Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Как продать долю в квартире в 2019 году — пошаговая инструкция

как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Продажа доли отличается от продажи целой квартиры. Это связано с тем, что продавцу нужно соблюсти права остальных владельцев недвижимости. Поэтому закон устанавливает для сделок с долями особенности и условия, которые нужно обязательно учесть.

Продажа доли в квартире: особенности

Базовую информацию о сделках с долями нужно черпать из Гражданского кодекса РФ (далее — ГК). Отдельные положения также есть в Федеральном законе «О гос.регистрации недвижимости» № 218-ФЗ (далее — ФЗ 218), Налоговом кодексе РФ, «Основах законодательства РФ о нотариате», Семейном кодексе РФ.

Основные особенности продажи доли:

  • У собственников продаваемой квартиры есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК).
  • Сделка оформляется письменно как договор купли-продажи (ст. 550 ГК).
  • Договор нужно удостоверять у нотариуса (ст. 42 ФЗ 218).
  • Переход права собственности от продавца к покупателю надо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).
  • Продажа облагается подоходным налогом в 13%, если не истёк минимальный срок владения (ст. 217 и 217.1 Налогового кодекса):
    • 3 года — для доли, которая досталась по наследству, договору дарения, ренты или в результате приватизации;
    • 5 лет — для доли, которую приобрели по другим основаниям (купля-продажа, мена и т. д.).

Продавец и покупатель

Продать долю может только её собственник. Возраст продавца неважен: им может стать и ребёнок. Самое важное — соблюсти имеющееся у других собственников квартиры преимущественное право покупки.

Чтобы в сделке участвовал ребёнок нужно получить разрешение органов опеки на сделку (ст. 37 ГК). По закону, жилищные условия детей не должны ухудшаться. Поэтому органы опеки проверяют, будет ли соблюдено это требование при продаже доли. В случаях, когда у ребёнка кроме доли есть другое жильё — разрешение дадут. За малолетних детей в сделке участвуют законные представители (родители, опекуны). Дети старше 14 лет подписывают договор сами, но с согласия законных представителей.

Купить долю могут сособственники квартиры — владельцы других долей (часто это родственники) — или же люди «со стороны», которых найдёт продавец.

Преимущественное право покупки

Преимущественное право покупки (далее — ППП) — право сособственников квартиры быть первыми в очереди на покупку доли в этой квартире. Поэтому сперва надо предложить долю им.

Для этого нужно письменно сообщить совладельцам о планируемой сделке и её условиях: адрес квартиры, площадь, цену, порядок расчётов. Чем подробнее описаны условия будущего договора, тем лучше. Затем у сособственников есть 1 месяц, чтобы подумать.

Если за это время они не ответят или откажутся — их ППП сгорает. Отказ сособственники оформляют письменно, заверяют у нотариуса и передают продавцу доли.

Если же в течение месяца кто-то из дольщиков решился на покупку, то продавец обязан заключить договор с ним.

Нотариальный отказ от сособственников нужен тогда, когда тридцатидневный срок ещё не истёк. После 30 дней оформление отказа не требуется (достаточно того, что сособственники просто не выразили своего желания купить долю).

Если совладелец не хочет покупать долю, то он оформляет письменный отказ

Как известить сособственников

Один из способов уведомления — заказное письмо с почтовым уведомлением о вручении. Продавец доли сам составляет и отправляет предложение о покупке. Когда письмо будет доставлено, работники почты сообщат об этом и выдадут уведомление о вручении — документ, подтверждающий соблюдение ППП.

Плюс этого способа — относительная дешевизна. Но юридически заказное письмо — не лучший вариант уведомления, т. к. может породить проблемы в будущем. Не все нотариусы согласны удостоверять продажу доли, если сособственников извещали заказным письмом. Оно может не понравиться в Росреестре, и он откажет в регистрации перехода права собственности. В суде оно тоже не всегда выручит.

Всё потому, что с помощью заказного письма доказать соблюдение ППП сложно. Да, у вас будет документ (уведомление о вручении), который подтверждает факт отправки. Но что вы отправили — никому, кроме вас, неизвестно: работники почты текст не видели, письмо же в конверте; нотариус, регистратор, суд — тем более. «Мы получили чистый лист бумаги», — могут утверждать сособственники.

И нотариус, Росреестр или суд скорее поверят им, чем вам.

Другой способ — телеграмма. Приходите на почту, отдаёте текст уведомления, телеграмму отправляют.

Через месяц у сотрудников почты нужно попросить заверенный текст телеграммы с печатями о доставке, об отказе в принятии телеграммы или о невозможности доставки. Эта бумага и будет документом, подтверждающим соблюдение ППП.

Телеграмма считается более весомым доказательством, так как текст могут прочитать все (это не письмо в конверте). Однако всё равно есть риск, что её воспримут скептически.

Третий вариант — уведомить сособственников через нотариуса. Он составит предложение о покупке и отправит его со своим сопроводительным письмом. Через месяц нужно снова прийти к нотариусу и получить свидетельство о том, что сособственники уведомлены и либо отказались от покупки, либо не ответили на сообщение.

Нотариальное уведомление дороже почтового, зато самое надёжное, т. к. на руках будут юридически полноценные документы, которые явно подтверждают: ППП соблюдено. Это упростит дальнейшую продажу доли, регистрацию, будет весомым доказательством в суде.

На случай судебного разбирательства есть ещё один плюс: нотариуса можно пригласить на судебное заседание, и он подтвердит факт уведомления.

Уведомление нужно отправить сособственнику по адресу его постоянной прописки или фактического проживания (если вы его знаете). На крайний случай — уведомление по месту нахождения долевой собственности.

Месяц, который есть у дольщиков на размышления, отсчитывается с момента получения ими уведомления, а не с момента отправки. Уведомление считается доставленным, когда оно ушло по обозначенному адресу и не вернулось Предполагается, что человек увидит его и ознакомится. Если дольщик специально не принимает письмо или телеграмму — считается, что он их получил и про сделку знает.

Образцы уведомлений: здесь и здесь.

Порядок продажи доли

Порядок продажи одинаковый: заключаете ли вы договор с сособственниками или с посторонним человеком. Правила продажи доли едины, их в любом случае надо соблюсти. Отличие только одно — если сособственники откажутся от доли, то покупателя придётся найти. При этом закон требует, чтобы сделка с «чужими» покупателями проводилась на тех же условиях, которые вы предлагали совладельцам.

Порядок продажи доли такой:

  1. Написать и отправить уведомления о продаже.
  2. Подождать месяц.
  3. Если кто-то из совладельцев захочет купить долю — заключить договор с ним.
  4. Если собственники отказались — искать покупателя.
  5. После того как определился покупатель — обговорить с ним условия сделки.
  6. Собрать документы.
  7. Составить договор.
  8. Удостоверить договор у нотариуса.
  9. Зарегистрировать переход права собственности.

Условия договора о продаже доли

В договоре купли-продажи должны быть прописаны такие условия:

  • продавец и покупатель;
  • детальное описание продаваемой доли:
    • размер доли,
    • адрес квартиры,
    • кадастровый номер.
  • документы, на основании которых продавец владеет долей;
  • цена продажи;
  • порядок расчётов — как и когда;
  • когда продавец съезжает и выписывается;
  • семейное положение продавца и покупателя;
  • кто оплачивает расходы на заключение договора (например, можно платить пополам).

Без описания доли и указания цены договор продажи доли будет считаться не заключённым.

Квартиру на деньги обменивают по передаточному акту (ст. 556 ГК). В акте стороны пишут, что друг другом довольны и претензий нет: покупатель заплатил сполна, продавец передал долю квартиры в хорошем состоянии. Обмен обычно происходит после гос. регистрации, т. к. только после неё покупатель становится новым собственником.

При продаже доли важно учитывать семейное положение сторон. Если продавец приобрёл свою долю, когда был в браке, то она считается совместным имуществом. В этом случае для сделки нужно нотариальное согласие жены/мужа на продажу доли. Если же продавец холост, то пишет заявление: в браке не состою. Заменить согласие может брачный договор — если в нём сказано, что продавец может самостоятельно распоряжаться долей. Покупателю также нужно оформить согласие супруга на покупку или заявление.

Образец договора купли-продажи доли есть на сайте Росреестра.

Если доля приобреталась в браке — согласие супруга обязательно

Необходимые документы

Условия сделки согласованы. Теперь, чтобы идти к нотариусу, нужно собрать документы:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на долю, например, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи/мены/дарения/ренты, документы о приватизации квартиры;Если доля досталась по наследству, то правоустанавливающим документом будет соответствующее свидетельство
  • документы, подтверждающие права на долю: свидетельство о гос.регистрации права собственности, выписка из Единого государственного реестра недвижимости;Свидетельство о гос.регистрации права подтверждает, что вы владелец доли
  • документы, подтверждающие соблюдение ППП: отказы, уведомление о вручении заказного письма, текст телеграммы или нотариальное предложение со свидетельством;
  • документы продавца и покупателя о семейном положении + заявления «не в браке» или согласия супругов;Если продавец или покупатель холост — для подтверждения семейного положения нужно заявление «в браке не состою»
  • свидетельство о рождении и разрешение органов опеки — если в сделке участвует ребёнок.

Действия нотариуса

Нотариус сделает следующее:

  1. Составит договор купли-продажи доли.
  2. Проверит важные для заключения договора формальности, наличие документов.
  3. Удостоверит и выдаст нужные для сделки документы, если их ещё нет — согласия супругов, отказы сособственников.
  4. Перед подписанием договора расскажет сторонам о правовых последствиях сделки.

Источник: https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция 2020

как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Один объект недвижимости очень часто оказывается в собственности сразу нескольких лиц. Такая ситуация возможна по разным причинам. Недвижимость могут получить в наследство сразу несколько наследников одной очередности, приватизировать все жильцы и пр. Долевая собственность порождает множество вопросов. Большинство из них возникают, если один из владельцев решает заняться отчуждением своей доли.

Процедура продажи в таком случае осуществляется с соблюдением ряда индивидуальных правил, закрепленных в гражданском законодательстве. Например, нельзя продавать долю, не предложив ее прочим собственникам. Но в целом схема реализации схожа с продажей целого объекта.

Что такое долевая собственность на квартиру?

Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности: совместная и долевая (ст. 244 ГК РФ). Первый вариант реализуется только для супругов, состоящих в официальном браке. Он подразумевает, что имуществом стороны владеют совместно и сообща, имеют на него равные права (ст. 35 СК РФ).

Долевая собственность предполагает, что в имуществе определены какие-то доли, каждой из которых владеет отдельный собственник. Он имеет право распоряжаться своей долей по собственному усмотрению и осуществлять с ней весь спектр правовых сделок.

Доли могут быть выделены просто в процентном соотношении или в натуре. Основная часть недвижимости представляет собой первый вариант, когда доли определены только на бумаге. Связано это с процедурой приватизации. Более 80% жилой недвижимости перешло в частную собственность именно благодаря ей. А при приватизации квартиры несколькими собственниками им лишь устанавливают равные по размеру доли.

Такой вариант удобен, если владельцы продолжают вместе пользоваться недвижимостью и не собираются менять такое положение вещей. Со своей долей каждый собственник может совершать весь спектр правовых сделок. Это значит, что он имеет право ее дарить, продавать, закладывать и пр. Для совершения таких сделок не требуется получать согласия владельцев остальных долей. В этом состоит важное отличие от совместной собственности.

Можно ли продать свою долю в квартире?

Не имеет значения, владеет гражданин целой квартирой или только долей в ней. Он имеет право на проведение сделок по ее отчуждению. Закон никаких препятствий для этого не устанавливает. Процедура продажи доли в квартире во многом схожа с процедурой реализации целого объекта недвижимости. Имеется только одно отличие.

Зафиксировано оно в ст. 250 ГК РФ. Заключается отличие в следующем. Прочие содольщики имеют право преимущественной покупки. До выставления на продажу своей доли третьим лицам владелец обязан предложить ее выкупить собственникам прочих долей.

В такой ситуации требуется составлять письменное уведомление о своем намерении продать долю в недвижимости. Оно передается всем содольщикам. На размышление и принятие решения предоставляется один месяц.

В течение этого срока следует дать согласие на выкуп доли или отказаться от предложения. Если все содольщики ответили отказом или никак не прореагировали на уведомление, владелец доли может продавать свою часть недвижимости.

Важно! Собственник не имеет права продать свою долю по стоимости ниже, чем та, которую он запрашивал у владельцев прочих долей. При обнаружении такого факта сделка купли-продажи может быть признана недействительной по суду.

Если прочие содольщики письменно откажутся выкупать долю до истечения месяца, отведенный период можно не выжидать, а продавать свою часть недвижимости раньше.

Когда в качестве покупателя доли выступает один из содольщиков, направлять уведомление никому не надо. Не требуется этого делать и если собственник намеревается свою долю подарить, а не продать.

Можно ли продать долю в квартире, если остальные владельцы против?

Владелец доли в жилой недвижимости обязан направлять уведомление о предстоящей ее продаже собственникам остальных долей. Но не для того, чтобы получить их разрешение на проведение сделки. А только с предложением выкупить долю.

Если второй собственник против продажи, его мнение при проведении сделки не учитывается. Когда прочие содольщики не хотят или не могут выкупить долю, ее владелец имеет право на ее продажу третьим лицам. Ничье согласие на это не требуется.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Ситуации, когда доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему – не редкость. Это, опят же, связано с приватизацией. По ее результатам владельцами квартиры становятся все лица, имеющие в ней постоянную регистрацию и их несовершеннолетние дети даже, если они зарегистрированы в другом месте и уже участвовали в приватизации ранее.

Важно! До наступления совершеннолетия имуществом ребенка распоряжаются его родители или опекуны. При этом сделки с недвижимостью они не могут проводить просто на свое усмотрение. Им требуется предварительно получить согласие на них от органов опеки и попечительства.

Необходимость продать долю несовершеннолетнего возникает очень часто. Как правило, родители продают общую квартиру меньшей площади с тем, чтобы приобрести большую. Нужно учитывать, что органы опеки и попечительства будут сопровождать всю сделку с долей несовершеннолетнего. Они обязаны удостовериться, что взамен проданного ему в собственность предоставят жилье, не уступающее по размерам и техническим характеристикам.

С 2006 года в России семьям с двумя детьми предоставляют материнский капитал. Сумму, получаемую от государства, можно тратить на улучшение жилищных условий. Если на маткапитал покупается квартира, доли в ней должны получить все члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Родителям важно в таком случае предварительно озаботиться выделением этих долей.

В первую очередь они должны будут выделить доли для себя через Росреестр. А затем обращаться к нотариусу. Чтобы выделить доли детям. Сделать это можно, оформив договор дарения. Затем детские доли тоже регистрируют в Росреестре. И только после этого квартиру долями несовершеннолетних можно продавать. Не стоит пренебрегать этой нормой. Сделки с такой недвижимостью контролируют органы опеки и попечительства, а также ПФР.

Как продать все доли в квартире одному покупателю?

Процедура отчуждения доли в жилой недвижимости имеет некоторую вариативность. Она зависит от следующих обстоятельств:

  • Продают только одну долю или всю квартиру, находящуюся в долевой собственности;
  • Кто выступает в качестве покупателя: один из содольщиков или третье лицо.

Самый удобный вариант – это когда все владельцы долей продают их одновременно одному покупателю. Как правило, он реализуется, когда продажей занимается одна семья с целью покупки новой квартиры. В таком случае нет необходимости выделять доли в натуре. Они просто остаются в процентном соотношении. Договор купли-продажи составляется один, и заверять каждую сделку по отчуждению отдельных долей у нотариуса больше не нужно.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Оценка ущерба квартиры после залива

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire.html

Продажа доли в квартире другому собственнику в 2020 году: пошаговая инструкция, документы, налог

как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

  • договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
  • возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
  • безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

  1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
  2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
  3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
  2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
  3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

  • наименование адресата уведомления;
  • сообщение о факте предстоящей сделки;
  • описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

  1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
  2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
  3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

  • учреждение Росреестра;
  • Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

  • договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
  • кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
  • официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
  • общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
  • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
  • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku

Купля-продажа доли в квартире в 2020 году

При реализации доли жилья у собственников часто возникают сложности и жаркие споры. Проблема усугубляется, если владельцы являются родственниками или бывшими супругами. На помощь приходит закон. Купля-продажа доли в квартире в 2020 году регламентируется определенными нормами.

Купля-продажа доли в квартире по закону в 2019 году

Консультация юриста бесплатно

Реализация имущества, которое распределено между несколькими собственниками, регулируется законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», принятом в 2016 году.

Проект предусматривает оформление сделок с привлечением нотариуса. Без его услуг нельзя продать долю недвижимости. Это сделали для того, чтобы избежать неправомерных схем продажи.

Законодательно разрешено реализовывать даже часть однокомнатной квартиры, если она находится в собственности у 2 или 3 человек. Хотя на практике такую долю практически невозможно продать. Гораздо проще провести сделку, если квартира 2 или 3-комнатная.

В этом случае доля фактически будет представлять собой комнату, которая подлежит продаже. Новый владелец, к тому же, получит право пользоваться санузлом, ванной, кухней, прихожей.

Чаще всего продажа происходит в следующих случаях:

  • развод супругов;
  • получение наследства на одну квартиру несколькими родственниками;
  • необходимость срочно получить деньги.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Первоначально следует выслать нотариально заверенное уведомление о предстоящей продаже второму собственнику (3, 4 и т.д., если их несколько). Совладельцы имеют первоочередное право выкупа и при этом смогут купить долю по той же стоимости, что и прочие лица.

Образец уведомления о продаже доли в квартире в 2019 году

У них будет 1 месяц для принятия решения. После этого они либо согласятся выкупить часть имущества, либо откажутся от своего права.

Покупателю необходимо дождаться официального отказа, но иногда уведомления игнорируют, поскольку между совладельцами напряженные отношения.

В этом случае нужно подождать месяц. По истечении этого срока происходит автоматический отказ от выкупа, даже если ответа не последовало.

После этого останется лишь найти покупателя и совершить реализацию имущества по стандартной схеме. Для оформления сделки можно воспользоваться услугами МФЦ. Процедура происходит в несколько этапов:

  1. Сбор пакета документов (правоустанавливающие бумаги, подписанный договор купли-продажи, паспорта всех участников сделки и пр.)
  2. Потребуется оплатить госпошлину за регистрацию нового договора и предоставить квитанцию.
  3. В МФЦ стороны подписывают соглашение о подтверждении перехода права на имущество. Документы принимаются на регистрацию.
  4. Сотрудник центра озвучит день, в который будут готовы документы о переходе имущественных прав. Стороны могут забрать свои экземпляры по отдельности.

Порядок выделения доли перед продажей

Чтобы определить конкретную часть квартиры, принадлежащую человеку, можно провести процедуру выделения доли. Главное требование – об этом необходимо поставить в известность всех остальных владельцев жилья.

Если они не хотят выкупать долю, определяется размер части жилого помещения, принадлежащий конкретному владельцу.

Выделить долю можно, договорившись с остальными собственниками. Например, при продаже двухкомнатной квартиры площадью 46 кв. м. каждому из двух владельцев положено по 23 кв. м. В натуре это может быть одна из комнат и часть общей территории.

Если компромисса достигнуть не удалось, дело передается в суд. Выделение происходит путем математического расчета. Количество квадратных метров делят на число собственников (если они в равных правах). В таком случае может понадобится помощь квалифицированного юриста.

Размер налога с продажи доли в квартире

Если реализуется часть жилого помещения, она подлежит налогообложению, как и в тех случаях, когда совершается сделка по продаже целой квартиры. В Налоговом Кодексе указано, что владелец обязан оплатить 13% от стоимости реализованного имущества в бюджет РФ.

Правда, это положение действует с определенными оговорками. Например, сделки, цена которых составила меньше 1 млн. руб., не подлежат налогообложению. Если стоимость выше, из суммы расчета вычитается 1 млн.

Пример: квартиру (долю в ней) продали за 2 млн. руб. Налог необходимо заплатить только с 1 млн. В этом случае он составит 130 тыс. руб.

Есть и дополнительный бонус – если имущество находилось в собственности дольше 3-х лет, нет необходимости оплачивать налог на прибыль.

Как уменьшить размер налога с продажи недвижимости в 2019 году

Можно ли продать половину или часть своей доли

Иногда владелец хочет продать не целиком всю долю, а только часть от нее. Чаще всего такое происходит, если квартира большой площади и значительная часть доли в ней принадлежит одному человеку.

Закон разрешает продажу отдельной части. После оповещения остальных владельцев о предстоящей сделке действовать можно по одной из следующих схем:

  • продать часть доли одному человеку, затем продать ему оставшуюся площадь, поскольку после этого он получит право на первоочередной выкуп;
  • заключить договор дарения и получить деньги (в этом случае не требуется извещать остальных собственников);
  • оформить часть имущества в залог.

Как продать долю несовершеннолетнего (ребенка)

Консультация юриста бесплатно
Немного сложнее план действий при реализации имущества, если владелец – ребенок, а кто-то из родителей (или попечителей) собирается продать его долю в квартире. С долей несовершеннолетнего любые операции по купле-продаже происходят только при согласии органов опеки.

В первую очередь сотрудники ведомства захотят получить подтверждение того, что несовершеннолетнего не выгонят на улицу. Долю ребенка не разрешат продавать в двух случаях:

  • если реализуемая часть имущества – единственное жилье несовершеннолетнего;
  • если после продажи ребенок будет жить в худших условиях, чем до нее.

Чтобы получить одобрение от органов опеки, необходимо будет предоставить им доказательства того, что после сделки несовершеннолетний получит право собственности на часть другого жилого помещения, либо средства от продажи поступят на его банковский счет.

Что делать, если один из собственников не согласен

Нередко встречаются случаи, когда владельцы квартиры не могут прийти к компромиссу. Чтобы продать долю без согласия остальных собственников, требуется действовать строго в рамках законодательства.

В первую очередь, официально уведомите совладельцев имущества о предстоящей сделке (направьте каждому заказное письмо). Если никто из них не изъявил желания приобрести вашу часть, ее можно выставлять на рыночную продажу.

Важно, чтобы доля была выделена натурально. Если речь идет о продаже без согласия прочих владельцев, скорее всего, придется сделать это через суд. Помешать сделке собственники не могут. Если дело дойдет до судебного разбирательства, можно будет предъявить доказательства отправки официального уведомления о продаже.

Может ли муж продать свою долю квартиры

Если жилье находится в совместной собственности супругов, и они разводятся, муж имеет право реализовать свою часть имущества, как и жена.

Другое дело, что он обязан вначале уведомить бывшую супругу о предстоящей реализации и предложить ей выкупить его долю.

Если она не соглашается или не имеет финансовой возможности для выкупа, муж может совершить сделку без ее участия и продать свою часть на рынке недвижимости.

Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку

С реализацией части имущества, которое находится в ипотеке, возникает немало сложностей. Чаще всего продажа требуется, если супруги разводятся, но при этом еще не погасили сумму займа.

Здесь также действует главное правило всех сделок с имущественными долями – первоочередное право покупки принадлежит совладельцу.

Другое дело, что для совершения продажи в любом случае потребуется согласие финансовой организации, которая когда-то выдавала жилищный кредит.

Банки не всегда с готовностью идут на сделки по реализации имущества, которое оформлено в ипотеку. Если второй супруг готов выкупить часть собственности, практически наверняка согласие будет получено, а кредитный договор будет заново заключен на единоличного собственника.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Виды обременения на квартиру

Если долю приобретает третье лицо, можно попробовать договориться с банком, чтобы кредитные обязательства в равной степени распределили между бывшим супругом и новым владельцем доли, но это достаточно сложно. Существует также вариант досрочного погашения ипотеки и снятия обременения с последующей продажей части квартиры.

Как купить долю в квартире: пошаговая инструкция

Процесс оформления части имущества во многом повторяет процедуру стандартной сделки по покупке недвижимости. Используется классический договор купли-продажи. Выделяют следующие этапы:

  1. Подготавливаются необходимые документы (бумаги, подтверждающие право собственности, выписки из БТИ и домовой книги, договор купли-продажи, нотариально заверенные копии извещений о предстоящей продаже).
  2. Происходит подписание договора купли-продажи при содействии нотариуса.
  3. Сделка завершается в регистрационной палате или МФЦ, куда передаются документы для окончания процедуры и перерегистрации права владения.

По окончании установленного срока (обычно 2 недели) регистрация нового владельца будет завершена.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Достаточно сложно приобрести части имущества на материнский капитал. Дело в том, что к жилью, которое будет куплено на эти средства, предъявляются определенные требования. Совершить покупку можно лишь в том случае, если объект сделки – отдельное жилое помещение. Поэтому воспользоваться материнским капиталом при приобретении доли можно в следующих случаях:

  • реализуемая часть изолирована (представляет собой отдельную комнату);
  • вся квартира после сделки будет находиться в собственности покупателя.

Не получится приобрести долю в однокомнатной квартире. Кроме того Пенсионный фонд вправе отказать в покупке части жилого помещения на свое усмотрение.

Несмотря на многочисленные сложности, возникающие при продаже доли в квартире, закон регламентирует все важные моменты и предоставляет возможность всем заинтересованным сторонам совершить сделку быстро и без проволочек.

Источник: https://mfc-list.info/kak-prodat-kupit-dolju-v-kvartire-v-2018-godu.html

Продажа доли в квартире в 2019 году: пошаговая инструкция, между родственниками, новый закон, как продать, уведомление, договор

Долевая собственность на объект недвижимости – это сложный правовой режим, особенно когда дело доходит до продажи доли в объекте. Дело в том, что при реализации прав на отчуждение доли должны быть учтены права сособственников. Это вполне естественно, ведь доли могут быть не выделены в натуре.

Можно ли продать долю в квартире? Конечно, можно! Расскажем, как осуществляется продажа доли в квартире в 2019 году – пошаговая инструкция подробно остановится на таких вопросах, как уведомление сособственников о продаже, нотариальное заверение сделки, регистрация права собственности.

Понятие доли

Для общего представления порядка осуществления сделки нужно иметь представление о том, что подразумевает законодатель под понятием «доля в собственности».

Это право на часть объекта, которая не обязательно определена какими-либо точными характеристиками, а указана в виде 1/2 или 1/3, то есть доля может быть и не выделена в отдельный объект недвижимости.

Вопрос о пользовании конкретной комнатой решается сособственниками, также каждый отдельный собственник вправе требоваться в любое время выдела доли на основании ст. 252 ГК РФ.

Можно ли продать долю в квартире? Можно, но только с соблюдением нижеизложенного порядка.

Как приватизировать земельный участок?

Пошаговая инструкция

Теперь подробно остановимся на том, как продать долю в квартире – пошаговая инструкция в 2019 году:

Первый шаг: извещение всех сособственников о продаже в форме письменного уведомления, так как они обладают преимущественным правом покупки доли (ст. 250 ГК РФ). Обращаем внимание, что это право распространяется только на продажу, реализацию доли, но не на другие способы распоряжения (дарение, внесение в уставной капитал, рента и т.д.). Продажа доли одному из сособственников также осуществляется без получения каких-либо разрешений от других собственников объекта;

Второй шаг: ожидание ответа от сособственников в течение месяца. Если отказ от сделки получен раньше, она может быть проведена;

Третий шаг: в случае получения отказа или отсутствии ответа — заинтересованное лицо может заключить договор купли-продажи. При этом отказ с оговорками не может служить препятствием. Либо же соглашение заключается на предложенных условиях с одним из сособственников.

Как продать долю, если второй собственник против?

Достаточно просто направить письменное уведомление и выждать ровно месяц, это пресекательный срок, второй собственник обладает только правом преимущественной покупки, но не правом наложения вето на сделку вообще.

Как приватизировать квартиру – пошаговая инструкция

Правила оформления уведомления

Письменная форма обязательна для такого документа, как уведомление о продаже доли. Образец его не утвержден официально, но есть список обязательных требований и реквизитов.

Реквизиты уведомления:

  • объект сделки;
  • цена продажи;
  • иные важные обстоятельства и данные, например, наличие лиц, сохраняющих право на проживание и т.д.

Есть и особенности по отправке извещения. Дело в том, что необходимо бесспорное доказательство получения другими сособственниками уведомлений.

В качестве таковых, согласно закона и судебной практике, выступают только копия телеграммы или свидетельство нотариуса о передаче, опись вложения текст письма не содержит.

Также если отказ другого собственника совершен в простой письменной форме, нотариус, удостоверяющий в дальнейшем сделку, вправе убедиться в ее законности и отложить удостоверение до получения волеизъявления этого лица на основании отдельного запроса.

Как выписать человека из квартиры без его согласия?

Регистрация

Обращаем внимание, как оформляется продажа доли в квартире в 2019 году. Новый закон о регистрации прав на недвижимость ФЗ-2018, принятый в 2018 году, установил, что требуется нотариальное удостоверение такой сделки. Учитывая особенности подачи уведомления, совершение сделки при помощи нотариуса является предпочтительным вариантом ее проведения. Он же подготовит договор купли-продажи доли в квартире, образец этого документа с учетом любых обстоятельств разработан нотариальной палатой.

Продажа доли в квартире в 2019 году между родственниками совершается со всеми вышеизложенными формальностями и также удостоверяется в нотариальном порядке, никаких особенностей для такой сделки законодательством не предусмотрено.

Популярные вопросы

Как продать долю в однокомнатной квартире? Есть ли какие-то особенности?

Нет, никаких особенностей законодательством не установлено, порядок заключения сделки такой же, как и при реализации доли в двухкомнатной или трехкомнатной квартире. Порядок пользования имуществом определяется сособственниками на основании устного или письменного соглашения. При недостижении согласия дело, как правило, не обходится без суда (ст. 247 ГК РФ).

Обязательно ли выделение доли при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности?

Нет, таких требований в законодательстве не предусмотрено. Можно продать долю и без выделения, а затем заключить соглашение с сособственниками о порядке реализации своих прав владения и пользования.

Продажа доли возможна только в приватизированной квартире?

Да, наличие доли предполагает владение помещением на праве долевой собственности (это разновидность общей собственности). Так как жильем, которое не приватизировано, гражданин владеет на праве соцнайма, он собственником этого объекта, так же как и любой его доли или части, не является.

Где в Москве и в Санкт-Петербурге можно осуществить регистрацию сделки по продаже доли в квартире?

Регистрирующим органом в данном случае является Росреестр, это единое правило для всей страны. Также документы можно сдать в Многофункциональный центр, обычно это удобнее из-за графика работы МФЦ и отсутствия больших очередей.

Надеемся, что благодаря нашей статье вы разобрались, как продать долю в квартире, и пошаговая инструкция 2018-2019 года оказалась вам полезна.

⇐Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!⇒

Источник: https://takovzakon.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire-poshagovaja-instrukcija/

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Считается, что продать долю в квартире непросто, и в этом утверждении действительно есть часть правды, сделки подобного формата нельзя отнести к легким операциям.

Однако если знать и соблюдать законодательные требования, а также понимать различные тонкости этой процедуры, можно избежать ошибок, которые допускают многие собственники. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно и законно продать долю в недвижимой собственности.

Общие положения: с чего начинать

Если недвижимость принадлежит не одному владельцу, она находится в совместной собственности — это может быть долевая собственность, когда все владельцы имеют определенные доли, или отдельные помещения для каждого владельца могут быть «выделены в натуре». В любом случае, перед тем как продать долю в квартире или доме, необходимо перевести недвижимость в долевую собственность

Первое, что необходимо сделать перед поиском покупателя – поставить в известность других собственников относительно ваших намерений продать свою долю, поскольку именно они имеют первоочередное право приобретения этой части.

То есть – необходимо предложить совладельцам квартиры купить эту долю, результатом такого предложения может быть согласие, подтвержденное договором, или отказ, также выраженный в письменной форме и заверенный нотариально.

Если совладельцы не торопятся подписывать отказ, нужно составить соответствующее извещение, обязательно указав цену и условия продажи, и отправить его почтой.

Бывает, что один из совладельцев приватизированной квартиры на этой жилплощади давно не появлялся, а его текущее местонахождение неизвестно, и на связь он не выходит. В этом случае также необходимо отправить извещение заказным письмом, и подождать месяц.

Важно помнить, что продажа или иной способ распоряжения  долей – право каждого владельца, и другие собственники не вправе этому препятствовать. Если это все же происходит в какой-либо форме, стоит обращаться в суд или в правоохранительные органы. При условии соблюдения законодательства они помогут реализовать право на продажу доли.

Как реализуется первоочередное право?

У тех, кто имеет право на выкуп доли на основании преимущественного права, есть несколько вариантов:

• в течение месяца купить предлагаемую долю;

• письменно отказаться от нее;

• проигнорировать извещение.

В последнем случае молчание, которое затянулось более, чем на месяц, интерпретируется как согласие на продажу доли посторонним людям, однако совладельцы могут подать судебный иск и заявить, что никто и ничего им не предлагал, в этом случае сделка будет признана незаконной.

Если официальный отказ от покупки составлен, подписан и заверен, продавцу можно сразу же совершать сделку с третьими лицами.

Ограничение только одно: цена, по которой продается доля посторонним людям, не может быть ниже той, которая была названа владельцам других частей квартиры (равно как и прочие условия продажи).

Стоит знать, что если доля продается посредством публичных торгов, преимущественное право ее приобретения другими собственниками не применяется. В остальных случаях нотариус обязан разъяснить все правовые последствия продажи доли жилья в обход остальных собственников.

Если преимущественное право нарушено, пострадавшая сторона может в течение трех месяцев потребовать обратного перевода прав собственности и обязанностей на покупателя через суд.

Этот период начинает исчисляться с момента, когда собственнику стало известно (или он должен был узнать) о том, что его права были нарушены.

При этом договор купли-продажи не отменяется, а доля просто делится между выигравшим суд собственником и тем человеком, который приобрел часть недвижимости. Конечно, такая ситуация вряд ли понравится стороннему покупателю.

Продажа части доли – какие есть варианты?

Если доля в жилой недвижимости немаленькая, у собственника может появиться желание продать часть своей доли и решить, таким образом, финансовый вопрос, и в то же время сохранить жилплощадь для проживания. Алгоритм в таком случае тот же: сначала собственники, затем – все остальные. Но в этом случае, если другие владельцы отказываются, придется искать обходные маневры, действуя, тем не менее, в рамках законодательства.

  • Например, можно подарить кому-либо крошечную долю, а потом продать ему остальную часть, поскольку в этом случае он становится одним из собственников, а значит, получает первоочередное право на покупку.
  • Есть еще вариант – оставить часть недвижимости в залог, получить ее стоимость в виде займа, а потом, естественно, не вернуть ссуду.

Если квартира в ипотеке: нужно согласие банка

Продать долю в ипотечной квартире сложнее, но сделать это тоже возможно, законодательство предусматривает такие сделки. Чаще всего такая потребность появляется при разводе супругов или разрыве между партнерами, которые приобретали жилье с совместными инвестиционными целями. Прежде всего, стоит снова же вспомнить о первоочередном праве и предложить свою долю другим собственникам.

Однако перед этим необходимо обязательно уведомить банк обо всех обстоятельствах, поскольку без его разрешения сделку заключить будет невозможно. 

Если другие собственники соглашаются на покупку доли, загвоздок не будет – на них просто переоформят кредитные обязательства, которые лежали на продавце. Ну и, само собой собственники компенсируют сумму, внесенную в качестве ежемесячных платежей.

Когда возникает необходимость в продаже доли третьим лицам, придется убеждать банкиров переоформлять кредит на покупателя. В любом случае, надо обратиться в финансовую организацию. В каждом банке своя практика решения таких вопросов.

Составление договора – что нужно указать обязательно

После того, как покупатель определен, необходимо составить и подписать два документа:

• договор купли-продажи;

• акт приема-передачи.

Важно знать, что все сделки, связанные с долевой собственностью, обязательно заверяются у нотариуса. Это связано со сложностью самой процедуры определения долей и историей многочисленных судебных тяжб и нарушенных прав, которые имели место в предыдущие годы. Нотариально не заверяются только сделки, связанные со столичной программой инновации жилфонда, поскольку для таких случаев прописана своя процедура.

В договоре должна содержаться информация о каждой из сторон сделки и, собственно, описание предмета сделки. Необходимо вписывать не только адрес дома и номер квартиры, где продается доля, а также указания на общую и жилую площадь, количество комнат, в договоре важно также отразить информацию о правоустанавливающих документах, а также указать информацию о том, какие ограничения и права получают стороны.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдение преимущественного права или наличие отказа от выкупа доли другими собственниками. При необходимости специалист сам сообщит совладельцам о намерении одного из собственников продать долю в их квартире.

Кроме того, нотариус должен проверить, нет ли других претендентов на эту часть жилья, убедиться в дееспособности собственника, отсутствии ареста на жилье (иных обременений). Иными словами, его задача – удостовериться в законности продажи доли и лишь после этого заверять документы.

Взносы и пошлины: обязанности нотариуса

Участие государственных представителей, разумеется, придется оплатить. Так называемый, нотариальный тариф, вносится однократно и рассчитывается в зависимости от общей суммы договора, а не от количества участников. Размер пошлины составляет пол процента от этой суммы, но он не может быть ниже 300 рублей и выше 20 тысяч рублей.

Кроме того, нотариус попросит оплатить правовые и технические услуги. Некоторые услуги не входят в непосредственные обязанности нотариуса в плане заверения документов (например, консультации, составление и техническое изготовление необходимых документов, а также дополнительная помощь, если она требуется).

Пошлину необходимо будет внести при подаче пакета документов в Росреестр, причем квитанцию можно не прилагать – информация сразу же заносится в единую базу. Но если ее не обнаружится в течение пяти дней после представления документов, они будут просто возвращены без рассмотрения.

Вопросы регистрации: документы и ограничения

После нотариального заверения договора остается зарегистрировать смену собственника недвижимости в Росреестре. 

Кроме заявления, для этого понадобятся:

• договор и акт, заверенные нотариусом;

• документы, которые удостоверяют личности каждой из сторон;

• документальное подтверждение того, что все собственники уведомлены о продаже доли.

Если сделка и последующая регистрация проводятся через представителей сторон, потребуются документы, подтверждающие их полномочия. В случаях, когда среди собственников есть несовершеннолетние или нетрудоспособные люди, нужны также разрешительные справки от органов опеки и попечительства.

Заявление можно подать в территориальное отделение Росреестра, а можно воспользоваться услугами многофункционального центра. Если офисы этих структур находятся очень далеко, можно отправить пакет документов по почте с объявленной ценностью. В этом случае необходимо позаботиться о подробной описи вложения и получении уведомления о вручении.

В последнее время многие россияне предпочитают подавать документацию в онлайн-режиме, что достаточно легко сделать, зайдя на официальный сайт Росреестра. Когда совсем нет времени, можно доверить подачу документов нотариусу, удостоверившему сделку.

Новый собственник может сразу же зарегистрироваться в квартире и прописать там своих несовершеннолетних детей – какие-либо разрешения других владельцев для этого не требуются. Однако если понадобится зарегистрировать кого-то еще, без письменного согласия остальных собственников (уже зарегистрированных) не обойтись.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Приватизация квартиры в военном городке

Кроме прочего, необходимо помнить  о том, что если собственник перед продажей владел долей в недвижимости меньше трех лет, должен будет заплатить налог на доход, исключение сделано только для представителей льготных категорий. С другой стороны, при внесении платежа в бюджет появляется право на налоговый вычет.

Добрая воля и принуждение

Ситуаций, в которых квартира разделена на множество «невыделяемых в натуре» долей, очень много. Случается и такое, что владелец крошечной доли не дает согласия на распоряжение недвижимым имуществом собственникам крупных долей, решивших продать квартиру целиком, и это порождает много проблем.

Теоретически, есть возможность приобрести меньшую долю через суд, в принудительном порядке выплатив компенсацию. Однако, для этого необходимо, чтобы одновременно соблюдались три условия:

• доля очень небольшая;

• эту часть невозможно выделить в натуре;

• особого интереса в пользовании этим имуществом собственник не имеет.

В этих случаях, на основании статьи 252 Гражданского кодекса, суд имеет возможность вменить в обязанность собственникам выплатить компенсацию одному из владельцев. Предварительно проводится экспертная оценка с тем, чтобы определить рыночную цену, за которую необходимо выкупить долю. Впрочем, если речь идет буквально о считанных квадратных метрах, их владельцы часто без особых уговоров соглашаются на компенсацию.

Так или иначе, вынудить одного из владельцев продать свою долю в жилой недвижимости третьим лицам невозможно, и любые действия в этом направлении являются незаконными. Посторонние люди получают право на часть жилья только при отсутствии желающих собственников недвижимости.

Заключение

Собственно, сама юридическая процедура продажи доли в квартире не такая уж и сложная. Если правильно договориться с другими собственниками, вопрос можно решить достаточно быстро — какие аргументы выбрать в устных беседах с остальными владельцами, каждый решает для себя сам. 

Тем не менее, собственнику, который решил продать свое недвижимое имущество, необходимо сделать все, чтобы сделка не была впоследствии аннулирована. Для этого нужно своевременно и правильно оформить все документы, заверить их у нотариуса. Как и для любой сделки, где фигурируют крупные суммы, при отчуждении доли желательно привлечь профессионального юриста, который поможет все сделать в соответствии с положениями закона.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Законодательные ограничения

Чаще всего сложности с тем, как продать часть квартиры, возникают по причине недостаточного знания или неверного толкования законов. Согласно законодательству, несколько граждан могут владеть жилой площадью на правах общей совместной либо долевой собственности. В последнем случае у каждого из них есть обозначенная в документах часть, которой он вправе распорядиться по своему усмотрению – продать, обменять или подарить. Однако сделать это возможно лишь при учете следующих требований:

Особенности оценки

Продать долевую квартиру бывает непросто по причине трудностей в выделении её частей, ведь они описаны в документах не иначе как в виде дробного числа (1/2, 1/3 и т.д.). Такое приблизительное обозначение усложняет оценку жилплощади для её последующей реализации. Несмотря на это, есть несколько правил, которые могут помочь в установлении стоимости:

Порядок продажи доли: 7 основных шагов

Для того чтобы продать долю в квартире, самым правильным решением будет прибегнуть к услугам квалифицированных риелторов и юристов. Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость» имеют многолетний опыт ведения подобных сделок. Они смогут учесть все тонкости процесса и расскажут, как шаг за шагом пройти путь к желаемому результату:

Продажа невыделенной доли

Продать долю в квартире – сложная задача даже для риелтора, не говоря уже о человеке, далеком от данной сферы. Серьезнейшим препятствием для осуществления этой операции иногда является категорический отказ совладельцев квартиры в выделении и продаже части квартиры.

Тогда единственным способом реализации становится консультация с лучшими специалистами и подача в судебные органы искового заявления.

По статистике, более 80% таких ситуаций решаются в пользу продавца, когда в суд представляются доказательства отправки письменного извещения:

На рассмотрение извещения получателю дается тридцать дней. В случае отказа возникает полное право продажи части собственности на определенных условиях:

Выгоднее всего объединить усилия всех собственников и продать долевую квартиру как «целую». Но это удается далеко не всегда.

Заключение

Благодаря информации, приведенной в статье, вы можете сделать вывод о том, хватит ли у вас сил и знаний для того, чтобы самостоятельно продать принадлежащую вам часть квартиры. Хотя такие сделки считаются одними из самых трудоемких, обращение к профессионалам, работающим в нашей компании, сэкономит ваше время, обеспечит поддержку на каждом из этапов и гарантирует превосходный результат.

Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость»:

Каким бы ни было ваше решение, не бойтесь обращаться за помощью к профессиональным риелторам и юристам. Совершайте даже самые сложные сделки быстро и выгодно!

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya/

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция 2020 — Про сад и дом

(10 5,00 из 5)

Как продать долю в квартире, чтобы соблюсти все требования закона? Для продажи недвижимости, принадлежащей сразу нескольким лицам, либо отдельных долей в праве собственности, необходимо соблюсти ряд дополнительных требований – уведомление всех собственников и нотариальное удостоверение договора. В этом материале разберем, какие условия предстоит выполнить продавцу, и что нужно учесть при подготовке документов по сделке. Статью подготовил эксперт в сфере недвижимости, юрист по образованию Иван Лукин.

Пошаговая инструкция для продажи доли в квартире

Режим долевой собственности возникает, когда собственниками объекта недвижимости являются два и более лиц (граждан или организаций). В этом случае каждому собственнику принадлежит определенная доля, размер которой может определяться соглашением между ними, договором купли-продажи, либо в силу прямого требования закона. Например, при приватизации жилья, размер долей каждого собственника будет равным, а его изменение допускается по отдельному соглашению.

Правила распоряжения отдельных долей к квартире должны учитывать интересы всех собственников. Выделим общие требования, которые нужно учитывать при совершении сделок с долями:

  • если одновременно продаются все доли, у покупателя возникнет право собственности на целый объект (исключение составляют случаи, когда покупает квартиру несколько человек);
  • при возмездном отчуждении долей, у остальных собственников возникает преимущественное право выкупа на тех же условиях – на безвозмездные сделки (например, дарение), такое правило не действует;
  • чтобы гарантировать соблюдение прав каждого собственника, сделки с долями должны удостоверяться через органы нотариата – при обращении к нотариусу будут проверено уведомление всех совладельцев, а также иные требования закона.

Таким образом, по сравнению с продажей обычных квартир, сделки с долями предусматривают два дополнительных условия – уведомление каждого совладельца и обращение в нотариат. Можно ли избежать таких формальностей? Если стороны попытаются обойти это правило, при регистрации договора в Росреестре будет вынесен отказ. В комплект документов, представляемых в Росреестр, включается договор с удостоверительным штампом нотариуса. При отсутствии такой печати, регистрация сделки невозможна.

С учетом изложенных выше правил, пошаговая инструкция в 2020 году для продажи доли в квартире включает следующие действия:

  1. поиск покупателя, согласование всех существенных и дополнительных условий сделки – предмет договора, цена приобретаемой сделки и т.д.;
  2. оформление проекта договора купли-продажи с отражением согласованных условий;
  3. оформление письменного уведомления в адрес каждого владельца долей на квартиру – в тексте этого документа нужно указать цену продажи, а также предложение выкупить долю на тех же условиях;
  4. рассмотрение предложения, изложенного в уведомлении – сделать это нужно в срок, указанный в уведомлении, но не позднее 30 дней;
  5. при поступлении согласия приобрести долю по преимущественному праву, все дальнейшие действия по сделке осуществляются не с первоначальным покупателем, а с другими собственниками;
  6. если на уведомление поступил отказ, либо в течение 30 дней не последовало ответа, договор с первоначальным покупателем нужно представить в нотариальную контору;
  7. нотариус обязан проверить соблюдение уведомительного порядка продажи, а также ряд иных требований закона – наличие полномочий сторон, дееспособность продавца и покупателя, иные условия;
  8. после удостоверения договора, стонам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки;
  9. итогом регистрационных действий будет внесение в ЕГРН сведений о переходе права собственности на долю, о чем стороны получат выписку из реестра и зарегистрированный договор.

Только при соблюдении перечисленных требований, можно рассчитывать на положительное решение в Росреестре.

С учетом требования об уведомлении совладельцев, сделки с продажей долей могут существенно затянуться, а первоначальный покупатель не обязательно станет собственником части квартиры.

Разберем нюансы и формальности, которые нужно соблюсти на каждом этапе указанной пошаговой инструкции.

Согласование условий сделки

От условий, которые продавец и покупатель укажут в проекте договора, зависит прохождение дальнейших стадий сделки. Прежде всего, это касается цены приобретаемой доли. При последующем уведомлении совладельцев, нужно указать цену продажи, а ее произвольное изменение не допускается. Выделим ряд нюансов, которые нужно учесть при согласовании условий сделки по продаже доли в квартире:

  • в договоре обязательно указывается предмет сделки, т.е. конкретная доля в праве собственности на квартиру, со ссылкой на правоустанавливающие документы;
  • стоимость доли по договору определяется сторонами самостоятельно, однако занижать или завышать ее не рекомендуется – если другие собственники смогут доказать такой факт, они смогут признать сделку недействительной;
  • все условия, изложенные в проекте договора, нельзя менять после направления уведомления – при реализации преимущественного права на выкуп доли, другие собственники будут совершать сделку на таких же условиях.

При продаже долей действуют и общие правила ГК РФ. Например, при наличии обременения или ограничения права, совершение сделок практически невозможно. Для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, действует общее правило о получении согласия от отдела опеки.

Уведомление собственников

Ключевое значение для успешного совершения сделки имеет надлежащее уведомление других собственников. Направлять такое уведомление нужно каждому владельцу доли, вне зависимости от ее размера и основания приобретения. Полный перечень собственников можно уточнить путем получения актуальной выписки из ЕГРН на дату оформления уведомления.

Уведомительный порядок включает в себя следующие действия:

  1. оформление письменного уведомления – в тексте документа нужно воспроизвести все условия продажи доли, в том числе ее цену по договору;
  2. уведомление нужно вручить каждому совладельцу лично под роспись, либо направить по почте;
  3. другие собственники могут сразу заявить об отказе от преимущественного права выкупа – для этого достаточно изложить свое решение в простой письменной форме;
  4. если один или несколько собственников решили воспользоваться преимущественным правом выкупа, они также направляют продавцу письменное согласие – все дальнейшие действия по продаже будут осуществляться уже без участия первоначального покупателя;
  5. если на уведомление не получено ответа, по истечении 30 дней можно обращаться с договором к нотариусу.

Поскольку уведомительная процедура может закончиться совершенно разными последствиями, в наиболее неблагоприятном положении оказывается первоначальный покупатель. Возможность купить долю будет зависеть от решения других владельцев квартиры, повлиять на которое нельзя.

При отказе от преимущественного права выкупа, нотариусу будет представлен первоначальный договор. Изменять его положения нельзя, так как возникает риск оспаривания сделки. Если же один или несколько совладельцев согласились выкупить долю, возникают следующие последствия:

  • если согласие на выкуп выразил один собственник, для последующей регистрации сделки он включается в договор вместо первоначального покупателя;
  • если согласие дали два или более совладельцев, продаваемая доля будет распределена между ними в равных частях, либо в ином порядке, указанном в договоре;
  • для регистрации договора по праву преимущественного выкупа также нужно обратиться в нотариальную контору, а затем в Росреестр или МФЦ.

Если стороны решат умышленно завысить цену доли, чтобы избежать преимущественного выкупа со стороны других совладельцев, сделка может быть оспорена в течение 3 лет после ее совершения. Этот риск нужно учитывать при оформлении проекта договора и уведомления.

Удостоверение у нотариуса

Выполнив все требования к уведомлению других собственников, нужно обратиться в любую нотариальную контору для удостоверения договора. В зависимости от итогов рассмотрения уведомлений, в нотариальную контору будет представлен договор с первоначальным покупателем, либо с владельцами других долей. При обращении сторон, нотариус должен выполнить следующие действия:

  1. проверить полномочия сторон на покупку/продажу доли – для этого проверяется содержание правоустанавливающих документов, уточняется информация в ЕГРН, устанавливается личность сторон по паспортам и т.д.;
  2. проверяется действительность доверенностей и перечень полномочий, указанных в них – доверенность на сделки с недвижимостью удостоверяется через нотариат, поэтому проверка проходит по сведениям нотариального реестра;
  3. проверяется дееспособность участников сделки – с января 2018 года это можно сделать через единый федеральный реестр судебных актов;
  4. проверяется соблюдение уведомительного порядка.

Кроме того, нотариус выполнит стандартную проверку представленных документов на предмет соответствия закону. При отсутствии претензий, на договоре будет проставлен удостоверительный штамп, а сведения об этом будут внесены в федеральный нотариальный реестр. После этого, стороны могут обращаться в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки.

Регистрация продажи доли

После соблюдения всех формальностей, сторонам предстоит зарегистрировать сделку и переход права собственности на долю через Росреестр.

Подать документы можно и через учреждения МФЦ «Мои документы», однако при этом общий срок регистрации будет увеличен на 2 дня.

В ходе регистрационных действий, сведения о переходе права собственности и личности нового владельца доли будут внесены в реестр ЕГРН. После завершения процедуры, сторонам выдается зарегистрированный экземпляр договора, а также выписка ЕГРН.

С учетом изложенных выше правил, для успешного прохождения сделки сторонам предстоит собрать оформить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на долю в квартире – выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство о праве на наследство и т.д.;
  • проект договора купли-продажи, на основании которого будет направлено уведомление;
  • письменное уведомление для каждого владельца долей в квартире. а также доказательства его направления по почте
  • письменные отказы или согласия на преимущественный выкуп;
  • окончательный вариант договора купли-продажи, удостоверенный через нотариат;
  • передаточный акт, если аналогичное условие не включено в договор купли-продажи;
  • заявление о регистрации сделки в Росреестр или МФЦ;
  • платежное поручение об оплате пошлины в Росреестр – за переход права собственности в 2020 году нужно оплатить 2000 руб.

Точный перечень документов будет зависеть от условий сделки. Например, для ведения дел через представителей может потребоваться нотариальная доверенность. Нужно получить согласие отдела опеки на продажу доли ребенка, либо согласие супруга, если часть квартиры приобреталась в период брака.

Чтобы соблюсти все нюансы и формальности, связанные с продажей доли в праве собственности, целесообразно осуществлять все дела через профессиональных специалистов – юристов, адвокатов и т.д. В этом случае можно заранее устранить все проблемы и риски, которые могут возникать на каждом этапе сделки.

Выводы

Для продажи долей в квартире закон предусматривает ряд дополнительных требований – письменное уведомление других собственников и удостоверение договора через нотариат. Только в этом случае в Росреестре можно зарегистрировать договор без вынесения отказа. При рассмотрении уведомления, совладельцы могут воспользоваться преимущественным правом выкупа доли на тех же условиях. При нарушении правил уведомительного порядка, сделка может быть оспорена по требованию других собственников.

Прочтите также: Cоглашение о выделе доли в натуре образец

2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/sale/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста