Как продать неприватизированную квартиру

Продажа неприватизированной квартиры

27 августа 2019

Сегодня продажа неприватизированной квартиры, в форме заключения стандартного договора купли-продажи невозможна. В 2013 году Указом Президента Республики Беларусь № 536 был установлен крайний срок перевода жилплощади из муниципального жилищного фонда в собственность физических лиц.

Квартиры, которые до 1 июля 2016 года не прошли процедуру приватизации, остаются на балансе государства.

Граждане, к этому моменту прописанные на жилищной площади, сохранили право на безвременное проживание и обмен, но только на объекты той же категории — муниципальные. Таким образом, продажа как таковая стала невозможной. Проживающие стали арендаторами и не имеют право распоряжаться собственностью, которая им не принадлежит. Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру на законных основаниях сегодня, с точки зрения закона имеет только один ответ — нет.

Все же существуют способы, которые помогут конвертировать государственную квартиру в наличные денежные средства или приобрести другое жилье. Они не выходят за рамки закона, но выгода от заключения таких сделок существенно меньше, а их реализация требует намного больше времени, сил и ресурсов. Продажей неприватизированной квартиры их назвать нельзя, но суть примерно та же.

«Продажа» путем регистрации «покупателя» на жилплощади

Чтобы понять, как продать неприватизированную квартиру и тем самым максимально сэкономить время и сконцентрировать усилия в правильном направлении, необходимо осознавать, что вы не можете продать жилплощадь, так как формально она вам не принадлежит, но можете неформально за определенное вознаграждение уступить право безвременно проживать на ней (стать арендатором вместо вас).

Схема сделки крайне простая — вы прописываете на жилплощади «покупателя», а сами выписываетесь из квартиры. Таким образом в общих чертах происходит передача права на проживание без нарушения буквы закона. Однако необходимо учитывать ряд нюансов:

Найти желающих купить неприватизированную квартиру, а по сути, не саму квартиру, а право проживать в ней, будет непросто. Если человек обладает достаточной степенью финансовой свободы для приобретения жилья, то такой вариант его не устроит. Остаются граждане, которые обладают значительно меньшей суммой, чем рыночная стоимость приватизированной квартиры. Таким образом вы не можете рассчитывать на значительную выручку.
Оформить в виде договора передачу права на проживание в квартире невозможно, поэтому необходимо искать другие пути гарантировать выполнение обеими сторонами устного соглашения своих обязательств. Как правило, для этого используют долговые расписки. Такой подход открывает поле для деятельности различного рода мошенников, которые рассчитывают на недостаток знания гражданами юридической стороны финансовых взаимоотношений.
В Республике Беларусь снятие с регистрации по месту постоянного проживания происходит автоматически после регистрации по новому месту жительства. Где вы собираетесь регистрироваться? Для этого вы должны быть владельцем другой жилплощади, на которой можете прописаться, или попросить родственников, друзей, знакомый зарегистрировать вас на жилплощади, принадлежащей им. Таким образом прописать «покупателя» значительно проще, чем выписаться самому.

Преград для совершения такой сделки не мало, но они преодолимы, особенно если в ней заинтересованы обе стороны договора.

Услуги посредников и продажа через «буфер»

С продажей неприватизированной квартиры могут помочь агентства недвижимости, которые легко решат проблему с вашей регистрацией по новому месту жительства. Сделка происходит при помощи «буфера». Для начала «покупателя» прописывают в квартире, принадлежащей риелторской конторе. Затем между вами происходит законный обмен муниципальной недвижимостью. «Покупатель» становится арендатором вашей квартиры, а вы — временно условным съемщиком квартиры агентства недвижимости.

Схема вполне рабочая, однако учитывайте что, во-первых, репутация риелтора должна быть безупречной, во-вторых, из и без того небольшой суммы выручки значительную часть будет составлять комиссия посредника. При содействии агентства недвижимости можно купить квартиру, которая не была приватизирована, достаточно легко и быстро, как и продать ее.

Особенности обмена неприватизированной квартиры

По-другому обстоит ситуация с вопросом: можно ли обменять неприватизированную квартиру? В этом плане и общем случае ограничений практически нет. Любой арендатор муниципальной собственности имеет право обменивать жилплощадь по своему усмотрению. Граждане, прописанные в квартире, также имеют право требовать размена жилья.

Однако, так как недвижимость является собственностью государства, то оно осуществляет контроль над такими операциями. Во-первых, это делается для защиты прав несовершеннолетних. Опекунский совет вполне может наложить вето на обмен квартиры, если условия проживания при этом ухудшатся.

Также поводом для запрета со стороны муниципалитета могут послужить:

аварийное состояние квартиры или дома в целом;
необходимость капитального ремонта объекта недвижимости;
количество въезжающих жильцов превышает количество выезжающих;
судебный процесс, в котором фигурирует объект.

Обратите внимание, что если квартира приватизирована не до конца, то это неприватизированная квартира. Соответственно ограничения на куплю, продажу и обмен действуют как для неприватизированного объекта недвижимости.

Источник: https://www.hata.by/articles/prodazha_neprivatizirovannoj_kvartiry-8911/

Можно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать?

У людей, которые когда то получили жилье, либо ситуация, когда из поколения в поколение в ней прописываются близкие родственники возникает вопрос о том, есть ли шанс продать квартиру, которая не является собственность и если такой вариант возможен, то каким образом это можно сделать.

В законодательстве четко прописано, что продавать муниципальное жилье нельзя и это положение распространяется на физических лиц. Если в то время, когда можно было приватизировать свое жилье человек по каким-либо причинам, не пожелал этого сделать, то сейчас единственным способом получить данное право — это выкуп.

Продажа через обмен

Любой человек, у которого есть неприватизированная квартира, возможно часть в коммунальной квартире, по договору обмена может найти человека, которому данное жилье подойдет. Сделка обмена неприватизированного жилья законна и ее процедура четко прописана в законодательстве. Сейчас есть ряд организаций, которые занимаются именно такой деятельностью. У них, как правило, есть «запасное» жилье, при помощи которого и происходит данный обмен.

Суть схемы в следующем:

Человек, который желает приобрести неприватизированную квартиру, покупает у агентства подставное жилье. Разумеется, покупка проходит исключительно по документам. Будущий «владелец» того жилья, как правило, его даже не видит.
Подставную квартиру обменивают на неприватизированную. Эта сделка совершенно законна.
У покупателя в собственности неприватизированная квартира, а у ее бывшего владельца — подставная. Он продает подставную квартиру обратно агентству и получает деньги.

После того, как обмен будет произведен, новый владелец жилья может смело прописываться в квартире.

Но, к сожалению, не все так гладко. Мнения о правомерности совершаемых сделок разделились, и многие люди считают данную сделку незаконной. С точки зрения продавца, это очень удобно. Он получает финансовую выгоду от того жилья, которое не является его. Отрицательным в данной сделке будет то, что факт передачи денег, либо установленной стоимости не будет нигде прописан.

Соответственно, для того, чтобы не стать в данной ситуации пострадавшей стороной от рук мошенников, необходимо прибегать к помощи фирм, которые на рынке недвижимости уже давно.

О чем нужно помнить:

при совершении сделок с недвижимостью не нужно забывать об осторожности. При подписании документов необходимо с ними внимательно ознакомиться и лучше если ознакомление будет проводить профессиональный независимый юрист.
договор, заключенный в данном случае — договор обмена. Его недействительность можно объявить в течение года с момента совершения сделки.

Если перед нами встанет вопрос о законности продажи неприватизированной квартиры, то здесь можно поступить абсолютно законным способом. После того, как решено, продать подобного рода жилье, необходимо подыскать человека, который у вас его купит. Человек, желающий это сделать должен выяснить возможность совершения сделки по приватизации, а затем уже соглашаться на заключение договора.

Приватизация, потом продажа

Есть более простой способ: приватизация, и только потом — продажа. Уже без повышенного риска.

Приватизации не подлежать квартиры, которые находятся на территории военного городках, квартиры, которые имеют статус социальных.

Комнаты в общежитии, закрепленные за организацией (например, за заводом), тоже не приватизируются и право их выкупа отсутствует.

Какие документы требуются для приватизации

После того, как выяснили, что жилье можно приватизировать, необходимо приступить к сбору документов:

требуются паспорта всех проживающих и зарегистрированных в данной квартире жильцов;
справка о составе семьи и о жилом помещении. Их можно получить в ТСЖ обслуживающем ваш дом;
справка о начислениях за жилье;
если детям, проживающим по данному адресу нет 18 лет, то необходимо предоставить свидетельства о рождении.

После того, как документы собраны, необходимо обратиться в администрацию, обслуживающую ваш дом, и сделать это нужно в полном составе семьи. После чего подается заявление о возможности приватизации и подписывается оно также всеми членами семьи.

Исключение — только дети, не достигшие совершеннолетия, так как в этот период вся ответственность лежит на родителях. Сроки рассмотрения данного заявления около месяца. После того, как оно рассмотрено, в присутствии нотариуса составляется договор о законной приватизации. Затем необходимо дождаться признания договора действительным, квартира становится приватизированной и ее можно спокойно продадть.

Безопасность покупателя

При продаже жилья, которое не имеет статус приватизированного, во избежание мошеннических действий, покупателя нужно об этом проинформировать. Если потенциальный покупатель принял решение брать именно эту квартиру, то он должен внести задаток, сумму которого необходимо обговорить и прийти к единогласному решению.

Просто так вносить задаток нельзя. Помните, что все сделки, совершаемые в отношении недвижимости должны сопровождаться нотариально. Без подписи документов не нужно отдавать деньги.

Как только от покупателя получен задаток, продавец получает возможность продать свое жилье.

Договор социального найма

В случае, если первые два варианта вас не устроили по каким-либо причинам, то можно воспользоваться договором социального найма. Оформление в этом случае производится на покупателя. Если покупатель согласен, то по договору социального найма вы прописываете его на территории своей квартиры, производите взаиморасчет, а дальше продавец выписывается из квартиры.

Таким образом, квартира переходит в собственность покупателя. Как только покупатель становится полноправным жильцом данной квартиры, он может договор социального найма переоформить на себя и затем жилье приватизировать.

Разделение неприватизированной квартиры

Представьте такую ситуацию, семья прописана в одной квартире, после смерти старшего поколение в ней остаются два «владельца», но жилье им все равно не принадлежит. Законодательством запрещено делить квартиру, которая не находится в собственности. Также в этом случае запрещено производить разделение лицевых счетов, для произведения оплаты за услуги каждым за себя.

При возникновении такой ситуации, жилье можно разменять, но статус у вашего нового жилья тоже будет неприватизированный.

Часто при возникновении необходимости воспользоваться услугами приобретения жилья, нас пугает ситуация перепродажи квартиры из одних рук в другие. В российском законодательстве практикуется составление предварительного договора. Делается это с той целью, чтобы обезопасить и продавца, и покупателя от обмана. Имея на руках предварительный договор, каждый из участников данной сделки может проверить его корректность у надежного юриста.

Заключив договор, покупатель может быть уверен в том, что стоимость жилья на момент покупки не изменится.

Раздел при разводе

В случае если квартира приватизирована, то вопросов по разделу жилья возникать не может. Так как все имущество, купленное в браке, делится пополам. А вот если квартира не приватизированная, то в случае развода речи о разделе имущества быть не может.

Ответ на данный вопрос однозначный – нет. Связано это с тем, что квартира не является собственностью супругов и делить ее нельзя. Но здесь есть выход из ситуации:

первый выход — необходимо приватизировать квартиру до развода в равных долях, соответственно после развода жилье будет разделено пополам.
второй выход — уточнить у наймодателя о возможности переписать договор социального найма на каждого по отдельности.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Что такое долевое участие в покупке квартиры

Продажа неприватизированной квартиры с долгами

Законодательство Российской федерации не ограничивает продажу жилья с долгами. В данном случае, долг оплачивает покупатель и квартиру по договору купли – продаже переходит к нему. Вопрос в продаже неприватизированной квартиры, не зависимо с долгами она или нет, однозначно получит отрицательный ответ. То есть продать неприватизированную квартиру, с долгами или без них нельзя.

О законности схем по продаже неприватизированного жилья рассказывает специалист

Источник: https://pravonashe.ru/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-i-kak-eto-sdelat.html

Допускается ли законом продажа неприватизированной квартиры: пошаговая инструкция и этапы сделки, необходимые документы, сроки и стоимость оформления

Жилой фонд состоит из объектов недвижимости, перешедших в собственность граждан и муниципального (государственного жилья). Понятно, что со своим имуществом граждане имеют производить любые сделки, а можно ли продать неприватизированную квартиру, знают не все. Существует несколько вариантов, позволяющих совершать передачу арендуемого у государства жилья другому лицу за деньги.

Можно ли по закону продать неприватизированное жилье

Легко совершить любую сделку, если жилье приватизированное, как можно продать арендуемую у государства жилую площадь? Законных вариантов продать квартиру, находящейся в муниципальной собственности нет. Существуют обходные пути, позволяющие получить деньги за уступаемую другому квартиросъемщику неприватизированную недвижимость.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Несколько десятилетий назад обмен с доплатой был самой распространенной формой, как продать квартиру. После проведенной приватизации этот способ стал использоваться очень редко.

Недостаток обмена-продажи состоит в том, что обмен неприватизированной жилой площади возможен только на аналогичную муниципальную квартиру. Такого жилого фонда осталось очень мало, поэтому выбор варианта для переезда затруднен.

Существует три варианта как можно продать неприватизированную квартиру.

Вариант 1. Квартиросъемщик неприватизированной жилой площади может прописать у себя покупателя. После того, как деньги за квартиру будут переданы прежнему хозяину, он выписывается. Единственным собственником остается лицо, которое покупает неприватизированное жилище. У этого способа тоже есть свои недостатки.

Важно. Прописать в неприватизированное жилище еще одного человека можно только в том случае, если ее площадь больше необходимой нормы.

По существующему закону жилье социального найма должно иметь общую площадь не меньше 18 кв. м. на каждого члена семьи, состоящей из 3 человек. Для прописки четвертого жильца общая площадь квартиры должна составлять 72 кв.

м. Как прописаться в муниципальную квартиру можно узнать здесь.

Вариант 2. Жену (мужа) прописывают на любую территорию. Для этого не нужно получать согласие остальных квартиросъемщиков жилища. Фиктивный брак с последующей пропиской покупателя – это еще один вид продажи неприватизированной квартиры. Это достаточно опасный для продавца вариант, поскольку вступая в брак, он тем самым дает своему супругу определенные права.

Брачный договор может закрепить права мужа и жены на их личное имущество. Неприватизированная квартира не принадлежит квартиросъемщику. Распоряжаться ею и совершать юридически значимые действия он не может. Такая схема позволяет продать неприватизированную комнату в общежитии.

Вариант 3. Наиболее безопасна для продавца сделка продажи через перевод в собственность неприватизированного жилья. Перевести квартиру из муниципального фонда в частную собственность все еще возможно. Для этого нужно обратиться в местные органы управления с соответствующими документами.

Продажа с приватизацией

Недостаток сделки состоит в ее длительности. Не каждый покупатель согласится ждать, пока квартира получит статус частной собственности. Плюс способа продажи через приватизацию состоит в полной законности сделки.

Пошаговая инструкция (этапы)

Продавец неприватизированной квартиры должен действовать следующим образом:

Выяснить подлежит ли жилье приватизации.
Самостоятельно или через риэлтерскую контору подать объявление о продаже.
Найти покупателя.
Подать документы на приватизацию квартиры в местные органы самоуправления.
Получить решение администрации.
Зафиксировать свое право собственника в Росреестре.
Совершить сделку купли – продажи.

Если даже доля жилья приватизирована, возможно ее продать.

Необходимые документы

Приватизация квартиры производится на основании заявления от квартиросъемщика. Документ может быть написан от руки либо распечатан. Заявление подается в единственном числе от всех участников приватизации, в том числе несовершеннолетних. Документы могут подаваться лично либо через доверенное лицо. Вместе с заявлением подают:

паспорта взрослых членов приватизации;
свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
технический паспорт объекта недвижимости;
домовая книга и выписка из нее;
жилищный ордер (договор социального найма);
согласие остальных членов семьи;
доверенность для представителя (если есть);
выписка ЕГРН.

Сроки и стоимость

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса.

Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища.

Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Продать через прописку покупателя

Достаточно опасный вариант, как продать неприватизированную жилплощадь. Возможен только в том случае, когда продавец хорошо знает покупателя и доверяет ему. В противном случае, можно стать жертвой квартирных махинаторов.

Ответственные квартиросъемщики часто обращаются к юристам с вопросом, можно ли продать долю в жилище. На этот вопрос ответит статья по этой ссылке.

Обмен

Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:

подлежит сносу;
признано аварийным;
в нем проведена незаконная перепланировка.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами

Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен.

Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает.

Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища.

Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок.

Сложности и подводные камни

Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.

Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.

Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.

Источник: https://erckzn.ru/arenda/dopuskaetsya-li-zakonom-prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry.html

Как продать неприватизированную квартиру?

Согласно статье 209 ГК РФ квартиру могут продать только собственники этого жилья. Неприватизированная квартира относится к муниципальному фонду и распоряжается ею только государство. В отношении таких квартир существует ограничение на продажу, потому сделки с ними будут признаны ничтожными. Вот тут и возникает вопрос, насколько возможно ее продать?

Муниципальное (государственное) жилье предоставляется гражданам на определенных условиях. Поэтому законно продать такую квартиру нельзя. Но существуют способы обхода совершения сделки и, решившись на них, жильцы квартиры должны понимать последствия продажи.

Не всегда существует возможность реализовать неприватизированную квартиру. Это случается, когда:

дом отнесен к аварийному фонду, подлежащему сносу (тогда потребуется ждать момента переселения в другое муниципальное жилье);
имеется задолженность по коммунальным платежам за муниципальную квартиру (наличие долгов не позволит приватизировать квартиру или ее продать).

При отсутствии указанных факторов существует два варианта получения денежных средств от реализации неприватизированного жилья:

Обмен неприватизированной жилплощади.
Прописка покупателя с последующим отчуждением прав на квартиру, при условии что площадь позволяет совершить сделку;

В обоих случаях участники сделки должны достаточно доверять друг другу. Если же продавец и покупатель сомневаются, то придется сначала пройти процедуру приватизации квартиры, в результате которой жильцы станут ее собственниками. До момента приватизации жилье принадлежит государству или муниципалитету и передается гражданам во временное пользование на основании договора социального найма.

Сложность продажи неприватизированной квартиры заключается в следующих моментах:

Законодательство не позволяет продавать такое жилье напрямую.
Много времени уходит на оформление документов и взаимодействие с покупателем.
Существует риск быть обманутым мошенниками.

Обмен неприватизированной квартиры

Согласно статье 72 Жилищного кодекса государство позволяет произвести сделку по обмену квартир предоставленных по договорам социального найма. Но законодательством (ст. 73 ЖК РФ) ограничено проведение процедуры обмена в случаях, когда:

дом, где находится жилье, признан аварийным и подлежит сносу;
квартира подвергалась перепланировке, которая не зафиксирована официально;
наниматель признан недееспособным или является несовершеннолетним гражданином, что лишает его прав на совершение сделок с недвижимыми объектами;
при расторжении или изменении договора социального найма.

Процедура обмена имеет следующий порядок:

Подается запрос в муниципалитет на получение разрешения на обмен.
Поиск квартиросъемщика снимающее социальную квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости.
Подписывается соглашение с покупателем.
Производится обмен неприватизированной квартиры.
Продавец регистрирует право собственности, возникшее у него в отношении приватизированной квартиры, полученной в ходе сделки.
Продавец получает денежные средства в случае обмена с доплатой.

Вторым вариантом может выступать обмен на «буферную» квартиру, право собственности на которую принадлежит агентству недвижимости. Тогда производится процедура обмена, а затем агентство якобы выкупает жилье обратно. В результате продавец неприватизированной квартиры получает на руки денежные средства из расчета стоимости муниципального жилья минус понесенные в результате сделки расходы.

Такая процедура реализации неприватизированной квартиры сложна и опасна с точки зрения мошеннических схем.

Прописка покупателя и продажа неприватизированного жилья

В такой ситуации заложен смысл в передаче прав на приватизацию жилья. Такая сделка по своей сути не является куплей-продажей квартиры, но впоследствии прописанный гражданин сможет приватизировать ее, т.е. стать полноправным собственником.

В этом случае следует учитывать, что прописать на муниципальной жилплощади гражданина можно только с согласия:

остальных жильцов (если прописываемый является родственником квартиросъемщика);
муниципалитета (если хотите прописать постороннего человека).

Дополнительно площадь помещения должна позволять осуществить прописку еще одного гражданина, т.е. учитываются нормы на каждого проживающего.

Алгоритм продажи будет следующим:

Уточняется момент, возможно ли произвести приватизацию жилья.
Подписывается согласие на прописку гражданина со всех зарегистрированных жильцов квартиры.
Необходимо получить согласие на прописку от органа местного самоуправления, если покупатель не является родственником нанимателя.
Известите местный орган власти о своем желании реализовать право на приватизацию жилья и планируете выписаться из квартиры.
Происходит переоформление лицевого счета на покупателя.
Передаются денежные средства продавцу, что можно зафиксировать распиской или договором купли-продажи.
После совершения сделки продавец выписывается с жилплощади и покупатель вправе начать процедуру приватизации квартиры на себя.

Сделка строится исключительно на доверительных отношениях покупателя и продавца. Зачастую таким способом пользуются мошенники, потому не все нотариусы соглашаются оформлять расписки о передаче денежных средств. А без расписки это очень рискованно.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Акт о бездоговорном потреблении электроэнергии

Продажа квартиры после приватизации

Если другие способы Вас не устраивают, то самым лучшим вариантом, но продолжительным во времени является продажа после приватизации.

Подробнее читайте — пошаговую инструкцию приватизации квартиры.

Весь пошаговый процесс продажи выглядит следующим образом:

Уточните, не попадает ли квартира под условия, препятствующие ее приватизации (описывали в начале статьи).
Найдите покупателя, договоритесь об условиях сделки и о том, что он дождется завершения процесса приватизации.
Соберите все необходимые для приватизации документы и передайте их вместе с заявлением в муниципалитет по месту жительства.
Дождитесь ответа органа местного самоуправления и в случае положительного решения подпишите договор о приватизации квартиры.
Заключите с покупателем соглашение о покупке квартиры с внесением задатка.
Подайте документы на государственную регистрацию права собственности на жилье и дождитесь окончания процедуры.
Подпишите с покупателем договор купли-продажи и получите остаток суммы за квартиру.

Следует учитывать следующие моменты:

приватизировать муниципальное жилье возможно только, если с нанимателем заключен договор социального найма;
передачу аванса или задатка следует оформить нотариально.

Какие потребуются документы?

Если идти по пути приватизации, то он хоть и продолжительный, но наименее рискованный. Для этого потребуется составить заявление от всех участников приватизации, включая несовершеннолетних детей, и собрать пакет документов:

паспорта и свидетельства о рождении всех участников;
договор социального найма, на основании которого граждане проживают в муниципальном помещении;
технический паспорт на квартиру;
выписка из ЕГРН на объект недвижимости;
согласия остальных членов семьи;
доверенность, если интересы кого-либо представлены доверенным лицом;
справка о составе семьи и лицах, прописанных в квартире;
справка о начисленной жилищной квоте;
документ о получении жилищных льгот;
разрешение от местного органа власти на приватизацию жилья;
согласие на прописку граждан.

Подводные камни при продаже

Продажа неприватизированной квартиры является сложным и рискованным процессом, в результате которого можно столкнуться со следующими ситуациями:

Обмен неприватизированного жилья через «буферную» жилплощадь является притворной сделкой, влекущей за собой риски признания ее недействительной. Любое заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру признания сделки таковой. Тогда придется быть готовым к судебному разбирательству и возврату к первоначальному виду.
Агентство может отказаться выкупать «буферную» квартиру и повлиять на них будет невозможно.
Росреестр может отказать в регистрации договора сделки, по которому продана неприватизированная квартира. Такой договор в этом случае будет недействительным, а переданный покупателем аванс вряд ли ему вернется.
Сделку по продаже муниципальной квартиры может оспорить в суде ее собственник (орган местной власти), если не получено согласие на обмен или прописку. Она признается мнимой или притворной, а договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.

Чтобы хоть как-то себя обезопасить, прописывайте все условия продажи в договоре сделки:

цену квартиры;
обязанности и ответственность сторон;
условия расторжения соглашения.

Если же покупатель передает задаток, то необходимо делать это по предварительному договору, в котором указать обязанность продавца подписать соглашение о сделке после процедуры приватизации, в нем зафиксировать передачу остатка.

Самым лучшим и безопасным будет вариант с приватизацией квартиры и последующей ее продажей.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuju-kvartiru/

Можно ли продать неприватизированную квартиру

/ Квартира / Продажа неприватизированной квартиры

Нередким вопросом в сфере купли-продажи недвижимого имущества является следующий: «А можно ли продать квартиру, если она неприватизированная»? В соответствии с положениями действующего законодательства продажа неприватизированного жилья невозможна. Неужели в любом случае для продажи понадобится приватизировать квартиру? Ведь далеко не всегда есть и время, и желание на приватизацию. Что же делать в таких случаях?

На самом деле при необходимости срочной продажи квартиры, которая не приватизирована, можно воспользоваться некоторыми способами. Рассмотрим их подробнее.

Способ первый: приватизируем квартиру совместно с покупателем

Чтобы воспользоваться данным способом необходимо:

1) первоначально узнать, может ли ваша квартира быть приватизирована. При этом необходимо учитывать, что есть определенные виды недвижимости, которые в собственность переданы быть не могут. Речь идет, например, о квартирах в военных городках, о квартирах в спецдомах, о социальном житье. Если ваша квартира к такого рода недвижимости не относится, то начинайте готовить соответствующие документы;

2) затем вам нужно будет всей семьей посетить вашу районную администрацию. Понадобятся определенные документы:

справка, отражающая начисленную жилищную квоту;
справка о составе семьи и жилом помещении;
при наличии у вас чеков «Жилье» нужно предъявить и их;
наличие права на льготы также нужно будет подтвердить документально;
если у вас есть несовершеннолетний дети, то нужны будут их свидетельства о рождении;
наконец, не забудьте о паспортах.

При обращении в администрацию вам дадут бланк заявления для заполнения. Данное заявление должны будут подписать все члены семьи. Рассматривается заявление на протяжении 30 дней. В последующем заключается договор приватизации, которые в обязательном порядке заверяется нотариально.

После признания договора со стороны государства, квартира станет считаться приватизированной.

3) если покупатель действительно заинтересован в квартире, то он дает свое согласие на внесение задатка за приватизацию. Дальше все достаточно просто: покупатель внесет задаток, вы приобретете право продажи жилья, после чего без проблем продадите квартиру покупателю.

Узнайте, как оформить дарственную на долю в квартире и какие документы вам потребуются.

Все тонкости оформления договора ренты с пожизненным содержанием, в этой статье.

Способ второй: осуществляем обмен

Сразу отметим, что выбирать данный способ лучше только в том случае, если вы работаете с действительно надежным агентством по недвижимости. Итак, рассмотрим всю процедуру поэтапно:

начальный этап аналогичен продаже обычной приватизированной квартиры. Вам нужно будет разместить объявление и ожидать покупателя. Разумеется, не стоит скрывать от него факт того, что квартира не приватизирована;
после того, как покупатель найден начинается специфика. Дело в том, что будет происходить обмен. Для этого покупателя должен будет купить «буфер» – это жилплощадь, принадлежащая агентству и предназначенная именно для целей обмена;
затем обе стороны, т.е. и продавец, и покупатель представляют все необходимые справки и оформляют заявление на обмен. После рассмотрения заявления соответствующий орган разрешает проведение обмена;
покупатель получает вашу неприватизированную квартиру, а вы – «буфер», который затем продаете обратно агентству.

Вот так происходит продажа неприватизированных квартир. Необходимо отметить, что второй способ вызывает определенное подозрение со стороны граждан, а потому подыскать покупателя бывает непросто. Да и в любом случае проблем все же больше, чем при продаже приватизированного жилья.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/mozhno-li-prodat.html

Продать неприватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам

Специалистов агентства «Чистые Пруды» часто спрашивают, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами.

Практика показывает, что многие по различным причинам отказываются от возможности приватизировать жилье, поэтому, внезапно решив его продать, задумываются над легальностью сделки.

Их сомнения вполне обоснованы, так как в Российской Федерации продажа жилого имущества без предварительной приватизации запрещена. Собственниками таких квартир и домов являются муниципалитеты и государство, и только они имеют право на совершение операций с неприватизированной недвижимостью.

Таким образом, не имеет значения, числится ли по квартире задолженность за коммунальные услуги — продажа без приватизации невозможна. Однако существуют законные способы продать неприватизированную квартиру с долгом. Рассмотрим те, что наиболее часто встречаются на практике и не нарушают законодательных норм.

Приватизация совместно с покупателем

При наличии задолженности по счетам продавец может взять задаток от покупателя, осуществив за эти средства процедуру приватизации и оплатив счета. Для покупателя вариант немного авантюрный, но грамотный подход к задаче в виде оформления нотариально заверенных гарантий существенно снижает риски. Что касается продавца, то ему придется снизить цену на объект и взять оформление сделки на себя.

Продажа через агентство

Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях и не знаете, как продать неприватизированную квартиру с долгом, то стоит выбрать вариант продажи через профессиональных посредников. Лучше подыскать компанию с большим сроком присутствия на рынке недвижимости и безупречной репутацией, поскольку любая сделка с участием неприватизированного имущества имеет известную долю риска.

Способ 1

Агентство недвижимости официально обращается в управляющую компанию, гарантируя немедленно погасить долги после приватизации. При наличии разрешения от коммунальщиков квартира приватизируется и сразу же продается. Безусловно, все эти действия возможны исключительно с согласия продающей стороны.

Способ 2

Если вы ищете самый надежный и комфортный способ, как продать неприватизированную квартиру с долгами в Москве, можно воспользоваться услугой «аванс до продажи». Заключив договор с клиентом, агентство предоставляет средства, необходимые для решения финансовых проблем продавца, а после завершения сделки деньги возвращаются. Крупные офисы, включая «Чистые Пруды», предоставляют также услуги по приватизации квартир для продажи.

Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья

Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.

Плюсы:

такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
процедура длится неделю.

Минусы:

иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
налоговым вычетом воспользоваться нельзя.

Важно
Ограничением при продаже неприватизированного жилья является то, что площадь должна быть не менее 15 кв. м.

Как продать муниципальную квартиру с долгами по квартплате без рисков

Чтобы не попасть на уловки мошенников и продать неприватизированную квартиру с долгами без рисков, рекомендуется отображать все этапы сделки на бумаге:

расписка — для фиксации факта получения денег;
промежуточное двустороннее соглашение, заверенное нотариусом — как гарантия доведения сделки до финала.

Важно
В договоре обязательно должны быть указаны сведения о стоимости объекта. Если покупатель согласен на погашение долгов до оформления сделки, нужно отдельным пунктом указать размер скидки от стоимости квартиры.

Решив провести сделку по одновременной приватизации и продаже недвижимости с долгами, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Правовая безграмотность наших граждан нередко приводит к тому, что при совершении сделок купли-продажи или обмена их обводят вокруг пальца.

Юристы и риэлторы агентства «Чистые Пруды» много лет оказывают комплексные услуги населению: от имени компании производят срочный выкуп объектов недвижимости в Москве и Подмосковье, разъясняют, как продать неприватизированную квартиру с долгами, помогают подготовить документы к приватизации для продажи, сопровождают любые сделки, выступая гарантами их юридической чистоты. Мы дорожим своей репутацией, поэтому щепетильны в отношении каждого клиента.

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalke/

Продать неприватизированную квартиру

Закон запрещает продажу квартиры гражданами, проживающими в ней по договору социального найма. В статье 678 ГК РФ указано, что наниматель использует жилое помещение только для целей проживания.

На практике доступны два способа продажи неприватизированной квартиры.

Способ 1. Неприватизированное жилье можно разменять

Статей 72 Жилищного кодекса РФ разрешены сделки по обмену квартир с ордерами в социальном найме.

Как происходит оформление договора?

Обмен социальным жильем не допускается в отношении (ст.73 ЖК РФ), когда:

право на пользование жильем оспаривается в суде;
принято решение властями о сносе дома;
здание требует капитального ремонта;
запланировано переоборудование, перепланировка, изменение назначения использования жилых помещений, например, в офисы;
при вселении в коммунальную квартиры лиц с хроническими заболеваниями;
в суде рассматривается иск о расторжении/изменении договора соцнайма;
дом признан непригодным для проживания.

Обмен неприватизированными квартирами предполагает совершение сделки с равноценным жильем без доплаты.

Особые сложности при проведении обмена квартирами происходит при зарегистрированных в квартире детях. За изменением жилищных прав несовершеннолетних осуществляет контроль орган Опеки и попечительства. При обмене жилплощадью следует получить разрешение в госоргане.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Предварительный договор купли продажи квартиры

Выдача документа происходит при условии улучшения условий проживания: близость детсада, школы, спортивных заведений, транспортной развязки.

Если вследствие переезда жилплощадь, приходящаяся на нанимателей и совместно проживающих с ним граждан, будет уменьшена до установленных законом пределов, в проведении сделки откажут. На основании п.4 ст.2 Закона города Москвы «Об улучшении жилищных условий жителей Москвы» норма составляет 10 кв.м. на человека. Государство ограничивает сделки, при участии в которых граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 51 ЖК РФ).

Необходимо учитывать, что при переезде в центральный район города с развитой инфраструктурой, но при уменьшении квадратных метров жилья, опека и попечительство скорее согласятся на проведение сделки. При смене квартиры на меньшую площадь, для сравнения, на окраине, однозначно будет получен отказ.

Как происходит обмен неприватизированными квартирами.

Наниматели обмениваемых квартир составляют совместное заявление и подают его в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (МГЦАЖ).

Пользователи помещений прикладывают к заявлению:

ордер;
договор соцнайма;
обменный ордер при наличии;
копии паспортов совершеннолетних жильцов неприватизированной квартиры, покупателя;
свидетельства о браке, о рождении детей;
копию решения или выписку госоргана или органа местной власти о предоставлении жилья в пользование;
выписка из домой книги о зарегистрированных гражданах;
согласие опеки и попечительства, если в обмениваемых квартирах проживают дети или недееспособные;
письменное разрешение совместно проживающих с нанимателем граждан;
отсутствующие жильцы неприватизированной квартиры подписывают согласие на обмен у нотариуса.

Порядок рассмотрения заявления регламентируется Постановлением правительства Москвы от 26 мая 2009 г. № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».

Решение об обмене квартирами принимает Департамент жилищной политики и жилищного фонда в течение 10 рабочих дней. При вынесении решения учитываются рекомендации и замечания Комиссии по жилищным вопросам правительства Москвы.

Согласие Комиссии по жилищным вопросам при Правительстве Москвы и договор на обмен помещениями наниматели могут получить в ГУП “Мосжилсервис”.

Граждане обращаются с этими документами к собственникам жилого фонда регионального или муниципального уровня. Старые договоры о найме расторгаются. Заключаются соглашения о социальном найме на новых жильцов. Составление новых договоров социального найма занимает не более 10 рабочих дней.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Готовые новые договора социального найма жильцы обмениваемых квартир в столице получают в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (п.4.10 Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.06.2005 N 275 “Об утверждении Временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве”).

После получения соглашения на руки граждане могут зарегистрироваться на жилплощади.

Способ 2. Совместная приватизация

Суть этого варианта заключается в поиске покупателя, готового оплатить стоимость приватизации. Сделка проводится в несколько этапов:

1.Поиск покупателя и анализ договора социального найма на предмет возможности приватизации.

Администрация региона/района отказывает в передаче в собственность граждан квартир:

в общежитиях;
в военных закрытых городках;
в аварийном состоянии;
в служебном жилом фонде;
в домах учреждения соцзащиты населения в сельской местности.

2. Покупатель вносит задаток за квартиру в размере 5-10% от стоимости и компенсирует расходы на приватизацию. Это прописывается в договоре задатка.

3. Готовим и подаем документы на приватизацию.

4. После возникновения собственности и получения свидетельства Росреестра проводится сделка купли-продажи жилья.

Плюсы и минусы продажи квартир без приватизации:

При обмене неприватизированными квартирами разной ценовой категории предполагается доплата. Основной минус заключается в передаче денег за квартиру по расписке без указания стоимости в договоре. Предполагается, что обмен производится равноценным жильем. Кроме того, наниматель помещения вправе только обменять жилплощадь. Распоряжение имуществом возможно же только после получения собственности: продажи, внесения залога, дарения и т.д. Доказать в суде, что покупатель не рассчитался за квартиру при обмене, практически невозможно.
Стать собственником квартиры по договору соцнайма наниматель, истративший право на приватизацию, не сможет.
Запрет на получение налогового вычета при обмене неприватизированного жилья.
Существует гарантия, что сделка не сорвется в последний момент по причине залога или ареста квартиры по социальному найму.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/privatizatsiya/prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru/

Продажа неприватизированной квартиры: тонкости процедуры

Закон о приватизации жилья проживающими в нем частными лицами, действует уже больше двух десятков лет, его действие постоянно продлевают, но несмотря на это, существует категория граждан, не осуществившая по каким-либо причинам свое право на приватизацию.

В том случае, когда возникает необходимость срочной продажи такой недвижимости, появляется вопрос: можно ли продать неприватизированную квартиру.

По законодательным нормам это невозможно осуществить, но существуют некоторые лазейки, используемые агентствами недвижимости и не противоречащие правовым нормам.

Законные варианты продажи не приватизированной квартиры

Существует несколько вариантов выхода из этого положения:

совместная приватизация с будущим владельцем;
обмен с привлечением квартиры, находящейся в собственности агентства недвижимости;
договор социального найма.

Внимание! Единственным способом, помимо этих вариантов, является личное оформление приватизации с последующей обычной продажей. На вопрос, можно ли продать квартиру, принадлежащую государству, ответ будет – нельзя.

Для использования этого способа необходимо убедиться, подходит ли в принципе для приватизации данная квартира. Так как, существует несколько типов жилья, не подлежащие передаче в частную собственность.

В этот список попадают такие объекты:

квартиры, находящиеся в военных городках;
социальное жилье;
ведомственная квартира.

Если недвижимость не попадает ни под одну из этих категорий, то можно действовать дальше. Для осуществления этой процедуры потребуется обращение в органы местного самоуправления. Подается заявление о проведении процедуры приватизации жилого помещения, с подписями всех прописанных в квартире членов семьи.

Вместе с заявлением необходимо предоставить полный пакет документов, который включает в себя такие бумаги:

справка, отображающая начисленную жилую квоту;
справка с места жительства о составе семьи;
чеки «жилье», при наличии таковых;
документально подтвержденные льготы;
паспорта на взрослых членов семьи;
свидетельства о рождение детей.

Как узнать кто прописан в квартире?

После этого следует рассмотрение заявления и документов, которое осуществляется в течение месяца. В последствии, при отсутствии препятствий, заключается договор о приватизации. Он подлежит обязательному заверению у нотариуса. Роль заинтересованного в покупке жилья лица заключается во внесении им задатка, за счет которого будет осуществляться приватизация.

Важно! Процесс приватизации, описанный выше, осуществляется одинаково во всех случаях.

Скачать образец заявления о приватизации

Обмен, позволяющий продать неприватизированную квартиру

При выборе этого способа, следует в полной мере быть уверенным в надежности агентства недвижимости, выбирать то из них, которое заслужило хорошую репутацию.

Данная процедура будет состоять из нескольких этапов:

Первое действие будет таким же, как и при обычной продаже квартиры. С помощью объявления или каким-то другим образом разместить данные о продаже жилья. Сразу же после появления возможного покупателя, его следует уведомить о том, что производится продажа неприватизированной квартиры.
Во время второго этапа, будет происходить так называемый обмен. Для этого покупателю придется «купить» квартиру, находящуюся в собственности агентства недвижимости. Эта недвижимость предназначается для подобных случаев.
Последующие действия сводятся к тому, что обе стороны, продавец и покупатель, предоставят все требуемые документы и напишут заявление о согласии на обмен. Соответствующее учреждение рассматривает все бумаги и дает согласие на обмен.
Новый владелец получает неприватизированное жилье, а бывшие жильцы становятся собственниками буферной квартиры, принадлежащей риэлтерской конторе. Впоследствии она будет опять переоформлена на агентство.

Внимание! При продаже недвижимости, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение от органов опеки.

Если два первых варианта по каким-то причинам не подходят, то возможен еще один метод, как продать квартиру, если она не приватизирована. Владелец дает согласие на прописку покупателя в своем жилье. Он производит оплату за покупаемую недвижимость, после чего прежний владелец выписывается с этого места проживания.

Можно ли продать дарственную квартиру?

Так покупатель становится новым собственником и переоформляет договор социального найма на свое имя, после чего он беспрепятственно приватизирует жилое помещение.

Все описанные способы имеют один общий недостаток – они довольно хлопотные и могут вызвать недоверие. Гораздо проще будет приватизировать свое жилище, а после этого заниматься его продажей. В то время, когда идет этот процесс, есть возможность заняться поиском покупателей.

Скачать образец договор социального найма жилого помещения

Как приватизировать квартиру?

Для этого следует подготовить все необходимые документы:

Первоначальным и самым основным пунктом будет наличие бумаги, подтверждающей возможность приватизации. Это либо договор социального найма, либо ордер на вселение.
Бюро технической инвентаризации предоставляет техпаспорт квартиры. В нем схематически описывается план квартиры, назначение всех комнат, материалы, использованные для строительства.
Федеральная служба государственной регистрации выдает кадастровый паспорт. В него вносятся данные об объекте, которые потребуются в дальнейшем для продажи.
Для тех, кто вступил в брак, потребуется свидетельство о браке.
Выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам. В случае их наличия, скорее всего, в праве на приватизацию будет отказано.
Паспорта, свидетельства о рождение или другие бумаги, подтверждающие личности всех зарегистрированных лиц.
Квитанция об уплате госпошлины.

После сбора всех требуемых бумаг последует обращение в административный орган, ответственный за проведение приватизации. В течение календарного месяца сотрудники учреждения занимаются их рассмотрением.

В том случае, если не возникло никаких вопросов, последует ответ о положительном решение. После этого нужно подать Росреестр заявку на регистрацию права собственности, дополнив ее соответствующими документами. В общей сложность вся процедура длится примерно два с половиной месяца.

Еще одно преимущество вовремя проведенной приватизации – гарантия того, что никто не сможет придраться к сделке купли-продажи и через судебные инстанции признать ее недействительной. Стоимость квартиры, продаваемой с соблюдением всех правил на порядок выше, чем у той в отношение которой применяются всяческие лазейки.

Важно! В процессе приватизации может участвовать любой гражданин Российской федерации, ранее не принимавший в ней участия.

Не существует ни каких ограничений, если возникает необходимость в продаже жилья, обремененного долгами за коммунальные услуги. В этом случае, погашение задолженности происходит, как правило, за счет задатка, получаемого от покупателя.

Как продать квартиру в ипотеке – 4 эффективных способа

После чего заключается договор купли-продажи. Это все осуществимо только в том случае, если недвижимость приватизирована, иначе, по закону продажу осуществить невозможно. Не имеет значения, есть ли долг или нет, важно только наличие приватизации.

Можно ли обезопасить себя, продавая квартиру без приватизации?

Многие испытывают чувство тревоги, когда дело касается каких-либо операций с недвижимым имуществом. Это оправданно, так как известно о множестве случаев мошенничества со стороны нечистоплотных риелторов и агентств недвижимости.

Законодательство России имеет возможность защитить граждан, для этого стоит заключить предварительный договор.

Он будет гарантией безопасной сделки, как для продавца, так и для покупателя. В нем прописываются все устные договоренности и показана серьезность намерений обеих сторон. В его текст, главным образом, вносится описание предмета купли продажи, его стоимость, дата заключения основной сделки.

Впоследствии все данные из этого документа будут перенесены в договор о продаже. При получении каких бы то ни было сумм следует писать расписки. Для проверки содержимого всех составляемых договоров не лишним будет привлечение опытного юриста, который заверит их правильность.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry.html