Кто имеет право на долю в квартире

Кто имеет право на долю в квартире

Процедура приватизации подразумевает отчуждение прав собственности муниципальной квартиры в пользу заявителя – частного лица. Все, кто прописан в квартире на момент выполнения работ по приватизации, получают возможность участия.

При стандартных обстоятельствах выполняется приватизация в долях, и каждый проживающий получает право на определенную часть собственности.

Такая процедура считается стандартной, однако имеет ряд нюансов, поэтому собственникам необходимо знать, как правильно приватизировать квартиру по долям с учетом законодательства и прав каждого жильца.

Приватизация квартиры в долях

Прежде всего необходимо уточнить, что с точки зрения законодательства понятия совместной и долевой собственности имеют серьезные различия. Первоначально приватизируемая квартира переходит в совместную собственность, а соответственно каждый участник приватизации получает равную часть. Долевое распределение также подразумевает распределение частей между собственниками, однако доли не всегда могут быть равными. Допускается три вида долевого распределения:

• по соглашению сторон – участники самостоятельно и добровольно распределяют размеры долей, заключая при этом соглашение, которое в дальнейшем регистрируется через Росреестр;
• по брачному договору – выполняется аналогичным образом между мужем и женой;
• по решению суда – определяется по заявлению при наличии установленных законодательно оснований.

Итогом каждого из возможных действий станет получение прав собственности на определенную часть квартиры. Эта информация в обязательном порядке отражается в ЕГРП.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

При этом приватизация квартиры в долях имеет свои особенности. Каждый дольщик наделяется правом передачи прав собственности на свою долю в установленном порядке – через договор купли-продажи, дарственной, завещание.

Отдельный набор правил присутствует для обстоятельств, при которых среди дольщиков есть несовершеннолетние. При этом необходимо знать, как правильно приватизировать квартиру или другое жилье по долям на стандартных условиях.

Такие граждане получают аналогичные права на использование недвижимости. Однако при наличии потребности в передаче недвижимости путем дарения или продажи, ко вниманию берется мнение опекуна или попечителя.

Без согласования подобных действий сделки автоматически признаются недействительными.

Плюсы и минусы долевой приватизации квартиры

Получение доли при приватизации жилого помещения имеет ряд преимуществ для граждан. Наиболее примечательными являются:

• возможность распоряжения долей в рамках закона, включая продажу, дарение или сдачу в аренду;
• долю, в качестве личного имущества можно передать в наследство по завещанию или общему порядку;
• если в квартире не прописаны дети, то дольщик может использовать свою часть помещения в качестве обременения при залоговом кредитовании.

Среди негативных сторон процедуры необходимо отметить наличие ряда обязательств, которые присущи всем собственникам жилой недвижимости.

В частности речь идет о необходимости оплаты стандартного налога на имущество, который соответствует площади в собственности. Также за дольщиком закрепляется обязательство по уплате коммунальных платежей.

Поскольку в рамках одной квартиры невозможно выделить объемы услуг, потребляемых каждым долевым собственником, все платежи разделяются на равное количество.

Главный недостаток владения долей в квартире – сложности с ее реализацией. Каждый дольщик наделяется правом обжалования подобных сделок через суд.

Как делятся доли в квартире

Изначально при приватизации жилой недвижимости каждый прописанный гражданин получает одинаковую долю. При этом в приватизации участвуют и несовершеннолетние. Им полагаются аналогичные части жилья, но полноценное право распоряжаться такими долями появляется только после достижения совершеннолетия. До этого момента несовершеннолетние дольщики могут совершать какие-либо действия исключительно под контролем опекуна или попечителя.

Если прописанный в квартире гражданин в момент выполнения приватизации был на срочной воинской службе или отбывал наказание, то право на долю за ним все равно сохраняется. Полноправным такой собственник становится в момент возвращения.

Как выделить долю в квартире

Выделение доли возможно в добровольном порядке. При этом подразумевается добровольное оформление договора сторонами. Главное условие – невозможность оставить участника без доли в принципе. Допускается выделение в равных или неравных долях.

Потребность в нотариальном подтверждении такого договора отсутствует, однако для вступления в законную силу требуется проведение регистрации в Росреестре.

При заключении брачного договора отдельный документ не составляется, выделение доли закрепляется отдельным пунктом и также регистрируется.

Если добровольное выделение невозможно, то решение о распределении принимается в судебном порядке. При этом возможно выделение доли в натуре или назначение равносильной денежной компенсации. Истец обязан подготовить исковое заявление, техническую документацию и документы, подтверждающие право владения недвижимостью. Дополнительно суд может назначить проведение строительно-технической экспертизы.

Отказ от доли при приватизации

Отказаться от доли участник может как перед выполнением приватизации, так и впоследствии. В первом случае гражданином пишется заявление об отказе, которое прикладывается к пакету документов для приватизации.

Если дольщик пожелает отказаться в будущем, то реализовать свое право он может путем составления договора дарения. Процедура возможна исключительно при получении письменного согласия одаряемого лица. Если дольщик, желающий отказаться от своей части на момент составления дарственной состоит в браке, то дополнительно потребуется письменный отказ супруга. Процедура включает в себя нотариальное заверение дарственной, оплату государственной пошлины и оформление в Росреестре.

Источник: https://pravo21vek.ru/articles/zhilishnoe/kto-imeet-pravo-na-dolyu-v-kvartire/

Кто имеет право на долю в недвижимости?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности (если доли каждого сособственника определены) или общей совместной собственности (без определения долей). Прежде чем распорядиться своей долей, необходимо определить, на какую именно часть имущества вы имеете право претендовать. 

Есть у брата право на часть квартиры родителей, если он там не проживал?

Вопрос:

Вот уже 11 лет как я живу одна в родительской квартире. Родители проживают в другом городе. В договоре приватизации были указаны все члены нашей семьи, отец — главный квартиросъёмщик. Сейчас мой младший брат собирается подавать в суд, чтобы отсудить часть квартиры. Есть ли у него права на это? Могу ли я воспрепятствовать этому?

Ответ:

В том случае, если ваш брат был указан в договоре приватизации, то он, конечно, имеет право на свою долю в ней. Факт его проживания в данной квартире при этом не имеет никакого значения.

Более того, даже если ваш брат не был указан в договоре приватизации, у него всё равно есть шанс отсудить себе часть квартиры, так как, согласно законодательству, несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Они в случае приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними лицами становятся участниками общей совместной собственности.

В случае возникновения спора о правомерности договора передачи жилого помещения в собственность одного из его пользователей по требованию заинтересованных лиц правоустанавливающие документы на данное помещение могут быть признаны судом полностью или частично недействительными.

Как разделить жильё между сособственниками?

Вопрос:

Мы живём в приватизированной 4-комнатной квартире. В договоре приватизации указаны мой отец, его жена, я и мой несовершеннолетний сын. Я хочу разъехаться, но отец не желает разменивать квартиру. Как мне разделить квартиру? Как будут разделены доли?

Ответ:

Выкупленное в порядке приватизации жильё переходит в совместную собственность граждан, занимающих это помещение. Продажа части такой собственности отдельным её участником возможна только после определения долей каждого сособственника.

Долевое соотношение может быть установлено соглашением сторон или в судебном порядке.

Продажа одним из участников общей долевой собственности своей доли в приватизированной квартире постороннему возможна при условии, если остальные собственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение месяца.

Далее, жилище, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Если соглашение не достигнуто, любой из сособственников жилья вправе требовать выдела своей доли в натуре. Выдел сособственнику принадлежащей ему доли означает передачу в его собственность определённой изолированной части жилища и построек хозяйственно-бытового назначения, соответствующих его доле, и влечёт за собой прекращение права общей собственности.

При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть жилища не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжаться имуществом принадлежит только самому собственнику, и он может быть лишен права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве собственности на жилище определяется соглашением сторон.

Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из рыночной стоимости жилища на момент разрешения спора.

При этом учитываются объяснения сторон, заключение экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.

), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки жилища.

Лицо, получившее денежную компенсацию, теряет право собственности на жилище, а также право проживания в нём при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности.

Что входит в обязательную долю в наследстве для инвалида?

Вопрос:

Инвалид получил по завещанию долю в размере 1/2 части квартиры. Может ли он претендовать ещё и на обязательную по закону 1/4 долю, если при этом уменьшится доля другого родственника, составлявшая по завещанию 1/2 часть квартиры?

Ответ:

В соответствии со статьёй 1069 Гражданского кодекса несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя наследуют, независимо от содержания завещания, не менее половины причитающейся им по закону доли.

В обязательную долю входит всё, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по завещанию и (или) по закону, в том числе стоимость имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода, и стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.

То есть обязательная доля — это гарантированный законом минимум в наследстве, который должен быть выделен обязательному наследнику, даже если этого не желает наследодатель.

Любые ограничения и обременения, установленные в завещании для наследника, имеющего право на обязательную долю в наследстве, действительны лишь в отношении той части переходящего к нему наследства, которая превышает эту обязательную долю.

В данной ситуации каждый из двух наследников претендует на 1/2 от общего имущества. Обязательная доля инвалида составляет не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону, то есть 1/4 часть.

Таким образом, распределение долей не изменится, поскольку причитающаяся наследнику-инвалиду по завещанию доля (1/2 от всего наследства) превышает размер его обязательной доли (1/4 от всего наследства).

Может ли ребёнок претендовать на долю умершего отца?

Вопрос:

Отец моего сына умер в июне 2005 года, недвижимости не имел, но был указан в договоре приватизации квартиры его родителей. С его отцом мы жили в гражданском браке. Может ли наш сын претендовать на часть его доли в той квартире, несмотря на то, что срок исковой давности уже прошёл?

Ответ:

Если отец ребёнка указан в договоре приватизации квартиры его родителей, значит, он был сособственником данной квартиры. Обратившись в суд, вы с большой долей вероятности сможете получить причитающуюся вашему сыну долю наследства его отца.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права.

Вы можете аргументировать позднее обращение в суд тем, что не знали о праве вашего сына на наследуемую долю в приватизированном жилье и узнали об этом совсем недавно, получив, например, письменную консультацию адвоката.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7745/

Как узнать долю собственника в квартире?

Покупка квартиры сопряжена с рядом трудностей. Они касаются не только сложностей с выбором варианта недвижимости, но и с ее особенностями. В России квартиры могут быть как общей собственностью, так и состоять в долевом владении. При наличии 2-х и более владельцев процесс совершения покупки может сильно усложниться. Заинтересованному в недвижимом имуществе лицу стоит поинтересоваться его законными собственниками. Как их узнать?

 

Выписка из ЕГРН

 

Общая и детальная информация о любом типе недвижимости, зарегистрированном на территории РФ, хранится в Едином государственном реестре. Все данные, содержащиеся в его базах, являются открытыми. Получить к ним доступ имеют право как заинтересованные лица, так и собственники. Для получения выписки из ЕГРН потребуется:

• оплатить государственную пошлину;
• подписать заявление о необходимости выдачи справки определенного типа;
• дождаться выдачи бумаги.

 

Обратиться можно в МФЦ, Госуслуги, Кадастровый реестр и Росреестр. Сроки формирования документа составят не более 5-ти рабочих дней. Чтобы избежать ошибок, нужно заранее узнать точный адрес недвижимого объекта или его регистрационный номер.

 

Какие сведения будет содержать выписка из ЕГРН?

 

Информация, указанная в справке, будет актуальной на момент ее выдачи. Документ содержит:

• полные данные о лице, оформившем заказ на выдачу справки;
• порядковый номер выписки;
• точную дату ее формирования;
• место регистрации запрашиваемого недвижимого объекта;
• назначение квартиры и ее фактический адрес;
• общие сведения о недвижимости: номер учета в кадастре, площадь и т. д.;
• особенности права владения объектом;
• сведения обо всех владельцах (совладельцы, долевые собственники);
• существующие ограничения и другие данные.

 

Поскольку учет недвижимых объектов ведется федеральными госслужбами, то предоставленные в выписке из ЕГРН сведения будут на 100% достоверными. Если в документе указаны 3 долевых владельца, то в ходе совершения сделки их не окажется 4.

 

Зачем узнавать долю собственника в квартире?

 

причина — доля имущества или квартира полностью может быть выставлена на продажу и быть проданной без ведома и согласия всех совладельцев. Не исключены и нарушения прав собственников. Выписка из ЕГРН поможет избежать следующих ситуаций:

• покупки доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку;
• приобретения части собственности, которая принадлежит недееспособному человеку;
• покупки доли владения, находящейся в собственности человека, ныне пребывающего в местах лишения свободы.

Во всех этих случаях лицо, чьи права были ущемлены, имеет законное право оспорить совершенную сделку купли-продажи. Это грозит судебными разбирательствами и дополнительными расходами. Поэтому при выявлении долевых собственников настаивают на проведении сделки с согласия. Не помешает заказать выписку из ЕГРН и человеку, который не уверен (не знает, сомневается) в том, что у него есть своя доля.

Узнать долю собственности в квартире можно и через фирмы-посредники. Но обращение к ним может обернуться выдачей недостоверных справок. Поэтому разумнее обратиться в Росреестр.

ЗАКАЗАТЬ ЕГРН

Источник: https://online-resource.ru/uznat-dolyu-sobstvennika-v-kvartire/

Может ли человек прописанный в квартире претендовать на долю, имеет ли право прописанный человек претендовать на долю жилплощади

/ Жилищные споры / Может ли человек прописанный в квартире претендовать на долю

Просмотров 497

Представьте, что вы собственник, и слышите от прописанного человека о его правах на долю в квартире. Причем не в шутку, а на полном серьезе. Аргументом выступает действующая регистрация на вашей жилплощади. Знакомо? Далеко не все совладельцы знают, что делать в такой ситуации и вообще, как вести себя с жильцами.

Может ли прописанный в квартире человек требовать выделения своей доли? Сперва кажется, что нет, ведь у него нет никаких документов о праве собственности. Однако обычные жильцы все же могут законно претендовать на часть жилплощади. Есть ряд исключений, дающих им такое право. Более подробно об этом читайте в нашей статье.

Имеет ли право прописанный человек претендовать на долю жилплощади

Привязка к месту проживания имеет важное значение. Если у человека нет прописки, его могут оштрафовать, а в случае с иностранцами – выдворить из страны. Поэтому наличие прописки гарантирует, что проблем не возникнет. Правда, сейчас термин «прописка» уже устарел – правильнее называть ее регистрацией.

Многие думают, что оформление такой прописки дает привилегии. Например, право собственности на долю в квартире. Раз человек занимает жилплощадь, почему бы не получить еще и долю?

Спешим расстроить: ни временная, ни постоянная прописка в квартире не дает права собственности на долю в жилплощади.

На заметку о разнице:

Сведения о прописке – штамп в паспорте или свидетельство о временной регистрации.

Сведения о праве собственности – свидетельство или выписка ЕГРН государственного образца с печатью.

Отсюда следует, что при отсутствии документов на долю человек не может считаться ее распорядителем.

Наличие регистрации не связано с правом собственности, и наоборот. Владелец доли может вообще не иметь прописку в квартире (регистрация по другому адресу). Но это не отнимает у него права на часть жилья. Чего не скажешь о прописанном человеке – даже если он занимает комнату, оплачивает часть коммуналки, ведет хозяйство и участвует в ремонте – он не может претендовать на долю жилплощади.

Впрочем, из любого правила есть исключения.

Если жилье не приватизировано

Сейчас еще много объектов, которые принадлежат государству. Оформление прописки в муниципальной квартире дает право только на проживание. Затем, по договоренности, жильцы (наниматели) могут приватизировать жилье.

Следовательно, регистрация в муниципальной квартире позволяет стать правообладателем доли или всего объекта (ст. 2 ФЗ № 1541-I от 04.07.1991 – в ред. 2017 года).

Условия для нанимателей:

Таким образом, если жилье не приватизировано, но имеется прописка – наниматели могут стать его законными совладельцами. Объект переходит в общее долевое владение.

Пример:

Чичерина проживала в муниципальной квартире по договору соц найма. Позднее, с разрешения властей, она вселила двоих жильцов – свою дочь и ее мужа. Вскоре у супругов родился ребенок. Встал вопрос об отдельной жилплощади. Чичерина, ее дочь и зять решили приватизировать квартиру. Они собрали нужные документы и обратились в отдел местной администрации.

Ответ не заставил себя долго ждать – власти разрешили приватизацию жилья. Будущие собственники составили соглашение, где указали доли каждого из них. Учитывая, что в семье родился ребенок, пропорции долей были в пользу родителей – ¾ мужу и жене, т.е. 3/8 на каждого из супругов. Чичериной досталась ⅛ часть, столько же получил новорожденный ребенок.

Жильцы воспользовались пропиской в социальной квартире и перевели ее в общую долевую собственность.

Если прописка у супруга

Второй случай, когда происходит раздел имущества супругов. Здесь нужно смотреть, когда муж с женой купили квартиру? Если это произошло в период брака, жилье считается совместно нажитым имуществом (п. 1 ст. 34 СК РФ).

Закон не учитывает, на чье имя был зарегистрирован объект недвижимости – хоть на мужа, хоть на жену. Совместноеимущество делится пополам, если иное не оговорено самими супругами:

• если у супруга имелась регистрация в квартире, при разводе он сможет претендовать на ½ часть жилплощади (п. 1 ст. 39 СК РФ);
• если жена (муж) не была прописана в совместной квартире, равенство долей сохраняется.

Итак, в случае раздела имущества в расчет идет статус жилплощади – совместно нажитая отходит в долевую собственность мужа и жены.

Пример:

Супруги Сафроновы приобрели 3-комнатную квартиру. Через 15 лет они закрыли ипотеку, но жилье оформили на мужа. Жена получила наследство от бабушки, поэтому в совместной квартире у нее была лишь прописка. Ссоры супругов привели к разводу – решение являлось обоюдным. Сафронов считал, что жена не имеет никаких прав на квартиру. Раз жилье оформлено на ЕГО имя, значит он и является единственным собственником.

Экс-супруг потребовал от жены сняться с регистрационного учёта, собрать вещи и съехать. Однако на практике дело обернулось совсем по-другому. Жена подала в суд с целью признать за ней право собственности на ½ часть квартиры. Основание – совместная покупка жилья в браке. Учитывая положения ст. 34 и ст. 39 СК РФ, суд удовлетворил исковые требования Сафроновой. Жилплощадь была разделена на две равные доли.

Суд разъяснил ответчику, что в случае с совместной собственностью прописка/отсутствие прописки супругов значения не играет.

Если прописан наследник

Третий вариант, когда прописанный человек имеет притязания на долю в квартире – наследование имущества. Нагляднее всего об этом расскажет случай из жизни.

Пример:

Юрий похоронил свою жену, и остался один в 2-комнатной квартире. Родные дети давно выросли и не общались с отцом. Братья и сестры тоже жили в других городах. Единственной отрадой стала племянница Юрия – Светлана. Она развелась с мужем и остро нуждалась в жилье. Юрий оформил ей прописку в своей квартире. Женщина отплатила добротой: убиралась, вела хозяйство, следила за счетами, начала ремонт.

Никаких корыстных побуждений у нее не было. Сердобольный собственник еще при жизни решил завещать племяннице долю в квартире. Вскоре Юрий скончался, открылось его наследство. Нотариус огласил завещание, где было указано, что Светлана получает ½ долю – остальное отходит детям умершего. Получилось, что вместе с регистрацией в квартире племянница унаследовала и право собственности на часть жилья.

Какие права имеет прописанный человек, не собственник?

Регистрация в квартире открывает широкий круг прав и обязанностей (ст. 31 ЖК РФ). Разумеется, их меньше, чем у законного владельца, но они есть.

Итак, какими правами обладают члены семьи собственника и другие жильцы:

НаименованиеОсобенности права

Проживать в квартире	Неотъемлемое право жильцов с пропиской по месту проживания*/ – проживание означает свободное пользование квартирой – комнатами, кухней, коридором, туалетом, ванной, кладовой и др.
Регистрировать своих детей	Регистрация в квартире дает право прописывать своих детей – кровных и усыновленных. Местом жительства ребенка до 14 лет считается место жительства его родителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ)
Официальное трудоустройство	Многие работодатели не берут на работу иногородних без регистрации в городе.Штамп о прописке дает право на трудоустройство по месту жительства. Особенно актуально для приезжих и иностранцев.
Вставать на учет: • ФНС;• банка;• поликлиники;• военкомата;• детского сада (школы).	Прописанный в квартире человек имеет право прикрепиться к участку нужного органа/отделения */ – подойдет как постоянная, так и временная регистрация по месту пребывания (например, в случае съема квартиры)
Получать социальные пособия и льготы	Аналогично предыдущему варианту (пример, получение материнского капитала, выплат в связи с рождением ребенка)
Участвовать в обсуждении жилищных вопросов	О намерениях сделки с жильем собственник должен посоветоваться с жильцами. Даже если они не имеют прав на долю в квартире, считаться с их мнением все же следует. Особенно, если это члены семьи. Впрочем, далеко не всегда такое право соблюдается

Из этого следует, что прописанные лица имеют преимущество над теми, у кого нет регистрации в городе. Однако о праве собственности речи не идет. Жильцы могут жить в квартире, но никак не распоряжаться ее долями: продавать, дарить, закладывать, завещать, обменивать, сдавать в наем третьим лицам и др.

Обязанности прописанного человека

Наравне с правами есть и обязанности. Забывать о них не стоит, иначе хозяин может поставить вопрос о выселении прописанных людей.

Обязанности зарегистрированных в квартире, не собственников:

1. Оплачивать коммунальные услуги – по договоренности с совладельцами.
2. Соблюдать правила проживания в квартире.
3. Не нарушать права соседей – не слушать громкую музыку после 22:00 до 7:00 утра, выбрасывать мусор, проводить уборку и др.
4. Участвовать в собраниях жильцов – если требуется.
5. Вносить арендную плату – нанимателям жилого помещения.

Ответственным за квартиру считается собственник. Если жилье принадлежит двум и более лицам – совладельцы. Они могут запросто выписать/выселить неугодных квартирантов. Например, за шумное поведение или неуплату коммунальных услуг.

Резюме

Подведем итоги материала:

1. Регистрация не дает права претендовать на долю в квартире.
2. Исключения – приватизация жилья, раздел имущества супругов и наследование жилплощади.
3. Распоряжаться долей может только ее законный владелец.
4. Жильцы, не собственники, имеют права и обязанности – связаны с проживанием в квартире и взаимодействием с обществом.
5. Собственника выселить практически невозможно, а вот прописанного – не сложно.

Столкнулись с неуступчивыми жильцами, которые требуют долю в квартире? Или сами претендуете на часть жилья собственника? Разбираться со всеми тонкостями в одиночку очень сложно. Если ситуация трудная – вы потеряете время, нервы и деньги. Желательно обратиться за консультацией к юристу.

Тем самым, вы получите ответ на свой вопрос и сэкономите время на поиск решения.

Юристы подскажут, когда можно, а когда нельзя претендовать на долю, как вести себя при обсуждении, что можно требовать, а от чего сразу отказаться? Полученные от эксперта сведения можно использовать на практике без всяких рисков.

Смотрите видео о том, в чем разница между обычной пропиской и правом собственности на квартиру:

Источник: http://law-divorce.ru/mozhet-li-chelovek-propisannyj-v-kvartire-pretendovat-na-dolyu/

Выделение доли из совместной собственности

Любой недвижимостью может владеть несколько человек. В этом случае для них такая собственность считается общей, а закон (244 статья Гражданского кодекса) разделяет ее на два режима:

• совместная (без определения конкретных долей каждого);
• долевая (с определением этих долей).

По общему правилу, если законом не предусматривается иное, собственность на имущество нескольких человек считается долевой. Но во многих случаях распространен и совместный вид собственности: квартиры, приватизированные на первоначальном этапе (тогда определения долей не делалось), нажитое супругами имущество. В таких случаях владельцам приходится проходить процедуру выделения долей из совместной собственности если им конечно это необходимо.

Обязательно ли выделять доли?

Закон не обязывает проходить обязательную процедуру выделения доли, 254-я статья ГК РФ признает ее как право. По умолчанию, если иное законодательством не предусмотрено, и, если нет отдельного договора между собственниками о конкретных частях каждого из них (к примеру, брачного договора между супругами), доля каждого признается равной. Если же сторонами заключено соглашение, долей считается та часть, которая в нем прописана.

Каждый из владельцев долевой собственности, согласно 2 пункту 246 статьи ГК РФ, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать или закладывать.

Но распоряжение долевой собственностью должно осуществляться с соглашения всех участников, за исключением некоторых случаев, без согласия других собственников свою долю можно подарить, завещать.

Стоит учесть определенный нюанс – при продаже одной из долей преимущественное право на ее покупку имеют владельцы других долей.

Чем отличается выдел от раздела?

Различия между выделом и разделом состоит в том, что в первом случае производится выделение доли одного собственника, а для остальных право общей собственности остается. А при разделе общая собственность прекращается для всех владельцев. Это происходит тогда, когда все собственники получают свою долю.

Выдел может происходить в одном из вариантов:

• «натуральном»;
• идеальном.

Натуральной долей называется вариант, в котором каждый из владельцев получает в качестве доли комнату: в квартире 4 комнаты и 4 собственника, каждому из них достается по отдельной комнате. На практике этот вариант применяется редко, чаще возникают доли «идеальные».

Идеальная доля – когда делится не сама квартира, а право собственности. Если у квартиры два собственника с равными правами, то каждому из них принадлежит ½ часть, трем – по 1/3 и т.д. Такая доля неосязаема, ни один из собственников хозяином квартиры не является, но имеет право на ее использование.

Право на выдел доли имеет любой из владельцев собственности.

Как выделить долю?

Выделение доли может быть договорным или судебным. В первом случае собственники подписывают соглашение, в котором определяется доля каждого. Если же такого соглашения достичь не удается, приходится обращаться в суд, который и устанавливает доли, принадлежащие каждому собственнику.

Согласно 245 статье ГК РФ к общей долевой собственности применяется «презумпция равенства», то есть каждый из владельцев имеет право на одинаковые доли. Но такое положение применяется только тогда, когда иные размеры долей не устанавливаются законом или соглашением всех участников-владельцев в иных размерах.

Этот же принцип действует и при выделе или разделе. Подтверждается такое право не только Гражданским, но и Семейным кодексом (39 статья, 1 пункт), обговаривающий права супругов на совместную собственность. 

Согласно все той же 245 статье ГК, по соглашению участников доли могут определяться вкладом, сделанным им при получении квартиры или на протяжении ее использования.

Если один из участников вносил неотделимые улучшения (то, что не может быть отделено без вреда для недвижимости), он имеет право требовать увеличения своей доли.

Однако существует дополнение, согласно которому эту улучшения должны были производиться с соблюдением установленных правил (например, с согласия остальных собственников). Если же правила не соблюдались, участник требовать увеличения своей доли права не имеет.

Если нет возможности выделить человеку в натуральном виде часть квартиры, соответствующую его доле, вопрос может быть решен при помощи денежных компенсаций.

Так, если выделенная комната по площади больше идеальной причитающейся доли, остальные собственники имеют право на возмещение разницы в денежном эквиваленте.

И обратная ситуация – если площадь меньше, владелец в праве потребовать от остальных собственников компенсации. После получения денег право на часть квартиры, за которую получена компенсация, теряется.

Ясно, что создавать в квартире для каждого владельца доли свой вход, коридор, кухню или ванную невозможно. Поэтому в частную собственность чаще всего, переходят отдельные комнаты, а вот подсобные помещения остаются в собственности долевой.

Куда обращаться что бы выделить долю?

Для того что бы получить свидетельство на долю необходимо зарегистрировать ее в УФРС, для этого необходимо соглашение о разделе имущества.

Если владельцы согласны на то, что квартира будет разделена между ними равными долями или долями, указанными в соглашении, особенных сложностей в заключении такого соглашения не возникает. После того как соглашение подписано, необходимо отдать его на государственную регистрацию.

Однако споры между совладельцами очень часты. Поэтому, если они не могут принять взаимовыгодное решение и найти общий язык, разрешение конфликта происходит в судебном порядке. Как правило, исковое заявление подается совладельцем, более всего заинтересованным в результате.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на квартиру.

В каждом конкретном случае кроме заявления требуется предоставить и иные документы: доказательства (если они есть) внесения большего, чем иные собственники, вклада на ее приобретение или содержание, доказательства проживания и т.д.

Несмотря на то, что подобные тяжбы могут тянуться достаточно долго, именно решение вопроса через суд становится единственно возможным.

Прописка в доле квартиры

Прописка в выделенной доле квартиры не зависит от того, выделена она в натуре или идеальна и от размера этой доли. Даже самая небольшая доля собственности дает право на оформление постоянной регистрации. 

Получение прописки любым из владельцев доли не требует согласия остальных собственников. Однако, если выделенная доля — идеальная, для того, чтобы прописать на ней кого-то другого, получить такое согласие необходимо. Исключение из этого правила – несовершеннолетние дети владельца доли до 14 лет. Они могут получить прописку на долю родителя без согласия остальных лиц, проживающих в этой квартире.

Если же принадлежащая человеку доля натуральная -отдельная комната, то он имеет право прописывать на ней других, не спрашивая согласия у остальных участников.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/dolevaya-sobstvennost/vydelenie-doli-v-kvartire-pravila-i-poryadok/

Как узнать размер доли собственников квартиры или дома

Бывает так, что квартира принадлежит нескольким сособственникам. В таком случае право собственности на квартиру делится на доли.

Долевая собственность – это общая собственность на квартиру (жилой дом), когда доли выражены в виде обычной дроби.

Например, 1/2, 1/5, 96/100 и т.д. Доли могут быть как равными (каждому по 1/2, 1/3, 1/6) так и совершенно разными. Например, 2-м собственникам могут принадлежать 3/100 и 97/100 соответственно.

Доли в праве собственности – это не части квартиры

Обратите внимание, что доли – это доли в праве собственности, а на доли самой квартиры. Иными словами, если 2 сособственника имеют по 1/2 доли в 2-х комнатной квартире – это не означает, что одному принадлежит одна комната, а второму – другая.

Доля в праве собственности – это абстрактное понятие, которое делит на доли право, а не саму квартиру.

Поэтому нельзя на основании размера доли вычислять в пропорции сколько конкретно квадратных метров принадлежит тому или иному владельцу квартиры. Например, если 2 сособственника имеют по 1/2 доли в 1-комнатной квартире размером 42 метра – это вовсе не означает, что обоим принадлежит ровно по 21 кв.м.

Это вытекает из положений гражданского законодательства, где указано, что каждый собственник (вне зависимости от размера доли) имеет равные права, как и другие собственники.

Проверка размера доли в праве собственности

Размер доли собственника можно узнать без его ведома. Это совершенно легально и просто.

Для такой проверки требуется заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости – Единого государственного реестра недвижимости.

2 «Сведения о зарегистрированных правах» в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» и будет указан конкретный размер доли в праве.

Также доли в праве собственности будут указаны, если заказать выписку из ЕГРН о переходе прав. Кроме того, в этом документе будут указаны и все предыдущие собственники, если такие были.

Как выглядят доли собственников квартиры (дома) в выписке из ЕГРН

Фото Раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах». Как видите, доли у собственников совершенно разные, непропорциональные.

Фото выписки о переходе прав:

Ниже по ссылкам можете скачать для ознакомления оригиналы выписок в PDF-формате:

• Чтобы заказать выписку – заполните форму ниже.
Выписка придет вам на Email (PDF-файлСмотреть образец и архив с ЭЦП (эл.-цифровой подписью).
Срок получения: от нескольких мин. до 24 ч. Работаем 24 ч./ 7 дней. Стоимость: 350 руб.
* иногда бывают задержки более 24 ч. при сильной загруженности Росреестра

Источник: https://yuristprav.ru/kak-uznat-razmer-doli-sobstvennikov-kvartiry-ili-doma

Как происходит раздел квартиры на доли?

Начнем с конца. Поскольку Ваша дочь является собственником доли в квартире, то она имеет право распоряжаться принадлежащей ей долей по своему усмотрению.

Это значит, что она может ее продать (но с учетом ограничений в том, что первое (преимущественное) право приобретения доли будет за Вами), подарить, заложить, завещать и т. д. Кто является главным квартиросъемщиком – не имеет никакого значения.

Если Ваша дочь захочет кому-либо подарить, завещать свою долю или заложить ее, то Ваше согласие как сособственника на такие сделки не требуется.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

При продаже доли в квартире у Вас есть первостепенное право ее купить по цене и на условиях, выставляемых дочерью. Если Вы откажетесь покупать долю на предложенных условиях или не ответите на предложение в течение 30 дней с даты получения уведомления от дочери, то долю она вправе продать любому лицу, но на тех же условиях, что предлагала Вам.

Если вы обоюдно придете к решению о том, что дочь Вам продаст свою долю, то стоимость доли Вы определяете самостоятельно. Она может быть любой, но с единственной оговоркой: стоимость должна быть реальной.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости на сегодняшний день очень близка к рыночной стоимости, а иногда и превышает ее. Для оценки рыночной стоимости доли рекомендую обратиться к профессиональному оценщику, который произведет независимую оценку. Любые сделки с долями недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, поэтому для оформления договора необходимо будет обязательно обратиться к нотариусу.

Таким образом, в результате ваших с дочерью сделок Вы станете единоличной собственницей квартиры, а дочь получит от Вас денежную сумму. И не забудьте в договоре прописать условие о снятии с учета дочери и ее несовершеннолетнего ребенка.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Поскольку Вы и Ваша дочь являетесь долевыми собственниками, то, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, осуществлять владение, пользование и распоряжение (продажу, мену, дарение и прочее) Вы можете совместно или по обоюдному согласию.

Если ваши доли выделены в натуре (и это юридически значимое обстоятельство зафиксировано в нотариальном договоре или договоре о приватизации), то Ваша квартира является коммунальной. В этом случае Вы, как и Ваша дочь, проживаете каждая в своих комнатах и совместно пользуетесь кухней, санузлами, коридором и иными местами общего пользования.

Продать свою комнату можете как Вы, так и она, однако при совершении такой сделки надлежит предложить второму собственнику выкупить планируемую к продаже комнату самостоятельно по цене предложения этой комнаты третьим лицам. Цена комнаты в данном случае будет максимально приближена к рыночной.

Вы сами сможете ее проанализировать, воспользовавшись базой любого агентства недвижимости.

Если же доли в натуре не выделены, то владение и пользование квартирой, а также распоряжение ею должно быть осуществлено всеми собственниками совместно, и Ваша дочь обязана Вас уведомить о продаже своей доли в обязательном порядке.

При этом она вправе предложить Вам выкупить эту долю по той цене, за которую она имеет намерение продать ее третьим лицам. В случае, если Вы выплатите Вашей дочери стоимость ее доли, то Вы становитесь полноправным собственником всей квартиры.

Если же Вы не выкупаете долю у Вашей дочери, она вправе ее отчуждать, причем по той цене, по которой предлагала осуществить выкуп Вам.

Однако, как показывает статистика аналогичных сделок, стоимость такой «идеальной доли» не будет высока (то есть будет значительно ниже стоимости рыночной, рассчитанной из средней стоимости 1 кв. метра аналогичной площади). И, в случае если с Вашей стороны будут возражения, тому, кто приобретет данную «идеальную долю», предстоит значительное количество судебных разбирательств и отнюдь не идеальное вселение в спорную квартиру, а также определение порядка пользования в судебном порядке.

Поэтому наиболее эффективным разрешением проблемы является договоренность, достигнутая между собственниками (Вами и Вашей дочерью) о выкупе Вами второй доли по устраивающей Вас цене либо совместная продажа квартиры (что позволит получить более высокую стоимость, чем продажа долей).

А если вы не достигнете согласия, определение и выделение долей (при физической возможности это делать) будут осуществляться в судебном порядке. Вместе с тем понудить Вас к продаже Вашей доли или выкупу доли дочери никто, даже судебные органы, не вправе.

Так что в любом случае придется договариваться.

Можно ли отца ребенка обязать продать долю в квартире?

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы можете договориться с дочерью о покупке ее доли. Как правило, родственники заказывают оценку квартиры и определяют стоимость продажи, согласно размеру доли. Например, если Вашу квартиру оценили в 4 млн рублей, то дочери, которая является владельцем 50% жилплощади, полагается 2 млн рублей.

Если Вы не готовы покупать долю, то в таком случае дочь имеет право выставить свои квадратные на продажу. Технически это происходит по факту письменного уведомления о желании продать свою долю или предварительного получения Вашего отказа от преимущественного права покупки.

Вместе с этим продавать квартиру долями менее выгодно, чем целиком: при стоимости квартиры в 4 млн рублей Ваша дочь получит не 2 млн рублей, а до 1,5 млн рублей. Это связано с тем, что доли серьезно дисконтируются на рынке – вплоть до 30-40% – так как желающих «делить» жилплощадь с другими людьми не так уж и много.

Отвечает юрист, специалист по недвижимости Ирина Дарсалия:

Хочется сразу заметить, что понятие «ответственный квартиросъемщик» кануло в Лету вместе «развитым социализмом». На сегодняшний день есть либо наниматель и члены его семьи (когда квартира не приватизирована), либо собственник и члены семьи собственника жилого помещения.

В описываемой ситуации квартира принадлежит маме и дочке на праве общей долевой собственности в равных долях, то есть по ½ доли у каждой. Согласно ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.

Остальные лица, прописанные в этой квартире, относятся к категории «члены семьи собственника», и правом распоряжаться ею не обладают. Их мнение никоим образом не учитывается при продаже.

Поскольку квартира является общей собственностью двух человек, то при продаже доли одним собственником у второго есть гарантированное законом (ст. 250 ГК РФ) право преимущественной покупки. Это подразумевает, что, когда дочь надумает продавать свою долю, в первую очередь она обязана уведомить о предстоящей продаже мать, как второго собственника.

Уведомление оформляется у нотариуса и направляется по почте на имя второго собственника по адресу нахождения продаваемой квартиры. Дочь имеет полное право указать в этом уведомлении любую стоимость своей доли, независимо от рыночной цены или кадастровой стоимости. Она собственник: ее право продать за ту цену, которую она считает нужным.

Для принятия решения о выкупе доли у второго собственника есть месяц со дня получения уведомления. Если в этот срок он не предпримет никаких действий, то доля продается третьим лицам. При этом важно отметить, что в договоре купли-продажи доли третьим лицам цена должна быть не меньше той, что указана в уведомлении о праве преимущественной покупки.

В противном случае у сособственника есть законные основания для признания данной сделки недействительной как ущемляющей его права.

И еще хотелось бы пояснить, что прибегнуть к хитрости и не получать на почте уведомление от нотариуса и тем самым помешать продаже доли третьим лицам не удастся.

В случае, если письмо не получено, оно по истечении установленного срока хранения (1 месяц) возвращается к нотариусу, и тот выдает соответствующее свидетельство, позволяющее продажу доли третьим лицам.

Это сделано для того, чтобы участники долевой собственности не злоупотребляли правом и не ставили палки в колеса при проведении сделки.

Не стоит забывать и о том, что в данном случае продается не какая-то конкретная комната, а невыделенная, виртуальная доля в квартире. Новый собственник доли должен будет договариваться со вторым собственником, кто и в какой комнате будет жить. Ванна, кухня, санузел, коридоры – эти помещения находятся в совместном пользовании всех собственников, и запреты пользоваться кухней или навешивание замков на ванную комнату одним из собственников незаконно.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дочь в данной ситуации имеет право распоряжаться своей долей квартиры при одном условии – если она уведомит сособственника о желании ее продать. Данное уведомление должно быть составлено в нотариальной форме. Мама в течение месяца должна определиться, будет она покупать долю или нет, после чего необходимо написать заявление о своем решении ее приобрести либо проигнорировать сообщение.

В случае приобретения доли нужно будет договориться с дочерью о дате и времени сделки и выкупа доли. В уведомлении дочка может указать любую цену, но в случае продажи доли третьему лицу сумма должна остаться такой же. На рынке есть определенные правила ценообразования – есть цена всей квартиры, половины и доли.

Стоимость доли определяется следующим образом – это минус 40% от стоимости половины квартиры.

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Марина Любочская:

В Вашей ситуации есть следующие варианты решения вопроса.

Первый. Вы можете выкупить у дочери ее долю в праве собственности на квартиру. Такая сделка должна оформляться у нотариуса. Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Таким образом, купить долю в праве на квартиру у своей дочери Вы можете за любую цену, о которой вы с ней договоритесь.

На практике сделки с недвижимостью совершаются на основании рыночной оценки недвижимости, определяемой по соглашению между продавцом и покупателем. Заставить собственника продать свое имущество по какой-то стоимости нельзя, придется договариваться.

За основу можно взять заключение специалиста-оценщика, который по Вашему запросу определит рыночную стоимость Вашей квартиры, или риелтора, который хорошо ориентируется в текущих ценах на недвижимость и сможет после анализа цен на аналогичные квартиры в Вашем районе определить оптимальную цену Вашей квартиры.

Второй вариант. Вы с дочерью можете договориться и продать всю квартиру, а деньги, полученные от ее продажи, разделить поровну (пропорционально вашим долям) или иначе (по договоренности).

Понятие «главный (ответственный) квартиросъемщик» в действующем законодательстве заменено термином «наниматель» жилого помещения по договору социального найма. Но поскольку вы с дочерью являетесь собственниками квартиры, то термин «квартиросъемщик» к Вашей ситуации не подходит. Вы и Ваша дочь являетесь сособственниками квартиры и обладаете равными правами по владению и распоряжению жилым помещением.

В случае, если Ваша дочь решит продать свою долю в праве собственности на квартиру постороннему лицу, то, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, она должна будет известить Вас письменно о продаже своей доли с указанием цены и других условий продажи. По закону Вы имеете преимущественное право на выкуп доли дочери за предложенную ею цену.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proishodit_razdel_kvartiry_na_doli/7010

Выкуп доли квартиры у бывшего мужа

Бывшие супруги далеко не всегда могут договориться о пользовании и владении имуществом, находящимся в долевой собственности. Зачастую им приходится обращаться в суд, потому что не хочется возвращаться в общую квартиру и продолжать совместное проживание.

По закону оба собственника имеют право пользоваться общей квартирой и самостоятельно распоряжаться своей долей: завещать, дарить, продавать. Но жизнь показывает, что все обстоит гораздо сложнее.

Сделки с долевой собственностью имеют специфические особенности. Какова бы не была ваша ситуация, наши специалисты готовы проконсультировать вас по вопросу: «как выкупить долю мужа в квартире» и помочь разрешить проблему в ваших интересах.

Вы будете знать свои права и уметь их отстаивать в любых инстанциях.

Варианты решения проблемы жилья

Если супруги не соглашаются продать квартиру и разделить полученную денежную сумму поровну, то существуют другие варианты решения раздела имущества.

Выкупить долю бывшего мужа в совместной квартире. Такую сделку необходимо подкреплять договором. После этого, выплатив соответствующую сумму супругу, вы сможете стать единоличным собственником квартиры. Если бывший муж долю в совместной квартире отказывается продавать, этот вариант не подойдет для осуществления ваших замыслов. Действующим законодательством не предусмотрена возможность обязать собственника доли продать ее.

Бывшая супруга должна знать, что имеет преимущественное право на приобретение доли в общей квартире. Если муж соберется продавать свою часть жилого имущества общей собственности сторонним лицам, сначала он обязан предложить выкупить ее.

Поэтому покупатели, естественно, будут интересоваться, имеет ли жена долю в квартире мужа. Причем он не может продать сторонним лицам свою долю дешевле, чем предложит бывшей супруге.

Только если будет получен отказ жены выкупить долю мужа, он сможет совершить сделку купли-продажи.

Существует масса юридических нюансов и хитростей, которые помогают добиться решения жилищной проблемы данного характера. К примеру, бывшие супруги в случае, если кто-нибудь из них не ознакомлен с условиями совершаемой сделки, вправе оспаривать ее в суде и выставлять требования перевода прав покупателя части квартиры на себя. Другими словами, проданная доля в квартире бывшего мужа, так и будет иметь статус проданной, но права покупателя перейдут супруге.

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, поиск покупателя на долю значительно осложняется.

Если касаться вопроса цены – стоимость доли в квартире всегда ниже, чем половина от ее стоимости.

Дети безусловно имеют право пользования жильем, где постоянно зарегистрированы их родители.

Раздельное проживание родителей предполагает решение вопроса, с кем будут проживать дети. В суд обращаются, если компромиссное решение не найдено бывшими супругами. Тогда защиту интересов лучше всего доверить опытным юристам.

Вас может заинтересовать:

Рефинансирование кредитов с просрочками
Мы предлагаем помощь рефинансирования кредита с просрочкой, в каком бы сложном положении вы не оказались. Выкуп квартиры через суд
Если квартира принадлежит нескольким людям, и возникла необходимость продать квартиру, на это потребуется получить согласие всех сторон. Выкуп квартиры у города
Квартиры, которые на правах собственности принадлежат муниципалитету, находятся обычно в пользовании граждан по договорам социально найма.

Источник: https://torestate.ru/stati/vykup-doli-kvartiry-u-byvshego-muzha/

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Считается, что продать долю в квартире непросто, и в этом утверждении действительно есть часть правды, сделки подобного формата нельзя отнести к легким операциям.

Однако если знать и соблюдать законодательные требования, а также понимать различные тонкости этой процедуры, можно избежать ошибок, которые допускают многие собственники. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно и законно продать долю в недвижимой собственности.

Общие положения: с чего начинать

Если недвижимость принадлежит не одному владельцу, она находится в совместной собственности — это может быть долевая собственность, когда все владельцы имеют определенные доли, или отдельные помещения для каждого владельца могут быть «выделены в натуре». В любом случае, перед тем как продать долю в квартире или доме, необходимо перевести недвижимость в долевую собственность

Первое, что необходимо сделать перед поиском покупателя – поставить в известность других собственников относительно ваших намерений продать свою долю, поскольку именно они имеют первоочередное право приобретения этой части.

То есть – необходимо предложить совладельцам квартиры купить эту долю, результатом такого предложения может быть согласие, подтвержденное договором, или отказ, также выраженный в письменной форме и заверенный нотариально.

Если совладельцы не торопятся подписывать отказ, нужно составить соответствующее извещение, обязательно указав цену и условия продажи, и отправить его почтой.

Бывает, что один из совладельцев приватизированной квартиры на этой жилплощади давно не появлялся, а его текущее местонахождение неизвестно, и на связь он не выходит. В этом случае также необходимо отправить извещение заказным письмом, и подождать месяц.

Важно помнить, что продажа или иной способ распоряжения  долей – право каждого владельца, и другие собственники не вправе этому препятствовать. Если это все же происходит в какой-либо форме, стоит обращаться в суд или в правоохранительные органы. При условии соблюдения законодательства они помогут реализовать право на продажу доли.

Как реализуется первоочередное право?

У тех, кто имеет право на выкуп доли на основании преимущественного права, есть несколько вариантов:

• в течение месяца купить предлагаемую долю;

• письменно отказаться от нее;

• проигнорировать извещение.

В последнем случае молчание, которое затянулось более, чем на месяц, интерпретируется как согласие на продажу доли посторонним людям, однако совладельцы могут подать судебный иск и заявить, что никто и ничего им не предлагал, в этом случае сделка будет признана незаконной.

Если официальный отказ от покупки составлен, подписан и заверен, продавцу можно сразу же совершать сделку с третьими лицами.

Ограничение только одно: цена, по которой продается доля посторонним людям, не может быть ниже той, которая была названа владельцам других частей квартиры (равно как и прочие условия продажи).

Стоит знать, что если доля продается посредством публичных торгов, преимущественное право ее приобретения другими собственниками не применяется. В остальных случаях нотариус обязан разъяснить все правовые последствия продажи доли жилья в обход остальных собственников.

Если преимущественное право нарушено, пострадавшая сторона может в течение трех месяцев потребовать обратного перевода прав собственности и обязанностей на покупателя через суд.

Этот период начинает исчисляться с момента, когда собственнику стало известно (или он должен был узнать) о том, что его права были нарушены.

При этом договор купли-продажи не отменяется, а доля просто делится между выигравшим суд собственником и тем человеком, который приобрел часть недвижимости. Конечно, такая ситуация вряд ли понравится стороннему покупателю.

Продажа части доли – какие есть варианты?

Если доля в жилой недвижимости немаленькая, у собственника может появиться желание продать часть своей доли и решить, таким образом, финансовый вопрос, и в то же время сохранить жилплощадь для проживания. Алгоритм в таком случае тот же: сначала собственники, затем – все остальные. Но в этом случае, если другие владельцы отказываются, придется искать обходные маневры, действуя, тем не менее, в рамках законодательства.

• Например, можно подарить кому-либо крошечную долю, а потом продать ему остальную часть, поскольку в этом случае он становится одним из собственников, а значит, получает первоочередное право на покупку.
• Есть еще вариант – оставить часть недвижимости в залог, получить ее стоимость в виде займа, а потом, естественно, не вернуть ссуду.

Если квартира в ипотеке: нужно согласие банка

Продать долю в ипотечной квартире сложнее, но сделать это тоже возможно, законодательство предусматривает такие сделки. Чаще всего такая потребность появляется при разводе супругов или разрыве между партнерами, которые приобретали жилье с совместными инвестиционными целями. Прежде всего, стоит снова же вспомнить о первоочередном праве и предложить свою долю другим собственникам.

Однако перед этим необходимо обязательно уведомить банк обо всех обстоятельствах, поскольку без его разрешения сделку заключить будет невозможно. 

Если другие собственники соглашаются на покупку доли, загвоздок не будет – на них просто переоформят кредитные обязательства, которые лежали на продавце. Ну и, само собой собственники компенсируют сумму, внесенную в качестве ежемесячных платежей.

Когда возникает необходимость в продаже доли третьим лицам, придется убеждать банкиров переоформлять кредит на покупателя. В любом случае, надо обратиться в финансовую организацию. В каждом банке своя практика решения таких вопросов.

Составление договора – что нужно указать обязательно

После того, как покупатель определен, необходимо составить и подписать два документа:

• договор купли-продажи;

• акт приема-передачи.

Важно знать, что все сделки, связанные с долевой собственностью, обязательно заверяются у нотариуса. Это связано со сложностью самой процедуры определения долей и историей многочисленных судебных тяжб и нарушенных прав, которые имели место в предыдущие годы. Нотариально не заверяются только сделки, связанные со столичной программой инновации жилфонда, поскольку для таких случаев прописана своя процедура.

В договоре должна содержаться информация о каждой из сторон сделки и, собственно, описание предмета сделки. Необходимо вписывать не только адрес дома и номер квартиры, где продается доля, а также указания на общую и жилую площадь, количество комнат, в договоре важно также отразить информацию о правоустанавливающих документах, а также указать информацию о том, какие ограничения и права получают стороны.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдение преимущественного права или наличие отказа от выкупа доли другими собственниками. При необходимости специалист сам сообщит совладельцам о намерении одного из собственников продать долю в их квартире.

Кроме того, нотариус должен проверить, нет ли других претендентов на эту часть жилья, убедиться в дееспособности собственника, отсутствии ареста на жилье (иных обременений). Иными словами, его задача – удостовериться в законности продажи доли и лишь после этого заверять документы.

Взносы и пошлины: обязанности нотариуса

Участие государственных представителей, разумеется, придется оплатить. Так называемый, нотариальный тариф, вносится однократно и рассчитывается в зависимости от общей суммы договора, а не от количества участников. Размер пошлины составляет пол процента от этой суммы, но он не может быть ниже 300 рублей и выше 20 тысяч рублей.

Кроме того, нотариус попросит оплатить правовые и технические услуги. Некоторые услуги не входят в непосредственные обязанности нотариуса в плане заверения документов (например, консультации, составление и техническое изготовление необходимых документов, а также дополнительная помощь, если она требуется).

Пошлину необходимо будет внести при подаче пакета документов в Росреестр, причем квитанцию можно не прилагать – информация сразу же заносится в единую базу. Но если ее не обнаружится в течение пяти дней после представления документов, они будут просто возвращены без рассмотрения.

Вопросы регистрации: документы и ограничения

После нотариального заверения договора остается зарегистрировать смену собственника недвижимости в Росреестре. 

Кроме заявления, для этого понадобятся:

• договор и акт, заверенные нотариусом;

• документы, которые удостоверяют личности каждой из сторон;

• документальное подтверждение того, что все собственники уведомлены о продаже доли.

Если сделка и последующая регистрация проводятся через представителей сторон, потребуются документы, подтверждающие их полномочия. В случаях, когда среди собственников есть несовершеннолетние или нетрудоспособные люди, нужны также разрешительные справки от органов опеки и попечительства.

Заявление можно подать в территориальное отделение Росреестра, а можно воспользоваться услугами многофункционального центра. Если офисы этих структур находятся очень далеко, можно отправить пакет документов по почте с объявленной ценностью. В этом случае необходимо позаботиться о подробной описи вложения и получении уведомления о вручении.

В последнее время многие россияне предпочитают подавать документацию в онлайн-режиме, что достаточно легко сделать, зайдя на официальный сайт Росреестра. Когда совсем нет времени, можно доверить подачу документов нотариусу, удостоверившему сделку.

Новый собственник может сразу же зарегистрироваться в квартире и прописать там своих несовершеннолетних детей – какие-либо разрешения других владельцев для этого не требуются. Однако если понадобится зарегистрировать кого-то еще, без письменного согласия остальных собственников (уже зарегистрированных) не обойтись.

Кроме прочего, необходимо помнить  о том, что если собственник перед продажей владел долей в недвижимости меньше трех лет, должен будет заплатить налог на доход, исключение сделано только для представителей льготных категорий. С другой стороны, при внесении платежа в бюджет появляется право на налоговый вычет.

Добрая воля и принуждение

Ситуаций, в которых квартира разделена на множество «невыделяемых в натуре» долей, очень много. Случается и такое, что владелец крошечной доли не дает согласия на распоряжение недвижимым имуществом собственникам крупных долей, решивших продать квартиру целиком, и это порождает много проблем.

Теоретически, есть возможность приобрести меньшую долю через суд, в принудительном порядке выплатив компенсацию. Однако, для этого необходимо, чтобы одновременно соблюдались три условия:

• доля очень небольшая;

• эту часть невозможно выделить в натуре;

• особого интереса в пользовании этим имуществом собственник не имеет.

В этих случаях, на основании статьи 252 Гражданского кодекса, суд имеет возможность вменить в обязанность собственникам выплатить компенсацию одному из владельцев. Предварительно проводится экспертная оценка с тем, чтобы определить рыночную цену, за которую необходимо выкупить долю. Впрочем, если речь идет буквально о считанных квадратных метрах, их владельцы часто без особых уговоров соглашаются на компенсацию.

Так или иначе, вынудить одного из владельцев продать свою долю в жилой недвижимости третьим лицам невозможно, и любые действия в этом направлении являются незаконными. Посторонние люди получают право на часть жилья только при отсутствии желающих собственников недвижимости.

Заключение

Собственно, сама юридическая процедура продажи доли в квартире не такая уж и сложная. Если правильно договориться с другими собственниками, вопрос можно решить достаточно быстро — какие аргументы выбрать в устных беседах с остальными владельцами, каждый решает для себя сам. 

Тем не менее, собственнику, который решил продать свое недвижимое имущество, необходимо сделать все, чтобы сделка не была впоследствии аннулирована. Для этого нужно своевременно и правильно оформить все документы, заверить их у нотариуса. Как и для любой сделки, где фигурируют крупные суммы, при отчуждении доли желательно привлечь профессионального юриста, который поможет все сделать в соответствии с положениями закона.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Права собственника доли в квартире

Приобретать объект недвижимости в собственность можно различными методами: приватизировать, вступать в кооперативы жилищно-строительного типа и выплачивать пай полностью, вступать в наследство и иными способами. Можно приобретать в собственность жилплощадь в неограниченном количестве. Поговорим в этой статье о правах собственника доли в квартире.

Каждый случай уникален и индивидуален. Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата. Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

У собственника имеется право владения, распоряжения и пользования принадлежащей ему квартиры. Это обозначает, что собственник может:

• продать;
• завещать;
• подарить,
• передать в ренту;
• сдавать по соглашению безвозмездного пользования либо найма;
• закладывать принадлежащее ему жилье;
• регистрировать в принадлежащей ему жилплощади неограниченное число лиц.

Обязательства собственника

Собственник должен нести бремя содержания этого помещения, оплачивать:

1. коммунальные услуги;
2. налоги;
3. затраты на содержание и ремонт собственной квартиры;
4. общего имущества многоквартирного дома.

Также владелец обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии.

Задать вопрос юристу

Распоряжение имуществом, которое располагается в долевой собственности, производится по обоюдному согласию всех ее участников.

Продавец доли должен уведомить в письменном виде остальных участников долевой собственности о намерении продажи собственной доли постороннему лицу, а также сообщить стоимость и иные условия продажи.

Если же другие участники долевой собственности будут против покупки либо не приобретут продаваемую долю в праве собственности на объект недвижимости в течение 1-го месяца со дня извещения, продавец вправе продать долю любому лицу. И при этом осуществить продажу он уже может по наиболее высокой, но не по более низкой стоимости.

Важно! Во время продажи доли с нарушением преимущественных прав приобретения любой иной участник долевой собственности вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с переводом на него прав покупателя.

Сособственник имеет право преимущественной покупки в момент продажи одним из них доли только постороннему лицу. Если желание изъявили купить долю несколько сособственников, право выбора покупателя уже предоставляется продавцу.

Важно! Если же осуществляется отчуждение вещи не путем подписания договора купли-продажи либо соглашения  мены, а по другому типу договора (например дарение), отпадает право иных сособственников на преимущественную покупку отчуждаемой доли.

Сособственник не имеет права преимущественной покупки, и в этом случае доля отчуждается с требованием пожизненного содержания отчуждателя.

Раздел имущества в долевой собственности

Законодательством предусмотрен раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и определение из него доли (статья 252 ГК РФ). Требовать выдела доли вправе каждый сособственник, а также кредитор участника долевой собственности (статья 255 ГК РФ).

Кроме того, если имущество разделили в натуре без соразмерного ущерба его хозяйственному значению, выделяющийся приобретает долю из общего имущества в натуре. Когда имущество не разделено в натуре, то выделяющийся собственник может получить денежную компенсацию.

Важно! Если собственник доли хочет сдать квартиру в аренду, от собственников иных долей в данной квартире необходимо будет получить согласие в письменном виде, либо в форме отдельной бумаги, либо в виде отметки о согласовании соглашении аренды с иными собственниками жилья на тексте самого договора с их подписями.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/ownership/prava-sobstvennika-doli-v-kvartire/

Тяжёлая доля: на что имеет право совладелец квартиры

Во время приватизации право владения недвижимостью распределялось между всеми членами семьи, кто на тот момент был прописан в квартире.

Если в завещании (или при оформлении наследства) на квартиру указывается несколько человек, то каждый из них получает свою долю.

Право собственности фиксируется дробью — например, 1\2, 1\3 и т.д. Бумажные свидетельства о собственности сейчас не используются, а документ, подтверждающий владение, — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

 Что можно сделать с долей

1.   Выделить свою часть

Собственник доли в квартире имеет право владеть и распоряжаться ей по своему усмотрению, независимо от её размера. Когда доля не выделена (то есть неясно, какая комната кому принадлежит), собственники могут сами договориться, кто какой территорией будет владеть. Кухня, ванная, туалет и коридор обычно поступают в общее пользование.

Для того чтобы у собственников была возможность пользоваться какой-то конкретной площадью, можно составить Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением. «Если же люди не могут договориться, то обращаются в суд, и там определяют, кому какая комната достанется, — рассказывает адвокат Московской палаты адвокатов Елена Габриелян. — По факту после определения порядка пользования, квартира становится коммунальной».

2.   Продать свою долю

Основные сложности у владельцев долей могут возникнуть, если один собственник хочет свою часть недвижимости продать. По закону продать свою долю без согласия других владельцев квартиры человек не может. Поэтому сначала нужно письменно уведомить другого (других) собственника. «Если вы решили продать свою долю, сначала нужно предложить выкупить долю сособственнику, — говорит Елена Габриелян. — Законом предусмотрено преимущественное право покупки».

Сначала следует обратиться к нотариусу и составить уведомление. В нем необходимо указать цену доли и порядок оплаты.

«После того как иные участники долевой собственности получат уведомление, они имеют право в течение 30 дней либо приобрести у вас долю по указанной цене, либо отказаться от приобретения, — рассказывает руководитель отдела сопровождения сделок и регистрационных действий HEADS Consulting Марина Катянина. — Молчание в данном случае расценивается как согласие на отчуждение третьим лицам».

В случае отчуждения доли с нарушением этих правил сособственник, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд с иском о переводе прав покупателей на себя. Тогда ранее проведённую сделку признают недействительной.

Владельцы других долей могут препятствовать продаже: согласиться на приобретение доли, но при этом не делать каких-либо действий по покупке. Из этой ситуации есть выход.

«Необходимо заново уведомить сособственника, но в самом уведомлении чётко прописать сроки внесения аванса, установить дату сделки, дату, когда он должен явиться к нотариусу для подписания договора купли-продажи, — советует Марина Катянина.

— В таком случае, если сособственник не будет придерживаться сроков, то это означает, что он отказался от реализации своего преимущественного права на покупку».

Если один из жильцов — несовершеннолетний

Продажа долевой квартиры, как и любой другой, осложняется, если там зарегистрированы несовершеннолетние дети. Органы опеки и попечительства, давая согласие на отчуждение квартиры, должны проверить, в какие условия будет переселён ребёнок.

Если у ребёнка есть доля в продаваемой квартире, то другие собственники также уведомляют его родителей или опекунов о продаже.

Кстати, если прописать в квартиру взрослого человека можно только с согласия всех собственников, то несовершеннолетнего (если там зарегистрированы его родители) можно и без их согласия.

3.   Сдать долю в аренду

Сдавать свою выделенную долю квартиры в аренду можно, но только с согласия других собственников. Причём согласие должно быть письменным, уточняет Елена Габриелян. Однако фактически некоторые сдают свои доли без такого согласия, хотя это и незаконно. Когда так происходит, никто не может вмешаться, кроме суда. «Если один из собственников пожаловался на посторонних жильцов, полиция не сможет помочь, свои права жильцы смогут защитить только в судебном порядке», — поясняет адвокат.

Как делятся обязанности владельцев доли

обязанность совладельцев квартиры — это платежи по ЖКХ. Марина Катянина из HEADS Consulting отмечает, что собственники могут разделить затраты на коммунальные расходы пропорционально размеру доли. «Однако следует помнить, что раздельные квитанции на оплату не делают из вашей площади коммунальную квартиру, — предупреждает она. — У вас будет один лицевой счёт».

Правда сейчас этот вопрос можно решить только в судебном порядке. Для каждого из владельцев будет установлен порядок оплаты за ЖКУ пропорционально долям в праве собственности.

Если один из собственников не платит за ЖКУ, ответчиком по делу о взыскании задолженности будет выступать владелец-должник. «Чтобы не попасть в ситуацию, при которой вам отключили свет или воду, лучше заплатить накопившуюся задолженность за другого сособственника, а потом уже самому обратиться в суд с иском о взыскании с него понесённых расходов», — советует Марина Катянина.

Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/3/20/tjazhjolaja-dolja-na-chto-imeet-pravo-sovladelec-kvartiry/