Кто такой застройщик в строительстве

В чем разница между застройщиком, заказчиком, техническим заказчиком в строительстве?

В чем разница между застройщиком, заказчиком, техническим заказчиком в строительстве?

Ответ

Заказчик в строительстве — тот кто заключил Договор строительного подряда в качестве заказчика строительства (с подрядчиком).

Застройщик — лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке.

Технический заказчик — лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В строительстве, Заказчик (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.» (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

В договоре 1:

Компания А — Заказчик

Компания Б — Подрядчик

В договоре 2:

Компания Б — Заказчик

Компания В — Подрядчик

Застройщик

Застройщик — лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

Пример

Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.

Технический заказчик

Технический заказчик — лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Привлечение Технического заказчика обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли Технического заказчика.

Пример

Застройщик организует на принадлежащем ему земельном участке строительство офисного центра. Застройщик по договору привлек технического заказчика, в задачи которого входит выполнение функции заказчика — проведение экспертизы и принятие работ, выполненных подрядчиком, получение необходимых разрешений и согласований и т.п.

Связаные темы

Строительство

Договор строительного подряда

Застройщик

Технический заказчик

Генеральный подрядчик

Материалы по теме «Строительство, Недвижимость»

22.01.2020

Словари:

Словарь

Налоговый словарь

Словарь бухучета

Юридический словарь

Источник: https://taxslov.ru/qa/q56.htm

Служба Технического заказчика на этапе строительства

СЛУЖБА ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА

защита интересов инвестора в строительстве

Узнать стоимость

Весь комплекс работ службы заказчика-застройщика в строительстве состоит из трех ключевых функций:

1. Планирование

(расчет бюджета и сроков строительства).

2. Организация

(определение необходимого объема работ, поиск подрядных организаций и контрагентов, распределение обязанностей и ответственности между участниками строительства, оформление и ведение контрактных отношений).

3. Контроль

(контроль качества строительства, контроль выполнения договорных обязательств, контроль соблюдения стоимости строительства и утвержденного бюджета).

Приступая к планированию, инженеры службы Технического заказчика и надзора на основании данных проектно-сметной документации, в том числе «Проекта организации строительства», определяют технологическую последовательность и рассчитывают нормативные сроки выполнения всех технических операций. По итогам расчетов разрабатывается Сводный сетевой план-график строительно-монтажных работ, который после согласования (уточнения) с выбранным Генеральным подрядчиком ложится в основу договора генерального подряда, подрядных договоров, договоров поставки и оказания услуг.

Важнейшим результатом проверки службой заказчика-застройщика проектной и сметной документации является анализ сметных объемов, расценок, повышающих коэффициентов, накладных затрат на все виды строительных, монтажных, отделочных работ, оценка соответствия расчетной сметной стоимости заложенным в проекте решениям и рыночным условиям, расценкам, корректировка (уточнение) локальных смет, либо отдельных позиций.

Имея на руках проверенную проектную документацию, подтвержденную сметную стоимость и расчетный график строительства, служба Технического заказчика начинает подготовку и проведение тендеров на выполнение всего комплекса подготовительных и строительно-монтажных работ, в том числе:

• формирование Технических (тендерных) заданий;
• разработку тендерных пакетов;
• поиск и определение списка потенциальных подрядных организаций;
• организацию тендерных процедур;
• сбор, анализ и оценку тендерных предложений;
• выбор победителей;
• подготовку и оформление с соответствующими организациями договоров, приложений на выполнение всего комплекса строительных работ.

В рамках управления контрактными отношениями и контроля выполнения договорных обязательств, служба Технического заказчика занимается:

• отслеживанием своевременного и непрерывного финансирования строительства объекта;
• созданием и ведением Реестра договоров, совмещенного с Реестром платежей;
• отслеживанием соблюдения контрагентами договорных обязательств на основании данных о сдаче-приемке выполненных работ, предоставляемых техническим надзором;
• проверкой счетов, подготовленных контрагентами, их визирование при подтверждении факта сдачи-приемки выполненных работ Технадзору, передача на оплату, получение подтверждения факта оплаты, разнесение данных в Реестр платежей;
• формированием балансовой стоимости здания в процессе строительства, учетом списания материалов, принятых объемов работ, ведением дефектной ведомости;
• проверкой закупок генерального подрядчика (закупочные цены, соответствие номенклатуры и качества поступающих материалов, наличие паспортов, сертификатов);
• организацией и проведением контрольно-экспертных процедур;
• применением штрафных санкций и иных мер воздействия к контрагентам, нарушающим свои договорные обязательства;
• привлечением дополнительных контрагентов и/или заключением дополнительных соглашений на новые объемы работ к уже имеющимся договорам, экспертизу смет (договорных расценок), прилагаемых к договорам подряда (дополнительным соглашениям);
• контроль освоения Бюджета Проекта (постатейного, накопительным итогом);

Цель работы службы Заказчика-застройщика — недопущение необоснованных дополнительных работ и применения необоснованных расценок, отклонение неподтвержденных техническим надзором объемов работ, оплата работ подрядных организаций только в рамках законтрактованных объемов, согласно сметной (договорной) стоимости, по утвержденной проектной документации.

Контроль сроков строительства службой заказчика в строительстве предполагает:

• отслеживание выполнения сводного сетевого плана-графика производства работ;
• корректировку и актуализацию графика, в случае изменения сроков производства отдельных видов работ;
• контроль сроков выполнения обязательств контрагентов по поставкам материалов, оборудования, систем;
• взаимоувязку и координацию работ проектных, строительно-монтажных, специализированных организаций, поставщиков оборудования и материалов, иных контрагентов.

Контроль качества и стоимости строительства осуществляется во взаимодействии службами Технического заказчика и Технического надзора и начинается с входного контроля разработанной Рабочей документации.

Входной контроль осуществляется на предмет комплектности, качества, информативности и достаточности для производства работ, соответствия основных решений ранее утвержденной проектной документации.

В случаях выявления дефектов и недоработок в рабочей документации, Технический заказчик осуществляет документированный возврат дефектной документации Генпроектировщику и, в последующем, контроль за устранением дефектов, выявленных в процессе приемки.

А затем и повторную приемку исправленной документации для выдачи «в производство работ» Генподрядчику.

Далее служба Заказчика и Технического надзора осуществляет процедуры контроля качества строительства:

• соблюдение генподрядчиком (подрядными организациями) входных регламентов:
• поступающих на стройплощадку материалов,
• поставки готовых изделий и конструкций,
• приемки Рабочей документации.
• соблюдение генподрядчиком (подрядными организациями) технологии строительства:
• порядка и последовательности строительных операций,
• регламентных сроков выполнения этапов работ,
• пооперационного освидетельствования и промежуточной приемки, совместно с представителями технического и авторского надзором.
• соблюдение генподрядчиком (подрядными организациями) технологии монтажа оборудования:
• порядка и последовательности монтажных операций,
• регламента проведения испытаний, пусконаладочных работ оборудования и систем.
• подготовку генподрядчиком (подрядными организациями) исполнительной документации:
• журналов работ,
• исполнительных планов и схем, в т.ч. проверку точности отражения геодезических параметров зданий (сооружений) на исполнительных геодезических съемках,
• соблюдение генподрядчиком (подрядными организациями) порядка проведения лабораторных испытаний, инспекций, проверок инструментального контроля неразрушающими методами.

Итогом работы службы Заказчика в строительстве является проверка Актов по форме КС-2, КС-3 на соответствие фактически выполненным работам, прошедшим контроль качества, подтверждение или отказ от приемки работ, не соответствующих решениям проектно-сметной документации и договорным обязательствам генерального подрядчика.

Источник: https://www.severindevelopment.ru/uslugi/technical-customer/slugba-zakazchika-stroitelstva/

Что делать, если застройщик изменил квартиру на этапе строительства?

Несмотря на строгие нормы закона о долевом строительстве, многим дольщикам вместе с заветными ключами застройщики преподносят неприятные сюрпризы.

В интернете полно историй о том, как люди получают совсем не то, что хотели: застройщики меняют не только площадь объектов, но и планировки квартир, их расположение на этажах и материалы отделки.

LIVINGразобрался, какие изменения законны, а какие – нет. И что делать, если в реальности квартира оказалась не такой, как в договоре.

Где указаны параметры строящейся квартиры, и по каким документам дольщику сверять то, что он купил, с тем, что построено?

Основные сведения о строящемся жилье содержатся в проектной декларации и договоре долевого участия (раздел «характеристики объекта»).

Согласно ФЗ-214, в проектной декларации должны быть данные о застройщике и всех подрядчиках, о страховании строительной компании, о результатах госэкспертизы проектной документации на дом, о правах на земельный участок под возводимым объектом и о схеме финансирования строительства.

Кроме того, документ содержит данные разрешения на строительство, указывает количество квартир в доме и их технические характеристики, объясняет функциональное назначение помещений дома, планируемое подключение к инженерным сетям.

Наконец, в проектной декларации указано, когда застройщик планирует завершить стройку, и когда дом будет введен в эксплуатацию.

В договоре долевого участия (ДДУ) содержится более подробная информация о самой квартире: ее площадь и расположение на этаже. В ДДУ должна быть экспликация — план строящейся квартиры с расшифровкой. Также в этом документе указывают характеристики отделки. Статья 4 ФЗ-214 регламентирует, что ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади.

Имеет ли право застройщик отступать от этих документов?

Девелопер может менять проектную декларацию и уведомлять об этом дольщиков (на официальном сайте компании). Измениться может, например, площадь жилого комплекса или сопутствующая инфраструктура.

Все изменения в ДДУ непременно должны быть согласованы с дольщиком.

При этом все вносимые изменения не должны ухудшать качество объекта. Это указано в статье 7 ФЗ-2014 («Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям»).

Что делать, если изменения существенные, и не нравятся дольщику?

Если изменения, которые застройщик вносит в проектную декларацию, ущемляют интересы дольщика (например, застройщик строит вместо кирпичного дома – панельный, отказывается от строительства объектов инфраструктуры или меняет расположение квартир на этаже), то покупатель имеет право предъявить компании претензии.

Причем доказывать, что изменения не влияют на безопасность и не нарушают права дольщиков, обязан застройщик. Такое решение в недавнем споре принял Верховный суд.

Если застройщик изменил проект по своему усмотрению и не уведомил об этом дольщика (или дольщик с этим не согласен), то у покупателя есть несколько вариантов действий. Первое, что можно сделать, – посчитать расходы на устранение ошибок строительной компании, потребовать от нее оплатить их или переделать работу.

Если квартира в построенном виде дольщика больше не устраивает, он может потребовать расторжения ДДУ (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ-214).

Единых норм, при которых расторжение ДДУ уместно, не существует – в каждом конкретном случае будет разбираться судья (расторгнуть ДДУ можно только по решению суда).

Вероятнее всего, при небольших отклонениях от договора (например, если в квартире не хватает межкомнатной перегородки) дольщик может рассчитывать на досудебное урегулирование спора (денежную компенсацию или предоставление аналогичной квартиры без нарушений).

Наконец, дольщик может рассчитывать на изменение цены договора (согласно пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей). Но сначала придется доказать, что изменения в проекте привели к снижению стоимости квартиры.

Я хочу, чтобы застройщик все переделал за свой счет. Как мне действовать?

Если вы хотите, чтобы застройщик за свои деньги изменил планировку квартиры (например, построил отсутствующую перегородку, если она указана в ДДУ, или снес установленную), то вам придется:

1. Составить и подписать дефектный акт и акт приема-передачи.

2. Установить сумму расходов на устранение ошибок застройщика (например, на возведение новой перегородки).

3. Отправить застройщику претензию (в двух экземплярах и со штампом о получении). Срок ответа на претензию – 10 дней.

4. Подать в суд (если компания отказывается удовлетворить претензию в досудебном порядке).

Качество ЖК не сильно пострадало, но если бы я знал, что проект изменится, то не купил бы квартиру. Что делать?

В такой ситуации поможет разобраться Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Сообщите о недобросовестной конкуренции и донесите до контролирующих органов, что строительная компания, на ваш взгляд, сознательно распространила заведомо недостоверную информацию о строящемся ЖК, создав у покупателей впечатление, что квартира на самом деле более привлекательна для покупки по сравнению с предложениями других компаний.

Жалобу можно подать на официальном сайте антимонопольного ведомства, отправить по почте или принести в ФАС лично. К обращению нужно приложить все доказательства (копии проектной декларации до и после внесения изменений, копии ДДУ), свидетельствующие о недобросовестности застройщика. По закону, ФАС обязана рассмотреть жалобу в течение 30-60 дней.

Источник: https://living.ru/znanie/cto-delat-esli-zastrojsik-izmenil-kvartiru-na-etape-stroitelstva/

Девелопер и Застройщик – кто есть кто?

Последнее обновление: 08.08.2018

В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.

Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?

Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.

Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?

Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.

На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик». Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Девелопер недвижимости

В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать).

Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.

Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.

Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.

На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).

Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.

На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения.

Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т.п.).

Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/developer-i-zastrojshhik/

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился — ЮК

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме.

К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф  невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и  по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.

Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц.

Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством.

В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.

Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ».

Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц.

По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье.

И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота.

Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

• дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
• участник может потребовать передать ему жилой объект;
• недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
• объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.

  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

• на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
• оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
• объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
• жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение.

Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона.

Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

• купли-продажи жилья в строящемся объекте;
• предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
• договор займа, условием которого является передача жилья;
• договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

• вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
• имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
• заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств.

Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается.

С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/obmanutye-dolshhiki/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat-dolshhiku

Кто такой девелопер и застройщик в строительстве?

Кто такой девелопер и застройщик в строительстве? 26.06.2018

Рынок недвижимости оперирует множеством терминов, в которых простому обывателю не так легко разобраться.

Термины «девелопер» и «застройщик» используются не только в строительной отрасли, в риелторских конторах, но и в обиходе простых граждан.

Согласно законодательству страны и девелоперы, и застройщики принимают непосредственное участие в операциях с недвижимостью, но вот права, обязанности и функции каждого из них различны.

Кто такой застройщик? Каковы его права, обязанности и функции?

Застройщик – это лицо, имеющее право на земельный участок. Эти права обязательно должны быть зарегистрированы и оформлены в строительном проекте. В качестве Застройщика может выступать не только собственник земельного участка, но и его арендатор. Кроме того, Застройщик должен получить Разрешение на строительство.

Застройщиком разрешено быть частным компаниям и государственным учреждениям. Если он является собственником данного проекта строительства, то в документах он отражен как Генеральный инвестор (соинвестор, если в реализации проекта принимают участие сразу несколько лиц).

Осуществление строительных работ невозможно без координирования и проверки документации.

Каждая стройка, независимо от масштаба, сроков, местоположения и других нюансов, опирается на множество документов, начиная от градостроительной документации и заканчивая проектными декларациями.

Счастливым финалом каждой стройки становится Разрешение на ввод строительного объекта в эксплуатацию. Заказчик обеспечивает не только работу с документами, но и в течение всего процесса строительства ведет технический надзор и следит за соблюдением всех требований.

Роли Заказчика и Застройщика могут выполнять разные компании. Организовать работу с документами может Технический Заказчик, для этого строительной организации (Застройщику) следует обратиться в наемную службу. Если же речь идет о крупных строительных компаниях, то чаще всего они предпочитают иметь Заказчика в своей структуре, а на сцену выходит новый термин Заказчик-Застройщик.

На старте возведения любого строительного объекта стоит лицо, ответственное за разработку пакета проектных документов. Проект дома, инженерных сетей и других осуществляет Генпроектировщик, выступающий также в качестве наемного лица. Оплата услуг Генподрядчика осуществляется на денежные средства Инвестора (Соинвесторов).

После того, как Генпроектировщик подготавливает пакет документов для Застройщика, в дело вступает Генподрядчик. Он отвечает за фактические работы, выполненные на строительной площадке. Рытье котлована, прокладка инженерных коммуникаций, стены, крыша, отделка здания – за всеми этими этапами следит Генпроектировщик. Также он несет ответственность перед Заказчиком за соответствие сроков строительных работ.

Заказчик оплачивает труд Генподрядчика, а Генподрядчик уже решает, какими силами и с привлечением каких организаций выполнит задачу. Работы могут осуществляться как силами самого Генподрядчика, так и силами сторонних подрядчиков, нанятых им. Опять же, большинство крупных строительных компаний, имеющих многолетнюю репутацию, выступают в трех ролях одновременно (Застройщик, Заказчик и Генподрядчик).

Для того чтобы проект нашел воплощение в жизни, требуется финансирование. Для этого привлекаются денежные средства Инвестора. Инвестор может вложить в стройку как свои собственные средства, так и денежные средства, взятые в кредит в банке под определенный процент. Если в проекте фигурирует Генеральный инвестор, то это означает, что данное лицо профинансировало запуск всего проекта и несет ответственность за бесперебойное поступление денежных средств.

Кто такой девелопер? Каковы его права, обязанности и функции?

Понятие Девелопер в нашей стране впервые появилось в девяностых годах. Это ненормализованный термин, поэтому вряд ли удастся найти его в строительных документах.

Девелопер – лицо, которое занимается развитием строительных объектов. Деятельность Девелопера направлена на увеличение рыночной стоимости объекта, поэтому в сферу его задач входит ремонт, реконструкция и, конечно, строительство зданий любого назначения. Кроме того, Девелопер распоряжается денежными средствами (как собственными, так и заемными).

Девелопер – это обширное понятие. Зачастую можно услышать, как Девелоперами именуют себя и Заказчики, и Застройщики, и Инвесторы, ведь деятельность каждого из них включает в себя часть обязанностей и функций девелопера.

В нашей стране Девелоперами называются профессиональные организации, которые занимаются финансированием, осуществлением и координированием всего строительного процесса, начиная с разработки проектных документов и заканчивая получением документации о введении данного объекта в эксплуатацию.

Источник: http://4holding.ru/2018/06/26/kto-takoj-developer-i-zastrojshhik-v-stroitelstve/

Девелоперы и застройщики: в чем разница

• Задачи девелопера
• Задачи застройщика

Начнем с девелоперов.

Девелопер – это организация или физическое лицо, которые приобретают и занимаются развитием объектов недвижимости (дома, здания, земельные участки), для продажи и получения от этого дохода. Девелопер выполняет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован максимально снизить возможные риски и предельно увеличить рентабельность.

Что касается застройщиков.

Понятие застройщик достаточно часто используется в сфере строительной деятельности, имеет много общих черт с определением термина девелопер.

Законодательное определение понятие застройщика гласит, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Задачи девелопера

Задача застройщика заключается в осуществлении строительной деятельности и получение прибыли от продажи жилья. Рассмотрим вопрос, какие задачи стоят перед девелопером.

Прежде всего это руководитель проекта, работа которого связана со следующими задачами:

• Подбор объектов для строительства (реконструкции);
• Разработка бизнес-стратегий, планов, экономических обоснований;
• Сбор необходимой разрешительно документации, согласования с государственными органами;
• Непосредственно возведение новых объектов недвижимости.
• Реконструкция (а также перепланировка) зданий.
• Модификация и Тем, чтоб изменить уже построенные здания.
• Привлечение подрядных организаций;
• Иные текущие задачи.

Девелопер осуществляет контроль за всеми этапами реализации проекта: начиная от подготовки проектной документации, и заканчивая координацией с агентствами недвижимости, которые выполняют реализацию введенного в эксплуатацию объекта. Поэтому перед девелопером стоит более широкий перечень задач, чем перед застройщиком.

Задачи застройщика

Застройщик выполняет несколько иные функции, его работа обладает спецификой.

Главным образом его цели заключаются в следующем:

Привлечение денежных средств физических лиц, с которыми заключаются договоры участия в долевом строительстве для осуществления проекта многоквартирного дома. Что совершается только после того, как застройщиком получено разрешение на строительство, а также оформлена проектная декларация и прочие необходимые бумаги.

Фактическая организация и контроль строительства здания (самостоятельно или через привлеченных организаций). Согласно статье 52 Градостроительного кодекса РФ, Выполнять строительство может как непосредственно застройщик, так и сторонние подрядные организации.

Застройщик вне зависимости от того, кто ведет стройку (своими силами либо привлеченными подрядчиками) должен выполнять координацию процесса строительства. Целью данного контроля является обследование конструкций на соответствие проекту, нормам технических регламентов, инженерным изысканиям, требованиям ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). Застройщик несет ответственность за обеспечение безопасности в процессе строительства и за последующую эксплуатацию здания.

В случае нарушения принятых на себя обязательств, это будет считаться нарушением, которое повлечет за собой санкцию в виде требований граждан возврата уплаченных  денежных средств или полного возмещения ущерба (также допустимо взыскание пеней и неустоек за просрочку введения объекта в эксплуатацию).

С целью того, чтобы защитить граждан во взаимоотношениях с застройщиками от различных нарушений, существует подробное регулирование деятельности таких строительных компаний в федеральном законодательстве РФ.

Нюансы

Зачастую многие компании, к которым первоначально обращаются граждане, с целью более подробно ознакомиться с информацией о интересующем объекте, юридически с данными объектами не связаны.

Как ни парадоксально, большинство компаний, чьи названия прочно ассоциируются со строящимися домами и к которым в первую очередь обращаются, желая побольше узнать о заинтересовавшей новостройке и приобрести в ней квартиру, де-юре имеют к этим объектам мало отношения. В случае, если во время или после строительства возникнут какие-либо проблемы или нарушения условий соглашения о долевом участии, ответственность перед физическим лицом будет отнюдь не они.

Когда покупается жилье, в том числе и еще не построенное, обстоятельства несколько иные.

При его создании задействовано очень много сторон: инвесторы, инженеры, архитекторы, подрядчики, заказчики, производители строительных материалов, агентства недвижимости и другие, при этом с юридической точки зрения отношения между ними выстраиваются по крайне сложно.

Чтобы не вынуждать каждого дольщик, вложившего деньги в новостройку, самостоятельно предаваться во все указанные детали, на законодательном уровне введена норма, в силу которой ответственность перед покупателем во всех случаях накладывается только на одну сторону – застройщика.

Фактически, застройщик представляет собой только лишь организацию, чье наименование фигурирует в разрешительной проектной документации, и которая оформляет договор с приобретателем. Основная же компания (или группа компаний) по сути и является девелопером.

Источник: http://delovoy-kvartal.ru/developeryi-i-zastroyshhiki-v-chem-raznitsa/