Как продать долю в однокомнатной квартире

Как продать долю в квартире: способы и нюансы процесса | О недвижимости с душой

Сегодня на проекте О недвижимости с душой:

Как продать долю в квартире — правила и сложности продажи доли квартиры, определение цены, кому и как продать долю быстро и согласно закона.

Доля не определяется географически, т.к. нельзя поделить на части туалет или ванную — в этом основной нюанс

Поэтому часто происходит так: несколько собственников в одной квартире, занимают по комнате и проживают в них, хотя на самом деле, могут не владеть занимаемой площадью.

Продажа доли в квартире с 31.12.2015 года заверяется нотариально, согласно Федерального закона N 391-ФЗ

Как появляется доля в квартире

Доли в квартире появляются только после приватизации или получения права собсвтенности на квартиру

Как говорит нам Гражданский кодекс РФ, имущество (в т.ч. недвижимое), может находится в собственности нескольких лиц, вследствие чего принадлежать на праве общей собственности.

В свою очередь общая собственность, нас интересует квартира, подразделяется на:

• с определением долей квартиры (долевая);
• без определения долей в квартире (совместная).

Как правило, владельцами совместной собственности являются супруги, которые приобретают квартиру, состоя в браке.

Но, иное можно установить, заключив брачный договор, в котором упомянуть уже совсем другие условия.

Совместная собственность супругов, по их обоюдному желанию может быть переоформлена в долевую, в результате такого переоформления каждый супруг получает свою долю в квартире.

Причиной в принятии такого решения, чаще всего становится развод и, к примеру, одни из супругов решает продать свою долю в квартире.

В случае, если супруги развелись, но раздела общего имущества не было — квартира по-прежнему будет находиться в совместной собственности.

Однако, в течении трех лет каждый из супругов может потребовать раздела имущества, в следствие чего ему будет выделена доля в квартире.

Другие причины появления долей в квартире:

• квартира была приватизирована на членов семьи, один или несколько из которых решили продать свою долю в квартире;
• один из собственников решает не жить в одной квартире с остальными владельцами квартиры;
• кто-то получает в наследство долю в квартире, но не желает проживать в ней;
• либо, у собственника доли в квартире уже есть своя квартира и он просто хочет получить деньги на какое-нибудь другое приобретение;
• и т.д.

Не путайте долевую собственность с коммунальной квартирой, где каждый имеет Свидетельство на право собственности комнаты, но при этом санузел и кухня, являются местами общего пользования.

Правила продажи доли в квартире

После того, как у собственника появляется право на долю в квартире, изменяются и правила продажи квартиры.

Главное правило при будущей продажи доли в квартире — преимущественное право покупки доли квартиры вторым собственником.

Что это такое? Если один из собственников решил заняться продажей своей доли в квартире (например, один из супругов), то второй супруг, который владеет второй долей в квартире имеет преимущество первым купить ее по цене и условиям, по которым эта доля в квартире продается.

Читайте, как продать долю несовершеннолетнего в квартире

Когда действует правило преимущественной покупки? Уже исходя из самой формулировки это право действует при продаже и мене доли в квартире, но не действует при дарении, залоге и аренде.

Собственник, который занимается продажей своей доли в квартире, обязан оповестить второго собственника о том, что он продает свою долю в квартире.

Так Конституция РФ защищает права других собственников, владеющих долями в квартире.

Не путайте право преимущественной покупки доли и разрешение на продажу квартиры — это разные понятия!

Процедура эта выполняется в письменной форме и при этом указывается конкретная цена продажи доли в квартире, а так же все условия продажи.

По истечении одного месяца со дня оповещения собственника второй доли в квартире, тот должен дать ответ о согласии, либо отказе в приобретении доли в квартире.

Если месяц прошел, а второй собственник не купил долю или не изъявил желания ее покупать, то доля в квартире может быть продана другому лицу.

Риски несоблюдения правил продажи доли квартиры

Следует так же знать, что при регистрации сделки по купле-продаже доли в квартире органы, производящие регистрацию сделок с недвижимостью могут приостановить сделку, если не будет предоставлен письменный отказ в преимущественной покупке собственниками остальных долей в квартире.

Если собственник, желающий продать свою долю в квартире не оповестил владельца второй доли в квартире о продаже недвижимости, то не оповещенная сторона вправе, в течении 3 месяцев затребовать перевода прав и обязанностей покупателя доли в квартире на себя.

Осуществляется данная процедура посредством обращения в суд.

Сложности при продаже доли в квартире

При возникновении потребности в продаже своей доли в квартире могут возникать определенные затруднения, т.к. данный процесс затрагивает и других собственников квартиры — их права и интересы.

Нередки случаи, когда собственнику доли в квартире, которую он продает, не удается договориться с другими владельцами долей в квартире.

Они могут не желать получать уведомление о том, что доля в квартире продается, возникает конфликт, могут создаваться препятствия при показе квартиры потенциальным покупателям.

Иногда, даже собственника, который продает свою долю в квартире не пускают в эту квартиру.

Читайте, как продать долю в квартире без согласия сособственников

Бывают случаи, когда другие собственники без предупреждения сдают в аренду эту квартиру..

Проблема может возникать так же и в том, что четкие границы долей, особенно в однокомнатной квартире провести никак нельзя.

Да, даже в двухкомнатной квартире, вы можете занимать большую комнату, а при покупке своей доли в квартире новый собственник будет проживать в меньшей, т.к. гарантии вы никакой дать не можете, что он будет занимать вашу бывшую комнату.

Эти перечисленные нюансы, в большей степени могут влиять на стоимость доли в квартире при ее продаже.

Поэтому прежде чем начать продажу доли в квартире, необходимо посоветоваться со специалистами по вопросы рыночной цены на вашу долю в квартире.

Как определить стоимость доли в квартире

Важные факторы:

1. как реагируют другие собственники на ваше желание продавать свою долю в квартире. Получили ли они ваше уведомление и ответили ли на него;
2. какие отношения у вас с собственниками остальных долей в квартире. Имеете ли вы свободный доступ в квартиру для осуществления показов квартиры потенциальным покупателям;
3. сколько помимо вас еще собственников на эту квартиру с выделенными долями;
4. размер вашей доли в квартире (1/4, 1/3, 1/2 доли);
5. где находится квартира: район, улица. тип дома, этаж и прочее;
6. количество комнат в квартире (если квартира с раздельными комнатами и вы располагаетесь в отдельной комнате, продажа доли в квартире, в этом случае, может быть более выгодна, чем при смежных комнатах);
7. время, которым вы располагаете на продажу своей доли.

В каждой конкретной ситуации при продаже доли в квартире, в том числе и вашей, могут быть еще и другие факторы, поэтому каждую продажу доли в квартире следует рассматривать индивидуально.

Кто покупает и продает доли в квартире

Одними из покупателей долей в квартире являются граждане, которым по той или иной причине банк не одобряет ипотеку или кредит, поэтому при отсутствии заемных денег они теряют возможность приобрести полноценную квартиру.

Это же касается и тех, у кого есть «свободные» деньги на руках, достаточные только для приобретения доли в квартире.

Есть категория собственников квартир, которые продают не полноценные доли в квартире, а достаточные только для того, чтобы оформить прописку (это актуально для приезжих в город в поисках трудоустройства).

К такой категории относятся алкоголики, пенсионеры или малоимущие. Размер, проданных для подобных целей долей в квартире очень мал и не позволяет фактически там проживать.

