Как проверить квартиру на чистоту

Как проверить квартиру онлайн при покупке?

как проверить квартиру на чистоту

Приобретение квартиры — это ответственный этап в жизни каждого человека. Поэтому важно крайне внимательно подойти к процессу проверки интересующей вас жилой площади перед покупкой. Для этого не обязательно нанимать профессионального юриста. Всю процедуру проверки можно произвести самостоятельно.

В этой статье мы расскажем о том, как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке и на каких аспектах стоить заострить внимание:

Правоустанавливающие документы

Когда вы уже выбрали определенный вариант и собираетесь приобретать эту квартиру, важно проверить, каким образом продавец получил статус собственника. Законный представитель при себе должен иметь один из документов, которые это подтверждают:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о наследстве;
  • договор мены, ренты или дарения;
  • правоустанавливающий документ в виде решения суда.

Все документы нужно читать и проверять крайне внимательно. Следует удостовериться, что в них нет правок, изменений и других признаков фальсификации. В подобных документах допустимы корректировки только в том случае, когда под ними подписались все лица, участвовавшие в составлении договора.

В договоре купли-продажи (ДКП) прописываются обязательные обязанности сторон, нарушение которых приводит к его прекращению. Один из наиболее частых примеров: покупатель (в будущем — человек, у которого вы хотите приобрести жилье) должен за определенный срок уплатить полную стоимость объекта недвижимости. Обязательно нужно выяснить, соблюдено ли данное условие. В противном случае, вы можете купить квартиру у человека, не являющегося её законным владельцем.

Проверка квартиры в Росреестре онлайн

С 31 января 1998 года подробная информация обо всех жилых помещениях на территории Российской Федерации заносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а именно:

  • смена собственников квартиры;
  • регистрация договоров, связанных с объектами недвижимости;
  • данные об обременении;
  • информация о прописанных гражданах;
  • кадастровый номер и кадастровая стоимость жилья.

Бывают случаи, когда у квартиры довольно часто менялся собственник, и в ней никто не проживал продолжительное время. Скорее всего, большинство совершенных сделок по этому объекту недвижимости не были легальными, и вы рискуете стать следующей жертвой мошенников. Соответственно, рассматривать вариант покупки такой квартиры не следует.

Источник: https://ktotam.pro/article/kak-proverit-kvartiru-online-do-pokupki

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

как проверить квартиру на чистоту

Покупка квартиры — довольно сложный процесс, особенно с юридической точки зрения. Ведь перед покупкой следует проверить очень много факторов: не находится ли жильё в залоге у банка, не арестовано ли оно, кто является настоящим хозяином жилплощади и т.д. Поэтому многие покупатели обращаются за помощью к профессиональным юристам. Именно они и проверяют квартиру на юридическую чистоту.

Но обращаться в специализированные агентства не всегда целесообразно. Во-первых, юридическая помощь тоже требует определённых финансовых затрат, причём немалых. А во-вторых, даже в этой сфере деятельности можно наткнуться на непрофессиональных сотрудников или мошенников, потеряв при этом не только средства, но и время. Поэтому я хотел бы поведать вам о том, как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно. Итак, начнём.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Обременения на квартиру

Первое, на что вы должны обратить своё внимание при проверке квартиры, есть ли на неё обременения (арест, рента, залог у банка и т.д.) Для того, чтобы узнать, освобождена ли квартира от всех этих обременений, вы можете воспользоваться выпиской из ЕГРП. Данные документы могут также помочь вам узнать, кто является хозяином квартиры, и когда, а главное, на основе каких документов он вступил в права собственника.

Пример выписки из ЕГРП (нажмите для увеличения)

Но просто получить документы недостаточно. Важно уметь правильно их проверить. Для этого следует сравнить предоставленные вам выписки с документами, полученными от владельца жилья. Данные его паспорта должны совпадать с данными из ЕГРП. С особым вниманием сверьте Ф.И.О. владельца, его место и год рождения, а также номера документов. Если всё сходится — приступайте к следующему пункту, если нет, то лучше от покупки отказаться. Таким образом, выписка из ЕГРП помогла нам определить:

  1. Есть ли обременения на квартиру.
  2. Достоверны ли предоставленные владельцем данные, а также не подделаны ли документы.
  3. Кто и на каком основании является собственником квартиры.

Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД

Следующее, что обычно изучают при проверке недвижимости на юридическую чистоту, это то, находится ли продавец собственности на учёте в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере (так как после осуществления сделки он сможет легко доказать, что на тот момент не был вменяем и отвечать за свои действия не мог).

Узнать это очень просто: достаточно поинтересоваться, имеется ли у продавца водительское удостоверение.

Если его не имеется, то попросите его предоставить справку из НД и ПНД (справка выдаётся только правоохранительным органам, или человеку, к которому эта справка относится).

Иногда у вас могут появиться сомнения на счёт подлинности такой справки. В таком случае вы можете подъехать непосредственно в ПНД или НД и узнать в регистратуре или у главврача, выдавалась ли данная справка.

Хорошо, если продавец не состоит на учёте. Но если это не так, то можно произвести медицинское освидетельствование продавца (разумеется, за ваш счёт) непосредственно в момент подписания документов.

Наличие зарегистрированных (то есть прописанных) в квартире граждан

Проверить, есть ли зарегистрированные в квартире граждане очень просто: достаточно изучить выписку из домовой книги. Из неё вы узнаете, есть ли в квартире прописанные граждане (возможно, несовершеннолетние), и не возникнут ли проблемы при снятии их с регистрационного учёта. Если возникнут сомнения в том, что документ подлинный, то подойдите с копией выписки в паспортный стол ЖЭУ или РЭУ.

Пример выписки из домовой книги (нажмите для увеличения)

Были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья?

