Поэтому объяснял, что называется, «на пальцах». Однако представление, пусть даже смутное, важно иметь, чтобы понять, во-первых, для чего оценка квартиры нужна банку и,
во-вторых (что, наверно, более важно), как оценка квартиры может помешать получить кредит.

Источник: https://www.ipotek.ru/ocenka.php

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

• Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
• Договор долевого участия.
• Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

• Техпаспорт БТИ.
• Свидетельство госрегистрации недвижимости.
• Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
• Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно.

Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Оценка недвижимости для банка и для ипотеки — Центр экспертизы и оценки

Будь это дом или квартира, оценка реальной стоимости предусмотрена законом. Избежать ее не получиться, а вот подготовиться к ней, чтобы всё прошло гладко и быстро, просто необходимо. Дело в том, что любой банк, выдавая крупную сумму денег заемщику должен себя обезопасить и подстраховать.

Всё то время, пока будет выплачиваться ипотека, имущество будет находиться у банка в залоге. И при форс-мажорных обстоятельствах, когда возможен разрыв договора с клиентом, недвижимость будет продана и сможет покрыть все затраты, понесенные банком.

При определении рыночной стоимости квартиры, займодатель принимает для себя решение: в каком размере должен быть первоначальный взнос, на какой срок выдать займ и одобрить ли вообще его выдачу.

Но не только банк заинтересован в оценке стоимости недвижимости. Покупатель тоже извлекает выгоду от данной процедуры. Поскольку не каждый день покупается жилье, не всегда можно находиться в курсе цен на недвижимость. Независимый оценщик поможет установить реальную цену и хорошо сбить ту цену, которую установил продавец.

В ипотечном кредитовании, как правило принимают участие несколько заинтересованных лиц: агент или риелтор, который подыскивает варианты, сам покупатель, сотрудник банка и эксперт-оценщик. Кроме собственника будущего жилья, всем остальным очень выгодно, чтобы сумма сделки была как можно выше.

И на эксперта возлагается важная задача – с высокой долей вероятности предугадать, что и через несколько лет жилье будет ликвидно и без проблем продастся по названной стоимости.

Что нужно для оценки недвижимости

Чтобы была произведена оценка объекта недвижимости для ипотеки, необходима железная договоренность с продавцом жилья. Эта процедура не дешевая, и, если одна из сторон откажется от сделки, придется оплачивать оценку повторно. К тому же можно потерять драгоценное время. Далее приходит время сбора документов.

Список не так велик и зависит от выбора недвижимости:

• Паспорт и контактные данные заемщика;
• Кадастровый паспорт;
• Документ с подробным описанием площади всех комнат схематично;
• Документ, свидетельствующий о перепланировке, если такая имело место быть;
• Документы, подтверждающие факт собственности: договор купли-продажи, договор долевого участия, договор дарения.
• Для вторичного жилья на рынке: справка, что дом не подлежит сносу;
• Для жилья, построенного до 1960 года: план перекрытия. Страховые компании отказываются страховать недвижимость с деревянными перекрытиями, поскольку участились случаи возникновения пожаров. Следовательно, банки отказывают в выдаче кредита на незастрахованное жилье.

Не забудьте для всех вышеперечисленных документов сделать копии!

Следует отметить, что финансовая организация сама предоставляет эксперта по оценке рыночной стоимости недвижимости. С одной стороны, это правильно, поскольку, долго занимаясь ипотечным кредитованием, банки наработали себе узкий круг специалистов в этой области и знают кому они больше всего доверяют. Если заемщик настаивает на своем эксперте, банк может отклонить его заключение и вообще отказать в ипотеке. Поэтому лучше прислушаться в этом вопросе к банку и согласиться с ним.

Как оценивают недвижимость для ипотеки

Чтобы как можно точнее установить стоимость и ликвидность квартиры или дома, эксперт по оценке не только работает с документами, но и выезжает на место для фотографирования каждого уголка недвижимости и окружающей ее местности. Основным методом оценки является сравнительный метод.

Сравнивается по планировке, расположению одинаковое жилье, которое недавно было продано. Затем оценщик углубляется в своих суждениях и рассчитывает специальный поправочный коэффициент, с помощью которого более точно определяет цену.

А именно, учитываются такие факторы как: новый дом или старый, что расположено вблизи дома и какова территориальная инфраструктура. А также изучается косметический и капитальный ремонт дома.

Этот метод также называют аналоговым.

Следующий метод по популярности – это затратный метод. В исследование берется объект схожий по всем параметрам с оценочным и расчетным способом определяют расходы. Доходный метод – напротив пытаются определить насколько повысится в будущем стоимость объекта.

Профессиональный специалист по оценке может применять все методы одновременно и при этом учитывать ряд факторов:

• удаленность недвижимости от центра;
• наличие детских площадок возле дома;
• наличие зеленых насаждений;
• возраст постройки;
• внешнее состояние жилья;
• количество этажей в многоквартирном доме и какой этаж объекта;
• наличие лифта, мусоропровода и других удобств, и коммуникаций;
• развязка транспортных линий: автобусы, метро;
• наличие рядом с домом детского сада, школы, больницы, супермаркетов;
• количество комнат и их площадь, есть ли лоджия или балкон;
• как холодно зимой в доме, из чего построен дом: кирпич, брус железобетон;

Стоимость услуг и сроки выаолнения

После заказа на независимую оценку недвижимости по ипотеке не должно пройти более пяти рабочих дней, чтобы отчет был готов. Стоимость варьируется в зависимости от региона.

В отдаленных районах от Москвы цена за оценку составит 2000 рублей, в столице около 5000 рублей. За срочность придется доплатить. У заключения есть свой срок, в течение которого оно является действующим – это шесть месяцев.

Если в течение этого срока по каким-то причинам ипотечное кредитование не случилось, заказывается повторная экспертиза, по независимой оценке квартиры.

Банк внимательно изучит информацию в заключении. Прежде всего их заинтересует две основные стоимости: ликвидная и рыночная (они могут существенно отличаться друг от друга). А также из чего сложилось ценообразование.

При самостоятельном выборе компании по оценке, банк тщательно проверит компетентность и профессионализм оценщика. Вот главные условия, при котором гарантировано одобрение по ипотеке:

• Срок страхования оценщика – 1 год;
• Наличие полиса гражданской ответственности на сумму 300 000 рублей;
• Оценщик должен состоять в СРО – это объединение саморегулируемых организаций, выполнять все условия и договоренности, присущие данной организации.

Всё хорошо, когда недвижимость оценена также, как запросил за нее продавец или даже выше этой стоимости. Здесь проблем не возникает, и залог в виде квартиры покрывает расходы банка. Но может оказаться, что оценка существенно ниже, чем требуемый кредит, в этом случае есть несколько решений, которые может предложить кредитное учреждение:

• сделать повторную экспертизу по оценке недвижимости (возможно, что первоначальная была сделана с нарушениями);
• предоставить в качестве залога имеющееся у заемщика дополнительное имущество;
• объяснить продавцу, предоставив заключение эксперта, что цена завышена и необходимо сбавить цену.

В любом случае выход их положения всегда есть. Отчаиваться и отказываться от своей мечты нельзя.

Источник: https://www.advokatservis.ru/articles/otsenka-nedvizhimosti-dlya-banka-dlya-ipoteki

Оценка квартиры для суда

Оценка квартиры для суда проводится, как правило, при имущественных спорах, делах о конфискации имущества должников, конфликте предпринимателей, оспаривании налога на имущество и так далее.

Яркий пример – раздел имущества при разводе супругов или конфликте собственников квартиры. Если стороны не могут прийти к соглашению в мировом порядке и дело доходит до суда, требуется представить в суд отчет независимого оценщика, в котором указана стоимость квартиры. В этих случаях каждая сторона зачастую нанимает своего оценщика, который затем должен защитить свой отчет об оценке в суде. Как правило, у супругов квартира находится в совместной собственности (без выделения долей).

Если квартира находится в долевой собственности, то при судебных разбирательствах потребуется оценка доли в квартире для суда. На практике оценка доли в квартире для суда чаще всего необходима при выкупе доли другим собственником, оформлении наследства, продаже доли на открытом рынке, разделе имущества.

Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире, так как при обмене стоимость детской доли не может быть уменьшена. Соблюдение этого требования контролируют органы опеки.

Важно понимать, что если предполагается последующая продажа доли на открытом рынке (например, при конфискации имущества должника), стоимость доли не будет равна аналогичной части стоимости всей квартиры. То есть, стоимость 1/3 общей долевой собственности будет меньше, чем 1/3 стоимости всей квартиры примерно на 30-40%.

Это связано, прежде всего, с особенностями реализации долей на рынке. В случае выкупа доли одного собственника другим собственником этой же квартиры, стоимость доли обычно оценивается прямо пропорционально величине доли. Технически оценка доли в квартире для суда почти не отличается от оценки квартиры.

Еще один часто встречающийся вид судебных разбирательств, для которых требуется отчет об оценке, – возмещение ущерба от залива квартиры. Оценка ущерба от залива квартиры для суда потребуется, если лицо, ответственное за залив, отказывается возмещать убытки собственнику квартиры в мировом порядке. Оценку ущерба от залива квартиры для суда может произвести только грамотный оценщик, имеющий опыт защиты своих отчетов в суде. Подробнее читайте в статье «Оценка ущерба от затопления квартиры».

Вне зависимости от конкретной ситуации, оценку квартиры для суда можно поручать только действительно опытному оценщику, способному защитить свой отчет в суде. В судебном процессе могут участвовать несколько оценщиков, каждый из которых будет отстаивать свою позицию, поэтому выбирать нужно только надежного партнера.

Возможные проблемы для заказчика

Стороны, участвующие в судебном споре, обычно находятся в конфликтных отношениях, поэтому не всегда есть возможность провести осмотр объекта оценки (например, один из супругов может не пускать оценщика в помещение). В этом случае производится внешний осмотр: осматривается здание, территория, подъезд до двери квартиры.

Остальную информацию оценщик получает из документов, представленных заказчиком, а также со слов самого заказчика. Необходимо отметить, что законом не предусмотрен обязательный осмотр объекта оценки, хотя он помогает точнее определить стоимость. Оценка, произведенная на основании документов, является полностью законной.

Однако в этом случае всю ответственность за достоверность представленных сведений несет заказчик, что отдельно указывается в договоре с оценочной компанией.

Узнать самостоятельно рыночную стоимость квартиры можно при помощи сервиса онлайн-оценки недвижимости. Этот сервис помогает также определить стоимость квартиры на ретроспективную дату, что важно при оценке квартиры для наследства. Однако, полученная справка не будет являться отчетом об оценке. 

Пример справки о стоимости квартиры (31,27kb)

Пример справки о стоимости квартиры на ретроспективную дату (31,54kb)

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/128-otsenka-kvartiry-dlya-suda

Зачем нужна оценка квартиры? | Статьи компании «Гранд Реал»

Любая квартира, как материальное имущество, имеет свою стоимость на рынке недвижимости. Ее цену полезно знать при совершении каких-либо операций, где требуется определить полный денежный эквивалент. Как правило, оценкой занимаются специально подготовленные эксперты – оценщики.

В каких случаях нужна оценка квартиры?

Купля-продажа. В том или ином случае необходимо знать рыночную стоимость квартиры. Это даст своего рода преимущество при ведении переговоров. При продаже вы сможете аргументированно отстаивать свою точку зрения и в нужный момент благоприятно закрыть сделку. А также оценщики могут снабдить вас полезной информацией, сделав прогноз изменения цен в ближайшее время на рынке недвижимости;

Оценка для банка. Нужна ли оценка квартиры при ипотеке? Да, конечно. Зачастую банки делают намного более выгодные предложения по кредитам, если в залог предоставляется недвижимое имущество. Независимая оценка стоимости квартиры поможет спрогнозировать все возможные риски при выдаче кредита;

Оформление наследства. Эта причина является одной из самых распространенных. После кончины собственника квартиры, жилплощадь, как правило, – одна, а наследников может быть гораздо больше. В этом случае независимая экспертиза помогает определить стоимость жилья и, соответственно, выделить материальную компенсацию каждому из наследников. Кстати, при дарении оценка также потребуется;

Оценка для суда. В том случае, если супруги не смогли мирным путем поделить имущество и обратились в суд, оценка стоимости квартиры просто необходима. При подаче иска возможен даже удаленный вариант оценки, при условии, что один из собственников не пускает в квартиру оценщиков;

Брачный контракт. Данный договор в обязательном порядке предписывает общую имущественную оценку состоянию супругов на момент вступления в брак. В дальнейшем это поможет избежать проблем, описанных в предыдущем пункте;

Оценка для органов опеки. Для возможности воспитания ребенка органы опеки обязательно должны быть убеждены в том, что будут обеспечены достойные условия для содержания. А также оценка квартиры может пригодиться для улучшения жилищных условий по льготным программам при опеке;

Подготовка документов для посольства. Некоторые страны для получения визы предполагают обязательное владение имуществом в родной стране, а иногда даже требуют оценочной стоимости жилья;

Страхование. Страховые компенсации, в частности их размер, напрямую зависят от рыночной стоимости недвижимости. Особенно популярной эта услуга считается в новостройке.

Существуют и другие случаи, когда возникают вопросы: нужна ли оценка квартиры? Однако все варианты предусмотреть невозможно, и некоторые из них могут наступить вполне неожиданно. Таким образом, мы рассмотрели, зачем нужна оценка квартиры. Официальных случаев существует множество, кроме того, в непредвиденных обстоятельствах также будет полезно знать, во сколько беспристрастно может быть оценено ваше жилье.

Что нужно для оценки квартиры, какие документы?

Для оценки квартиры требуется несколько групп различных документов:

• Данные непосредственно о собственнике квартиры. В этот пакет документов входят копии паспорта и ИНН;
• Правоустанавливающие документы. Им может являться любой документ из довольно широкого круга, например: договор купли-продажи, дарения, пожизненного содержания, свидетельства о праве собственности на долю имущества, о праве на наследство, о приобретении квартиры с аукциона, свидетельства, выданные органами местного самоуправления или приватизации, решение суда, подтверждающее признание права собственности. Это далеко не полный перечень тех документов, которые вы можете предоставить в данной категории;
• Данные непосредственно о квартире. Ими могут являться самые разнообразные копии документов: техпаспорта, выписки из Росреестра, фотографии квартиры для ее идентификации.

Нужна ли оценка квартиры? Ответ: да, конечно. Обстоятельства в современном мире меняются с молниеносной скоростью, но такие данные всегда будут актуальными, в том числе и для решения различных проблем.

Источник: https://www.grand-real.ru/polezno-znat/stati-i-obzory/zachem-nuzhna-ocenka-kvartiry/

Как происходит оценка недвижимости?

Оценка недвижимости предполагает определение ее рыночной стоимости на текущую дату и может понадобиться в совершенно разных ситуациях. В этой статье мы расскажем о том, как происходит оценка недвижимости, с какой целью производится оценка объектов недвижимости, сколько действительна оценка недвижимости и какие документы понадобятся для ее получения.

Оценка объектов недвижимости, как правило, производиться в четыре этапа:

1) Определяются характеристики объекта недвижимости, устанавливаются цели и задачи оценки.

1. Перед тем как сделать оценку недвижимости, устанавливаются ключевые параметры:
   • местонахождение и точный адрес;
   • тип объекта (земельный участок, квартира, частный дом, офисное здание, встроенное помещение и т.д.);
   • количество комнат;
   • площадь (общая, жилая);
   • тип здания (панельное, кирпичное и т.п.);
   • количество этажей;
   • прочие характеристики.
2. Устанавливается целевое назначение.
3. Определяется дата, на которую будет производиться оценка.
4. Устанавливаются допущения и ограничивающие условия.
5. Определяется цель оценки и вид определяемой стоимости.

2) Производится подробное описание и анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

3) Производится расчет стоимости объекта недвижимости. Как оценить стоимость недвижимости и какие методы при этом использовать, определяет эксперт-оценщик, исходя из данных об объекте и виде стоимости, которую необходимо определить.

4) Происходит согласование результатов, полученных при использовании различных подходов и методов. Определяется максимально адекватное и точное значение.

Для получения подробной информации о том, как эксперты-оценщики оценивают недвижимость, рекомендуем перейти в интересующий вас раздел:

Далее рассмотрим, в каких случаях необходима оценка недвижимости, и какие документы нужны для оценки недвижимости.

Зачем нужна оценка недвижимости?

Для владельцев недвижимости цели оценки могут быть самыми разнообразными. Рассмотрим случаи, в которых собственнику может понадобиться оценка стоимости недвижимого имущества:

• при совершении операций купли-продажи либо сдачи объекта в аренду;
• при вступлении в права наследства;
• при разделе имущества между супругами в случае развода, а также для решения других имущественных споров;
• для определения или оспаривания кадастровой стоимости зданий, строений, земельных участков, используемой для целей налогообложения;
• при страховании недвижимости;
• при совершении операций кредитования под залог недвижимости;
• при распределении долевого участия на стадии трансформации предприятий в акционерные общества;
• при совершении прочих операций, связанных с реализацией прав на объекты недвижимости.

Независимо от конкретного случая, конечной целью оценки объекта недвижимого имущества для эксперта-оценщика будет являться определение рыночной либо другой стоимости объекта на определенную дату и предоставление отчета об оценке. В данном документе приведены расчеты конкретного вида стоимости, описание объекта и используемых методик, а также анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Какие документы нужны для оценки недвижимости?

Чтобы получить независимую оценку, важно знать, какие документы необходимы для оценки недвижимости. В большинстве случаев оценка объектов недвижимости производиться при наличии следующего пакета документов:

• технического паспорта;
• кадастрового плана (для земельных участков);
• правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, договора аренды, свидетельства о государственной регистрации права собственности, выписки из ЕГРН);
• экспликации к поэтажному плану БТИ;
• разрешительных документов на перепланировку (при наличии);
• документов о балансовой стоимости (для юридических лиц);
• документов, подтверждающих факт проведения ремонтно-монтажных работ (при наличии);
• документов, отображающих сведения о размере арендной платы.

Приведенный перечень является рекомендательным, и оценка может проводиться даже при наличии неполного пакета документов. Однако следует учитывать, что для получения точной оценки необходимо предоставить оценщику максимум информации об объекте недвижимости.

Срок действия оценки недвижимости

Согласно действующему законодательству об оценочной деятельности нет четкого ответа на вопрос, сколько действует оценка недвижимости. При этом ФСО № 1 предусматривает, что величина рыночной либо иной стоимости (кроме кадастровой) оцениваемого объекта, представленная в отчете об оценке, может признаваться рекомендуемой для целей совершения сделок с объектами оценки, если прошло не более 6 месяцев с даты отчета.

