Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Как сменить управляющую компанию

Чтобы обеспечить комфортные условия проживания жильцов в многоквартирных зданиях и соблюдать соответствующие меры безопасности, установленные законом, создают управляющие организации, которые обязаны:

поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии;
защищать права владельцев многоквартирного здания.

Бывает, что управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, тогда ее нужно сменить. Как это сделать?

В жилищном кодексе РФ установлены обязательства УК, указывается, что она должна обеспечивать комфортным проживанием собственников квартир и обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.

В статье 162 Жилищного кодекса, написано, что УК осуществляет свою деятельность на основании договора управления, заключенного с каждым собственником многоквартирного дома лично. После выбора жильцами УК, сразу подписывается договор. Срок его действия – не меньше 12 месяцев, но и не больше 5 лет.

Причины, чтобы сменить УК

Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:

при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.

Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.

Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части – оптимизироваться.

Для смены УК в многоквартирных зданиях сначала нужно ее выбрать. Затем собственники жилья обязаны дать свое соглашение и пройти специальную процедуру для замены организации. Инициатором может выступать один человек или группа людей из жильцов дома.

Свое разрешение должен дать каждый владелец, в противном случае УК имеет право обжаловать решение с помощью судебного разбирательства.

Это еще раз доказывает важность общего собрания жильцов, на котором предоставляется возможность донести нужную информацию до каждого собственника.

Последовательность действий

Для смены УК в многоквартирном доме нужно пройти несколько этапов:

Принять совместное решение о смене УК.
Выбрать другую УК для передачи ей права управления домом.
Провести собрание, на котором обсудить все причины для смены УО.
Составить протокол собрания, подтверждающий согласие собственников.
Передать этот протокол бывшей и будущей УК.

Как проводится собрание

Общее собрание собственников – обязательное условие для смены УК. Без этого не получится принять коллективное решение и отразить его в протоколе. Каждому собственнику квартиры вручают извещение о предстоящем собрании, которое разносят заранее, за десять дней до собрания. Если кто-то из собственников не получит уведомления, тогда собрание могут посчитать незаконным, и протокол с подписями тоже будет недействительным.

Источник: https://znaytovar.ru/s/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu.html

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

Источник: https://nkgkh.ru/novosti/raz-yasneniya/836-kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniy

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Как поменять управляющую компанию по дому на другую

Шаг 1. Убедиться в наличии оснований для расторжения договора с УК

Нарушение УК обязательств по договору: можно ли расторгнуть договор

Шаг 2. Созвать общее собрание жильцов дома

Шаги 3 и 4. Уведомить УК о расторжении договора и обеспечить передачу документов и оборудования

Как поменять управляющую компанию по дому на другую

Отвечая на вопрос, как сменить управляющую компанию, следует отталкиваться от того, что отношения с управляющей компанией (далее — УК) строятся в рамках договора управления многоквартирным домом.

Важно! Преимущество над правилами Гражданского кодекса в отношении договора управления имеют специальные нормы ст. 162 Жилищного кодекса РФ (они направлены главным образом на защиту интересов жильцов как более уязвимых субъектов жилищных правоотношений). Исключительно общее собрание жильцов дома уполномочено заключать или прекращать договоры управления (ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Вывод. Таким образом, для решения нашей задачи потребуется 2 факта: завершение договора управления и заключение нового, уже с другой организацией (или смена способа управления).

Рассмотрим поэтапно, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Шаг 1. Убедиться в наличии оснований для расторжения договора с УК

Принять решение о расторжении договора с УК можно только при наличии одного из оснований для этого, предусмотренных жилищным законодательством, а именно:

Заключение соглашения о расторжении договора с УК в соответствии с нормами гл. 29 ГК РФ.
Истечение срока действия договора. Договор с УК всегда заключается на определенный срок (от 1 года до 5 лет), следовательно, по истечении срока его действия жильцы вправе заявить об отказе от его продления, приняв соответствующее решение на общем собрании.
Лишение УК лицензии. Без лицензии на управление многоквартирными домами компания не вправе осуществлять деятельность (пп. 24–26 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, далее — Правила).
Смена способа управления. Таковая доступна для жильцов дома в любой момент. При условии выбора жильцами такого способа управления, как товарищество собственников жилья или недвижимости, созданная ими организация вправе не осуществлять управление непосредственно, а заключить договор по управлению с любой другой УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Таким образом, жильцы вправе в любой момент отказаться от исполнения договора, выбрав иной способ управления (определение ВС РФ от 05.06.2012 № 59-В12-5).
Отказ от услуг УК по истечении очередного года действия договора без указания причин. Данное основание применимо только для УК, выбранных местной администрацией на основании конкурса (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Нарушение УК обязательств по договору (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Подробнее об этом основании — в разделе ниже.

Нарушение УК обязательств по договору: можно ли расторгнуть договор

На практике именно неудовлетворительная работа УК часто служит причиной, по которой жильцы желают прервать с ней отношения. Можно ли и как поменять управляющую компанию в этом случае?

Источник: https://rusjurist.ru/zhiliwnoe_pravo/zhkh/kak-smenit-upravlyayushuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome/

Как сменить управляющую компанию? / Sibdom.ru

Несмотря на то, что по закону жители многоквартирного дома могут сменить управляющую компанию, на деле случаев перехода от одной компании к другой совсем немного. Общей статистики в Красноярске нет, но из 29 случаев, в которых собственники при смене управляющей компании привлекали к участию в этом процессе департамент городского хозяйства, только два закончились сменой УК.

Почему заявленная возможность свободного перехода от одной управляющей организации к другой не работает на практике? Причин тому много. Это и отсутствие правовой базы, и временные затраты, которые потребуется понести при проведении процедуры, и противодействие со стороны существующей управляющей компании, не желающей терять доход в виде отчислений дома.

Собственникам, желающим сменить УК, придется заранее настроиться на то, что смена управляющей компании потребует затрат времени и сил. От начала всей процедуры до того момента, когда новая управляющая компания приступает к выполнению своих обязанностей, как
правило, проходит не менее полутора лет.

«Далеко не всем собственникам хватает правовой грамотности, чтобы довести этот процесс до конца. Прежде всего сама процедура проведения жилищных собраний довольна сложна, — рассказывает председатель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков.

— Согласно статье 45 Жилищного кодекса собрание, на котором принимается решение о смене управляющей компании, сначала должно быть проведено в очной форме, и только затем, если на очном собрании решение из-за отсутствия кворума не принято, собрание проводитс в заочной форме.

Необходимо уведомить каждого собственника о проведении собрания, провести регистрацию
собственников на собрании. А затем, после того как собрание проведено, довести до всех собственников принятые на нем решения.

Кроме того, управляющая компания, не желающая терять доход в виде отчислений многоквартирного дома, находит собственников, как правило, социально неблагополучных, чем-то их заинтересовывает (чаще всего это получение какой-либо финансовой выгоды) и добивается того, чтобы эти собственники встали на сторону действующей управляющей компании, подали в суд с целью оспорить решение общего собрания о смене управляющей компании. Эти собственники пишут доверенность на юристов старой управляющей компании, с этими документами управляющая компания выходит в суд, добиваясь признания факта нарушения проведения процедуры общего собрания, оспаривает результаты собрания, и все возвращается на свои исходные позиции. Бесконечные суды выматывают собственников, и не у всех хватает терпения довести начатое до конца».

Но даже если собственники всерьез намерены отстаивать свои интересы в суде и у них для этого достаточно знаний о юридической стороне дела, существует еще одно важное препятствие, которое не позволяет перевести дом в другую управляющую компанию, — несовершенство правовой базы.

«Сейчас мы занимаемся домом по адресу: улица Борисевича, 10, за право обслуживать который борются две управляющие компании: «Супер-строй» и подразделение «Жилфонда» в Ленинском районе — УК «Комфортбытсервис», рассказывает Роман Казаков. — Решение общего собрания собственников этого дома неоднократно пытались оспаривать, собственники выиграли все суды. На сегодняшний день
процедура остановилась на этапе передачи технической документации.

Разорвать в одностороннем порядке отношения с управляющей компанией собственники квартир в многоквартирном доме не имеют права. Для того,чтобы уйти от управляющей компании, им придется доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняла условия договора, ненадлежащим образом обслуживала дом.

Процесс передачи технической документации регламентирован постановлением правительства РФ от 14 апреля 2013 года No 290. Ситуацию осложняет то, что «Жилфонд» поясняет: у него нет технической документации, соответственно, ему нечего и передавать.

При этом, если нет доказательства того, что техническая документация была передана, невозможно обязать управляющую компанию техническую документацию восстанавливать. Документы в «Жилфонд» передавались в 2006 году, на тот момент правила передачи технической
документации не были утверждены.

Теперь выход из этой ситуации будет возможен, только если у нас, как это в свое время было сделано в Москве, муниципалитет предоставит новой управляющей компании копий технической документации на основании протокола решения общего собрания собственников и решения суда.

Вопрос о передаче копии документов управляющей компании будет обсуждаться на ближайшем общественном совете по ЖКХ при администрации города, если глава города подпишет соответствующее распоряжение, вопрос в этой части будет решен».

Техническая документация необходима новой управляющей компании для заключения договора с ресурсоснабжающими организациями.

Вступившие в законную силу 14 февраля 2012 года правила заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями и УК позволяют поставщикам ресурсов не заключать договор на поставку коммунального ресурса, если на один и тот же дом претендует более одной управляющей организации. Возможность подтвердить правомерность заключения договора на обслуживание дома у УК появляется не раньше, чем она получает полный пакет документации.

Основания ухода от Управляющей Компании

Разорвать в одностороннем порядкеотношения с УК собственники квартир в многоквартирном доме не имеют права. Для того, чтобы уйти от управляющей компании, им придется доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняла условия договора, ненадлежащим образом обслуживала дом. Тогда у собственников появляются основания для смены УК. Основания, по которым собственники вправе расторгнуть договор с управляющей компанией, перечислены в Жилищном кодексе.

Другая существующая возможность для собственников уйти от УК — это сменить форму управления, перейти от УК к ТСЖ. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке разорвать договор.

Однако проблемный момент, связанный с передачей технической документации в случае смены формы управления, при этом сохраняется.

«На практике собственники всей необходимой процедуры проведения общего собрания обычно не выполняют, как
итог — старой управляющей компании удается оспорить принятое решение, — поясняет Роман Казаков.— Поэтому, прежде чем проводить общее собрание собственников, необходимо обсудить с соседями вопрос перехода к новой компании.

Убедиться, что все владельцы квартир одинаково смотрят на это предложение. Если собственники намерены менять управляющую компанию, нужно, чтобы для этого не только была создана инициативная группа, которая возьмет на себя подготовку документов, но и чтобы собственники были едины в своем решении.

В доме на улице Борисевича,10, соседи

изначально между собой не договорились, были разделены на две группы. Одни хотели уйти в УК «Суперстрой», часть жильцов дома была за то, чтобы остаться в «Комфортбытсервисе». Совсем другой пример на улице Кутузова, 5, где жители дома выступили консолидированно, у управляющей компании не было возможности найти среди жителей дома собственника, который вышел бы в суд с требованием оспорить решения общего собрания. Поэтому смена управляющей
организации прошла быстро».

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Договор купли продажи доли в квартире

Если собственники намерены сменить форму управления, передав дом от УК к ТСЖ, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Если собственники решили пойти по другому пути, для смены управляющей компании им необходимо будет доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняет условия договора. Таким доказательством, согласно постановлению правительства РФ No 354 и No 491 «Правила оказания услуг», может служить как нарушение условий договора, так и нарушение правил эксплуатации жилого фонда.

Если управляющая компания не выполняет условия содержания многоквартирных домов, собственники могут направить жалобу в департамент городскогохозяйства. В пятидневный срок комиссия выедет на проверку, и, если факты нарушений подтвердятся, в следующие 10 дней муниципалитет инициируетобщее собрание по смене УК.

Если собственники при смене УК хотят заручиться более солидной поддержкой, они вправе в соответствии со ст. 165 ЖК написать заявление в комиссию по рассмотрению жалоб на невыполнение управляющей компанией условий содержания многоквартирных домов департамента городского хозяйства администрации Красноярска.

В заявлении должны быть изложены факты, подтверждающие невыполнение УК условий договора. В пятидневный срок с момента получения такого заявления комиссия обязана будет провести выездную проверку для подтверждения изложенных в заявлении фактов.

Если факты установлены, в пятнадцатидневный срок с момента получения заявления муниципалитетом будет инициировано общее собрание по смене управляющей организации.

Процедура подготовки и проведения общего собрания

Собрание собственников сначала проводится в очной форме, и только затем, если на этом собрании решения из-за отсутствия кворума принять не удалось, в заочной.

За 10 дней до проведения общего собрания каждый собственник должен быть уведомлен под подпись либо заказным письмом о том, что будет проводиться общее собрание, о месте и времени его проведения.

Вместе с уведомлением собственникам квартир отправляется информационное письмо, содержащее сведения о собрании, а также о месте, в котором собственники смогут ознакомиться с подробной информацией по каждому вопросу. Получив это уведомление, собственник должен расписаться в реестре получения уведомлений.

Причем последняя подпись в этом реестре должна быть поставлена не позднее чем за 10 дней до проведения общего собрания.

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1313/

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть товарищество собственников жилья

ТСЖ может заключить договор управления МКД с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). При этом способ управления МКД не меняется, а ТСЖ получает право контролировать работу управляющей компании.

Если что-то идёт не так: УО лишается лицензии или не выполняет свои функции, появляется необходимость попрощаться с ней. Расскажем, как сменить управляющую компанию, если способ управления в доме – ТСЖ.Взаимодействие УК и ТСЖ

Как расторгнуть договор управления с управляющей компанией

Смена УО – расторжение с ней договора управления МКД. Специальных оснований для смены управляющей компании, с которой ТСЖ заключило договор управления, нет. Есть общие правила.

Договор управления расторгается досрочно или по истечению срока действия. Досрочно это происходит по решению суда или по соглашению сторон (ст. 405 ГК РФ). В суд за расторжением договора управления одна из сторон обращается:

при существенном нарушении договора другой стороной;
в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает случаев досрочного расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ. Рекомендуем включить правила расторжения в условия договора управления МКД :

расторжение по окончании срока действия,
досрочное расторжение,
пролонгация.

Нужно быть готовым доказать в суде наличие существенных нарушений ДУ со стороны управляющей компании. Для этого необходимо составлять акты о невыполнении работ или ненадлежащем качестве их выполнения.

ТСЖ имеет право не продлить договор управления с УО. Тогда можно выбрать другую управляющую компанию и заключить с ней договор управления.

В качестве формулировок порядка расторжения и пролонгации ДУ можно использовать следующие: «если по окончании срока действия договора одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях», «если по окончании срока действия договора одна из сторон заявила о его расторжении, стороны составляют соглашение о расторжении».

Советуем в договоре управления между УО и ТСЖ прописать основания для его досрочного расторжения. Такими основаниями могут быть:

несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;
неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;
несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ;
жалобы жителей на управляющую компанию.

ТСН как орган управления МКД

Кто принимает решение о смене управляющей компании

Органы управления ТСЖ принимают решения, согласно установленному уставом порядку (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). В уставе можно указать, что жилищное объединение вправе решить вопрос о выборе новой управляющей компании.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/8420/kak-smenit-upravlyayuschuyu-kompaniyu-v-dome-gde-est-tszh

Выберите УК в которую хотели бы перейти

Этот выбор потребует времени. Вместе с соседями отправьтесь в дома, которые уже находятся под управлением компании, которая вам понравилась. Поговорите с жильцами, осмотрите дом и двор.

Не лишним будут обратиться в Жилищную инспекцию и проверить, вызывала ли работа выбранной УК какие – то нарекания.

Обратитесь к руководителю компании, вместе с инициативной группой обговорите условия, на которых работает УК, какие услуги вносит в договор.

Выберите основание для замены УК

Как мы уже и говорили, просто так расторгнуть договор нельзя. Сменить УК можно в случае:

договор с управдомом подходит к концу
УК существенно нарушила условия договора с жильцами и они могут расторгнуть соглашения в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ). Но тут есть поправка. Жители могут разорвать отношения с УК сами, если приняли такое решение на общем собрании собственников. При этом им не нужно ждать никаких грубых нарушений. Это право жильцам дает Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11.
УК потеряла лицензию на управление
Старая УК согласна прекратить управление вашим домом
Договор можно разорвать, если вы решили организовать ТСЖ. Но в этом случае полностью оборвать связи с управляющей компанией не удастся. Согласно пункту 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ, жители обязаны нанять УК как исполнителя работ в доме.

Кстати, если вы состоите в ТСЖ и хотите сменить нанятую УК, достаточно провести собрание собственников и отказаться от услуг своего «подрядчика». Это право должно быть отражено в уставе ТСЖ.

Проведите общее собрание собственников

В повестку дня внесите пункты, которые хотели бы рассмотреть коллективно:

Источник: http://prozkh.ru/2018/06/26/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome/

Как просто сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Если хотя бы один собственник в многоквартирном доме недоволен его администрированием, он может стать инициатором смены недобросовестной управляющей компании. При этом важно соблюдать нормы законодательства.

Выбор новой организации

Перед тем как начать смену управляющей компании в многоквартирном доме, нужно определиться с преемником. Для наиболее эффективного выбора можно использовать следующие методы:

ознакомиться с перечнем управляющих компаний своего города, района или населенного пункта; на сегодняшний день в интернете присутствуют различные списки таких компаний, которые зачастую имеют форму рейтингов;
прочитать отзывы о разных управляющих компаниях на форумах или под теми же рейтингами;
выбрав несколько наиболее привлекательных претендентов, посетить многоквартирные дома, которые они обслуживают, и осмотреть состояние домов снаружи и внутри, а также оглядеть прилегающую территорию; можно поговорить с жильцами и узнать их мнение о качестве работы управляющей компании;
изучить нарушения, учтенные службами жилищного контроля и строительного надзора в отношении конкретных компаний;
непременно узнать мнение своих соседей о выбранных огранизациях и получить приблизительную картину позиции жильцов дома по перспективе смены УК;
посетить офисы избранных фирм и познакомиться с руководством, обсудить возможное сотрудничество, уточнить различные нюансы будущего договора; желательно привлечь к знакомству с новой компанией и других жильцов дома.

Такие предварительные действия помогут свести риски неправильного выбора к минимуму.

Способ поменять управляющую компанию

Прежде всего, нужно выбрать, каким способом поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие случаи, когда жильцы могут инициировать прекращение сотрудничества с действующим администратором и заключить соглашение с новым. Смена управляющей компании многоквартирного дома в 2016 году и в новом 2017 году одинакова и делится на виды:

завершение периода работы нынешней управляющей организации в соответствии со сроком, установленным в договоре управления; с нового периода можно заключить договор с другой организацией;
отказ жильцов от исполнения договора с организацией, если таковой договор был заключен по итогам тендера; право на отказ реализуется по окончании каждого нового года с даты заключения соглашения (например, договор заключен 14 ноября 2016 года, значит, после 14 ноября 2017 года можно его расторгнуть); при этом решение об отказе принимается исключительно на общем собрании собственников квартир;
действующая компания допустила нарушения условий договора по обслуживанию многоквартирного дома; в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в такой ситуации жильцы могут прекратить договор с организацией в одностороннем порядке; решение о прекращении отношений с компанией принимается также на общем сборе собственников;
управляющая организация утратила лицензию на осуществление деятельности в сфере администрирования многоквартирных домов; нормы об аннулировании и прекращении действия лицензии содержатся в ст. 199 ЖК РФ;
прекращение сотрудничества по мирному согласованию с управляющей компанией;

принятие решения на общем собрании собственников о смене формы управления, например, образование ТСЖ.

Таким образом, при выборе любого из путей необходимо собрать всех собственников для принятия законного решения.

Общее собрание собственников

Как организовать сбор жильцов дома:

Составить письменную повестку собрания. В документ включаются следующие пункты:

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome-vse-etapy-protsedury/

Как сменить управляющую компанию?

Во дворе неделями не вывозят мусор. Вода из крана уже месяц льется исключительно коричневого цвета, а в подвальных кладовых образовалось озеро. В сезон дождей протекает крыша, в морозы ступеньки на крыльце покрыты льдом, хоть на коньках из подъезда выезжай.

Леденящий душу триллер С какой стороны подступиться к такому двору и дому? А ведь это реальные отзывы людей о состоянии их жилищ.

Куда уходят средства, направленные жильцами на содержание дома в исправности и чистоте, не всегда понятно. У вас похожая ситуация и терпение уже на пределе? Рассказываем, как найти достойную управляющую компанию (УК) и распрощаться с недобросовестной старой.

Основания для перемен

Закон предоставляет несколько возможностей расторгнуть договор с действующей УК.

Если истек срок действия договора управления, просто не продлевайте его. Найдите хорошую организацию и заключите договор с ней.

Можно в одностороннем порядке отказаться от услуг УК при существенных нарушениях ею договора.

Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ:

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В случае потери управляющей компанией лицензии можно и нужно выбирать новую.

Пункт 1 части 3 статьи 200 ЖК РФ:

Лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса.

Если обслуживающая вас УК почувствовала, что запахло жареным, она может и не препятствовать расторжению договора. Но это скорее исключение, чем правило. Будучи уверенным в собственной безнаказанности, руководство организации вряд ли захочет добровольно отказаться от источника дохода в виде ваших денег.

При выборе другого способа управления домом, например, ТСЖ

Товарищество наймет организацию для управления домом — двух зайцев убьете сразу. С одной стороны, останется постоянный внутренний контроль за ситуацией, с другой стороны, если выберете порядочную УК, не придется вникать в бесконечные жалобы жильцов — их просто не будет. Да и поменять организацию, если не оправдает ожиданий, в дальнейшем будет легко.

Пункт 1 части 3 статьи 200 ЖК РФ:

Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.

Шило на мыло? Выбираем тщательней!

Итак, вы определились, каким образом будете свергать с престола свою УК. Теперь поговорим о поиске новой — хорошей, адекватной и честной.

Управляющую компанию мечты нужно искать, упорно и терпеливо проверяя факты. Ниже перечень мер, которые надо предпринять, чтобы не ошибиться.

Составьте список интересующих организаций, посмотрите информацию о них.

Данные об организациях, которые могут обслуживать ваш дом, можно запросить в администрации города или района. Также можно найти полезную информацию на официальном сайте ГИС ЖКХ.

Здесь в разделе “Реестры поставщиков информации” есть подраздел “Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами”. Во вкладке “Поиск организации по адресам обслуживаемых домов” выберите свой регион и город.

Откроется перечень управляющих организаций, которые работают в вашем городе. По каждой из них вы можете посмотреть общую информацию, лицензию, список обслуживаемых домов, данные о привлечении к административной ответственности.

Если вы выберете какой-нибудь дом из списка обслуживаемых, вы сможете посмотреть договор управления и отчет об исполнении договора управления.

Проанализируйте отзывы на местных форумах и в социальных сетях.

Хорошо, что есть добрые люди — такие, кто, попав в неприятную ситуацию, обязательно расскажет о ней окружающим, чтобы предупредить и защитить. Этим и нужно воспользоваться, “пробив” управляющие организации на всевозможных сайтах.

Но учитывайте, что чаще всего мы пишем о наболевшем, а не о радостном. Если увидите много негатива — это плохо. Если негатива мало, то, возможно, хорошо, а, может, просто компания небольшая и обслуживает всего пару домов. Откровенно хвалебные отзывы компании могут писать о себе сами — скорее всего, вы сможете их определить по уровню приторности.

Составьте свой рейтинг УК на основании отзывов.

Отправьтесь в поход самостоятельно или вместе с неравнодушными соседями. Ваш путь лежит в те дома, которыми уже управляют отобранные организации.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как согласовать перепланировку квартиры в спб

Если там живут ваши знакомые или друзья, то это идеальный вариант. Напроситесь на чашку чая и выясните, довольны ли жители своей УК. По дороге сами обратите внимание на качество ремонта и уборки в подъездах, придирчиво оцените двор, парковку, площадку сбора мусора, сопоставьте с картиной в своем дворе.

Знакомых в исследуемом дворе нет? Не беда. Состояние территории возле дома увидеть может каждый. И еще есть добродушный, словоохотливый источник информации — пенсионеры, отдыхающие на скамейках возле дома. Обратитесь к ним с вопросами, наверняка не прогонят. А может, и мамы, гуляющие с колясками на детской площадке, присоединятся и помогут советом.

И еще раз сходите на разведку.

Теперь посетите руководителей выбранных УК. Обсудите тарифы, узнайте, из чего конкретно они складываются. Задавайте неудобные вопросы — так сможете оценить, насколько компания открыта и прозрачна. Сравните характеристики, данные жителями обслуживаемых домов, и ответы представителей организации.

Лучше, если при разговоре будут присутствовать и другие собственники жилья в вашем доме. Берите с собой как энтузиастов, так и тех, кто мало верит в успех, считая, что толку от перемены управленца не будет. Есть шанс, что пессимисты воспрянут духом. Да и разночтений потом будет меньше — быстрее придете к единому решению.

Проводим собрание собственников

О том, как правильно провести собрание, мы писали здесь. Если вы никогда не проводили общедомовых собраний и не участвовали в них, советуем изучить этот материал.

На собрании нужно будет рассмотреть ряд важных вопросов. Вот шпаргалка для вашей повестки дня (вариант, когда выбран путь смены способа управления):

проведение собрания собственников;

расторжение договора управления с действующей УК;

выбор способа управления (ТСЖ) и выбор новой УК;

согласование условий нового договора;

согласование размера платы за услуги по содержанию дома;

утверждение условий договора управления с новой УК большинством собственников.

Ваша УК потеряла техническую документацию на дом? Она должна бесплатно за 3 месяца ее восстановить (согласно Правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами).

Голосуем, не вставая с дивана

Источник: https://jivu.ru/stati/soveti/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu/

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме на другую или на ТСЖ

Поменять УК на новую и выступить против прежней можно путем проведения специального сбора. При этом, нужно соблюдать инструкцию, прописанную в жилищном кодексе. Нужно более подробно разобраться с данным вопросом.

Как сменить одну УК на другую

УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.

Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.

Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.

Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.

Как правильно перейти из одной управляющей компании в другую: возможные варианты

Как отмечалось выше, важнейшим условием перехода является проведение общего собрания жильцов. Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов. Весь процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Для того чтобы в МКД по действующему законодательству сменить управляющую компанию, решение жильцов новостройки или другого дома нужно оформить протоколом.

Алгоритм и пошаговая процедура следующая:

Объявление повестки дня путем формирования соответствующего заявления.
Проведение этого собрания, выслушивание мнения жильцов.
Составление протокола заседания.
Принятие решения и заключение договора с новой управленческой фирмой.

Только при соблюдении вышеописанного алгоритма действительно возможно на законных основаниях сменить управляющую компанию или же вовсе выбрать новый способ управления.

Замена на основании собрания собственников: процедура

Правом на объявление собрания по тому или иному вопросу обладает глава дома. Еще он именуется старшим. В законе указано, что старшим может быть только гражданин, являющийся жильцом МКД. Не принимаются в качестве старших сторонние граждане.

Собственники жилья имеют законные основания для того, чтобы избрать нового «старосту». Они могут объединиться и подать заявление против действующего председателя. Такое возникает, когда он, например, ворует, не исполняет свои обязанности или иным образом препятствует функционированию управления многоквартирным домом. Переизбрание знаменуется соответствующим объявлением и также протоколируется.

Обращаться по всем возникшим вопросам в ходе выбора новой управляющей компании можно именно к нему. Как правило, этот гражданин и является руководителем собрания. Он подписывает протоколы и подписывает новый договор от имени всех жильцов с УК.

Собрание может проводиться как в очной так и в очно-заочной форме. Все это оговаривается в повестке дня, доведенной до всех собственников.

Источник: https://yurzona.ru/upravlenie/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome-na-druguyu-ili-na-tszh.html

Повод для смены управляющей компании

Существует ряд причин, по которым вы можете сменить управляющую компанию:

Окончен установленный срок действия договора, заключенного между управляющей компанией и жильцами дома. Собственники квартир в многоквартирном доме не обязаны заключать договор с этой же организацией. К моменту окончания действия договора они вполне могут себе подыскать более подходящую компанию.
Управляющая компания допускает грубые нарушения основных условий договора. Проще говоря, если УК не исполняет свои обязанности по предоставлению оговоренных услуг, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Вашу управляющую компанию лишили лицензии в результате систематических нарушений. Вы не обязаны ждать, пока организация уладит все формальности и вернет себе право на этот вид деятельности. В этом случае договор автоматически аннулируется.
Вы решили сменить форму управления многоквартирным домом, заменив управляющую компанию товариществом собственников жилья. Секрет в том, что ТСЖ может нанять для содержания дома управляющую организацию. Таким образом, вы можете избавиться от нерадивой управляющей организации, не дожидаясь окончания действия договора.
Вы можете расторгнуть договор по соглашению сторон. Чисто гипотетически, вы можете прийти однажды в дирекцию управляющей организации и сказать – а не расторгнуть ли нам с вами договор? И дирекция может сказать – о, ну раз вы настаиваете, мы вынуждены согласиться. Но это ситуация из разряда утопических, чаще всего управляющие компании не отказываются так легко от «своих» домиков. Добровольное согласие значительно ускорит процесс перехода от одной управляющей компании к другой.

По большому счету, закон не запрещает жильцам многоквартирного дома менять управляющую компанию по своему желанию, даже если та своевременно и в полном объеме исполняет оговоренные обязанности. Именно об этом говорит прецедентное решение, вынесенное Арбитражным судом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11).

Единственное ограничение, которое накладывается законодательно, не звучит, как прямой запрет на расторжение договора. В соответствии ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст.

162 Жилищного кодекса Российской Федерации, расторгнуть договор в одностороннем порядке без веских причин разрешается по окончании каждого последующего года со дня заключения данного договора.

К этому моменту собственниками жилых помещений в многоквартирном доме уже должно быть принято решение о смене формы правления, либо о смене управляющей организации.

Таким образом, государство законодательно дает компании время, в течение которого она может проявить себя с хорошей стороны, несмотря на неблагоприятное наследие своего предшественника. Этот шаг также исключает возможность постоянной бездумной смены управляющей компании жильцами многоквартирного дома в зависимости от их настроения.

Шаг первый: создание группы активистов

Источник: https://novostroev.ru/other/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu/

Как поменять управляющую компанию

Александр Щербак/ТАСС

За несвоевременное устранение засоров в трубах и ряд других грубых нарушений коммунальные компании могут быть лишены права управлять многоквартирными домами. Перечень грубых нарушений Правительство утвердило на прошлой неделе. Компании потеряют право управления домом, если нарушат один из этих пунктов дважды в течение года. А могут ли сами жильцы отказаться от услуг недобросовестных коммунальщиков? «Парламентская газета» решила ответить на этот и другие вопросы.

Непозволительные грубости

Само понятие грубых нарушений лицензионных требований появилось в Жилищном кодексе 31 декабря 2017 года. Определить перечень этих нарушений предписывалось Правительству, и 13 сентября кабмин наконец утвердил его. Именно на этот перечень будет ориентироваться государственная жилищная инспекция (ГЖИ), решая судьбу проштрафившихся компаний.

Читайте по теме Грубым нарушением лицензионных требований считается, если:

Компания не обеспечила содержание общего имущества в надлежащем качестве, то есть не выполнила какое-либо требование технических регламентов, положений и правил об управлении многоквартирным домами, что повлекло причинение тяжкого вреда здоровью граждан. Этот факт должен быть подтверждён решением суда.
Компания не провела испытания системы теплоснабжения на прочность и плотность либо не промыла и не отрегулировала её.
В течение месяца с начала обслуживания многоэтажного дома не заключила договора с ресурсоснабжающими организациями (РСО). РСО — это компании, которые поставляют в многоэтажные дома воду, электроэнергию и прочие коммунальные ресурсы.
Компания имеет долг перед РСО за два месяца. Если УК не признаёт себя должником, подтвердить этот факт может судебный акт. К слову, погашение долга не поможет избежать ответственности.
Компания нарушила требования по аварийно-диспетчерскому обслуживанию: не обеспечила незамедлительную ликвидацию засора в трубах или мусоропроводе либо не устранила аварийные повреждения труб или проводов.
В течение месяца с начала обслуживания многоэтажки компания не заключила договор с газовой службой и компанией по обслуживанию лифтов (если только УК не выполняет работы по эксплуатации и ремонту лифтов самостоятельно).
Отказ или уклонение от передачи документов, ключей от общих помещений, кодов доступа к оборудованию и инвентаря лицу, которому перешло управление домом, из которого «уволили» УК.
Компания не прекратила обслуживать многоквартирный дом, в том числе продолжает выставлять счета и собирать оплату после удаления сведений о многоквартирном доме, который она обслуживает, из Реестра лицензий субъекта Федерации.

Если компания в течение года повторно совершила нарушение, перечисленное в пунктах 1-5, то из Реестра лицензий субъекта Федерации будут исключены сведения о тех домах, где произошло нарушение. В случае повтора остальных нарушений из Реестра исключат сведения обо всех домах, которые обслуживает УК. В зависимости от размера и возможностей компании обе ситуации могут завершиться аннулированием лицензии. Читайте по теме

В каких случаях УК лишается лицензии?

Лицензия на управление многоквартирными домами может быть аннулирована по решению суда на основании заявления Госжилинспекции. В свою очередь, ГЖИ может обратиться в суд с таким заявлением, если из Реестра лицензий субъекта Федерации были исключены 15 процентов многоквартирных домов, которые обслуживает УК (рассчитывается по общей площади помещений в домах).

Кроме того, УК может потерять лицензию если:

За год компания трижды привлекалась к ответственности за препятствование или уклонение от проверок ГЖИ. В этом случае УК «выгонят» только из тех домов, где она пыталась избежать проверок.
Компанию признали банкротом.
В течение полугода после получения лицензии компания не начала обслуживать ни один дом.

Разумеется, они имеют на это полное право. Но в рамках действующего законодательства, прежде всего Жилищного и Гражданского кодексов.

Гражданский кодекс регулирует общий порядок расторжения договоров: без суда — по обоюдному согласию, через суд — в случае нарушения условий контракта одной из сторон.

Жилищный кодекс предлагает больше способов избавления от неугодной коммунальной компании. Если работа УК не устраивает собственников, но при этом технически компания ничего не нарушает, у владельцев есть два пути. Первый — договориться с УК расторгнуть договор по обоюдному согласию. Второй путь не всегда быстрый: придётся дождаться окончания срока действия договора с УК и написать заявление с отказом о его продлении. Читайте по теме

Без заявления договор продлится автоматически на тот же срок и на тех же условиях. Отказ продлевать договор собственники утверждают на общем собрании. Там же следует выбрать уполномоченное лицо, которое отправит управляющей компании соответствующее заявление, копию протокола с решением собрания и требование передать техдокументацию и всё оборудование, необходимое для управления домом.

Если же УК нарушила какие-то пункты договора, то можно провести общее собрание собственников и принять решение о выборе другого способа управления домом или другой УК. На собрании также следует утвердить новую компанию и условия договора с ней, в том числе размер оплаты текущего ремонта.

Если УК была нанята по итогам открытого конкурса, проводимого местными властями, то собственники также могут расторгнуть договор в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется им в конце каждого года, прошедшего после заключения договора, но только если до этого на общем собрании собственники приняли решение изменить способ управления домом.

В течение пяти рабочих дней после общего собрания следует направить уведомление о принятом решении в управляющую компанию, Госжилинспекцию и органы муниципального жилищного контроля (МЖК). К уведомлению нужно приложить копию протокола с решением.

После этого можно заключать договор с другой компанией. Договор заключается по решению общего собрания и подписывается каждым собственником. После подписания договора управляющая компания должна обратиться в ГЖИ по поводу внесения сведения о вашем доме в её лицензию. После того как ваш адрес появится в лицензии, компания приступит к обслуживанию дома.

Как проверить статус УК?

С помощью Реестра лицензий субъектов Федерации на сайте ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru). Достаточно ввести название улицы и номер дома — и вы увидите, какая коммунальная компания его обслуживает.

Там же можно проверить статус УК: введите название компании и увидите, действует ли у неё лицензия, сколько домов она обслуживает и где они находятся.

Источник: https://www.pnp.ru/social/kak-pomenyat-upravlyayushhuyu-kompaniyu.html

Инструкция РИА «Воронеж». Как сменить управляющую компанию

Отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД) и управляющей компанией редко бывают безоблачными, но, как правило, сторонам удается договориться. Но если УК плохо обслуживает дом и не может отчитаться о потраченных средствах, пора задуматься о том, чтобы ее сменить. Своим опытом с корреспондентом РИА «Воронеж» поделились председатель ТСН «ТСЖ Бульвар Победы, 19» Надежда Гусева и председатель совета одного из воронежских домов Вера Гробовенко.

Что может стать основанием для отказа от УК?

Управляющую организацию можно сменить, если:

истек срок действия прежнего договора управления;
действующая УК грубо нарушала условия договора управления – в этом случае собственники могут расторгнуть его в одностороннем порядке;
УК лишилась лицензии. Это может произойти, если компания в течение года дважды получит административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания Государственной жилищной инспекции (ГЖИ);
стороны пришли к обоюдному согласию;
собственники жилья на общем собрании отказались от УК и создали товарищество собственников жилья (ТСЖ) или ТСН (товарищество собственников недвижимости). Если товарищество решило не управлять домом самостоятельно, для этого нанимают новую УК.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Судебная экспертиза земельного участка

– Проблемы с управляющей компанией у нашего дома начались в 2013 году, когда в ней сменилось руководство, – рассказала корреспонденту РИА «Воронеж» председатель ТСН «ТСЖ Бульвар Победы, 19» Надежда Гусева. – Нашу девятиэтажку практически перестали обслуживать, а заявления жителей оставались без ответа, либо давались отписки. Работы по содержанию жилья стали оплачиваться по абонентской системе – деньги со счета снимались, а проведены ли работы, проверить было сложно.

Как выбрать новую управляющую компанию?

Вера Гробовенко, председатель совета МКД:

– Создайте инициативную группу собственников. Найдите в интернете отзывы о работе управляющих организаций и их рейтинги. Часто в рейтинге учитываются количество и площадь находящихся в управлении домов, финансовые показатели деятельности компаний. Расспросите о качестве работы УК жителей домов, находящихся в ее управлении. Инициативной группе стоит встретиться с руководством компаний-кандидатов и задать интересующие вопросы. Нужно сразу уточнить размер платы за управление и содержание дома и получить проект условий договора управления.

Новую УК выбирают на общем собрании, организовать которое также может инициативная группа собственников из совета МКД.

Как подготовиться к общему собранию?

Сообщить о нем собственникам следует не менее чем за 10 дней. По правилам Жилищного кодекса, нужно известить каждого заказным письмом или передать письмо лично под роспись. Еще один вариант – вывесить объявления у подъездов (если ранее на собрании собственников приняли решение о таком способе уведомления и это зафиксировано в протоколе).

Подготовьте повестку собрания. Не забудьте включить в нее выбор уполномоченного для расторжения договора управления, установление размера платежей за содержание помещения на год с момента заключения договора с новой УК, а также срок передачи техдокументации (в идеале – два-три дня, но не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора со старой УК).

Источник: https://riavrn.ru/news/instruktsiya-ria-voronezh-kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu/

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме 2020 — порядок, процедура

м многоквартирных домов чаще всего занимаются специальные управляющие компании. Они следят за техническим состоянием МКД, предоставляют жильцам коммунальные услуги и выполняют немало других функций. По сути, это наемная компания, которую можно сменить при необходимости.

Основания

Если организация выполняет все свои обязательства, то собственники квартир вряд ли захотят ее сменить. Чаще всего это случается, если УК злоупотребляет своими полномочиями.

Таким примеров немало:

злостное невыполнение обязанностей, закрепленных в договоре;
УК предоставляет некачественные услуги, уменьшает необходимый объем и т. д.;
не проводятся ремонтные работы;
организация игнорирует обращения граждан;
управляющая компания подозревается в воровстве.

Существуют и другие причины для смены УК в 2020 году. Например, жильцы могут инициировать эту процедуру, если заканчивается срок лицензии компании. Основанием для смены организации также является окончание срока действия договора, если в нем нет условия пролонгации.

Законодательная база

Деятельность управляющих компаний и товариществ регулируется Жилищным кодексом РФ. Именно этим нормативным актом должны руководствоваться жильцы, если хотят сменить подобную организацию на другую.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, необходимо уточнить все нюансы. Существует определенная процедура, согласно которой нельзя решать такие вопросы в одностороннем порядке.

Порядок действий

Если речь заходит о смене управляющей компании, значит, есть определенная инициативная группа жильцов.

Этим собственникам квартир для получения результата необходимо придерживаться стандартной процедуры:

выбор новой управляющей компании;
проведение собрания жильцов;
предоставление соответствующей информации руководству УК;
оформление договора с новой организацией.

Ни один пункт пропускать нельзя. К тому же, собрание жильцов должно быть проведено под протокол.

Выбор другой УК

Нет смысла настаивать на смене организации, если нет никакой альтернативы. Сначала следует проверить наличие надежных компаний. Важно проверять отзывы, рейтинг и другую информацию.

Не лишним будет пообщаться с жильцами дома, который обслуживает выбранная УК. Также нужно узнать, сможет ли руководство компании взять на баланс еще один МКД.

Собрание собственников

Организация общего заседания проводится стандартно. Инициаторам необходимо за 10 дней сообщить нужные сведения (место, время, повестку дня) всем жильцам многоквартирного дома. Обязательно оформляется письменное уведомление (никаких устных сообщений).

Повесткой дня является:

расторжение соглашения с УК;
выбор новой организации;
оформление контракта с новой организацией.

Если нет возможности провести очное мероприятие, то можно использовать его заочную форму. Во время собрания нужно оформить протокол, который потому подписывают председатель, секретарь и члены счетной комиссии.

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/kak-smenit-upravljajushhuju-kompaniju-v-mnogokvartirnom-dome/

Как в многоквартирном доме сменить управляющую компанию

Для большинства собственников квартир фраза из Жилищного кодекса «право на участие в распоряжении долей в общем имуществе дома» не более чем непонятный и сложный набор слов.

Редко кто из жильцов понимает, что уют и комфорт можно сделать не только у себя в прихожей, но и в холле лифта, подъезде или во дворе. Генеральный директор юридической фирмы ООО «БизнесКонстанта» Максим Барсуков помог порталу «Элитное.

РУ» разобраться, какими правами обладает собственник квартиры в многоквартирном доме и как за эти права можно бороться.

Вес собственника квартиры

— Итак, собственники в рамках Жилищного кодекса РФ «владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме». То есть владельцы квартир в многоэтажном доме имеют право решить какого цвета должны быть стены на лестнице, кто будет мыть полы в подъезде – пожилые азиаты в растянутых «трениках» или знойные блондинки в бикини

— «Вес» мнения собственника зависит от площади его квартиры, а точнее её пропорции к общей площади дома. Например, вес человека, живущего в квартире площадью 105 кв. метров, расположенной в жилом комплексе «Аэробус» (общая площадь – 420 тыс. кв. метров), составит всего 0,025 Тогда как вес владельца квартиры точно такой же площади, но в небольшом клубном доме на Кутузовском проспекте (2 100 кв. метров) – уже 5.

— Чтобы реализовать свои замыслы и права необходимо объединиться с единомышленниками – людьми схожих с вами потребностей и, что немаловажно, финансовых возможностей. В общем, начать менять свой дом стоит со знакомства с соседями.

Как показывает практика, реальное участие в жизни своего дома принимают не более 10% жителей, да и то при наличии очень яркого информационного повода. Таким поводом может стать, например, поломка лифта или коридор, который уборщица не убирает три недели.

При возникновении таких ситуаций и возникновения стихийного схода жителей – знакомьтесь с соседями, обменивайтесь телефонами, договаривайтесь о способах коммуникации, формируйте институт «ответственных» по этажам, подъездам, корпусам.

— Социальные сети и специализированные форумы – тоже инструмент для объединения жильцов, но надо отдавать себе отчёт, что именно через них ваш оппонент, кем бы он ни был, может, «мониторить» протестную активность жителей и направлять её к ложной цели.

Как и сколько может заработать ТСЖ

— Когда соберётся костяк активистов – обсудите цели и задачи каждого. Ведь для одних важна стоимость коммунальных услуг, других раздражает внешний вид дворников и уборщиц, а третьи регулярно сталкиваются с хамством управляющей компании. А совокупность задач определяет методы их решения.

— Правда, на первых собраниях активисты начинают мечтать о том, как заработать столько денег, чтобы вообще не платить за коммунальные и эксплуатационные услуги.

Например, сдать в аренду подвалы, на фасадах разместить рекламные щиты, а на крыше – сделать платную смотровую площадку и зарабатывать деньги на туристах.

Конечно, дополнительный заработок сможет улучшить качество обслуживание или снизить финансовую нагрузку на жильцов, но размер дополнительных доходов практически всегда переоценивается: свести оплату услуг жильцами к нулю вряд ил получится.

Как контролировать управляющую компанию

— Итак, группа активистов создана, сформирован план действий. Теперь нужно разобраться в хитросплетениях системы управления общим имуществом дома – как дом реально управляется (УК, ТСЖ, ЖСК), а затем решить какая схема контроля за управлением дома вам подойдет.

— Наивысшая степень контроля – самостоятельное управление домом. То есть активисты должны войти в состав правления ТСЖ (если оно уже создано), расторгнуть договор с управляющей организаций. А затем – нанять штат работников, заключить пару десятков договоров (включая договоры с ресурсоснабжающими организациями), открыть расчётный счёт в банке, а потом собирать на него коммунальные платежи и платить по счетам, контролируя расходы.

— Сложность в этом одна, чтобы участвовать в деятельности ТСЖ, активисты должны иметь много свободного времени. В небольших по размеру клубных домах, эту функцию часто осуществляют жены вечно занятных бизнесменов. Низкая доходность этого занятия не способна толкнуть таких дам на скользкий путь хищения коммунальных денег. Они чувствуют, что заняты заметным делом, а в ответ получают почёт от соседей и уважение членов семьи.

— Следующая степень – контроль деятельности управляющей организации, осуществляющей управление домом на основании договора, заключенного с ТСЖ. Его осуществляют члены правления товарищества, к полномочиям которых (как правило) и относится выбор эксплуатирующей организации.

Соответственно, порядок этого контроля определяется условиями договора. Управляющая компания, безусловно, будет стремиться экономить свои расходы, однако делать это они будут под угрозой возможного расторжения договора, если члены правления ТСЖ – честные и порядочные люди.

— Теперь о самом малоэффективном способе контроля жителей за деятельностью управляющей компании.

Часто отношения между собственниками и эксплуатирующей организацией строятся через договор управления, а контроль – через выборный орган – Совет многоквартирного дома.

Но такой договор заключается, расторгается и изменяется только путём проведения общего собрания собственников. Однако провести собрание – непросто, так как управляющая компания будет всячески препятствовать проведению «опасного» для них собрания.

Как сменить управляющую компанию

— Конечно можно начать с простых и не затратных по времени способов – написать коллективные письма, жалобы в прокуратуру или Жилищную инспекцию требовать проверки её деятельности, выявления злоупотреблений и нарушений – но это максимум приведёт в итоге к лёгкой коррекции её работы, не более.

Реальное изменение уровня контроля за УК или ТСЖ происходит при кардинальном изменении системы властных отношений, которые возможны только путём проведения общедомового «вече» – собрания собственников или членов ТСЖ/ЖСК. Собрание собственников может принять любое решение, касающееся деятельности ТСЖ/ЖСК, да и всей системы управления общим имуществом дома.

Например, расторгнуть договор с управляющей организацией, изменить способ управления домом – создать ТСЖ или, наоборот, его ликвидировать.

— Однако организовать такое собрание непросто! Процедура организации детально расписана в Жилищном кодексе РФ. Сначала, для его проведения, необходимо письменно уведомить своих соседей о том, что оно проводится.

Но для этого нужно найти сведения о всех собственниках дома А их может быть в несколько раз больше чем количества квартир, ведь каждая из них может принадлежать не одному, а нескольким владельцам. Список соседей собственник жилья может получить в отделе по работе с ЖСК и ТСЖ районной управы, написав туда письменное заявление.

Обычно на его получение уходит неделя-две. После этого всем соседям нужно разослать уведомления о времени и повестке собрания.

Деньги и время

— Стоит учесть, что революции без расходов не делаются. Просто посчитайте стоимость, например, 500 заказных писем с уведомлением о проведении собрания, направленных вашим соседям или стоимость аренды помещения школы для проведения очного собрания.

— Обойти пару подъездов в десятиэтажном доме можно, как минимум, за полдня, а если таких подъездов десять?! К тому же управляющая компания может начать противодействие – консьержи не будут пускать активистов в подъезды, объявления о проведении собраний – срываться, а члены инициативной группы подвергаться всевозможному давлению – то гостей активистов на посту охраны не пропустят, то их машину мусорным контейнером заставят

— Противодействие созданию инициативных групп жителей в многоквартирных домах давно превратилась в отлаженную систему агрессивной обороны бизнеса, где применяемые средства борьбы могут неприятно удивить. И к этому надо быть готовым! В общем, поменять управдома непросто и это удел самых стойких бойцов-активистов.

Источник: https://elitnoe.ru/magazines/184-smenit-upravlyayuschuyu-kompaniyu

Как сменить управляющую компанию или ТСЖ в многоквартирном доме, порядок по действующему жилищному кодексу

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Можно ли сменить управляющую компанию на другую

Собственники вправе выбрать способ правления: так, они могут организовать товарищество владельцев жилья, либо же отдать правление в руки управляющей организации.

Начиная с 2015 года правила ведения деятельности для управляющих компаний сильно ужесточились: так, они обязаны проходить лицензирование. Однако их работа не всегда приносить удовлетворение владельцам квартир, тем более, что они платят за обслуживание дома приличные деньги. Именно поэтому так остро стоит вопрос о том, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Можно ли сменить УК на ТСЖ и наоборот

Если вас интересует краткий ответ, то он положительный: можно!

Самыми распространенными причинами, почему собственники решают сменить УК на ТСЖ являются ненадлежащее исполнение услуг, а также завышенные тарифы. Завышенные тарифы – это та причина, которая может быть объяснима. УК – это коммерческие организации и значит они не могут работать не получая прибыли. Ненадлежащее оказание услуг доказать достаточно сложно, однако, все реализуемо, если собственники знакомы с нормами, которых УК должна придерживаться.

Некоторые управляющие организации не выполняют все свои обязательства указанные в договоре с собственниками, и тогда перед владельцами жилых помещений также встает вопрос и том, можно ли поменять управляющую компанию, и если можно, то лучше ее поменять на другую подобную или же создать товарищество собственников жилья. Создать товарищество после работы с УК можно, и даже иногда просто необходимо.

Для того чтобы поменять УК на ТСЖ, нужно принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также набраться терпения, ведь на практике большинство управляющих компаний не спешат передавать бразды правления товариществам собственников жилья.

Также возможна смена и ТСЖ на УК.

Смена ТСЖ

Вопрос о том, как поменять ТСЖ на другое товарищество не имеет большого смысла. В доме, который доверил бразды правления ТСЖ, обычно есть только одно товарищество собственников и перейти в другое не получится. Однако, можно переизбрать председателя товарищества собственников жилья, если работа предыдущего вас не устраивает.

Чтобы сменить председателя ТСЖ по всем правилам, необходимо разослать каждому собственнику уведомление о собрании заказным письмом. Можно и просто оповестить всех в доме о предстоящем собрании. На собрании для его легитимности должны присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и также не менее 50% собственников жилья.

Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/kak-pomenyat-upravlyayushhuyu-kompaniyu-ili-tszh-v-mnogokvartirnom-dome.html