Как перевести землю из сельхозназначения

Как перевести землю сельхозназначения в категорию ИЖС? Стоимость перевода на сайте Недвио

Купить земельные угодья сельхозназначения несложно, такая возможность предоставляется как гражданам России, так и иностранцам. Такие участки часто имеют площадь от одного до сотен гектаров, и стоят недорого. Покупка выгодна со всех точек зрения, но как перевести такую недвижимость под индивидуальное жилищное строительство, чтобы строить там здания с правом прописки и почтовым адресом, вот в чем вопрос?

Бывшие совхозы часто разделяют свои поля и продают их всем желающим с правом приватизации. Фирма может приобрести несколько гектаров, перевести их в категорию ИЖС и получить на этом хорошую прибыль.

Однако изменить назначение земли не такая уж и простая задача, для этого требуется пройти ряд формальностей. Если этого не сделать, власти скорее всего не разрешат владельцу возвести хотя бы садовый домик. А если возможность строительства и будет предусмотрена, прописаться в коттедже на сельхоз земле не получится.

Собственники сельхозугодий нередко вместо смены основного назначения, используют ВРИ — изменение вида разрешенного использования. Возможности смены категории участков определяются их ВРИ.

Согласно ФЗ № 191, можно добавить к сельхозназначению возможность постройки дачного домика, эксплуатации в качестве жилого коттеджа либо ЛПХ. При этом учитываются местные регламенты и установленные в выбранном регионе правила землепользования. Минус данного метода — владелец все равно обязан возделывать поля, как фермер, так как основное назначение не меняется.

Смена назначения позволяет полностью перевести предназначенные для земледелия угодья в новый формат. Но процедура эта более сложная и не всегда выполнимая. Например, если изначально предмет рассмотрения относился к лесному фонду, расположен вблизи заповедной зоны и т.д.

Важно учитывать некоторые тонкости. Если владения выделены под сельхозугодья, с точки зрения государства, на них будет выращиваться продукция и получаться прибыль. Определение участков СХ назначения дается в статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации. При переводе в другую категорию эта прибыль уже не будет учтена, поэтому от собственника могут потребовать компенсировать государству разницу, что составит немалую сумму — она может доходить до 30% от кадастровой оценки объекта.

Какие нужны документы?

Как и для любой процедуры регистрации, владельцу необходимо предоставить справки и свидетельства в органы власти. Если участок относится к населенному пункту, обращение происходит в местную администрацию. Если нет, это в компетенции Федеральных органов.

Для рассмотрения заявки важно предоставить:

1. ксерокопию паспорта физического лица — первая страница, с наименованием отделения, выдавшего удостоверение личности и пропиской;
2. юрлица предоставляют выписку из ЕГРП и копию Устава;
3. иностранные граждане должны подготовить перевод бумаг, удостоверяющих личность, которые прошли заверение нотариусом;
4. ходатайство — прошение о переведении в другую категорию;
5. бумагу, подтверждающую согласие владельца на проведение процедуры;
6. кадастровый паспорт;
7. заключение экологов о том, что не будет нанесен ущерб экосистеме — требуется, если его наличие предусмотрено ФЗ.
8. подсчет убытков для аграрной отрасли или лесозаготовительной;
9. выписку из ЕГРП.

Порядок действий

Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.

Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.

В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:

• на каких основаниях выдано разрешение;
• границы участка и его номер;
• площадь земельного надела;
• категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.

Смена назначения участка. Стоимость услуги

Самостоятельное оформление обойдется в разы дешевле, чем через коммерческую фирму. Но такой вариант подходит только для тех, кто располагает свободным временем и готов разбираться в правовых нюансах.

Если заявитель возьмет все заботы на себя, потребуется заплатить за:

1. Регистрация изменений в кадастре — 1500 руб;
2. Справка из Росреестра — около 500 руб;
3. Копирование и нотариальное удостоверение справок — зависит от региона и нотариуса;
4. Услуги геодезистов обойдутся от 10000 до 50000 руб;
5. Компенсация недополученной государством прибыли за невыращенную агропродукцию — до 30 процентов от кадастровой оценки.

Для геодезической съемки лучше обратиться в фирму с хорошей репутацией, на рынке присутствует немало компаний-однодневок, которые могут померить границы неправильно. Это чревато в дальнейшем судами с соседями.

Причины смены категории земель

Изначально сельхозземли предусматриваются для целей выращивания агрокультур или разведения скота. Поэтому разрешенные законом на них постройки — это хранилища, коровники, свинарники, погреба для корнеплодов и прочее. Все такие здания абсолютно не требуют присвоения им почтового адреса и регистрации для проживания.

Однако многие землевладельцы желают возвести на своих участках коттедж, дачу, которые могут стать собственностью, передаваться по наследству, иметь ценность. Это не применимо к вышеуказанным строениям, поэтому нужно, чтобы у них был правовой статус. Для этого нужна их регистрация в качестве жилого дома, а не коровника.

Если оформление прошло успешно, участок теперь будет относится к землям поселений. Власти должны будут чистить дороги, облагораживать окрестную территорию. Жильцы получат право требовать и подведения коммуникаций: газа, водопровода и так далее.

Как изменить разрешенное использование ЗУ?

Поменять вид использования проще, чем заниматься сменой категории. Чтобы местная власть разрешила подобную операцию, нужно подать следующие документы:

• заявление, адресованное главе администрации населенного пункта;
• выписка из ЕГРП;
• кадастровый план;
• при наличии зарегистрированных построек — документы на них;
• план местности, включающий данный земельный надел;
• ситуационный адресный план, где видны границы прилегающих участков;
• если земля арендуется, а не находится в собственности, то необходимо предоставить согласование с арендодателем;
• копии справок, устанавливающих право владения землей;
• паспорт заявителя;
• при обращении представителя — доверенность, заверенная нотариусом.

При подаче бумаг лично или через представителя, требуйте расписку об их получении. Поданное заявление должны рассматривать не более 30 дней, если не проводятся слушания. В ином случае понадобится 2 месяца.

Если заявка одобрена, в большинстве регионов Российской Федерации, оплату вносить не нужно. Но есть густонаселенные местности, где требуется внести денежный взнос, например, в Московской области.

ВРИ отражается в выписке ЕГРП, поэтому после процедур смены вида придется подавать документ на смену записи в Росреестре. Это несложно, и возможно сделать самостоятельно через любой МФЦ.

Когда переход невозможен в принципе:

1. Отрицательная оценка экологической службой.
2. Ограничения, связанные с Федеральным Законодательством.
3. Несоответствие запроса заложенному плану развития местности. Например, если рядом находятся лесные угодья или заповедник, возможен отказ.

Что делать при отказе?

Чтобы добиться результатов, решение оспаривают в суде любой инстанции. Если суд удовлетворит иск заявляющего, осуществится переход в новый статус. Другой вариант — не менять статус, а изменить возможное разрешенное использование — ВРИ.

Процедура перевода земли, в любом случае, отнимет время и потребует юридической подготовки. Собственнику, возможно, придется консультироваться у специалиста. Так или иначе, перевести с/х землю в ИЖС всегда выгодно, даже для последующей перепродажи объекта.

Источник: https://nedvio.com/perevesti-zemlyu-selhoz-naznacheniya/

Как перевести землю

Многие хотят обзавестись собственным домом на участке, но для этого земля должна подходить по категории. Все участки делятся на несколько категорий, каждая из которых определяет вид деятельности, которым можно заниматься на земле.

Одни подходят для промышленных объектов, другие – для ведения сельского хозяйства, а третьи – для строительства жилых домов. К последним относятся участки для ИЖС.

Виды земельных участков

Законодательство Российской Федерации определяет несколько типов земель:

• водного фонда;
• лесного фонда;
• находящиеся на территории населенного пункта;
• охраняемые, в том числе и заповедники;
• промышленного или социального назначения;
• резервного назначения;
• сельхозназначения.

Каждый из типов земель подразумевает, что на нем можно заниматься только определенной деятельностью. Строительство жилых зданий разрешено на территориях в черте населенных пунктов (ИЖС) или сельхозназначения. Строительство на остальных типах может привести к всевозможным спорам.

Но даже земли сельхозназначения отличаются от земель для ИЖС. На первом типе участков можно построить дом, но собственник столкнется с проблемами регистрации дома, как подходящего для постоянного жилья, а также с пропиской. Далеко не каждая процедура оформления объекта для постоянного жительства на землях сельхозназначения заканчивается положительно для владельца.

Поэтому владельцы земель начинают искать способы перевода участка в земли для ИЖС. Совершить это можно, но для этого нужно учитывать множество нюансов.

Правовая база

Законодательные акты:

• ФЗ №172, регулирующий процедуру перевода земли из сельхозназначения в ИЖС;
• ФЗ №101, определяющий оборот земель сельскохозяйственного назначения, включая право на строительство;
• ФЗ №373, регулирующий требования к разрешению на строительство домов;
• статья №51 ГрК РФ, определяющий процедуру получения разрешения на строительство;
• некоторые другие статьи из ГК РФ, используемые в каждом случае в индивидуальном порядке.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Перевод земли состоит из следующих пунктов:

• написать заявление на перевод земли из одного типа в другой;
• приложить требуемые документы.

Решение о переводе принимается комиссией в течение двух месяцев. Если ответ был положительным, то собственнику будет передан соответствующий акт. Если же ответ отрицательный, то прикладывается пояснительное письмо с описание причины отказа.

Можно ли?

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС возможен, но для этого необходимо иметь достаточные основания. Но власти не всегда желают переводить земли в тип под ИЖС, так как такая процедура уменьшит стоимость участка. Поэтому есть вероятность, что государство попросит возместить разницу в кадастровой стоимости участка при разных типах. Но есть возможность избежать дополнительных затрат, если воспользоваться альтернативным способом получения участком статуса ИЖС.

Для этого понадобится обратиться к Градостроительному кодексу, согласно которому определяются зоны по целевому использованию земли по всей стране.

Если участок находится за пределами населенного пункта, то изменение будет возможно только в случае корректировки границ, которая возможна в случае, если:

• участок находится близ функциональной зоны;
• если участок находится на территории, которая в перспективе войдет в населенный пункт.

При переводе земли в ИЖС в 2020 году главное понимать, что для этого требуются достаточные основания. Также нужно готовиться к затратам, которые могут появиться из-за перевода средств.

Для строительства дома

Перевод земли в ИЖС необходим, если владелец собирается построить на территории дом. Преимущество ИЖС связано с наличием:

• электроснабжения;
• газификации;
• канализации;
• отопления;
• водоснабжения;
• подъездных дорог;
• развитой инфраструктуры.

А если участок предназначен для ведения сельского хозяйства, то к нему придется проводить все коммуникации самостоятельно. Это одна из причин, почему перевод в ИЖС может оказаться намного труднее, чем кажется на первый взгляд. А обслуживание полностью возлагается на самого владельца.

Порядок получения разрешения на строительство ИЖС в 2020 году определяется действующим законодательством.

В чем разница между ЛПХ и ИЖС? Смотрите .

Порядок оформления

Переоформление ИЖС требует владельца придерживаться порядка, определенного законодательными актами. Причиной этому становится разница одинаковых участков, которые предназначены для разного использования.

Но перед тем как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, нужно определиться, не относится ли участок к территориям особенного назначения. Такие земли невозможно перевести под строительство индивидуального жилья, ни при каких условиях.

Куда обращаться?

Для получения разрешения на перевод земли в другую категорию понадобится обратиться в городские или районные власти. Заявление может составляться только собственником участника.

Если же собственников несколько, то каждый должен составить заявление, либо дать свое разрешение на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в письменном виде.

Документы

Подача заявления обязательно должна сопровождаться документами. Для перевода земли в ИЖС понадобятся:

• копия паспорта заявителя;
• согласие собственников, либо каждый из собственников должен составить отдельное заявление;
• выписка из кадастра;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРП, которая подтвердит наличие прав собственника на участок;
• заключение экологической экспертизы, при отрицательных результатах изменение предназначения участка невозможно;
• расчеты потерь кадастровой стоимости земли, которые понесет государство при переводе участка в ИЖС.

Сколько стоит?

На стоимость перевода будут влиять несколько факторов, но самым крупным из них является покрытие изменения кадастровой стоимости участка, что составит около 30% от цены.

При изменении категории также будет изменен и размер налога. Но если земля не была переведена в другой статус, а на участке сельхозназначения разрешили возведения жилого дома, то налоговая ставка сохранится прежней.

Другие факторы, которые влияют на стоимость процедуры:

• размер участка;
• процесс подготовки документов;
• создание проекта строительства будущего дома;
• проведение экологической экспертизы.

Сроки

Прошение о переводе рассматривается в течение трех месяцев. Но если был дан отрицательный ответ на прощение, то он придет менее чем через месяц после подачи документов.

Длительность рассмотрения зависит от загруженности властей, наличия праздников, количества предоставленных документов и так далее.

Основания для отказа

Существует несколько оснований для отказа, которые определены законодательством РФ:

• существуют ограничения, которые не позволяют перевести земли в ИЖС;
• экологическая экспертиза не дала разрешение, определяемое по итогам проводимых исследований;
• целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам;
• если стоимость по кадастру выше наполовину;
• участок является землей особенного назначения: пастбище, луг и так далее.

Но даже в некоторых других случаях могут найтись иные обстоятельства, которые не позволят получить разрешение на перевод участка из одного типа в другой.

Узнайте, что такое земля ИЖС.

Как зарегистрировать дом на участке ИЖС? Порядок действий .

Что можно построить на земле ИЖС? Подробности в этой статье.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

Участки под ИЖС предназначены для постоянного проживания граждан. Именно этот факт облегчает процедуру регистрации в доме, который располагается на подобной территории, так как он будет заранее иметь собственный адрес. Также облегчается постановка на учет, получение места в садиках или школах.

Преимущества ИЖС:

• простой процесс регистрации;
• наличие адреса;
• доступ к воде, газу, электричеству, канализации;
• обслуживанием ближайших территорий занимаются муниципальные власти.

Конечно, намного проще приобрести сразу участок, который относится к ИЖС. Но в некоторых ситуациях такое невозможно, из-за чего приходится искать решение вопроса с уже имеющимся участком, чтобы построить на нем дом, в котором можно жить постоянно на законных основаниях.

Согласно законодательству РФ, эксплуатация земельных участков в собственности граждан должна осуществляться в соответствии с установленной категорией и разрешенным использованием земли. Нецелевым использованием земли считается не предусмотренная или нарушающая законодательство деятельность собственника.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

Источник: https://france-jus.ru/981-kak-perevesti-zemlyu/

Как поменять категорию земли?

Категория земли меняется по решению соответствующего госоргана. Соответственно, чтобы ее изменить, необходимо убедить госорган, что из-за этого не пострадают интересы той отрасли, у которой «отбирают» землю. То есть, условно говоря, чтобы поменять землю сельхозназначения, нужно работать с Минсельхозом, чтобы последний согласился исключить эту землю из данной категории.

В такой ситуации потребуется подготовить заключение о том, что земля без ущерба для сельского хозяйства может быть изъята из категории земель сельхозназначения. Например, если рядом с такой землей находится кладбище, то поменять ее категорию будет менее проблематично, чем землю вдали от подобных мест и с черноземной почвой. Однако даже землю с черноземом можно перевести в другую категорию, если, к примеру, это будет существенно влиять на развитие другой отрасли.

В процессе существует множество нюансов, и поэтому он достаточно долгий и затратный.

Как выбрать и купить участок под строительство?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Таболина:

Полномочия по изменению целевого использования земельного участка, находящегося в частной собственности, принадлежат органам местного самоуправления. Если осуществляется перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения, на который распространяется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», полномочия по изменению категории такого участка принадлежат региональным государственным органам.

Изменение категории земельного участка осуществляется в заявительном порядке: владелец участка направляет соответствующее ходатайство с указанием кадастрового номера участка, вида права, на котором заявитель им владеет, описанием обоснования перевода и указанием целевой категории, в которую необходимо перевести земельный участок.

Помимо ходатайства, собственнику необходимо предоставить копию паспорта, выписку из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, иногда заключение о результатах экологической экспертизы (при переводе участка, относящегося к особо охраняемым территориям), а также предоставить согласие иных лиц, обладающих правами на участок.

По результатам рассмотрения ходатайства в двухмесячный срок уполномоченный орган принимает решение о переводе земельного участка в испрашиваемую категорию либо составляет акт об отказе в переводе. После принятия акта о переводе в порядке информационного взаимодействия он направляется в орган государственной регистрации для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Отвечает адвокат самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Изменение категории земли – ​процесс длительный, кропотливый и затратный. Какой-либо четкой пошаговой инструкции здесь нет, придется лавировать и принимать решения по ситуации. В связи с этим я рекомендую все же обратиться к специалистам, которые уже имеют опыт работы с изменением категории земель.

Если Вы решились заняться этим самостоятельно, прежде всего необходимо понять, к какой категории земель относится Ваша, и на какую категорию Вы претендуете. Сложность состоит в том, что не всегда в имеющихся в наличии документах есть сведения о категории земель. Вполне возможно, эти сведения придется запрашивать отдельно.

Далее необходимо собрать пакет документов: мотивированное ходатайство; документы, подтверждающие Вашу личность; правоустанавливающие документы на землю, а также документы, содержащие ее описание; кадастровый номер и т. п.; квитанции об уплате сборов, налогов и т. п. Весь пакет документов подается в орган исполнительной власти в соответствии с первоначальной категорией земель.

Он может быть возвращен в случае неполноты представленных документов или их несоответствия требованиям закона. Также отмечу, что достаточно сложно на данном этапе добиться проведения экологической экспертизы.

С момента обращения ходатайство рассматривается в месячный срок, если пакет документов не возвращался «на доработку». Результатом рассмотрения ходатайства может стать отказ без объяснения причин, так как обязательный мотивированный отказ законодательством не предусмотрен.

Причин для отказа может быть несколько: невозможность перевода земельного участка в силу федерального закона; отрицательное заключение экологической экспертизы; наличие других заинтересованных лиц, чьи права и законные интересы затрагивает такой перевод.

В любом случае будьте готовы обжаловать отказ о переводе земель из одной категории в другую в судебном порядке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как изменился порядок регистрации участков?

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_pomenyat_kategoriyu_zemli/6371

Перевод земли под ИЖС

Отправьте нам свой телефон, и мы расскажем, где можно купить участок ИЖС по цене от 7000 рублей

Ваша заявка принята

Закрыть

Аббревиатура ИЖС в глазах покупателей земельных участков является очень сильным преимуществом. Это вполне понятно: данный вид разрешенного использования (ВРИ) позволяет оформить постоянную регистрацию в построенном на нем доме; к таким землям, как правило, быстрее подводятся коммуникации.

Ижс бывает разный

В то же время большая часть покупателей не знает, что буквами ИЖС обозначают не только ВРИ земель населенных пунктов, но и объект индивидуального жилищного строительства – то есть само строение. Парадокс в том, что такой дом может на вполне законных основаниях стоять и не на земле ИЖС – например, его можно строить и на сельхозземле под дачное строительство. Из-за этого периодически возникает путаница.

Часто покупатели верят обещанию, что купленный ими участок «можно перевести под ИЖС». Покупатель уверен, что, совершив некие действия, получит в итоге участок категории «земли населенных пунктов» с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства». Однако в большинстве случаев все, что ему удастся сделать – это изменить ВРИ сельхозземли с «садоводства» на «дачное строительство», и это в лучшем случае.

Поэтому прежде, чем покупать участок с такими обещанными перспективами, нужно выучить ситуации, в которых можно изменить категорию земли.

Можно ли изменить категорию земель?

Главное, что нужно помнить: ИЖС – это не категория земель, а вид разрешенного использования. То есть прежде, чем переводить дачный или садоводческий участок в ИЖС, надо сперва изменить категорию земель из сельхозназначения на земли населенных пунктов. И здесь возникает сложность, во многих случаях непреодолимая.

Земли населенных пунктов существуют исключительно в границах населенных пунктов, а перевод в эту категорию осуществляется исключительно путем расширения границ населенного пункта. Так что если Ваш участок не примыкает к какому-либо поселению, перевод невозможен. В этом случае Вы можете только зарегистрировать свой дом как объект ИЖС – это возможно, если ВРИ Вашего участка – для дачного строительства.

Главное помните, что дом должен соответствовать определенным требованиям, иначе комиссия не признает его пригодным для жизни, то есть жилым.

Лучшим вариантом для тех, кто желает воспользоваться преимуществами ИЖС все-таки будет покупка земли, которая изначально имеет нужную Вам категорию и ВРИ.

Порядок действий для перевода земли в ИЖС

Если Вам нужен участок ИЖС, но по какой-то причине Вы приобрели землю другой категории, о переводе придется побеспокоиться самостоятельно. Все процедуры, связанные с переводом участка под ИЖС, можно произвести самостоятельно.

Однако далеко не каждый потребитель имеет представление, как это делать. Данная процедура регламентирована Федеральным законом от 21.12.

2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков Из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ), и включает следующие этапы.

• Подача ходатайства. Для перевода земель из одной категории в другую нужно в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления подать ходатайство, в котором должно быть указано ( см. п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
  • кадастровый номер земельного участка;
  • категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
  • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  • права на земельный участок.
• К ходатайству должны быть приложены следующие документы (см. п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
  • выписка сведений об участке из государственного кадастра недвижимости или кадастровый паспорт этого участка;
  • копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГЮЛ – для индивидуального предпринимателя или юридического лица;
  • выписка из ЕГРП о правах на земельный участок;
  • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
• Рассмотрение ходатайства. Поданное Вами ходатайство будет рассмотрено в обязательном порядке, закон предусматривает только два основания для отказа: если его подало ненадлежащее лицо (но Вы – собственник, т.е. лицо самое что ни на есть надлежащее), или если поданные документы не соответствуют требованиям законодательства (см. п. 2 ст. 3 Закона № 172-ФЗ). Результатом рассмотрения данного ходатайства будет акт о переводе участка из одной категории в другую либо об отказе в таком переводе, который будет вынесен не позднее чем через два месяца со дня подачи ходатайства и направлен Вам в течение 14 дней со дня принятия.
• Основания для отказа в изменении категории участка. В законодательстве четко определены причины, по которым Вам могут отказать в переводе участка под ИЖС. В самой распространенной ситуации – перевод земель из сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов – отказ будет обоснован положениями п. 3 ст. 4 Закона № 172-ФЗ: «несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации». Чтобы перевести эту формулировку с юридического на русский, нужно обратиться к положениям Главы 2 Закона № 172-ФЗ, которой устанавливаются особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. В п. 1 ст. 7 Закона № 172-ФЗ перечислены случаи, в которых можно изменить назначение сельхозземель, и один из них – установление или изменение черты населенных пунктов. Именно это должно произойти, чтобы Ваш дачный или садоводческий участок приобрел вожделенный статус ИЖС.

Основной вывод, который можно сделать из всего вышеперечисленного – если Ваш участок находится в отдалении от границ существующих населенных пунктов, перевести его под ИЖС в обозримом будущем не получится. Проще говоря, земли населенных пунктов от этих самых пунктов «оторвать» нельзя; ИЖС в чистом поле – не менее чистая утопия

Как гарантировано получить ИЖС

Если Вы отправились за город для того, чтобы построить дом на лоне природы и проводить в нем отпуск, выходные, свободное время на пенсии — покупайте участки с категорией «земли населенных пунктов» и разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство», либо участки с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» и одним из двух видов разрешенного использования: «для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений», а также «для дачного строительства». Все эти формы позволяют построить загородной дом на Вашем участке. Различий между участком для «дачи» и для «садоводства» практически нет: все рассуждения на эту тему на форумах в интернете — не более, чем ерунда. И категория, и разрешение использование указываются в обязательном порядке в Свидетельстве на право собственности и Кадастровом паспорте участка. Примеры свидетельств: свидетельство на ИЖС, свидетельство на дачное строительство, свидетельство на садоводство.

Источник: https://www.blizoki.ru/main/oformlenije-ijs

Почему бывшие сельхозземли не надо переводить в земли лесного фонда

Мнение эксперта 6 минут 06/11/2019

5 ноября 2019 года Greenpeace, WWF и FSC опубликовали открытое обращение к главе Правительства РФ Дмитрию Медведеву с просьбой внести в российское законодательство ряд изменений, позволяющих лесу официально расти на землях сельскохозяйственного назначения, а собственникам этих земель — вести лесное хозяйство, выращивать лес.

В частности, по мнению природоохранных организаций, нужно внести изменения в статью 78 Земельного кодекса РФ (которая сейчас запрещает вести лесное хозяйство на землях сельхозназначения), а также утвердить специальный правительственный правовой акт, определяющий особенности обращения с этими лесами. Существование этого акта предусматривается недавно вступившей в силу статьёй 123 Лесного кодекса РФ — «Леса на землях сельскохозяйственного назначения», и разработать его проект должно Минприроды России.

К сожалению, подготовленный Минприроды проект запрещает вести лесное хозяйство на сельхозземлях, и допускает всего два варианта решений по уже существующим таким лесам: или всё срубить, землю расчистить и вовлечь в сельскохозяйственное использование, или перевести в земли лесного фонда, и хозяйствовать по утверждённым для них правилам. Природоохранные организации просят Медведева этот проект ни в коем случае не утверждать.

Минприроды сразу же отреагировало на это обращение природоохранников, показав, что его позиция остаётся неизменной: лесное хозяйство на выбывших из использования сельхозземлях можно вести только после того, как они будут переведены в земли лесного фонда.

Единственное исключение Минприроды допускает для защитных лесных насаждений — но это исключение и так предусматривается действующим законодательством (всё той же статьёй 78 Земельного кодекса РФ) и никак не относится к абсолютному большинству бывших сельхозземель или самовольно выросших на них лесов.

Петицию за права россиян выращивать лес подписали более 34 тысяч человек

Почему Минприроды неправо, а его позиция вредна для лесов, людей и развития нашей страны в целом?

По оценке экспертов российского отделения Greenpeace, площадь бывших сельскохозяйственных земель, заброшенных в период с 1985 года, неиспользуемых в течение 6 лет и более (то есть тех, которые можно считать в целом заброшенными), составляет в нашей стране 76,3 млн га. Есть и более старые заброшенные земли, но по ним данных пока нет.

По оптимистической оценке Минсельхоза, в период до 2024 года в сельскохозяйственное использование можно вернуть примерно 4,8 млн га таких земель (скорее всего, это сильно завышенная оценка). Из всех этих заброшенных земель по меньшей мер 60 миллионов гектаров — это безнадёжно заброшенные земли, которые уже заросли лесом (не менее 30 миллионов гектаров), или постепенно зарастают им.

Хотя для сельского хозяйства эти земли непригодны или неинтересны, для лесного хозяйства они весьма хороши — лесное хозяйство менее требовательно к качеству земель, климату, инфраструктуре и трудовым ресурсам.

При правильной организации лесного хозяйства на этих землях можно выращивать ежегодно больше ценной древесины, чем её сейчас заготавливается и воруется во всех официальных лесах России — и за счёт этого не только создать рабочие места и доходы для развития сельских территорий, но и снять нагрузку и угрозы со многих ценных природных территорий.

Сейчас эти заброшенные земли и самовольно вырастающие на них леса никак не используются — поскольку за сам факт существования такого леса собственник земли может быть оштрафован на большую сумму (до 50 тыс. руб. для граждан, до 700 тыс. руб. для организаций), а земля может быть изъята. Более того — чтобы избежать штрафов и изъятия земли, собственники часто просто сжигают такие леса, и это является одной из важнейших причин крупных лесопожарных катастроф в нашей стране.

Тот вариант решения проблемы, который предлагает Минприроды — переводить заброшенные и зарастающие лесом земли сельхозназначения в земли лесного фонда, и только потом вести на них полноценное лесное хозяйство, проблему не решит. Главных причин две.

Во-первых, чтобы перевести эти земли в земли лесного фонда, их нужно будет отобрать у нынешних собственников (поскольку Лесной кодекс РФ однозначно говорит, что земли лесного фонда могут принадлежать только Российской Федерации).

А это процесс несправедливый (собственники не виноваты, что законодатели не разрешают использовать самым эффективным и во многих случаях единственно возможным способом — для лесовыращивания), долгий (в подавляющем большинстве случаев, даже если правительство придумает упрощённый порядок перевода, земли придётся отбирать через суд) и дорогой.

Если переводить так, как это делается сейчас, то для перевода всех пригодных для лесного хозяйства заброшенных сельхозземель в земли лесного фонда потребуется несколько столетий, и стоить это будет несколько миллиардов рублей ежегодно.

Во-вторых, в рамках действующего лесного законодательства эти земли, если их перевести в земли лесного фонда, так и останутся просто заброшенными.

Связано это с тем, что нынешнее лесное законодательство ориентировано не на развитие лесного хозяйства, а на простое использование существующих спелых лесов как природного месторождения древесины (эта модель лесопользования называется «экстенсивной», или «бесхозяйственной»).

В рамках этого законодательства организовать на новом месте, например, на заброшенной сельхозземле, эффективное лесное хозяйство практически невозможно. Таким образом, государство, потратив колоссальные деньги и много времени, получит в собственность всего лишь десятки миллионов гектаров спонтанно зарастающих лесом пустошей. Это не принесёт ни рабочих мест, ни доходов, необходимых для развития сельских территорий.

Что предлагают природоохранные организации?

Предложение простое: пойти по тому же пути, по которому давно идёт большинство стран мира, заботящихся о развитии своих сельских территорий. Путь этот состоит в том, чтобы лучшие сельхозземли использовать для современного высокоэффективного сельского хозяйства (которое позволяет с этих лучших земель получать в разы больше продукции, чем десятки лет назад).

А те земли, которые для этого высокоэффективного сельского хозяйства не годятся, отдать под разные варианты лесного и смешанного хозяйства (плантационное лесоразведение, лесное фермерство, классическое лесное хозяйство, агролесоводство, а местами и под восстановление утраченных ценных лесных экосистем).

При этом землю ни у кого не отбирать, а дать возможность использовать её самым эффективным с точки зрения собственника образом, для сельского или лесного хозяйства, или для сочетания их в разных пропорциях.

Правовое регулирование выращивания лесов на таких землях должно быть упрощённым — чтобы, например, фермеру или иному землевладельцу не приходилось содержать целый штат писарей для поддержания такого бумагооборота, без которого нельзя обойтись в подведомственных Минприроды государственных лесах.

В мире такого опыта полно: например, в Китае на выбывших из использования сельхозземлях в период с 1990 года высажено уже около 95 миллионов гектаров лесов, главным образом ради борьбы с опустыниванием, повышения эффективности сельского хозяйства, выращивания древесины, борьбы с бедностью.

В Европейском Союзе масштабы не такие впечатляющие, но в рамках долгосрочной программы по облесению низкопродуктивных и неудобных сельскохозяйственных земель, для повышения эффективности сельского хозяйства, выращивания древесины и сельского развития с 1994 года создано около 2,5 млн га новых лесов (это не считая тех, которые собственники создают сами, без какой-либо господдержки).

Если сделать так, то в перспективе, при некоторой государственной поддержке на начальных этапах, на заброшенных и сейчас пустующих сельхозземлях в перспективе можно будет выращивать до трехсот миллионов кубометров древесины в год, и поддерживать за счёт одного только лесного хозяйства до ста тысяч постоянных рабочих мест.

Но чтобы это светлое и счастливое лесное будущее когда-нибудь наступило консервативные государственные чиновники должны ему хотя бы не мешать.

лес

Источник: https://greenpeace.ru/expert-opinions/2019/11/06/pochemu-byvshie-selhozzemli-ne-nado-perevodit-v-zemli-lesnogo-fonda/

Как происходит изменение категории земель

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст.

78 Земельного кодекса РФ).

Такие земли могут быть заняты:

• внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
• водными объектами;
• зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Сельскохозяйственные угодья подразделяются на три категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ.

1. Земли приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу).

2. Особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается.

3. Сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.

Использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается (письмо Минэкономразвития России от 21 декабря 2010 г. № Д23-5270).

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых в деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Когда можно перевести земли в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию.

Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ).

Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения.

Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Как оформить документы для изменения категории земли

Согласно статье 2 Закона № 172-ФЗ, для перевода земельного участка из одной категории в другую заинтересованному лицу нужно подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую (о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую). Ходатайство подается в исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, уполномоченный на его рассмотрение.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения (кроме находящихся в собственности РФ) содержание ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливают органы власти субъектов РФ.

В обязательном порядке ходатайство должно содержать:

• кадастровый номер участка;
• категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
• обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
• права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4, 4.1 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

• выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
• согласие правообладателя участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

В рассмотрении ходатайства могут отказать только в двух случаях: если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены несоответствующие документы. В последнем случае оно возвращается с указанием причин отказа (п. 3 ст. 3 Закона № 172-ФЗ).

В течение двух месяцев со дня поступления ходатайства исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (Правительство РФ – в течение трех месяцев) принимает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе.

В течение 14 дней после этого акт направляется заинтересованному лицу (в орган кадастрового учета – в течение пяти дней). О внесенных изменениях орган кадастрового учета уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если участок из состава земель сельскохозяйственного назначения будет переведен в земли иных категорий с нарушением действующего законодательства, решение о переводе может быть отменено.

Отметим, что лицу, получившему участок, который незаконно изъят или переведен в другие категории, будет крайне затруднительно возместить убытки, связанные с отменой такого решения (постановления Президиума ВАС РФ от 17 июля 2012 г. № 2683/12, от 22 мая 2012 г. № 13443/11).

Как изменится земельный налог

Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214).

Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ). В отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земли.

Источник: http://sroroo.ru/press_center/news/997912/

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную

В соответствии с действующим законодательством, подавляющее большинство земельных ресурсов отнесено к фондам сельхозназначения. Здесь предусмотрено выращивать различные сельскохозяйственные культуры, сохранять и изготавливать продукцию сельского хозяйства.

Как правило, такие земли находятся на отдалении от населённых пунктов. Именно поэтому, они также являются идеальными для строительства корпусов промышленного производства. Основная проблема заключается в запрете возведения таких построек на территориях, отведённых под сельское хозяйство.

Существуют различные решения данных затруднений. Одним из наиболее популярных методов является перевод земли из сельхозназначения в промышленную, а также перевод земель промышленности в иные категории.

Данная процедура занимает много времени, материальных и психологических затрат.

Пути решения вопросов по переводу земель сельхозназначения

Многие владельцы земельных участков, обладающие территориями, относящимися к категории сельскохозяйственного назначения, стремятся перевести свои наделы в промышленный раздел. У опытных юристов соответствующих компаний наработан большой опыт в оформлении необходимых документов. В их обязанности входит оказывать квалифицированную помощь хозяевам наделов в следующих мероприятиях:

• ускоренном прохождении согласовательных этапов;
• сборе, а также прохождении по всем инстанциям всего комплекта бумаг;
• сведению к минимуму расходов своих клиентов.

Кому и зачем нужен перевод земли сельскохозяйственного назначения

Земельным кодексом предусмотрено определение территорий промышленного назначения. Согласно действующим законам, на этих землях можно возводить промышленные сооружения и установки, которые направлены на производство товаров народного потребления и промышленной продукции.

К этой категории также относятся земли, где разрешено вести геологическую разведку и добывать полезные ископаемые. Использование промышленных территорий по прямому назначению регламентировано текущим Земельным кодексом.

Промышленные земельные участки разделяются на два вида:

1. Земли, на которых в прежние времена функционировали некие объекты промышленности.
2. Бывшие земли сельхозназначения, прошедшие процедуруназначения в земли промышленности.

Чем отличаются земельные участки, отведенные под производство

Наделы первого типа трудно осваивать, т. к. здесь расположены старые строения и проложены различные инженерные коммуникации, утратившие актуальность. Перед началом возведения новых зданий и созданием инфраструктуры современного промышленного производства, потребуется немало сил и средств, чтобы избавиться от ненужных остатков.

Территории второго типа прежде возделывались под сельхоз культуры, они находятся вдали от городов и посёлков, здесь нет старых домов, строений, коммуникационных линий. На данных землях тоже необходимы крупные финансовые вложения, ведь промышленное производство начинает раскручиваться практически с нуля.

Большим плюсом является потенциальная возможность доступа к сырью, если на этом месте имеются соответствующие залежи. Тот факт, что населённые пункты находятся на удалении, даёт надежду на будущее расширение производственных мощностей.

Как переводятся земли сельского хозяйства в категорию промышленных

Действующие законы позволяют переводить сельскохозяйственные угодья в промышленные зоны лишь в некоторых случаях:

• если средняя стоимость земли в данном районе не ниже кадастровой цены данного земельного участка;
• отсутствие других вариантов для размещения объектов промышленности.

При соответствии данного земельного участка всем необходимым требованиям, гражданин обращается в местный административный центр. Для этого необходимо подготовить пакет следующих документов:

1. Заявление о переводе земли, адресованное главе местной власти.
2. Удостоверение личности или паспорт заявителя.
3. Выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или юридических лиц.
4. Документы, которые подтверждают права собственности на землю, дом и хозяйственные строения (наследование, купля, получение в дар и пр.).
5. План расположения земельного участка с указанием точного адреса (это нужно для определения местонахождения соседских наделов).
6. Справки из кадастровой палаты.
7. План межевания со схемой планировки территории.

Документы передаются следующими способами: лично, при помощи почтовых услуг или с участием доверенного лица. В последнем случае представитель хозяина должен предоставить свой паспорт и доверенность, заверенную в нотариальной конторе, а также их копии.

При положительном решении административного органа необходимо провести корректирование сведений в базе данных государственной кадастровой палаты.

Здесь снова потребуется целый перечень документов:

• заявление с просьбой о проведении изменений в кадастровом учёте;
• личный паспорт заявителя;
• межевой план данного участка;
• уникальный кадастровый паспорт земельного надела;
• бумага, удостоверяющая право собственности заявителя;
• документ на изменение вида разрешённого использования от местных органов власти с положительным решением.

На рассмотрение поданного заявления и внесение соответствующих изменений в государственный реестр чиновникам отводится не более десяти дней.

Источник: http://mirkadastra.ru/pravovye-voprosy/perevod-iz-selxoznaznacheniya-v-promyshlennuyu.html

Перевод земли

Перевод земли – общее название для всех процессов, связанных с изменением категории земельного участка или его назначения. Перевести землю в России сегодня – огромная административно-юридическая работа.

Перевод земли в настоящее время необходим любой компании, работающей в сфере строительства, девелопмента.

Также потребность в переводе земли в земли промышленности ощущает весь производящий бизнес, от небольшого  и до крупных международных корпораций.

Перевод земель различных категорий

Земельный кодекс Российской Федерации разделяет категории земель по категории и по виду разрешенного использования или назначения. По категориям земли делятся на:

— Сельскохозяйственные земли. Это самый частый вариант перевода земли . В процессе приватизации сельскохозяйственные земли перевелись в паи, которые распределились между участниками колхоза.

Поскольку не во всех местах ведение сельского хозяйства представляется целесообразным, многие земли можно перевести под застройку ( в зависимости от назначения) или для нужд промышленности.

Последней тенденцией законодательства позволяют прописку на землях сельскохозяйственного назначения, поэтому перевод земли этой категории становится всё более интересным для инвестора.

— Земли поселений.  Также называемые ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. В эту категорию возможно перевести землю сельскохозяйственного назначения. Эти земли входят в границы того или иного населенного пункта, обладают развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

Перевод земли в ИЖС позволяет строить самое востребованное жилье на рынке Подмосковья. Земли ИЖС также имеют огромное преимущество при подводе коммуникаций – электричества и газа. Перевод земли в ИЖС является долгим и непростым, но, без сомнения, крайне выгодным предприятием.

— Земли лесного фонда. Перевод земли из земель лесного фонда в последнее время привлекает все больше инвесторов для создания коттеджных поселков класса Delux.

Большие площади и великолепная природа позволяют привлекать самых обеспеченных клиентов для строительства загородных резиденций и особняков. Однако перевод земли из земель лесного фонда связан с огромным количеством согласований.

Стоимость и срок такого перевода земель должны быть учтены инвестором при создании бизнес-плана развития поселка.

— Земля водного фонда. Законодательство сегодня позволяет переводить земли (если  это слово уместно в этой категории) водного фонда из рекреационных категорий, позволяя приобретать до 20 соток поверхности.

Это востребовано как для оборудования пляжей, так и для строительства стоянок для катеров и яхт.

Однако процедура  перевода земли этой категории на сегодня очень плохо известна в местных органах регистрации, поэтому как сроки, так и стоимость для перевода земли этой категории навскидку оценить практически невозможно.

— Земли промышленности. Земля и перевод земли в земли промышленности позволяет возводить на участке промышленные объекты в соответствии с назначением. Заправка, мойка, склад, завод – все эти объекты могут возводиться только на землях промышленного назначения.

Устойчивый рост внутреннего спроса московского региона делает выгодным инвестиции в промышленные объекты. Перевод земли в промышленное назначение является самым быстрорастущим сегментом этого рынка.

Инвестору особенно целесообразно выбирать участок, для которого подвод коммуникаций будет максимально удобным.

— Земли запаса. Перевод земель запаса из собственности федерального правительства в частную собственность осуществляется через Российский Фонд Федерального Имущества (РФФИ) в соответствии с установленным законодательством. Такой перевод имеет смысл только тогда, когда инвестор предельно заинтересован в каком-то конкретном участке. В противном случае сроки и стоимость перевода земли из земель запаса существенно удорожит землю.

— Земли информатики, обороны, безопасности, телевидения и т.д. и т.п. Практически не представляют интереса для перевода земли в другую категорию.

Перевод земли: сроки

Если говорить о переводе земли как изменения её категории, то это, обычно, более сложный процесс. Обычно речь идет о переводе земли сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов. Существует ряд важных условий, необходимых для изменения категории:- Кадастровая стоимость участка не должна существенно превышать среднюю кадастровую стоимость по району.

— Перевод земли из с/х в землю населенных пунктов возможен при условии положительного заключения министерства сельского хозяйства России. Также необходимо заключение экологической экспертизы.- Переводимые земли должны иметь географическую возможность присоединения к населенному пункту.

Средний срок перевода земли из категории сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов составляет от 4 до 6 месяцев в зависимости от предоставленных документов и конкретного района.

Перевод земли как изменение её назначения

Перевод земли как изменение её назначения – более простая процедура. Земли сельскохозяйственного назначения могут иметь различный вид разрешенного использования: пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями и пр. Обычно инвестору необходимо перевести землю, т.е. изменить её назначений, в землю для садоводства. Это более простая процедура, однако земля по-прежнему будет сельскохозяйственной.

Этот вид разрешенного использования позволяет строительство домов и коттеджей. Однако газификация и электрификация, как и прокладка дорог, производятся в таком случае за средства инвестора.Перевод земли в ДНП или СНТ позволяет не входить в границы какого-либо населенного пункта.Изменение назначения земли занимает от 3 до 4 месяцев в зависимости от предоставленных документов и конкретного района.

Процедура сбора документов для перевода земли потребует консультаций специалистов. В любом случае понадобятся правоустанавливающие документы на участок и документы собственника или его законного представителя. Также участок должен стоять на кадастровом учете. Для перевода земли в ДНП или СНТ потребуется топографическая съемка.

Наши специалисты ведут каждого клиента от комплектования начальной заявки до получения свидетельства о праве собственности на участок.При переводе земли имеет смысл обратить внимание также на кадастровую стоимость участков. Если дальнейшие договоры купли-продажи переведенной земли планируется заключать в скором времени, проконсультируйтесь с бухгалтером по вопросам налогообложения.

Перевод земли – сложная и длительная задача, доступная только специалистам с большим опытом в сфере юриспруденции, девелопмента и застройки, имеющими не только теоретические знания, но и знания процедур работы государственных органов и особенностей рынка земли Подмосковья.

Источник: http://perevod-zemli.ru/

Как перевести земли сельхозназначения в земли поселений

• Земли сельскохозяйственного назначения – как уже понятно из самого названия в эту категорию попадают все земли, которые предназначены для ведения сельского хозяйства и размещения различных агропромышленных комплексов – ферм, виноградников, пастбищ, разведения злаковых и иных культур и так далее. Все земли сельскохозяйственного назначения, как правило, вынесены за городскую черту и должны использоваться строго по назначению. Часто, приобретая земельные участки, относящиеся к этой категории, граждане предполагают, что могут перевести землю в категорию земель поселений и построить здесь дом. Однако это удается далеко не всегда. К счастью, садоводства и дачные некоммерческие партнерства тоже относятся к этой категории.
• Земли поселений и населенных пунктов – а вот это именно те земли, которые предназначены для строительства жилых домов.
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности иземли иного специального назначения – земельные участки, чаще всего, расположенные за пределами городской черты и используемые для размещения соответствующих объектов. Здесь находятся стратегические и оборонные предприятия, а также предприятия, обслуживающие космическую отрасль страны.
• Земли особо охраняемых территорий и объектов – земли, имеющие природоохранную и культурно-историческую ценность, имеющие научное, рекреационное или просто эстетическое значение, с особым правовым режимом и, как правило, выведенные из оборота.
• Земли лесного фонда – земли, на которых расположены лесные богатства страны.
• Земли водного фонда – земли, находящиеся под водоемами, а также те, на которых располагаются гидротехнические сооружения, относящиеся к этим водоемам.
• Земли запаса – неиспользуемые земли, находящиеся в собственности государства или местных муниципальных образований. Для использования этих земель необходимо перевести их в любую другую категорию.

Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно внимательно изучить, что по этому поводу говорит Федеральный закон от 21.12.2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» за № 172 ФЗ.

Чаще всего, впрочем, требуется не перевести землю из поселений, а как раз, наоборот, перевести земли, относящиеся к категории сельскохозяйственного назначения, либо лесного фонда в земли поселений, для того чтобы можно было, например, построить там дом. Многое будет зависеть от того, в чьем ведении находится решение этого вопроса – на муниципальном или Федеральном уровне он должен рассматриваться. В зависимости от этого и выбирается орган власти, куда необходимо обратиться с заявлением-ходатайством.

Вы точно человек?

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Ни ЗК Российской Федерации, ни Федеральный закон от 24 июля года N ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” не предусматривают изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством, без перевода их из данной категории в другую категорию п. Состав земель в Российской Федерации Ст.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственного производства в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этого земельного участка в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земли населенных пунктов апелляционное определение СК по административным делам Смоленского областного суда от 06 февраля г.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, установленных в ст.

N ФЗ “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”, в том числе и в связи с с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены статьей 4.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентам в том числе к общественно-деловым и рекреационным территориальным зонам: для размещения объектов спорта, отдыха, туризма ч.

В соответствии с Классификатором наиболее подходящим к рассматриваемой ситуации является такой вид разрешенного использования, как “Отдых рекреация. Обеспечение занятий спортом в помещениях” для размещения спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях код – 5.

Соответственно, размещение на землях сельскохозяйственного назначения иных объектов, в частности спортивно-оздоровительного комплекса, противоречит действующему законодательству. В подобной ситуации собственник земельного участка может быть привлечен к административной ответственности за его нецелевое использование по ст.

Кроме того, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством Российской Федерации ст.

N ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами: – Вопрос: При проведении процедуры межевания выяснилось, что в выписке из кадастрового паспорта указана категория земли “земли сельскохозяйственного назначения”.

Предстоит обратиться в суд с иском об изменении категории земли на категорию “земли поселений”. Какая здесь процедура перевода? Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую Ст.

Круглый стол “Законодательные инициативы: медицинские осмотры, диспансеризация и вакцинация — залог охраны общественного здоровья”.

Программа повышения квалификации “О корпоративном заказе” ФЗ от Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право У юридического лица в собственности находится земельный участок.

Участок располагается в границах сельского поселения; относится к землям сельскохозяйственного назначения; разрешенный вид использования – для сельскохозяйственного производства. Собственник планирует осуществить на данном земельном участке строительство спортивно-оздоровительного комплекса объект спортивного назначения. В какую категорию надо перевести земельный участок, чтобы осуществить строительство? Какой вид разрешенного использования должен быть у данного земельного участка?

У юридического лица в собственности находится земельный участок.

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

При этом, в законе прописано, что не возможно произвести изменение категории сельскохозяйственных наделов с кадастровой стоимостью, которая на 50 и более процентов выше средней стоимости с/х земель в данном регионе. Также закон запрещает менять категории земель с особой высокой продуктивностью. Как вы видите, согласно закону, далеко не во всех случаях можно поменять категорию земельного участка. Причем перевести сельскохозяйственные земли в земли населенных пунктов сложнее всего.

Источник: https://uchastok.okd1.ru/konsultacziya/kak-perevesti-zemli-selhoznaznacheniya-v-zemli-poselenij/

Что необходимо, чтобы перевести земли сельхозназначения в ИЖС?

О строительстве собственного дома для улучшения жилищных условий задумываются многие наши соотечественники. Но реализовать идею на практике удается отнюдь не всем, причем нередко основной преградой является тот факт, что участок, на котором планируется строительство, относится к категории земель сельхозназначения.

На такой территории индивидуальное жилищное строительство невозможно, однако никто не мешает вам осуществить перевод сельхозземель в ИЖС. Законом такая процедура предусмотрена, соответственно, отказываться от мечты о жизни за пределами шумного города не нужно.

Тем более что сейчас есть возможность значительно упростить и ускорить процесс перевода земель в ИЖС, обратившись к квалифицированным юристам.

Прежде всего, не лишним будет разобраться с тем, какие категории земель существуют и в чем заключаются особенности перевода земли сельскохозяйственного назначения под ИЖС. Кроме с/х земель, которые законом определяются, как территории за пределами населенных пунктов и предназначены для садоводства, огородничества и животноводства, также выделают:

* земли промышленного, транспортного и прочего спецназначения;

* заповедные зоны и особо охраняемые объекты;

* территории лесного и водного фондов;

* резервные участки;

* земли поселений.

Насколько реально перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Даже, несмотря на множество успешных прецедентов, перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2015 году многим кажется невыполнимым из-за обилия формальностей и необходимости выделения дополнительных денежных средств.

Безусловно, на оформление и сбор документов придется потратить некоторое время и деньги, однако результат того стоит.

К тому же, совсем необязательно заниматься всеми вопросами самостоятельно, всегда можно обратиться за помощью к экспертам по земельному праву, готовым помочь решить любую проблему, связанную с переводом с/х земель в ИЖС.

В соответствии с Законом 172-ФЗ, процесс перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли ИЖС состоит из нескольких этапов, при этом требуется подача ходатайства, сбор определенных документов и получение акта об изменении категории участка на земли поселений. Также возможен вариант закрепления использования территорий под ИЖС, что допускается при:

* наличии прав собственности на дачный земельный надел, предусматривающий возможность строительства дома и регистрации проживания;

* владении участком для садоводства с правом возведения жилого дома;

* смене ВРИ сельскохозяйственных земель на дачный либо садоводческий.

Кроме ходатайства с указанием прав и обоснований, из документов для перевода земли в ИЖС, потребуется:

* выписка их Кадастра с номером и параметрами земельного участка;

* копия гражданского паспорта (для физического лица) или выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ;

* документы на землю, подтверждающие право собственности;

* согласие (в письменном виде) правообладателя на изменение категории участка.

Важные моменты

Среди сложностей, связанных с изменением категории участка, особенно следует отметить высокую стоимость перевода земли из сельхозназначения в ИЖС. Государство требует от собственника не только доказать целесообразность изменения категории, но и возместить разницу от исключения его из источников дохода.

Поэтому прежде чем делать выбор в пользу такого варианта решения проблемы со строительством дома, стоит проконсультироваться с юристом.

Вполне вероятно, что вам подойдет другой вариант – изменение вида разрешенного использования земли, что позволит закрепить нужный статус без значительных расходов на перевод в другую категорию.

Цена на перевод земли в ИЖС в таком случае упадет приблизительно на тридцать процентов, что весьма существенно, особенно при переоформлении участков большой площади. Среди других факторов, способных повлиять на стоимость процедуры, стоит отметить величину кадастровой стоимости, потребность в получении заключения экологической экспертизы и необходимость в подготовке проекта строительства жилого дома.

Источник: https://trustzem.ru/chto-neobhodimo-chtoby-perevesti-zemli/