Также стоит отметить, что в судебной практике истечение шестимесячного срока не всегда рассматривается как свидетельство недостоверности сведений о стоимости объекта, отображаемой в отчете.

Кто занимается оценкой недвижимости?

Производить оценку недвижимости могут компании, а также эксперты-оценщики, имеющие соответствующие разрешительные документы на осуществление деятельности в сфере оценивания. Кроме того, согласно законодательству, обязательным условием для тех, кто занимается оценкой недвижимости, является необходимость состоять в Саморегулируемой организации экспертов-оценщиков.

Сколько стоит оценить недвижимость?

Отвечая на вопрос, сколько стоит независимая оценка недвижимости, необходимо учитывать, что итоговая стоимость оценочных работ будет зависеть о многих факторов:

• целей оценки;
• вида объекта недвижимости;
• вида определяемой стоимости;
• местоположения и других характеристик объекта;
• полноты и качества исходной информации;
• трудоемкости проводимых работ;
• срочности получения отчета об оценке.

Получить информацию о том, сколько стоит оценка недвижимости, можно, перейдя в раздел «Цены». Чтобы узнать, сколько стоят услуги независимого оценщика недвижимости для вашего конкретного случая, воспользуйтесь помощью онлайн-консультанта или свяжитесь с нами любым удобным для вас способом, используя информацию из раздела «Контакты».

Где заказать оценку недвижимости?

Если вас интересует вопрос, где можно сделать оценку недвижимости, воспользуйтесь услугами экспертов-оценщиков консалтинговой группы «Апхилл». Обращаясь к нам, вы можете заказать оценку недвижимости для разных целей.

Если вы решили заказать оценку недвижимости, вы гарантированно получите:

• бесплатные консультации;
• подготовку отчетов в кратчайшие сроки;
• предварительную оценку абсолютно бесплатно;
• возможность выезда эксперта в день обращения;
• определение рыночной и иных видов стоимости с использованием современных методов оценки;
• возможность получения отчета на иностранном языке.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/kak-proishodit-otsenka-nedvizhimosti/

Как до продажи оценить стоимость квартиры

Каждый продавец недвижимости хочет выручить максимальную сумму. Объективная оценка стоимости квартиры – одна из важных задач на первоначальном этапе.  Нужно ли обращаться за оценкой к профессионалам? И удастся ли продать квартиру по заявленной цене?

При оценке важно не переоценить стоимость объекта, чтобы продажа не затянулась, но и не прогадать, чтобы не упустить солидную сумму. 

Есть три способа, с помощью которых можно узнать ориентировочную стоимость своей квартиры:

• Пригласить профессионала – агента по недвижимости или риэлтора;
• Самостоятельно проанализировать ситуацию на рынке;
• Обратиться к лицензированному оценщику.

Оценка объекта специалистом агентства недвижимости

Если для оценки вы решили прибегнуть к помощи опытного риэлтора или агента, то возможно два варианта развития событий. Специалист может приехать к вам и на месте оценить объект или проконсультировать по телефону. Если вы имеете дело с опытным специалистом, то его оценка будет близка к действительности. Благодаря своему опыту он объективно укажет на достоинства и недостатки вашей недвижимости при осмотре.

Экспресс-оценка по телефону не обладает нужным уровнем достоверности. Как можно оценить что-либо по телефону? Особенно такой сложный объект, как квартира. В таком случае речь пойдет лишь об усредненной стоимости. Многие продавцы начинают оценку своей квартиры именно с этого шага: звонят в несколько агентств, чтобы услышать примерную стоимость. Однако, оценивая одну и ту же квартиру, мнения специалистов могут существенно расходиться. Погрешность может составлять тысячи долларов.

Мы в “Авангард Недвижимость” практикуем бесплатную оценку с выездом специалиста. Это позволяет сделать прогноз цены продажи квартиры с высокой степенью уверенности. Вы можете получить такую оценку абсолютно бесплатно, это не обязывает вас к заказу услуг в нашем агентстве. 

1. Месторасположение 

Минск разделен на 9 районов и множество микрорайонов. У каждого из них есть своя репутация, и цены на недвижимость в них разнятся. На цену положительно влияет наличие рядом с домом зеленых зон, леса, водных объектов. Качественная вода в районе – безусловный плюс. Негативно влияют на цену расположенные рядом промышленные объекты, ТЭЦ, не ухоженная дворовая территория.

2. Планировка квартиры

Изолированные комнаты в планировке квартиры ценятся больше, чем смежные. Наличие кладовки или гардеробной – плюс. Если в квартире один санузел и он является совмещенным, то это скорее минус. Отсутствие лоджии или балкона также относится к минусам. Мы уже писали о том, как планировка влияет на уровень жизни. 

3. Год постройки, материал стен, этаж

Старый фонд – это условно дома с 1917 г. до 1990-х годов. В этой категории особняком стоят дома времен революции и “сталинки”. Квартиры в домах 1990-х годов в среднем продаются лучше старого фонда. Современные дома, построенные после 2000-х, высоко ценятся на рынке. 

На данный момент в структуре предложения доминируют панельные дома. За ними – кирпичные. Преимущественно “хрущевки” и “брежневки”. На третьем месте каркасно-блочные дома. Реже встречаются монолитные, а также дома из блок-комнат и силикатных блоков. С точки зрения спроса лучшим материалом считается кирпич. Также высоко ценятся каркасно-блочные дома. 

Квартиры на первом и последнем этаже продаются хуже. Неплохая ситуация, когда в квартире на последнем этаже есть технический этаж. Первый этаж бывает обычным и высоким. Высокий первый этаж лучше, так как у прохожих меньше шансов увидеть, что происходит у вас дома. Труднее продаются квартиры на втором этаже, где окна выходят на козырек подъезда или магазина.

4. Состояние квартиры и придомовой территории

Состояние квартиры влияет на то, какой покупатель к вам придет. Если состояние квартиры отличное и это отражено в цене, скорее всего, она подойдет людям, которые не хотят тратить время на ремонт. Квартиры с аккуратным ремонтом, где можно первое время жить и ничего не делать, хорошо продаются. При этом цена не должна быть сильно завышена. 

В своих статьях мы уже не раз отмечали, что нет необходимости делать полноценный ремонт специально для продажи. Практика продаж показывает, что он не окупается. 

При оценке, учитывается внешний вид фасада дома, подъезда и придомовой территории. Если они в хорошем состоянии, то это позволит оценить квартиру чуть выше аналогичных.

В целом, квартиру в любом состоянии возможно продать, вопрос в адекватном формировании цены.

5. Инфраструктура и транспортное сообщение

Высоким спросом пользуется объекты с удаленностью до 1000 м от метро. Следующая категория – в пределах 10-15 минут на общественном транспорте до метро. 15-25 минут на метро – удаленные районы, они обладают меньшим спросом. Положительно влияет на продажу наличие близлежащих остановок с большим количеством маршрутов, наличие трамвайных остановок. Плюс – расположение диспетчерской станции в пешей доступности. При отправлении, как правило, проще занять сидячие места.

Сюда же относится удобство для автомобилистов. Наличие парковки у дома, платные стоянки, удобство выезда на основные магистрали города и МКАД.

6. Вид из окон, сторона света, на которую они выходят

Светлые и солнечные квартиры продаются лучше. Хотя не всегда покупатели обращают внимание на этот критерий при выборе.
С точки зрения ориентации окон по сторонам света, квартиры ценятся в следующем порядке, начиная с наиболее популярных вариантов:

• Квартира с выходом окон на две стороны: восток и запад;
• Квартира с выходом окон либо на восток, либо на запад – солнце присутствует в первой либо второй половине дня;
• Квартира с выходом окон только на юг – постоянно освещены солнцем, в летнее время могут сильно прогреваться;
• Квартира с выходом окон только на север – нет попадания прямых солнечных лучей, обычно более темные и прохладные.

С точки зрения продажи плохо, когда окна выходят на:

• МКАД или другую шумную дорогу;
• Рядом стоящий дом;
• Промзону;
• Мусорку;
• Козырек магазина;
• Кладбище и т.д.

Квартиры с видом на лесные массивы, водные объекты или привлекательный городской пейзаж продаются лучше аналогов.

7. Условия продажи и т.д

При “чистой” продаже собственнику нужны деньги от продажи его недвижимости, нет привязки к приобретению другого объекта. Лучше этого условия может быть только полностью свободная квартира. Варианты продажи с привязкой к поиску встречной квартиры или разъезд в разные квартиры более длительные.

Они менее привлекательны для покупателей, так как связаны с ожиданием. Не смотря на это, такие сделки проходят постоянно. Зачастую благодаря усилиям агентов, которые представляют интересы сторон в сделках-цепочках.

Самостоятельно провести такие сделки достаточно сложно, редко удается избежать серьезных ошибок. 

Выше мы описали основные критерии, влияющие на стоимость квартир, но есть и ряд дополнительных критериев, которые также влияют на оценку объекта, но в меньшей степени:

• Закрытая придомовая территория;
• Перспектива развития района;
• наблюдение в подъезде и придомовой территории;
• Качество работы обслуживающей организации;
• Наличие консьержа; 
• Возможность выкупа машиноместа в паркинге и др.

Теперь вы понимаете, что влияние каждого критерия специалист по недвижимости может оценить только при личном посещении квартиры. В своей практике мы убедились, что неправильная оценка объекта вместе с плохой рекламной кампанией являются самой распространенной причиной неудач при продаже квартир собственниками.

Самостоятельная оценка стоимости своей недвижимости 

При самостоятельной оценке некоторые продавцы опираются на калькуляторы оценки на сайтах агентств недвижимости. Такие калькуляторы скорее инструмент привлечения внимание потенциальных клиентов, чем реальный способ оценить вашу квартиру. Не стоит воспринимать цифры всерьез, они весьма условны. 

Более правдоподобную информацию можно получить, если обратиться к статистической информации. Еженедельно realt.by публикует статистику с ценами предложения квартир по всем районам города Минска. 

Для того, чтобы узнать статистическую информацию по реальным сделкам купли-продажи обратитесь в Национальное кадастровое агентство. Оформив запрос и заплатив за услуги, вы в течение 10 рабочих дней получите справку. 
Сравнив среднюю цену предложения и среднюю цену реальных сделок по аналогичным квартирам, можно определить коридор цен, в котором можно рекламировать свой объект. Тут стоит учитывать фактор роста рынка или, наоборот, снижения.

Еще один способ связан с самостоятельным поиском в интернете. На тематических сайтах определите своих ближайших конкурентов. В данном случае к конкурентам будут относиться похожие квартиры, которые продают в соседних домах с такими же параметрами. Обратите внимание не только на цену, но и на условия продажи, сколько объект находится в продаже. 

Переоценка своей квартиры – это типичная ошибка, которая приводит к трате времени и сил. Часто, опираясь на свою, не всегда объективную оценку, собственники отказываются от действительно хороших предложений. 

Оценка специалистом оценочной компании

Специалист из оценочной компании c достаточно высокой степенью вероятности определит стоимость вашей квартиры. За определенную сумму, зависящую от объема выполненной работы, вы получите официальную справку о стоимости квартиры. Вроде, все хорошо, но покупатели склонны доверять своим впечатлениям в этом вопросе, а не бумагам.

Как правило, цена, заявленная оценщиком, не равна сумме сделки. Оценщик ориентируется на статистику совершенных сделок, то есть он опирается на прошлое. Дает усредненное значение. Ваша же сделка будет зависеть от множества факторов в настоящем времени. Цена может быть как выше, так и ниже средних значений. Итоговая стоимость определится в результате торгов. 

Такая документальная оценка в большей степени нужна покупателям, которые задействуют кредитование. В зависимости от банка такая справка об оценке может потребоваться, но тогда заказчиком оценки должен быть покупатель, а не продавец.

В качестве заключения, хочется заметить, что определив рыночную стоимость своей недвижимости, многие продавцы выбирают стратегию завышения цены. Таким образом создают запас для торга. Это прямой способ добиться того, что ваш объект не будет продан или зависнет на рынке на долгие месяцы.

А если была допущена ошибка в определении рыночной цены, то объект вообще может выпасть из зоны какого-либо внимания покупателей. Так происходит, поскольку пропорция рекламируемых объектов и реально продающихся в месяц в разные периоды колеблется как 1 к 5-8.

