Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры

Чистота квартиры при покупке проверяем самостоятельно

как проверить чистоту сделки при покупке квартиры

Предлагаем рассмотреть тему: «чистота квартиры при покупке проверяем самостоятельно» с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем.

В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования.

В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение».

В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Особенности самостоятельной проверки квартиры на чистоту при покупке в 2019 году

Самостоятельное изучение того, полностью ли чист объект недвижимости, предлагаемый продавцом, включает множество действий, посвященных изучению отдельных аспектов, так как любое нарушение может оказаться неприятным сигналом.

Наряду с проверкой документов и получением справок рекомендуется не пренебрегать и разговорами с жильцами, которые живут в том же месте, что и продавец.

Пошаговая инструкция проверки, которая избавит покупателей от возможных неприятностей

Процедура проверки состоит из следующих шагов:

Проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно в итоге вполне возможно, но это трудоемкий процесс. Придется посетить множество организаций и получить массу бумаг.

Источник: https://mse69.ru/chistota-kvartiry-pri-pokupke-proveryaem-samostoyatelno/

Проверка чистоты сделки: самостоятельно, нотариусом и юристом

как проверить чистоту сделки при покупке квартиры

Пардус Лекс — юридическая компания

Из этой статьи вы узнаете:

  • Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью
  • Так ли эффективна нотариальная проверка чистоты сделки
  • Как самостоятельно провести проверку чистоты сделки при покупке квартиры, земельного участка и коммерческой недвижимости
  • Как юристы осуществляют проверку чистоты сделки с недвижимостью

В конце 90-х — начале 2000-х мошенники проворачивали множество афер с недвижимостью. Изменилась ли ситуация сейчас? Стало ли мошеннических схем в сфере недвижимости меньше? Нет. Именно поэтому, если вы нашли подходящее жилье и уже обговорили с продавцом все условия оплаты и сроки, необходимо проверить сделку на юридическую чистоту. В данной статье мы поговорим о том, как осуществляется проверка чистоты сделки с недвижимостью.

Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью

Юридическая чистота недвижимости — это отсутствие преград для проведения операции купли-продажи. Проверка чистоты сделки купли-продажи очень важна, поскольку гарантирует, что в дальнейшем ее результаты третьи лица не оспорят в суде.

Операции купли-продажи недвижимости — это сделки, связанные с наибольшими рисками, так как вероятность наткнуться на аферистов здесь очень велика. Чтобы нечестно заработать, мошенники создают разные схемы обмана наивных покупателей. Если сам покупатель будет действовать необдуманно, это также может привести к негативным последствиям.

К самым распространенным неблагоприятным результатам сделки относят:

  • потерю права собственности на приобретаемую недвижимостьи затраченных на покупку финансовых средств;
  • возникновение прав на ваше жилье у третьих лиц;
  • потерю времени на ожидание заключения сделки.

Если вы планируете оформить ипотеку, проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью все равно нужна. Банки заинтересованы в законности проверки чистоты сделки, однако на практике относятся к ней формально, если вся документация в порядке. Может произойти так, что в ближайшем будущем появится человек с правами на вашу недвижимость и докажет свою позицию в суде.

Развеиваем мифы про нотариальную проверку чистоту сделки

Миф №1. Нотариус выявит все юридические противоречия по вопросу, связанному с покупкой недвижимости.

Скорее всего, нет. В обязанности нотариуса не входит изучение архивов и истории недвижимости с момента ее постройки. Он проверяет лишь чистоту конкретной сделки. В рамках проверки чистоты сделки ему нужно удостовериться, что участники дееспособны, документы подлинны, интересы третьих лиц соблюдены, а нынешний владелец получил квартиру на законных основаниях.

Конечно, даже такая поверхностная проверка чистоты сделки лучше, чем ничего. Ее результаты показывают, кто на самом деле владеет недвижимостью, кто прописан в ней сейчас, не арестована, не заложена ли квартира, есть ли согласие супруга или супруги владельца на операции с ней. Эту же информацию по проверке перед регистрацией сделки изучает Росреестр.

При этом множество вероятных проблем остаются за кадром. Достаточно вспомнить хотя бы о детях, права которых были нарушены при приватизации. Напомним, до 1994 года в процедуре могли участвовать лишь взрослые. Если жилье оформили в начале 90-х,и ребенок не попал в список владельцев, то по достижении 18 лет он вправе в любой момент подать в суд и отсудить свою долю недвижимости.

Другая потенциальная проблема, которую должна выявить проверка чистоты сделки — временно выбывшие граждане. Это лица, снятые с учета в связи со службой в армии, отбытием наказания или продолжительным лечением. По возвращении домой они вправе вновь заселиться по прежнему адресу и проживать там. И не нужно надеяться, что им помешает смена собственника. Граждан, ранее проживавших в этой квартире, вселит суд.

На первый взгляд защитить себя от таких угроз легко — достаточно лишь потребовать, чтобы продавец предоставил и обычную, и архивную выписки из домовой книги с информацией обо всех когда-либо регистрировавшихся гражданах, а также сведения о причинах и датах их выписки. Проблема в том, что в нотариальных конторах такие бумаги не запрашивают.

Приведем еще пример. Продавец получил жилье по наследству от 80-летней бабушки. В идеале при проверке чистоты сделки здесь нужно дополнительно изучить заключение о дееспособности пожилой женщины. Но, как было отмечено, сотрудники нотариальной конторы редко проводят столь глубокую проверку.

Благодаря нотариальной проверке чистоты сделки можно узнать о явных проблемах. Но если речь идет о более серьезном анализе, здесь ее явно мало.

Миф №2. Нотариально заверенная сделка не может быть признана недействительной.

Почти любую сделку с недвижимостью можно оспорить, если на то есть основания. И печать, проставленная нотариусом на договоре купли-продажи, не дает дополнительных гарантий. Проведенные операции с недвижимостью, документально заверенные нотариальной печатью, признаются недействительными точно так же, как и те, что заключены в простом письменном виде.

Причин для оспаривания много. К примеру, продавец недвижимости вправе подать исковое заявление, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка вряд ли убережет его от этого.

Как правило, нотариусы определяют дееспособность человека по внешним признакам: отсутствие алкогольного опьянения, внятная разумная речь, адекватное поведение.

Чтобы по-настоящему убедиться в том, что собственник адекватен, необходимо потребовать у него недавно выданные психоневрологическим и наркологическим диспансерами справки, провести медобследование в день сделки и пообщаться с соседями. Нотариус этим не занимается.

Миф №3. Благодаря нотариальной проверке вы не столкнетесь с аферистами.

Увы, это не так. Даже если нотариусы детально и скрупулезно изучают документы, предоставленные обоими участниками сделки, они не всегда могут определить их подлинность. Конечно, если бумага явно подделана, в ней масса исправлений и недочетов, это видно невооруженным глазом. Такой документ нотариус не примет. А вот профессиональная подделка документов — другой вопрос.

В нотариальной конторе качественно сфабрикованные бумаги, как правило, не отличают от подлинников. Например, не так давно житель Москвы пытался продать недвижимость нескольким покупателям. Аферист настолько качественно подделал документы, что суд не смог выявить фальсификацию с первого раза. Лишь при последующем рассмотрении удалось понять, что бумаги фальшивые.

Что уж говорить о нотариусах.

Также стоит заметить, что нотариальная проверка чистоты сделки — не стопроцентная защита и от двойных продаж. По сей день аферисты в регионах работают по следующей схеме: берут реальный паспорт собственника недвижимости, вклеивают поддельное фото, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. После получения денег от покупателей мошенники пропадают.

Миф №4. Если по вине нотариуса клиент лишится жилья, то нотариус возместит ущерб

Да, нотариус несет финансовую ответственность за свои действия. Если по его вине операцию с недвижимостью признают недействительной, нотариус компенсирует покупателю ущерб. Поэтому каждый сотрудник нотариальной конторы, удостоверяющий сделки с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Но здесь другой вопрос: легко ли получить компенсацию на деле? В течение последних пяти лет, как показывает практика, отстоять свои права сумели лишь 55 граждан — в общей сложности они получили 20 млн рублей. Сумма небольшая, но не потому, что нотариусы в России редко ошибаются. Просто доказать их вину в суде граждане, как правило, не могут.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Выгул собак на придомовой территории

Источник: http://pardus-lex.ru/blog/proverka-chistoty-sdelki/

Проверка юридической чистоты покупки квартиры: советы и рекомендации

как проверить чистоту сделки при покупке квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке без вмешательства риэлтерского агентства имеет свои риски.

В нашей статье мы прольем свет на процесс проверки чистоты сделки купли-продажи жилья, а также расскажем вам, на что нужно обратить внимание первостепенно и нюансах, которые должны насторожить покупателя.

Документы собственника жилья

При покупке квартиры в России вам нужно проверить документы самого продавца: документ, удостоверяющий его личность (паспорт, где стоит обратить внимание на гражданство).

Подобные справки будут гарантией, что в дальнейшем между покупателем и собственником не возникнет конфликтов по причине признания последнего недееспособным из-за наркологических или душевных проблем.

Документы, подтверждающие право собственности

  1. Выписка из ЕГРП, которая выдается Российским реестром. Данный документ подтверждает право возникновения или перехода прав на квартиру.
  2. Договор, который подтверждает права на квартиру: купли-продажи, договор мены или дарения, ренты или приватизации, или же свидетельство о праве на наследство.
  3. Если квартира продается по доверенности, продавец должен представить подлинник нотариальной доверенности.
  4. В случае если квартира была приобретена в браке без подписания брачного договора, нужно представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Визит в ЖЭК

Для покупателя лучше всего будет, если в квартире кроме продавца больше никто не прописан, в противном случае придется, потом выписывать их через суд.

Вам нужно обратиться вместе с продавцом в ЖЭК и затребовать справку о зарегистрированных в жилье людях, также вы можете получить полную историю жильцов в этой квартире: узнать, кто был прописан ранее и когда выписался.

Обязательно поинтересуйтесь условиями выписки каждого члена семьи из данной квартиры, возможно и такое, что один из проживающих был выписан из-за отправки в места лишения свободы, жилье без его ведома было приватизировано, по возвращению он может затребовать судебное разбирательство в связи с нарушением его прав во время приватизации.

Запрос в Единый реестр судебных решений

Запрос в ЕРСР нужен для установления была ли данная квартира предметом судебных споров или нет. В случае если ЕРСР подтвердил данный факт, вам стоит обратиться к опытному юристу для консультации, ведь возможен риск, что дело вновь будет возобновлено со временем в связи с открывшимися обстоятельствами.

Проверка предыдущих сделок с этой квартирой

Подобное утверждение имеет право на жизнь, но не является исчерпывающим, ведь риски все равно остаются.

Наиболее опасной будет покупка квартиры, которая была приобретена продавцом относительно недавно, это будет первым звоночком о том, что стоит более детально проверить чистоту сделки и документы, ведь куплю-продажу такой квартиры будет проще оспорить в суде.

К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?

Поэтому при малейших сомнениях нужно требовать встречи с предыдущим владельцем жилья, а также желательно посетить нотариуса, при помощи которого сделка была заключена. Попросите его поднять документы, связанные с той сделкой и снова проанализировать их на наличие факторов риска. Можно даже проследить всю цепочку купли-продажи данного жилья, чтобы исключить возможные судебные споры в будущем.

Что может насторожить и что стоит тщательно проверять при покупке жилья?

  1. Со всей тщательностью подойдите к проверке наличия обременения на объект продажи, например ареста или ипотеки. Настоятельно требуйте представить документы, которые развеют сомнения.
  2. Насторожитесь, если продавец усложняет процесс передачи денег за квартиру.
  3. Если квартиру продает лишь один из супругов, а нотариально заверенное разрешение на продажу от другого супруга не было предоставлено.
  4. Отнеситесь со всей серьезностью к проверке документов о наличии среди собственников квартиры несовершеннолетних детей, нередко продавцы могут подделывать разрешения от органов опеки и попечительства. В дальнейшем, в случае подделки разрешения на продажу, это может вызвать споры связанные с правом собственности на квартиру или ее часть.
  5. Если продавец желает совершить сделку не при помощи договора купли-продажи, а при помощи, например, договора дарения или мены. В дальнейшем сделка может быть признана недействительной и не факт, что средства или имущество вы сможете вернуть.
  6. Если цена квартиры по договору является серьезно ниже рыночной стоимости жилья. В дальнейшем при возникновении проблем покупатель сможет вернуть лишь деньги, которые указаны в договоре.
  7. Против продавца возбуждено исполнительное производство. Также риск признание сделки недействительной.
  8. Наличие в биографии продавца уголовных дел или если против него начато уголовное производство или же гражданский иск. Возможен риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной.
  9. Продажа квартиры, которая относительно недавно была получена как наследство.

    Возможен риск появления новых наследников и как следствие — судебные споры за право собственности на часть квартиры.

  10. Если продажа квартиры происходит по доверенности и сам продавец напрямую в сделке не участвует, а деньги за квартиру получит доверенное лицо, то следует засомневаться, ведь существует риск отзыва доверенности и как следствие — дальнейших проблем.
  11. Если информация, которая касается объекта продажи, не соответствует действительности.

    Например, в разных справках указаны разные технические данные объекта.

  12. В случае если в квартире ранее проводилась перепланировка, обязательно проверьте законность такого изменения. Проверьте также совпадает ли заявленная в кадастровом паспорте планировка с фактической. Иначе в дальнейшем купленная квартира может быть признана непригодной для проживания, в случае если несущие стены были затронуты.

  13. Если продавец отказался представить выписки из домовой книги, а также финансово-лицевого счета. Иначе вам может достаться квартира с огромными долгами по коммунальным платежам.
  14. Наличие огромных долгов у продавца должно вас насторожить. В таком случае в дальнейшем сам продавец может быть признан банкротом, поэтому тщательно подходите к проверке кредитной истории продавца.
  15. Наличие в квартире других зарегистрированных лиц, которые на момент продажи не были выписаны. В дальнейшем вам может потребоваться выписывать их в судовом порядке или же возникнут споры касательно права собственности на часть жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/kak-proverit-chistotu-sdelki.html

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры — руководство к действию

Мошенничество при сделках покупки и продажи недвижимости не редкость. Обманывают как посредники (риэлторы), так и сами покупатели и продавцы. Поэтому при покупке недвижимости необходимо тщательно проверять юридическую чистоту сделки, чтобы не оказаться в неприятной ситуации, когда деньги переданы, договор заключен, а в квартире невозможно жить по тем или иным причинам.

Например, потому что в нее вернулся заключенный из мест лишения свободы или потому что прокуратура наложила арест на незаконно приобретенное жилище.

Обычно проверку юридической чистоты поручают посредникам, но и они могут оказаться мошенниками

Поэтому лучше самим собрать все сведения, благо делается это довольно быстро, а все документы находятся в свободном доступе.

  • 1 Алгоритм действий
  • 2 Что должно насторожить

Алгоритм действий

Для выявления основных мошеннических схем достаточно следовать такому алгоритму.

  • Убедиться в наличии квартиры. Иногда риэлторы продают квартиры по каталогу, особенно иногородним покупателям, в то время как по такому адресу никаких домов не существует.
  • Проверить документы владельца квартиры. К ним относятся паспорт и доверенность (если продает не сам собственник). В паспорте не должно быть признаков подделки. Особенно стоит обратить внимание на прописку. Выглядит странно, если собственник жилья прописан в другом месте. Иногда, конечно, такое бывает, но если имеются и другие признаки странного поведения, то от такой сделки лучше отказаться. Что касается доверенности, то она должна быть заверена нотариусом. Стоит сверить паспортные данные предъявителя доверенности с данными, указанными в документе.
  • Проверить документы посредника. Если квартиру продает риэлторское агентство или фирма-посредник, нужно убедиться в наличии у них всех разрешений на осуществление данного вида деятельности, обратить внимание на лицензию и срок ее действия.
  • Проверить документы на квартиру.

У собственника или посредника обязательно должны быть в наличии:

  1. свидетельство о регистрации права на недвижку;
  2. правоустанавливающие бумаги, такие как договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о приватизации и т. д. (то
  3. есть те документы, согласно которым гражданин стал собственником помещения);
  4. технический паспорт;
  5. кадастровый паспорт;
  6. разрешение на перепланировку;
  7. разрешение органов опеки и попечительства (если среди собственников – ребенок).

В документах не должно быть исправлений, помарок, дописок ручкой. Требуйте оригиналы, а не заверенные копии

Далее следует:

  • Проверить квартиру в управляющей компании. Для этого надо заказать расширенную выписку из квартиры. В ней будет указано, кто когда-либо проживал в квартире, кто проживает сейчас, кто выписан временно (например, ушедший в армию), за кем сохранено право проживания в квартире. Этот этап нужен, чтобы не получить неожиданных «постояльцев». Справка выдается в течение трех дней, бесплатно. Иногда нужно купить соответствующий бланк, он стоит около 50 рублей.
  • Проверить квартиру в Росреестре. Заявителю выдадут справку, в которой указано, находится ли квартира под арестом, под залогом, имеется ли на ней иное обременение. За выдачу справки надо будет заплатить госпошлину в размере 250 рублей. Готовится она в течение недели.
  • Проверить отсутствие долгов за квартирой. К ним относятся: квартплата, плата за домофон, плата за газ, плата за капремонт и т. д. Все данные справки должен собрать собственник помещения и предоставить их в распоряжение покупателя.

Таким образом, проверка юридической чистоты сделки – это целый комплекс мероприятий, которые направлены на выявление правового статуса квартиры. Как правило, если недвижимость «проблемная», это достаточно легко выясняется.

Но чтобы быть стопроцентно уверенным, можно обратиться в сыскное агентство или к независимым риэлторам, которые «разведают» все необходимые данные. Кроме того, если имеются подозрения о чистоте сделки или личности продавца, можно сделать запросы в правоохранительные органы – полицию или прокуратуру.

Что должно насторожить

Есть несколько факторов, которые должны насторожить любого покупателя недвижимости:

  • сокрытие документов под различными предлогами и уверения, что «всё нормально»;
  • представление только копий документов, даже если они заверены нотариусом (у мошенников может быть «карманный» нотариус либо его подписи и печать просто подделаны);
  • несовпадение адреса прописки собственника квартиры и места его фактического проживания (то есть адреса продаваемой квартиры);
  • отсутствие письменного согласия других собственников;
  • отсутствие разрешительных документов на проведение сделки со стороны третьих лиц – органа опеки и попечительства, банка (если квартира под ипотекой), собеса (если в числе собственников – недееспособный) и т. д.
  • наличие в квартире третьих прописанных лиц при уверении, что «они выпишутся, как только переоформим квартиру», – в момент оформления сделки в квартире не должен быть никто прописан;
  • требование передачи аванса без заключения основного договора.

Конечно, могут насторожить и другие признаки, например, странное поведение посредников и владельца помещения, которые путаются в деталях или дают противоречивые сведения.

Поэтому нужно быть предельно внимательным и досконально проверять все бумаги, анализировать поведение участников сделки и при малейшем подозрении не стесняться перепроверять данные

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/zashhita-ot-moshennichestva.html

Как при покупке самостоятельно проверить «чистоту» квартиры

Покупка нового жилья — событие одновременно и радостное, и очень хлопотное. К тому же, учитывая цены на недвижимость, это еще и весьма затратное дело. Нарваться на «нечистоплотных» продавцов может каждый. Поэтому будущий владелец, чтобы подстраховаться от этого, старается при покупке квартиры проверить ее чистоту и самостоятельно, не полагаясь только лишь на мнение агентов. Проверка, конечно, потребует некоторых усилий, но результат будет стоить этого.

Приобретение недвижимости — как происходит

Хотя покупка жилья и считается процессом трудоемким, но если разобраться, на самом деле окажется, что ничего сложного в нем нет. Сама сделка фактически проходит в три ступени:

  • Подбор жилья.
  • Проверка квартиры перед покупкой.
  • Оформление договора.

Даже если недвижимость приобретается под контролем профессиональных риелторов, все равно пускать этот процесс на самотек не стоит.

Тем более что фактически агенты (если сделка заключается в России) никакой ответственности в случае форс-мажора нести не будут — пострадает только новый собственник.

Нельзя исключать и того варианта, что агент может быть «в доле» с продавцом в желании поскорее реализовать квартиру. Поэтому важно, чтобы будущий собственник хорошо владел информацией о том, как и что нужно делать при покупке жилья.

Подбор жилья

Первым шагом в приобретении нового жилья является его выбор: будет это дом или квартира. Если квартира, то какая: в новостройке или жилье вторичного рынка. Большая часть людей останавливает свой выбор все-таки на квартирах в многоэтажках. Возле таких домов обычно хорошо развита инфраструктура: есть школы, аптеки, больницы, транспорт.

Если выбор будет в пользу новостройки, то будущий владелец получает ряд преимуществ: можно подобрать удобную планировку, дому долгое время не понадобится капитальный ремонт, среди новых соседей вряд ли будут люди, ведущие аморальный образ жизни — новостройки чаще приобретают молодые семьи с детьми.

В качестве своеобразной проверки благонадежности застройщика, будущему собственнику нелишним будет почитать отзывы в интернете об этой строительной компании, посмотреть сроки сдачи других объектов, были ли негативные отзывы покупателей и т. п.

Если покупатель останавливается на варианте приобретения жилья вторичного рынка, то при выборе нужно учитывать район, в котором расположен дом, состояние самого дома, материал его изготовления, состояние придомовой территории. Можно также пообщаться с соседями — обычно соседи тоже могут рассказать немного о продавцах. Кроме этого, ему понадобится выполнить проверку чистоты сделки при покупке квартиры. Что имеется в виду:

  • Выполнить проверку подлинности всех правоустанавливающих документов на недвижимость.
  • Оценить правовой статус жилья.
  • Провести анализ всех возможных рисков.

Контроль сделки по квартире

Проверка квартиры на чистоту при ее покупке — наиболее важный этап. Если к этому отнестись не слишком серьезно, то есть вероятность получения проблем. Обязательно нужно проконтролировать:

  • Подлинность правоустанавливающих документов на жилье.
  • Есть ли у продавца законные основания на совершение сделок с этой недвижимостью.
  • Кто был прописан на этой жилплощади (особое внимание нужно уделить регистрации несовершеннолетних и временно выписанных).
  • Нет ли по этой квартире судебных споров, обременений, арестов.
  • Имеются ли задолженности по коммунальным платежам.
  • Законность перепланировки (если таковая была произведена).

И еще один немаловажный пункт — это история (длительность) владения этой недвижимостью. Чем меньше срок владения — тем меньше доверия к такому продавцу должно быть.

Подлинность правоустанавливающих бумаг

У продавца должны быть все правоподтверждающие документы на жилье. Отсутствие даже одного из списка может свидетельствовать о том, что сделка вряд ли окажется чистой. Какие документы нужно требовать для предоставления:

  • Свидетельство о праве собственности на жилье (этот документ может заменить выписка из ЕГРН). Свидетельство должно быть отпечатано на гербовой бумаге.
  • Договор, на основании которого было получено право собственности: дарение, наследование, купля-продажа, обмена, акт приема-передачи от застройщика и т. п.
  • Техпаспорт и кадастровый паспорт.

  Как оспорить и уменьшить кадастровую стоимость квартиры или дома

Если при проверке окажется, что право собственности на это жилье было основано на решении суда, то это «звоночек» к тому, чтобы к сделке относиться с опасением: всегда есть вероятность обжалования решения суда, и собственность вернут владельцу.

Документы должны быть в оригиналах. На них должны быть все необходимые печати и подписи. В этих бумагах недопустимы исправления — если таковые обнаружатся, то это станет поводом для сомнения в чистоте сделки.

Будет правильным, если покупатель попросит продавца предоставить документы с печатями Росреестра. Это станет дополнительным способом проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Что касается продавца

Выполнять сделки с недвижимостью может либо сам собственник, либо его представитель. Если соглашение заключается с участием представителя, то для этого должен быть отдельный документ, заверенный нотариусом, подтверждающий это. Кто может выступать в роли продавца:

  • Собственник (единственное лицо).
  • Если квартира в долевом владении — все сособственники.
  • Супруги (хотя документы могут быть оформлены только на одного из них).

Особое внимание стоит обратить на прописанных в жилье, особенно если среди них будут несовершеннолетние дети. Такие сделки всегда заключаются только с ведома законных представителей ребенка (родителей, органов опеки).

Найти сведения о продавце можно в документах на жилье или в выписке из Госреестра.

Если договор будет заключаться через представителя, то покупателю рекомендуется все равно встретиться с владельцами, чтобы удостовериться в их согласии на сделку.

Если продавец находится в законном браке, то желательно получить письменное согласие супруги на реализацию недвижимости.

Сведения о прописанных

Наличие в квартире прописанных жильцов грозит новому собственнику тем, что впоследствии такие жильцы могут заявить о своих правах на проживание в этой недвижимости. Выписать их потом будет очень сложно, даже через суд. Чтобы избежать такой ситуации, покупателю необходимо тщательно проверять сведения обо всех прописанных. Для этого нужно попросить продавца предоставить покупателю справку из паспортного стола.

Перед заключением сделки все граждане, зарегистрированные в этой квартире, должны быть из нее выписаны, в противном случае у нового собственника могут со временем возникнуть проблемы. Но в этой справке не будут указываться те, кто был временно снят с регистрационного учета в этой квартире:

  • Лица, отбывающие наказание в исправительных учреждениях.
  • Призывники.
  • Люди преклонного возраста, находящиеся на содержании в специализированных учреждениях.
  • Несовершеннолетние, находящиеся в исправительных учреждениях.
  • Недееспособные граждане, находящиеся на лечении в психиатрических клиниках.
  • Лица, проходящие длительное лечение в медицинских учреждениях и т. п.

Узнать обо всех прописанных (и выписанных) жильцах можно из домовой книги. Для этого нужно попросить продавца сделать архивную выписку из нее.

Проверить возможные притязания

Проверить наличие судебных притязаний на жилье можно в гражданском суде. Обращаться нужно в территориальный суд, обслуживающий район, в котором находится приобретаемое жилье. Есть несколько способов:

  • Узнать непосредственно в канцелярии суда.
  • Через интернет — делается запрос на сайте этого суда о наличии судопроизводств с участием продавца.
  • Через судебных приставов (при помощи службы или через их сайт).
  • При помощи выписки из Росреестра.
  • В приватной беседе с сотрудниками ТСЖ.

Если продавец получил право владения квартирой по линии наследования, то нелишним будет обратиться к нотариусу, открывшему наследство, чтобы узнать о наличии других претендентов на имущество.

  Оформление нотариальной сделки купли-продажи квартиры

Обременения или арест сохранятся при передаче жилья другому владельцу. Сведения об этом можно узнать из выписки госреестра. Если выяснится, что квартира с обременением, то лучше будет от такой сделки отказаться, т. к.

впоследствии будет шанс остаться без этого жилья вовсе. Или потребовать у продавца предоставить документ, где будет официально зафиксировано отсутствие притязаний от обременителя. Эти же сведения должны быть указаны в Росреестре.

Поэтому лучше будет заказать новую выписку, в которой уже не будет указано этой информации.

Коммунальные долги

Согласно закону долги должны оплачивать прежние владельцы. Однако поставщики услуг с этим не всегда согласны, поэтому существует риск, что судебные иски о задолженностях будут приходить на имя нового собственника. К тому же есть вероятность того, что коммунальные службы могут отключить свет, газ или воду, а это не добавит в ситуацию позитива. Чтобы этого избежать:

  • Стоит потребовать у бывшего собственника справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Попросить предоставить квитанции об оплате услуг за последние три года.
  • Узнать в ТСЖ о наличии долгов по этой квартире.
  • Указать этот пункт в договоре купли-продажи, согласно которому все долги будут под личной ответственностью прежнего собственника. Если покупатель согласен погашать долги предыдущего владельца, то это также нужно зафиксировать в соглашении.

Законность перепланировки

Бывшие владельцы могли переделывать квартиру «под себя»: устанавливать дополнительные радиаторы, электрооборудование или газооборудование, менять планировку и т. п. Все эти действия должны быть зафиксированы в техническом плане. Если будут расхождения с планом, есть вероятность, что через время заставят восстановить первоначальный вид жилья. А это довольно затратно.

Нужно внимательно изучать техпаспорт — в нем уже может находиться отметка о несогласованности перепланировки. В этом случае нужно попросить собственника привести все документы в порядок.

Заключение договора

После перепроверки всех бумаг продавца можно приступать к оформлению сделки. Чтобы не оказалось, что во время подготовки документов собственник изменил решение относительно продажи жилья, лучше зафиксировать соглашение юридически: передать задаток или заключить предварительный договор купли-продажи.

Подготовкой документов должен заниматься продавец.

В обязанность покупателя входит только оплата госпошлины.

После того как продавец собрал весь пакет документов, можно будет непосредственно составлять договор о передаче жилья новому собственнику. В договоре обычно указываются сведения:

  • Паспортные данные сторон-участников сделки.
  • Дата и место заключения договора.
  • Полное описание жилой недвижимости.
  • Сведения о госрегистрации права собственности продавца.
  • Порядок расчета за квартиру, ее стоимость.
  • Информация об отсутствии долгов, обременений и т. п.
  • Согласие родственников (супруга/супруги) на совершение сделки. Если собственник — несовершеннолетний/недееспособный, то понадобится согласие органов опеки.
  • Соответствие планировки состоянию, указанному в техпаспорте.
  • Сведения о том, что никаких имущественных притязаний на это жилье не имеется и т. д.

Желательно, чтобы соглашение перед подписанием перепроверил независимый юрист на предмет выявления неточностей, ошибок и подводных камней.

Договор заключается в присутствии нотариуса или госрегистратора.

После передачи денег рекомендуется взять у продавца расписку в их получении. Она составляется в произвольной форме.

На самом деле ничего сложного в том, чтобы проконтролировать сделку по покупке жилья нет. Главное — это внимательно изучить документы. А в случае сомнений не стесняться обратиться за помощью к юристу. И тогда любой риск будет исключен.

ПредыдущаяСледующая Как при покупке самостоятельно проверить «чистоту» квартиры

Источник: http://notarius-russia.ru/art/id_82078

Проверка юридической чистоты квартиры

Проверка продавца квартиры – обязательная процедура, позволяющая снизить риск последующей потери недвижимости и денежных средств. Также необходима и проверка юридической чистоты квартиры. Можно сделать это самостоятельно или привлечь для выполнения работ специально подготовленных и осведомленных в законодательстве людей.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке включает в себя следующие этапы:

  • контроль правоустанавливающих бумаг;
  • определение манипуляций с квартирой;
  • отсутствие незаконного переоборудования;
  • возможные претензии третьих лиц.

Рассмотрим каждый этап более детально.

Контроль правоустанавливающих бумаг

Перед покупкой, внесением задатка следует ознакомиться с документами, на основании которых квартира или дом принадлежат собственнику. Наиболее часто такими юридическими основаниями являются купля-продажа, мена, дарение. Бумаги не должны иметь исправлений, посторонних надписей (нужно проверять оригиналы).

Внимательно изучите предоставленные бумаги. Некоторые договоры могут содержать условия, выполнение которых является обязательным для наступления права собственности. Убедитесь, что это было выполнено в полном объеме. Избегайте заключения сделок, если право собственности на квартиру переходит не родственнику по завещанию или дарению, и он быстро начинает процедуру продажи.

Определение манипуляций с квартирой

Обязательно требуйте предъявить выписку из ЕГРП. Это ресурс, в котором содержится вся история квартиры с 1998 года. В ней отражаются все проведенные в этот период сделки, возможный арест имущества, запрет на осуществление продажи.

Должен насторожить факт частой смены собственника квартиры за короткий промежуток времени. Это может свидетельствовать о мошеннических схемах. Также следует учесть наличие споров между претендентами на недвижимость. На признание договоров недействительными российское законодательство отводит 3 года. Если в течение этого времени какая-либо сторона не предъявила претензии, то можете смело заключать сделку.

Отсутствие незаконного переоборудования

Бумаги из БТИ позволят выяснить, выполнялись ли в квартире работы то переоборудованию (достройки, перепланировка). Все они должны быть узаконены в установленном законодательством порядке. За нарушение этих норм предусмотрена административная ответственность. Другими словами, если вы перед сделкой не потребовали внести изменения по закону, за них платить штраф придется самостоятельно.

Возможные претензии третьих лиц

Обязательно следует выяснить, существуют ли обстоятельства, которые могут затронуть интересы третьих лиц. К ним относятся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные граждане на попечительстве и другие. Каждый из них или их законный представитель может подать иск на признание сделки недействительной.

Если в квартире прописаны малолетние дети, на момент заключения договора должны присутствовать соответствующие разрешения от органов опеки. Прочие случаи могут требовать судебного решения.

Проверка продавца квартиры: что нужно учитывать?

Не только объект недвижимости требует детального изучения, но и его собственник. К обязательным моментам проверки можно отнести следующие:

  • Идентификация личности, аутентичности паспорта гражданина.
  • Проверка доверенности, ее действительности, полномочий доверенного гражданина. Если операция производится не собственником, а его уполномоченным представителем по доверенности, она должна быть действительной, не отозванной, полномочия предполагают возможность заключать договора купли-продажи.
  • Определение дееспособности. Граждане, состоящие на учете в наркологическом, психоневрологическом диспансерах, имеют право ставить свою подпись. Но они или их родственники могут обратиться в суд для аннулирования сделки по квартире по причине временной недееспособности.

Все эти обстоятельства влекут за собой риск потери квартиры и денег. Поэтому стоит обратиться к профессионалам, знающим все тонкости и специфику исследования бумаг. Обращайтесь в Центр Недвижимости «Все Включено», чтобы минимизировать возможные риски. Так вы сэкономите время, убережете собственные средства от потери.

Источник: http://xn--b1aaj2anh9f.xn--p1ai/services/proverka_prodavca/

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация. Проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению.

Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание. Кроме того, он знает, что вся информация  о квартире содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо — справку из БТИ.

Выписка из ЕГРП для для проверки чистоты квартиры

Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. 

Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Важно, чтобы выписка была «свежей», ведь чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация. Наилучший вариант, если выписка сделана накануне: продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Получить выписку вы можете и самостоятельно, при чем сделать это совсем не сложно –  если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.

Информация из выписки

Выписка из ЕГРП содержит следующую информацию:

  • наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
  • дата подписания выписки, а также исходящий номер;
  • кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
  • назначение объекта недвижимости;
  • площадь;
  • адрес нахождения недвижимости;
  • данные о правообладателе;
  • вид зарегистрированного права;
  • зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
  • ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Квартиры на первичном рынке – возможные риски

При покупке квартиры в новостройке, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается.

Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять.

 Если же вам предлагают любой другой договор, то он представляет собой обходную схему 214-го закона, поэтому покупка такой квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованна. 

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Проведение такой операции может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет? 

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают «задвоенные» договоры или «сдвоенные» продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. 

Что бы не попасться на такую схему, покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Квартиры на вторичном рынке – возможные риски

Один из основных рисков на вторичном рынке – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при: 

  • возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;
  • признании недееспособным продавца квартиры; 
  • появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;
  • наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Если вам приглянулась квартира именно на вторичном рынке, то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке вы найдете всю историю квартиры, начиная с 1998 года (с момента создания ЕГРП). В реестре вы найдете информацию о том была ли квартира в споре, накладывались ли на нее аресты, какие разбирательства проводились по квартире. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения. 

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, — три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку. 

Что может и должно насторожить покупателя?

Если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то вам следует насторожиться.

Бывают случаи когда недоброкачественный продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена.

В статье 177 ГК говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».

Источник: https://regburokirov.ru/info/10

6 вещей, которые нужно проверить перед покупкой «вторички»

Покупать жильё на вторичном рынке без специальной проверки рискованно, квартира может оказаться в залоге, с долгами, с прописанными в ней чужими людьми. Обычно чистоту сделки проверяют специалисты — риэлторы и юристы. Специально для Сравни.ру управляющий партнёр Trade-in Realty Светлана Кондачкова подготовила советы, как это сделать самостоятельно.

Можно выделить шесть основных опасностей, которые встречаются при покупке квартир, в которых уже кто-то жил.

1. Сложности приватизации

Проблема: невключение в число собственников при приватизации квартиры лиц, которые имели право на участие в ней. Распространенный вариант — снятие с регистрационного учёта несовершеннолетних до приватизации.

Решение: чтобы в один прекрасный момент к вам не пришёл обделённый собственник жилья, необходимо перед покупкой квартиры запросить архивную выписку из домовой книги, договор социального найма, ордер для установления всех лиц, состоящих на регистрационном учёте в квартире.

Также стоит проверить квартиру на наличие зарегистрированных лиц, отказавшихся от приватизации на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Это важно, так как лицо, отказавшееся от приватизации, приобретает право пожизненного пользования и проживания в квартире. Для исключения этого риска необходимо снять с регистрационного учёта лица, отказавшиеся от приватизации, до заключения договора купли-продажи квартиры.

2. «Материнский капитал»

Проблема: при покупке квартиры с использованием материнского капитала необходимо наделить всех членов семьи долями в праве собственности на квартиру. В противном случае при продаже квартиры сделка может быть признана недействительной и, как следствие, квартира будет изъята у покупателя.

Решение: необходимо проверить сделку на предмет использования средств «материнского капитала» при приобретении квартиры.

3. Неузаконенная перепланировка

Проблема: после приобретения такой квартиры можно столкнуться с проблемами при проверке жилья эксплуатационными органами или при дальнейшей продаже этой квартиры.

Решение: о возможных перепланировках можно узнать после получения технических документов БТИ, сравнив полученные планы с реальным состоянием квартиры.

4. Не все бывшие жильцы сняты с регистрационного учёта

Проблема: наличие прописанных лиц на момент заключения договора купли-продажи квартиры.

Решение: чтобы проверить, кто прописан в покупаемой квартире, необходимо заказать выписку из домовой книги. В ней указываются все лица, состоящие на регистрационном учёте. Получить этот документ можно в МФЦ.

Необходимо требовать от продавца обязательного снятия зарегистрированных лиц с регистрационного учёта до заключения договора купли-продажи квартиры.

5. Долги бывших собственников

Проблема: наличие задолженностей по коммунальным платежам.

Решение: чтобы не оказаться заложником чужих долгов, заранее получите от продавца платёжные документы из Единого расчётного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на момент заключения договора купли-продажи.

6. Недееспособность продавца

Проблема: заключение договора купли-продажи квартиры лицами, неспособными понимать значение своих действий или руководить ими. Как правило, это лица, имеющие определённые заболевания, которые не позволяют отдавать отчёт совершаемым действиям.

Решение: чтобы минимизировать такой риск, необходимо затребовать у продавца справки на имя продавца из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Срок самостоятельной проверки квартиры может занять от двух недель до трёх месяцев.

Для чего всё же стоит привлечь специалиста?

Для проверки юридической чистоты сделки. Риэлтор или юрист должен проверить перед покупкой квартиры историю переходов права собственности на неё, заказав соответствующую выписку из ЕГРН, а также по возможности получить у продавца всю предшествующую правоустанавливающую документацию и осуществить правовую экспертизу всех совершённых сделок с квартирой.

Где взять деньги на покупку квартиры?

Источник: https://www.sravni.ru/text/2017/10/12/6-veshhej-kotorye-nuzhno-proverit-pered-pokupkoj-vtorichki/

Как проверить квартиру на «чистоту» при сделке купли-продажи? — Корпорация Шериф

Как учесть все нюансы при купле-продаже квартиры и чтобы сделка оказалась действительной? Как не попасться в руки мошенников, и на что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи и других необходимых документов? Как проверить квартиру на чистоту?

Профессиональные юристы пользуются отработанными правилами и процедурами проверки чистоты оформляемой сделки. Эти подходы могут сослужить хорошую службу и обычному покупателю, решившему действовать на свой страх и риск.

1. Исключить продажу недвижимости по доверенности

При проведении сделки по покупке жилья рекомендуется исключить продажу по доверенности. Доверенность действует до тех пор, пока она не отменена, а договор считается заключенным лишь с момента регистрации в Росреестре.

До регистрации доверенность может быть отменена, и никто, кроме продавца, об ее отмене знать не будет, соответственно, заключенный договор на покупку может быть оспорен. Хотя в большинстве судебных прецедентов судьи признают права на квартиру за покупателями, тем не менее долгих судебных тяжб не избежать.

Кроме того, никто не может гарантировать, что завтра судебная практика не изменится.

2. Не приобретать у приезжих

Не следует приобретать квадратные метры у приезжих. В том случае, если продажа квартиры осуществляется собственником, который зарегистрирован в другом субъекте Федерации, необходимо в обязательном порядке проверить историю недвижимости по предыдущим сделкам.

Как правило, мошенники стараются оформлять «нечистые» квартиры сначала на лиц, проживающих подальше от больших городов, на деревенских «пьянчужек» (их проще контролировать и сложнее потом отыскать), чтобы затем продавать жилье от их имени на общем рынке недвижимости.

3. Узнать причину отчуждения недвижимости

Полезно уточнить, с какой целью продавец отчуждает квартиру – всегда должна быть логика в таком серьезном шаге. Если логика отсутствует или она сомнительна, то документы подлежат более тщательной проверке. Недвижимость сегодня – самый ликвидный товар и наиболее гарантированный способ вложения капитала. К тому же – объект жизненной необходимости. А потому отчуждение жилья при отсутствии серьезного повода всегда подозрительно.

4. Убедиться в дееспособности продавца

Необходимо убедиться в полной дееспособности продавца. Проверьте его паспорт, просто поговорите – невменяемого человека, как правило, сразу видно. Ограниченно дееспособными часто бывают пьющие (наркозависимые) лица. Если есть сомнения, рекомендуется непосредственно в день сделки провести освидетельствование продавца психиатром и получить необходимое заключение.

5. Узнать о правах несовершеннолетних

Следует проверить наличие прав несовершеннолетних, а также иных категорий граждан на приобретаемое помещение (осужденные, лица, отказавшиеся от приватизации, признанные безвестно отсутствующими или умершими, выселенные по решению суда).

6. Проверить родственные связи (наследники, супруги)

Выясните, имеется ли супруг или наследник, который вправе претендовать на продаваемое имущество. Как показывает судебная практика, наследники и супруги лишь в исключительных случаях начинают претендовать на уже проданное добросовестному приобретателю имущество, однако, «попить крови» в судах такие претенденты на квартиру могут.

Соответственно, при покупке необходимо не только проверять историю жилого помещения, но и подстраховываться расписками, в том числе – условиями, содержащимися в самом договоре или передаточном акте.

Из них должно следовать, что при появлении иных претендентов на отчуждаемое жилье продавец обязуется из полученных за продажу имущества денег возместить возникшим третьим лицам их обоснованную долю полученного вознаграждения.

Необходимо проверить квартиру

Определитесь с тем, что вы покупаете: вторичный фонд или новострой. Проверка чистоты сделки значительно отличается при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках. Если говорить о последнем, то проверке в обязательном порядке подлежат и личность продавца, и история регистрационных действий с квартирой, включая все обременения, и история всех регистраций («прописок») по квартире, и основания возникновения права на предлагаемую недвижимость.

Некоторые правоустанавливающие документы требуют дополнительного изучения, причем могут быть проверены самостоятельно без участия собственника. Например, если речь идет о таком правоустанавливающем документе, как решение суда, о наличии которого можно беспрепятственно узнать в самом суде.

Известны случаи, когда недвижимость оформлялась по решению суда, которого, как впоследствии выяснялось, вообще не существовало. При таких обстоятельствах купленная недвижимость у последнего добросовестного собственника изымается и, как следствие, передается первоначальному правообладателю.

Проверьте и то, насколько правомочен продавец осуществлять продажу имущества, является ли он ее собственником. Если нет, то получено ли согласие надлежащего собственника.

Такие споры в основном относятся к продаже жилых и нежилых помещений организациями, обладающими ими на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Без согласования с собственником-государством такое имущество незаконно переводится из назначения оперативного управления или хозяйственного ведения в собственность, а затем продается. Результатом подобных манипуляций становится оспаривание сделок и изъятие помещений в собственность государства.

И еще. Обсудите содержание договора купли-продажи, передачи денег, договора об аренде банковской ячейки с правилами доступа к ней, обсудите содержание расписок и передаточного акта с определением условий обмена указанными документами между продавцом и покупателем.

Проверить порядок отчуждения

Необходимо особенно тщательно подходить к вопросу изучения документов при покупке недвижимости, если квартира продается способом, не соответствующим наиболее распространенной сложившейся практике:

  • квартира продается «срочно». Это означает, что у продавца могут быть основания для быстрого избавления от недвижимости в связи с возможными арестом или иными обеспечительными мерами в отношении помещения или в связи с возможным скорым возникновением претензий от третьих лиц;
  • жилое помещение продается с большой скидкой (от 15% и более) – это должно насторожить, т. к. недвижимость всегда в цене и всегда востребована, соответственно, большие бонусы при продаже – скорее умысел, чем неосторожность;
  • квартира продается не собственником, а его представителями, которые скрывают личность собственника, препятствуют личному знакомству – данные обстоятельства могут свидетельствовать либо об отсутствии собственника, либо о его «зиц-отношении» к продаваемой недвижимости, т. е. документальный собственник является лишь подставной фигурой у мошенников;
  • продавцами предъявляются не все документы по квартире, необходимые для совершения сделки. Это может быть следствием представления на сделку поддельных документов, которые либо готовятся непосредственно к самой регистрации и до определенного времени их просто не существует, либо документы подделаны заранее, однако, данные обстоятельства можно выяснить, и для устранения такой возможности продавцы не передают спорные документы до самой последней минуты сделки.

И последнее. Обман часто кроется именно там, где его не ожидаешь. Покупка квартиры – слишком важный шаг для любого из нас, поэтому не стоит надеяться на удачу, подходите к вопросу осторожно и профессионально.

Источник: https://sheriff.ru/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-sdelke-kupli-prodaji/

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостотельно

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно, суть проверки рисков, как сделать (с юридическими примерами), проверяемые документы, видео от юриста о рисках, нюансах и особенностях проверки.

Иметь деньги для покупки квартиры — это лишь полдела. Знание того, как их не потерять и выгодно вложить — вторая. Если вы усвоите, как проверить квартиру на юридическую чистоту, то, как минимум, спокойный сон вам обеспечен.

Но в любом случае, если вы самостоятельно не решаетесь проверить все документы по юридической чистоте квартиры из-за того, что просто не уверенны в своих знаниях — проконсультируйтесь с юристом, это бесплатно.

Заказать и получить выписку ЕГРП через официальный сайт здесь>>

Как проверить квартиру на чистоту при покупке: этапы

Этап 1:

проверить право собственности на квартиру

  • Свидетельство о регистрации права собственности
  • Документ-основание
  • Кадастровый паспорт и техплан
  • Доверенность

Этап 2:

проверка собственника(-ов) квартиры

  • Паспорт
  • Справка из ПНД
  • Наличие иных претендентов на квартиру
  • Долги по квартире

Этап 1

Проверяем право собственности на квартиру (видео)

Какие документы проверять

1. Первый и основной документ для проверки юридической чистоты квартиры — Свидетельство о регистрации права собственности. Сам по себе никакой юридической силы не несет, т. к. только информирует о том, где искать информацию о собственнике и квартире. Но при этом предоставляет ценную информацию.

Из Свидетельства вы можете узнать:

1. Сколько раз выдавалось свидетельства нынешнему собственнику.

Например, он может получать его несколько раз за все время владения квартирой. Причинами могут стать потеря Свидетельства, гашение ипотеки, ошибки регистраторов и т.д.

2. Документ-основание которое подтверждает право собственности на квартиру нынешнего собственника. Оснований может быть много: приватизация, купля-продажа, решение суда, наследство и т. д. В зависимости от того, что именно являлось основанием к приобретению права собственности на квартиру, вы будете дальше вести проверку квартиры.

Например, если основанием права собственности являлась приватизация, то вам необходимо проверить все ли члены семьи, особенно, несовершеннолетние участвовали в ней или написали отказ. Иначе, согласно закона, они имеют право пожизненного проживания в квартире.

А вам такое соседство после покупки квартиры вряд ли понравится.

Проверка наличия иных претендентов на квартиру

Кто может еще претендовать на квартиру продавца, помимо собственника, указанного в Свидетельстве или документе-основании.

Прежде всего это родственники собственника (родители, супруги, братья, сестры), которые были выписаны из квартиры временно, в связи с возникшими обстоятельствами. Например:

  • ушедшие служить в армию на срочную службу
  • пожилые родители, помещенные в дом престарелых
  • заключенные, которым вынесен приговор и отбывающие срок в местах ни столь отдаленных
  • дети, которых определили на учебу в спецшколы или специальные воспитательные учреждения
  • лечащиеся на стационаре в психоневрологической больнице.

Вам пригодится статья Как выписать осужденного из квартиры
Как выписать человека без его согласия читайте здесь

Как выявить временно выписанных

Вам поможет выписка из домовой книги, которую может заказать и получить только сам собственник. О ней подробнее читайте в статье Как взять выписку из домовой книги.

Проверка наследников

Если в Свидетельстве указано, что собственник приобрел право собственности по наследству, выясните, есть ли еще претенденты на покупаемую вами квартиру. Для этого обратитесь к нотариусу, который открывал наследство и возьмите у него выписку из нотариальной книги.

Из выписки вам станет ясно, писали ли остальные родственники отказ от наследства или нет.

3. Фамилию, имя и отчество, а так же паспортные данные собственника, его возраст.

Не менее ценная информация, которая поможет вам предотвратить притязания на квартиру других лиц, имеющих на нее право, после ее покупки вами.

Например, фамилия в Свидетельстве и в паспорте собственника может различаться, если она выходила замуж и меняла фамилию. А это значит, что вам необходимо проверить, имеет ли право на квартиру бывший супруг и если да, то взять с него нотариально заверенное согласие на продажу.

Есть еще некоторые нюансы, которые дает проверить эта информация — они влияют на приостановку сделки.

4. Свидетельство покажет какой вид права у данного собственника на квартиру, проверкой чистоты которой вы занимаетесь. Этот пункт в Свидетельстве даст вам знать один ли собственник у этой квартиры или их несколько, кого еще привлекать на сделку.

Например: если указано «собственность в доле 1/2» или общая долевая или общая совместная, значит, есть другие сособственники с которыми вам надо познакомиться и они должны присутствовать на сделке.

5. В свидетельстве четко прописано какой объект недвижимости вы покупаете: квартиру, комнату или комнату в секции. Не дайте ввести себя в заблуждение по цене квартиры, т. к. в зависимости от вида собственности — соответствующая цена. Т.е. Комната заведомо должна стоить дешевле, чем квартира.

Например, продается полноценная «гостинка», т. е. мини-квартира по соответствующей цене. А смотря в Свидетельство вы понимаете, что там написано не «квартира», а «комната». Это значит, что стоимость такой «квартиры» должна быть уже существенно ниже.

Подробнее о том, как проверить чистоту квартиры и не только в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

6. В Свидетельстве указана дата регистрации права собственности, а значит и срок давности владения квартирой. Вам от этого не холодно и не жарко, но если собственники настаивают на проведении «миллионной» сделки, то может быть они просто смотрят ни на ту дату.

Например, выдача Свидетельства и регистрация права собственности могут быть датированы разными датами.

7. Обременения и история сделок по квартире. В Свидетельстве может быть прямо не написано о наличии обременения на квартиру, но вам следует их проверить. Для этого в ближайшем отделении МФЦ или отделении Росреестра необходимо взять выписку из ЕГРП.

Инструкция по процедуре, как снять обременение с квартиры

Историю сделок по квартире, вы так же узнаете из выписки ЕГРП, но такой ее вариант может взять только сам собственник.

Документ-основание и что можно узнать

Видов документов может быть много, в зависимости от того, как приобреталось право собственности. Была ли это приватизация, купля-продажа, обмен или рента, постановление суда или договор долевого участия.

Но так или иначе, есть общая информация, которую надо посмотреть, если решили проверить право собственности на квартиру:

  1. Лицо, которое указано в документе-основании то же, что и предлагает вам купить квартиру
  2. Один ли он имеет право на продаваемую квартиру
  3. Документ-основание — это оригинал или копия и имеет ли документ синие печати регистрирующих органов.

Например, квартиры, на которые право собственности приобреталось до 1996 года должны иметь две печати БТИ (бюро технической инвентаризации), а после 1998 года — печати органа Росреестра.

Это два основных документа на основании которых вы можете проверить юридическую чистоту квартиры при покупке.

Кадастровый паспорт и техплан тоже помогут

Кадастровый паспорт и техплан с экспликацией помогут вам выяснить есть ли перепланировка в квартире и узаконена ли она. Если при осмотре квартиры и знакомстве с техпланом вы заметили несоответствия в планировке — не стесняйтесь уточнить у собственника, почему они имеют место быть и где документы об узаконенной перепланировке.

Это важный момент особенно, если вы покупаете квартиру по ипотеке, т. к. банк может не одобрить квартиру с неузаконенной перепланировкой. К тому же, если перепланировка не узаконена, то вам после покупки придется ее узаконить (а это время и дополнительные растраты), либо вернуть все в исходное состояние.

Доверенность на продажу

Если вы решились купить квартиру по доверенности, то убедитесь, что она действующая. Дело в том, что собственник может отозвать ее в любой момент.

В проверке доверенности вам поможет нотариус, который ее заверял и статья Покупка квартиры по доверенности.

Проверяем собственника (видео)

1. Паспорт собственника — это основной документ для вас при проверке собственника квартиры. Из паспорта вы можете узнать такие сведения, как возраст собственника, состав его семьи, действительные или расторгнутые браки. Чем это вам поможет? Например, появится основание спросить. Имеют ли указанные в паспорте дети право на квартиру.

Например, собственник при покупке квартиры использовал ипотеку, затем ее погасил и применял при этом материнский капитал, а это значит, что дети тоже имеют долю в квартире по умолчанию. Сам собственник может даже не задумываться над этим, а вот вам надо.

2. Справка из ПНД (психо-неврологического диспансера)

Поможет вам, если вы проверяете юридическую чистоту квартиры, которая продается с дисконтом, т. к. собственники маргиналы (наркоманы или алкоголики). Не лишним попросить их взять справочку.

Однако вам стоит иметь ввиду, что на учете они могут не состоять, хотя и быть по факту «не в себе», а недееспособным признать имеет право только суд. Но вам лишним будет перестраховаться.

Если собственник (сособственник) состоит на учете в ПНД, то лучше откажитесь от покупке — ее признают недействительной!

3 Проверка долгов по квартире
На рынке недвижимости уже давно устоялся обычай: перед продажей квартиры собственник в обязательном порядке погашает все задолженности по коммунальным платежам по продаваемой квартире.

Для доказательства отсутствия долгов предоставляет покупателю документ, т. н. Справку на продажу, где указываются эти сведения.

Справку он получает в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. При этом вы должны знать, что зачастую сведения о задолженности по электроэнергии в Справке на продажу не указываются. В связи с этим правку об отсутствии долгов по электроэнергии необходимо брать отдельно.

Дополнительные платежи:

  • газ
  • телевидение
  • Интернет
  • стационарный телефон (если он остается вам)
  • домофон

Обязательно укажите в договоре купли-продажи,что продавец передает вам квартиру без долгов. В случае выяснения обратного он будет обязан их оплатить

Если продавец не в состоянии самостоятельно оплатить свои долги, например, если вы покупаете квартиру у маргиналов, то вам необходимо включить сумму долгов, которые вы оплачиваете за бывшего собственника в стоимость квартиры и указать это в договоре купли-продажи.

Кстати, часто у покупателей возникает вопрос, например, продавец оплатил все долги по коммунальным платежам перед сделкой. Вы сходили на сделку, далее регистрация права собственности и до передачи ключей от квартиры проходит, к примеру 1 месяц.

Заключительное видео

Кто в этом случае должен платить за коммунальные услуги. Ведь квартира уже в собственности у покупателя, но фактически в ней 1 месяц жил продавец!

Ответ на этот вопрос подробно описан в статье Кто платит квартплату после сделки

Сегодня вы узнали, как самостоятельно проверить чистоту жилья покупателю, какие документы просить у собственника для проверки юридической чистоты квартиры.

Успешных покупок!

Источник: https://www.habrealty.ru/pokupatelyu/proverit-chistotu-kvartiru-pokupke.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста