Как продать квартиру: инструкция
Учитывая динамичность и широкие возможности сегодняшнего рынка недвижимости, понимание того, как продать квартиру самостоятельно и не допустить ошибок, остается чрезвычайно актуальным.
С чем важно определиться до продажи?
На этапе подготовки к ответу на вопрос, как продать квартиру самостоятельно, важно правильно определить цели и приоритеты сделки:
Когда стоит продавать самостоятельно?
После того как вы определились с приоритетами, можно осознанно принять решение, хватит ли у вас сил и знаний, чтобы правильно продать квартиру без посредника. Главные достоинства такого варианта продажи:
Если уверенности в собственной компетентности нет, то будет лучше прибегнуть к услугам профессионалов. Опытные специалисты могут взять на себя какую-то часть подготовки (например, провести оценку квартиры) или же правильно организовать все этапы сделки. Основные преимущества использования услуг риелтора:
Решите вы продать квартиру самостоятельно или через посредника, к каждому этапу сделки стоит подходить с максимальной ответственностью и широким набором специальных знаний.
Какие параметры важно учесть при оценке?
От оценки основных параметров квартиры зависит конечная прибыль. При грамотном подходе у вас есть возможность получить дополнительно 10–15% от общей стоимости квартиры или, в случае ошибки, потерять их. В денежном эквиваленте эта сумма будет составлять 300–500 тысяч рублей.
Чтобы правильно определить цену, нужно учесть следующие факторы:
- Место расположения Дороже будут стоить квартиры в городской черте, расположенные достаточно близко к центру, в самых престижных районах, а также вблизи известных рекреационных объектов (рек, озер, парков, садов, лесных массивов).
- Инфраструктура Стоимость недвижимости определяется доступностью транспорта (особенно станций метро и ТПУ), социальных объектов (дошкольных учреждений, школ, поликлиник), а также магазинов, торговых центров, оздоровительных и спортивных организаций.
- Год постройки и материал дома Монолитные, кирпичные и монолитно-кирпичные дома ценятся выше панельных, а также малоэтажных строений 1940–1960-х годов, на стоимость которых обычно мало влияет даже свежий капитальный ремонт.
- Этаж В отношении нижнего и верхнего этажа по-прежнему существуют негативные стереотипы, поэтому иногда приходится снижать цену. Хотя, если говорить о новостройках с улучшенными видами и панорамным остеклением, последний этаж только прибавит в стоимости по сравнению с серединой.
- Метраж и количество комнат Количество комнат – это то, что чаще всего интересует потенциального покупателя недвижимости. Чем их больше, тем выше цена. Стоимость квартиры также зависит от числа квадратных метров общей и жилой площадей. В последнюю входят площади всех жилых комнат. А вот метраж кухни, ванной, санузла, гардеробной, балкона или лоджии включать в жилую площадь неправильно. Особое внимание стоит уделить характеристикам кухни. Её размер является важнейшим критерием, особенно для семейных людей. Например, продать квартиру с кухней меньше семи метров на сегодняшний день будет крайне сложно. И напротив, квартира с кухней 12 квадратных метров и более будет пользоваться повышенным спросом.
- Ремонт Логично, что квартиры, в которых недавно производился ремонт, стоят гораздо дороже. Наибольшее влияние оказывает данный фактор на недвижимость, расположенную в центре города, в престижных районах, в современных домах улучшенной планировки. Ее стоимость может увеличиться в среднем на 10–15%. Если же дом построен более 15 лет назад, расходы на ремонт вполне могут оказаться слишком большими по сравнению с прибавкой к стоимости квартиры.
- Планировка В идентичных по количеству комнат и метражу квартирах в зависимости от планировки стоимость может различаться на 300–500 тысяч рублей. Снижает цену наличие проходных комнат, соединенных с двумя и более помещениями, а также расположение входов в комнаты слишком близко друг к другу либо по одной стороне коридора.
Предпочтительным для потенциального покупателя будет раздельный санузел, а еще лучше – наличие гостевого санузла. Имеет значение также гардеробная или дополнительное помещение для хранения вещей, большой балкон или лоджия. - Прилегающая территория Большинство современных покупателей интересует наличие парковочных мест. Высоко ценится чистый и ухоженный закрытый двор, собственная стоянка. А для семей с детьми важным будет хорошее оборудование детских площадок и спортивных сооружений.
- Оплата коммунальных услуг Этот пункт не стоит сбрасывать со счетов при желании удачно реализовать недвижимость. Оборудование помещений индивидуальной системой отопления, счетчиками, энергосберегающими приборами может сэкономить 1,5–2 тысячи рублей в месяц. За год сумма вырастет до 18 тысяч и более, а это уже суммы довольно существенные.
- Юридические аспекты Юридические затруднения влияют на стоимость квартиры отрицательно. Например, если жилье когда-либо приобреталось с использованием материнского капитала, оно может стоить на 20% меньше. Проблема в том, что когда новый владелец захочет продать квартиру и купить другую, ему понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
- Надежность застройщика и степень готовности дома Эти факторы играют роль при продаже новостройки. Бывают случаи, когда у компании-девелопера возникают финансовые затруднения – и сдать объект не удается годами. Продать такую недвижимость без значительного дисконта, скорее всего, не получится.
Какие документы необходимы для продажи в 2017?
Правильно продать квартиру самому невозможно без подготовки соответствующих документов. Их список в зависимости от типа сделки может варьироваться, но основной перечень в 2016 и 2017 годах остался неизменным:
Большим преимуществом и фактором увеличения стоимости квартиры будет также предварительная выписка из нее всех граждан. Документальное освобождение квартиры способно увеличить количество потенциальных покупателей и упростить их поиск.
Как самому продать квартиру: пошаговая инструкция
Быстро и выгодно реализовать недвижимость можно только после прохождения всех этапов сделки:
- Шаг 1. Определение цели и допустимого времени Как уже было написано выше, для начала следует продумать, с какой целью вы совершаете продажу. Если деньги нужны срочно (например, вам необходимо в течение короткого периода переехать за границу или вложить деньги в бизнес), тогда придется предложить потенциальным покупателям скидку и помочь в оформлении документов. Когда же квартира не одна и продать её нужно не срочно, но максимально выгодно, есть время правильно подготовить документы, понаблюдать за рынком, изучить спрос и, исходя из этого, поэкспериментировать со стоимостью, стратегией рекламной кампании и переговоров с потенциальными покупателями.
- Шаг 2. Оценка квартиры Есть несколько способов провести оценку квартиры в зависимости от предполагаемых целей и сроков продажи: В любом из методов критерии оценки недвижимости не будут равнозначными. Для потенциальных покупателей наибольшую роль играют: Даже учитывая только эти параметры, можно назначить приблизительную цену продаваемой квартиры.
- Шаг 3. Подготовка документов После проведения самостоятельной оценки или получения результата исследований специалистов следует подготовить документы для того, чтобы правильно продать квартиру. Особое внимание нужно уделить случаям, когда участниками сделки являются несовершеннолетние. Например, если квартира была куплена с участием материнского капитала, то понадобится разрешение, подтверждающее, что права ребенка не будут нарушены. Учет законодательных нюансов оформления квартиры и подтверждение ее юридической чистоты риелторами упростят остальные этапы сделки.
- Шаг 4. Объявление о продаже и реклама Поиск желающих приобрести жилплощадь предполагает охват максимально возможного количества источников. Чтобы среди огромного потока информации человек выделил ваше объявление и захотел купить квартиру, необходимы такие составляющие, как качественные фотографии и продуманный до мелочей рекламный текст: Объявление можно разместить в газетах, на популярных сайтах о недвижимости и в базах крупных агентств. Не помешает следить за предложениями, использовать бонусы аккаунта, поднимать объявление как можно чаще. Не лишним будет рассказать о продаже друзьям, знакомым, коллегам. Среди них иногда находятся желающие приобрести жилплощадь или порекомендовать ее другим.
- Шаг 5. Подготовка самой квартиры Когда готовить квартиру к просмотру начинают еще на этапе рекламы, потом остается учесть ещё несколько моментов. Для этого лучше всего пройти по двору и подъезду, осмотреть квартиру и представить себя на месте покупателя. До встречи с потенциальными клиентами собственнику нужно успеть:
- Шаг 6. Переговоры с покупателем Понятно, что для совершения покупки визуальной оценки квартиры будет недостаточно, поэтому нужно заранее обдумать возможные вопросы и претензии покупателя и постараться найти ответы и аргументы, чтобы его переубедить. Во время самого разговора важно не только слушать клиента, понимать его пожелания, но и уметь правильно отстаивать свои условия:
- Шаг 7. Оформление предварительного договора купли-продажи Перед тем как заключить сделку и произвести расчеты, обе стороны должны подписать договор задатка. Согласно этому документу, продающая сторона гарантирует реализацию недвижимости по указанной цене в обозначенный срок. А приобретающая сторона обязана выплатить определенный задаток:
- Шаг 8. Выписка из жилого помещения До окончательного перехода квартиры в собственность покупателя должна быть проведена процедура выписки предыдущих жильцов. Для этого нужно обратиться в соответствующие инстанции и взять справки об отсутствии долгов за оплату коммунальных услуг и налоговых сборов. Также для выписки подается заявление в МФЦ населенного пункта или района.
- Шаг 9. Расчет за квартиру Расчет происходит в указанный предварительно день. После сбора всех документов подписывается основной договор в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистрации в Росреестре. После этого производится расчет:
- Шаг 10. Регистрация и передача ключей Подтверждением сделки является не только передача и принятие денег, но и регистрация перехода прав собственности к покупателю. В результате новый владелец получает соответствующее свидетельство, а продавец – документ об отчуждении. Ключи от квартиры передаются новому собственнику по согласованному акту приемки, в котором описано состояние жилого помещения.
Какие ошибки при продаже допускаются чаще всего?
Есть несколько типичных ошибок при желании продать квартиру самостоятельно, из-за которых сделка ставится под угрозу:
Заключение
Размышляя над тем, как продать квартиру без посредников, нужно с полной ответственностью подойти к каждому этапу сделки и рассчитать свои действия на несколько шагов вперед. Из всего описанного понятно, насколько сложным и многоаспектным является процесс реализации.
Облегчит его помощь квалифицированных юристов и риелторов. Профессиональный подход позволит быстро и уверенно двигаться к цели и достигнуть желаемого результата.
Получить полноценную консультацию вы сможете в агентстве «БЕСТ-Недвижимость», которое уже 25 лет успешно помогает людям в совершении самых разнообразных сделок.
Специалисты, работающие в агентстве, помогут:
Пусть продать квартиру самому не всегда просто, главное – настроить себя на удачное завершение сделки и следовать полезным советам от опытных специалистов.
Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov-poshagovaya-instruktsiya/
Как продать квартиру без посредников в Санкт-Петербурге|продажа комнаты в коммунальной квартире
NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ
Перво-наперво определитесь, действительно ли Вы хотите продавать недвижимость самостоятельно, бывают достаточно сложные и кропотливые продажи, например продажа комнаты в коммунальной квартире. Ведь если Вы будете продавать ее через агентство недвижимости, то все заботы по размещению рекламы и по организации сделки лягут на плечи Вашего представителя, а платить за это будет ПОКУПАТЕЛЬ, ведь комиссия обычно закладывается в рекламную стоимость квартиры.
ОЧЕНЬ ВАЖНО: не в коем случае нельзя продавать квартиру и самостоятельно, и одновременно поручить ее продать нескольким агентствам недвижимости.
Многие ошибочно полагают, что это ускорит продажу. На самом деле это или замедляет продажу или делает итоговую продажу невыгодной для Вас! Почему?
Во-первых, и это, пожалуй, самое важное, каждый покупатель сразу опасается мошенничества. Он видит в рекламе объявление одной и той же квартиры от нескольких агентств. Что он думает? Он думает, что Продавец не заключил ни с кем договора на продажу, а, значит, КАЖДЫЙ их этих агентств может взять у потенциального покупателя аванс и скрыться.
Практика показывает, что объявления, выставленные от нескольких агентств недвижимости одновременно, продаются очень медленно.
Во-вторых, каждый из риэлторов захочет быть первым, а потому будет снижать цену, убеждая Вас, что никак иначе эта квартира не продастся. Т.е. он будет защищать не Ваши интересы, а свои. Нужно, чтобы Ваш представитель защищал ТОЛЬКО ВАШИ интересы!!!
Ниже мы приведем пошаговую инструкцию для самостоятельной продажи квартир. Но даже продажа комнаты в коммунальной квартире строится на описанных принципах, дополнительно лишь появятся юридическое нюансы, но о них мы отдельно остановимся в других наших публикациях.
Сфотографируйте Вашу Квартиру с хорошим освещением
Обратите внимание, чтобы на фотографиях были видны: объем помещения, качество стен, пола, потолка. Не нужно фотографировать шикарный диван крупным планом или коллекцию магнитов на холодильнике, Вы же Квартиру продаете;
Примеры объявлений о продаже Квартир, как делать НЕ НУЖНО:
Подробно опишите продаваемую Квартиру
Особое внимание уделите следующим характеристикам:
- преимуществам именно Вашего жилья (если есть ремонт, то укажите наличие стеклопакетов, состояние труб, электропроводки);
- кратко опишите инфраструктуру: социальные объекты, универсамы, парки. Описывать любимый двор с сентиментальными подробностями «игры» зеленой листвы не нужно, покупатель может оказаться не столь романтичным;
- технические данные владения собственностью: более 3 лет в собственности или менее
- укажите прямая ли это продажа или требуется встречная покупка (Прямая продажа означает, что Вы не покупаете одновременно другую Квартиру, у Вас есть куда съехать после передачи Квартиры Вашему покупателю);
- если у Вас готовы документы для продажи, то обязательно укажите это. Если документы не готовы, начните собирать комплект документов заранее.
Разместите Ваше объявление в топ-позициях ведущих Баз по недвижимости
Ниже приведены сайты по недвижимости, где необходимо разместить Ваше объявление:
Обращаем Ваше внимание, что обратившись за продажей Вашей квартиры в Санкт-Петербурге или Ленинградской области в СПИК НЕДВИЖИМОСТЬ , Ваше объявление о продаже будет размещено на указанных площадках совершенно бесплатно для Вас (Оплата услуг будет включена в итоговую стоимость и потому косвенно ее оплачивает покупатель, при этом договор на защиту интересов заключается с Вами, а значит именно ВАШИ интересы, будут учтены прежде всего)
- Авито (avito.ru) — объявление автоматически продублируется на сайт DOMOFOND.ru
- EMLS (emls.ru)
- CIAN (cian.ru)
- Бюллетень недвижимости (BN.ru)
- Большой каталог недвижимости (bkn.ru)
- BSN — Недвижимость Санкт-Петербурга (bsn.ru)
- Яндекс-недвижимость
- Рамблер-недвижимость
- Mail-недвижимость
- Из рук в руки (irr.ru)
- Недвижимость и цены (realty.dmir.ru)
- Где этот дом (GdeEtotDom.ru)
- КВАДРУМ (kvadroom.ru)
- Мультлистинг недвижимости (spb.mlsn.ru или spb.mlspro.ru/)
- другие площадки
Безусловно, сайтов гораздо больше, чем приведено здесь. Например, Агентство недвижимости «СПИК» (Санкт-Петербургская Ипотечная Компания») размещает объявления на 50 площадках одновременно совершенно бесплатно для клиентов, обратившихся за продажей Квартиры в Санкт-Петербурге (не важно, с ипотекой она продается или без ипотеки, с ипотекой купят квартиру или без ипотеки). За счет этого продажа квартиры занимает срок всего около месяца и без затрат для продавца.
Обратите внимание на слово «топ-позициях». Дело в том, что Ваше объявление через несколько минут после размещения опустится глубоко вниз среди сотен подобных объявлений. Вероятность нахождения покупателем именно Вашего объявления сравнительно высока только в одном из случаев:
— покупателю нужна именно Ваша квартира в Вашем доме и покупатель задал узкий параметр запроса;
— покупатель задал запрос в течение 5 минут после того, как Вы разместили объявление;
— у Вашего объекта недвижимости цена наглядно ниже рыночной;
— Вам попался очень терпеливый покупатель, который обзванивает все объекты, а не первые 20-30 объектов, и готов потратить множество дней на осмотр всех объектов и Ваше имущество «выигрывает» среди объектов-аналогов.
Топ-позиции обычно стоят денег, поэтому заранее заложите в бюджет расходы на рекламу (Если Вы будете продавать Ваше имущество через агентство недвижимости, все расходы за рекламу ложатся на Вашего представителя. Агентство недвижимости не имеет право требовать возмещения данных расходов от Вас, если Вы сами не дали на это свое согласие в письменной форме);
Самостоятельно или с помощью специалистов зафиксируйте Ваши договоренности с покупателем в предварительном договоре купли-продажи недвижимости
Очень важно предусмотреть в предварительном договоре существенные условия будущей сделки. Многие пренебрегают данным этапом, что приводит впоследствии к взаимным претензиям покупателя и продавца. Не допускайте халатности в отношении Ваших интересов!
В договоре должны быть зафиксированы:
- цена (люди, не заботящиеся о своем спокойствии, ограничиваются только этим);
- сроки заключения основного договора;
- сроки передачи имущества покупателю;
- сроки снятия с регистрационного учета зарегистрированных граждан;
- список имущества, которое остается в Квартире;
- ответственность Сторон за несоблюдение договоренностей;
- кто и сколько будет оплачивать расходов по сделке (нотариус, ячейки, госпошлины); Заранее продумайте и зафиксируйте Ваши договоренности касательно расходов на нотариуса. С 02.06.2016 года ВСЕ сделки, где собственность принадлежит продавцу на праве долевой собственности, подлежат обязательному нотариату. Со стоимостью нотариальных услуг (нотариальные тарифы) Вы можете ознакомиться здесь>>
- обязательно заранее согласуйте место проведения сделки и условия получения денежных средств. Мы советуем использовать депозитарные ячейки Банков или расчеты через аккредитив. Оговорите с Покупателем (и также зафиксируйте в Предварительном договоре купли-продажи) как будете делить обязательные расходы при совершении сделок: плата за аренду ячеек, плата за пересчет и проверку купюр, плата за составление договора эксперт-сейфинга;
Проведите сделку согласно ранее согласованной с Банком и Вашим покупателем схеме
Денежные средства закладываются в Банковскую ячейку до момента регистрации перехода прав собственности и до исполнения иных требований, оговоренных в условиях доступа к ячейке; Возможны расчеты также с использованием аккредитива.
ОСОБЕННОСТИ РАСЧЕТОВ ЧЕРЕЗ ЯЧЕЙКУ>>
ОСОБЕННОСТИ РАСЧЕТОВ ЧЕРЕЗ АККРЕДИТИВ>>
Отдельно остановимся на понятии Договора так называемого «эксперт-сейфинга». Данный договор составляется тогда, когда Вы хотите получить Ваши деньги за проданную квартиру БЕЗ присутствия покупателя (раздельный доступ к ячейке).
Ведь покупатель может заболеть, улететь в отпуск или просто отказаться посещать ячейку совместно.
Для того, чтобы Вы могли забрать Ваши деньги самостоятельно, подтвердив Банку, что Ваша квартира продана, необходимо составить договор, согласно которому контролировать доступ к ячейке (к Вашим деньгам) будет Банк.
Как правило, деньги Продавец забирает тремя частями:
- 60% средств сразу после регистрации перехода права собственности;
- 20% после освобождения квартиры
- 20% после предоставления документа, подтверждающего отсутствие зарегистрированных лиц в проданной квартире (т.е. по факту снятия проживающих с регистрационного учета).
Исходя из этого и прописывается перечень документов, который необходимо предъявить в Банк для доступа к деньгам. Обратите внимание еще на то, чтобы в договоре были указаны только те документы, которые Вы физически сможете предъявить. Например, оригинал свидетельства о праве собственности часто является условием доступа Продавца к ячейке.
НО! Свидетельство о праве собственности выдается в Росреестре только покупателю, продавец не сможет предъявить этот документ без согласия покупателя.
Выходом является указанием альтернативного документа, подтверждающего переход права собственности: выписки из ЕГРП, которую получить может любое лицо, в том числе и продавец; ПОЧИТАТЬ ПРО «ЭКСПЕРТ-СЕЙФИНГ»
Оформите и подпишите основной договор купли-продажи Вашего имущества
Если сделка подлежит обязательному нотариату (какие сделки подлежат обязательному нотариату Вы можете почитать здесь >>), то договор составляет нотариус.
Вам нужно внимательно его прочитать и попросить добавить те пункты, которые Вам важно зафиксировать. Очень часто нотариусы делают простой универсальный договор, который точно пройдет регистрацию. Если Вы хотите что-то добавить в Договор, не стесняйтесь, нотариус обязан внести в Договор все Ваши пожелания, если они не противоречат закону. Если имущество, которое Вы продаете, принадлежит Вам на праве частной собственности, Вы можете составить Договор в простой письменной форме.
Образец такого договора Вы можете посмотреть здесь >>. Вы можете самостоятельно найти шаблон такого договора либо обратиться к специалистам за его составлением. Обычно составление договоров купли-продажи стоит недорого (2-3 тысячи, которые делятся пополам с покупателями), но работа специалистов обеспечит Вам гарантию того, что сделку не приостановят в Росреестре.
Обратите внимание, что в Договоре обязательно должна быть фраза «Стороны договорились, что право залога у Продавца на Квартиру в силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникает.
»(Если Вы не включите в Договор данное условие, то необходимо регистрировать обременение в виде залога в пользу продавца до момента полной оплаты возмездно отчуждаемой недвижимости, а в дальнейшем снимать это обременение)
ОБРАЗЕЦ договора купли-продажи совершенно БЕСПЛАТНО
Зарегистрируйте в Росреестре переход права собственности;
Для этого продавец и покупатель СОВМЕСТНО должны обратиться в Многофункциональный центр с документами на регистрацию перехода прав собственности
Получите средства за проданную квартиру
После регистрации перехода прав собственности Вы можете забрать Ваши средства за проданную Квартиру, предъявив в Банк документы, которые Вы с Покупателем оговорили в Договоре «Эксперт-сейфинг»;
Схема может быть немного усложнена различными вариациями, например, если Вы одновременно покупаете себе другое жилье, в том числе в ипотеку.
Вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию по телефонам (812)330-0-320 и (931)369-00-60
Сопровождение сделок с недвижимостью «под ключ»
Включает все услуги от сбора документов до грамотного и безопасного проведения сделки
Оплата после регистрации перехода прав собственности, получения денег продавцом и передачи квартиры покупателю.
Источник: https://spikcompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/kak-samomu-prodat-kvartiru/
Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене
Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 14 ноября 2017. Время чтения 8 мин.
Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.
Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.
Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.
Продажа квартиры: с чего начать
Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.
Условно продажу можно разделить на два этапа:
- подготовительный:
- сбор документов;
- косметический ремонт;
- освобождение помещения от вещей;
- реклама;
- показ квартиры потенциальным покупателям.
- основной:
- заключение предварительного договора;
- получение задатка;
- оформление основного договора, его регистрация;
- передача квартиры и ключей;
- получение оставшейся суммы;
- расчеты с налоговой.
Пошаговая инструкция
Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость. Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.
К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.
Подготовка документов
Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.
Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения
| Документы, необходимые сразу | Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой |
| Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН | Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца |
| Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет | Справка формы 9 |
| Кадастровый паспорт на квартиру | Справка о расчетах с коммунальными службами |
| Технический паспорт | |
| Справка из налоговой службы об отсутствии долгов | |
| Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости |
Стоимость квартиры
Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:
- использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
- изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.
Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:
- площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
- количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
- этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
- наличие ремонта;
- адрес дома и район;
- наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
- состояние дома;
- юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).
Она заключается в оформлении внешнего вида квартиры. Делать ремонт в помещении не требуется – достаточно произвести косметические доработки, освободить балкон, кладовки от старых вещей, вынести сломанную мебель, проверить канализацию и состояние труб, сантехнику, исправность электрической проводки.
Желательно сразу освободить квартиру от лишних предметов, которые не продаются, или планировать сделку так, чтобы хватило времени вывести мебель.
Риелторы советуют привести в порядок и лестничную клетку: вкрутить лампочку, смыть граффити, поменять разбитое стекло. Ухоженный вид мест общего пользования благоприятно влияет на впечатление потенциальных покупателей.
Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-bez-riyeltora/
Как продать квартиру самостоятельно без посредников: пошаговая инструкция
Как продать квартиру самостоятельно и не потерять при этом и жилье и деньги? Именно так может стоять вопрос, если отнестись к этому процессу без надлежащей внимательности. Дело в том, что как только вы объявляете о намерении продать квартиру, то сразу становитесь мишенью для всевозможных мошенников. Как избежать потенциального обмана и быстро продать недвижимость по достойной цене? Пошаговая инструкция по самостоятельной продаже квартиры – в этом материале.
Как продать квартиру без посредников?
Продать квартиру без посредников сейчас практически невозможно. Даже если самостоятельно займетесь оформлением документов для продажи квартиры и поиском покупателей, то их интересы, скорее всего, будет представлять профессиональный риелтор. Кроме того, большинство звонков в ответ на ваше объявление будет как раз от посредников независимо от того — продаете вы квартиру или покупаете.
Также аргумент о том, что самостоятельная продажа квартиры сэкономит деньги, также едва ли можно назвать корректным. Во-первых: услуги риелтора или агентства всегда, если конечно вы не связались с мошенниками, оплачивает покупатель. Во-вторых: цену на продаваемую квартиру устанавливает ее хозяин, а риелтор может лишь проконсультировать его в том или ином вопросе. В ситуации, когда цель владельца – быстро продать квартиру – ему все равно, откуда пришел покупатель.
Помимо этого, риелтор, опять же поможет собрать необходимые документы и, при необходимости, назначит время заключения сделки у нотариуса.
Некоторые риелторы просят эксклюзивного права на продажу квартиры – это законно?
Такая опция может быть включена в договор между владельцем недвижимости, желающим продать квартиру, и риэлтерским агентством, однако эксперты не советуют идти на такой шаг. Может сложиться ситуация, при которой квартира будет продаваться долго, хотя изначальная цена была вполне конкурентоспособной. Дело в том, что посредник может добавить к ней завышенную комиссию, понимая, что продавец недвижимости не может без штрафа уйти к другому агенту.
Как определить цену выставляемой на продажу квартиры?
Самый простой способ узнать, по какой цене можно продать квартиру, — посмотреть стоимость аналогичных объектов на рынке. Аналогичные значит объекты такого же метража и расположения. Возраст дома и его общее состояние, этажность, состояние придомовой территории, подъезда, близость к метро и еще множество факторов, которые влияют на стоимость жилья – все эти характеристики должны быть сопоставимы с тем, в каких условиях расположена ваша квартира.
Следует иметь в виду и то, что недавно капитально отремонтированная квартира дороже в среднем на 10% от такой же, но без ремонта. Речь не идет о капитально ремонте, а о косметическом ремонте. Если же перед тем, как выставить квартиру на продажу, был произведен дорогой ремонт, далеко не факт, что расходы на него получится включить в стоимость недвижимости. Обновленный дизайн квартиры может не произвести впечатления на покупателей, и они не захотят дополнительно за него платить.
Второй способ, как оценить стоимость своей квартиры, — воспользоваться бесплатным онлайн-калькулятором, представленным на профильных сайтах.
Если вы не торопитесь с продажей квартиры, то цену можно поставить немного выше ожидаемой и посмотреть на реакцию покупателей. Вероятно, первыми к вам придут не те, кто хочет купить квартиру, а те, кто хочет заработать на посредничестве. Выслушав их мнения и рекомендации, можно будет окончательно определиться с ценой продаваемой квартиры.
Как можно ускорить процесс продажи квартиры?
После того, как вы определились с ценой продажи квартиры, можно разместить в интернете соответствующее объявление. В объявлении желательно разместить как можно больше информации, акцентируя внимание на преимуществах продаваемой квартиры:
- адрес и ближайшие станции метро, при его наличии;
- количество комнат;
- общая и жилая площади;
- наличие лоджии или балкона;
- этаж и общая этажность дома;
- сведения об общем состоянии жилья (ремонт);
- дополнительные комментарии (санузел, отопление, газ и т. д.);
- размер коммунальных платежей;
- стоимость и контактные данные.
Необходимо постараться заинтересовать потенциального покупателя квартиры, рассказав о каких-то достопримечательностях, находящихся вблизи или торговых центрах, парках, кинотеатрах рядом с домом. Покупателей с детьми наверняка заинтересует близкое расположение школы или спортивных площадок.
Как составить предварительный договор о продаже квартиры?
После того как покупатель нашелся, стороны заключают предварительный договор о продаже квартиры, потому что с этого момента вплоть до завершения сделки может пройти достаточно много времени. В рамках договора оформляется задаток, который призван гарантировать продавцу серьезность намерений покупателя и наоборот.
Имеется в виду, если вы передумали по каким-то причинам квартиру продавать или, предположим, нашли покупателя, предлагающего лучшую цену, задаток должен будет возвращен в двойном размере. Если же покупатель отказывается от сделки, то задаток остается вам.
Очевидно, что размер задатка должен быть достаточно большим, чтобы ни у кого из сторон не возникало желания искать другие варианты.
Предварительный договор, как правило, содержит следующую информацию:
- паспортные данные, как продавца, так и покупателя;
- точный адрес объекта;
- технические характеристики квартиры;
- согласованную цену;
- сроки заключения сделки, освобождения помещения и выписки жильцов;
- общее состояние квартиры на момент подписания договора.
В договор можно вписать и другие условия, которые могут показаться сторонам важными, например, время передачи ключей или как после продажи квартиры будет производиться окончательный расчет.
Как оформляется договор купли-продажи квартиры?
Для оформления договора купли-продажи квартиры необходимо обратиться в нотариальную контору, которая затем передаст договор для государственной регистрации.
На нотариуса возлагается обязанность проверить подаваемые документы на их правомерность и удостоверится в дееспособности, как продавца, так и покупателя.
В случае его сомнений в психическом здоровье или в адекватности состояния кого-либо из участников сделки, нотариус может потребовать соответствующие справки от психиатра и нарколога. Если все документы соответствуют юридическим нормам, нотариус зафиксирует подлинность подписей сторон.
С этого момента отказ от заключенной сделки одной из сторон подразумевает под собой судебное разбирательство. Но переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю окончательно произойдет после регистрации договора купли-продажи в регистрационной палате и внесения его данных в Единый государственный реестр. Аннулировать договор с этого момента не представляется возможным, и покупатель, наконец, становится законным владельцем квартиры.
Понравилась публикация?
Поставь ей оценку — кликай на звезды!
Источник: https://nedvizhimost-advice.ru/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-bez-posrednikov-poshagovaya-instrukciya/
Как продать квартиру Пошаговая инструкция | С чего начать
Не знаете как продать квартиру? Пошаговая инструкция продажи самому без риэлтора, с помощью агентства недвижимости или нотариуса, по доверенности, в ипотеке. Какие риски продажи без посредников. Наш обзор поможет Вам сделать правильный выбор.
Как продать квартиру Пошаговая инструкция
Совершить успешную продажу квартиры в Москве поможет пошаговая инструкция:
- проанализировать рынок недвижимости и определить объективную стоимость вашего объекта;
- обойти официальные учреждения и получить необходимые справки;
- оформить нотариальное согласие супруга/супруги на отчуждение имущества;
- составить простой письменный договор и получить задаток;
- подготовить полный пакет документов, необходимый для продажи объекта недвижимости;
- передать документы на регистрацию перехода права собственности и произвести окончательный расчёт.
В общем, ничего сложного, если не принимать во внимание, что Москва входит в десятку самых больших городов мира по численности населения и рынок недвижимости довольно насыщен.
Посмотрите видеоролик, как продать квартиру в Москве от эксперта рынка недвижимости Драняева Романа
Здесь подробно указано, как продать квартиру быстро, дорого, без рисков
1. Инструкция по подготовке квартиры к продаже
На данном этапе необходимо проанализировать базу недвижимости в вашем регионе и определить рыночную стоимость квартиры. Разместить объявление о продаже объекта на нескольких торговых площадках, ежедневно отслеживать заявки, пришедшие на электронную почту, и отвечать на звонки, договариваясь о встречах в удобное для обеих сторон время. Будьте готовы к тому, что покупатель не всегда приходит в назначенный час и часто не отвечает на звонки.
Одновременно необходимо оплатить коммунальные услуги, выписать всех жильцов из жилого помещения и получить соответствующую выписку в паспортном столе. Если в долевой собственности объекта находятся дети, то нужно получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, убедив сотрудников в том, что вы не ухудшаете положение несовершеннолетних.
2. Инструкция по формированию пакета документов
Перечень документов отличается исходя из характера сделки. Например, если покупатель привлекает ипотечные средства банка, то понадобится гораздо больший перечень документов. Связано это с тем, что банк дополнительно проверяет права на квартиру и ее соответствие технической документации.
• Сопровождение купли-продажи квартиры
• Подготовка договора
• Проверка документов к сделке
• Проверка юридической чистоты сделки
************ ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ ************
Агентство недвижимости Авангард. ЦАО на Садово-Спасской | Красные Ворота
Кроме обычной ипотеки может быть военная ипотека, могут быть различные субсидии, дотации и так далее. Причем каждый такой случай может потребовать уникальной процедуры, которая зависит от организации, выдающей субсидию или дотацию.
Рассмотрим два общих случая: простая продажа без привлечения стороннего финансирования, а также обычная ипотека.
Документы, необходимые для сделки без привлечения ипотеки:
- документ, удостоверяющий личность продавца
- свидетельство о регистрации права собственности
- выписка из домовой или поквартирной книги (форма № 9), где отражены сведения об отсутствии зарегистрированных граждан в квартире
- нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку либо нотариально заверенное заявление об отсутствие супруга/супруги
- разрешение на отчуждение имущества от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний
В случае ипотеки к вышеперечисленным документам добавляются нижеследующие:
- кадастровый паспорт и технический паспорт помещения (включая поэтажный план и экспликацию);
- выписка из Единого государственного реестра прав;
- справка об отсутствии задолженности или копия финансово-лицевого счета из ЖКХ;
- документ-основание сделки: инвестиционный договор, договор купли-продажи или дарения и тому подобное;
- справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Помимо перечисленного обе стороны сделки готовят и подписывают договор купли-продажи квартиры и передаточный акт. Все экземпляры договора купли-продажи в обязательном порядке подаются в отделение Росреестра вместе с прочими документами.
Здесь приведен стандартный пакет документов для «идеальной сделки» и при условии, что отсутствует третья/четвертая сторона в виде бюджетных организации, отвечающих за выделение субсидий, материнского капитала или дотаций. Случаев может быть очень много и слету разобраться в них под силу только специалисту.
3. Заключение предварительного договора купли-продажи с получением задатка
Оговоримся, что перед подписанием основного договора купли-продажи практикуется множество форм документарного подтверждения намерений сторон. Это может быть не предварительный договор, а договор о намерениях, или договор о задатке, а иногда стороны вообще ограничиваются распиской, если сумма задатка незначительна.
Если же покупатель готов подписывать договор и закладывать деньги в ячейку «хоть завтра», то можно вообще обойтись без задатка, а сразу же выйти на сделку.
В случае, когда подготовка сделки требует времени, обе стороны нуждаются в подтверждении серьёзности намерений второй стороны. Тогда и подписывается какой-либо из приведенных выше договоров.
Важно зафиксировать такие моменты:
- точный адрес продаваемого объекта недвижимости;
- технические характеристики квартиры;
- цена и сумма задатка;
- срок продажи помещения и фактическое его освобождение;
- состояние квартиры;
- дату передачи ключей и их количество.
Обращаем внимание на то, что подготовка любых договоров в процессе сделки по продаже квартиры – это ответственный процесс, не допускающий халатности. Лучше, если эта процедура пройдет под контролем профессионального риэлтора, действующего в Ваших интересах.
4. Заключение договора, подача документов на регистрацию перехода права собственности и окончательный расчёт
Это самый ответственный и сложный этап в продаже объекта недвижимости. Необходимо перепроверить весь пакет документов, удостовериться в юридических полномочиях сторон и подписать основной договор.
Также нужно определить, когда и как произвести расчёт, чтобы обе стороны сделки чувствовали себя спокойно.
Есть всего два варианта безопасных расчётов:
- Услуги банка, использование аккредитивного счета;
- Услуги банка, использование депозитарной ячейки.
Соотношение полученной выгоды с рисками при самостоятельной продаже квартиры
Проблем при самостоятельной продаже квартир достаточно. Прежде, чем решить стоит ли экономить на услугах риэлтора, нужно хорошо подумать: хватит ли у вас знаний, сил и времени для успешной реализации имущества.
Наше агентство поможет продать квартиру в Москве и избежать проблемы при самостоятельной продаже квартиры.
Источник: https://avarealty.ru/kak-prodat-kvartiru-poshagovaya-instrukciya.html
Как быстро продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция
Привет, это Олег Райтс. Всё чаще встречаю людей, которые задаются одним и тем же вопросом: можно ли продать квартиру без риэлтора? И уже устал объяснять – что, да, конечно можно. На собственном опыте продажи своего жилья убедился, что это гораздо выгоднее, чем прибегать к услугам посредников. Конечно, чтобы грамотно и быстро, а главное, дорого реализовать квартиру в сегодняшних непростых экономических реалиях, нужно выполнить несколько обязательных шагов.
Журнал ПрофиКоммент попросил меня написать краткое и простое пошаговое руководство для продавца, который самостоятельно оформляет сделку купли-продажи своей недвижимости. Надеюсь, эта пошаговая инструкция вам пригодится, и вы сможете быстро продать свой объект.
Шаг 1. Делаем оценку квартиры
Если я хочу продать квартиру, с чего начать? Правильно, с цены! Чтобы получить за свою квартиру максимально возможную рыночную цену, нужно провести правильную оценку объекта недвижимости. И ничего не забыть! На цену влияет много параметров, давайте рассмотрим наиболее часто встречающиеся.
Количество комнат
Это первый и самый главный параметр, на который смотрят все без исключения покупатели. По своему опыту могу сказать, что на рынке самые востребованные – «однушки».
На юге, в Краснодаре, также пользуются популярностью квартиры-студии, так как они почти ничем не отличаются от однокомнатных квартир, а стоят меньше. Если вы продаёте однокомнатную квартиру – можете смело рассчитывать на максимальную цену.
В случае с 2-х или 3-х комнатным жильём есть вероятность некоторой потери в цене из-за меньшего спроса со стороны покупателей.
Общая площадь
Метраж квартиры также очень важная величина. Есть однокомнатные квартиры общей площадью 45-50 м2, наиболее распространены такие варианты среди «брежневок», 1970-80-х годов постройки. Не каждый захочет переплачивать за длинный коридор, который может быть 6-8 м2.
Также от площади будет зависеть размер коммунальных платежей, в частности, плату за техобслуживание берут с квадратного метра. Налог на недвижимость также считается от площади. Оптимальной для однокомнатных можно считать площадь 30-40 м2.
Хотя могут быть приятные исключения: маленький коридор и очень большая кухня, или просторная комната. Такие квартиры, как правило, стоят дороже.
Размер кухни
В общей площади квартиры габариты кухни – важнейшее звено для комфортного проживания. Если кухня очень маленькая – это будет минусом при определении цены объекта. «Хрущевки», как правило, имели не более 5-6 м2. В «брежневках» кухни уже встречаются побольше 8-10 м2.
Тип санузла
Санузел может быть совмещенным или раздельным. Площадь санузла также очень важна – надо учитывать, что в ванной часто располагается стиральная машина и под неё необходимо место. Если этого места нет и санузел слишком тесный – это определённо минус к цене квартиры.
Планировка
В зависимости от плана расположения жилого пространства, кухни, санузла, коридора, окон и дверей фактор планировки может являться как плюсом, так и минусом для определения окончательной цены квартиры. Самые дешевые варианты:
- проходные комнаты;
- квартиры-студии, где нет выделенной зоны для кухни;
- большой коридор;
- малогабаритки (например, 2-х комнатная квартира на площади в 30 метров);
- мало окон (бывает, что на 45 м2 приходится всего одно окно);
- плохой проект, когда одна громадная комната, а вторая комнатка малюсенькая.
Этаж
Далеко не все любят высокие этажи. Наибольший спрос имеют 2,3,4-этажи. Первые и последние этажи не пользуются популярностью из-за исторически сложившейся практики проживания – еще с советских времен, когда давали жильё военным, то на первых и последних этажах селились офицеры в самых младших званиях.
Но здесь есть одно исключение – если ваша квартира выходит на «красную линию», ваш первый этаж может стоить гораздо больше, чем соседние квартиры, так как его можно использовать под коммерческий объект (перевести в нежилое помещение и сделать офис или магазин).
Люди старшего поколения не очень любят высотные строения, поэтому если у вас квартира на 10 или 20-м этаже, будьте готовы к тому, что придётся делать скидку.
Ремонт квартиры
Если в квартире нет никакого ремонта – т.н. «бабушкин вариант» — помните, что покупатели на это обязательно обратят внимание и попросят скидку. С другой стороны, цену квартире повысят металлические двери, пластиковые окна, подвесные или натяжные потолки, новая проводка и сантехника, ламинат на полу.
Мебель
Наличие дополнительного оборудования и мебели – всегда плюс при продаже жилья. Установленный кондиционер, подключенная стиральная машинка, автономная система водоочистки, встроенная кухня, современный диван или стол придадут вашему объекту уютный вид. Как любят писать в таком случае – «заходи и живи». Мало кому нравится тратить дополнительные деньги на ремонт или покупку мебели и техники. Если вы готовы продавать квартиру вместе с мебелью и техникой – это можно включить в цену.
Коммунальные платежи
Если раньше никто не обращал внимание на размер «коммуналки», то в последнее время это стало еще одним критерием, на который смотрят потенциальные покупатели. Ведь им здесь жить и им платить за это жильё. Здесь же всплывает такой важный параметр как способ управления (городской ЖЭК, УК, ТСЖ, ЖСК или частное управление). Самые чистые дома с самой низкой квартплатой обычно в ТСЖ, где председатель тщательно следит за обстановкой, законами и жизнью дома.
Тип отопления
Возможность регулировки отопления, наличие теплосчетчика, автономное (газовое или электрическое) отопление – всё это может оказаться крайне важным преимуществом при продаже и назначении цены.
Придомовая территория
Наличие благоустроенной территории вокруг дома, присутствие деревьев, детской площадки, тихого и просторного двора положительно влияет на цену квартиры. Если у вас есть отдельное место для парковки автомобиля – это также необходимо учесть – ведь это явный плюс! Возможна огороженная и даже охраняемая придомовая территория, что очень любят те, кому постарше.
Физический износ здания
Год постройки, общая ветхость инженерных коммуникаций, состояние облицовки служат при расчете общего износа дома. Чем более старое здание, тем меньше оно стоит на рынке. Наличие лифта, в каком состоянии подъезд, есть ли домофон, чисто ли на лестничной площадке – всё это включается в цену квартиры.
Тип дома
После того, как мы пробежались по квартире, следует уделить внимание и самому дому. Это не менее важно, а для некоторых категорий потенциальных покупателей сам дом бывает даже важнее, чем то, какая квартира в нём продаётся. Здесь, прежде всего, нужно выяснить материал стен. Это может быть кирпич, панель, дерево, монолит, шлако-блок, пеноблок. Самый дорогой и наиболее качественный – железобетонный монолит, после него идёт кирпич. А самым дешёвым считается панельный дом.
Этажность дома – ещё один параметр, на который влияет окончательная цена при продаже. Наибольшим спросом пользуются 4-5 этажные здания из монолита и кирпича. Высота потолков также может оказать влияние при оценке объекта недвижимости: слишком высокие потолки, как и слишком низкие – это чаще всего минус.
Есть оптимально рассчитанная стандартная высота потолка в жилом помещении, ориентировочно 2,70 м. А всё, что отличается от этого значения, будет снижать цену. Например, есть «сталинки», где потолки выше 3м – в таких домах и лестничные пролеты очень длинные, и высота ступенек на лестницах слишком неудобная, и для эксплуатации такие потолки не очень удобны.
Представьте, что для каждой замены лампочки в люстре придётся вызывать специалиста, если новый жилец – лицо старшего поколения.
Район
Удаленность от центра города является определяющей характеристикой. Чем дальше ехать, тем ниже цена. Развитая инфраструктура района может повысить привлекательность квартиры. Если поблизости есть школа, детский сад, поликлиника, торгово-развлекательный центр, парк, река, живописное место – не забудьте про это, когда будете описывать ваш вариант в объявлении. Для комфортной жизни всё это очень важно!
Транспортная доступность
Наличие общественного транспорта вблизи от дома, метро в шаговой доступности, современное многополосное движение для автомобиля – будут дополнительным плюсом.
Шаг 2. Ставим цену
После того как мы перечислили все важнейшие параметры, которые следует учитывать при определении окончательной стоимости квартиры, остается самостоятельно поставить цену продажи. Как это сделать? Очень просто. Заходим на сайт Авито и набираем поиск по вашему городу. Теперь нужно найти 10 похожих вариантов и определить среднюю цену.
Допустим, 5 квартир с похожими параметрами продаются за 2 миллиона, остальные по 1,7 млн и 2,3 млн. Средняя цена будет 2 млн. Но для перестраховки лучше на начальном этапе выставить цену на 10-20% дороже. На основе проведенной работы ставим цену 2,4 млн. Это будет первая цена, с которой в дальнейшем будем опускаться, если не пойдут звонки и просмотры.
Шаг 3. Собираем документы для продажи квартиры
Перед тем, как переходить к окончательной стадии, необходимо собрать весь комплект документов, которые требуются для оформления сделки купли-продажи недвижимости. Полный перечень документов, которые надо собрать для продажи квартиры в 2017 -2018 году:
- выписка из ЕГРП (если право собственности возникло после 1 июля 2016 года);
- свидетельство о государственно регистрации недвижимости (данные свидетельства отменили с 1 июля 2016 года, но если объект зарегистрирован до этой даты, то правоустанавливающий документ действителен);
- паспорт (удостоверение личности) собственника;
- техпаспорт и/или кадастровый паспорт на жилое помещение;
- свидетельство о браке (при наличии брака);
- свидетельство о разводе (в случае, если собственник находится в разводе);
- согласие на продажу от супруга (если квартира была приобретена в браке);
- свидетельство о рождении (если один из собственников – несовершеннолетний);
- согласие органов опеки и попечительства (если один из собственников – несовершеннолетний);
- справка об отсутствии зарегистрированных (прописанных) из паспортного стола (действительна в течение 10 дней);
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам (действительны в течение 30 дней).
Шаг 4. Размещаем объявление о продаже
После того как все документы собраны и с ценой мы определились, переходим к самому важному этапу в продаже – публикуем объявление. Лучшим местом для быстрой продажи квартиры на сегодня является доска бесплатных объявлений Avito. В журнале ПрофиКоммент есть отличная инструкция, как подать объявление на Авито. Изучите её – там много полезных советов, которые вам пригодятся.
Источник: https://proficomment.ru/kak-bystro-prodat-kvartiru-bez-posrednikov-poshagovaya-instrukciya/
Как продать квартиру самостоятельно в 2018 году – пошаговая инструкция, без риэлтора и посредников
Рынок недвижимости в России перенасыщен предложениями об оказании риэлтерских (посреднических) услуг, поэтому вопрос, «как продать квартиру без риэлтора», не утрачивает актуальности.
Люди по разным причинам избегают взаимодействия с агентствами недвижимости. Многие справедливо опасаются злоупотреблений правами и мошеннических схем, распространенных в этой сфере, некоторым не нравится излишняя настойчивость риэлтеров.
Кроме того, услуги посредника обычно оцениваются в 2-5% от сделки – это то, на чем продавец жилья может сэкономить. В статье будет описано, как продать квартиру самостоятельно в 2018 году.
Пошаговая инструкция содержит основные юридические аспекты, требования законодательных актов и некоторые практические рекомендации.
Как самому продать квартиру без посредников – какие документы потребуются?
Теперь подробно опишем, как продать квартиру без посредников. Пошаговая инструкция 2018 года начинается с перечня необходимых документов, без которых продажа жилого помещения невозможна.
Напомним, что в соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности подлежит государственной регистрации, собственником покупатель станет только после осуществления данной государственной функции.
С 01.01.2017г. вступил в силу новый закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ, в настоящее время это главный нормативный акт в сфере продажи недвижимости.
В соответствии со ст. 14 ФЗ-218, регистрация прав осуществляется на основании заявления (которое оформляется специалистом регистрирующего органа при подаче документов) и прилагаемых к нему документов, подтверждающих основание для осуществления данной государственной функции. Есть «базовый» пакет документов:
- договор купли-продажи;
- квитанция об оплате госпошлины (так как за регистрацию она взимается на основании ст. 17 ФЗ-218);
- паспорта продавца и покупателя (в целях идентификации личности участников);
- выписка из ЕГРН, подтверждающий право собственности продавца на жилое помещение.
Однако в большинстве случаев такого скромного пакета документов недостаточно.
Сделка может осложняться различными факторами: объект недвижимости может находиться в долевой собственности, может иметь «историю», которую захочет проверить покупатель, чтобы обезопасить себя; объект недвижимости может быть куплен в браке, на средства материнского капитала или на заемные средства – все это потребует дополнительных документов для продажи. Сам покупатель может привлечь для сделки заемные средства, и в этом случае оценивать и проверять объект недвижимости, в том числе и с точки зрения «юридической чистоты», будет банк.
В законодательстве много нюансов, поэтому список может быть расширен в зависимости от конкретной ситуации. Перечислим дополнительные документы, которые могут потребоваться (это список можно расширять):
- разрешение органов опеки и попечительства на продажу, если собственником (одним из собственников) квартиры является несовершеннолетний (до 18 лет) (ст. 37 ГК РФ, ст. 20-21 ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве»);
- нотариально заверенное согласие супруга, если квартира является общей собственностью, то есть приобретена в браке (ст. 35 СК РФ). Если продается квартира одним из супругов, он должен представить такое согласие, либо доказательство того, что квартира не является общей собственностью (договор дарения жилого помещения, свидетельство о праве на наследство по завещанию и т.д.);
- нотариально удостоверенная доверенность, в случае если на одной стороне выступает представитель (ст. 18 ФЗ-218);
- согласие всех участников общей долевой собственности (ст. 42 ФЗ-218);
- подтверждение исполнения обязательства, с которым стороны связывают возможность перехода права собственности (например, в случае, если договором предусмотрено, что право собственности на объект недвижимости сохраняется за продавцом до передачи покупателем продавцу обусловленной договором цены — расписка или иной документ, подтверждающий передачу средств).
Дополнительные документы может потребовать и покупатель жилья, например, справку формы 9 из паспортного стола об отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении и об отсутствии долгов по ЖКХ; технический план для проверки объекта на предмет перепланировок и т.д.
Документ на право собственности на квартиру – что нужно знать?
Как найти покупателя?
Самостоятельная продажа квартиры – задача достаточно сложная, приготовьтесь к тому, что большинство звонков по объявлениям будет поступать от риэлтеров. Чтобы избежать этого, необходимо подобрать оптимальные способы распространения информации. Подача объявления в печатные издания и строку объявлений сейчас – морально устаревший путь.
Чтобы найти покупателя, лучше обратиться на специализированные сайты: «место.ру», «из рук в руки», «яндекс-недвижимость» и т.д. Практически в каждом городе есть местные площадки, которые можно найти по номеру региона (45.ру, 22.ру и т.д.), можно обратиться к группам в соцсетях. Продать квартиру на «Авито» также вполне реально, хотя этот сайт часто используется агентствами недвижимости, однако это все же более надежный способ, чем распространять объявления через СМИ.
Стоит добавить, что большинство интернет- и печатных площадок, которые принимают от граждан объявления о продаже объекта недвижимости, делают это за деньги.
Когда потребуется участие нотариуса в 2018 году?
В ФЗ-218 перечислены случаи, когда требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи:
- продажа квартиры, находящейся в долевой собственности (ст. 42 ФЗ-218);
- продажа жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего (ст. 54 ФЗ-218).
В остальных случаях подойдет договор в простой письменной форме, однако в целях обеспечения надежности сделки стороны могут обратиться к нотариусу для заверения соглашения. Кроме того, сейчас согласно ст. 86.
2 Основ нотариата, нотариус может взаимодействовать с регистрационными органами в процессе регистрации перехода права собственности без оформления доверенности. В этом случае готовить договор не нужно, нотариус сделает это самостоятельно и заверит подписи сторон.
Но эта услуга предоставляется за вознаграждение по тарифам нотариуса.
Если же договор готовится самостоятельно, можно воспользоваться образцами, учитывая следующее в соответствии со ст. 21 ФЗ-218:
- объект сделки должен быть описан максимально подробно в целях его идентификации;
- в документе должен быть указан вид права (собственность);
- тексты документов должны быть разборчивы, не содержать неподтвержденных поправок и подчисток. Фамилии, имена адреса должны быть написаны полностью;
- предоставлять необходимо минимум 3 экземпляра (по количеству участников сделки), один потребуется отдать регистрирующему органу;
- дополнительные документы предоставляются в форме оригинала и копии;
- доказательством исполнения договора является свидетельство передачи объекта — акт приема-передачи (передаточный акт) и расписка о получении средств (либо иной документ, подтверждающий передачу средств, в договоре могут быть указаны иные способы расчетов). Эти документы сейчас Росреестр не требует (за исключением случая, указанного выше), однако они нужны сторонам во избежание споров.
Госпошлина за регистрацию права на недвижимое имущество – сколько платить?
Безопасные способы передачи денег
В чем могут быть проблемы при исполнении сделки? Очень много вопросов возникает по поводу передачи денег. Чтобы обезопасить интересы обеих сторон, есть несколько способов надежной передачи денег по сделке:
- аренда банковской ячейки. В этом случае арендуется банковская ячейка по договору с описью ценностей, выдача средств осуществляется продавцу только после окончания процедуры государственной регистрации перехода права собственности;
- аккредитив. Принцип тот же, что и при аренде банковской ячейки, только деньги помещаются на счет в банке и выдаются продавцу после получения документов об окончании регистрации. На время совершения сделки доступ к счету блокируется;
- помещение в депозит нотариусу в соответствии с вышеописанной схемой.
При заключении договора необходимо тщательно проверить условия, чтобы были конкретно оговорены обстоятельства доступа к деньгам, обязательства банка, порядок получения расписки (например, закладывание их дополнительно в ячейку), иных документов. Кроме того, порядок расчета должен быть указан в договоре.
Какие документы удостоверяют личность гражданина РФ?
Возможные риски – как их минимизировать?
Продажа квартиры самостоятельно несет в себе определенные риски:
- риск признания сделки недействительной, чтобы избежать таких последствий, необходимо проверить правоспособность продавца, его полномочия, получить согласие супруга на продажу общей собственности;
- риск неисполнения обязательства об оплате, выше описаны безопасные способы передачи денег;
- налоговые риски — необходимо заранее узнать, возникает ли база для уплаты НДФЛ (в некоторых случаях продавцы освобождаются от такой обязанности, например, если квартиры находилась в собственности более 5 лет) и уплатить налог при необходимости. В договоре следует указывать реальную сумму, иначе возможно доначисление налога по кадастровой стоимости;
- ипотечные риски — при продаже квартиры в ипотеке все финансовые операции лучше проводить после получения согласия банка на сделку;
- риск предъявления покупателем претензий по качеству товара, подписание акта приема-передачи не освобождает продавца от ответственности (ст. 556 ГК РФ), в том числе даже если недостаток оговорен;
- риск отказа покупателя от исполнения договора — необходимо согласовать гарантии (заключить договор аванса или задатка), также есть возможность потребовать исполнения подписанного договора через суд;
- риск уклонения покупателя от регистрации — можно обратиться в суд с требованием о проведении госрегистрации, в этом случае она будет осуществлен по решению суда (ст. 165, 551 ГК РФ).
В качестве вывода можно заметить, что самостоятельная продажа квартиры может затянуться и потребовать серьезных затрат, временных и материальных. Не всегда участие риэлтера нежелательно, ведь это специалисты с опытом и профессиональными знаниями, а предубеждение против агентств недвижимости во многом неоправданно.
Посредники при продаже квартиры могут помочь не только в оформлении документов, но и в решении организационных вопросов. Сейчас аферы в этой отрасли – большая редкость, законодательство значительно усовершенствовано, главное – выбрать ответственных и квалифицированных специалистов (по отзывам, рекомендациям знакомых, в процессе личного общения – задав узкоспециальный вопрос, например, в сфере законодательства, на который ответ гражданину известен).
Если у вас остались вопросы на тему, как продать квартиру самостоятельно в 2018 году, а пошаговая инструкция оказалась непонятной, простой задайте вопрос дежурному юристу через форму на сайте или по телефону в вашем регионе.
⇐Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!⇒
Источник: https://takovzakon.ru/samostojatelnaja-prodazha-kvartiry-bez-rijeltora-i-posrednikov-poshagovaja-instrukcija/
Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция | О недвижимости с душой
Сегодня на Habrealty.ru:
вы получите пошаговую инструкцию, как продать квартиру без посредников.
Инструкцию представлю как можно более кратко и четко. Поэтому, если будут вопросы — задавайте в комментариях.
Подготовка к продаже квартиры
Первое, что вам надо подготовить:
- номер телефона для приема звонков
- установить стоимость квартиры
- объявление о продаже
- привести в порядок квартиру
- подготовить документы
Теперь вкратце по-порядку.
Покупаем новый номер телефона
Так как вы решили продать квартиру без посредников — принимать звонки будете самостоятельно.
Отдавать свой номер телефона в свободное плавание на многочисленные доски объявлений — немного легкомысленное решение.
Поэтому делаете просто. Выходите на АВИТО вашего города, в строке поиска пишите «симкарты». Находите, объявление, звоните продавцу и покупаете симку, без заключения договора в оператором связи.
Я не знаю, почему такой бизнес процветает, но не грех им воспользоваться, т. к. заморочек с договорами нет.
После использования можно спокойно выкинуть симку и забыть.
Определим стоимость квартиры
Стоимость важный нюанс. Определили правильно — все покупатели ваши, неправильно — стоите и продаете год, теряя свои деньги, съедаемые инфляцией..
Обычно, попасть в нужную стоимость просто = цена аналогов — 5% — это ваша цена.
Как определяем стоимость квартиры:
- штудируете объявления на АВИТО или ЦИАНе, выбрав их по вашим параметрам (район, количество комнат, состояние, этаж)
- смотрите динамику изменения стоимости по выбранным квартирам, если это возможно
- прозваниваете аналоги и узнаете, чем они лучше/хуже и готовы ли на торг
Составляем объявление
При составлении объявления вам важно получить звонок. Делаем детальное описание.
Как продать квартиру без посредников, намекнув покупателю, что вы ждете его? Указываем, что вы собственник или даем иные на это намеки — без посредников, своя и т. д.
Если продаете и не покупаете взамен — подсластите «объявление» словом «чистая продажа».
Если готовы документы, добавьте еще и «документы готовы».
Ваш телефон должны обрывать либо посредники, либо покупатели, либо и те и другие. Если нет — смотрите предыдущий пункт — определение стоимости.
Подавайте сразу платное объявление. Кстати, поэтому размещайтесь на крупных досках объявлений. Это говорит о вашем желании продать, тем более квартир сейчас в продаже больше, чем надо — вам важно быть заметнее в этой толпе.
Покупайте размещение сразу на месяц.
Приводим в порядок квартиру
Не обязательно делать тотальный или косметический ремонт. Состояние квартиры говорит о состоянии вашей души и разума. Адекватный и уважающий себя человек продает чистую и уютную квартиру.
Узнайте, какие документы нужны для продажи квартиры
Покупатель же, заходя в прибранное помещение (не обязательно с ремонтом), понимает, что его ждали и положительно настраивается на покупку.
Показы квартиры при продаже без посредников
Что делаем на этом этапе продажи без посредников:
- показы покупателям и посредникам
- документы
- торг
Как и кому показываем
Готовьтесь, что вопреки вашему желанию, на просмотры будут проситься и посредники и реальные покупатели и «туристы».
Покупатели могут сначала прийти с риэлтором, а через 5 минут вернуться без него. Вы так же почтительно встречаете их и ведете диалог, договариваетесь на задаток, если сойдетесь в цене.
Мы же выясняем, как продать квартиру без посредников (пошаговая инструкция), поэтому риэлторов, которые к вам придут выражая свое недовольство посылаете на АВИТО, где вы разместили объявление со своим номером телефона и приписками — «собственник» и «без посредников».
Документы
Подготовьте копии документов на квартиру, квитанции по коммуналке. Покажите, что долгов нет, что вы адекватны, открыты для диалога и настроены на продажу.
Документы давать на руки не следует, просто дайте посмотреть (не фотографировать).
Торг
Если пришедшие на просмотр вызывают вас на торг — торгуйтесь! Пусть на 10 тыс, но уступите. Уступив в малом, выиграете в большом — продадите квартиру.
Задаток
Примечание: договор задатка придерживает покупателя за вами, т. к. просто так от покупки отказаться он не сможет — понесет финансовые потери.
Пошаговая инструкция задатка:
- определить сумму задатка (обычно не более 50 тыс)
- составить документы для задатка — их должно быть три (составляете правильно, иначе его признают авансом)
- получить задаток и не расходовать полученные деньги!
- определяете дату выхода на сделку
Принимаете задаток независимо где его вам дают — через агентство, либо только между вами и покупателем, например, у вас дома.
Для составления документов для оформления задатка лучше привлечь грамотного юриста по жилищным вопросам. Иные годятся в меньшей степени, в виду отсутствия практики, в большинстве случаев.
Подготовка документов к сделке
Пакет документов зависит от категории покупателя и вида расчета с вами.
Если покупатель платит наличкой — понадобится минимальный пакет документов. Если ипотечник, понадобится оценка квартиры банком, справка из ПНД.
Так же покупатель может запросить дополнительные справки, чтобы проверить вашу квартиру на «юридическую чистоту».
Противиться этому не стоит, потому что ваша цель — продать квартиру!
При этом вам придется запастись терпением недели на две, т. к. предстоит марафонский забег по инстанциям и госучреждениям для получения всевозможных справок и документов.
Я вам обещал дать пошаговую инструкцию, как продать квартиру без посредников, но напоминаю, что она краткая.
Если без посредников вы сами не можете обойтись — купите консультацию у риэлтора и он объяснит вам, какие документы и где собрать.
Сделка купли-продажи квартиры
Вам необходимо определиться, как осуществите получение денег от покупателя — через банковскую ячейку или аккредитивом и где.
Пошаговая инструкция по продаже квартиры на сделке:
- проверяете собранные для регистрации сделки документы (оригиналы и копии)
- определяетесь со способом и местом передачи денег
- если передаете деньги через банковскую ячейку не забудьте проверить их на отсутствие фальшивок
- если квартира меньше 5 лет в собственности, указывайте сумму поменьше, чтобы размер налога был небольшим
- купюры пересчитывайте и перепроверяете два раза (если через банковскую ячейку)
- следуете в отделение Росрееста или МФЦ на регистрацию перехода прав
- ДКП подписываете в присутствии регистратора.
На этом пошаговая инструкция, как продать квартиру без посредников, подошла к завершению.
Успехов вам!
Источник: https://www.habrealty.ru/prodavtsu/prodat-kvartiru-instruktsiya.html
Покупка квартиры без риэлтора: пошаговая инструкция
Общеизвестно, что труд риэлтора оплачивается как процент от стоимости приобретённого жилья. Возможно, у вас есть желание обойтись собственными силами, немного увеличив время на поиск нужного варианта. Мы рассмотрим такой вариант, как покупка квартиры без риэлтора пошаговая инструкция — все этапы процесса.
Поиск квартиры
Как правило, объявления о продаже недвижимости появляются в газетах, и просто на подъездах домов в районе, где живёт продавец жилья. Вы можете посмотреть варианты здесь и купить недорогую квартиру, например, с помощью ресурса Домофонд — http://www.domofond.ru
Вы можете купить квартиру без риэлторов, выбрав один из вариантов первичного жилья в строящемся доме. В таком случае, вам придётся общаться с фирмой застройщиком. Строительная компания «ВЫБОР» реализует жилье в новостройках http://vyborstroi.ru/podbor-kvartir/ — купить квартиру в Воронеже без посредников просто и удобно при помощи специального сервиса подбора жилья по базе новых квартир.
Приобретение вторичного жилья
Случай, когда покупается квартира в уже построенном доме, наиболее распространён. Что бросается в глаза в первую очередь? Рассмотрите близость продуктовых магазинов, возможность парковки у дома. Если у вас в семье есть ребёнок, следует озаботиться близостью школы и игровой детской площадки. Такие мелочи, как близость транспорта и шум проезжающих машин за окном, тоже следует принять во внимание.
Осмотр квартиры — первое впечатление
Итак, вы решили узнать, как купить квартиру самостоятельно применяя пошаговую инструкцию. При осмотре квартиры важно рассмотреть жилплощадь при дневном освещении. Неровности пола, возможные дефекты побелки стен и потолков — часто хозяин жилья продаёт его после косметического ремонта, просто замазав щёли.
Вентиляция, доступность холодной и горячей воды, наличие счётчиков учёта расхода воды. Немаловажную роль играет вид из окна, балкон или лоджия, на которых летом можно с комфортом позагорать, и близость строящихся зданий. Если вы покупаете квартиру зимой, следует побеспокоиться исправностью радиаторов горячего отопления. Проверьте проводку — пощёлкайте выключателем.
Наличие газовой плиты и её исправность тоже может быть камнем преткновения.
Срочная продажа
Вариант, когда хозяину нужно срочно продать жильё и он делает скидку около 10%, мы рассмотрим отдельно. Стоит поинтересоваться у консьержа и соседей о продавце жилья и обратиться в ЖЭУ с информацией о лицах, прописанных в квартире.
Наличие в домовой книге «мёртвых душ» и лиц, отбывающих наказание, может перечеркнуть так понравившийся вам вариант, как и наличие больных родственников.
Стоит отметить, что если один из членов семьи страдает психическими отклонениями, то покупка квартиры может быть оспорена в суде .
Защита от мошенников- проверка документов
Рассматривая такой вариант, как купить квартиру самостоятельно, поинтересуйтесь у хозяина жилья наличием подлинников следующих документов:
- документ о приватизации жилья
- свидетельство о браке
- оценка жильём БТИ, из суммы которой вам придётся платить налоги после приобретения жилья
- выписка из домовой книги, и согласие прописанных в квартире несовершеннолетних с фактом продажи квартиры
- сделайте копию паспорта хозяина
Обращение к нотариусу
Составление предварительного договора купли-продажи может выручить, если хозяин жилья найдёт более выгодного покупателя. Задаток- аванс не имеет юридической силы, пока квартира не перейдёт к вам, то есть до заключения договора о купле-продажи. Вручать аванс лучше в присутствие нотариуса, если вы планируете купить квартиру без риэлтора документы он сможет вас проконсультировать. Заранее обговорите дату выселения прежнего владельца и сроки вывоза вещей.
Необходимые документы:
- паспорта всех проживающих и зарегистрированных в квартире
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную жилплощадь
- документ, подтверждающий право хозяина недвижимости на жилье.
- разрешение на продажу органов опеки (если среди собственников есть ребёнок)
- выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о том, что данная жилплощадь не является предметом тяжбы или спора
- отсутствие задолженности услуг ЖКХ
Передача денег
Популярным способом передачи денег является аренда ячейки в одном из банков. Доступ предыдущих владельцев квартиры к деньгам будет возможен только при предъявлении в банке договора регистрации купли-продажи недвижимости. Подобная мера пользуется большой популярностью у покупателей жилья. Если вы хотите обойтись без этого, вам нужно вручать деньги в присутствие нотариуса.
Минусы и плюсы варианта как купить квартиру без риэлторов — самостоятельного приобретения жилья
Плюсы самостоятельных поисков:
- некоторая экономия денег- не придётся платить посреднику-риэлтору
- риэлтор может оказаться недобросовестным
- возможность самостоятельно отыскать тот вариант, который устроит вас
- расширение круга знакомых
Минусы самостоятельного приобретения жилья:
- отстутствие под рукой консультанта- практика
- отсутствие базы поиска
- поиск нужного варианта может отнять много времени
- юридическая защита от мошенников- компания-посредник при подборе вариантов даёт свои гарантии, что квартира находится в чистой продаже
Мы рассмотрели вопрос о том, можно ли купить квартиру без риэлтора.
Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/pokupka-kvartiry-bez-rieltora-poshagovaya-instrukciya/