То есть на тысячу сделок в месяц рекламироваться может 5000-8000 тысяч объектов.

Желаю вам правильно оценить свою недвижимость и удачно совершить сделку.  

Был полезен материал? Сделайте репост, чтобы не потерять! 

Хотите получить консультацию специалиста? Звоните по телефону +375 44 581 96 78 или оставьте заявку в форме ниже

Источник: https://avangard-n.by/articles/kak-ocenit-stoimost-kvartiry.html

Оценка недвижимости. Как оценить квартиру?

Как же узнать реальную стоимость квартиры (то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана)? Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к лицензированному оценщику? Об этом и пойдет речь в статье.

Способы оценки

В настоящее время на рынке недвижимости существует несколько способов оценки квартиры: прибегнуть к помощи лицензированного оценщика, пригласить риелтора или попытаться решить эту проблему самостоятельно. Посмотрим, чем различаются эти три варианта.

С достаточно высокой степенью достоверности можно определить стоимость квартиры, пригласив специалиста из оценочной кампании. Заплатив сумму от 100 долларов, вы получите на руки официальную справку профессионального оценщика о стоимости квартиры. Вроде бы все замечательно, но справка эта практически не имеет значения для потенциальных покупателей.

Они склонны доверять скорее своим впечатлениям, нежели официальной бумаге. Сложившаяся практика говорит о том, что документ от оценщика используют только банки при выдаче ипотечных кредитов или при сделках с коммерческим жильем. А тех, кто настойчиво пытается продать квартиру по цене, заявленной оценщиком, ждет разочарование и, скорее всего, потеря времени.

Дело в том, что при продаже квартиры процесс торга имеет первостепенное значение, а, получив документ от оценщика, продавцы о торге, как правило, даже и не думают.

Если вы решаете вопрос оценки с помощью риелтора, то зачастую приходится рассматривать два варианта:

• оценка с выездом специалиста на квартиру;
• экспресс-оценка по телефону.

С первым вариантом все более-менее понятно: он аналогичен описанному выше.

Как правило, оценка с выездом специалиста агентства более близка к действительности (за исключением случаев, когда с вами работает неопытный риелтор, и его неправильная оценка может привести к застою квартиры на рынке или продаже ее за меньшую стоимость).

Специалист агентства — профессионал рынка недвижимости, он оценивает несколько квартир почти каждый день и может объективно указать на плюсы и минусы при осмотре вашей квартиры.

А вот с экспресс-оценка, прямо скажем, проблематична. Как можно что-либо оценить по телефону? В этом случае речь пойдет, скорее всего, об усредненной стоимости квартиры. То есть из специализированной компьютерной базы по запросу риелтор отберет квартиры, подобные вашей, и вычислит среднюю стоимость квадратного метра.

После чего остается лишь перемножить две цифры: общую площадь вашей квартиры и усредненную стоимость квадратного метра — и результат готов! Кстати, оценку многие продавцы начинают именно с этого: звонят в несколько фирм (чем больше, тем лучше) и просят оценить их квартиру. Очень часто специалисты разных фирм, оценивая одну и ту же квартиру по телефону, весьма существенно расходятся во мнениях.

Погрешность при этом может достигать 90 %, и как относиться к подобному методу — решайте сами.

Третий вариант — оценить квартиру самому, не привлекая специалистов ни из оценочной, ни из риелторской фирмы. Затраты минимальные — только на покупку изданий о недвижимости. Нужно лишь найти в газете квартиры с такими же параметрами, как у вашей, и рассчитать среднюю стоимость. Чем больше выборка, тем, конечно же, точнее результат. Этот способ надежнее экспресс-оценки, так как в любом случае вы свою квартиру знаете лучше, чем риелтор, которому вы рассказали о ней по телефону.

Минусы здесь следующие (из практики):

• необъективное отношение к своей квартире;
• недостаток информации (если в базе агентства тысячи квартир, то продавец (он же хозяин) сделает выборку максимум из 15–20 квартир);
• и самое главное — стоимость квартир, указанная в СМИ, как правило, существенно отличается от цены, по которой эта недвижимость будет продана.

В качестве примера рассмотрим случай, когда продавец, оценивая квартиру по газетам, приходит к выводу, что аналогичный вариант выставлен на продажу за 62 000 у. е. «Так как моя квартира лучше (та самая необъективность — свое хуже быть не может), то она должна стоить 65 000 у. е.», — решает хозяин.

А потом удивляется, почему никто (ни риелторы, ни потенциальные покупатели) не проявляет никакого интереса к его предложению, услышав эту цену.

Если продавец неуступчив, трата времени на осознание реальной стоимости квартиры может обернуться потерей денег, а спустя несколько месяцев, когда вопрос встанет остро, нередко все равно приходится снижать стоимость, чтобы продать как можно быстрее.

Параметры оценки

Прежде чем рассказать о так называемых технических параметрах, представим юридические:

если квартира «свободна юридически и физически» (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает), то она оценивается дороже аналогичной, но обремененной одновременной покупкой альтернативной квартиры, а уж тем более расселением. Это происходит потому, что ощутимое количество сделок (до 70 %) с альтернативой не могут определенно состояться уже на этапе подготовки к ним (продавцы не нашли подходящего варианта замены, продавец альтернативной квартиры запросил высокую цену и т. д.);

продаваемая квартира не приватизирована или находится в частной собственности (второй вариант предпочтительнее, а потому оценивается дороже первого);

первичные документы (приватизация, результат инвестиционного контракта) привлекают покупателей больше, чем многократные переходы права собственности;

для долей квартиры или квартиры, обремененной правами третьих лиц, предусмотрена индивидуальная оценка.

Теперь скажем несколько слов о технических параметрах. Один из немаловажных факторов, влияющих на стоимость квартиры, — насколько престижен район, где она находится. Надо заметить, что этот фактор мало связан с экологией — гораздо больше он зависит от сложившейся репутации данной местности. Так, представленная ниже градация округов во многом отличается от опубликованной недавно оценки экологической обстановки в округах.

Наиболее предпочтительными (а следовательно, и дорогими) являются ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, отчасти ЮАО. Менее предпочтительны САО, СВАО, ВАО. Замыкают этот ряд ЮВАО, ЮАО. Ну и, конечно, нельзя забывать о неизменной престижности центра.

Нужно иметь в виду, что абсолютно одинаковые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных округах, будут отличаться по цене, и это различие может быть весьма существенным. Еще одна важная особенность расположения недвижимости — удаленность от станции метро. Здесь нужно учитывать два фактора, влияющих на стоимость:

плюсом является расположение квартиры на расстоянии двух-трех остановок или в пятнадцати минутах ходьбы от метро;

явный минус — до дома от метро практически невозможно дойти пешком, а добираться наземным транспортом дольше десяти минут.

Градация по типам домов

Эта градация несколько расплывчата. Трудно однозначно характеризовать недостатки или достоинства определенных типов домов, так как практически в каждом из них можно найти как престижные и удобные варианты, так и неухоженное, давно не ремонтируемое жилье. Элитные дома в представленном ниже обзоре не рассматриваются.
Панель. Хрущевки — дома приблизительно 1958–68 гг. выпуска, из-за неудачной планировки квартир по праву считаются одними из самых непрестижных в своем классе.

Постхрущевки — 1962–72 гг. постройки, обычно девятиэтажные, ненамного отличающиеся по продуманности планировки от хрущевок. Соответственно их цена — одна из самых низких.

Дома с квартирами улучшенной планировки — начало строительства 1974 год. Здесь в квартирах большие кухни, просторные изолированные комнаты, холл. Они оцениваются значительно дороже вышеуказанных, особенно если в них был произведен капремонт и замена канализационных и водопроводных труб.

Квартиры в домах новых серий, строительство которых началось в 90-х годах, — самые популярные в своем классе.
Кирпич. Дома дореволюционной постройки, которые сохранились в основном в центре, и однозначно оценить их весьма непросто. С одной стороны — явная и постоянная престижность центра, с другой — невразумительная планировка квартир и нередко частичное отсутствие удобств (ванной, кухни и т. д.).

Сталинские дома (год постройки 1937–1953). Квартиры в этих домах до сих пор пользуются популярностью среди покупателей.

Большие квадратные комнаты, высокие (3,2 м) потолки, хорошее местоположение, подъезды с широкими лестничными пролетами, особый контингент жильцов — все это позволяет высоко оценивать подобные варианты при продаже.

Правда, можно ошибиться, так как существуют псевдосталинские дома — в них сохраняется высота потолков (от 3 м) и большие метражи, но по остальным параметрам они явно не могут составить конкуренцию сталинкам.
Дома, построенные в 70-е гг. и позже, высокой этажности, с комфортабельными квартирами достаточно большой площади.

Монолит. Самые дорогие и престижные — монолитные дома. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая возможность выбора в зонировании и обустройстве жилого пространства.

Немаловажен и такой фактор, как безопасность жилища. С этой точки зрения к плюсам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, наличие домофона или консьержа на входе в подъезд. Также определенное значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. Если квартира никем или ничем не охраняема и в подъезд может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже, даже если сама жилплощадь в очень хорошем состоянии.

Необходимо учитывать также расположение и планировку квартиры. Если она находится не в торце и относится к так называемым распашонкам (комнаты расположены на разных сторонах), это увеличивает цену. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат в ней стоимость жилья может быть ниже аналогичного, но расположенного иначе.

Наличие холла даже минимального размера увеличивает цену квартиры. Если же холл достаточно большой и к тому же квадратный, на такое достоинство следует непременно обратить внимание потенциального покупателя.
Безусловно, оценивается и кубический объем жилплощади, на которую непосредственное влияние имеет высота потолков.

Самая популярная — 2,75–3,2 м. Все, что не соответствует этому, котируется ниже. Так, менее востребованы квартиры с высотой потолков до 2,5 и более 4,5 м, хотя и последнем случае находятся желающие. Например, совсем недавно прошла сделка с покупателем, который искал квартиру с потолками не менее 4,5 м.

Обычно такие квартиры можно встретить в центре, в домах дореволюционной постройки. И нужный вариант был найден! Квартира оказалась небольшой площади, с минимальными удобствами (а точнее, в ней был только туалет), и поэтому обошлась будущему собственнику не так дорого.

После покупки он сделал второй полуэтаж, тем самым значительно увеличив полезную площадь квартиры.

Есть еще много факторов, оказывающих влияние на стоимость квартиры: изолированность комнат, вид из окон, тип снабжения горячей водой (ТЭЦ или газовая колонка). Важно также, есть ли в квартире телефон, поскольку его отсутствие снижает покупательский спрос, а соответственно и цену квартиры, так как в Москве по-прежнему существует очередь на установку телефона. Отсутствие балкона или лоджии является еще одним недостатком, снижающим цену квартиры.

Необходимо также учитывать состояние квартиры. При анализе этого параметра следует рассмотреть пять основных вариантов:

требуется косметический ремонт; требуется капитальный ремонт (так называемая убитая); квартира после пожара (это значительно снижает цену, так как выветрить запах пожара невозможно, необходимо счищать все до бетона); сделан ремонт;

сделан евроремонт.

Первый и четвертый варианты почти не влияют на цену, а влияют только на быстроту продажи (психологически покупатель быстрее согласится на покупку симпатичной свежей квартиры). При втором и третьем варианте квартира может быть продана при значительном снижении цены.

А вот с пятым все гораздо интереснее.

Можно с уверенностью сказать, что евроремонт (настоящий, а не псевдо) при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую лишь 20–30 % от вложенных в него денег.

Очень часто приходится видеть продавцов, выставляющих квартиру с полноценной стоимостью вложенных в евроремонт денег и не могущих продать ее полгода или год.

В заключение скажем, что в любом случае, при каком бы то ни было варианте к оценке квартиры нужно отнестись очень серьезно. Если провести ее с погрешностью, то это может обернуться потерей как времени, так и денег.

Сергей Вишняков. Недвижимость и цены

Источник: http://www.conex.ru/presscenter/publ/full/9/

Оценка квартир: каким образом она проводится

16 августа 6093

Владельцы недвижимого имущества интересуются, каким образом проводится рыночная оценка квартиры. Информацию об этом содержит отчёт об оценке объекта недвижимости, который в обязательном порядке готовит каждый оценщик после проведения процедуры и впоследствии предоставляет заказчику. Однако не все специалисты добросовестно подходят к его составлению. По этой причине узнать, как установили стоимость того или иного объекта, часто не получается.

В отчёте содержится исчерпывающее количество информации. Прочитав его, человек узнает, какие специалисты выполняли оценку квартир, какой у них уровень квалификации и так далее. В документе указывается, каким методом была осуществлена оценка стоимости жилья и по каким причинам был выбран именно он. Отчёт об оценке недвижимости должен полностью объяснять заказчику, на основании чего была сложена цифра, которая в итоге получилась.

В Казахстане есть стандарт, по которому специалист обязан работать.

Чтобы определить стоимость того или иного объекта, оценщик должен:— выехать на объект и ознакомиться с ним;— обследовать район, в котором расположена недвижимость;— ознакомиться с имеющимися у заказчика документами на дом, квартиру;— составить договор об оценке недвижимого имущества и заключить его с заказчиком;— узнать, с какой целью клиенту необходима оценка (для суда, продажи объекта, оформления ипотеки и т.д.);

— проанализировать обстановку в районе, а также городе, тем самым определив, насколько широк спрос на имущество заказчика.

С чего начинается оценка недвижимости в павлодаре и других городах

Оценщик квартир, прежде чем осматривать объект недвижимого имущества, проанализирует социально-экономическую ситуацию в регионе. Он поместит в отчёт ряд данных: где располагается область, в которой находится объект, сколько там живёт человек, сколько в среднем зарабатывает население и так далее.

В отчёте об оценке недвижимости также указывается статистика стоимости жилья в определённом населённом пункте за конкретный период времени. А впоследствии уже описывается объект, для которого проводится расчёт стоимости. В вышеупомянутый документ в обязательном порядке помещают карту участка. Кроме основных характеристик, в нём также указываются любые детали, которые могут повлиять на рыночную цену.

Приведём пример: «Удобный подъезд, вход в который закрыт стальной дверью, оснащённой домофоном. Квартира находится в отличном состоянии: в ней сделан капитальный ремонт. Жильё расположено в спальном районе Павлодара. Земельный участок, на котором сосредоточено помещение, ровный: склоны, подъёмы и горки отсутствуют.

Во дворе имеется подземный паркинг на 150 парковочных мест. В 200 метрах от дома находится автобусная и троллейбусная остановка: с помощью городского транспорта можно оперативно добраться до центра города. Городской транспорт ходит каждые 10-15 минут.

Инфраструктура района развита и имеет всё необходимое: школы, детсады, больницы и клиники, салоны красоты, супермаркеты, торговые центры и другие значимые объекты».

Оценщики квартир осуществляют поиск информации об изменении стоимости. Также они занимаются приведением данных зависимости цены за квадратный метр от количества комнат в жилье, района, в котором оно расположено, и типа здания. В документе огромное количество графиков, таблиц и ссылок. Для изготовления отчёта специалисты используют различные порталы о недвижимости Казахстана, данные статистических агентств, средства массовой информации и так далее.

Как правило, оценку недвижимого имущества проводят посредством рыночного либо сравнительного метода.

Сравнительный метод: в чём он заключается

Оценка квартиры сравнительным методом — довольно простая процедура. Специалисты занимаются поиском похожих по техническим характеристикам объектов недвижимого имущества (которое уже продали) и узнают, за какую стоимость они были реализованы.

В идеальном случае они находят жильё, практически идентичное тому, которое предстоит оценить. Но происходит подобное крайне редко, потому что оценщики не имеют доступа к информации о совершенных сделках.

Этими сведениями владеют органы юстиции, которые занимаются регистрацией сделок с недвижимым имуществом, однако они их не предоставляют.

Поскольку специалисты не могут воспользоваться закрытой информацией, они прибегают к открытым источникам. Они ищут объявления о продаже недвижимости на сайтах и в газетах. Но проблема в том, что в них зачастую указывается завышенная стоимость, о чём оценщики прекрасно осведомлены. Специалисты узнают, какая накрутка в объявлениях в нынешнем году, а затем попросту отбавляют её от цены, таким образом получая близкий к достоверному результат.

Как мы уже писали, оценщики подбирают объявления об объектах, похожих на тот, стоимость которого необходимо назначить. Задача довольно трудная, так как отыскать полностью идентичные объявления невозможно, а найти предстоит как минимум 5 похожих примеров.

Например, специалисты оценивают стоимость трёхкомнатной квартиры и они нашли похожие варианты: жильё в том же районе или даже в одинаковом доме, однако на другом этаже.

Либо, скажем, в помещении, которое предстоит оценить, капитальный ремонт, а в найденных похожих квартирах — только косметический. В таком случае оценщики пользуются специальными формулами, предназначенными для сглаживания различий в особенностях нескольких сравниваемых помещений.

Работа довольно трудоёмкая, однако в качественных отчётах обязательно расписываются все формулы и корректировки, которые были применены.

Стоит знать! Половина всех отчётов не соответствует стандарту, действующему в Казахстане.

Если вы заказали или намереваетесь заказать оценку своего недвижимого имущества, не бойтесь выяснять у специалистов, каким образом они получили расчёты, указанные в отчётном документе.
Профессиональные оценщики никогда не будут «напускать туман». Знающие специалисты обосновывают каждое действие в письменном виде. Хороший отчёт должен получится ёмким и максимально подробным.

Оценка может быть разной

Выше мы описали пример, как проводят оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, но ситуации, когда нужна оценка бывают разными. В некоторых ситуациях к специалистам обращаются с целью определить стоимость квартиры в условиях вынужденной продажи.

Например, клиенту нужно срочно отдать долг банку и для этого он решил реализовать собственное жильё. В этом случае оценщики, опять же, используют различные формулы, учитывающие большое количество факторов.

Стоимость жилья, которое требуется продать срочно, как правило, на 10% снижается.

А если покупка происходит через банковское учреждение, специалисты вынуждены проводить другую оценку, используя понижающие коэффициенты. Таким образом финансовые структуры страхуют себя от кредитных рисков.
Надеемся, что вы сумели почерпнуть что-то полезное из информации нашей статьи. На портале Homsters.kz вы найдёте другие, не менее познавательные материалы, которые помогут вам узнать больше о недвижимости в Казахстане.

Источник: https://info.homsters.kz/ocenka-kvartir-kakim-obrazom-ona-provoditsya/