Как проверить квартиру перед покупкой

Проверка квартиры перед ее покупкой: секреты и советы

как проверить квартиру перед покупкой

Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости несет за собой некоторые риски, избежать которые можно при знании того, как можно проверить квартиру перед покупкой, какие документы покажут ее чистоту, и имеет ли право потенциальный покупатель требовать документы такого рода перед осуществлением сделки. В этой статье рассмотрим все аспекты и нюансы проверки юридической чистоты перед приобретением недвижимости.

Как самостоятельно осуществить проверку квартиры перед покупкой?

До заключения письменного соглашения купли-продажи квартиры, недвижимость проходит так называемую юридическую чистоту – ряд мероприятий по выявлению препятствующих обстоятельств для оформления сделки, гарантирующих невозможность оспаривания результатов договора в последующем.

Целью такой процедуры является устранение фактора мошенничества.

Негативными последствиями игнорирования проверки квартиры перед покупкой или недостаточно качественной реализации проверки могут стать следующие результаты:

  • утрата права собственности на купленную квартиру без возврата денежных средств, переданных при покупке;
  • возникновение лиц, претендующих на права собственности на жилье;
  • попросту потраченное время на ожидание совершения сделки.

Чтобы не стать заложником таких негативных последствий, стоит провести тщательную проверку недвижимости перед покупкой, осуществить которую можно без привлечения нотариусов или риелторов.

Для самостоятельного контроля имущества следует знать, на что обратить внимание и какие документы стоит потребовать.

К наиболее важной документации можно отнести:

  • свидетельство права собственности;
  • расширенная выписка из ЕГРП;
  • выписка из домовой книги;
  • технический и кадастровый паспорт на квартиру.

Большое количество сделок, проводимых по отношению к недвижимости, может свидетельствовать о проблематичности жилья, которая может быть связана как с технической стороной недвижимости и дома, в которой объект находится, так и с проблемными соседями.

Внимание! Рекомендуется произвести проверку оригиналов бумаг на наличие исправлений или подчисток.

Опираясь на правовые нормы, в качестве продавца может выступать исключительно собственник недвижимости или доверенное лицо при наличии у него нотариально заверенной доверенности.

Продавцом может быть один субъект или несколько, в зависимости от вида собственности (личной, долевой или совместной).

Покупатель должен проверить наличие и подлинность документов, свидетельствующих о причастности продавца к недвижимости. Если переговоры проходят исключительно в присутствии доверенного лица, а сам собственник ни разу не присутствовал при встречах с покупателем, это может свидетельствовать не только о его занятости или невозможности явиться на обсуждения, но и незаконности действий представителя.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Стоит проверить сроки его доверенности, а также выписать данные паспорта, и сведения кем и когда выдана и заверена доверенность. При возможности обратиться к нотариусу, засвидетельствовавшему передачу полномочий представителю от собственника, за подтверждением выдачи такого документа.

Если собственник несовершеннолетний

Если одним из собственников квартиры является лицо, не достигшее 14-летнего возраста, то права на осуществление сделки купли-продажи недвижимости возлагаются на родителей или попечителей. В таком случае следует попросить представить документы, свидетельствующие родство или решение опекунского совета о взятие ребенка под опеку. Если представителем малолетнего выступает усыновитель, то также стоит внимательно изучить решение суда.

В случае, когда квартира была нажита во время брачных связей, хозяин должен внести в пакет документов письменное разрешение супруга, которое будет указывать на согласие супруга на совершении сделки. Это распространяется и на бывших супругов.

Однако юристы настоятельно рекомендуют требовать такое разрешение от супруга, вне зависимости от того, в какое время была получена собственность во владение хозяина.

Это позволит снизить риск оспаривания сделки купли-продажи третьими лицами после ее проведения.

Важно! Если продавец или его уполномоченный представитель отказывает в представлении документов по требованию покупателя, то это может свидетельствовать о мошеннической или неправомерной деятельности. Следует отказаться от дальнейших действий с такими людьми, даже если условия сделки и цена на квартиру является крайне выгодной.

Если покупатель решает навести справки о личности собственника квартиры до непосредственной встречи с ним, то это можно осуществить, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости, получить которую можно несколькими способами:

  • обратившись в Кадастровую палату;
  • при обращении в отделение Росреестра;
  • сделав запрос в многофункциональном центре;
  • отправив электронный запрос через онлайн-сервис официального сайта Росреестра.

Через форму ЕГРН-1 можно узнать о правах на квартиру, прошедших регистрацию, а также базовые характеристики недвижимости, а форма ЕГРН-4 позволит отследить историю перехода прав собственности на квартиру.

Заказать такую выдержку из Единого государственного реестра недвижимости может любой желающий, оставивший заявку и оплативший госпошлину.

Договор купли-продажи квартиры

Основной целью получения такого документа является установить личность собственника (или нескольких собственников).

Основными документами, требуемыми для тщательной проверки хозяина недвижимости, станут:

  • паспорт, информация в котором может рассказать о составе семьи, наличие детей прочем;
  • справка из психоневрологического диспансера, свидетельствующая о дееспособности продавца на момент сделки;
  • статус несостоятельного должника, узнать о котором можно Едином реестре сведений о банкротстве, может накладывать на собственника ограничения действий, связанных с осуществления сделок с недвижимостью.

Внимание! Если поступила информация о том, что собственник состоит на учете в ПНД либо НД или признан недееспособным согласно выписке из Росреестра, то следует сразу отказаться от сделки с этим собственником, так как в дальнейшем такое соглашение будет расторгнуто как недействительное.

Особое внимание при самостоятельной проверке документов на квартиру стоит обратить на такие бумаги:

  • свидетельство о праве собственности;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • документ, свидетельствующий причину получения квартиры (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследии и прочее).

Стоит запросить копии и оригиналы, внешне сверить их идентичность на месте, а копии забрать с собой для более детального изучения. Оригиналы не должны иметь исправлений, соответствующие документы должны быть распечатаны на специальных бланках и иметь все регламентированные печати и отметки.

Важно! Если появились сомнения в подлинности предъявленных документов, рекомендуется запросить их дубликаты.

На момент заключения сделки купли-продажи в квартире не должно оставаться прописанных жильцов. Собственник должен заблаговременно побеспокоиться об этом.

Существуют такие случаи, когда деньги, вырученные за продажу квартиры, идут на приобретение новой недвижимости и момент выписки остается открытой темой, особенно остро обстоят дела с выпиской несовершеннолетних.

Продавец и покупатель могут в индивидуальном порядке договориться об условиях и сроках выписки жильцов после осуществления процедуры заключения сделки, однако стоит детально расписать это обстоятельство в договоре, а также указать точную дату выписки и ответственность за несоблюдение условий договора.

Проверить прописанных граждан в квартире можно через ведомость из домовой книги, где регистрируется и хранится такая информация.

В зависимости от вида управления дома, учреждением, в котором можно оформить такую выписку может быть:

  • ЖСК;
  • РИЦ;
  • РКЦ;
  • ТСЖ;
  • обслуживающая компания.

Переуступка квартиры в новостройке: плюсы и минусы

Такой документ предоставляется собственнику недвижимости или его уполномоченному представителю, который имеет правовые основания для получения выписки (доверенность).

Обременения на квартиру

Под понятием обременения подразумевается ограничение в пользовании, владении и распоряжении имуществом. Оно может быть добровольным и принудительным.

Во избежание дальнейших трудностей, покупателю стоит навести справки об активных ограничениях, наложенных на квартиру.

Основные разновидности обременений:

  • залог;
  • арест;
  • доверительное управление (при опеке, попечительстве и пр.);
  • право распоряжения собственностью на срок более года (аренда, ссуда, пожизненное содержание с иждивением);
  • ипотечный кредит;
  • другие действия, имеющие обременительный характер.

Внимание! После передачи квартиры в собственность другому лицу все непогашенные и незакрытые обременения переносятся на нового владельца, вот почему важно внимательно ознакомиться с выпиской из государственного реестра, где будет указана информация об активных ограничениях, возложенных на квартиру.

Статься 162 ЖК РФ четко устанавливает порядок расчета владельцев квартиры по бытовому обслуживанию, устанавливая, что обязанности по погашению долгов ложатся на плечи тех собственников, которые их нажили.

Поучить выписку об отсутствии долгов по коммунальным платежам можно в домоуправлении, «Теплоэнерго», Водоканале, ЖЭКе по месту нахождения объекта недвижимости.

В договоре стоит прописать пункт передачи собственности без задолженности. В случае выявления долгов по бытовому обслуживанию, их погашения бывшим владельцем можно добиться через суд.

Законность перепланировки квартиры

Любое изменение плана квартиры относительно базового должно быть подтверждено на законном уровне с занесением изменений в технический и кадастровый паспорта.

Покупателю стоит изучить план недвижимости и серить его с фактическим видом, в случае несовпадения стоит потребовать разъяснений или предоставления правовых оснований на совершение такого действия.

Важно! Если не заметить незаконной перепланировки до сделки, в дальнейшем может потребоваться принудительное восстановление квартиры согласно плану, указанному в кадастровом паспорте.

Проверка квартиры перед покупкой – важное и ответственное мероприятие, отнестись к которому стоит с особой тщательностью. Можно предоставить это дело опытному юристу, но лучше произвести проверку самостоятельно.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoj.html

DOM.RIA – Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

как проверить квартиру перед покупкой

Каждая квартира на вторичном рынке недвижимости имеет свою историю. Смена владельцев, перепланировки, аресты или не выписанные родственники. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке желательно проверить объект до момента подписания договора купли-продажи.

Свои средства хочется вкладывать с минимальными рисками, как в случае с квартирами в новостройке, так и в случае с «хрущевками» или «сталинками». Рассмотрим подробнее, как выбрать и проверить понравившуюся квартиру при покупке, на какие документы обратить внимание, и что должен предоставить продавец во время оформления сделки.

Выбор квартиры и проверка «на месте»

Для начала необходимо определить перечень важных критериев к недвижимости: стоимость, месторасположение, инфраструктура, транспорт, школы или что-то другое. Потом найти на карте населенного пункта улицы или даже дома, в которых квартиры наиболее подходят необходимым критериям. Далее дело за малым – найти ту самую недвижимость.

Для получения наиболее детальной информации об объекте можно воспользоваться разделом «Перевірені квартири» на DOM.RIA. Благодаря возможностям панорамы 360, вы можете детально рассмотреть комнаты, планируя новую расстановку мебели, перепланировку или полноценный ремонт. Инспектор RIA лично проверяет документы, метраж, цену, адрес, этаж и состояние ремонта.

Выбрав, квартиру необходимо предварительно посмотреть. Для этого лучше выбрать солнечный день и заранее обговорить с собственником или риелтором точное время и дату. Покупатель сможет еще раз убедиться в правдивости информации, размещенной в объявлении, оценит состояние дома, подъезда и инфраструктуры.

В ходе осмотра стоит внимательно осмотреть комнаты, проверить исправность коммуникаций (трубы, сантехника, розетки), окон, дверей, осветительных приборов, мебели, если она идет в комплекте.

Осмотров квартиры может быть несколько, не нужно стесняться задавать вопросы о наличии документов, арестов, соседях, оставляемых вещах и других важных нюансах.

Проверка документов при покупке квартиры

При покупке квартиры на вторичном рынке есть несколько существенных рисковых моментов. Невнимательность при проверке может привести к серьезным материальным убыткам – вплоть до потери права собственности и долгих судебных тяжб. Основные риски:

  • фиктивные документы на право собственности или распоряжения недвижимостью;
  • прописанные дети или лица, выписанные временно;
  • передача задатка или всей суммы на недвижимость без заключения соглашения и нотариального освидетельствования;
  • покупка квартиры с запретом отчуждения (арестом);
  • незаконная планировка, не учтенная в техдокументации.

Избежать большей части рисков может помочь специалист по недвижимости, он проверит документы и не допустит неточностей в оформлении сделки.

Покупаем квартиру с риелтором: как поможет специалист?

Важный момент при покупке жилья – проверка необходимой документации. Покупатель имеет право требовать у продавца именно оригиналы документов, даже нотариально заверенные копии не дают абсолютной гарантии. Проверить документы можно еще и на этапе просмотра недвижимости, и во время заключения сделки у нотариуса.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Граждане Украины получают право собственности на недвижимое имущество на основании таких документов:

  • договор купли-продажи, мены, ренты, дарения, пожертвования или пожизненного содержания;
  • акт о приватизации;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • завещание;
  • решение суда и другие.

Каждый из документов стоит проверить на предмет соответствия украинскому законодательству из-за своей юридический специфики. Продавец также предъявляет документ о праве собственности на недвижимость – бумажную копию электронного извлечения из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество о записи на право владения квартирой. Он с 2016 года заменяет свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Другие документы на квартиру

Помимо правоустанавливающей документации необходимо изучить технический паспорт квартиры. Документ оформляется БТИ и профильными частными организациями. В техническом паспорте есть описание и параметры объекта – они должны совпадать с реальными размерами и формой помещений. Учтите, что с декабря 2018 года разрешены перепланировки квартиры, если не производились вмешательства в несущие конструкции или инженерные системы общего пользования.

Документы и личность продавца

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке проверяется паспорт и идентификационный код владельца или совладельцев, свидетельство о браке или разводе. Данные в них должны совпадать с информацией, указанной в правоустанавливающих документах.

Паспорт еще проверяется на наличие вклеенных фото 25-ти или 45-ти летнего возраста, отметок о заключении брака или смены фамилии. Если квартира приобреталась в браке, для оформления сделки купли-продажи потребуется нотариально заверенное письменное согласие на продажу второго из супругов.

Если у жилья несколько совладельцев, часть которых будет отсутствовать во время сделки, то также необходимо их письменное согласие.

Форму №3 с информацией, о прописанных в квартире лицах, обычно готовят непосредственно к моменту сделки. Но по договоренности продавец может подготовить документ по запросу покупателя. Если владелец или кто-то из совладельцев ведет себя неадекватно, то нужно потребовать документ о медицинском освидетельствовании состояния здоровья.

Процедура оформления покупки квартиры

При наличии нетрудоспособных граждан, малолетних или несовершеннолетних детей среди владельцев или совладельцев недвижимости для заключения сделки потребуется разрешение на отчуждение из государственного органа опеки и попечительства.

Проверка недвижимости через открытые источники

Покупатель имеет возможность самостоятельно или с помощью нотариуса проверить законность документов и легитимность предыдущих сделок с этим объектом. Для этого подойдут такие ресурсы:

  • Госреестр вещных прав на недвижимое имущество (проверка права собственности, отсутствия отягощений, ареста или запрета отчуждения) – по ссылке;
  • Единый реестр должников (проверка долговых обязательств продавца) – по ссылке;
  • Единый государственный реестр судебных решений (проверка на наличие судебных споров) – по ссылке.

Учитывайте, что решение суда по снятию ареста с квартиры, принятое за несколько дней до сделки, может быть отменено. В таком случае договор купли-продажи признают недействительным. Помимо этого, продавец предъявляет справку об отсутствии долгов за услуги ЖКХ и акт независимой оценки, их подлинность удостоверяет нотариус во время подписания договора.

Покупая квартиру, очень важно проверить каждый документ. Именно так вы сможете обеспечить успешную и безопасную сделку.В полной проверке квартиры перед покупкой помогут профессиональные юристы и специалисты по недвижимости.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke-na-vtorichnom-rynke-242436.html

Как проверить квартиру перед покупкой?

как проверить квартиру перед покупкой

Как проверить квартиру на чистоту при покупке с помощью документов, если приобретение жилого помещения как на вторичном, так и на первичном рынке имеет свои потенциальные риски?

В зависимости от ситуации покупатель должен научиться уделять внимание деталям в официальных бумагах и требовать от продавца предоставления дополнительной документации, без которой невозможно провести самостоятельную юридическую проверку сделки.

Зачем нужна проверка чистоты сделок

Каждому покупателю настоятельно рекомендуется проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту. Во время приобретения жилого помещения могут возникнуть определённые спорные вопросы и конфликтные ситуации (например, с оспариванием права на жилище). Поэтому во избежание проблем документы на квартиру и её история досконально проверяются участниками сделки, чаще всего с помощью привлечения профессионалов (агентов по недвижимости).

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Сколько длится приватизация квартиры

Основаниями для возникновения споров, касающихся прав на жильё, являются:

  • появление ранее отсутствующего гражданина (признанного потерянным без вести или отбывающего срок в тюрьме), который прежде имел регистрацию по данному адресу;
  • отмена регистрации несовершеннолетних детей, прописанных в жилом помещении, без согласия органов попечительства;
  • признание в судебном порядке предыдущего владельца недееспособным (например, в связи с наркоманией, алкоголизмом, преклонным возрастом и т. д.);
  • попытки раздела жилой площади после развода между бывшими супругами;
  • спор между предыдущими наследниками жилья;
  • неправильно оформленная приватизация квартиры;
  • сокрытие сведений о вписанных по данному адресу людях.

Максимальный период исковой давности о признании сделок недействительными, касающихся недвижимого имущества, составляет 3 года. После этого у купившего жильё гражданина не должно быть переживаний относительно своих прав собственности.

Методы проверки

Можно выделить три способа самостоятельного удостоверения в чистоте покупаемого жилого помещения:

  • проверка документов продавца;
  • проверка качества и истории жилища;
  • проверка наличия либо отсутствия прав на жильё у третьих лиц.

В большинстве случаев достаточно проверить на подлинность документацию, необходимую для совершения покупки и отсутствие в ней ошибок. Однако для установления юридической чистоты сделки рекомендуется осмотр всех трёх вышеперечисленных вариантов.

Проверка продавца

Собственника жилого помещения следует проверять не менее тщательно, чем сам объект какой-либо сделки. Это поможет избежать возможных рисков (например, продажу жилья по фальшивым документам, поддельным адресам и т. д.).

Документы, которые нужно проверить:

  • паспорт;
  • справку о дееспособности продавца;
  • доверенность и удостоверение личности представителей.

Второй пункт может выполнить только сам хозяин жилья, взяв справку из наркологического или психоневрологического диспансеров. Бумага выдаётся при обращении в тот же день при наличии паспорта.

Удостоверение в юридической чистоте не всегда требует выполнение данного пункта, однако нередки случаи судебного расторжения сделки по причине признания бывшего хозяина жилья недееспособным полностью либо на момент подписания бумаг.

В подлинности паспорта легко убедиться с помощью официального веб-сайта Федеральной Иммиграционной Службы РФ, однако предоставляемая информация носит ознакомительный характер. Для юридической проверки документа требуется самостоятельное обращение в паспортный стол по месту регистрации гражданина.

Несколько сложнее ситуация, когда продажа квартиры осуществляется через представителя, потому что в таком случае нужно удостовериться в подлинности не только его паспорта, но и нотариально заверенной доверенности (185.1 статья ГК РФ). Для её проверки (и полномочий заверяющего нотариуса) нужно обратиться в нотариальную палату.

Проверка документации на жильё

Наиболее распространёнными видами мошенничества при покупке жилой площади являются её продажа нескольким покупателям по дубликатам документов либо продажа по похищенным бумагам. Чтобы избежать риска обмана, нужно провести самостоятельную юридическую проверку истории и документации качества жилья, а именно:

  • выписки, взятой из Росреестра (первый пункт 14 статьи ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля);
  • правоустанавливающих бумаг (17 статья ФЗ № 122).

Свидетельство, выдаваемое ЕГРП, о госрегистрации прав на жилище с 2015 года оформляется в виде бумажного документа без каких-либо степеней защиты (например, без водяных знаков) на официальном бланке. При этом замены свидетельств старого образца не требуется.

Выписка из Росреестра должна быть недавней, она может помочь покупателю самостоятельно проследить историю жилья за последние 10–15 лет. Также она содержит информацию обо всех имущественных конфликтах, связанных с данным помещением, размере площади жилья, сведениях о правообладателе и т. д.

Прежде чем покупать жилое помещение, убедитесь, что оно полностью и гарантированно принадлежит продавцу. Для этого у хозяина квартиры должен быть на руках один из каких-либо указанных ниже договоров:

  • ренты;
  • мены;
  • купли-продажи;
  • дарения;
  • приватизации;
  • свидетельства о праве на наследство;
  • законного решения суда.

Любые исправления в документах должны иметь подписи всех граждан, участвующих в сделке, а также печать и подпись нотариуса при наличии его участия.

Всегда следует проверять факт госрегистрации договоров и дату их заключения. Если новый хозяин слишком быстро продаёт жильё, это может быть поводом для подозрения в мошенничестве.

Отсутствие прав третьих лиц на жилую площадь

Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры подразумевает также поиск сведений о третьих лицах, которые могут со временем предъявить права на жильё. Эти данные можно узнать благодаря актуальным выпискам из Росреестра и домовой книги.

Именно поэтому перед подписанием договора о покупке жилого помещения нужно получить не только эти две справки, но и нотариально заверенное письменное согласие от всех собственников (например, второго супруга, согласно третьей части 35 статьи СК РФ).

Из ЕГРП выписку возможно получить в пятидневный срок, однако её актуальность действительна всего несколько суток. Данный документ позволяет узнать обо всех осуществляемых сделках, связанных с этим жильём (например, есть ли на нём обременения).

ЕИРЦ выдаёт выписки из домовой книжки в тот же день при обращении хозяина квартиры с заявлением, СНИЛС и паспортом. С её помощью можно узнать о гражданах, имеющих регистрационный учёт по этому адресу.

При наличии прописанных несовершеннолетних детей помимо согласия их родителей может понадобиться разрешение от ООП, следящих за соблюдением их интересов.

Присутствие у продавца официального супруга означает необходимость в получении от него заверенного у нотариуса согласия на сделку, иначе в дальнейшем в течение одного года продажа может быть признана недействительной (третья часть 35 статьи СК РФ).

Покупка жилья на первичном рынке

В некоторых случаях рекомендуется самостоятельно проверять документы на жильё в новостройке, даже с учётом, что свидетельства о праве собственности пока нет.

Проверка юридической чистоты не нужна, если договор долевого участия подписывается в соответствии с ФЗ № 214 от 2004 года 30 декабря, который защищает интересы покупателя и гарантирует регистрацию прав на собственность в Росреестре.

Какой-либо другой договор в период незаконченного строительства может представлять рискованную сделку.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/kak-proverit-kvartiru-na-chictotu-pri-pokupke.html

Проверка квартиры перед покупкой

На просторах интернета можно встретить мнения о том, что проверка недвижимости вещь простая, понятная, ненужная, и вообще ее делает нотариус — нужное подчеркнуть. При этом для большинства покупателей принципиально важна юридическая безопасность сделки по купле-продажи недвижимости. 

 Давайте рассмотрим, что делает наше агентство, чтобы обеспечить юридическую безопасность сделки для покупателя. Ниже приведен упрощенный и неполный перечень мер и точек контроля.

Основания владения, даты переходов права собственности  на  объект

На этом этапе проверяются все документы, которые есть у собственника:

  • Свидетельство о государственной регистрации;
  • Договор купли-продажи (приватизация) / мены / дарения, свидетельство о праве на наследство по завещанию / по закону / собственности, брачный договор, решение суда, договор ренты;
  • Технический паспорт объекта.

Сверяются такие данные как: площадь, ФИО, даты регистрации договора и непосредственно возникновение права собственности на объект. Это делается, чтобы выявить и не допустить технических ошибок в правоустанавливающих документах нового собственника. 

После этого данные сверяются с базой Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ). У агентств недвижимости есть доступ к этой базе. Если решите заняться этим самостоятельно, то потребуется взять выписку из ЕГРНИ по месту нахождения объекта недвижимости. При себе обязательно иметь паспорт.

История квартиры в «лицах»

Собственников и проживающих на текущий момент лиц можно определить по копии лицевого счета (далее — КЛС). Ее в праве взять собственник в обслуживающей организации (РСЦ или товарищество собственников). Информацию о лицах зарегистрированных ранее может узнать агентство недвижимости по запросу, так как есть договор на риэлторские услуги продавцу, а также договор с Коммунальным унитарным предприятием «Центр информационных технологий Мингорисполкома». 

На данном этапе изучается вся история квартиры с момента создания объекта недвижимости и регистрации в нем граждан. Кто и когда был прописан/зарегистрирован, куда выбывал в течение жизни объекта. 

  • Были ли прикрепления за несовершеннолетними, не нарушались ли их права при отчуждении объекта;
  • Лица выбывшие в места лишения свободы;
  • Дети оставшиеся без попечения родителей выбывшие в дома специального типа для детей и подростков;
  • Военнообязанные граждане, которые выбыли на срочную службу и не вернулись;
  • Выбывшие на постоянное место жительства в другую страну;
  • Выбывшие в псих-диспансеры по состоянию здоровья.

Если их права были нарушены или не учтены, то сделка может быть признана недействительной. Или для них будет восстановлено право пользования квартирой.

Наличие обременений, запретов  и ограничений на объект

  • Ипотека;

Источник: https://avangard-n.by/articles/proverka-kvartiry-pered-pokupkoy.html

Как проверить квартиру перед покупкой

Приобретение квартиры на вторичном рынке удобно тем, что в неё можно въехать почти сразу. Отсутствуют риски переноса сроков сдачи дома из-за проблем у застройщика. В то же время покупка готового жилья также сопряжена с рисками. Например, может выясниться, что на квартиру претендуют третьи лица, на неё наложены обременения, а продаёт её лицо, не имеющее на это права.

Обращение к юристам или риелторам может снизить эти риски. Но при наличии времени и желания разобраться в тонкостях процедуры приобретения жилья можно и самому. При этом основными правилами при самостоятельной проверке должны стать консервативность и осторожность. Другими словами, при возникновении минимальных сомнений стоит обратиться к профессионалам и не рисковать. С помощью юриста The Village разобрался, как проверить «чистоту» продаваемой квартиры.

ИНСТРУКЦИЯ

Шаг 3

Проверка истории квартиры

Шаг 5

Проверка прав третьих лиц

Проверка правоустанавливающих документов

Шаг 4

Проверка полномочий продавца

1. Выбор квартиры

При выборе объекта будущей сделки следует его внимательно осмотреть. Это позволит избежать неожиданных проблем с незаконной перепланировкой, проводкой и соседями после покупки.

 Ярослав Петрык, старший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн»: Необходимо получить информацию о техническом состоянии жилого дома и собственно квартиры (год постройки, материалы и состояние конструкций и перекрытий, коммунальных сетей, электрической проводки, санитарное состояние подъезда и придомовой территории, социальный статус соседей).

Важно при осмотре сверить фактическую планировку квартиры с документами бюро технической инвентаризации (БТИ) на неё (экспликация или технический паспорт). Такие документы для сопоставления может предоставить продавец.

Дело в том, что жилищное законодательство России требует согласования с органами местного самоуправления практически любых переустройств и перепланировок жилых помещений.

И осуществление перепланировок без предусмотренного законом согласования является административным правонарушением, которое наказывается значительным штрафом.

2. Проверка правоустанавливающих документов

Если результаты осмотра и проверки соответствия планировки квартиры документам БТИ вас удовлетворяют, следует перейти к изучению и проверке правоустанавливающих документов на недвижимость.

 Ярослав Петрык: Наиболее часто такими документами являются договоры купли-продажи, мены, дарения, договоры о приватизации. Право собственности может возникать также на основании вступивших в законную силу решений суда, свидетельств о праве на наследство, договоров пожизненного содержания с иждивением (ренты). Реже встречаются случаи, когда право возникает, например, на основании акта органа местного самоуправления.

Правоустанавливающие документы необходимо проверить на предмет их подлинности. Должны отсутствовать признаки подделки, то есть подчисток, дописок или иного неоговорённого изменения их содержания.

Также важно обратить внимание на условия договоров. Предшествующий и нынешний собственники квартиры могли закрепить в договоре условие, неисполнение которого влечёт за собой возникновение у одной из сторон права на односторонний отказ от договора или на его расторжение. Если такое условие в правоустанавливающем документе есть, следует получить у нынешнего собственника (продавца квартиры) документы, подтверждающие выполнение им этого пункта договора.

Особое внимание следует обратить на случаи, когда продавец получил квартиру в наследство или в дар, но не является родственником предыдущего собственника. В этом случае возможен спор между продавцом и родственниками предыдущего собственника о праве на квартиру. Если такой собственник пытается продать жильё почти сразу после регистрации своего права на неё, необходимо проявить особую осторожность.

3. Проверка истории квартиры

Затем надо попросить у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о переходе прав на недвижимое имущество. Этот документ содержит информацию о переходах права собственности на объект недвижимости, о наличии арестов и запретов на совершение сделок ним. Стоит проследить историю сделок с квартирой с момента её постройки или с момента создания ЕГРП в 1998 году.

 Ярослав Петрык: Обращать внимание здесь стоит, в частности, на то, насколько часто за последнее время с квартирой осуществлялись сделки. Совершение с квартирой цепочки сделок в течение непродолжительного периода времени может свидетельствовать о наличии юридических проблем на этапе заключения одной из них. Это обстоятельство указывает на наличие риска возникновения споров о праве на объект.

Также по выписке следует проверить, находилась ли квартира в спорах, накладывались ли на неё аресты, имеются ли обременения. Само по себе наличие в истории квартиры споров необязательно свидетельствует о наличии риска её утраты после покупки.

Но обстоятельства, связанные со спором, необходимо внимательно изучить. В частности, узнать, истёк ли срок давности (как правило, трёхлетний), когда и чем закончилось рассмотрение дела.

Делать окончательные выводы о правомерности владения продавцом данной квартирой целесообразно после консультации с юристом.

4. Проверка полномочий продавца

После проверки истории сделок с квартирой следует исключить риск уплаты денег человеку, не являющемуся её собственником, а значит, и не имеющему права её продать.

 Ярослав Петрык: Злоумышленники могут использовать при продаже квартиры недействительный или утерянный паспорт. Для проверки действительности паспорта Федеральной миграционной службой Российской Федерации (ФМС) на официальном сайте создан специализированный сервис. Однако информация на нём носит справочный характер. Официальные сведения можно получить, обратившись в подразделение ФМС.

Следует проверить и дееспособность продавца. Самым верным способом является получение продавцом справок в наркологическом и психоневрологическом диспансерах в вашем присутствии.

Если договор подписывает представитель продавца по доверенности, следует учитывать, что это создаёт дополнительные риски. Столкнувшись с доверенностью, необходимо проверить, не истёк ли срок действия доверенности, не отменена ли она, есть ли в ней однозначно выраженные полномочия на совершение сделки с квартирой.

5. Проверка прав третьих лиц

Для проверки прав третьих лиц на квартиру необходимо получить у собственника расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указывается, кто в квартире зарегистрирован и сохраняют ли эти люди право проживания в ней после продажи.

 Ярослав Петрык: Оспаривать права на квартиру могут и третьи лица. Например, безвестно отсутствующий член семьи, зарегистрированный в квартире по месту жительства.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, до подписания договора следует убедиться в наличии разрешений органов опеки.

От продавца, состоящего в зарегистрированном браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры.

Обложка: Baijg

Источник: https://www.the-village.ru/village/service-shopping/homework/235851-flat

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Основной источник риска при приобретении недвижимости – темное прошлое квартиры. Даже если осмотр объекта перед покупкой дал лишь положительные результаты, в дальнейшем могут возникнуть проблемы с документами. В таких случаях нужна проверка на юридическую чистоту, особенно это касается недвижимости с вторичных рынков. Чтобы нивелировать риски сделки, следует изучить, как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно по каждой определяющей характеристике в отдельности.

Кем является продавец: собственником или посредником?

Владельцы недвижимости могут продавать квартиру как сами, так и через посредников – риэлторов. Поэтому покупателям нужно изначально оценить статус продавца. При заключении сделки по объекту недвижимости со вторичного рынка привлечение посредника позволяет обеспечить отчуждение с большим успехом. Риэлторам выгоднее как можно быстрее заключить договор и получить оплату, при этом они осведомлены, какие существуют подводные камни при покупке квартиры.

В то же время существует риск, что специалист окажется недостаточно опытным или недобросовестным, поэтому высока вероятность потерять собственные средства.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как избавиться от долгов жкх

Как оценить риэлтора?

Перед обсуждением сделки с посредником в первую очередь необходимо учитывать следующие позиции и рекомендации:

  • изучить репутацию специалиста, обратившись к знакомым или уточнив отзывы на специальных площадках в Сети;
  • посредник действует в открытую – это хороший знак. Если в объявлении о продаже указано, что недвижимость продается собственником, а при обсуждении особенностей отчуждения приходится связываться с риэлтором, следует задуматься о добросовестности агента;
  • обязательное наличие договора между посредником и владельцем недвижимости, где указаны все условия предоставления услуг и прописана ответственность сторон;
  • ответственность агента перед клиентами должна быть застрахована в регламентированном порядке. Если из-за действий посредника сделка аннулируется, страховая фирма компенсирует понесенный ущерб. Но наличие полиса не означает, что нужно пускать дело на самотек – в любом случае необходима проверка квартиры перед покупкой. Обязательно нужно ознакомиться с положениями договора, отдельное внимание обратив на лимит ответственности и предусмотренные страховые случаи.

Кто имеет права на распоряжение недвижимостью?

При обсуждении сделки необходимо запросить бумаги, в которых указаны лица, имеющие права собственности на объект. Проверить информацию можно самостоятельно через Росреестр в интернете, бесплатно в этом случае получить сведения не выйдет, так как запрос выписки из ЕГРН требует оплаты в 250 рублей. В содержании справки прописаны все владельцы квартиры, что позволяет избавиться от вмешательства мошенников, которые могли бы подделать документ.

Нужно учитывать, что у выписки нет срока действия. Она лишь подтверждает право собственности граждан на момент оформления. Тогда как информация может быть изменена уже на следующий день. Запрос на выдачу обрабатывается в течение трех рабочих дней, поэтому рекомендуется запрашивать данные дважды – при обсуждении условий сделки и непосредственно перед подписанием договора.

Если в результате изучения собственников оказалось больше одного, придется убедиться в отсутствии противоречий между ними. Ведь при данных обстоятельствах приобретаются все доли объекта, поэтому при оформлении должны присутствовать все совершеннолетние владельцы.

Важно: в государственном реестре может отсутствовать информация о квартире, если права собственности на нее были оформлены до 1998 года, что ограничивает покупателя в возможностях проверки подлинности свидетельства на недвижимость. Чтобы обезопасить себя от деятельности мошенников, следует попросить собственников пройти процедуру регистрации прав в Росреестре. Это даст им право на получение выписки, где будут прописаны все владельцы и указаны обременения.

Если же продавец отказывается вносить данные в государственный реестр и подтверждает свои права документом с двадцатилетним сроком давности, рекомендуется найти другую квартиру.

Как проверить квартиру на обременения?

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой предполагает обязательное уточнение наличия обременений, выступающих в качестве ограничения прав владельца в пользу третьих лиц. Чаще всего запрет возникает из-за ипотеки. При данных обстоятельствах недвижимость находится в залоге у финансово-кредитного учреждения, поэтому ее продажа может быть проведена лишь при наличии разрешения банка. Дополнительные варианты обременения таковы:

  • рента;
  • долгосрочная аренда;
  • арест;
  • банкротство собственника.

При заключении соглашения для приобретения недвижимости с ограничениями нужно быть готовым к тому, что для оформления договора придется потратить гораздо больше денег, времени и сил. При этом высок риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной по запросу заинтересованных лиц. Поэтому статус квартиры необходимо уточнить заранее. Обычно для этого достаточно выписки из ЕГРН. Также в зависимости от вида обременения можно воспользоваться бесплатными сервисами:

Не всегда обременения несут существенные риски при покупке квартиры. К примеру, приобретение ипотечной недвижимости вполне возможно, если банк не выступает против сделки. Однако для заключения договора придется потратить гораздо больше времени, ведь потребуется согласовать вопрос с учреждением и добиться от него необходимого решения.

Кто прописан в квартире?

Если квартира оформлена на одного владельца, но в ней зарегистрирована вся семья, то покупатель все же сможет приобрести недвижимость. Однако при нежелании граждан выписываться новому собственнику придется столкнуться с рядом новых сложностей.

Если государственным службам необходимо найти гражданина, то поиск осуществляется по адресу регистрации. По этим же данным приходит корреспонденция из налоговой, кредитных учреждений, судов и т.п. Даже если владелец не связан с зарегистрированными, ему придется терпеть все эти попытки государственных ведомств связаться с людьми.

Поэтому в данном случае важна проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке, ведь для выписки прошлых жильцов необходимо обращаться в суд. При этом далеко не всегда судебное решение подразумевает снятие с учета гражданина. К примеру, если человек зарегистрирован в квартире на основании отказа от приватизации, вопрос придется урегулировать иными способами.

Поэтому важно изначально позаботиться, чтобы выписались все жильцы. Однако на практике данный момент труднореализуем, ведь зачастую продавцам до приобретения новой квартиры некуда вставать на учет. Для разрешения таких ситуаций следует в договоре предусмотреть условие о снятии с регистрации до определенной даты после заключения сделки.

Есть ли долги?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам может стать причиной возникновения дополнительных сложностей с управляющей компанией.

Несмотря на тот факт, что задолженность закрепляется за прежним владельцем, сотрудники ресурсоснабжающих фирм зачастую действуют вопреки закону и пытаются взыскать невыплаченные суммы с нового собственника.

Поэтому при покупке недвижимости с долгами нужно указать в договоре, что невыполненные обязательства будут покрыты продавцом за счет договорной суммы.

Получить информацию о задолженности по коммунальным платежам можно путем направления запроса в управляющую компанию, через Госуслуги или непосредственно у владельца квартиры.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Что касается того, какие документы нужны для покупки квартиры, важно обеспечить проверку ряда основных бумаг:

  • правоустанавливающая документация, будь то: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственная, договор приватизации и т.п. Отдельное внимание необходимо обратить на договоры дарения, заключенные не между родственниками. В данном случае есть риск заключения фиктивной сделки, покрывающей куплю-продажу во избежание налогообложения. Если этот момент будет в дальнейшем подтвержден, высока вероятность признания договора недействительным;
  • выписка из ЕГРН. Документ содержит в себе немало тех данных, что надо знать при покупке квартиры. С ее помощью можно уточнить наличие обременений, права владения квартирой, основания для назначения прав собственности;
  • справка о дееспособности продавца. Необходима для подтверждения дееспособности собственника квартиры. Если владельцем является пожилой человек или вызывающий сомнения в адекватности, то рекомендуется затребовать освидетельствование психиатром при проведении сделки. Альтернативный вариант – воспользоваться услугами нотариуса для видеофиксации факта заключения договора.
  • выписка из домовой книги. Для уточнения перечня лиц, зарегистрированных на отчуждаемой жилой площади;
  • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
  • согласие супруга/супруги на проведение сделки. Если отчуждаемое имущество находится в совместной собственности, придется заручиться разрешением мужа/жена на заключение договора;
  • разрешение от органов опеки и попечительства. Актуально, если в ходе сделки будут затронуты интересы несовершеннолетних лиц.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Чтобы нивелировать возможные риски при заключении сделки, необходимо учитывать ряд рекомендаций:

  • всегда проверять документы, даже если договор оформляется с родственником;
  • непосредственный осмотр квартиры перед покупкой не менее важен, чем проверка бумаг;
  • установить правдивость утверждений продавца можно путем опроса потенциальных соседей или подачей запросов в государственные службы;
  • юридическая помощь при покупке квартиры подойдет для лиц, которые не имеют опыта в таких сделках. Стоимость услуг специалиста зависит от региона и выполненных действий, может достигать нескольких десятков тысяч. Он не поможет с разрешением вопроса, какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры или какой следует подобрать интерьер. Но с его поддержкой можно обеспечить юридическую чистоту сделки. Также юрист может подсказать, что делать после покупки квартиры.

Итог сделки во многом зависит от подготовленности покупателя и его осведомленности. Не всегда рядовому пользователю удается учесть все нюансы и подводные камни. Поэтому рекомендуется воспользоваться консультационной помощью квалифицированных лиц. В то же время важно не забывать о собственной подготовке, что определяет необходимость в изучении указанных выше положений.

Источник: https://legal03.ru/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoj/

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем.

В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования.

В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение».

В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как отказаться от коммунальных услуг

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

ЧТО ДАЁТ ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН

• Сведения о собственнике предмета сделки.

• Информацию обо всех изменениях прав собственности.

• Перечень договоров, так или иначе связанных с объектом недвижимости.

• Подробные сведения обо всех зарегистрированных лицах.

• Информацию об арестах и залоге, включая все документы и срок.

• Сведения о наличии обременений (ограничения, которые накладывают на жилье, приобретенное в ипотеку).

• Кадастровый номер и кадастровую стоимость.

КОМУ НУЖНА ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН?

• Частным лицам.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Выписка из Росреестра необходима любому человеку, который собирается оформить сделку с участием недвижимости. Сведения, содержащиеся в ней, помогут определить юридическую чистоту сделки. Так вы сможете достоверно установить собственника объекта и будете спокойны за безопасность жилья или участка.

• Риелторам.

Подготовка сделок с недвижимым имуществом требует официальной информации об объекте. Выписка из ЕГРН — единственный надёжный источник такой информации.

• Нотариусам и юристам.

В разрешении судебных споров сведения о недвижимом имуществе — обязательный элемент. Поскольку кадастровая выписка является официальным документом, она играет важную, а иногда и основную роль в судебном процессе.

КАК ПОЛУЧИТЬ ВЫПИСКУ ИЗ ЕГРН?

На портале недвижимости Калининграда Primarkt.ru вы можете получить официальную выписку из ЕГРН. Для этой цели запущен специальный модуль, доступный на главной странице сайта.

Вся документация запрашивается порталом официально и заверена электронной печатью ФКП Росреестра. Выписка имеет полную юридическую силу и может быть использована в сделках и гражданских спорах.

Как это происходит?

• Зайдите на сайт Primarkt.ru.

• Войдите в учетную запись или зарегистрируйтесь (доступен вход через аккаунты в соц.сетях).

• Укажите кадастровый номер или адрес объекта.

• Заполните заявку на оформление выписки из ЕГРН.

• Произведите оплату услуги.

• Дождитесь уведомления о готовности выписки ЕГРН.

Срок получения официального документа зависит от загруженности серверов Росреестра, но обычно составляет от 5 минут до 24 часов. На сайте доступна услуга срочного оформления выписки — в таком случае максимальный срок получения документа составляет 12 часов.

В случае возникновения технических сбоев или задержек, выходящих за рамки предусмотренных действующим законодательством, портал недвижимости Primarkt.ru гарантирует возврат переведенных средств.

Сервисом можно воспользоваться в любое время дня и ночи — вы можете оформить заявку прямо в смартфоне, после чего нужно будет лишь дождаться уведомления по e-mail. Primarkt.ru использует официальный канал для обмена информацией, и вы можете быть уверены в актуальности полученных документов.

Заказ выписки из ЕГРН на Primarkt.ru — лучшая альтернатива обращению в МФЦ и длительному ожиданию. Получите выписку ЕГРН в Калининграде в несколько кликов — и сохраните драгоценное время для действительно важных дел!

На правах рекламы

Источник: https://ruwest.ru/news/95726/

Как проверить квартиру на чистоту при покупке – Риски при покупке квартиры

Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

SPbHomes.ru разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.

Приобретение квартиры на первичном рынке 

На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости. 

С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:

  • нет необходимости проверять ее историю;
  • нет риска незаконных перепланировок;
  • легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.  

Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать читайте тут. Ключевой момент — обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства. 

Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием. 

Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества читайте тут.

Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.

Риски, связанные с личностью продавца

РискиСпособ минимизации
Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи.
Риски при покупке у продавца с доверенностью Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность.
Обман с целью хищения денег Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета.
Отчуждение по подложному паспорту Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России.

Риски, связанные с правами других лиц

РискиСпособ минимизации
Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире.
Нарушение прав несовершеннолетних Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем.
Нарушение прав супруга собственника квартиры Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости.
Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку.
Появления неуказанных наследников Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя).

Риски, связанные с объектом недвижимости

РискиСпособ минимизации
Обременение квартиры (рента, ипотека, арест) Проверьте выписку из ЕГРН.
Незаконная перепланировка Сверьте реальную квартиру с планом объекта из технического плана квартиры.
Некачественное жилье Внимательно осмотрите квартиру на предмет плесени, дефектов. Оцените состояние электрической проводки и систем водоснабжения и водоотведения.

Как узнать историю квартиры

С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой. 

Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:

  • об объектах недвижимости;
  • о владельцах объектов недвижимости;
  • о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
  • о кадастровой стоимости объекта. 

Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:

  • МФЦ;
  • отделение Росреестра или кадастровой палаты. 

Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей. 

Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.

Где получить?

  • в МФЦ;
  • в территориальном отделение ФМС;
  • в жилищно-эксплуатационном учреждении.

Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи

Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

  • данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
  • информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
  • непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
  • сведения о цене и способе расчетов;
  • перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются. 

Источник: https://spbhomes.ru/science/kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke/

Как проверить квартиру перед покупкой надо знать каждому

Покупка нового жилья – это всегда волнующий и непростой процесс.

Вы просмотрели множество предложений, и наконец у вас осталось всего пара вариантов или даже один.

Вы уже представляете, как ремонт превратит чужую квартиру в окончательно вашу, как вы расставите мебель, какие повесите шторы.

Не спешите в погоне за вашей идиллией совершать сделку.

Сначала необходимо тщательно проверить квартиру, дабы в ближайшем и даже несколько отдаленном будущем не пришлось хлопотать в попытках отстоять свое право собственности либо получить возмещение материальных затрат.

В большинстве случаев проверка «чистоты» квартир – это функции юридического персонала агентств недвижимости. Но не зря говорят: «Лучше один раз увидеть, чем 100 раз услышать».

Если вы покупаете квартиру без участия посредников и агентств, тогда тем более необходимо знать, что нужно проверить перед покупкой.

Необходимо уделить внимание правоустанавливающим документам на квартиру, собственнику квартиры либо его представителю, уполномоченному осуществить продажу по доверенности, соответствию квартиры документам БТИ, истории по сделкам с данной квартирой, отсутствию долгов перед коммунальными службами.

В помощь покупателю: нормативная база, онлайн-сервисы и прочие службы

Вопросы, связанные с куплей-продажей недвижимости, регулируются Гражданским кодексом (ГК) РФ, а также рядом нормативных актов органов местного самоуправления.

Сегодня доступны удобные сервисы, облегчающие проверку.

На сайте Росреестра доступен ряд сервисов по запросу и получению выписок из Государственного кадастра недвижимости (ГКН), Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Данные из этих реестров может запросить только собственник квартиры или уполномоченное им лицо, то есть перед совершением сделки необходимо попросить продавца представить вам эту информацию и выписки.

Если же продавец отказывается совершить такую проверку под каким-либо предлогом, это серьезный сигнал о том, что с квартирой не все чисто, и от сделки такой лучше воздержаться.

На получение выписки из реестра необходимо не более 10 рабочих дней. Стоимость документа – 150 рублей.

Также можно получить в режиме онлайн справочную информацию по интересующему объекту недвижимости.

В рамках данной справки можно убедиться, что вы покупаете квартиру в достроенном, а не строящемся объекте.

Об этом скажет наличие кадастрового паспорта.

Также можно с помощью данного сервиса ознакомиться с планировкой и размерами, в том числе выявить незаконные перепланировки, с числом собственников квартиры, с номерами выданных документов, устанавливающих право собственности, и датами выдачи.

Если вы обнаружили, что квартира, которую вы собираетесь купить, отсутствует в реестре, а особенно часто такое встречается в случаях со старыми квартирами, это будет хорошим сигналом.

Отсутствие данных говорит об отсутствии сделок по квартире с момента ее приватизации и вплоть до настоящего времени.

Чем чревата халатность и пренебрежение проведением проверки?

Вариантов масса:

  • лицо, продающее квартиру, может оказаться не ее законным владельцем;
  • могут объявиться лица, претендующие на право собственности на всю квартиру либо ее часть;
  • могут оказаться недействительными или признанными незаконными предыдущие сделки, следовательно, и ваша покупка квартиры будет признана недействительной;
  • несмотря на то что ЖЭК не имеет права взимать старые долги с новых хозяев, придется потрудиться, чтобы доказать свою непричастность к накопившейся неуплате по коммунальным счетам.

На что обратить внимание, получив от продавца выписку из ЕГРП и документы БТИ

В выписке из ЕГРП вы сможете ознакомиться со всеми сделками по квартире, возникавшими спорами.

Обратите внимание, как давно возникали споры, были ли они решены.

Попросите предъявить соответствующее решение суда.

Особенно важно потребовать документ, если с момента спора не прошло три года.

Данный срок установлен законодательством как максимальный для признания недействительными сделок по недвижимости.

В случае, если продавец не может предъявить документы о разрешении споров, не спешите совершать сделку по квартире.

Обратите внимание на узаконенные БТИ перепланировки в квартире.

Если имеются неузаконенные (незарегистрированные) изменения, они будут квалифицироваться как административное правонарушение с последующей ответственностью, предусмотренной законодательством, а именно ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» и ст. 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» Административного кодекса (АК) РФ.

Настораживающим является и факт наличия множества сделок по квартире, между которыми прошли малые сроки и при этом в квартире практически никто не жил.

Это может говорить о намеренных махинациях и создании цепочки, в которой вы будете последним звеном и попросту «козлом отпущения», за счет которого мошенники наживутся на незаконной продаже квартиры.

Факт быстрой продажи квартиры вскоре после получения прав собственности на нее лицом, не являющимся родственником предыдущего хозяина, также может говорить о нечестности продавца и о необходимости проверить все документы очень тщательно.

При ознакомлении с документами смотрите не только на их наличие, но и на состояние и должное оформление.

Не должно быть повреждений, следов исправлений.

Если исправления есть, они должны быть заверены подписями участников договора либо нотариусом, если документ имеет нотариальное заверение.

Доверенность уполномоченному представителю хозяина также должна быть заверена нотариально.

Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту «Договор долевого участия в строительстве (214-ФЗ)», где подробно перечислены гарантии качества объекта строительства

Или ТУТ вы узнаете размер налога на доходы при продаже квартиры

Получение разрешение на деятельность такси:

Источник: https://legalmap.ru/articles/gp/estate/proverit-kvartiru/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста