Как продать квартиру без согласия супруга

Особенности продажи квартиры без согласия супруги и другого собственника

Для заключения сделки купли-продажи квартиры нужно получить согласие супруги или прочих собственников. Нередко это правило игнорируется, что ведет к весьма неприятным последствиям.

Зачем нужно согласие супруги или собственников?

Квартира, приобретенная в период брачного союза, автоматически попадает в совместно нажитое имущество. Даже если супруг не вкладывал в приобретение недвижимости собственные средства, он обладает правом на половину данной квартиры.

В таком случае не имеет значения, на кого именно оформлены права собственности на квартиру, супруга может быть просто в ней прописана и не входить в число правообладателей. Такое правило содержится в ч.1 ст.256 ГК РФ и ч.1 ст.34 Семейного кодекса.

С учетом того, что вторая половина обладает законными правами на 50% собственности в квартире, на совершение гражданско-правовых сделок купли-продажи или дарения необходимо получать ее согласие.

Даже развод не дает права на освобождение от получения согласия у бывшей супруги, если квартиры была куплена в браке.

Она в любой момент может обратиться в суд для раздела имущества (срок давности по таким делам составляет 3 года, но он может быть восстановлен).

Если квартира находится в общедолевой собственности, то действует правило о преимущественном праве покупке доли другими собственниками. Оно обозначает, что первоначально продавец обязан предложить свою долю другим собственникам, а только потом он может продавать ее на свободном рынке другим лицам.

Причем продавец не вправе заключать сделку с третьим лицом на более выгодных условиях (по сниженной стоимости), чем он предложил другому собственнику.

Можно ли продать квартиру без согласия?

По закону распоряжаться нажитым в брачном союзе имуществом супруги должны совместно, поэтому согласие необходимо. Но теоретически допускается продажа квартиры без согласия супруги или других собственников.

В процессе приема документов в Росреестре на перерегистрацию прав собственности письменное согласие могут и не потребовать, специалисты регистрирующего органа переоформят квартиру на имя покупателя без него.

Проблемы возникают уже после того, как сделка совершена: тогда собственник другой доли или супруга может аннулировать сделку.

Но есть несколько законных оснований, при которых допускается не получать согласие и заключать договор купли-продажи, не опасаясь его оспаривания:

1. Если квартира была получена супругом на безвозмездной основе через оформленное наследство, приватизацию недвижимости либо на основании договора дарения, то она считается его личным имуществом, и в таком случае нет необходимости получать разрешение от супруги. Также правило об обязательном разрешении второго супруга не действует в отношении недвижимости, приобретенной до брака (оно не относится к совместно нажитому).
2. Если местонахождение супруга(и) неизвестно, он не проживает по адресу своей официальной прописки. В таком случае нужно получить в суде копию решения о признании мужа или жены без вести отсутствующим.
3. Если в брачном договоре прописано, что все приобретаемое в браке имущество становится личной собственностью одного из супругов.
4. Если супруг или второй собственник уклоняется от дачи согласия.

Правовые последствия, если продать квартиру без согласия

Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи нужно получить нотариально заверенное согласие супруги.

Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников при совместной собственности.

Когда указанное правило не соблюдается, то вторая сторона имеет право на признание сделки купли-продажи недействительной в течение года. Если она обратится с таким иском в суд, то практически со 100%-ной гарантией сделку аннулируют.

На практике это обозначает, что права собственности на квартиру вновь отойдут к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все деньги, полученные за квартиру и компенсировать ему убытки. Зачастую ситуация усложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен в срочном порядке найти немалую сумму.

Порядок получения согласия

Для получения согласия от супруги им необходимо явиться в назначенный день к нотариусу и подписать в его присутствии официальный документ. В нем содержатся ФИО обоих супругов, их паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры и конкретное указание на то, что супруга не возражает на проведение сделки купли-продажи.

Нотариальное заверение такого документа будет стоить 100 р. в виде госпошлины и 800-1000 р. – в качестве платы за технически-правовую работу.

Но не всегда сторонам удается договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, то порядок получения разрешения следующий:

1. Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия.
2. Если он не явится в назначенный срок и не пришлет каких-либо возражений в течение месяца, то нотариус может удостоверить право на продажу от имени супруга, который является собственником.

Согласие от второго собственника получается таким образом:

1. Продавец направляет ему извещение о продаже и предложение воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В нем прописывается цена продажи и прочие существенные условия.
2. Если в течение 30 дней он никак не отреагирует на предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.
3. Также стороны могут подписать письменное согласие на продажу и заверить его у нотариуса. Когда у продавца будет на руках официальное подтверждение от второй стороны об отсутствии возражений на сделку, то такой вариант несет меньше рисков оспаривания сделки в перспективе.

Зачастую стороны, которые не хотят получать согласие от другого собственника, заключают вместо договора купли-продажи мнимую сделку дарения. При дарственной наличие согласия прочих владельцев не требуется. Но если им удастся доказать, что фактически имела место передача денег за квартиру, дарственную аннулируют как притворную сделку. Данный способ крайне невыгодный с позиции налогообложения.

Так, если в рамках договора купли-продажи продавец освобождается от уплаты НДФЛ после 3 или 5 лет владения квартирой, а также он может применять налоговые вычеты.

Тогда как при дарственной налоговое бремя перекладывается на покупателя и никакие льготы не действуют. Возникают и дополнительные риски для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него средства через суд не получится.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/bez-soglasiya.html

Согласие супругов на продажу квартиры. Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры

Если отчуждается недвижимость, нажитая в браке, согласие супругов на продажу квартиры является обязательным. Чтобы в дальнейшем избежать споров и судебного оспаривания сделки, одобрение сторон удостоверяется нотариально. В 2019 году купить квартиру можно и без такого разрешения, но при обращении в Росреестр возникнут проблемы. В оформлении будет отказано.

Нужен агент
по недвижимости?

Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом

Почему нужно получить согласие супруга на покупку квартиры, согласно закону

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры, и зачем, разъяснено в законодательной базе РФ. В статье 35 Семейного Кодекса прописано, что все имущество, купленное в период брака, принадлежит обоим супругам, независимо от того, на чье имя оно было оформлено.

В пункте 2 статьи 35 указано, что согласие мужа/жены является положительным по умолчанию. Но сделка без него будет оспоримой, то есть со временем одна из сторон может обратиться в суд. Такая купчая впоследствии будет признана недействительной

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры разъяснено в статье 35 СК полностью. Пунктом 3 предусмотрено обязательное предоставление письменного согласия на сделку. Чтобы избежать претензий и разбирательств в будущем, такое заявление необходимо заверить нотариально.

У нас есть именно та недвижимость, которую вы ищете!

Спорим?

Все права и обязанности, относительно общей совместной собственности на имущество, регулируются положениями Семейного Кодекса РФ

Когда согласие мужа/жены на продажу квартиры не является обязательным

Жене согласие мужа на продажу квартиры, или ее покупку не нужно брать в ряде случаев, предусмотренных законодательной базой РФ. Каждый прецедент необходимо рассматривать отдельно. Прежде чем оформить сделку, стоит проконсультироваться со специалистами. Не понадобиться разрешение в следующих случаях:

1. Покупка

Если осуществляется приобретение:

• Недвижимости из нежилого фонда.
• Квартиры, как совместной собственности.
• Домовладения в долевой форме.

Когда недвижимость оформляется в долевой форме, например – 2/3 на мужа, 1/3 на жену, дополнительных официальных заверений не требуется

2. Продажа

Продать квартиру, не составляя заявления на разрешение можно в том случае, если:

• Квартира досталась по праву наследования, есть свидетельство.
• Дом получен в дар соответствующим договором.
• Недвижимость приватизирована на одного супругов.

Согласие бывшего мужа на продажу квартиры не потребуется, если был подписан договор о разделе имущества. Его можно составить в любое время после развода. Также положения о том, кому какая недвижимость будет принадлежать в случае расторжения союза можно указать в брачном контракте.

Чтобы приватизация была проведена только на одного из супругов, от второго необходимо получить письменный отказ

Последствия, если согласие жены/мужа на продажу квартиры отсутствует

Если вы решили приобрести недвижимость, но согласие жены на продажу квартиры вторым участником сделки не получено, не торопитесь подписывать договор. Убедитесь, что в будущем не возникнет прецедентов для оспаривания законности сделки. Обезопасить себя можно только при наличии:

• Разрешения, заверенного нотариально.
• Договора на раздел имущества.
• Мирового соглашения.

Продать квартиру без согласия жены, с которой был развод менее трех лет назад, не представляется возможным, если нет одного из вышеперечисленных документов. Если же вам предлагают именно такой вариант, будьте осторожны, так как экс-супруга может опровергнуть сделку в суде, и ее признают недействительной.

Документом, заменяющим письменное согласие на продажу имущества, может стать постановление суда о единоличном владении недвижимостью

Особенности получения согласия на покупку квартиры

Получение согласие жены на покупку квартиры может занять время, что отразится на сроках оформления сделки. Чтобы себя обезопасить от лишних трат и проблем с законом, стоит повременить и сделать все, согласно СК.

Разрешение мужа на продажу квартиры можно получить у любого нотариуса. Для оформления заявления достаточно лично присутствовать. Кроме фамилии, имени и отчества в специальную форму вносится следующая информация:

• Данные паспорта. Число, место и дата рождения. Зарегистрированный адрес проживания, а также кем и когда выдан документ.
• Реквизиты официального свидетельства о браке. Серия и номер, дата и место выдачи.

Для разрешения супруга на продажу квартиры данная информация является обязательной. За составление проекта заявления, его регистрацию придется заплатить по тарифу нотариуса.

В отдельной графе формы о согласии супруга на продажу/покупку недвижимости, прописывается адрес объекта, указываются прочие особенности

Узнать подробнее, когда разрешение мужа на покупку квартиры является необходимым, и в каких случаях оно не требуется, можно у специалистов АН «Колизей». Во время телефонной или личной консультации вы сможете получить всю желаемую информацию. Агентство недвижимости в СПб поможет сделать сделку безопасной и выгодной!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-kvartir/soglasie-suprugov-na-pokupku-ili-prodazhu-kvartiry

Согласие супруга на продажу квартиры

Последнее обновление: 15.01.2019

По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.

Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.

Такое согласие супруга на совершение сделки основано на обоюдном праве мужа и жены распоряжаться их совместно нажитым имуществом (подробнее о совместной собственности супругов – см. по ссылке в Глоссарии).

Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с Договором купли-продажи квартиры подается на регистрацию сделки в Росреестр.

Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено статьей 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе оспорить совершенную сделку в суде.

Срок действия такого супружеского согласия законом не предусмотрен (т.е. оно бессрочное), если срок прямо не указан в самом заявлении.

Причем, если супруг/-га проживает за границей, то его (ее) согласие может быть удостоверено нотариусом той страны, в которой он (она) проживает.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?

При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно.

Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.

Нужно ли согласие бывшего супруга для продажи квартиры?

Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший.

Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность.

После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).

Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.

Образец Согласия супруга на продажу квартиры можно скачать здесь 

Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?

Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е.

присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы.

И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.

Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.

Такие документы может запросить и регистратор в качестве подтверждения отсутствия прав на квартиру у супруги Продавца.

Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях:

• когда квартира была получена одним из супругов (Продавцом) по наследству;
• когда квартира была подарена лично Продавцу;
• когда квартира была приватизирована только на Продавца, а его супруг писал отказ от приватизации.

В этих случаях квартира НЕ является совместной собственностью супругов, даже если она оказалась в собственности одного из них в период их брака. Если же квартира перешла в собственность одного из супругов ДО или ПОСЛЕ брака, то она тем более НЕ является их совместной собственностью.

Ну и конечно, согласие супруга не нужно, если квартира оформлена на мужа и жену вместе (т.е. они оба – титульные собственники). При продаже квартиры, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли-продажи, выражая таким образом свою супружескую солидарность.

Как супругам распределять налоговые вычеты за покупку квартиры между собой – см. в заметке по ссылке.

Заявление о гражданском состоянии

При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.

Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.

В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.

Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.

Образец Заявления о гражданском состоянии можно скачать здесь. 

Сведения о браке Продавца квартиры – у нотариуса

Другой способ проверить, был ли женат Продавец на момент приобретения квартиры в свою собственность – выяснить это в архиве ЗАГСов. Существует единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), которым управляет ФНС России. Доступ к этому реестру, помимо сотрудников ЗАГСов и ИФНС, имеют также и нотариусы (см. указ Президента об этом – здесь).

То есть каждый нотариус в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) может быстро узнать сведения о браках и разводах конкретного гражданина. В результате станет ясно, нужно ли требовать согласия мужа или жены (в т.ч. бывших) на совершение сделки с их общим имуществом.

Это еще один повод удостоверять сделку с недвижимостью у нотариуса. Другие поводы для этого перечислены в отдельной заметке по ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

О возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу квартиры должен помнить, прежде всего, Покупатель (т.к. это именно его риск).

Сделку могут зарегистрировать и без этого документа, даже если регистратор видит паспорт Продавца с отметкой о браке. Тогда в едином реестре прав на недвижимость будут внесены сведения о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица.

И эти сведения, соответственно, будут присутствовать затем в Выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения».

Другими словами, Покупатель вполне может купить квартиру и зарегистрировать свои права на нее и без этой бумаги (без письменного согласия супруги Продавца). Но ему следует помнить, что супруг, чьи права были нарушены при продаже квартиры без его согласия, вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Срок исковой давности здесь – один год (п.2 ст. 181 ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/soglasie-supruga-na-sdelku/

Продажа квартиры без согласия супруга: особенности сделки, необходимые документы и последствия

С точки зрения действующего законодательства считается, что активы, нажитые гражданами в браке, являются их общей собственностью.

В связи с этим в случае продажи такой недвижимости требуется письменное согласие мужа (жены) на совершение подобной сделки. Однако в ряде случаев данный документ не требуется, все тонкости и нюансы рассмотрим в статье.

Зачем нужно позволение второй половины?

Сразу необходимо отметить, что имущественный режим супругов регулируется главой 7 СК РФ. Так, все активы, нажитые супружеской парой в период пребывания в браке, являются совместной собственностью (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).

Право владения, пользования и распоряжения имуществом также распространяется и на супругу (супруга), которая не зарабатывала деньги, по уважительным причинам (например, из-за ведения домашнего хозяйства, воспитания детей и т.д.).

Любые действия, совершаемые в отношении общей квартиры, должны осуществляться по взаимному согласию мужа и жены.

При этом если речь идет о сделке, требующей прохождения регистрации в Росреестре или обязательного удостоверения у нотариуса, то для того, чтобы ее совершить необходимо будет получить письмо-согласие от второй половины (п. 3 ст.

35 СК РФ). Более того, для такого документа должна быть соблюдена особая форма – нотариальное удостоверение. Из изложенной выше нормы следует, что муж или жена не могут самовольно продать квартиру (за исключением отдельных случаев).

Рассмотрим подробно, может ли вы, являясь мужем или женой, провести сделку с недвижимостью, купленной в браке, без согласия друг друга, если один из вас — собственник? Существует ряд ситуаций, где можно обойтись без согласия второй половины на заключение подобной сделки, но также бывают и случаи, которые не дают такого права. Итак, НЕ нужно согласие на продажу общей жилплощади при следующих обстоятельствах:

• Если она была куплена мужем или женой до процедуры официального узаконивания отношений и один из них был собственником.
• Если отчуждаемое жилье было приобретено по программе приватизации, а продавец выступает ее собственником. В данном случае фактически совместные денежные средства супружеской пары не тратились, так как приватизация предполагает бесплатную передачу квартиры от государства гражданам (участники приватизации оплачивали лишь оформление документов).
• В случае, если квартира получена по договору наследования. Наследник имеет право самостоятельно распоряжаться своими активами.
• Если отчуждаемая недвижимость является подарком и была оформлена на продавца (мужа или жену) по договору дарения.
• Иные случаи, при которых не тратились семейные денежные средства на приобретение той или иной недвижимости.

Если в брачном договоре, заключенном между молодоженами, указано, что конкретная квартира является собственностью одно из них, то в этом случае также не потребуется согласие на продажу такого жилья.

К основным ситуациям, при которых требуется письменное согласие на сделку от второй половины, относятся следующие:

• Квартира была купленной после вступления в брак по соглашению о купле-продаже.
• Отчуждаемое жилье приобретено по договору мены, согласно которому предыдущая квартира была обменяна на другую.
• Общая недвижимость относится к кооперативному жилищному фонду. При этом супруги выплачивали паевые взносы.
• Супружеская пара приобрели жилье в порядке долевого строительства.

Кроме того, в отдельных случаях один из семейной пары может в судебном порядке признать имущество второй половины совместной собственностью. Такое возможно в том случае, если будет установлено, что стоимость конкретного объекта была существенно увеличена за счет совместных вложений мужа и жены (абц. 3. п. 2 ст. 256 ГК РФ).

Когда требуется письменное согласие мужа (жены), а когда можно обойтись без него рассмотрим в данном видео:

Как совершить сделку, если муж или жена против?

Итак, если отчуждаемая недвижимость не относится к категории совместно нажитой собственности, то тогда проблем с ее продажей не возникнет, так как согласие в этом случае не требуется. Сделка будет производится в общепринятом порядке.

А вот можно ли сбыть недвижимость, если муж (жена) не хотят давать свое согласие на продажу совместной квартиры? В подобной ситуации единственным выходом будет являться раздел общего имущества с дальнейшим отчуждением своей доли.

Порядок раздела совместно нажитых активов регламентируется ст. 38 СК РФ. Сделать это можно как во время пребывания в семейных отношениях, так и после развода по инициативе одного из бывших супругов.

Так, существует два основных способа раздела активов, которые были нажиты в браке (п. 2-3 ст. 38 СК РФ):

• Путем заключения мирного соглашения между мужем и женой – в рамках такого документа супруги могут договориться о выделении доли в виде денежной компенсации, выплачиваемой в пользу участника, не желающего давать согласие на продажу.
• Через подачу искового заявления в суд (к такому варианту прибегают в том случае, когда имеются споры касательно определения доли каждого из участников общего имущества).

При разрешении возникших разногласий суд на свое усмотрение определяет, какая часть общей недвижимости будет принадлежать истцу и ответчику. При этом в случае, если одной из сторон передается доля жилплощади, стоимость которой выше причитающейся, то тогда она должна будет выплатить денежную компенсацию в пользу своей второй половины. Об этом написано в абз. 2 п. 3 ст. 38 СК РФ.

Таким образом, подытоживая вышесказанное следует отметить, что при отсутствии согласия второй половины на продажу общей квартиры единственным выходом является раздел имущества. Только после выделения конкретной доли, причитающейся каждому из супругов, ее можно продать.

Правовые последствия

Внимание! И продавец, и покупатель квартиры должны понимать, что если один супруг продал недвижимость без согласия другого, такая сделка будет являться достаточно рискованной и может привести к весьма большим проблемам.

Так, в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ лицо, чьи интересы не были учтены при отчуждении общей жилплощади, имеет право признать такую сделку недействительной, подав исковое заявление в районный судебный орган. Сделать это он можно в течение года, начиная с того момента, как он участник совместной собственности узнал о данном обстоятельстве.

В свою очередь признание сделки недействительной влечет за собой следующие правовые последствия (п. 2 ст. 167 ГК РФ):

• стороны должны будут вернуть друг другу имущество, переданное по договору купли-продажи, то есть покупатель вынужден будет вернуть квартиру, а продавец полученные денежные средства;
• возвратить полученное в денежном выражении (в случае, если этого нельзя будет сделать в натуре).

Кроме того, если не был произведен раздел совместно нажитой недвижимости, то вторая половина сможет инициировать судебный процесс по выделению причитающейся ему доли. Срок исковой давности по таким делам равен 3 годам (п. 7 ст. 38 СК РФ).

Таким образом, на практике продажа имущества без согласия второй стороны вполне реальна.

Однако единственным разумным выходом из подобной ситуации, позволяющем в будущем избежать проблем, является раздел имущества и отчуждение только своей доли или всей квартиры (в случае, если была выкуплена и часть, принадлежащая второй стороне). В противном случае продавец, а также покупатель такой квартиры могут столкнуться с серьезными юридическими последствиями.

Источник: https://erckzn.ru/propiska/prodazha-kvartiry-bez-soglasiya-supruga-osobennosti-sdelki-neobhodimye-dokumenty-i-posledstviya.html

Может ли один супруг продать квартиру после развода без согласия второго

Вопрос распоряжения общими имущественными объектами супругов после расторжения брака волнует многих. Граждане после развода не всегда торопятся поделить собственность официально, довольствуясь устной договоренностью. В итоге это приводит к множеству проблем.

В первую очередь с получением согласия супруга на продажу. Граждане часто уверены, что если они развелись несколько лет назад, и вторая сторона никогда не претендовала на имущество, то и согласие не нужно. Но это не так.

Сторонам следует при решении вопроса руководствоваться нормами СК РФ, ГК РФ и ФЗ РФ № 218.

Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода

Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?

Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.

Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество. Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.

Семейный Кодекс устанавливает срок исковой давности в три года по основной массе дел о разделе совместно нажитого имущества. И многие ошибочно думают, что отсчет начинается с момента официального расторжения брака. Но это не верно. Отсчет начинается с момента, когда одна из сторон узнала или могла узнать о нарушении своих имущественных прав.

Например, супруги в браке приобрели двухкомнатную квартиру. Муж после развода решил, что в ней останется пока проживать его бывшая супруга с ребенком и не стал оформлять раздел.

Через пять лет ребенок женился и уехал, а бывшая супруга решила выти замуж и параллельно продать квартиру, чтобы с новым мужем купить себе более просторную в другом городе. Бывший супруг, узнав о предстоящей сделке, обратился в суд с просьбой о разделе имущества.

Хотя после развода прошло пять лет, и мужчина давно снялся с регистрационного учета, суд счел возможным удовлетворить его требования. Квартиру разделили между бывшими супругами в равных долях.

Пока общее имущество не разделено официально, оно считается совместной собственностью, значит, получение согласия бывшего супруга на продажу квартиры обязательно.

Кто-то может проигнорировать это требование, но такой поступок часто приводит к негативным последствиям для всех сторон сделки. Поэтому важно: даже если второй супруг самоустранился от раздела и заявляет, что он не претендует на общее имущество, нужно обратиться с иском в суд и оформить это документально.

Есть только один вариант, кода квартира, приобретенная в браке, может быть продана без согласия бывших супругов. Это возможно при условии, что у них изначально не возникало право собственности на эту недвижимость. Квартира, приобретенная в период брака, не расценивается в качестве совместной собственности, если:

1. Она получена по безвозмездным сделкам (подарена, оформлена в наследство, приобретена по договору ренты). Причем все эти сделки должны быть подтверждены документально. И в качестве приобретателя в этих документах указан только один из супругов.
2. Она куплена на денежные средства, которые являются личной собственностью покупателя. Нужно учитывать, что если в браке он заработал какую-то сумму, она не будет его личной, а относится к средствам семейного бюджета. А вот если в браке он продал имущество, которым владел до свадьбы, вырученные средства – это собственность личная.

Согласие на продажу таких объектов можно не получать ни в браке, ни после его расторжения.

Не потребуется оно, если недвижимость приобреталась в долевую собственность. Например, когда квартира была приватизирована обоими супругами. Даже если второй владелец в ней не живет, право собственности он сохранил на свою долю.

Если после развода кто-то из собственников желает продать свою часть, согласия бывшего супруга на проведение сделки испрашивать не нужно. Зато требуется письменно его уведомить и предложить свою долю к выкупу. Второй владелец имеет преимущества перед другими покупателями.

Квартиру можно продавать, только если бывший супруг откажется выкупать долю. Причем реализовать свою часть квартиры можно по цене не ниже той, что была указана в уведомлении супругу.

Продажа совместно нажитого имущества

Особенности продажи совместно нажитого имущества

Оба супруга имеют на общее имущество равные права. Они могут распоряжаться им: дарить, продавать. Изначально предполагается, что при совершении сделок с общим имуществом один из супругов действует с заведомого согласия второго супруга. Часто доказать факт, что этого самого согласия не было, очень проблематично. Т.е.

одна сторона может продать общее имущество, а потом заявить, что второй супруг давал на него согласие. Такие ситуации часто встречаются при продаже автомобилей. Когда сделка осуществляется одним из супругов, на которого зарегистрировано авто. Технически выполнить это не сложно, т.к.

договор купли-продажи ТС сейчас не обязательно заверять в нотариальной конторе.

Но с отчуждением недвижимости ситуация иная. ДКП квартиры обязательно подлежит нотариальной заверке (ст.42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015). А значит, для его реализации следует предварительно получить согласие супруга на продажу.

В какой форме нужно получить согласие

Согласие другого супруга на продажу недвижимости обязательно оформляется письменно. Такая форма зафиксирована в ст. 35 СК РФ. Плюс, данный документ подлежит обязательной нотариальной заверке.

Оформить его просто. Для этого следует обратиться в любую нотариальную квартиру и предъявить следующие документы:

1. Удостоверение личности.
2. Свидетельство о разводе. Если бракоразводный процесс еще идет, потребуется справка из суда.
3. ДКП или иной документ на жилище.
4. Свидетельство о праве собственности.

Документы проверяются нотариусом быстро. В итоге заявителю предоставят доверенность на типовом бланке с подписями и печатями.

За услугу нотариус взимает государственную пошлину в размере 500 руб.

Если согласия получено не было

Закон не предусматривает мер наказания для владельцев общей недвижимости, которые продают ее без согласия бывшего супруга. Возможно, стороны достигли устной договоренности, и нарушать ее никогда не будут. В таком случае у квартиры появится новый владелец, и больше никакой совместной собственности у супругов не будет.

Но если второй супруг решит, что он желает получить свою часть жилья или компенсацию за нее, то отсутствие согласия на сделку может существенно навредить. Все потому, что пострадавшая сторона получает право обратиться с иском в суд и потребовать признания сделки недействительной. И судья, наверняка, это требование удовлетворит.

Далее этот истец подаст еще один иск уже о разделе имущества. Часть квартиры придется уступить.

Но это еще не все. От таких действий пострадает покупатель жилья. Его ждут материальные и моральные издержки. И наверняка, он захочет их вернуть. А значит, подаст иск против продавца о возмещении морального и материального вреда. Сумма по итогу может получиться немаленькая.

Поэтому, конечно, нежелание получать согласие бывшего супруга на продажу квартиры – деяние не наказуемое, но может привести к существенным убыткам.

Особые ситуации

Если стороны сохраняют хорошие отношения, получить согласие супруга на продажу несложно. Но иногда обстоятельства складываются таким образом, что это невозможно в принципе или даже не нужно.

Продажа доли в квартире
одним из супругов

Продажа доли в квартире

Если имущество супругами оформлено в долевую собственность, оно не расценивается в качестве совместно нажитого. Поэтому нормы СК РФ в данном случае не действуют. Каждый супруг является полноправным владельцем своей доли в недвижимости и может распоряжаться ей по собственному усмотрению.

Единственное обязательное условие – это письменное уведомление о предстоящей продаже прочих собственников с предложением выкупа доли. Т.е. если бывшая жена хочет продать свою половину квартиры, оформленной в долевую собственность, ей следует послать письменное уведомление бывшему супругу.

Продажа жилья между супругами

Если продажа квартиры осуществляется только между двумя бывшими супругами, никакого согласия на проведение сделки можно, естественно, не получать. Но такая ситуация возможна, только если в недвижимости предварительно выделены доли каждого и это выделение зарегистрировано в Росреестре. Т.е. по факту после определения долей квартира перестанет считаться совместной собственностью супругов. И правила, зафиксированные в СК РФ, на нее не будут распространяться.

Возможные сложности и пути их решения

Главные проблемы, которые могут возникнуть с получением согласия супруга на продажу недвижимости:

1. Невозможность установить его местонахождение.
2. Нежелание предоставлять согласие на проведение сделки.

Во всех ситуациях выход будет один – обращение в суд с иском о разделе имущества. Если местонахождение супруга установить самостоятельно сложно, суд будет делать запросы. Процедура затянется, зато можно будет не опасаться, что однажды бывший супруг появится и потребует расторгнуть сделку по продаже.

Получать согласие на продажу общего имущества от бывшего супруга необходимо. Норма эта действует вплоть до того момента, пока стороны официально не разделят совместную собственность.

Источник: https://razdel-imushhestva.org/sovmestnoe/mozhet-li-odin-suprug-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-vtorogo.html

Продажа квартиры без согласия супруга

Тэги: Продажа квартир, Без посредников

Как известно, вся нажитая в браке недвижимость считается общей и продать ее можно только с согласия обеих сторон. Но это не означает, что супруги не вправе иметь жилплощадь, распоряжаться которой могут без оглядки на вторую половину. В каких случаях для сделки с квартирой можно обойтись без нотариального согласия жены или мужа?

Lori.ru

Личная собственность

Как правило, если деньги на квартиру, принадлежащую одному из супругов, владелец не «отрывал от семьи», то по праву может считать ее только своей. Таких вариантов несколько:

• квартира приобретена до свадьбы или после развода;
• квартира получена в наследство, по договору дарения или в результате другой безвоздмездной сделки;
• квартира приватизирована на одного из супругов, второй в письменной форме отказался от приватизации;
• квартира является частной собственностью одного из супругов по брачному договору;
• квартира в строящемся доме куплена и оплачена до свадьбы, а оформлена в собственность уже в браке;
• квартира приобретена в браке на средства, полученные до брака, например, путем обмена на другую недвижимость, которая была в собственности до брака.

Продажа общей собственности без согласия супруга

Бывает, что вторая половина (или бывший/бывшая) не желает оформлять согласие на продажу совместной квартиры, а то и вообще исчезает. В этом случае добиться результата будет крайне сложно, но дело не совсем безнадежное.

Начнем с «уклонистов». Здесь поможет нотариус, который направит упрямящемуся супругу письменное приглашение в нотариальную контору для определения его доли в общем имуществе.

Если супруг проигнорирует приглашение и в течение месяца не предоставит письменных возражений, нотариус сможет оформить договор отчуждения от имени второго супруга.

В случае с пропавшими придется реализовывать свое право через суд: подать заявление о необходимости продать недвижимость и отсутствии связи с долевым собственником; собрать доказательства. Суд может принять решение о признании супруга безвестно отсутствующим. Но следует быть готовым к тому, что судебное производство затянется на месяцы.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2020/02/04/prodazha-kvartiry-bez-soglasiya-supruga/

Продажа квартиры без согласия супруга, можно ли и как продать квартиру без согласия супруга

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа квартиры без согласия супруга

Просмотров 102

Может ли собственник квартиры продать ее, не согласуя своих действий с супругом и не получив от него письменного разрешения? Универсального ответа не существует, поскольку все зависит от обстоятельств.

Правовые аспекты

До недавнего времени покупатель не мог зарегистрировать прав собственности на жилье, если не удалось получить согласия второго супруга на отчуждение. Процесс вначале приостанавливался, а при отказе в предоставлении нотариально заверенного разрешения – выносилось отрицательное решение. С 2017 года ситуация изменилась – территориальные органы Росреестра больше не вправе требовать этот документ, процедура может быть проведена без него. Но все не так просто.

В соответствии с № 218-ФЗ от 13.07.15 г. (п.4 ч. 3 ст. 9 и ч.5 ст. 38) сведения об отсутствии согласия на отчуждение имущества в обязательном порядке отображаются в выписке из ЕГРН.

Учитывая это, будет крайне сложно найти покупателя. При наличии такой отметки сделка считается оспоримой. Супруг, чьи интересы были нарушены, имеет полное право обратиться в суд для признания ее недействительной в соответствии с п.2 ст. 35 СК РФ.

Требование будет полностью удовлетворено, но для этого пострадавшей стороне придется доказать, что покупатель знал об отсутствии согласия на отчуждение. Срок оспаривания сделки составляет 1 год. Отсчет начинается с момента, когда супруг, чьи интересы были нарушены, узнал о продаже жилплощади. Если срок был пропущен из-за болезни, отсутствия в стране или по другим уважительным причинам, то он может быть восстановлен судом при предоставлении подтверждающих документов.

У покупателя есть возможность решить вопрос с истцом, выплатив ему запрошенную часть стоимости квартиры и истребовав затем эту сумму с продавца.

Если покупатель не был уведомлен о том, что жилье находится в совместной собственности, он имеет право обратиться в суд для расторжения сделки и получения уплаченных денег. Не имеет смысла оставлять себе недвижимость, право собственности на которую может быть оспорено, и перепродать которую практически невозможно. До обращения в суд покупатель может попытаться решить конфликт самостоятельно, потребовав у продавца необходимый документ.

Можно ли без согласия супруга продать жилье?

К совместной собственности относится все нажитое во время брака (если иное не оговорено в заключенном супругами брачном соглашении). Какие исключения существуют и можно ли без согласия супруга продать жилье?

В браке

Общим имуществом можно распоряжаться только с обоюдного согласия – эта норма закреплена законом. Не имеет значения, вносил ли второй супруг какой-нибудь вклад в его приобретение и зарегистрированы ли на него права. Вместе с тем не все имущество, которое имеют в своем арсенале супруги, можно отнести к совместному. Существуют некоторые исключения. Не нужно получать ни устного, ни нотариально заверенного разрешения, если квартира:

• принадлежала одному из супругов до брака, и он хочет ее продать;
• получена по договору дарения;
• была приватизирована одним из супругов, а второй написал письменный отказ от участия в приватизации;
• была унаследована или получена в результате любой другой безвозмездной сделки.

Даже в приведенных выше случаях могут возникнуть претензии на жилплощадь, если истец сможет доказать в суде, что за свои деньги осуществил существенные улучшения жилья (например, сделал дорогостоящий ремонт или перепланировку).

Не потребуется разрешение, если жилплощадь:

• согласно заключенному брачному договору, относится к частной собственности;
• приватизирована на обоих супругов (находится в долевой собственности) или приобретена ими совместно, и сделку по отчуждению они тоже заключают вместе.

Если супруг, который должен дать разрешение, через суд был признан безвестно отсутствующим (ст. 42, 43 ГК РФ), нужно предоставить копию соответствующего решения.

В других случаях без получения согласия не обойтись – для его оформления придется посетить нотариальную контору и подписать документ (п. 3 ст. 35 СК РФ). Нотариусу требуется предоставить паспорт и свидетельство о браке.

После развода

После развода отношения регулирует Гражданский, а не Семейный кодекс (ст. 253 ГК РФ).

Если после расставания дележ имущества не был осуществлен, то бывшие супруги приобретают статус участников совместной собственности.

Они сохраняют право распоряжаться общим имуществом и даже продавать его, но если заключенный одним из собственников договор купли-продажи квартиры противоречит интересам второго собственника, то последний может потребовать аннулирования сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, при удовлетворении такого требования судом стороны возвращают то, что получили при ее заключении.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Не стоит полагаться на срок исковой давности. Законом отводится 3 года на выдвижение требований о разделе совместной собственности (ст.38 СК РФ, п.7), но он начинается лишь в момент, когда бывший супруг узнает о нарушении своих интересов (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Даже если после развода прошло несколько лет, придется получать согласие на продажу квартиры.

Исключения из этого правила такие же, как и в случае продажи недвижимости в браке.

Не нужно обращаться к бывшему супругу, если жилье по закону принадлежит только продавцу:

• получено в результате любой безвозмездной сделки;
• куплено до свадьбы или после развода;
• по заключенному брачному контракту признано частной собственностью.

Ситуация становится гораздо проще, если после развода был осуществлен раздел имущества, и квартира перешла в частную собственность одного из супругов. В этом случае последний имеет право по своему усмотрению распоряжаться ею.

Если же жилье перешло в долевую собственность, то при продаже своей части придется прислать уведомление совладельцу о своих намерениях – он имеет преимущественное право на приобретение (ст. 250 ГК РФ). В случае отказа долю можно реализовать третьему лицу.

Чтобы исключить риски, юристы рекомендуют даже в этом случае получить согласие.

Как без согласия супруга продать квартиру?

Если сложившиеся отношения не позволяют самостоятельно получить согласие на продажу квартиры или же супруг всячески уклоняется от обсуждения вопроса, стоит обратиться в нотариальную контору.

В этом случае ему будет отправлено предложение в указанный срок посетить нотариуса для подписания документа.

Если приглашение будет проигнорировано и не поступит письменного возражения (на решение вопроса отводится 1 месяц), то нотариусом будет удостоверено право собственника продать недвижимость (отсутствие реакции расценивается как согласие).

Еще один способ заключается в том, чтобы доказать через суд факт вложения собственных денег в приобретение квартиры.

Можно, например, предоставить составленную в простой письменной форме дарственную на крупную сумму от близкого родственника или предоставить выписки о продаже имущества, бывшего во владении до свадьбы (при условии, что полученные деньги полностью покрыли покупку жилплощади). В этих случаях квартира может быть признана частной, а не совместной собственностью, получать разрешение на ее продажу не придется.

Как застраховать себя от продажи совместного имущества без согласия?

Чтобы исключить такую возможность, стоит предпринять несложные шаги:

1. Раздел имущества. Соглашение можно составить, даже находясь в браке, а после бракоразводного процесса он и вовсе становится обязательным – доля является наследственной массой и после смерти обладателя перейдет его наследникам. Пустив дело на самотек и проигнорировав соглашение, можно остаться ни с чем. И чем дольше откладывать вопрос раздела, тем меньше шансов решить вопрос без споров и ссор.

Пример. Супруги Симоненко оформили развод. Через 5 лет женщина решила продать приобретенную в браке квартиру, не поставив в известность бывшего мужа. Ее намерения стали известны ему через третьих лиц. Обратившись к юристу и проконсультировавшись с ним, гр. Симоненко составил иск о разделе имущества. После рассмотрения дела каждый из супругов получил право на 1/2 часть квартиры. При этом прошедшие с момента развода 5 лет не стали аргументом против раздела (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

1. Банковская ячейка для документов. Чтобы обезопасить себя, супруги могут арендовать банковскую ячейку и хранить там документы на квартиру, а также прочие важные бумаги. Получение доступа к содержимому отмечается в журнале, поэтому «незаметно» изъять документы для проведения сделки не удастся.
2. Оформление контракта. Заключив соглашение, в котором четко определены имущественные права, удастся решить все вопросы в правовом поле.
3. Запрет на проведение сделок с принадлежащей супругам недвижимостью. Если отношения под угрозой и уверенности в мирном решении имущественных вопросов нет, стоит подать в суд подобное ходатайство. Положительное решение воспрепятствует продаже совместного имущества одним из супругов в ущерб интересов второго.

Можно ли продать жилье, не заручившись письменным согласием супруга? Для получения ответа стоит обратиться к юристу. Существует множество нюансов, которые должны быть учтены. В частности, имеет значение наличие несовершеннолетних среди прописанных на жилплощади. Юристы сайта помогут разобраться в сложных и неоднозначных ситуациях.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-bez-soglasiya-supruga/

Нужно ли согласие супруга на сделку с недвижимостью. Когда не требуется разрешение на куплю-продажу квартиры

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Институт брака и семьи – один из самых важных в жизни каждого человека. Сам факт регистрации отношений в ЗАГСе дает новоиспеченным супругам не только социальный статус, но и новые права и обязанности. Имущество, которое супруги наживают в браке, по закону является совместным, за исключением отдельных случаев.

Иногда возникают ситуации, когда мужу или жене требуется совершить сделку с недвижимостью, и часто для этого требуется согласие второго супруга. Сегодня речь пойдет о том, что такое согласие супруга на сделку с недвижимостью и в каких ситуациях оно требуется.

Сразу отметим, что речь будет идти об официально зарегистрированных супружеских отношениях. Гражданский брак с точки зрения законодательства не приводит к возникновению прав на имущество, нажитое совместно.

Типичная спорная ситуация, которая может возникнуть с недвижимостью у одного из гражданских супругов – второй супруг прописан на его жилплощади, и не желает выписываться, препятствуя совершению сделки купли-продажи.

Если нет возможности договориться полюбовно, выписать сожителя можно через суд.

Как оформляется согласие супруга

Согласие супруга необходимо заверить у нотариуса, и оно должно содержать следующие сведения:

• Личные и паспортные данные супруга, дающего согласие
• Описание недвижимости – объекта сделки
• Описание сути сделки, на которую дается разрешение
• Место составления, дата и подпись

Нотариальное заверение является обязательным по закону. Необходимость согласия мужа или жены на распоряжение семейным имуществом утверждает пункт 3 статьи 35 Семейного Кодекса. Теоретически можно принести расписку для заверения в нотариальную контору, но на практике нотариусы сами предоставляет форму для написания и требуют, чтобы супруг писал текст документа при них.

Важный момент: при отсутствии супруга на дату оформления имущества в собственность и/или на дату оплаты имущества, необходимо оформить заявление следующего содержания (можно оформить у нотариуса или непосредственно в МФЦ):

Я, ., настоящим Заявлением сообщаю, что на момент приобретения и оплаты недвижимости (оплаты по договору долевого участия / договора инвестирования / договора паевого взноса.), расположенной по адресу . , в зарегистрированном браке не состоял(а), и отчуждаемое вышеуказанное имущество не является совместной собственностью, нажитой в период брака, не обременено обязательствами согласно статье 34 Семейного кодекса РФ

Важно: заявление от продавца «заявляю, что в зарегистрированном браке не состою» НЕ подтверждает семейное положение НА ДАТУ ПРИОБРЕТЕНИЯ недвижимости и оформления на него права собственности.

Также обращаем Ваше внимание, что нотариус, удостоверяя такое заявление, НЕ НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за достоверность фактов, изложенных в заявлении, а лишь удостоверяет подпись лица, подписавшего документ. При этом супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (Статья 35 Семейного кодекса)

Совместная собственность супругов и согласие на сделки с ней

Вопрос о получении согласия на сделку от второго супруга напрямую связан с правом собственности на недвижимость. Однозначно согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с недвижимостью, при которых требуется согласие супруга на отчуждение, относятся все возмездные сделки, например:

• Купля-продажа
• Обмен
• Инвестирование/цессия

По закону недвижимость, нажитая в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях, даже если право собственности оформлено только на одного супруга. Супруг, на которого записана недвижимость, в такой ситуации именуется титульным собственником, но в случае развода раздел имущества будет производиться в равных долях.

Важно: в случае смерти второго супруга его наследники получат половину всей собственности, нажитой в браке, в том числе и недвижимости, записанной на титульного собственника. Среди наследников будет и сам титульный собственник.

Когда согласие второй половины на сделку не требуется

К ситуациям, когда согласие супруга на сделку с недвижимостью не требуется, относятся следующие случаи:

• Супруг стал владельцем недвижимости до брака. При этом возможен вариант, что регистрация права собственности произошла уже в браке, но сделка купли-продажи состоялась до регистрации отношений в ЗАГС
• Супруг стал наследником недвижимости по завещанию или по закону
• Супруг получил недвижимое имущество по договору дарения
• Недвижимость оформлена на одного из супругов во время брака и имеется брачный договор, по которому второй супруг на это имущество не претендует.

Неотделимые улучшения – когда вместо согласия есть претензии

Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю. Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.

В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:

• Реконструкция
• Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
• Капитальный ремонт
• Переоборудование

Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).

Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.

Частный случай: Супругами был произведен ремонт в квартире, принадлежащей жене. Это дало мужу основания полагать, что теперь он должен получить долю в квартире. В ходе судебного разбирательства суд может прийти к выводу, что произведенные манипуляции относятся к текущему ремонту, и не влияют на стоимость жилья. А это значит, что претензия будет отклонена.

Важно: Если суд признал, что второй супруг имеет право собственности на недвижимость, которая до брака была единоличной собственностью другого супруга, согласие на совершение сделок однозначно потребуется.

Брачный договор – подумайте обо всем заранее

С каждым годом количество брачных контрактов, заключенных россиянами, растет. Во многом это связано с прогрессирующей жилищной ипотекой, поскольку почти все банки требуют заключения брачного контракта, чтобы избежать судебных тяжб при разводе.

Брачный контракт – это соглашение между супругами или помолвленными, которое определяет имущественные обязанности и права мужа и жены, как в браке, так и после развода.

По закону договор должен быть заверен у нотариуса, при этом обязаны присутствовать лично оба супруга. Брачный контракт дает возможность распоряжаться имуществом в порядке, отличном от того, который прописан в Семейном кодексе. Такой документ может быть как срочным, так и бессрочным. Брачный договор в отдельных ситуациях можно оспорить в суде.

Важно: положения брачного контракта действуют только, пока оба супруга живы. После смерти одного из них действует наследственное право. Если супруг хочет оставить своей второй половине часть своей собственности после смерти, необходимо написать завещание.

Частный случай: Если квартира, купленная в браке, по брачному контракту принадлежит только мужу, согласие жены на совершение сделок не потребуется.

Дду и права супругов на жилье

Многие семьи решают жилищный вопрос за счет приобретения недвижимости на стадии строительства. В таком случае подписывается договор долевого участия. ДДУ отличается от договора купли продажи на вторичном рынке тем, что покупатель получает не готовый объект в собственность, а право требования определенного объекта по окончанию строительных работ.

Частный случай: за квартиру по ДДУ, купленную в браке, кредитные платежи вносил только муж. На момент развода квартира не сдана (право собственности не было оформлено). Если у мужа есть все доказательства того, что погашение кредита по ДДУ шло только за счет его средств, он будет признан единоличным собственником. Если жена сможет доказать, что также вкладывала свои средства (например, в первоначальный взнос), ей будет выделена доля в недвижимости.

Обычно ДДУ оформляется на одного из супругов, второй является созаемщиком. Если хотите избежать спорной ситуации при разделе имущества, берите в созаемщики другого родственника или заключайте брачный контракт.

Принципы раздела имущества после развода

Законодательство дает супругам право при разводе разделить имущество так, как они хотят. Когда возникают сложности, и пара обращается за справедливостью в суд, то там все делится пополам – и собственность, и долги. Однако если:

• удастся доказать, что собственность была приобретена исключительно за счет средств одного из супругов
• долги были личными (не направленными на улучшения жизни семьи)

тогда суд признает право собственности за правой стороной. Ну и долги, соответственно, тоже придется выплачивать только одному из супругов.

Важно: согласие супруга после развода не предоставляется. Такой документ будет незаконным.

В случае развода в обязательном порядке должен быть оформлен раздел имущества. Если раздел имущества и компенсация за долю в жилище происходили по устной договорённости, без документирования и участия суда, бывший супруг/супруга вправе оспорить сделку по отчуждению этого жилья в течение 3 лет с момента, когда ему стало известно о ней (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от «05» ноября 1998 г).

Ещё раз подчёркиваем, что срок 3 года исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, исчисляется не с даты расторжения брака, а с даты, бывший супруга (супруга) узнал (узнала) или должен (должна) был(а) узнать о нарушении своего права

Мы надеемся, что информация, собранная в нашей статье, будет вам полезна, и поможет разрешить и предупредить вопросы, связанные с получением согласия второго супруга на совершение сделки с вашим недвижимым имуществом!

Внимание!

Источник: https://spikcompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/soglasie-supruga-na-sdelku-s-nedvizhimostyu/

Когда не нужно согласие супруга на продажу квартиры?

Существует закон, который обязует супругов распоряжаться совместным имуществом только при наличии обоюдного согласия. При этом совершенно не важно, каким образом была произведена сделка, то есть, кто по документам проходил, как титульный собственник или в каких долях была приобретена недвижимость. Однако есть случаи, когда супруг может единолично заключить сделку о продаже квартиры.

• Жилище находилось в собственности жены или мужа до заключения брака.
• Квартира была унаследована.
• Недвижимость является личным подарком мужу или жене.
• Имеется брачный контракт, в котором прописано что квартира принадлежит только одному супругу.

Важно! Брачный контракт – документ, который можно составить и подписать в любой момент: до официальной церемонии, в день регистрации, и даже, если прошло много лет после бракосочетания.

Также имеются некоторые особенности, касающиеся квартиры, приобретенной в ипотеку. Такая недвижимость, в случае если оно приобреталось до женитьбы, но погашение кредита осуществлялась после заключения брака, также может продаваться только с обоюдного согласия супругов. В данном случае не имеет значения, какая часть кредита была выплачена до бракосочетания.

Нужно ли нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры?

Действующим законодательством не предусмотрена форма выражения согласия супруга на продажу квартиры. Однако во избежание лишних проблем в будущем, этот документ следует оформить письменно. В нем необходимо представить следующую информацию:

• паспортные данные мужа и жены;
• описание объекта, предлагаемого к продаже;
• серия и номер свидетельства о браке, а также дата его заключения;
• паспортные данные возможного покупателя;
• срок, в течение которого данное разрешение действительно.

Если данный документ будет заверяться у нотариуса, то он может предложить свой вариант, либо порекомендует внести дополнительные сведения. Срок действия данного документа законом не ограничен, однако по согласию сторон он может быть прописан в тексте, в этом случае его точное соблюдение — обязательно. Если в бумаге нет такого ограничения, то документ считается бессрочным.

Важно! Если согласие на продажу квартиры было оформлено более трех лет назад, то имеется большая вероятность, что служащие Росреестра не примут его, и откажут в регистрации недвижимости.

Продажа квартиры по доверенности

В случае, когда титульный собственник оформляет на своего супруга доверенность, разрешающую ему продать квартиру, находящуюся в совместной собственности, согласия второй половины не требуется, так как по факту оно уже получено. Конечно, юридически эти документы отличаются, но если следовать логике, то понятно, что супруг, получивший доверенность, вряд ли станет продавать имущество против своего желания.

Основное отличие документов – срок действия. Согласие может быть бессрочным, либо срок установлен самим документом, а доверенность может прекратить свое действие в любой момент по желанию доверителя. Однако специалисты советуют, оформить согласие на имя мужа или жены  и заверить его нотариально, чтобы при возникновении спорных моментов на руках имелся соответствующий документ.

Согласие на продажу квартиры. Юридическая поддержка

По любому вопросу, касающемуся продажи имущества, вы всегда можете обратиться в агентство «Правосфера». Опытный юрист рассмотрит конкретную ситуацию, ознакомится со всеми документами, имеющимися в наличии, и подскажет, как необходимо правильно действовать.

Если вы выставляете на продажу квартиру, приобретенную в браке, то надо знать, что без согласия супруга сделка может быть признана недействительной. И хорошо, когда это происходит в момент подписания договора.

Если же муж или жена оспорит заключенную сделку, спустя некоторое время, то пострадавшая сторона будет иметь право потребовать компенсацию морального вреда и материальных потерь. Например, если в квартире уже был сделан ремонт.

Чтобы такого не произошло, согласуйте свои действия с человеком, досконально знающим действующее законодательство, и разбирающимся во всех его тонкостях. Специалисты «Правосферы» не просто знают законы, они имеют богатый практический опыт их применения, поэтому, если они возьмутся за ваше дело, то вы гарантированно получите положительный результат.

Источник: http://pravo-sfera.ru/pravo/soglasie-supruga-na-prodazhu-kvartiry/

Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга

Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были. И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры. У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?

В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?

Что ж, этой злободневной теме и будет посвящен предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в городе Санкт-Петербурге.

Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода

Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом раздела как такового не было, то имущества продолжает считаться общим.

Это же касается и недвижимости, где вместе супруги когда-то жили.

Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после развода, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.

В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.

Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке, после развода и отсутствия воли на то супруга. Ведь сейчас согласование не входит в перечень документов, которые необходимые Росреестру для перерегистрации права собственности.

А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после развода без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Ситуация с продажей доли в квартире

Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?

В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.

В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.

Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.

Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.

Подведем основные итоги

Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.

И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.

Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.

Также, указание на то, что квартира относится к личной собственности, может содержаться и в брачном контракте. Тогда это обстоятельство тоже будет иметь важное значение.

Источник: https://yurist-spb24.ru/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-supruga.html