Как происходит обмен квартирами с доплатой

Налог при обмене квартиры: понятие имущественного вычета и способы оплаты, особенности и нюансы налогообложения, как определить налоговую базу

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация

• Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.
• Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).
• Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.
• После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Это своеобразная плата в счет бюджета страны за возможность владеть тем или иным недвижимым имуществом на праве собственности.

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Налог при договоре мены обязателен к уплате и в отсутствии документа о его выплате нельзя осуществить сделку. Ее попросту не зарегистрируют.

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.

Источник: https://erckzn.ru/prochee/nalog-pri-obmene-kvartiry-vsya-aktualnaya-informatsiya-po-teme.html

Обмен ипотечной квартиры

Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность. Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество. Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

Возможен ли обмен?

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

Разрешение от банка

Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

• прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
• клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
• новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
• покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.

Требование закона к процедуре

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

Как происходит обмен ипотечной квартиры?

После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

Как обменять ипотечную квартиру?

Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

Что потребуется?

Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

1. паспорт гражданина РФ и его копии;
2. трудовую книжку и её копии;
3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).

Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

1. правоустанавливающие документы;
2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
3. выписки из домовых книг квартир;
4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

Пошаговые действия

Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

• Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
• Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
• Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
• Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках. У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/obmen-ipotechnoj-kvartiry/

Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?

Для прочтения нужно: 3 мин.

В современном глобальном обществе мало кто может похвастать стабильностью и оседлостью в течение всей жизни. Тем более, если речь идет о Москве. Этот город предъявляет особые условия своим жителям.

Свою первую квартиру молодые семьи часто воспринимают как стартовый вариант, и очень быстро понимают, что нужно искать варианты обмена купленной на скромные деньги «однушки» в Подмосковье на более близкое к работе жилье большей площади.

Подрастающий ребенок нередко заставляет семью переезжать в район, где находится его спортивная или языковая школа. Растущая семья требует дополнительных комнат.

Обратный процесс – родители взрослых детей часто идут на сокращение площади квартиры, чтобы разъехаться с молодой семьей, или создать дополнительный финансовый источник, обменяв свою квартиру на меньшую, получив приличную доплату. Примерно таков «круговорот» квартир в московской «природе недвижимости».

Порядок обмена квартиры с доплатой

Прошедшие этот круговорот не один раз, на вопрос новичков: «С чего начать?», без сомнений отвечают: «С поиска «своего» риэлтора!». Потому что самостоятельное проведение сделки – поиск покупателя на свою квартиру, подбор подходящего варианта, проверка документов, организация банковских взаиморасчетов – таит в себе немалые риски. Ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными.

Самостоятельный поиск квартиры потребует от вас огромного количества времени (и в основном – рабочего), а также освоения огромного количества информации. Потребует превратиться на несколько месяцев в риэлтора, юриста, оценщика, с нуля изучить текущие предложения на рынке, ежедневно его мониторить, быть готовым к тяжелым и многочисленным переговорам.

Более того, экономии самостоятельное решение вопроса вам не принесет: грамотный риэлтор знает цены квартир, и не позволит своему клиенту переплатить (80% квартир на сегодняшнем рынке выставлены по завышенной цене), знает техники торга, и главное – знает, как проверить документы на квартиру, чтобы снять возможные риски.

Ведь в случае непрофессиональной проверки риск равен стоимости квартиры.

Итак, обмен квартиры. Существует несколько способов решения данного вопроса:

• Через договор мены. Изначально вы должны найти человека, которому понравится ваша квартира, при условии, что вам нравится его. По договору мены в Москве осуществляется менее 3% обменов квартир. Вы будете редким счастливчиком, если сможете найти собственника идеальной квартиры, который мечтает при этом жить в вашей. Такое случается, обычно, в некоторых случаях родственных обменов. Заключается между собственниками помещения. Осуществляется по тем же правилам, что и договор купли-продажи. Если помещения не признаются равноценными, то данный договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях.
• Через договор купли-продажи. Основная масса обменов квартир с доплатой осуществляется через два договора купли-продажи. Вам предстоит продажа собственной квартиры и покупка интересующего варианта (или вариантов, если большая квартира разменивается на несколько меньших), которые подготавливаются и осуществляются одновременно. Поэтому такая схема называется также альтернативной сделкой. Вот примерный порядок альтернативной покупки:
  1. Поиск агентства недвижимости, подходящего для вас; первичная консультация с экспертом; получение базовой информации о вариантах, шансах, размере возможной доплаты и прочих расходах.
  2. Подготовка квартиры к продаже: выезд агента на квартиру, визуальная оценка, фотографирование, введение объекта в базу данных агентства, общериэлторские базы, в специализированные интернет-площадки; при необходимости агентство может поддержать интерес к квартире расклейкой объявлений в районе.
  3. Продажа : поиск покупателя, презентация квартиры, принятие авансового платежа, сбор и формирование документов, необходимых для сделки.
  4. Одновременно осуществляется поиск квартиры: изучение открытых и скрытых источников информации; если речь идет об узком поиске – в нескольких или даже в одном доме – поиск в историях продаж, опрос консьержей, расклейка объявлений.
  5. Проверка юридической «чистоты» квартиры, коммунальных долгов.
  6. Покупка квартиры : передача аванса, защита от его невозврата договором, подготовка договора купли-продажи, документов для банка (в случае, если для покупки требуется участие в ипотеке), регистрация в Росреестре.

Нужно понимать, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть только частью цепочки таких альтернатив, которые могут содержать 5-6 звеньев. Это показывает объем работ, которые должно осуществить агентство и дает понимание, из чего формируется стоимость услуг агентства недвижимости.

Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную

Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную в Москве с оплатой может быть очень и очень разным. Москва, как и все мировые столицы, имеет различное ценовое районирование.

Так, если вы являетесь обладателем однокомнатной квартиры в Центральном административном округе и желаете обменять ее на большую в прочих округах Москвы, вы можете сделать это не только без доплаты с вашей стороны, но и ожидать компенсации со стороны покупателя – в зависимости от района и качества покупаемого жилья. Собственно, даже обмен квартиры внутри ЦАО будет крайне индивидуальным и может зависеть от каждой конкретной квартиры.

В случае если речь идет примерно об одном ценовом сегменте для продаваемой и покупаемой квартиры, размер предстоящих расходов более предсказуем.

Если вам нужна большая квартира в вашем же районе, размер доплаты составит разницу в квадратах, умноженную на небольшой понижающий коэффициент (в абсолютных цифрах это составит от 1 млн. руб. в старой Москве).

Такой коэффициент связан с тем, что на вторичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем этот же показатель для двухкомнатной (при прочих равных условиях).

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную технически осуществляется по такой же схеме. Большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных предполагаемых квадратов.

Поиск квартиры потребует определенного времени – большие квартиры в меньшем количестве участвуют в обороте недвижимости, здесь люди часто остаются жить надолго. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную может составить от 700 тыс. руб. и от 1300 тыс. руб. на четырехкомнатную.

Следует уточнить, что эти начальные цифры даются для обменов в так называемых «хрущевках», а найти 4-х комнатную «хрущевку» достаточно сложно, поэтому нужно понимать, что последняя цифра – достаточно условна.

Обмен большой квартиры на несколько маленьких

Обладатели 3-х или 4-х комнатных квартир могут попытаться подыскать удачный вариант обмена своей собственности на две однокомнатные квартиры без доплаты, скорее всего – с небольшой потерей в уровне района. Если есть необходимость получить большие площади при размене и сохранить или повысить уровень района – без доплаты обойтись не удастся. Размер доплаты в этом случае предсказать сложно, так как усложняются условия обмена.

Например, если вы размениваете трехкомнатную «хрущевку», приготовьтесь к значительной доплате. Относительная разница в цене крупных квартир будет больше разницы в цене маленьких. Другими словами, продадите трехкомнатную «хрущевку» вы дешево, а купите «однушку» – дорого, потому что однокомнатные квартиры не имеют такой значительной разницы в различных ценовых категориях и всегда дороги из-за высокой востребованности.

Все это нужно учитывать при расчете своих возможностей.

Обмен одной большой квартиры на две меньшие потребует формирования и осуществления трех договоров купли-продажи: продажи большой квартиры и покупки двух меньших. Это усложняет задачи, которые ставятся перед агентством, что, соответственно, влияет на стоимость услуг риэлторов – она увеличивается в среднем на 1,3–1,6%.

Источник: https://www.kp.ru/guide/obmen-kvartiry-s-doplatoi.html

Что нужно знать при обмене квартиры на дом с доплатой?

Хотите избавиться от городской суеты и скорее переехать за город? Тогда вам стоит рассмотреть возможность обмена квартиры на дом с доплатой. Такая сделка отлично подойдет тем, кто мечтает жить на природе, но не желает тратить время на продажу своей квартиры, а затем на покупку дома.

Поэтому давайте узнаем, что это за вариант сделки, ее особенности, и с чего стоит начать, чтобы провести грамотный обмен недвижимости.

Обмен квартиры на дом с доплатой

Различают несколько разновидностей вариантов обмена квартир:

1. Классический обмен почти не встречается на рынке, потому что большее количество сделок, являются процедурой купли—продажи. При классическом (равноценном) варианте обмена недвижимости ни одна из сторон, участвующей в сделке, ничего не приобретает и не теряет. В сделке не предусмотрены никакие бонусы в виде доплат. Такой вид обмена был популярен в советское время. В те времена, единственным вариантом изменить место жительства было — обменять квартиру на дом одинаковой площади, стоимости.
2. Обмен через договор мены. Важное отличие этого варианта обмена — передача как пользовательских, так и имущественных прав. Важно, чтобы недвижимость находилась в частной собственности, а обязательства сторон не заменялись деньгами на всю сумму стоимости жилья. Обмен через договор мены заключается между собственниками помещений и осуществляется по таким же правилам, как и договор купли—продажи. Если же объекты недвижимости не являются равноценными, тогда по данному договору нужно выплатить денежную компенсацию. Все расходы оплачивает инициатор сделки или сразу две стороны в равных долях.
3. Обмен через договор купли—продажи. Основное количество обмена недвижимости происходит через договоры купли—продажи. То есть вам предстоит срочно продать квартиру и купить интересующий вариант. Эти сделки подготавливаются и осуществляются одновременно. Поэтому такая схема одновременной «купли—продажи» также называется альтернативной.

Как происходит процедура обмена

По сути, процедура обмена квартиры с доплатой является стандартной продажей по договору купли—продажи. Просто в договоре прописывается пункт, в котором говорится о том, что одна из сторон оплачивает разницу в цене двух объектов недвижимости. Процедура проходит по тому же принципу купли—продажи.

Когда продавец и покупатель будут согласны на варианты жилья — заключается договор. Который отправляется на регистрацию в Единый государственный реестр прав физических лиц.
Что касается пакета документов, то собираются те же документы, что и в случае с заключением договора купли—продажи.

В пакет входит:

• кадастровый паспорт,
• удостоверения прав собственности на объекты недвижимости,
• справки об отсутствии долгов
• иные бумаги вроде согласия супругов на обмен.

Правила расчета доплаты

Не существует стандартной процедуры расчета доплаты. Обычно покупатели самостоятельно устанавливают рыночную стоимость недвижимости и сходятся в цене. После обмена полученная на руки сумма фиксируется в договоре.

Конечно, чтобы облегчить процедуру обмена квартиры на дом с доплатой привлекаются специалисты из агентств недвижимости. Эти люди помогут проверить выбранный объект недвижимости на юридическую чистоту, наличие коммунальных долгов. Они подготовят договор купли—продажи и документов для банка, сэкономив кучу времени для каждой из сторон сделки.

Специалисты из нашего агентства «МИЭЛЬ — Чистые пруды» помогут вам обменять ваше жилье в многоэтажном доме на уютный частный дом. С нами вы будете уверены в чистоте и прозрачности сделки и сможете полностью насладиться новой покупкой и отсутствием забот, связанных с обменом и просчетом доплаты.

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/obmen-kvartiry-na-dom-s-doplatoj-osobennosti-sdelki/

Ваш новый дом

Проведение операции с обменом квартиры на квартиру достаточно сложный и требующий высокого профессионализма процесс.

Специалисты агентства недвижимости «Юго-Восток» обеспечат квалифицированную помощь в проведении всего комплекса необходимых формальных процедур для осуществления благоприятного обмена квартирами, как в Москве, так и в других городах.

Непрофессионалам сложно оценить справедливость сделки, подобрать наиболее оптимальный и подходящий вариант обмена, поэтому опытные риелторы агентства всегда готовы оказать услуги по предоставлению необходимой информации и подготовке документации для обмена.

Риелторы агентства помогут осуществить самые разнообразные варианты обмена, в том числе и обмен старой квартиры на новую в новостройке. Такие сделки осуществляются с тщательным анализом многочисленных факторов, определяющих насколько такой обмен выгоден сторонам. Оценивается состояние старой квартиры и качество отделки квартиры в новостройке, принимается во внимание транспортная доступность к обеим квартирам, удаленность их от метро, наличие развитой инфраструктуры.

Современный рынок недвижимости предусматривает несколько наиболее распространенных вариантов обмена квартир:

• Равноценный. Обе квартиры имеют приблизительно одинаковые характеристики, находятся в одинаковом состоянии и имеют схожие окружающие условия (в смысле удобств проживания).
• Неравноценный. Одна квартира больше другой по площади, планировка квартиры имеет преимущества (все комнаты раздельные или больше балконов, или удобный этаж), состояние ремонта и коммуникаций лучше и более современные. В этом случае владельцы менее привлекательной квартиры компенсируют разницу путем доплаты или предоставления материальных ценностей, например автомобиля.
• Обмен с разъездом. Одна большая квартира обменивается на две или больше с меньшими площадями. В этом случае чаще всего также предусмотрена компенсация.
• Обмен со съездом. Несколько квартир меняются на одну большую.

Наличие большого числа факторов, которые задействованы в таких вариантах обменов, обуславливает необходимость привлечения опытных и квалифицированных риелторов агентства недвижимости «Юго-Восток».

Наши работники обладают самой свежей информацией о стоимости недвижимости в различных районах, привлекательности этих районов для нормальной жизни, обеспеченности их транспортом. Все это поможет не совершить ошибки при обмене.

Кроме того, мы осуществляем полное юридическое сопровождение, чем обезопасим клиентов от возможных неприятностей или даже аферы с недвижимостью.

Взаимовыгодный обмен квартир между городами России

В настоящее время многие жители столицы мечтают о загородной недвижимости, возможности вырваться из мегаполиса на свежий воздух, лишить себя «радости» проводить время в многочасовых автомобильных пробках. Для всех желающих наши специалисты помогут осуществить оперативный и выгодный обмен квартиры на дом в Подмосковье с доплатой. Кроме того, мы предоставим исчерпывающую информацию об имеющихся вариантах обмена квартир в других городах страны.

Сдать нежилое помещение достаточно просто, когда у вас есть надежный партнер. Наша компания станет именно таким и доведет сделку до успешного финала.

Квалифицированные сотрудники помогут сделать все без проблем и будут постоянно информировать вас после завершения каждой операции. Сдать нежилое помещение в аренду очень просто, самое главное знать, где найти правильного клиента.

Для нас не имеет значения, в каком состоянии жилье и какова его площадь. Любую недвижимость можно сдать по приемлемой для вас цене, и оно начнет приносить вам регулярный доход.

Специфика работы

Чтобы сдать нежилое помещение в Москве необходимо обладать опытом, которого в нашей команде предостаточно. Настоящие профессионалы долгое время работаю в данной сфере и действительно знают, как сделать работу правильно. Наши преимущества:

• Постоянная связь с клиентом;
• Оперативная работа;
• Подбор только потенциальных клиентов;
• Проведение всех сделок на высшем уровне без проблем.

После сотрудничества с нами вы увидите качество обслуживания. Для нас важно подобрать уникальных подход к каждому клиенту и постоянно оповещать его о наших действиях. Сделки проходят на высшем уровне и без лишних проблем для заказчика, поэтому можете забыть о проблемах, которые могут возникнуть.

Удобство и эффективность

Нежилое помещение достаточно легко сдать, но порой возникают проблемы с различными инстанциями. Мы поможем избавиться от лишней бумажной волокиты и траты времени. Работа происходит одновременно со всеми инстанциями, от которых требуются справки, а в финале вы получите выпуску из ФРС. Сдача жилья будет абсолютно законной и к вам никто не сможет придраться. Мы предоставляем всю документацию на руки заказчику и оповещаем его о всех операциях во время осуществления аренды.

Услуги по самым низким ценам

Чтобы предоставить вам цену на наши услуги мы проводим тщательный анализ недвижимости. Здесь ключевую роль играет площадь помещения и его состояние. Также нас интересует по какой цене вы собираетесь сдать нежилое помещение в аренду.

Иногда называются просто заоблачные цены и в такой ситуации после анализа наша задача предложить оптимальную стоимость жилья для аренды. Вы получите помощь квалифицированных специалистов в этом деле и избавитесь от лишнего стресса и проблем.

Компания берет ситуацию полностью в свои руки и предоставляет качественное обслуживание, которое в итоге предоставит успешный финал сделки.

Источник: https://uv20.ru/obmen

Обмен и ипотека. Обмен квартиры в кредит. Улучшение жилищных условий

Есть квартира. Хорошая квартира (хотя бы потому, что это — Ваша квартира). Но очень маленькая квартира. Метраж, как Вы понимаете, — значения не имеет: важен не метраж, а ощущения. А ощущения говорят, что квартира — мала, и жить с такими ощущениями — надоело! Да не жить — надоело (зачем уж так-то понимать), а ощущения — надоели!

И есть желание произвести улучшение условий жизни: эту квартиру обменять на большую/лучшую (нужное подчеркнуть).

Казалось бы: нет ничего проще! Старую — продать, новую — купить! Что, новая дороже стоит? Ну и что? Сунули руку в карман, взяли доплату и Стоп, стоп, стоп!!! Как так нет доплаты? А была?

Не было?

Ну, Вы прям, как дети малые, честное слово! Доплаты нет, а Вы — обмен квартиры затеяли! Впрочем, стоп! А банк на что? Деньги на доплату можно взять в банке.

Как это сделать — об этом я уже писал: повторяться не буду. Здесь же мы рассмотрим различные способы обмена квартиры с помощь банковских кредитов.

Начнем, обмен в кредит, как всегда, с запроса в банк.Почему начинать надо с банка?

Потому что можно без денег по магазинам ходить: на экскурсию, а если захотите что-то купить, то о наличии денег надо позаботиться заранее.

Технологии обмена с доплатой

Надеюсь, что не утомил Вас столь длинным предисловием.
Теперь перейдем непосредственно к обмену квартир.
Чтобы упростить задачу и сделать ее понятнее, длинные цепочки из нескольких квартир мы рассматривать не будем. Все просто: есть старая квартира, нужна более дорогая новая.

Вариант 1: Сначала — продажа, затем — покупка.Продается старая квартира, получается мешок денег. На эти деньги в последующем приобретается новая квартира. Таким образом, вместо одной сложной сделки получаются две. Старую квартиру продаем (ипотечное кредитование при продаже старой квартиры — не при чем).

А покупка новой квартиры происходит по обычной схеме, как если Вы просто приобретаете квартиру в кредит: важно только помнить, что при этом, новая квартира должна не только понравиться Вам, но и устроить банк.Такой способ обмена возможен тогда, когда Вы владеете свободной квартирой, в которой никто «не прописан» или есть куда «выписаться».

А также тогда, когда после продажи Вашей и до момента приобретения новой квартиры Вам есть, где жить.

Плюсы:
• свободную квартиру проще продать, чем аналогичную не свободную. Причем продать можно быстрее и дороже;
• Новую квартиру проще купить, когда у Вас «живые деньги», пусть даже часть из них добавляется банком.

Минусы:
• получили Вы мешок денег и что? Куда его девать?
• Если цены на квартиры растут, то денег больше не становится, в то время как желаемая квартира растет в цене. Если период поиска затянется, можно получить квартиру аналогичную своей бывшей, да еще и доплатить при этом. Словом, такой способ обмена хорош тогда, когда цены на квартиры стабильны или падают. В условиях роста цен я бы его не рекомендовал.

Вариант 2: Обмен с доплатой.

Сделка не разбивается на две отдельные. Находится покупатель, на деньги которого (с Вашей доплатой) приобретается новая квартира. Производится так называемая «альтернатива»: продажа своей квартиры одновременно с покупкой новой.
Тот, кто меняется, — является одновременно продавцом своей квартиры и покупателем новой.

Плюсы:
• риск остаться с мешком денег, но без квартиры сводится к нулю: рискует покупатель Вашей квартиры, поскольку на его деньги происходит обмен.

Минусы:
• сложно найти покупателя на свою такую квартиру: либо покупатель должен быть очень сильно заинтересован в покупке именно Вашей квартиры. Это возможно в двух случаях:
  1. тогда, когда в Вашем доме (а лучше — подъезде) живет человек, с которым покупатель хочет жить рядом, во что бы то ни стало.
  2. Тогда, когда Ваша квартира стоит значительно дешевле аналогичных квартир.

Первый случай — из разряда «чуда», которое случается, но очень редко; второй случай — более вероятен. Причем, при нынешних ценах на квартиры, разница в цене между не свободной квартирой и аналогичной свободной составляет 100 — 200 тысяч рублей! Другими словами, являясь продавцом не свободной квартиры, Вы теряете несколько тысяч рублей, по сравнению с той ситуацией, когда Ваша квартира продается свободной.

• при покупке квартиры, ее продавцы обычно также спрашивают, а какая ситуация с деньгами у их покупателя.Чем вызван такой интерес?Дело в том, что когда человек, в условиях роста цен, продает свою свободную квартиру, значит деньги ему нужны «уже вчера». Иначе, можно подождать некоторое время и, за счет роста цен, получить больше денег.А раз так, то продавцам важно, чтобы сделка — состоялась в срок. Если у покупателя «живые деньги», то сделка может не состояться либо по вине покупателя, либо по вине самих продавцов. Если у покупателя деньги кредитные, то сделка может не состояться, из-за отказа банка выдать кредит.Если же у покупателя не свои деньги, а деньги от продажи своей собственной квартиры, то вероятность срыва сделки возрастает.Чем больше цепочка квартир у Вас, тем дороже готовы продавцы свободной квартиры продавать свою квартиру Вам.Другими словами, вариант «обмена с доплатой» также является не самым выгодным: свою квартиру приходится продавать дешевле, чем эта квартира может стоить, а чужую — покупать дороже.

Вариант 3: Сначала — покупка, затем — продажа. Обмен с помощью ипотечных кредитов.

В условиях роста цен, такой вариант обмена — самый лучший. Приобретается квартира за «живые деньги», Вы в ней делаете ремонт, спокойно переезжаете, обустраиваетесь, освобождаете свою прежнюю квартиру, и продаете как свободную.

Минусы такого варианта:
• для покупки квартиры Вам нужны деньги. Если Ваша квартира стоит, например, 5 милионов рублей, а себе Вы хотите квартиру за 8 миллионов, то при таком варианте обмена Вам нужна не разница в цене двух квартир (8 миллионов — 5 миллионов = 3 миллиона), а стоимость приобретаемой Вами квартиры, в полном объеме. Этими деньгами Вы пользуетесь до того момента, пока Вы не продадите свою квартиру.
• Второй минус вытекает из первого: деньги нужно где-то взять. Банки выдают деньги исходя из доходов заемщика и, чтобы получить в банке 8 миллионов, нужно зарабатывать тысяч 200 рублей в месяц.
• Минус третий: взяв больше денег в кредит, за пользование кредитом также приходится платить больше. (Допустим, 12% от 3 миллионов — это одна сумма денег, а те же самые проценты от 8 миллионов — сумма почти в три раза большая.)

Выигрыш при этом варианте получается за счет нескольких моментов:
• поскольку происходит рост цен, пока старая квартира не продана, — она растет в цене, в то время как новую Вы уже купили и рост цен Вас больше не волнует. Более того, теперь рост цен «работает» на Вас;
• Вы не живете «в состоянии ремонта»;
• Являясь покупателем с «живыми деньгами», Вы можете купить квартиру дешевле;
• являясь затем продавцом свободной квартиры, свою квартиру Вы можете продать дороже;
• банковские проценты за пользование большим кредитом (чем разница в ценах двух квартир), оказываются меньше, чем выигрыш, получаемый за счет ситуации (о чем я писал выше).Таким образом, в таком способе обмена, наиболее серьезный минус тот, что больше денег нужно получить в банке. Чтобы эти деньги дали, нужно достаточно много доходов получать. 

Обмен или улучшение жилищных условий?

В некоторых банках предоставляется кредит для улучшения жилищных условий. Пусть название Вас не смущает: чтобы обменять квартиру и свои жилищные условия ухудшить, — доплата не требуется. А вот на улучшение жилищных условий — нужна, как правило, доплата.

Источник: https://www.ipotek.ru/obmen.php

Обмен квартиры: по договору мены или купли-продажи

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Чтобы купить квартиру за свои деньги, среднестатистическому россиянину нужно откладывать всю свою зарплату 5-10 лет, ничего не оставляя на жизнь. Это по силам не всем, поэтому остаются варианты с ипотекой и обменом одной квартиры на другу. Но чтобы грамотно провести сделку по обмену квартиры, нужно знать, как это делается.

В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

• прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
• обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.

При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.

Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.

Но все усложняется, если квартира до сих не приватизирована и находится в муниципальной собственности. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ обмен муниципальной жилплощади не предусмотрен. С другой стороны, прямого запрета на такие сделки тоже нет.

В итоге решение по обмену неприватизированными квартирами принимают органы местного самоуправления на основании внутренних постановлений. Скорее всего, администрация перезаключит договоры социального найма с нанимателями уже по другим адресам.

С точки зрения закона неприватизированная квартира отходит в собственность государства если тот, кто в ней прописан, больше не имеет прав на нее.

Однако в перспективе его родственники вправе оспорить такое решение в суде. А при положительном решении смогут в дальнейшем приватизировать жилплощадь на свое имя. Это длительный процесс, но для покупателей это всегда риск.

Определение основных условий обмена

Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:

• какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
• если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены. Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу.Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.
• собрать полный пакет необходимых документов на свою жилплощадь, и проконтролировать, чтобы аналогичные действия выполнила вторая сторона сделки.
• составить договор мены или купли-продажи (в зависимости от договоренностей между сторонами).

Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.

Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц – 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.

Сбор необходимых документов

Сделка по обмену квартир – это юридически значимое действие, после которого возникает право собственности. Поэтому для гарантии законности обмена нужно собрать достаточно большой пакет документов:

• правоустанавливающие документы на жилье. Это может быть договор передачи имущества в собственность, договор дарения, договор купли-продажи и аналогичные. Они потребуются для проверки имущества на наличие наследников, которые могли бы в последствие претендовать на имущество. Довольно часто после приобретения новой квартиры появляются наследники, которые стараются оспорить договор купли-продажи в суде. Судебная практика такова, что достаточно часто решение принимается в их пользу.
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В качестве них предоставляют выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• документы, удостоверяющие личности всех участников следки. Это может быть национальный или заграничный паспорт. Потребуется справка о составе семьи (перечень всех, кто прописан в квартире). Скорее всего, перед сделкой придется выписать всех, чтобы у будущего собственника не возникло проблем с регистрацией квартиры на себя;
• технический или кадастровый паспорт на квартиру. В нем указана площадь недвижимости;
• выписку из домовой книги;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности;
• документ по оценке жилплощади: оценку проводят специализированные организации, и это платно.

Кроме этих документов могут попросить предоставить согласие супруга/супруги на обмен или продажу общего имущества. Такое согласие должно быть нотариально заверенным (и это дополнительные расходы).

Также может потребоваться согласие на реализацию имущества от потенциальных наследников (например, если на момент совершения сделки по обмену у собственников жилплощади были несовершеннолетние дети). Иногда в таких случаях может понадобиться согласие органов опеки.

Если квартира находится в залоге у банка, придется брать его согласие на отчуждение такого имущества. Но, скорее всего, банк откажет – или согласится с условием, что после обмена новая квартира тоже будет оформлена в залог.

Составление договора купли-продажи или мены

Как только пакет документов с обеих сторон собран, стороны переходят к непосредственно оформлению сделки. Для этого заключают два договора купли-продажи (если был выбран этот способ обмена). В нем обязательно должны присутствовать такие пункты:

• стоимость жилья (в каждом договоре сумма своя);
• сумма доплаты одной из сторон (при ее присутствии);
• факты того, что третьи лица не вправе претендовать на имущество в будущем;
• прочие реквизиты сторон;

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru-s-doplatoj-i-bez-nee

Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» — именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора. Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также — совершить обмен неприватизированных квартир.

Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.

Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства. Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита. Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит. Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно).

Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью. Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья. Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем. При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены. Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

• ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
• ·​ Кадастровый паспорт помещения;
• ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
• ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
• ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги. Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры.

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта.

В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

Источник: http://www.realtypress.ru/article/article_12039.html

Как проходит обмен недвижимости?

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.

) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко.

И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д.

В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре.

Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная.

С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года.

Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Не пропустите:

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_obmen_nedvizhimosti/100340

Что нужно знать при обмене квартиры — Как оформить обмен

Еще в советские времена довольно популярным был обмен жилплощади. Менялись родственники, соседи по коммуналке или те, кому не нужны были лишние метры. На современном рынке недвижимости данная услуга не менее востребована и встречается в самых различных вариациях. Обмену не подлежат лишь залоговые квартиры и находящиеся в доме, который подлежит ликвидации. Все другие варианты, в том числе обмен ипотечного жилья и с задолженностью за коммунальные услуги, разрешены законодательством.

Равноценный вариант обмена квартиры

Классический случай — предполагает обмен квартир одинаковой площади, стоимости и т.д., ни одна из сторон ничего не теряет и не приобретает дополнительно. Никаких доплат и «бонусов» к сделке. Стоит отметить, что равноценный обмен предполагает только право пользования, без права собственности.

Обменные сделки с неравноценными квартирами

Здесь имеет место обмен, например, 2-х комнатной квартиры на 1-комнатную с денежной компенсацией разницы в стоимости. Возможен любой другой вариант доплаты в виде недвижимого имущества (гараж, часть земельного участка) – главное уравнять недвижимость в цене.

Обмен квартиры с доплатой популярен среди пожилых людей, чьи квартиры находятся в престижных районах города. Взамен им предлагают жилье в более отдаленных местах, но с приличным денежным «довеском».

Также часто встречается доплата за различие жилищной площади. Классический пример – коммунальная квартира, где взамен своей маленькой комнатушки каждый жилец получает отдельную полноценную квартиру, но при этом естественно доплачивает разницу в цене за дополнительные квадратные метры.

Заключение договора мены

Кардинальное отличие от простого обмена – передача не только пользовательских, но и имущественных прав. По сути, заключение договора мены является сделкой купли-продажи, поэтому придется оплачивать госпошлину за нотариальные действия и пенсионный сбор, а также регистрировать договор в Госреестре.

Согласно договору мены важно, чтобы изначально обмениваемые объекты недвижимости находились в частной собственности, а обязательства сторон не были заменены деньгами на весь размер стоимости жилья.

Устанавливается доплата за квартиру большей стоимости, которая обменивается на менее ценную недвижимость, причем условия доплаты могут оговариваться сторонами и выражаться не только в денежном эквиваленте.

Поскольку договор мены является двухсторонним, то право собственности на обмениваемую недвижимость переходит одновременно к каждой из сторон после выполнения ими взятых на себя обязательств.

Любой обмен – это желание участника сделки улучшить свои жилищные условия или наоборот получить денежную компенсацию за переезд в менее комфортную жилплощадь. Но не стоит забывать, что, как и при других операциях с недвижимостью существует ряд юридических нюансов и определенных рисков.

Так, квартиры в новостройках Киева хотят получить все жители столичных общежитий, но безрассудно соглашаясь на обмен, нередко получают места в долгострое. А есть люди, которым кажется что только возможно мошенничество при покупке квартиры.

Но это далеко не так — не разбираясь в ценах на рынке недвижимости, Вы запросто можете осуществить неравноценный обмен и остаться в огромном убытке.

Кроме того, поиск подходящих объектов для проведения обмена займет достаточно много временных, денежных и физических ресурсов.

Ведь необходимо, чтобы вторую сторону сделки также устраивали параметры, характеристики, место расположения жилплощади и т.д.

Нет смысла самостоятельно решать подобные вопросы – экономия будет не только не целесообразной, но и слишком рискованной. Обратитесь к крупным риелторам и юристам, ведь правовая сторона вопроса – главная составляющая любой сделки. Специалист по недвижимости четко знает, как составить договор мены, формально урегулировать неравноценный обмен и т.д.

Источник: https://arou.com.ua/chto-nuzhno-znat-pri-obmene-kvartiry/