Также важно знать, были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья. Если нынешний собственник является уже не первым владельцем жилья, то существует вероятность того, что в прошлом, при передаче прав на имущество, были нарушены права несовершеннолетних, а следовательно, приобретение квартиры может нести определённые последствия.

Для того, чтобы узнать об этом, вам потребуется расширенная выписка из домовой книги, которая предоставляется платно. В данном документе будут указаны все граждане, которые когда-то были прописаны в квартире, а также данные о них. Поэтому обязательно проверьте, кто был прописан в квартире на момент её приватизации и каков был возраст этих граждан.

Заметьте, что если среди зарегистрированных были несовершеннолетние, то они также должны участвовать в приватизации. Если этого проведено не было, то они могут попытаться признать вашу сделку недействительной.

Поэтому, чтобы избежать таких ситуаций, в случае обнаружения потенциальных претендентов на право собственности, попросите их написать заявление об отказе на право собственности, заверенное нотариусом.

Возможные претенденты на право собственности

Любые граждане, которые когда-либо были прописаны в квартире и имевшие право собственности потенциально могут стать претендентами на право собственности. Поэтому таких граждан нужно проверить особо тщательно.

В этом вам также может помочь расширенная выписка из домовой книги, где должно быть указано, когда, кто, куда и по какой причине был выписан из квартиры. Если жилец умер, то должен быть указан номер свидетельства о смерти, а также её дата и время.

Если человек уехал на длительный срок в командировку, попал в места лишения свободы или на место прохождения военной службы, должно быть указано когда это произошло, а также адрес, по которому гражданин командировался, номер решения суда или место прохождения военной службы, в зависимости от причины отбытия.

Обратите внимание, что во всех трёх случаях жилец должен был вернуться и его были обязаны снова прописать по месту жительства.

Особое внимание обратите на людей, которые отбыли до начала приватизации. При проверке жильцов следует быть очень внимательным, чтобы не пропустить ни одного человека. Замечу, что речь идёт не о владельцах жилья, а о людях, имеющих право на пользование жильём (проживание), то есть прописанные по данному адресу.

Последнее, что нужно сделать при проверке юридической чистоты квартиры, это сравнить все изученные вами документы. То есть, информация о том, кто, когда и до какого момента был владельцем квартиры, или был прописан в ней, должна быть одинаковой как в ЕГРП, так и в расширенной выписке из домовой книге, а также во всей сопутствующей документации.

Итог

Мы с вами рассмотрели самые важные критерии проверки юридической чистоты квартиры. Примерно таким же методом пользуется большинство специализированных агентств. Давайте подведём итог тому, как следует проводить проверку приобретаемой квартиры:

  1. Проверить наличие обременений у квартиры в виде ренты, ареста или нахождения в залоге у банка (с помощью ЕГРП).
  2. Проверить, стоит ли нынешний владелец жилья на учёте в ПНД или НД (по водительскому удостоверению или справка из НД или ПНД).
  3. Проверить наличие граждан, прописанных в квартире, в том числе несовершеннолетних (по выписке из домовой книги).
  4. Проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья (по выписке из домовой книги и ЕГРП).
  5. Проверить возможное наличие прав на недвижимость у лиц, которые когда-то были прописаны в квартире (по выписке из домовой книги).
  6. Сравнить информацию, полученную из изученных вами документов.

Ну и напоследок ещё несколько советов:

  • Если нынешний владелец вступил в права собственности по наследству, то не забудьте потребовать от него заявление о том, что он берёт на себя все расходы и издержки в случае обнаружения других наследников имущества, заверенное нотариусом.
  • Не забудьте проверить, проводилась ли перепланировка. Если да, то была ли она узаконена. Узнать это можно, взяв план БТИ и сравнив его с внешним видом квартиры. В том случае, если вы приобретёте квартиру с незаконной перепланировкой и факт её наличия обнаружится, то вся ответственность в полной мере ляжет на вас.
  • Попросите у продавца справку об отсутствии задолженностей за обслуживание квартиры (электроэнергия, газ, водоснабжение, отопление и т.д.). Можно сказать, что все задолженности за обслуживание продаются вместе с квартирой.
  • Попросите у продавца расписку, содержащую то, какую сумму за квартиру вы уплатили. Особенно это важно в том случае, если цена, указанная в договоре и фактическое количество средств, переданных бывшему владельцу недвижимости отличаются. В этом случае записок должно быть две: в первой указана цена недвижимости, прописанная в договоре, а во втором — фактическая сумма средств, переданная продавцу.
  • По возможности узнайте, была квартира приобретена в браке или нет. Несмотря на то, что получить информацию об этом довольно проблематично, она может быть очень важной, так как всё имущество, нажитое в браке, считается совместно нажитым (разумеется, если перед этим не заключались разного рода договоры), а следовательно, супруга или супруг продавца недвижимости может претендовать на какую-то часть приобретаемой вами квартиры. Проверить этот факт можно по ксерокопии паспорта владельца недвижимости.
  • Если продавец отказывается предоставить нужные вам справки и документы или увиливает с ответами — это повод задуматься над его честностью и порядочностью. Ведь честному продавцу, который хочет продать свою квартиру, нечего скрывать, тем более в случае, если все платные документы будет оплачивать не он, а покупатель.
  • Это всё, что я хотел рассказать вам о том, как проверить квартиру перед покупкой. Надеюсь, что мои советы помогут вам сэкономить средства на юридических консультациях, а также подобрать себе подходящий вариант.И напоследок рекомендую посмотреть следующее видео о самостоятельной покупке квартиры:Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-pokupke/

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

как проверить квартиру на чистоту

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем.

В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования.

В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение».

В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Приобретение жилья – процедура серьезная независимо от того, куплено оно на вторичном рынке или в новостройке. Покупатель вкладывает в приобретение немалые средства, поэтому он должен быть уверен, что в будущем покупка не повлечет за собой юридических проблем. В этой статье мы расскажем, как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке и на что обратить внимание в первую очередь.

Какими проблемами грозит покупка «нечистой» квартиры?

  • Появление гражданина, который раньше был зарегистрирован по вашему адресу, но отсутствовал длительное время.
  • В квартире были прописаны дети, но их выписали без ведома органов опеки.
  • Прежний владелец недвижимости признан недееспособным.
  • Один из наследников жилья может начать оспаривание сделки.
  • Квартира приватизирована с нарушением законодательства.
  • Скрыта информация о наличии обременения (залог или арест).

В течение 3 лет после приобретения у нового владельца могут возникнуть проблемы, если предыдущий собственник скрыл при продаже неблагожелательные факты из истории жилья.

По истечении этого времени срок давности истекает, и любые претензии считаются недействительными.

Методы проверки квартиры на чистоту при покупке квартиры

Правильно проведенная проверка позволяет полностью исключить вероятность того, что бывшим владельцем могли быть скрыты важные юридические детали из истории ее эксплуатации.

Юристы рекомендуют проверить квартиру при покупке на юридическую чистоту в 2-х основных направлениях:

  1. Документы на квартиру:
    • Первое, что требуется от продавца – показать правоустанавливающие документы на недвижимость, такие как договор купли-продажи, обмена, дарственную, свидетельство о наследовании. Договора рекомендуется скопировать, чтобы показать юристу или просмотреть содержание самостоятельно.
    • О законности перепланировок.
    • В этой ситуации проверяются документы БТИ, в них содержится информация о том, проводились ли перепланировки. В техническом паспорте должна быть информация об этом: схема перепланировки должна соответствовать реальному расположению комнат. Перестройка проводится с письменного соглашения органов местного самоуправления.
    • Проверка бывших собственников.
    • За время существования недвижимость могла переходить не один раз от владельца к владельцу. Покупателя должен насторожить факт частой смены собственников за короткий период. Данные сведения предоставляет ЕГРП. Если данных нет, то это означает, что квартира юридически чиста или не внесена в реестр по причине давности срока постройки.
    • Третьи лица.
    • Не стоит забывать проверке всех жильцов, которые когда — либо проживали и были зарегистрированы на площади. Они могут появиться неожиданно и предъявить права на свою долю. Ситуация, когда необходимо учитывать права третьих лиц:
      • Гражданин отсутствовал долгое время (отбывал срок наказания или считался пропавшим) и не был снят с учета. Он имеет право восстановления своих прав через суд.
      • Не закончился договор аренды. Арендатор не может препятствовать продаже, но имеет право проживать в квартире до истечения периода аренды.
      • Наследники.
    • Залог.
    • Квартира заложена в банке на обеспечение ипотечного кредита. Для ее продажи у владельца должно быть разрешение банка, который на время выплаты ипотеки является распорядителем имущества.

    • Арест.
    • Судебные приставы накладывают арест на имущество, если у собственника имеются непогашенные кредитные долги или он объявлен банкротом. Продажа осуществляется после снятия ареста.

    • Рента.
    • Владелец квартиры мог заключить договор ренты, согласно которому после его смерти жилье переходит третьему лицу.

      Если при проверке обнаружены спорные вопросы, необходимо уточнить срок их появления. По закону, максимальный срок для признания сделки ничтожной – 3 года. Все события, которые происходили в течение 3 лет до продажи, требуют подтверждения факта, что все проблемные вопросы разрешены, и собственность можно продавать.

  2. Личные документы владельца.

    Проверку собственника необходимо осуществить не менее тщательно, чем жильё. Это поможет избежать риска оформления сделки по фальшивым документам. Необходимо проверить паспорт, справку о его дееспособности, которую получает сам продавец в наркологическом или неврологическом диспансере. Наличие справок подтвердит, что он находился в адекватном состоянии во время заключения сделки.

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке

Проверка юридической чистоты квартиры займет время, но освободит покупателя от проблем в будущем. Необходима консультация юриста, в каких направлениях проводить проверку, чтобы получить достоверные сведения, душевное спокойствие и не выбросить деньги на ветер. Наш сайт предоставляет возможность получить бесплатную консультацию и узнать, как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке.

Что необходимо уточнить:

  • Количество официальных собственников. Они указываются в свидетельстве о праве собственности.
  • На какие средства приобретена квартира. Речь идет о том, не использован ли на покупку материнский капитал.
  • Наличие среди собственников несовершеннолетних детей. В этой ситуации в сделке должны принимать участие органы опеки.
  • Нет ли среди владельцев граждан, которые находятся в заключении или служат в армии, когда заключается сделка.
  • Какое количество людей прописано. Идеальный вариант — все жильцы сняты с регистрационного учета перед продажей квартиры.
  • Перепланировка — если она проводилась, то нужно выяснить, делалось ли это на законных основаниях. Информация о перестройке должна быть отражена в техническом паспорте.

Необходимо снять копии со всех предоставленных документов. Они пригодятся, даже если не будет обнаружено проблем в истории эксплуатации объекта. В будущем они станут хорошим подспорьем для предъявления в суде, если всплывут противозаконные действия бывших владельцев. Проверку квартиры на чистоту при покупке можно считать законченной, если у покупателя не осталось никаких невыясненных моментов по поводу приобретаемого жилья.

Что должно вызвать настороженность у покупателя:

  1. Факты частых перепродаж недвижимости в течение короткого времени.
  2. Сокрытие фактов об отсутствующих собственниках.
  3. Совершение сделки доверенным лицом, а не хозяином жилья. В этой ситуации необходимо проверить достоверность доверенности.
  4. Слишком заниженная стоимость в сравнении с ценами аналогичных предложений на рынке.

Помимо этого рекомендуется тщательно осмотреть состояние объекта продажи внутри в светлое время дня, уделив особое внимание техническим характеристикам: состоянию электропроводки, системы отопления и водоснабжения, целостности окон и дверей, пола.

Не нужно спешить с покупкой, даже если квартира очень понравилась и готовность подписать договор преобладает над здравым смыслом. Одного визуального осмотра объекта далеко не достаточно. Условно все факторы риска делятся на категории:

  • Юридические – связаны с подтверждением чистоты сделок, которые имеются в истории объекта. Эти риски считаются самыми опасными. Их следствием становится потеря права собственности на недвижимость.
  • Технические – связаны с неполадками в техническом состоянии квартиры, создают некомфортные условия для жизни, поэтому влекут финансовые затраты на ремонт.

Существует дополнительная информация, которую трудно проверить, а иногда и невозможно:

  • Продавец состоял в законном браке, а после развода имущество не успели поделить. Если жилье было приобретено во время брака, то оно считается совместно нажитым имуществом. При наличии нового паспорта невозможно проверить информацию о прошлом браке. Обманутый супруг может появиться неожиданно и предъявить свои права на часть жилья.
  • Дети, рожденные вне брака являются законными наследниками на имущество родителя, независимо от факта их рождения, поэтому могут претендовать на долю недвижимости.
  • Сделка, совершенная по старому паспорту, может быть аннулирована, так как действительным считается только действующий в данный момент документ.

Таким образом, всесторонняя проверка юридической чистоты квартиры при ее покупке – процедура непростая и требует временных затрат. Полная проверка не гарантирует того, что во время эксплуатации жилья новым собственником не появятся новые обстоятельства для оспаривания сделки. В любом случае, проверка необходима, так как она снизит до минимума возможные риски.

Об авторе

Источник: https://bastion-centre.ru/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu/

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостотельно

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно, суть проверки рисков, как сделать (с юридическими примерами), проверяемые документы, видео от юриста о рисках, нюансах и особенностях проверки.

Иметь деньги для покупки квартиры — это лишь полдела. Знание того, как их не потерять и выгодно вложить — вторая. Если вы усвоите, как проверить квартиру на юридическую чистоту, то, как минимум, спокойный сон вам обеспечен.

Но в любом случае, если вы самостоятельно не решаетесь проверить все документы по юридической чистоте квартиры из-за того, что просто не уверенны в своих знаниях — проконсультируйтесь с юристом, это бесплатно.

Заказать и получить выписку ЕГРП через официальный сайт здесь>>

Как проверить квартиру на чистоту при покупке: этапы

Этап 1:

проверить право собственности на квартиру

  • Свидетельство о регистрации права собственности
  • Документ-основание
  • Кадастровый паспорт и техплан
  • Доверенность

Этап 2:

проверка собственника(-ов) квартиры

  • Паспорт
  • Справка из ПНД
  • Наличие иных претендентов на квартиру
  • Долги по квартире

Этап 1

Проверяем право собственности на квартиру (видео)

Какие документы проверять

1. Первый и основной документ для проверки юридической чистоты квартиры — Свидетельство о регистрации права собственности. Сам по себе никакой юридической силы не несет, т. к. только информирует о том, где искать информацию о собственнике и квартире. Но при этом предоставляет ценную информацию.

Из Свидетельства вы можете узнать:

1. Сколько раз выдавалось свидетельства нынешнему собственнику.

Например, он может получать его несколько раз за все время владения квартирой. Причинами могут стать потеря Свидетельства, гашение ипотеки, ошибки регистраторов и т.д.

2. Документ-основание которое подтверждает право собственности на квартиру нынешнего собственника. Оснований может быть много: приватизация, купля-продажа, решение суда, наследство и т. д. В зависимости от того, что именно являлось основанием к приобретению права собственности на квартиру, вы будете дальше вести проверку квартиры.

Например, если основанием права собственности являлась приватизация, то вам необходимо проверить все ли члены семьи, особенно, несовершеннолетние участвовали в ней или написали отказ. Иначе, согласно закона, они имеют право пожизненного проживания в квартире.

А вам такое соседство после покупки квартиры вряд ли понравится.

Проверка наличия иных претендентов на квартиру

Кто может еще претендовать на квартиру продавца, помимо собственника, указанного в Свидетельстве или документе-основании.

Прежде всего это родственники собственника (родители, супруги, братья, сестры), которые были выписаны из квартиры временно, в связи с возникшими обстоятельствами. Например:

  • ушедшие служить в армию на срочную службу
  • пожилые родители, помещенные в дом престарелых
  • заключенные, которым вынесен приговор и отбывающие срок в местах ни столь отдаленных
  • дети, которых определили на учебу в спецшколы или специальные воспитательные учреждения
  • лечащиеся на стационаре в психоневрологической больнице.

Вам пригодится статья Как выписать осужденного из квартиры
Как выписать человека без его согласия читайте здесь

Как выявить временно выписанных

Вам поможет выписка из домовой книги, которую может заказать и получить только сам собственник. О ней подробнее читайте в статье Как взять выписку из домовой книги.

Проверка наследников

Если в Свидетельстве указано, что собственник приобрел право собственности по наследству, выясните, есть ли еще претенденты на покупаемую вами квартиру. Для этого обратитесь к нотариусу, который открывал наследство и возьмите у него выписку из нотариальной книги.

Из выписки вам станет ясно, писали ли остальные родственники отказ от наследства или нет.

3. Фамилию, имя и отчество, а так же паспортные данные собственника, его возраст.

Не менее ценная информация, которая поможет вам предотвратить притязания на квартиру других лиц, имеющих на нее право, после ее покупки вами.

Например, фамилия в Свидетельстве и в паспорте собственника может различаться, если она выходила замуж и меняла фамилию. А это значит, что вам необходимо проверить, имеет ли право на квартиру бывший супруг и если да, то взять с него нотариально заверенное согласие на продажу.

Есть еще некоторые нюансы, которые дает проверить эта информация — они влияют на приостановку сделки.

4. Свидетельство покажет какой вид права у данного собственника на квартиру, проверкой чистоты которой вы занимаетесь. Этот пункт в Свидетельстве даст вам знать один ли собственник у этой квартиры или их несколько, кого еще привлекать на сделку.

Например: если указано «собственность в доле 1/2» или общая долевая или общая совместная, значит, есть другие сособственники с которыми вам надо познакомиться и они должны присутствовать на сделке.

5. В свидетельстве четко прописано какой объект недвижимости вы покупаете: квартиру, комнату или комнату в секции. Не дайте ввести себя в заблуждение по цене квартиры, т. к. в зависимости от вида собственности — соответствующая цена. Т.е. Комната заведомо должна стоить дешевле, чем квартира.

Например, продается полноценная «гостинка», т. е. мини-квартира по соответствующей цене. А смотря в Свидетельство вы понимаете, что там написано не «квартира», а «комната». Это значит, что стоимость такой «квартиры» должна быть уже существенно ниже.

Подробнее о том, как проверить чистоту квартиры и не только в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

6. В Свидетельстве указана дата регистрации права собственности, а значит и срок давности владения квартирой. Вам от этого не холодно и не жарко, но если собственники настаивают на проведении «миллионной» сделки, то может быть они просто смотрят ни на ту дату.

Например, выдача Свидетельства и регистрация права собственности могут быть датированы разными датами.

7. Обременения и история сделок по квартире. В Свидетельстве может быть прямо не написано о наличии обременения на квартиру, но вам следует их проверить. Для этого в ближайшем отделении МФЦ или отделении Росреестра необходимо взять выписку из ЕГРП.

Инструкция по процедуре, как снять обременение с квартиры

Историю сделок по квартире, вы так же узнаете из выписки ЕГРП, но такой ее вариант может взять только сам собственник.

Документ-основание и что можно узнать

Видов документов может быть много, в зависимости от того, как приобреталось право собственности. Была ли это приватизация, купля-продажа, обмен или рента, постановление суда или договор долевого участия.

Но так или иначе, есть общая информация, которую надо посмотреть, если решили проверить право собственности на квартиру:

  1. Лицо, которое указано в документе-основании то же, что и предлагает вам купить квартиру
  2. Один ли он имеет право на продаваемую квартиру
  3. Документ-основание — это оригинал или копия и имеет ли документ синие печати регистрирующих органов.

Например, квартиры, на которые право собственности приобреталось до 1996 года должны иметь две печати БТИ (бюро технической инвентаризации), а после 1998 года — печати органа Росреестра.

Это два основных документа на основании которых вы можете проверить юридическую чистоту квартиры при покупке.

Кадастровый паспорт и техплан тоже помогут

Кадастровый паспорт и техплан с экспликацией помогут вам выяснить есть ли перепланировка в квартире и узаконена ли она. Если при осмотре квартиры и знакомстве с техпланом вы заметили несоответствия в планировке — не стесняйтесь уточнить у собственника, почему они имеют место быть и где документы об узаконенной перепланировке.

Это важный момент особенно, если вы покупаете квартиру по ипотеке, т. к. банк может не одобрить квартиру с неузаконенной перепланировкой. К тому же, если перепланировка не узаконена, то вам после покупки придется ее узаконить (а это время и дополнительные растраты), либо вернуть все в исходное состояние.

Доверенность на продажу

Если вы решились купить квартиру по доверенности, то убедитесь, что она действующая. Дело в том, что собственник может отозвать ее в любой момент.

В проверке доверенности вам поможет нотариус, который ее заверял и статья Покупка квартиры по доверенности.

Проверяем собственника (видео)

1. Паспорт собственника — это основной документ для вас при проверке собственника квартиры. Из паспорта вы можете узнать такие сведения, как возраст собственника, состав его семьи, действительные или расторгнутые браки. Чем это вам поможет? Например, появится основание спросить. Имеют ли указанные в паспорте дети право на квартиру.

Например, собственник при покупке квартиры использовал ипотеку, затем ее погасил и применял при этом материнский капитал, а это значит, что дети тоже имеют долю в квартире по умолчанию. Сам собственник может даже не задумываться над этим, а вот вам надо.

2. Справка из ПНД (психо-неврологического диспансера)

Поможет вам, если вы проверяете юридическую чистоту квартиры, которая продается с дисконтом, т. к. собственники маргиналы (наркоманы или алкоголики). Не лишним попросить их взять справочку.

Однако вам стоит иметь ввиду, что на учете они могут не состоять, хотя и быть по факту «не в себе», а недееспособным признать имеет право только суд. Но вам лишним будет перестраховаться.

Если собственник (сособственник) состоит на учете в ПНД, то лучше откажитесь от покупке — ее признают недействительной!

3 Проверка долгов по квартире
На рынке недвижимости уже давно устоялся обычай: перед продажей квартиры собственник в обязательном порядке погашает все задолженности по коммунальным платежам по продаваемой квартире.

Для доказательства отсутствия долгов предоставляет покупателю документ, т. н. Справку на продажу, где указываются эти сведения.

Справку он получает в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. При этом вы должны знать, что зачастую сведения о задолженности по электроэнергии в Справке на продажу не указываются. В связи с этим правку об отсутствии долгов по электроэнергии необходимо брать отдельно.

Дополнительные платежи:

  • газ
  • телевидение
  • Интернет
  • стационарный телефон (если он остается вам)
  • домофон

Обязательно укажите в договоре купли-продажи,что продавец передает вам квартиру без долгов. В случае выяснения обратного он будет обязан их оплатить

Если продавец не в состоянии самостоятельно оплатить свои долги, например, если вы покупаете квартиру у маргиналов, то вам необходимо включить сумму долгов, которые вы оплачиваете за бывшего собственника в стоимость квартиры и указать это в договоре купли-продажи.

Кстати, часто у покупателей возникает вопрос, например, продавец оплатил все долги по коммунальным платежам перед сделкой. Вы сходили на сделку, далее регистрация права собственности и до передачи ключей от квартиры проходит, к примеру 1 месяц.

Заключительное видео

Кто в этом случае должен платить за коммунальные услуги. Ведь квартира уже в собственности у покупателя, но фактически в ней 1 месяц жил продавец!

Ответ на этот вопрос подробно описан в статье Кто платит квартплату после сделки

Сегодня вы узнали, как самостоятельно проверить чистоту жилья покупателю, какие документы просить у собственника для проверки юридической чистоты квартиры.

Успешных покупок!

Источник: https://www.habrealty.ru/pokupatelyu/proverit-chistotu-kvartiru-pokupke.html

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация. Проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению.

Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание. Кроме того, он знает, что вся информация  о квартире содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо — справку из БТИ.

Выписка из ЕГРП для для проверки чистоты квартиры

Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. 

Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Важно, чтобы выписка была «свежей», ведь чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация. Наилучший вариант, если выписка сделана накануне: продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Получить выписку вы можете и самостоятельно, при чем сделать это совсем не сложно –  если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.

Информация из выписки

Выписка из ЕГРП содержит следующую информацию:

  • наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
  • дата подписания выписки, а также исходящий номер;
  • кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
  • назначение объекта недвижимости;
  • площадь;
  • адрес нахождения недвижимости;
  • данные о правообладателе;
  • вид зарегистрированного права;
  • зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
  • ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Квартиры на первичном рынке – возможные риски

При покупке квартиры в новостройке, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается.

Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять.

 Если же вам предлагают любой другой договор, то он представляет собой обходную схему 214-го закона, поэтому покупка такой квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованна. 

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Проведение такой операции может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет? 

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают «задвоенные» договоры или «сдвоенные» продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. 

Что бы не попасться на такую схему, покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Квартиры на вторичном рынке – возможные риски

Один из основных рисков на вторичном рынке – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при: 

  • возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;
  • признании недееспособным продавца квартиры; 
  • появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;
  • наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Если вам приглянулась квартира именно на вторичном рынке, то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке вы найдете всю историю квартиры, начиная с 1998 года (с момента создания ЕГРП). В реестре вы найдете информацию о том была ли квартира в споре, накладывались ли на нее аресты, какие разбирательства проводились по квартире. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения. 

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, — три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку. 

Что может и должно насторожить покупателя?

Если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то вам следует насторожиться.

Бывают случаи когда недоброкачественный продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена.

В статье 177 ГК говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».

Источник: https://regburokirov.ru/info/10

Как проверить квартиру на «чистоту» при сделке купли-продажи? — Корпорация Шериф

Как учесть все нюансы при купле-продаже квартиры и чтобы сделка оказалась действительной? Как не попасться в руки мошенников, и на что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи и других необходимых документов? Как проверить квартиру на чистоту?

Профессиональные юристы пользуются отработанными правилами и процедурами проверки чистоты оформляемой сделки. Эти подходы могут сослужить хорошую службу и обычному покупателю, решившему действовать на свой страх и риск.

1. Исключить продажу недвижимости по доверенности

При проведении сделки по покупке жилья рекомендуется исключить продажу по доверенности. Доверенность действует до тех пор, пока она не отменена, а договор считается заключенным лишь с момента регистрации в Росреестре.

До регистрации доверенность может быть отменена, и никто, кроме продавца, об ее отмене знать не будет, соответственно, заключенный договор на покупку может быть оспорен. Хотя в большинстве судебных прецедентов судьи признают права на квартиру за покупателями, тем не менее долгих судебных тяжб не избежать.

Кроме того, никто не может гарантировать, что завтра судебная практика не изменится.

2. Не приобретать у приезжих

Не следует приобретать квадратные метры у приезжих. В том случае, если продажа квартиры осуществляется собственником, который зарегистрирован в другом субъекте Федерации, необходимо в обязательном порядке проверить историю недвижимости по предыдущим сделкам.

Как правило, мошенники стараются оформлять «нечистые» квартиры сначала на лиц, проживающих подальше от больших городов, на деревенских «пьянчужек» (их проще контролировать и сложнее потом отыскать), чтобы затем продавать жилье от их имени на общем рынке недвижимости.

3. Узнать причину отчуждения недвижимости

Полезно уточнить, с какой целью продавец отчуждает квартиру – всегда должна быть логика в таком серьезном шаге. Если логика отсутствует или она сомнительна, то документы подлежат более тщательной проверке. Недвижимость сегодня – самый ликвидный товар и наиболее гарантированный способ вложения капитала. К тому же – объект жизненной необходимости. А потому отчуждение жилья при отсутствии серьезного повода всегда подозрительно.

4. Убедиться в дееспособности продавца

Необходимо убедиться в полной дееспособности продавца. Проверьте его паспорт, просто поговорите – невменяемого человека, как правило, сразу видно. Ограниченно дееспособными часто бывают пьющие (наркозависимые) лица. Если есть сомнения, рекомендуется непосредственно в день сделки провести освидетельствование продавца психиатром и получить необходимое заключение.

5. Узнать о правах несовершеннолетних

Следует проверить наличие прав несовершеннолетних, а также иных категорий граждан на приобретаемое помещение (осужденные, лица, отказавшиеся от приватизации, признанные безвестно отсутствующими или умершими, выселенные по решению суда).

6. Проверить родственные связи (наследники, супруги)

Выясните, имеется ли супруг или наследник, который вправе претендовать на продаваемое имущество. Как показывает судебная практика, наследники и супруги лишь в исключительных случаях начинают претендовать на уже проданное добросовестному приобретателю имущество, однако, «попить крови» в судах такие претенденты на квартиру могут.

Соответственно, при покупке необходимо не только проверять историю жилого помещения, но и подстраховываться расписками, в том числе – условиями, содержащимися в самом договоре или передаточном акте.

Из них должно следовать, что при появлении иных претендентов на отчуждаемое жилье продавец обязуется из полученных за продажу имущества денег возместить возникшим третьим лицам их обоснованную долю полученного вознаграждения.

Необходимо проверить квартиру

Определитесь с тем, что вы покупаете: вторичный фонд или новострой. Проверка чистоты сделки значительно отличается при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках. Если говорить о последнем, то проверке в обязательном порядке подлежат и личность продавца, и история регистрационных действий с квартирой, включая все обременения, и история всех регистраций («прописок») по квартире, и основания возникновения права на предлагаемую недвижимость.

Некоторые правоустанавливающие документы требуют дополнительного изучения, причем могут быть проверены самостоятельно без участия собственника. Например, если речь идет о таком правоустанавливающем документе, как решение суда, о наличии которого можно беспрепятственно узнать в самом суде.

Известны случаи, когда недвижимость оформлялась по решению суда, которого, как впоследствии выяснялось, вообще не существовало. При таких обстоятельствах купленная недвижимость у последнего добросовестного собственника изымается и, как следствие, передается первоначальному правообладателю.

Проверьте и то, насколько правомочен продавец осуществлять продажу имущества, является ли он ее собственником. Если нет, то получено ли согласие надлежащего собственника.

Такие споры в основном относятся к продаже жилых и нежилых помещений организациями, обладающими ими на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Без согласования с собственником-государством такое имущество незаконно переводится из назначения оперативного управления или хозяйственного ведения в собственность, а затем продается. Результатом подобных манипуляций становится оспаривание сделок и изъятие помещений в собственность государства.

И еще. Обсудите содержание договора купли-продажи, передачи денег, договора об аренде банковской ячейки с правилами доступа к ней, обсудите содержание расписок и передаточного акта с определением условий обмена указанными документами между продавцом и покупателем.

Проверить порядок отчуждения

Необходимо особенно тщательно подходить к вопросу изучения документов при покупке недвижимости, если квартира продается способом, не соответствующим наиболее распространенной сложившейся практике:

  • квартира продается «срочно». Это означает, что у продавца могут быть основания для быстрого избавления от недвижимости в связи с возможными арестом или иными обеспечительными мерами в отношении помещения или в связи с возможным скорым возникновением претензий от третьих лиц;
  • жилое помещение продается с большой скидкой (от 15% и более) – это должно насторожить, т. к. недвижимость всегда в цене и всегда востребована, соответственно, большие бонусы при продаже – скорее умысел, чем неосторожность;
  • квартира продается не собственником, а его представителями, которые скрывают личность собственника, препятствуют личному знакомству – данные обстоятельства могут свидетельствовать либо об отсутствии собственника, либо о его «зиц-отношении» к продаваемой недвижимости, т. е. документальный собственник является лишь подставной фигурой у мошенников;
  • продавцами предъявляются не все документы по квартире, необходимые для совершения сделки. Это может быть следствием представления на сделку поддельных документов, которые либо готовятся непосредственно к самой регистрации и до определенного времени их просто не существует, либо документы подделаны заранее, однако, данные обстоятельства можно выяснить, и для устранения такой возможности продавцы не передают спорные документы до самой последней минуты сделки.

И последнее. Обман часто кроется именно там, где его не ожидаешь. Покупка квартиры – слишком важный шаг для любого из нас, поэтому не стоит надеяться на удачу, подходите к вопросу осторожно и профессионально.

Источник: https://sheriff.ru/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-sdelke-kupli-prodaji/

Как проверить квартиру на чистоту при покупке – Риски при покупке квартиры

Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

SPbHomes.ru разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.

Приобретение квартиры на первичном рынке 

На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости. 

С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:

  • нет необходимости проверять ее историю;
  • нет риска незаконных перепланировок;
  • легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.  

Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать читайте тут. Ключевой момент — обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства. 

Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием. 

Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества читайте тут.

Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.

Риски, связанные с личностью продавца

РискиСпособ минимизации
Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи.
Риски при покупке у продавца с доверенностью Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность.
Обман с целью хищения денег Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета.
Отчуждение по подложному паспорту Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России.

Риски, связанные с правами других лиц

РискиСпособ минимизации
Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире.
Нарушение прав несовершеннолетних Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем.
Нарушение прав супруга собственника квартиры Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости.
Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку.
Появления неуказанных наследников Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя).

Риски, связанные с объектом недвижимости

РискиСпособ минимизации
Обременение квартиры (рента, ипотека, арест) Проверьте выписку из ЕГРН.
Незаконная перепланировка Сверьте реальную квартиру с планом объекта из технического плана квартиры.
Некачественное жилье Внимательно осмотрите квартиру на предмет плесени, дефектов. Оцените состояние электрической проводки и систем водоснабжения и водоотведения.

Как узнать историю квартиры

С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой. 

Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:

  • об объектах недвижимости;
  • о владельцах объектов недвижимости;
  • о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
  • о кадастровой стоимости объекта. 

Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:

  • МФЦ;
  • отделение Росреестра или кадастровой палаты. 

Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей. 

Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.

Где получить?

  • в МФЦ;
  • в территориальном отделение ФМС;
  • в жилищно-эксплуатационном учреждении.

Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи

Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

  • данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
  • информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
  • непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
  • сведения о цене и способе расчетов;
  • перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются. 

Источник: https://spbhomes.ru/science/kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke/

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости

Больше всего вопросов среди граждан РФ вызывает процесс покупки жилья на вторичном рынке. Первое, на что нужно обращать внимание, ‒ это чистота документации. Мы продолжаем рассказывать в наших статьях о том, как избежать обмана и уберечь себя от рисков, которые могут возникнуть в процессе покупки такой недвижимости.

Важно приготовиться к тому, что на деле понадобится защищать свое право на владение купленным имуществом. В нашей практике возникали самые различные споры: между супругами, появление наследников или пропавшего когда-то брата. Также отдельного внимания заслуживают споры, которые происходят из-за мошенничества собственника в процессе купли-продажи.

Полезные советы

  • Сохраняйте копии всех документов, скриншоты, ссылку на объявление или фотографии даже после того, как сделка прошла успешно. Храните такие документы на протяжении 5 лет после приобретения квартиры.
  • Необходимо проверить историю квартиры, документы на квартиру (весь пакет документов, о котором говорилось в предыдущих статьях), собственника или его представителя, если вы решились на сделку по договоренности.

     

Первые шаги, с которых начинается покупка квартиры, — это анализ предложения, звонок продавцу и выезд на объект.

После выезда на руках у покупателя должны быть следующие документы:

  1. Паспорт владельца;
  2. Свидетельство о регистрации права;
  3. Документ купли-продажи (документ-основание);
  4. Доверенность, если имущество продается через посредника;
  5. Квитанции об отсутствии задолженности по ЖКХ.

Желательно иметь копии всех этих документов, но их также можно сфотографировать на телефон и другую технику. После этого начинается этап проверки документов на юридическую чистоту. Это проверка, которая позволяет оценить чистоту документов на начальном этапе.

Свидетельство о регистрации права

Наличие этого документа обязательно, оно может отсутствовать только в том случае, если квартира была куплена до момента вступления в силу закона о государственной регистрации права.

 

В свидетельстве нужно обратить внимание на следующее:

  • Гербовая бумага. Если документ был выдан до 2015 года, внизу бумаги находятся серия и номер. Начиная с 2015 года свидетельство выдается на обычной белой бумаге формата А4.
  • Сверьте сведения из документа с данными на сайте Росреестра (раздел «Электронные услуги и сервисы», далее – «Информация об объекте недвижимости онлайн»). В форме кроме кадастрового номера ничего указывать не нужно. После обработки запроса мы получаем информацию от ГКН и ЕГРП. Нас интересует ЕГРП, выбрав эту справку, переходим к изучению данных и сверяем с реальным документом. Затем нас интересуют сведения из ГКН, а именно кадастровая стоимость.
  • Обратите внимание на наличие слова «дубликат» на документах – основании и свидетельстве о регистрации. Обычно дубликат выдается после утери основной бумаги. Часто так поступают мошенники, которые запрашивают такие документы от имени собственника.
  • Проверка собственника. Нужно сверить Ф.И.О. в паспорте и в свидетельстве. Паспортные данные собственника можно проверить на сайте «Главного управления по вопросам миграции МВД  России» (вкладка «Гражданам России» – «Проверка по списку недействительных российских паспортов»). В форме вводим номер и серию документа. Если паспорт будет недействителен или утерян, вы увидите эту информацию. Данные о судимости можно проверить на сайте «Федеральной службы судебных приставов». Для этого необходимо знать Ф.И.О. и место регистрации, которые вводятся в раздел сайта «Банк данных исполнительных производств». Здесь будут показаны любые штрафы от ГИБДД и других госорганов. Если за владельцем числится большой долг, это первый тревожный звонок.
  • Дата и обстоятельства приобретения. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, получение собственности по наследству. Риск вызывает приобретение квартиры, полученной по наследству. В этом вопросе могли быть не учтены все претенденты на собственность, или у владельца есть несовершеннолетние дети, чьи права были нарушены. Чтобы проверить сведения по наследству, обратитесь в Федеральную нотариальную палату. Подозрение должен вызывать и короткий срок владения квартирой, когда между куплей и продажей прошло мало времени. В таком случае суд укажет на недобросовестность покупателя и обяжет вернуть квартиру владельцу.
  • Это те сведения, которые покупателю необходимо почерпнуть из документа «Свидетельство о регистрации права».  

В завершение хочется добавить, что юристы не советуют приобретать квартиру по доверенности. Чаще всего такое имущество находится в зоне риска. Если вы решились на такую покупку, обратите внимание:

  • Доверенность выдана добровольно, а не насильственным путем. Поэтому важна личная встреча с собственником в присутствие свидетелей.
  • Доверенность заверена у нотариуса. Ф.И.О. нотариуса должны быть читабельны, эти данные можно проверить в Федеральной нотариальной палате в разделе «Найти нотариуса».
  • Проверить доверенность в списке отозванных. На сайте Федеральной нотариальной палаты заходим в раздел «Справочная» и выбираем «Реестр отмененных доверенностей». Вводим номер или дату доверенности.
  • Проверяем паспорт доверенного лица с инициалами, указанными в самой доверенности.   
  • Срок действия доверенности.
  • Копия доверенности хранится у покупателя.

Изучить строчку из документа «Вид права». Находим слова «общедолевая собственность» или просто «собственность» и другое. Если квартира приобретается у общедолевого собственника, необходимо узнать, кто является вторым лицом, так как это может оказаться несовершеннолетний ребенок.

ЗАКАЗАТЬ ЕГРН

Источник: https://online-resource.ru/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu/

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Кто имеет право проверять счетчики воды
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста