Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Земельные новости

Уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Чем регулируется размер кадастровой стоимости

Как оспорить кадастровую стоимость?

Состав комиссии

Необходимые документы

Вывод

Как уменьшить кадастровую стоимость?

Для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земли необходимо в первую очередь определить само понятие кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка — это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).

Кадастровая стоимость земли выступает результатом кадастровой оценки и определяется как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Многие наши клиенты приходят с вопросом: «Как уменьшить кадастровую стоимость земли?». Рассмотрим порядок и основания снижения кадастровой стоимости земельного участка в досудебном и судебном порядке.

Чем регулируется размер кадастровой стоимости

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 225-ФЗ (далее — ФЗ N 225) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 24.12 Закона об оценочной деятельности исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации обязаны проводить государственную кадастровую оценку (далее — ГКО) не чаще чем один раз в три года (для городов федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Кто может оспорить кадастровую ошибку

Следует отметить, что оспаривать кадастровую стоимость могут физические и юридические лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости, то есть:

• собственники;
• арендаторы;
• лица, обладающие исключительными правами на приватизацию земельного участка (т.е. собственники зданий, расположенных на земельных участках).

Кроме того, такую прерогативу имеют органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Изменения августа 2014 года коснулись не только порядка проведения ГКО, но и порядка ее оспаривания.

Так, согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности заинтересованное лицо может оспорить результаты ГКО в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

Текущая редакция, в отличие от предыдущей, лишает юридические лица вариативности в выборе инстанции, и процедура оспаривания проходит с участием комиссии, а, в случае отклонения или не рассмотрения в установленный Законом об оценочной деятельности срок, результаты оспариваются в суде.

То есть юридические лица с августа 2014 года ОБЯЗАНЫ обратиться в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости до обращения в суд.

Исключением являются физические лица, которые, оспаривая результаты ГКО, не обязаны обращаться в комиссию и имеют возможность обратиться в суд.

На каком основании:

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Что есть комиссия?

В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Порядок создания и работы комиссии регламентируется Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263.

Какие документы приложить:

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии заинтересованные лица обращаются с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее — заявление). К заявлению прилагаются:

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет об определении рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
• иные документы.

Когда в суд:

В результате рассмотрения заявления комиссия может принять решение либо об отклонении заявления, либо о пересмотре кадастровой стоимости, что служит основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости данных о новой стоимости земельного участка.

В случае установления рыночной стоимости объекта единовременно с кадастровой стоимостью, комиссия вправе определить рыночную стоимость, либо отклонить заявление.

Как уже отмечалось выше, оспаривание результатов в суде проходит в случае отклонения комиссией заявления или не рассмотрения в установленный срок. Решение комиссии не является предметом рассмотрения в суде. Как показывает практика, для урегулирования разногласий проводится судебная оценочная экспертиза, результаты которой являются определяющими в процессе вынесения решения судом.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Что теперь?

Вы можете, прочитав данную статью, попробовать снизить кадастровую стоимость Вашего объекта недвижимости самостоятельно.

Также Вы можете доверить решение данного вопроса нам, поскольку Содружество земельных юристов обладает существенным опытом и значительными результатами в решении данного вопроса.

Источник: https://zem-advokat.ru/news/reduction-of-cadastral-value-of-land-plot/

Снижение, оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в суде | Воронеж

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Помочь разобраться в правах граждан и предоставить свои юридические услуги по оценке и снижении кадастровой стоимости земельной собственности предлагает компания «Центральный округ» города Воронежа.

Стоимость земельного участка поможет определить кадастровую конкурентоспособную оценку для рыночной стоимости и вероятную цену продажи его на открытом рынке земельной индустрии. Под кадастровой стоимостью земли имеется в виду стоимость, рассчитанная экспертами при проведении кадастровой оценки и которая по всем метрикам должна быть рыночной. Кадастровая и рыночная стоимости должны были стать синонимами. На практике все оказалось, мягко говоря, не так.

В большинстве субъектов РФ налогооблагаемая база земельного налога и налога на имущество определяется от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка или здания. Это изменение законодательства повлекло за собой очень важное последствие.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость?

Каждому собственнику/арендатору земельного участка, сумма налога которых привязана к кадастровой стоимости требуется оспаривание величины платежа. Так, при средней налоговой ставке 1,5% уменьшение кадастровой стоимости земельного участка с 10 млн. руб. до 4 млн. руб. дает экономию 90 000 руб. в год. Как показывает практика уменьшение по итогу кадастровой стоимости в 2-3 раза является нормой. В работе приходится сталкиваться и со случаями пятикратного завышения.

Как оспорить кадастровую стоимость земли?

Для того чтобы добиться справедливости требуется оспаривание кадастровой стоимости в административном и судебном порядке в установленной форме. Как и любая другая деятельность, несмотря на имеющийся формализм, имеет свою специфику и требует погружения в вопрос.

Поэтому лучше доверять оспаривание кадастровой стоимости в суде профессионалам, которые имеют большой опыт работы.

Основания и документы необходимые для пересмотра оценочной стоимости

Вескими основаниями для оспаривания являются:

1. Недостоверные данные, определяющие кадастровую оценку объекта недвижимости;
2. Определенная рыночная стоимость по отношению к дате установления кадастровой оценки.

 В случае пересмотра кадастрового оценивания, заинтересованным владельцам земельных участков следует собрать необходимые документы, а именно:

• заявление на пересмотр результатов оценивания земли;
• документ о кадастровой стоимости;
• копия права собственности на рассматриваемый объект, заверенная нотариально;
• документ, подтверждающий недостоверность данных о земельном участке;
• справка об определении рыночной стоимости;
• экспертное заключение оценщика саморегулируемой экспертной организации.

Тезисно процедура оспаривания для собственников/арендаторов юридических лиц выглядит следующим образом (для физлиц административный порядок отсутствует):

• направление запросов, сбор необходимых документов;
• подготовка отчета об оценке и положительного заключения СРО по нему;
• представление интересов в комиссии при Росреестре;
• представление интересов в областном суде;
• внесение изменений в ГКН об оспоренной кадастровой стоимости

Исходя из сложившегося правоприменения кадастровую стоимость земельных участков удается снижать в процентном соотношении от 35 до 80 %. А значит, ровно на столько же снижать ваши налоговые и/или арендные обязательства.

Преимущества работы с нами

Сотрудничество со специалистами компании «Центральный округ» дает множество преимуществ:

• Консультации специалистов и бесплатная экспресс оценка перспективы
• Полное сопровождение в административном и судебном порядке
• Гарантия возврата денег в случае не достижения согласованного результата
• Эффективное оспаривание кадастровой стоимости земельного участка (75 процедур оспаривания за последний год)

Наша компания готова предложить выгодные услуги по рассмотрению оснований для пересмотра оценки земельных участков. В первую очередь следует рассмотреть внесенные изменения в Федеральный закон «Об оценочной стоимости земли в РФ» (ФЗ № 225). Согласно этим изменениям (статья 24.12) исполнительные органы власти РФ обязаны проводить ГКО (государственную кадастровую оценку) не чаще 1 раз за 3 года и не реже 1 раза в 5 лет.

Источник: https://centraldep.ru/snizhenie-kadastrovoy-stoimosti-zemelnykh-uchastkov/

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Это величина, которая устанавливается  по результатам проведения  государственной кадастровой оценки недвижимости с учетом ее целевого назначения и утверждается отдельным постановлением местных исполнительных органов власти.

Данный расчетный показатель важен для:

• Формирования налога на недвижимость, согласно статьям 374 и 390 НК РФ. В разных регионах ставка налога колеблется от 1,4 до 2%
• Формирования платы аренды, если объект, земля является государственной собственностью
• Определения выкупной цены объекта недвижимости при выкупе
• Налог при продаже объекта не менее 70% кадастровой стоимости.

С учетом постепенного повышения ставки налога на недвижимость в Москве и Московской области и роста экономики и стоимости недвижимости на бумаге данная проблема становится всё актуальней.

Порядок оспаривания

Ниже приведена общая схема снижения кадастровой стоимости

Основания и способы оспаривания

I) Недостоверность данных при проведении оценки:

• Неправильный кадастровый номер.
• Несоответствие определенной категории недвижимости целевому назначению.
• Неправильно указанное местоположение — локация объекта оценки.
• Технические погрешности при внесении данных в кадастр.

II) Определение независимым оценщиком иди судебным экспертом действительно рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости

Оспаривание через комиссию

Для обжалования результатов оценки и изменения кадастровой стоимости рекомендуют начать с обращения в комиссию  Росреестра. Этот вариант рекомендуется, если у вас небольшой объект недвижимости с не сильно завышенной кадастровой стоимостью.

Если отклонение от рыночной цены составляет не более 30%, то подача документов в Комиссию потребует наименьшее количество денежных и временных вложений.

Статистика Росреестра за 2018 год гласит:

• было удовлетворено около 45% заявлений из общего количества поданных
• Среднее снижение составило около 22%

Через суд

На сегодняшний день иски по оспариванию рассматриваются судами общей юрисдикции (ранее арбитражные). Выбор структуры зависит от региона нахождения объекта недвижимости. Подать заявление можно в Мосгорсуд или Мособлсуд.

Главное преимущества судебного разбирательства – уплаченные налоги (за все периоды оспоренной кадастровой оценки) возмещаются из бюджета. При обращении в комиссию возможно обжаловать и получить обратно налоговые исчисления только за 1 год.

Статистика гласит:

• Более 90% исков удовлетворяется. Имеет смысл попробовать. присылайте запрос на  [email protected], обращайтесь по телефону   или оставьте контакты.
• Среднее снижение составляет 42% с тенденцией к увеличению (1 квартал 2019 года снижение более 55%)

Минусом процедуры является продолжительность от 6 месяцев и затратность в среднем от 200 000 рублей, включая стоимость судебной экспертизы, которую назначают в 80% случаев.

Необходимые документы

Независимо от инстанции обращения список необходимых документов остается неизменным, за редким исключением. К документам на Комиссию впоследствии приплюсовывается список для суда. После принятия решения и понижения кадастровой оценки для внесения новых данных в реестр собственник собирает и предъявляет отдельный перечень документов.

В комиссии

• Заявление, которое содержит соответствующее требование (образец можно найти на сайте Росреестра).
• Справка из кадастра, содержащая спорную оценку недвижимого имущества.
• Если в качестве истца выступает лицо, не являющееся собственником, но имеющее определенные права, то предоставляется заверенная нотариусом копия документа, подтверждающая это.
• Справка о проведенной переоценке, доказывающая недостоверность, некорректность внесенных в кадастр данных.
• Отчет (если заявление подается на основании установления рыночной цены объекта).
• Прочие документы по желанию истца.

В суде

• Решение комиссии (если было заседание).
• Справка об оплате государственной пошлины.
• Копии имеющихся документов по числу участников.

После оспаривания

• Копию судебного решения или специализированной комиссии о пересмотре и изменении результатов.
• Грамотно оформленное заявление (при подаче доверенным лицом заявителя).
• Документы, подтверждающие статус собственника.
• Документы, которые подтверждают соответствие назначению представленной категории недвижимости.

Преимущества работы с ООО «ГНК»

В штате нашей компании работают лучшие адвокаты и оценщики, и судебные эксперты с практикой с 2004 года. Мы готовы реализовать самые сложные проекты заказчика.

Компания ООО «Гильдия независимых консультантов» успешно оказывает консалтинговые услуги в сфере аудита, оценочных услуг, бизнес-планирования на территории России и СНГ с 2015 года. Если у вас возникла необходимость проведения объективной оценки недвижимости и прочего имущества с дальнейшей возможностью снизить налог, то наши высококвалифицированные специалисты всегда к вашим услугам.

Гарантии оспаривания

Специально для своих клиентов мы разработали вариант сотрудничества, при котором в договоре прописаны обязательства компании вернуть предоплату в полном размере, в случае, если мы проиграли дело в суде. Процедура «под ключ» включает в себя цену всех этапов, как то:

• Отчета об оценке в соответствии с 135 ФЗ об оценочной деятельности
• Подачи документов на Комиссию
• Подачи иска в суд и участии во всех заседаниях
• Вознаграждение за успех

Оплата за результат

• Нашими условиями сотрудничества предусмотрена минимальная предоплата за услуги оценки в размере 30%.
• Еще 30% вносится накануне оказания юридических услуг
• Оставшиеся 40% уплачиваются по итогам оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости .

Уведомление Росреестра и налоговой осуществляем за отдельную стоимость

Пишите нам на [email protected], обращайтесь по телефону   или оставьте контакты.

Источник: https://notiss.ru/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti/

Снижение кадастровой стоимости земельного участка путем смены вида разрешенного использования

Александр Тимофеев

Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст.

1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

При этом:

• ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
• изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.

В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс.

Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью

Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.

Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.

Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:

• вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
• удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
• площади участка.

ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения».

Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.

Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

На основании ст. 4 Федерального закона от 2 ноября 2013 г. № 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения (далее – Порядок).

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).

Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).

ПРИМЕР

В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта.

При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта.

Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/timofeev/1207331/

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, объектов недвижимости — снизим кадастровую стоимость

Цели и задачи оценки – установить реальную рыночную стоимость земли с целью дальнейшего оспаривания потенциальным покупателем участка ее кадастровой стоимости, определенной муниципальными органами.

В рамках деятельности «Межрегионального центра экспертизы и оценки» специалистами проводится оценка земельного участка, квартиры, недвижимости для уменьшения кадастровой стоимости.

В комплекс услуг входит:

• оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в городской черте;
• оспаривание стоимости земельного участка за городом и в сельской местности;
• снижение кадастровой стоимости
• снижение налога на землю после оспаривания
• оспаривание кадастровой стоимости другой недвижимости
• определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости в Москве

от 5 дней

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости в Подмосковье

от 5 дней

Оценка квартиры, загородного дома для оспаривания кадастровой стоимости в Москве и Московской области, до 100м2

от 5 дней

Оценка квартиры, загородного дома для оспаривания кадастровой стоимости в Москве и Московской области, от 100м2

от 5 дней

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости в регионах России

от 5 дней

Оценка здания и другой недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

от 5 дней

При заказе оспаривания кадастровой стоимости двух и более объектов – предоставляется скидка!Возможна срочная оценка объекта!

Наш Межрегиональный центр экспертизы и оценки предоставляет комплексную услугу: оценка + юридические услуги.

Список необходимых документов для проведения оспаривания:

• копия документа устанавливающего право на объект недвижимости;
• копия технического паспорта;
• копия кадастрового паспорта;
• копия экспликации и поэтажного плана;
• копия выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Список документов для подачи в комиссию

1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая содержит данные об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2. Копия документа удостоверяющего или устанавливающего право на объект (в случае, если заявление подано лицом, которое обладает правом на объект);
3. Отчет об оценке рыночной стоимости, представленный в электронном и бумажном виде.

В дополнение можно приложить и иные документы (в соответствии с ч. 9, 10 ст. 22 закона No 237-ФЗ).

Также наши юристы могут дополнительно подать за Вас все необходимые документы в комиссию.

В процессе обращения в комиссию не требуется экспертиза отчета, как прежде. Но в случае подготовке иска в суд нужно учитывать, что заявление должно находиться в соответствии с общими требованиями и форме административного искового, установленным в ст. 125 КАС РФ. Помимо этого, как и прежде, имеется необходимость в приложении документов, которые указаны в ч. 2 ст. 246 КАС РФ.

Что такое кадастровая стоимость и почему так важно уметь ее оспаривать?

Кадастровой стоимостью называется определенная компетентными органами величина расчета, которая была установлена в ходе государственной оценки земли с учетом ее расположения, целевого назначения, значимости.

Чтобы заказать услугу по оспариванию кадастровой стоимости,
звоните

Источник: https://www.advokatservis.ru/otsenka-nedvizhimosti/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, здания, сооружения

Проблема несоответствия кадастровой стоимости земли ее реальной рыночной оценке, способна привести к необоснованным финансовым расходам. Наиболее остро этот вопрос встал ещу в 2013 году, когда пересмотр и увеличение кадастровой стоимости привело к существенному удорожанию земли.

Кадастровая стоимость – ценовой показатель, рассчитанный на основе данных о принадлежности земли к определенной категории и удельных показателей, представляя собой величину, характеризующую ценность земли при существующем на момент оценки землепользовании. Рыночная цена – показатель более объективный, отражающий текущее состояние рынка, а поэтому и более гибкий, точно учитывающий все особенности конкретных земель.

Разность подходов к кадастровой и рыночной оценкам предопределяет разность расчетов и итогового результата:

• рыночная оценка – оценка экспертная, основанная не на фактической цене конкретной сделки, а на объективной информации о стоимости сходных предложений на рынке, поэтому кадастровая стоимость, как бы стороны не определили итоговую цену сделки, останется неизменной и зачастую завышенной;
• кадастровая стоимость очень часто определяется в общем порядке, без учета всех тех факторов, которые на рынке являются ключевыми для оценки индивидуализированного земельного объекта.

При кадастровом расчете достаточно часто происходит неверное отнесение участка к определенному виду землепользования, при этом такая ошибка чревата десятикратной и более разницей между оценками одного и того же земельного объекта, в зависимости от определенного вида землепользования.

Возможно, проблема разности кадастровой и рыночной величин не стояла бы столь остро, если бы не одно обстоятельство. Кадастровая оценка ложится в основу исчисления многих финансовых показателей, в частности, налогов, стоимости аренды, выкупной цены земли, находящейся в федеральной, региональной или муниципальной собственности. В результате завышенная кадастровая стоимости приводит к существенным переплатам со стороны землепользователей.

Исправить сложившуюся ситуацию можно одним единственным способом – привести кадастровую цену в соответствие с рыночной оценкой. Сделать это можно во внесудебном порядке (обращение в Комиссию Росреестра) и в судебном порядке (обращение суд).

Запуск процедуры уменьшения кадастровой стоимости рекомендован в случаях:

• наличия достаточно существенного несоответствия кадастровой (более высокой) и рыночной стоимости;
• изменения земельной категории, назначения участка или планируемого изменения вида землепользования и обусловленного этими фактами увеличения кадастровой цены по отношению к рыночной.

Правом обращения в суд, обладают непосредственные владельцы земли и ее арендаторы – как лица, заинтересованные в реальной оценке землевладений.

Мы предлагаем услугу по снижению кадастровой стоимости недвижимости в комиссии Росреестра и в судебном порядке:

В случае несоответствия показателей кадастровой и рыночной стоимости затягивать процесс уменьшения кадастровой оценки нельзя. Каждый день задержки приводит к необоснованным расходам. Однако и незнание всех нюансов процедуры также способно затянуть принятие решения.

Обращаясь к нам,  вы получаете возможность быстро и с положительным результатом добиться необходимого снижения кадастровой цены.

Пришлите на адрес электронной почты [email protected] кадастровый номер вашего объекта недвижимости и мы проведем бесплатный анализ возможности и перспектив снижения кадастровой цены с определением наиболее эффективного механизма решения вопроса.

Комплекс услуг по снижению кадастровой стоимости объекта недвижимости включает:

1. Анализ перспектив снижения кадастровой цены
2. Организация и сопровождение процедуры рыночной оценки земли независимым оценщиком.
3. Получение положительного заключения СРО на отчет оценки.
4. Подготовка комплекта документов для подачи в комиссию Росреестра.
5. Представительство интересов в комиссии Росреестра в процессе рассмотрения обращения о снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
6. Подготовка документов для подачи иска в суд.
7. Ведение судебного процесса.
8. Сопровождение процесса исполнения решения суда.

Источник: https://primelegal.ru/uslugi/nedvizhimost/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости, земельного участка — Март-Оценка

Вы получили в наследство недвижимость, или приобрели дом с земельным участком, коттедж, земельный участок или другой объект капитального строения, и вам нужно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Для этого поясним с начала, что такое кадастровая стоимость и для каких целей ее использовать. Кадастровую стоимость, часто путают с рыночной стоимостью недвижимости, из практики кадастровая стоимость выше рыночной.

Кадастровая стоимость недвижимости

Фактическая кадастровая стоимость — объекта недвижимости, условная цена, которая рассчитывается для государственной оценки имущественного права, и является базой для расчета налогов и ставки арендной платы.

Кадастровая цена указывается в базе данных Росреестра, который является основным федеральным оператором базы данных по имущественному праву в России.

Рыночная цена недвижимости отличается от кадастрового аналога по ряду параметров расчетной методики определения стоимости, а именно не учитывает индивидуальные характеристики объекта оценки. Стоимость недвижимости определяется как для земельного участка, так и для объекта капитального строительства, здания.

Кадастровая стоимость земельного участка

Это среднерыночная цена, полученная в результате массовой государственной оценки кадастровой стоимости. Стоимость недвижимости в общей массе зависит от классификации объектов недвижимости, назначения земельного участка и разрешенного вида использования.

Арендная ставка и ежегодный налог за земельный участок или объект капитального строительства, высчитывается путем перемножения кадастровой стоимости на процентную ставку, завышение кадастровой стоимости как правило банальные ошибки допущенные при массовой оценке. Собственникам земельных участков и недвижимости, для сокращения платежа требуется оценка рыночной стоимости на дату проведения оценки, и с отчетом об оценке оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

С целью снижения выкупной стоимости при приватизации земельных участков. Арендаторы могут снизить кадастровую стоимость, и с меньшими затратами получить объект недвижимости (земля, здание, сооружение) в собственность.

Для чего снижать кадастровую стоимость земельного участка, объекта капитального строительства? 

Налоговые службы России осуществляют начисление налоговых обязательств по данным кадастровой стоимости, которую предоставляет Росреестр. Начиная с 2016 года вводится поэтапное внедрение расчета налоговых обязательств на территории РФ, исходя из данных по кадастровой стоимости.

К 2020 году процесс должен быть завершен процесс оценки массовой повсеместно на всей территории страны. Собственник недвижимости, который не согласен с начислением налоговых обязательств, вправе оспорить кадастровую стоимость.
Правила регулирования оспаривания кадастровой стоимости и применения кадастровой стоимости указаны в ФЗ.320, ФЗ.218.

 Полученные, в результате массовой оценки, данные по кадастровой стоимости влияют на:

• Обязательный налог на недвижимость земельных участков и строений. Раньше за базу брали инвентаризационную стоимость, полученную с учетом износа. С 2016 года прекратила свое существование как вид стоимости недвижимости, по которому изымали налог и брали гос.пошлину нотариусы . • Оплата арендной ставки, выкупной стоимости. Собственник муниципальной недвижимости, вправе определять аренду исходя из посчитанной кадастровой стоимости.

На основании этих данных составляется договор аренды, или выкупная стоимость недвижимости при продаже с указанием фиксированной суммы. • Расчет оценки стоимости для гос.пошлины при вступлении в наследство, либо совершении сделки купли продажи в нотариальной конторе.

Подведем итоги, снижая кадастровую оценку, стоимость, Вы снижаете налог на недвижимость, снижаете арендную плату, снижаете выкупаемую стоимость объекта недвижимости, снижаете гос.

пошлину при нотариальных оформлениях.

Причины подачи заявления для пересмотра кадастровой стоимости — рыночная стоимость больше или равна кадастровой оценки объекта недвижимости.

На оспаривание результатов кадастровой оценки, может подать любой собственник, как физ.лицо так и юр.лицо, чьи права и обязанности затрагивает кадастровая стоимость (может как собственник, так и арендатор понизить кадастровую стоимость).

Захотели снижения кадастровой стоимости собственности, обращаемся в оценочную организацию для первичной консультацией, на сколько возможно снизить кадастровую оценку, делаем анализ себестоимости проведения оценки и судебных расходов, сравниваем затраты и потенциальную выгоду от снижения кадастровой стоимости. Если выгодно и вы останетесь в плюсе, то собираем документы, пишем заявление в комиссию или исковое заявление в суд, ждем рассмотрения. При отказе комиссии по рассмотрению кадастровой стоимости, подаем в суд в установленном порядке. Физические лица имеют право подавать в суд, минуя комиссию.

Юридическое лицо, идет в комиссию, и после формального отказа может сразу обратится в суд для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Позвонив в нашу оценочную компанию, вы получите полноценную консультацию максимально возможного снижения и понимания потенциальной выгоды. Компания «Март-Оценка» в срок до двух недель подготовит отчет об оценке для снижения и поможет оспорить кадастровую стоимость, что в свою очередь сэкономит Вам деньги для успешного ведения бизнеса.

Предлагаем ознакомиться с дополнительным материалом: «Снижение кадастровой стоимости«

Источник: https://www.mart-ozenka.com/services/nedvizhimost/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti/

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника. В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли. Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают  на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии.

По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

• до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
• до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога.

Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога.

Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности.

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

1. Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
2. Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
3. Сбор пакета документов.
4. Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

Источник: https://j.etagi.com/ps/kak-izmenit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Для того чтобы уменьшить размер кадастровой оценки объекта недвижимости, необходимо оспорить его при помощи проведения процедуры подачи заявления в Комиссию по кадастровой оценке, созданную государственным органом, который уполномочен осуществлять такие функции.

В состав сформированной Комиссии должны войти лица, исполняющие должностные обязанности и занимающие государственные должности в РФ, а также чиновники, занимающие должности в государственных и муниципальных органах власти. Кроме того, членами Комиссии могут стать предприниматели, представители организаций оценщиков, которые имеют собственное независимое управление.

При этом чиновников, которые занимают государственную должность и лиц, которые являются служащими государственных и муниципальных образований, не должно быть более половины от общего числа членов Комиссии.

Процедура изменения кадастровой стоимости земли

В заявлении на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, которое составляет заявитель, должны быть указаны:

• объект недвижимого имущества, в отношении которого ведется спор;
• место и дата его составления, от кого оно было написано и кому адресовано.

В тексте заявления на  уменьшение кадастровой стоимости земельного участка необходимо перечислить аргументы, в соответствии с которыми заявитель решил, что установленная кадастровая стоимость существенным образом затрагивают его права.

Для того чтобы обратиться в судебные органы с исковым заявлением о пересмотре  установленной на момент обращения кадастровой стоимости, досудебное урегулирование и подача заявления в Комиссию не требуется. Инициировать спор по поводу правильной оценки кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества имеют право как физические, так и юридические лица.

Документ можно составлять и подавать с момента внесения в базу государственной кадастровой службы сведений об объекте.

Для того чтобы обосновать обращение в компетентный орган и  переоценку кадастровой стоимости необходимо осуществить процедуру по отправке запроса заказчику работ и органу, который осуществляет функции по оценке.

После регистрации запроса в качестве входящего документа на протяжении 7 рабочих дней заказчик и орган, который занимается деятельностью в сфере кадастровой оценки недвижимости, обязаны предоставить заявителю ответ, содержащий исчерпывающие сведения об объекте и критериях его ценообразования.

После получения ответа на запрос необходимо оформить пакет документов, которые прилагаются к основному заявлению. В этот пакет, соответственно перечню, который рекомендован статьей 24.18 Федерального закона (далее — ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», должны быть включены:

• справка по кадастру о действующей кадастровой стоимости объекта, в которой фигурируют сведения об итогах ее образования (ответ на запрос);
• копия нотариально заверенного документа, который устанавливает и удостоверяет права собственника на объект недвижимого имущества;
• все необходимые документы, которые может предоставить заявитель, подтверждающие недостоверность сведений о спорном объекте. Данные документы нужны только в том случае, если суть заявленных требований состоит в просьбе заявителя  признать сведения об объекте недостоверными;
• электронный или документальный формат отчета о коммерческой стоимости спорного объекта с положительной рецензией экспертного совета Саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик.

Если к заявлению об изменении кадастровой стоимости не будут приложены все вышеперечисленные документы, то, в соответствии с указанным выше ФЗ, оно не будет принято к рассмотрению.

Именно по этой причине при оформлении пакета документов и непосредственно при подаче самого заявления, важно обратиться за помощью к квалифицированным юристам, которые помогут составить и собрать все необходимые справки и отчеты, не пропустив при этом сроки их давности, — и подать заявление в Комиссию.

При обращении непосредственно в суд, также важно, чтобы на момент обращения с исковым заявлением, вся документация была актуальной и правильно оформленной. Лишь при соблюдении данных условий можно рассчитывать на успешное решение, позволяющее снизить кадастровую стоимость участка.

Как происходит пересмотр кадастровой стоимости

После того, как Комиссия по кадастровой оценке приняла от заявителя пакет документов и заявление, решение об итоговой стоимости объекта выносится в течение 30 дней с момента регистрации его как входящего документа.

В течение семи дней после дня регистрации Комиссия обязана уведомить орган местного самоуправления, в подведомственности которого находится то территориальное образование, на котором расположен объект, о поступившем в базу заявлении.

Также, в случае, если заявителем не является собственник объекта недвижимого имущества, то Комиссия обязана в указанные сроки уведомить собственника о поступлении заявления об оспаривании стоимости его объекта недвижимости.

На протяжении месячного срока рассмотрения заявления Комиссия имеет право отправить любой запрос, касающийся сути заявленных требований, к исполнителю работ, оценщикам, независимым экспертам, которые осуществляли оценку или каким-либо образом участвовали в ее формировании. По результатам проверки Комиссия принимает следующие виды решений о согласии или отказе снижения кадастровой стоимости земельного участка:

• при пересмотре стоимости по заявлению, в котором приводятся основания, которые указывают на несоответствия данных о спорном объекте, выносится два вида решений: о том, что в удовлетворении требований заявителя необходимо отказать (в случае, если сведения после проверки оказались достоверными); либо решение об изменении стоимости, если было фактически доказано, что сведения, представленные для вынесения первоначальной оценки, оказались недостоверными;
• при подаче заявления, содержащего требования по изменению оценки в соответствии с рыночной стоимостью объекта, Комиссия имеет полномочия вынести решение об удовлетворении заявления либо об отклонении в его удовлетворении по основаниям, которые предусмотрены и устанавливаются внутренним регламентом по созданию и деятельности Комиссии.

Все решения, которые были вынесены и оглашены Комиссией заявителю не более чем в месячный срок, могут быть оспорены в суде.

Решение должно быть оглашено в пятидневный срок субъекту, который является собственником спорного объекта, а также органу самоуправления, на территории которого расположен данный спорный объект.

В том случае, когда решением Комиссии является пересмотр итогов установления размера кадастровой стоимости, об этом решении в пятидневный срок должен быть уведомлен орган, который осуществляет деятельность по оценке. Кроме того, в данный орган по определению кадастровой стоимости направляются следующие документы:

• документация по оценке рыночной стоимости объекта (в электронном или документальном формате), на основании которой был оспорен размер кадастровой стоимости;
• документы, которые содержат сведения о стоимости на данный момент времени.

При обращении в суд после вынесения Комиссией неправомерного решения или в случае, если Комиссия вынесла решение в нарушение собственного внутреннего регламента, — ее решения будут признаны недействительными, а, заседание неправомочным. 

Источник: https://sudexperts.ru/stati/stati-po-oczenochnoj-ekspertize/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. 

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

1. Территориально экономическая зона;
2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
4. Коэффициент вида деятельности;
5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
2. Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

• В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
• В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
• В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
• В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
• Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3.

— Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/