Варианты продажи доли в квартире

Многих людей, которые планируют продавать долю в квартире интересует вопрос, каким образом можно сделать это с максимальной выгодой.

Для начала вопрос останавливается на цене доли в квартире. Сразу хочу разочаровать тех собственников, которые считают, что если цена на их квартиру будет составлять 3000 тыс. рублей, то 1/2 доли квартиры будет стоить, соответственно, 1500 тыс. рублей.

К сожалению, продать долю в квартире по таком принципу определения цены практически невозможно.

Тем не менее, при грамотном подходе можно увеличить вероятность продажи доли по максимальной рыночной цене.

Продавать квартиру значительно легче, чем долю в квартире.

Для покупателей долей более выгодным считается приобретение доли в коммуналке, т.к. в договоре купли-продажи доли фиксируется номер покупаемого помещения, следовательно это полноценная комната.

Менее выгодно для покупателей, а следовательно и пользующееся меньшей популярностью являются доли в квартире, где право пользования жилыми помещениями не определено.

Поэтому количество сделок с такими условиями продажи довольно низкое.

Здесь второй причиной является и то, что как правило, при продажи доли в таких квартирах, второй собственник выкупает продаваемую долю в квартире, пользуясь правом преимущественной покупки.

Если же этого не происходит, то выставляемая доля в квартире, где не может быть выделена площадь для проживания спросом пользуется мало.

В случае покупки доли, как варианта для прописки — будет очень дорого для покупателя, вследствие чего так же малопопулярно.

Но до ситуации со спросом на доли в квартире на рынке недвижимости может и не дойти.

Например, если вы оповестили другого собственника и он согласен выкупить вашу долю в квартире, но просит немного подождать — он должен собрать деньги, «одобриться» на ипотеку в банке и т.д.

В итоге проходит месяц-два. год, а доля в квартире так и не продается, таким способом другие собственники долей могут затягивать момент продажи вами вашей же доли в квартире сторонним лицам.

Если сособственников в квартире несколько, например трое и у каждого собственника по 1/3 доли в квартире, а вы продаете свою 1/3.

Вы можете выбрать кому из них продать, не дожидаясь 30 дней с момента оповещения о продаже своей доли в квартире.

Нюансов по продаже доли в квартире может быть много, каждый случай и ситуация индивидуальны, поэтому требуют соответствующего подхода.

Если вы не уверенны в том, что вы делает — обратитесь за помощью или консультацией к специалисту. Решайте успешно свои вопросы и экономьте свое драгоценное время.

Вы узнали, как продать долю в квартире, как учесть нюансы, кому продать и варианты продажи.

Успехов вам!

Источник: https://www.habrealty.ru/prodavtsu/prodazha-doli-kvartiryi-v-habarovske.html

Против своей доли: суд обязал «профессионального соседа» продать метры

Мосгорсуд принял судьбоносное решение по делу о спорной квартире — обязал «профессионального» скупщика долей продать пол-однушки проживающему в жилье совладельцу по рыночной стоимости.

Если такие решения получат распространение, граждане смогут меньше переживать за то, что аферисты-«выживалы» вынудят их продать единственную квартиру по заниженной стоимости или, напротив, купить лоскуток в своем же жилище втридорога.

Такая судебная практика сделает бизнес на долях невыгодным. Подробности истории москвички Елизаветы Михайловой — в материале «Известий».

Профессиональный владелец долей

Неприятности в молодой семье москвички Елизаветы Михайловой начались три года назад незадолго до ее свадьбы. Накануне бракосочетания супруг стал наследником однушки в столичном Зюзино по завещанию.

Однако родная сестра Ксения оспорила его в суде, заказав посмертную экспертизу, в которой было сказано, что бабушка якобы была невменяемой на момент подписания бумаги. Брат не стал упорствовать, оспаривать судебное решение — всё-таки родные люди.

Он и его жена Елизавета сообщили о своем желании выкупить долю и, казалось бы, получили согласие. И вот, когда уже сделка была на носу, взят кредит для выкупа, Ксения сообщает, что доля продана постороннему.

По закону (согласно ст. 250 ГК РФ) так делать нельзя — у совладельцев есть приоритет в покупке доли и реализовывать метры на стороне можно лишь после их письменного отказа. Но в нашем законодательство множество лазеек, делающих бессмысленным существование этих охраняющих права гражданина запретов. Одна из таких конструкций называется в риелторской сфере сделкой по отступному.

То есть собственник якобы берет в долг деньги под свою долю у стороннего лица и не платит по счетам. Таким образом сначала ¼ квартиры перешла от Ксении к некоему гражданину Тропкину. К тому же при такой форме смены собственника не нужно платить налог государству — это же долговые обязательства. Причем Ксении пришлось бы уплатить 30% от суммы сделки в качестве налога как иностранке (она гражданка Украины).

Позже Тропкин стал собственником еще одной четверти от доли Ксении. С этого момента для молодой семьи наступил ад.

«Наша первая встреча с Тропкиным происходила в кафе. Он вел себя развязно, говорил как браток из 1990-х. Заявлял, что в квартире мы жить не будем, хотя документы не показывал. Однако предложил выкупить его долю за 2,3 млн рублей», — рассказывает Елизавета.

Рыночная стоимость половины однушки, вокруг которой разгорелась тяжба, составляет от 500 до 750 тыс. рублей.

«Ошибочно думать, что доля в ½ однокомнатной квартиры равнозначна 50% от рыночной стоимости самой квартиры. На эту долю по закону нельзя въехать, даже суд не может «вселить» в одну комнату новых людей, если там уже кто-то проживает.

Владение этой долей не дает права проживания в квартире без доброй на то воли первоначального собственника. Я этого не знала, пока не столкнулась с бедой. По сути, когда этот человек пытался насильно проникнуть в нашу квартиру, он нарушил закон. Его действия могли квалифицироваться по ст.

330 УК РФ («Самоуправство»). Но, увы, полиция бездействовала», — рассказывает Михайлова.

Этого юридического нюанса многие жертвы «профессиональных соседей» не знают и мирятся с произволом новых совладельцев.

«В настоящее время при наличии спора о праве владения, пользования, распоряжения жилым помещением собственником доли в праве необходимо применение не только ст. 30 ЖК РФ, но и ст.

247 ГК РФ, в которой говорится о долевой собственности, что распоряжаться долевым жильем можно лишь по согласованию собственников,если такого согласия не удалось достичь, нужно обращаться в суд.

Позиция Верховного суда по данному вопросу придерживается гарантированного Конституцией права граждан на выбор места жительства, которое не должно нарушать права других граждан, собственников, владеющих большей частью жилого помещения в виде однокомнатной квартиры и постоянно проживающих в нем. Не допускается ст.

10 ГК РФ осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)», — пояснила «Известиям» суть вопроса адвокат палаты адвокатов Самарской области № 80 Виктория Тюрина.

Коллекционер долей

Елизавета провела собственное расследование и выяснила, что Тропкин просто коллекционер долей в занятых другими людьми квартирах. Она насчитала шесть таких историй. Признается, что не все, с кем она связалась, оказались готовы к борьбе и судебным тяжбам. Самым боевым оказался Валерий Морозов, пенсионер.

Головная боль из-за жилищного вопроса у москвича началась еще в 2004 году. После развода его жена продала полквартиры посторонним людям, а после череды перепродаж в 2011 году метры оказались в распоряжении Олега Тропкина.

«Восемь лет он меня принуждает к продаже», — говорит пенсионер.

«В нашу квартиру Тропкин прибыл 21.06.2011, заявил с порога: «Это мой бизнес, а Литвиненко В.В. (еще один совладелец метров. — Прим. «Известий») — бизнес-партнер», — сообщает в одном из своих заявлений Морозов (имеется в распоряжении редакции).

Москвичу предложили реализовать квартиру, но он оказался не робкого десятка. Соседи выживали немолодого уже человека из его же квартиры как могли. Как пишет «360», к мужчине подселили несколько десятков китайских мигрантов, захламили квартиру мусором и создавали другие невыносимые условия для жизни.

При этом в квартире проживает малолетняя дочь мужчины, ученица 4-го класса.

«Из всех ценных вещей остались два кресла — антиквариат, по утверждению Тропкина. В протоколах каждое стоимостью по 200 тыс.», — рассказал телеканалу Морозов, предоставив документы о том, что на самом деле мебель, согласно артикулам, производства известной советской фабрики в Шатуре. Разумеется, жильцы неоднократно нагло вламывались в квартиру пенсионера. А позже даже обвинили его в хищении якобы оставленных в его же жилище денег.

Суд прислушался

Сложно мириться с тем, что в твой дом без твоего ведома вламываются посторонние люди. Причем в твое отсутствие.

«Хорошо, что у нас стояла камера наблюдения, которая фиксировала происходящее. Полиция ехала 40 минут, но, даже приехав, бездействовала. По итогам написанного мной заявления было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела», — рассказывает «Известиям» Михайлова. Елизавете и ее мужу пришлось взять кредит, нанять юриста и начать борьбу за свои права.

«Мы провели независимую оценку, согласно которой, стоимость доли Тропкина составила 731 тыс. рублей. После чего вышли в суд с просьбой принудительно выкупить у него часть жилища. В итоге 28 мая на апелляции суд встал на нашу сторону. Я считаю, что во многом нам удалось добиться успеха благодаря освещению проблемы в СМИ», — говорит Михайлова.

Представитель Тропкина оказался менее словоохотливым.

«[Тропкин] хотел, очень хотел [прийти], но у него машина, сервис просто с Варшавки не смог доехать», — объяснил отсутствие заинтересованного лица его представитель Игорь Маев сразу после проигранного процесса. Впрочем, юрист пообещал обжаловать решение Фемиды.

«Принудительный выкуп доли через суд выглядит следующим образом: оценщик оценивает долю, истец подает иск в суд и кладет денежную сумму оценки доли на счет судебного департамента в качестве обеспечения иска, и суд принимает решение о признании права собственности за истцом с выплатой денежной компенсации ответчику за долю со счета судебного департамента», — объясняет суть процедуры юрист Оксана Филачева.

Источник: https://iz.ru/884105/ivan-petrov/protiv-svoei-doli-sud-obiazal-professionalnogo-soseda-prodat-metry

Как продать квартиру, если один собственник против?

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю. Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли. Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Продать долю в однокомнатной квартире

Это самый сложный из всех вариантов продаж долей. Рассмотрим подробнее.

Можно ли продать долю в однушке?

Да, можно. Продажа может быть осуществлена после того, как сособственнику в этой квартире будет предложено выкупить долю по определенной цене. При отказе соседа или игнорировании им Вашего предложения, можно продавать любому иному покупателю.

Кому нужна доля в однокомнатной?

На первый взгляд, действительно, нормальному гражданину такая доля не нужна для проживания. Получается, что два посторонних человека живут в одной комнате Но покупки долей, в основном, и осуществляются для каких-то дальнейших шагов:

• · Вынужденные обстоятельства покупки доли. У гражданина нет возможности купить полноценную маленькую комнату в коммунальной квартире, и он готов купить такую долю для проживания;
• · Экономический расчет. Если в квартире никто не проживает (например, она досталась по наследству после родителей), покупатель доли приобретает как бы целую квартиру. И пока у собственника второй доли не возникнут претензии, такой покупатель будет в свое удовольствие проживать на всей территории квартиры.
• · Доля может быть нужна второму собственнику. В этом случае, ее цена может быь не ниже, а даже выше рыночной.
• · Долю хочет купить агентство с целью дальнейшей выгоды;
• · Есть ряд фирм, выкупающих доли под прописку
• · Ряд негативных факторов, по которым продается или покупается доля (назло, чтобы врагам не досталась, рейдерам, для терроризирования второго собственника и пр.). Можно при таких обстоятельствах продать и от целой квартиры долю. А можно от доли продать долю.

Сколько стоит доля в однокомнатной квартире?

Если продавать второму собственнику, доля может стоить дороже рыночной. Как говорится, последняя комната в коммуналке всегда самая дорогая.

Если продавать третьим лицам (не соседям), цена доли обычно ниже, чем цена отдельной площади, примерно в два раза. О ценообразовании читайте на страницах нашего сайта.

Консультация специалиста по продажам долей

У нас есть постоянная услуга — юридическая консультация по продаже долей в недвижимости.

Такая консультация может быть бесплатной, если ее проводит специалист-риэлтор. Если же Вы хотите более глубоко понимать проблемы и правовые последствия, юридическую составляющую таких продаж, к вашим услугам платный адвокат по недвижимости. Он ответит не только на все Ваши вопросы, но и без вопросов расскажет много интересного, подскажет варианты сделок из своей практики.

Приходите, поможем!

Источник: https://www.adveconspb.ru/natural/bargaininhabited/videlenaya-dolya/prodat-dolyu-v-odnokomnatnoy-kvartire/

Однушки разделять запрещается

РИА Новости / Максим Блинов

Те, кто купил несколько квадратных метров в квартирах, в скором времени, возможно, не смогут шантажировать остальных совладельцев.

Первого февраля группа депутатов от ЛДПР во главе с Владимиром Жириновским внесла в Государственную Думу проект поправок в Гражданский и Жилищный кодексы, согласно которым владеть долями в однокомнатной квартире или комнате смогут только члены одной семьи. С конца декабря на рассмотрении палаты находится ещё один законопроект, который призван решить ту же проблему.

20 сантиметров собственности

Сейчас размер доли может составлять несколько квадратных сантиметров, что позволяет продавать даже небольшие части квартир.

Этим активно пользуются собственники незначительных частей жилого помещения — они хоть и не могут встать на свою часть жилплощади даже одной ногой, но принуждают совладельцев к продаже по многократно заниженной цене.

Отсутствие в российском законодательстве ограничений по размеру доли каждого собственника в квартире на руку «чёрным риелторам» и другим злоумышленникам. Читайте по теме

«Это такой же фокус, как с «резиновым» квартирами. Когда заходит речь об изъятии такой собственности для государственных или муниципальных нужд, люди требуют через суды компенсаций, которые во много раз превосходят стоимость их долей», — констатировал член Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.

Вся проблема — в административных ограничениях, считает ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Института экономики города Дмитрий Гордеев. «Чтобы получить работу и социальные гарантии, необходима регистрация по месту жительства, для чего покупаются смешные доли, вплоть до одной двухсотой, — объясняет он. — Несмотря на то, что регистрацию называют уведомительной, по сути, это та же самая прописка, которая была в СССР».

Доли — только членам семьи

Согласно законопроекту, который внесли члены фракции ЛДПР Владимир Жириновский, Ярослав Нилов, Алексей Диденко, Елена Строкова и Андрей Свинцов, однокомнатные квартиры, а также комнаты или иные объекты жилищных прав могут быть признаны неделимым жилым помещением.

Незначительные по размеру доли помещения настолько малы, что не позволяют выделить их в натуральном выражении, их практически невозможно обособить для постоянного или временного проживания, обосновывает необходимость документа председатель Комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов. «Таким образом, юридически человек зарегистрирован в таком помещении, но по факту проживает в другом месте. В результате дробление жилого помещения на микродоли зачастую приводит к фиктивной регистрации и появлению «резиновых квартир», — сказал депутат.

Вариант ЛДПР предполагает большой массив поправок в Жилищный и Гражданский кодексы, вводит очень много новых понятий, например «неделимое жилое помещение» и «возвратная доля».

По словам Нилова, документ призван синхронизировать гражданско-правовые и жилищные нормы, относящиеся к неделимому жилому помещению. «Общая собственность на неделимое жилое помещение может быть только совместной, — продолжил парламентарий.

— Ещё один важный момент: если доля в праве собственности возникла по основаниям, допускаемым законом, на стороне лица, не являющегося членом семьи, владеющей помещением, то такая возвратная доля подлежит передаче в собственность членов семьи.

А если передача доли не состоится, возвратная доля будет переходить в государственную или муниципальную собственность с возмещением её рыночной стоимости обладателю».

Дробить не меньше, чем норма жилплощади

В конце декабря прошлого года председатель Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская и её коллеги по комитету Александр Сидякин и Павел Качкаев вместе с главой Комитета Госдумы по госстроительству Павлом Крашенинниковым внесли в палату законопроект, в котором предлагается запретить дробление квартир на доли меньше, чем норма жилплощади на человека.

В настоящее время эту норму устанавливают региональные власти, и, к примеру, в Москве она составляет 10 метров для отдельной квартиры и 15 — для коммунальной. Исключением станут случаи, когда доля наследуется или приватизируется, также не будет затронуто право собственника при вселении супруга, детей и родителей. При этом собственник обязан предложить выкупить свою долю совладельцам. Читайте по теме

«Обращений нам поступает много, и все они трагические. Как правило, страдают старики, пережившие супруга. Внезапно объявляются дети от предыдущего брака или другие наследники, начинаются процессы и предложения «за десять тысяч баксов» выкупить долю», — рассказала «Парламентской газете» Галина Хованская.

Глава профильного комитета напомнила, что Верховный суд уже запретил вселять граждан на долю в квартиру без согласия других собственников, и надеется на рассмотрение документа уже в весеннюю сессию.

«Инициатива Хованской — Крашенинникова мне кажется более простой и изящной: ограничивается постоянная регистрация по месту жительства и синхронно вносятся поправки в Жилищный кодекс, — оценил законопроекты юрисконсульт Дмитрий Гордеев.

— Привязка идёт к ограничению по учётной норме, которая у нас устанавливается в регионах для постановки на учёт нуждающихся в жилых помещениях по договору соцнайма. Вариант ЛДПР предполагает большой массив поправок в Жилищный и Гражданский кодексы, вводит очень много новых понятий, например «неделимое жилое помещение» и «возвратная доля».

Учётная норма вообще не упоминается, зато есть понятие «семья», чёткого определения которого нет даже в Семейном кодексе. Возможно, во фракции, выбирая более сложный способ, хотят придать большую остроту дискуссии».

Источник: https://www.pnp.ru/social/odnushki-razdelyat-zapreshhaetsya.html

Выкуп долей в однокомнатной квартире

Зачастую по тем или иным причинам мы оказываемся владельцами не самых ликвидных видов недвижимости. Одним из ярких примеров подобных объектов являются доли в однокомнатных квартирах. Можно ли найти желающих выкупить их или приобрести оставшуюся долю? Конечно. Главное — довериться профессионалам.

Опытные юристы и риелторы агентства “TOR” готовы помочь вам с продажей и выкупом долей в однокомнатных квартирах. Более 10 лет мы работаем на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, знаем все его особенности и тонкости законодательства РФ.

Мы гарантируем выгодные цены, удобные, а главное — прозрачные условия сделок. Звоните и записывайтесь на прием к юристу. Мы работаем ежедневно.

Почему невыгодно продавать недвижимость самостоятельно?

Не важно, что вы хотите продать – отдельную однокомнатную квартиру или долю в ней. Даже на самый ликвидный вид недвижимости придется долго искать покупателей.

Во-первых, на поиск клиентов для выкупа даже однокомнатной квартиры у продавца уходит 2-3 месяца. Во-вторых, при самостоятельной продаже гражданин, не знающий всех тонкостей законодательства, рискует встретиться с мошенниками. Зачастую недобросовестные покупатели составляют договор таким образом, что квартира переходит им практически бесплатно.

В-третьих, продавцу, за неимением базы покупателей, приходится существенно снижать цены на квартиру или долю в ней. В итоге он теряет до 50% стоимости объекта недвижимости.

Как продать квартиру с помощью «TOR»

Процедура продажи и выкупа однокомнатной квартиры или доли в ней в нашем агентстве происходит очень просто.

1. Продавец звонит менеджеру агентства и записывается на прием в удобное время (+ 7 (812) 655-72-92). Мы работаем ежедневно по адресу – пл. Карла Фаберже, д.8, оф. 519.
2. В назначенное время продавец приходит в агентство с согласованным пакетом документов на квартиру (необходимый состав пакета уточняйте у специалиста агентства по телефону).
3. Если документы в порядке, специалист выезжает на осмотр квартиры или доли в ней и оценивает ее.
4. Если цена выкупа устраивает продавца, в день обращения он может подписать договор купли-продажи и получить до 30% стоимости жилья авансом.

Оставшиеся средства агентство переводит в течение 5-7 рабочих дней.

Источник: https://torestate.ru/stati/vykup-dolej-v-odnokomnatnoj-kvartire/

Как продать половину однокомнатной квартиры?

• 1 Как продать часть квартиры
  • 1.1 Для того чтобы продать часть своей квартиры необходимо выполнить сложный алгоритм действий
  • 1.2 Рассмотрим вопрос, может ли собственник однокомнатной квартиры продать её половину
  • 1.3 До того, как продать часть своей квартиры необходимо рассмотреть все возможные варианты, а также зарегистрировать в Росреестре возможность долевого владения
  • 1.4 В это же время, при продаже своей доли в квартире обязательно требуется регистрация сделки и документов у нотариуса
  • 1.5 Однако, если вам удастся доказать, что вы длительное время проживали в этой квартире, то вам, возможно, разрешат приватизировать жилье
  • 1.6 Перед тем как решиться на такой серьёзный шаг обратитесь в юридическую фирму или нотариальную контору где вам смогут предоставить консультацию и подробно объяснить все тонкости, нюансы, которые могут пригодиться при оформлении этой сделки, а также уберечь вас от множественных подводных камней
  • 1.7 Как продать часть квартиры в Украине: особенности сделки и права других собственников
  • 1.8 Можно ли продать часть однокомнатной квартиры: реальная возможность или невыгодная продажа?
  • 1.9 Как продать часть квартиры, если собственник один?
  • 1.10 Как можно продать часть квартиры: особенности продажи доли и обязательные условия
  • 1.11 Может ли собственник продать часть своей квартиры, не учитывая желание остальных лиц, которые проживают в ней?
• 2 Как продать половину трех комнатной квартиры
• 3 Как можно продать долю в квартире?
• 4 Как можно продать долю в однокомнатной квартире?
• 5 Как продать половину квартиры, с какими трудностями могут сталкиваться участники сделки
  • 5.1 Алгоритм предпродажной подготовки
  • 5.2 Шаг 1
  • 5.3 Шаг 2
  • 5.4 Шаг 3

Продажа части квартиры является одной из самых сложных сделок, которые касаются недвижимости. Связанно это с тем, что человек, принявший такое решение может столкнуться с огромным количеством юридических трудностей, которые его будут подстерегать на каждом шагу.

Можно ли продать половину квартиры если собственник один? Это гораздо проще, чем продажа доли недвижимости с не единоличным владением, но требует тщательного обдумывания ситуации и взвешивания всех за и против. Обратите внимания, что при долевой форме владения, все участники получают равные права, касающиеся использования и распоряжения по своему усмотрению, вплоть до перепродажи.

Для того чтобы продать часть своей квартиры необходимо выполнить сложный алгоритм действий

В первую очередь нужно выделить долю, которую вы собираетесь продать. Этот шаг должен быть оформлен нотариально, не стоит доверять устным договорённостям с клиентом, который готов заплатить.

Необходимо оформить договор купли-продажи и обратиться в органы Росреестра для получения выписки о владении доли.

Трудности, подстерегающие человека, который решил обратиться к нам с вопросом: как продать часть квартиры если собственник один, очень часто возникают на пути.

Помимо всех этих вышеперечисленных действий собственник должен оценить свою квартиру.

На цену оказывают непосредственное влияние следующие факторы: количество комнат, расположение дома, сегмент рынка, площадь квартиры, удалённость от транспортного сообщения и инфраструктура. Конечно, если собственник решить продать долю, он имеет право самостоятельно указывать стоимость, но это не даёт гарантии, что вы не останетесь в минусе.

Рассмотрим вопрос, может ли собственник однокомнатной квартиры продать её половину

Да, собственник вправе разделить квартиру на необходимое количество долей соответственно и половину сможет продать. Так что не стоит сильно переживать о том, как продать долю в квартире где один собственник.

Единственное, на что необходимо обратить свое внимание и не пренебрегать этим – регистрация документов.

На сколько бы частей не была поделена квартира, дом или другая жилая недвижимость – каждый собственник обязан зарегистрировать свои права владения.

Если вы вдруг надумаете продать свою долю квартиры, вам необходимо поставить в известность остальных дольщиков. Лучше это сделать посредством заказного письма.

В принципе, нет никакой разницы, каким образом вы письменно уведомите, но с заказным письмом у вас появятся гарантии.

В этом случае ваши соседи-дольщики не смогут сделать вид, что ничего не получали, ведь письмо вручается только адресату, который обязан поставить свою подпись в ведомости.

Если вы не можете понять, как можно продать часть квартиры агенты недвижимости смогут вам подробно это объяснить, хотя они не часто и с большой долей неудовольствия берутся за такие объекты.

Это объясняется тем, что доля в квартире обычно имеет меньшую стоимость за квадратный метр, нежели «целая» квартира.

Также, в этом случае необходимо приложить множество сил и времени, не говоря уже про различные подводные камни, сопровождающие эту сделку.

А процент, который вы должны будете уплатить риелтору ничем не отличается от комиссионных за продажу квартиры целиком. То есть, говоря нормальным языком, и в том и в этом случае, агент получит 25% (это примерная цифра, процент вознаграждения обговаривается при заключении сделки и может быть разным).

До того, как продать часть своей квартиры необходимо рассмотреть все возможные варианты, а также зарегистрировать в Росреестре возможность долевого владения

Если же вы не обладаете правом единоличного владения, то не забудьте за три месяца до продажи уведомить участников долевого владения. Это лучше сделать с помощью заказного письма, чтобы избежать в дальнейшем разных неприятных моментов и нюансов, связанных с несогласием.

Если рассматривать вариант продажи доли в квартире, где до этого был всего один собственник, то есть необходимость обратиться к букве закона, чтобы понять насколько это просто и законно.

А закон гласит, что недвижимость, находящаяся в владении, позволяет собственнику распоряжаться ей так, как он считает нужным.

Единственное ограничение, которое присутствует в этом законе гласит о том, что жилые помещения могут использоваться исключительно для жилья.

В это же время, при продаже своей доли в квартире обязательно требуется регистрация сделки и документов у нотариуса

Конечно, такая предосторожность потребует значительного финансового вложения, но именно в этом случае будут соблюдены все условности. Вообще, желательно все сделки с дорогостоящим имуществом нужно подтверждать юридически. Да, вы потратитесь, но получите гарантию того, что не останетесь ни с чем.

К сожалению, в последнее время участились случаи мошенничества. Особенно, если это касается квартиры, комнаты, дома или автомобиля. Юридически неподкованному человеку очень сложно понять, о чем ведется речь в том или ином документе.

Только обращение к нотариусу поможет понять, на каких условиях совершается сделка, насколько законны прописаны различные пункты и поправки (все мы помним про очень мелкий шрифт) и что ожидает обратившегося в конце, когда сделка вступит в силу.

В принципе если вы будете соблюдать все предписанные правила и законы гражданского кодекса, то сможете понять, как продать часть квартиры где один собственник.

Обратите внимание на приватизацию, потому что она тоже сыграет в этой сделке немалую роль.

Неприватизированное жилье нельзя продать или передать кому-либо в дар, так как это собственность государства.

Однако, если вам удастся доказать, что вы длительное время проживали в этой квартире, то вам, возможно, разрешат приватизировать жилье

Иногда люди, интересующиеся тем, может ли единственный собственник квартиры продать её часть натыкаются на различные глупые советы оформить вместо договора купли продажи дарственную.

Помните, такими своими действиями вы ставите под угрозу часть своего имущества.

Вы не можете быть уверены на сто процентов в добропорядочности участника сделки, поэтому можете легко потерять часть квартиры и при этом не получить за это никакой оплаты.

Перед тем как решиться на такой серьёзный шаг обратитесь в юридическую фирму или нотариальную контору где вам смогут предоставить консультацию и подробно объяснить все тонкости, нюансы, которые могут пригодиться при оформлении этой сделки, а также уберечь вас от множественных подводных камней

В этой статье мы с вами подробно рассмотрели все возможные вопросы, которые, так или иначе, могут возникнуть при оформлении такой сделки, как продажа части квартиры. Как видите, довольно много нюансов подстерегают человека, решившегося на это, буквально на каждом шагу.

Есть большая вероятность попасть в «лапы» к мошенникам, а есть вариант удачного завершения этой истории. Что бы не случилось, не экономьте на юристах, ведь они смогут предостеречь вас от необдуманного шага или уберечь от опасности. Внимательно читайте документы, которые собираетесь подписать.

Под продажей части квартиры подразумевается продажа ее доли, то есть недвижимостью могут владеть одновременно несколько людей. Но важно помнить, что приоритетное право на покупку данной части имеют остальные дольщики. Поэтому при нежелании приобретать ее они обязаны это оформить в письменном порядке.

Как продать часть квартиры в Украине: особенности сделки и права других собственников

Так как продать часть квартиры в Украине и получить желаемую сумму денег? Вы можете осуществить такую сделку через агентство недвижимости или же через доску объявлений в интернете. Даже если пределы доли не совпадают с какой-либо комнатой, владелец доли всегда будет иметь свой процент от продажи квартиры.

Можно ли продать часть однокомнатной квартиры: реальная возможность или невыгодная продажа?

Продажа долей носит совсем другой характер, чем продажа целой недвижимости. Здесь можно поступить двумя способами:

• обратиться к агенту недвижимости, но в результате он вас уговорит продать квартиру целиком и разделить ее стоимость;
• предложить свою долю купить второму собственнику.

А можно ли продать часть однокомнатной квартиры третьему лицу без привлечения посреднических услуг? Такой вариант возможен, но стоимость доли будет значительно ниже реальной. К тому же второй собственник может столкнуться с большим количеством проблем вследствие этой сделки.

Как продать часть квартиры, если собственник один?

Если квартира имеет достаточные размеры или ее собственнику необходимо получить определенную сумму денег, то он может продать долю в квартире другому лицу. Чаще всего доля совпадает с размерами какой-либо комнаты, чтобы границы владения были понятны обоим владельцам.

  Как правильно составить договор аренды квартиры?

Как продать часть квартиры, если собственник один, может подсказать ваш агент недвижимости. Но стоит быть готовым к тому, что новый жилец может быть непредсказуемым, и такое соседство повлечет неприятности.

Как можно продать часть квартиры: особенности продажи доли и обязательные условия

Продажа части квартиры подразумевает продажу доли в ней. Таким способом она переходит в собственность к другому человеку с правом прописки в недвижимости. Но совершить такую сделку в пользу постороннего человека можно при одном условии: остальные сособственники должны отказаться от своего права выкупа.

Но как можно продать часть квартиры и где искать потенциального покупателя? Чаще всего с таким вопросом обращаются к посредникам или к специальным агентам, которые занимаются скупкой долей. Последние предлагают покупку в быстрые строки, но стоимость доли зачатую слишком занижена.

Может ли собственник продать часть своей квартиры, не учитывая желание остальных лиц, которые проживают в ней?

Если владелец недвижимости является единственным, то в этом случае н имеет право на собственное усмотрение распоряжаться недвижимостью. Он может продавать, обменивать, сдавать в аренду жилье.

А может ли собственник продать часть своей квартиры без согласования сделки с другими прописанными в ней лицами? Безусловно, так как они не имеют права распоряжаться этим жильем. Поэтому никакого разрешения не требуется от них.

Источник: https://nedviz-info.com/kak-prodat-polovinu-odnokomnatnoy-kvartiry/

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделки

30.09.2019 | 10:00 9889

Как продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением сделки и что может измениться в ближайшее время с точки зрения законодательства.

Долгое время сделки с долями считались наиболее криминализированной частью рынка недвижимости. Сейчас этому положен конец, а в скором времени условия совершения таких сделок станут еще более жесткими.

Доля-долюшка

Но обо всем по порядку. Для начала разберемся: что есть доля?

Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс в статье 244. Итак, это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащее им на праве общей собственности. При этом долю каждого из собственников можно выделить, и тогда недвижимость будет находиться в долевой собственности, но можно этого и не делать – тогда это совместная собственность.

По данным Росреестра за 2019 год, в долевой собственности в Москве находится 45% всех квартир, в Санкт-Петербурге – 86%, в Екатеринбурге – 52%.

Представление, будто в Петербурге долями владеют исключительно жители коммуналок в историческом центре, – не более чем заблуждение. Коллективной собственностью могут быть и квартиры в новостройках, в том числе недавно сданные.

Типична ситуация, когда доли возникают в результате развода супругов, совместно приобретавших квартиру. Или когда умирает владелец, а его родственники вступают в права наследства.

В более старых домах основная причина возникновения совместной собственности – это приватизация жилья: квартира оформлялась сразу на всех имеющих такое право.

Кто покупает и зачем

Вроде бы доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть все же категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. В первую очередь это иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит взять, чтобы купить жилье уже нужного размера.

Вторая категория покупателей доли – те, кто приобретает ее с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.

И, наконец, третий тип покупателей – риэлторы, то есть профессиональные участники рынка. Они выкупают доли, рассчитывая впоследствии на оставшуюся жилплощадь, чтобы потом продать целую квартиру.

Это получается, конечно, не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже ее.

Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

Привлекают дешевизной

В 2014 году вступил в силу так называемый закон о резиновых квартирах (376-ФЗ). Затем последовал ряд судебных определений и разъяснений. В результате в Петербурге сложилась практика, по которой собственник доли может получить право фактического проживания и прописки только в том случае, если владеет долей не менее 4 кв. м жилой площади.

Структура рынка изменилась. Все, что меньше 4 кв. м, стало практически невостребованным. Цены на них – от 50 тыс. руб.

Затем идут доли «под прописку», 4 метра и чуть больше, они стоят уже от 200 тыс. руб.

Вдвое (а то и более) дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, а вот порядок пользования с привязкой к конкретной комнате определить невозможно. Например, 1/2 однокомнатной квартиры.

Долой криминал!

Всего несколько лет назад сюжеты с выкупом долей все чаще ассоциировались с мошенничеством. И в большинстве случаев небезосновательно. С помощью фиктивного дарения доли, притворных сделок недобросовестные граждане часто обходили действующее законодательство. Но законодатель проснулся и положил предел беззаконию.

С 2015 года в России для всех сделок по возмездному отчуждению долей стало обязательным нотариальное удостоверение. А с июня 2016 года действует закон, по которому любая смена собственника долей недвижимости (в том числе и при дарении) должна оформляться исключительно через нотариуса. Профессионалы рынка (и сами нотариусы) говорят о том, что эти нормы пошли на пользу, и порядка стало больше, а криминалу выставлен жесткий заслон.

По действующему законодательству, правом преимущественного выкупа доли в квартире сегодня, как, впрочем, и раньше, пользуются сособственники продавца.

Перед тем как выставить свою долю на продажу, собственник обязан предложить ее соседям. Извещение о продаже должно быть составлено в письменной форме с обязательным указанием цены. Предложение о покупке доли может быть выслано сособственникам почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Лазейка в этом механизме в свое время была найдена такая. Собственник доли сначала дарил ее маленькую часть (в пересчете на квадраты такой подарок мог составить 1 кв. м), после чего уже без проблем с законом продавал новому сособственнику оставшуюся часть.

Без нотариуса никак

Теперь эта лазейка закрылась. Сегодня, дарите вы долю или продаете ее, без нотариата сделать это невозможно. Подразумевается, что именно нотариус должен проверить, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи. Кстати, нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб.

Нотариус обязан удостовериться, что все совладельцы квартиры должным образом проинформированы о предстоящей продаже доли в ней. Ведь они имеют первоочередное право на ее выкуп. В извещении обязательно фигурирует стоимость доли, и ниже этой суммы продать ее нельзя. В противном случае сделку можно оспорить в суде.

Совладельцы, которые приобретать долю не намерены, должны оформить соответствующий отказ в нотариальной конторе. Безусловно, могут быть сложности: не всегда легко выяснить местонахождение и адрес одного или нескольких соседей, тем более если они проживают в другом городе или даже стране.

Если нотариус отказал в регистрации сделки, можно, конечно, обратиться в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, намерения которых изначально были нечисты. Зато добросовестным участникам сделки совершать ее через нотариуса стало даже удобнее: он может сам сформировать пакет документов и отправить их в Росреестр, причем в электронной форме, что значительно ускоряет процесс ее регистрации.

Еще жестче

В Госдуме уже прошел первое чтение законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части конкретизации прав собственника жилого помещения)». Он предполагает, что для прописки уже будет недостаточно «микродоли». Минимальную долю предлагается привязать к учетной норме – для Петербурга это 10 кв. м в отдельной квартире и 15 кв. м в коммунальной.

Второе чтение состоится скорее всего уже в 2020 году, и есть основания полагать, что законопроект пройдет.

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Владельцу доли, чтобы получить максимальную цену за свой объект, нужно договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого. Но это удается довольно редко.

Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. Если нет согласия с сособственниками, процесс может затянуться на неопределенное время. В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.

В 2019 году предложение в данном сегменте рынка существенно выросло, и уровень цен снизился. Почему стали больше продавать? Потому что заработала система взыскания долгов с собственников за коммунальные платежи. Теперь это происходит, можно сказать, автоматически.

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250135/

Продажа доли квартиры. Описание процедуры в деталях

Продажа доли в квартире отличается от комнаты в коммуналке. Нельзя определить у доли в квартире границы, и где находится треть или пятая доля одного из собственников: на кухне или в коридоре – не обозначено ни в одном из документов. Собственник, владеющей долей в квартире, может занимать и целую комнату, однако это не означает, что он владеет ею. Даже определение судом порядка пользования на самом деле ничего не гарантирует.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Этот вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, в которой у каждого жильца своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя есть и места общего пользования).

Когда вся квартира целиком принадлежит только вам, то её продажа едва ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире – задача не из лёгких. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такая собственность может быть совместной (когда доли в квартире не определены) или долевой (когда каждому собственнику принадлежит обозначенная доля).

В совместной собственности жилплощадь находится обычно у супругов, при условии, что квартира была куплена в браке, и брачный договор не предусматривает иного. А ещё остались квартиры, приватизированы в начале 90-х годов, когда приватизация только начиналась и часто доли в таких квартирах не определялись. Это сейчас определение долей при приватизации делается автоматически.

А тогда никто не задумывался, что с определёнными долями гораздо проще: даже при наследовании такой недвижимости меньше вопросов возникает. Например, наследник собственника квартиры, где его доля была определена, избавлен от такой сложности как определение доли в квартире.

А ведь это часто сопряжено с судом, если другой собственник просто возьмёт и не придёт к нотариусу, чтобы подписать соглашение об определении доли.

Совместная собственность может переоформляться в долевую. В таком случае, доли обычно признаются равными. Однако суд может принять иное решение, особенно если вопрос затрагивает интересы несовершеннолетних детей при разводе. Но это не частый случай. В общем лучше доли определить, чтобы жилось потом проще.

Определить конкретные границы своей доли в жилом помещении возможно только посредством выдела доли в натуре. Соответственно, право общей долевой собственности в данном случае прекращается. Существует два порядка выдела доли в натуре — судебный и договорный (по соглашению сторон).

При разделе общей долевой собственности по соглашению сторон между собственниками заключается соглашение, и на его основании производится регистрация прав на выделенный в натуре объект.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При этом необходимо учитывать тот факт, что выдел доли в натуре возможен только без несоразмерного ущерба имуществу, т.е.

когда площади комнат позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

В зависимости от того, выделена ли ваша доля в натуре, определяется объем ваших прав и обязанностей, связанных с отчуждением доли другим лицам. Ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю квартиры, возникают очень часто. Причин для продажи доли в квартире может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками в тягость, доля получена в наследство и наследник не нуждается в этом жилье, и т.п.

Правила продажи квартиры

Выступая в качестве продавца доли, необходимо учитывать, что сособственники остальных долей в квартире имеют право преимущественной ее покупки. Исключение составляет случай, когда ваша доля выделена в натуре, в этом случае право преимущественной покупки соблюдать не требуется.

Рассмотрим право преимущественной покупки подробнее. Итак, прежде чем продавать свою долю в квартире третьим лицам, вы должны убедиться, что остальные собственники согласны с продажей вами доли и не претендуют на нее. Для этого от них необходимо получить письменный отказ от права покупки вашей доли, что дает возможность искать других покупателей.

Законодательство предоставляет возможность получения отказа путем направления сособственнику письменного предложения о покупке доли с подробным изложением всех условий продажи и указанием цены. Предложение отправляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц письменного ответа с согласием или отказом не последует, вы вправе продавать вашу долю третьим лицам.

Опись вложения со штемпелем почты, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника.

Важно помнить, что вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Отступление от этих условий дает вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя.

Исключением из этого правила является ситуация, когда цена продаваемой доли изменена продавцом в сторону увеличения. Отказ сособственника от приобретения доли в квартире должен быть предоставлен в обязательном порядке в регистрирующий орган вместе с другими документами.

А в том случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести ее, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свою долю.

Большую сложность на практике создают такие случаи, когда сособственники постоянно не проживают в квартире, а адреса их пребывания не известны.

De jure для соблюдения требований об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства.

De facto чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры извещения сособственника о продаже своей доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

Немного подробнее о способах продажи доли в обход преимущественного права покупки

1. При дарении всей доли квартиры по сути происходит притворная сделка, при которой маскируется купля-продажа. При дарении преимущественное право покупки не действует. Если кто-либо докажет факт передачи денег, то сделка в силу статьи 170 ГК РФ будет признана ничтожной. Поэтому важно делать всё юридически правильно, маскируя многие взаимоотношения сторон.
2. При дарении микродоли возникает собственник маленькой доли, у которого есть преимущественное право покупки. Ведь при дарении преимущественное право покупки не действует, а поэтом удобно подарить, например, один метр. Такой вариант сложнее разбить в суде, но он сопряжён с двойным оформлением и риском, что одаряемый потом может так и не выкупить долю.

   В общем элемент притворности тоже есть, поскольку очевидно, что метр дарится лишь для того, чтобы затем продать этому лицу всё остальное.

3. Залоговая схема самая грамотная. Для её выполнения заключается договор займа, по которому продавец доли получает всю сумму, за которую продаёт долю в качестве займа, а взамен закладывает долю покупателю.

   Сделка регистрируется, а потом подписывает отступное, по которому долг прощается, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя. Продажа доли квартиры таким способом даёт сторонам больше гарантий, поскольку можно указывать всю сумму, за которую осущетвляется продажа доли квартиры.

   Недостатком является сложность договоров, которые могут вызвать трудности с регистрацией, поскольку сотрудники ФРС редко сталкиваются с такими договорами.

Результаты несоблюдения правил продажи доли квартиры Обратите внимание так же, и на приостановление сделки органами, производящими регистрацию недвижимого имущества, в случае, если не будет предоставлен отказ в письменной форме о преимущественной покупке владельцами остальных долей квартиры. Если вы, то есть, собственник, не уведомили второго совладельца о своих намерениях, то в течение трёх месяцев, не оповещённая сторона вправе затребовать перевода прав и обязанностей покупателя доли квартиры на себя. Сделать это можно, обратившись в суд.

Подводные камни

Если вы решили продать свою долю квартиры, будьте готовы к разнообразным трудностям, поскольку данный процесс затрагивает интересы совладельцев вашего совместного недвижимого имущества.

Довольно часто возникают конфликты на почве того, что продающая сторона не может договориться с остальными совладельцами квартиры, которые могут игнорировать уведомления о ваших планах, в связи с чем нередко возникают проблемы с осмотром жилья потенциальными покупателями.

Краеугольным камнем может стать и отсутствие чётких границ между долями, особенно, если речь идёт об однокомнатной квартире.

Проживая в двухкомнатной квартире и занимая наиболее просторную комнату, вы не можете гарантировать новому собственнику столь же комфортное проживание, поскольку при покупке своей доли вы можете получить вдвое меньшую площадь. Все эти тонкости довольно сильно влияют на стоимость доли квартиры при её продаже. Посему, прежде всего, проконсультируйтесь у специалистов на предмет рыночной стоимости вашей доли в квартире.

Определение стоимости доли квартиры

Очень важно:

1. Какова реакция других совладельцев квартиры на ваше желание продать свою долю и на получение от вас уведомлений;
2. Каковы ваши отношения с совладельцами данной квартиры, и имеете ли вы доступ к ней для показа потенциальным покупателям;
3. Какова численность собственников, помимо вас;
4. Каков размер вашей доли (1/4, 1/3, 1/2 доли);
5. Расположение квартиры (район, улица, тип дома, этаж и т. Д.);
6. Расположение и количество комнат (если вы проживаете в отдельной, то продажа может быть более выгодной, в отличии от проживания в смежных комнатах);
7. Количество времени, которым вы располагаете для продажи своей доли.

Поскольку ситуации с продажей долей в квартире может быть сколько угодно, то в каждом конкретном случае следует подходить к данной процедуре индивидуально.

Покупатели и продавцы долей квартиры

Покупателями могут быть те, кому банк, в силу тех или иных причин, отказывает в одобрении ипотечного кредита, а также те, у кого есть минимум свободных средств на руках. Продажа неполноценных квартир, размер которых не позволяет в них проживать, но даёт возможность оформить прописку, актуальна, чаще всего, для приезжих граждан, ударившихся в поиски работы.

Покупатели долей, как правило, нацеливаются на доли в коммунальных квартирах, поскольку в договоре купли-продажи доли фиксируется номер покупаемого помещения, которое является полноценной комнатой. Меньшей популярностью пользуются доли квартир, где право пользования не определено, соответственно, численность сделок с подобными условиями продаж крайне мала.

Вторая причина тому то, что как правило, второй собственник, пользуясь преимущественным правом покупки, выкупает продаваемую долю квартиры А если этого не произойдёт, тогда выставляемая доля в квартире, где не может быть выделена площадь для проживания, пользуется меньшим спросом. Покупка доли, как варианта для оформления прописки, довольно дорогое удовольствие, поэтому так же не популярна.

Кроме того, существуют ситуации, при которых остальные собственники могут затягивать продажу вашей же доли квартиры, например, обращаясь к вам с просьбой подождать, пока будут собраны деньги, или пока банк одобрит им кредит и т. П. В результате чего квартира может простоять несколько лет, а дело так и не сдвинется с мёртвой точки.

Если собственников в квартире несколько, и у каждого – по 1/3 доли, то вы можете самостоятельно выбрать того, кому бы вы хотели продать свою часть, скажем, 1/3, не дожидаясь 30 дней с момента оповещения о намерении продажи своей доли в квартире.

Как уже было сказано, каждый случай продажи доли квартиры требует особого подхода, поэтому, если вы не уверенны в своих действиях, и при всём при этом, не желаете терять своё драгоценное время, обращайтесь к нам, в агентство недвижимости «Герц», и наши специалисты окажут вам квалифицированную помощь в вопросах продажи вашей доли квартиры.

Звоните нам прямо сейчас:
(3462) 24-31-31.

А для того, чтобы ваши близкие не оказались в таком же затруднительном положении, поделитесь с ними собственным опытом и этой статьёй!

Источник: https://gerz-surgut.ru/blog/prodazha-doli-kvartiry-opisanie-protsedury-v-detalyakh/

Покупка доли в квартире

На рынке недвижимости продаются не только отдельные объекты, но и их части – комнаты и доли. Для кого-то именно они являются единственно доступной возможностью решения жилищного вопроса. Именно таким покупателям – наши рекомендации о том, на что нужно обратить внимание при выборе доли и как справляться со сложностями при совершении сделки и пользовании таким имуществом.

Марина Попова, юрист агентства недвижимости CENTURY 21:

– Собственность на объект недвижимости может быть индивидуальной, совместной или долевой.

Если объектом владеет одно лицо, то собственность будет индивидуальной, если супружеская пара, то в соответствии с положениями Семейного кодекса чаще всего это будет совместная собственность. Случаи общей долевой собственности стоит рассмотреть отдельно.

Объект может быть разделён на доли в результате наследования его разными лицами, в результате приватизации комнат в коммунальной квартире и в других случаях.

Откуда берутся доли

Допустим, изначально объект недвижимости принадлежал одному лицу, но это лицо имело несколько наследников, которые не имели друг к другу никакого отношения (например, третья жена собственника и его дети от первого и второго брака), как и возможности или желания как-то договариваться.

В результате объект недвижимости, включённый в наследственную массу после смерти наследодателя, бывшего собственником того самого объекта недвижимости, разделён на доли, согласно завещанию или в силу закона. При этом, если отсутствует завещание, то имущество делится по умолчанию на равные части. Теперь у него несколько собственников, а сама собственность из индивидуальной превратилась в общедолевую.

Статус квартиры как отдельной при этом не изменится. Каждый из сособственников имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей долей.

В жилом помещении на момент приватизации могут проживать несколько граждан. И при передаче его в собственность граждан оно чаще всего будет разделено на доли, в результате чего опять же возникнет общедолевая собственность. И совершенно не важно, будет это отдельная квартира или комната в коммунальной.

В отдельной квартире сегодня нет возможности приватизировать одну комнату, а остальные оставить муниципальными, нет возможности осуществить приватизацию одним лицом, членом семьи, если все остальные проживающие в квартире против приватизации.

В коммунальной же квартире может быть приватизирована отдельная комната, даже в том случае, если все остальные жители коммунальной квартиры не собираются приватизировать комнаты, в которых они проживают.

Но при условии, что данная комната выделялась в пользование гражданина (или семьи, где по поводу приватизации полное единодушие) по отдельному основанию, не зависимому от всех остальных комнат, граждан, проживающих в квартире. Разница в том, что отдельная квартира и комната в коммунальной квартире являются изолированными жилыми помещениями.

Первый покупатель – сособственник

Для продажи доли в общедолевом имуществе необходимо, в первую очередь, предложить приобрести её сособственникам.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. В противном случае сделка может быть обжалована.

Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, то собственник вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Необходимо отправка участникам долевой собственности заказных писем с уведомлением о вручении или направление такого предложения нотариусом. Можно также получить нотариально заверенный отказ от преимущественного права приобретения доли в недвижимом имуществе.

Однако это правило не касается дарения, поскольку, согласно статье 246 Гражданского кодекса, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить, завещать, отдать в залог свою долю.

На практике бывает довольно сложно уведомить о планирующейся продаже иных участников общедолевой собственности. По этой причине возникает искушение оформить отчуждение доли по правилам договора дарения. В действительности, конечно, будет иметь место сделка купли-продажи. Подобная сделка будет носить характер притворной и может быть обжалована лицом, чьи права были нарушены, и признана судом недействительной.

При этом к сделке, признанной недействительной (мнимой или притворной), будут применены последствия, согласно статье 167 Гражданского кодекса, то есть каждая из сторон будет обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/1562-dol90419