Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой что делать

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

купили квартиру с неузаконенной перепланировкой что делать

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Инструкция: как оформить перепланировку?

Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ). Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег.

Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой. Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Нужно ли согласовывать объединение санузла в тех же границах?

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.

Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку.

Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Можно ли сносить стену между ванной и кухней в хрущевке?

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Я пристроил балкон – его можно узаконить?

Можно ли восстановить стену между туалетом и ванной без согласований?

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_grozit_pokupka_kvartiry_s_neuzakonennoy_pereplanirovkoy/7697

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой – в ипотеку

купили квартиру с неузаконенной перепланировкой что делать

В соответствии с действующим законодательством не существует такого основания для отказа в регистрации договора как незаконная перепланировка.

Так, для покупателя квартиры эта ситуация играет не совсем благоприятную роль.

Если будет выявлено, что переустройство квартиры было выполнено не на законных основаниях, то в свидетельстве о праве собственности будет указана запись в пункте обременения – проведение перепланировки не на законных основаниях.

По общим правилам, на основании статьи 25 Жилищного Кодекса РФ перепланировкой является проведение ремонтных работ, в результате которых необходимо вносить изменения в технические документы на квартиру.

Существует два вида переустройства квартиры:

  • простая (работы выполняются по эскизу);
  • сложная (требует получения проекта).

Простая (по эскизу)

При решении перенести перегородку, или же изменить расположение сантехники, то в таком случае работы будут проводиться по эскизу. Весь процесс займет около 3 месяцев.

Цена эскиза обойдется в около 2 тыс. руб.

Для этого понадобится:

  • собрать пакет документов;
  • указать на копии плана квартиры, что именно будет включать переустройство.

Сложная (по проекту)

Если ремонт предполагает объединение комнат, установку лестниц или же увеличение площади квартиры за счет лоджии, то необходимо заказывать в проектной организации проект.

Данный процесс длительный и трудоемкий, ведь после получения его необходимо утверждать во многих инстанциях.

Весь процесс займет около 6 месяцев и будет стоить примерно 60 тысяч руб. Цена может варьироваться от площади квартиры, а также от объема намеченных работ.

После того, как владелец получит разрешение, необходимо пригласить сотрудника БТИ для осмотра квартиры и составления акта. После этого БТИ выдаст новый технический паспорт, в котором будут уже новые параметры квартиры.

Если же собственник проводит сложное переустройство жилья, эксперты рекомендуют обращаться к специальным организациям, ведь получение согласия от всех инстанций – весьма сложный процесс, который просто будет не под силу одолеть самостоятельно.

К тому же, у каждого разрешения есть свой срок действия, просрочив который снова придется сидеть в очередях и заново получать документ.

Что можно не согласовывать?

Не требуют согласования с государственными органами в соответствии со статьей 26 ЖК РФ следующие действия:

  • проведение косметического ремонта;
  • установка встроенной мебели;
  • замена батарей и розеток;
  • установка оборудования, которое не будет увеличивать общее потребление воды и света.

Что запрещено менять?

Законодательством запрещено проводить при перепланировке следующие действия:

  • перенос батарей на балкон;
  • установка теплого пола за счет общего теплоснабжения;
  • оборудование в квартире камина;
  • перенос кухни или санузла над/под жилой комнатой соседей;
  • совмещение кухни и жилой комнаты.

Нельзя проводить действия в панельных домах, которые приведут к нарушению прочности всех конструкций.

Что касается кирпичных домов, то здесь перечень запрещенных действий намного упрощен. К примеру, можно установить камин в таком доме, что в панельном просто невозможно.

Если дом новой планировки, то в счет балкона можно увеличить площадь комнаты, что в типовых домах делать нельзя. Это значит, что увеличение комнаты в счет лоджии возможно только при вычислении, где он расположен, и в каком именно доме.

Ответственность

Согласно статье 7.21 КоАП РФ за самовольную перепланировку необходимо будет заплатить штраф, в размере 2–2,5 тыс. рублей. Кроме этого,  в соответствии со статьей 29 ЖК РФ лицо должно восстановить прежний вид квартир, который существовал до проведения переустройства.

Если будет определено, что перепланировка была проведена достаточно давно и данный процесс не навредил конструкции дома, то штраф налагаться не будет.

В случае игнорирования собственником уведомления Жилининспекции о восстановлении прежнего вида жилья в течение полугода, и ничего до этого момента не было сделано, квартиру могут продать на публичных торгах.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

При продаже квартиры с простой перепланировкой, при этом не узаконивая ее, продать жилье есть шанс.

Весь вопрос состоит в том, знает ли о данных изменениях БТИ. Если не знает, то квартиру можно продать в обычном порядке, если покупателя данные условия полностью устраивают.

При этом покупатель будет нести все риски и ответственность, в случае, если о незаконной перепланировке узнают соответствующие органы.

Продавец же в этой ситуации ничем не рискует, ведь он продал квартиру по старой планировке, а покупателю может быть сделана скидка для последующего узаконивания переустройства.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку может доставить массу проблем и сложностей. Одна из них, это то, что банк не предоставит кредит, если в квартире не узаконена перепланировка. Однако есть случаи, когда банк не возражает от совершения такой сделки.

Продавец в этом случае ничем не рискует, проблема только с поиском покупателя, который решит купить такую квартиру.

Банк в этой ситуации в курсе, что в квартире была проведена самовольная перепланировка, но предоставляет кредит.

У покупателя после покупки квартиры возникает обязательство, которое прописано в договоре, о том, что переустройство должно будет узаконено, причем срок также указывается в договоре.

В ипотеку

По общим правилам отвечать за самовольное переустройство будет собственник. Если вы решили купить квартиру, прежде всего, покажите ее специалисту.

Чтобы правильно определить сложность всех работ, а также оценить примерную цену согласования, риелторы привлекают сотрудников Департамента по перепланировкам.

Они предоставляют детальную информацию о:

  • виде перепланировке;
  • примерной стоимости оформления перепланировки.

При покупке квартиры в ипотеку, следует знать, что по правилам ипотечных программ кредит выдается только при соответствии технических документов на квартиру фактическому плану квартиры.

Поэтому чаще банки отказывают в выдаче кредита на квартиру с незаконной перепланировкой.

Оценка при продаже

Квартира с перепланировкой – выгодная сделка только в том случае, если с документами все в порядке и с юридической точки зрения все было правильно оформлено.

Квартира с законной перепланировкой стоит на 10% выше, а с незаконной – на 10% ниже.

Часто покупатели обращаются к оценщикам для расчетов стоимости жилья, ведь именно на стоимость согласования продавец готов сделать скидку.

Цена квартиры будет зависеть от конкретной ситуации, ведь даже замена полов или изменение дверного проема считается перепланировкой, а это значит, что цена и срок согласования увеличится.

Часто задаваемые вопросы

На практике возникает множество вопросов, связанных с незаконной планировкой.

Кухня перенесена в комнату

При решении купить квартиру с незаконной перепланировкой, в которой кухня перенесена в жилую комнату, вам придется:

  • либо требовать от продавца восстановления прежнего состояния квартиры;
  • либо же брать на себя это обязательство и восстанавливать все после совершения сделки.

Приобретение с самовольным переустройством

Перед тем, как покупать квартиру с перепланировкой, необходимо проверить, нет ли нарушений в проведенном незаконном переустройстве.

Если были допущены серьезные нарушения, узаконить ее не получится, соответствующие инстанции откажут, к тому же придется заплатить штраф.

В этом случае не рекомендовано покупать такое жилье, ведь узаконивания не произойдет, а потратиться на восстановление квартиры в соответствии с технической документацией придется.

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj.html

DOM.RIA – Вы купили квартиру с незаконной перепланировкой: что делать?

купили квартиру с неузаконенной перепланировкой что делать

Выбирая подходящий вариант во время покупки квартиры, приходится учитывать необходимые параметры: расположение комнат, жилая площадь, стоимость. В какой-то момент покупатель понимает, что в приобретенном жилье не узаконена перепланировка. Как действовать в такой ситуации?

Зачем нужны перепланировки?

Интересный дизайн и планировка могут быть доступны не только для покупателей квартир в новостройках, но и для тех, кто выбирает жилье на вторичном рынке. Это всевозможным образом переделанные чешки, хрущевки и сталинки. Самые популярные способы перепланировки:

  • разделение совмещенных комнат;
  • увеличение помещения за счет балкона;
  • создание комфортной кухни-студио вместо скучной однокомнатной квартиры.

Но изменение стандартной планировки используется и в новостройках. Желая выделиться среди других, собственники квартир организовывают пространство по своему вкусу, придавая ему индивидуальный стиль. В ходе этого ломаются перегородки, делаются арочные проходы, джакузи переносятся в спальни. Благодаря этим приемам квартиры первичного и вторичного жилого фондов получают уникальную обстановку, повышение спроса среди покупателей и прирост к цене.

Будущий собственник может не заметить существования незаконной перепланировки по ряду причин. К ним относятся:

  • неопытность;
  • профессионализм риэлтора;
  • привлекательная стоимость объекта;
  • загруженность другими проблемами и многое другое.

При этом бывшие собственники порой просто не догадываются о существовании проблемы с незаконностью внесенных изменений, а другие предпочитают не сообщать о них потенциальному покупателю. Вне зависимости от этого, незаконная планировка – значительная проблема для собственника, которая влечет серьезные последствия.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Куда обращаться если в доме тараканы

Незаконная перепланировка – что делать?

Правила переоборудования и перепланировки жилья в последнее время значительно упростились. Так, Кабинет Министров Украины принял постановление №1024 от 28.12.2016 «О внесении изменений в Правила пользования помещениями жилых домов и общежитий».

Это правительственное постановление отменило необходимость получения обязательного разрешения от органа местного самоуправления на ряд строительно-ремонтных работ.

Такой шаг, по мнению центральных властей, должен мотивировать собственников, повысить их ответственность и ликвидировать бюрократические махинации.

Теперь для некоторых видов проделанных работ достаточно вызвать техническую инвентаризацию, после чего получить новый технический паспорт и наслаждаться преимуществами перепланировки. А в других случаях потребуется собрать и согласовать внушительный пакет документов.

Как узаконить перепланировку в квартире?

Так, узаконить перепланировку нужно при таких работах:

  • объединение двух и более квартир;
  • любые работы, связанные с несущими конструкциями (создание дверных или арочных проемов, удаление перегородки и прочее);
  • уменьшение или увеличение жилой площади (например, увеличение ванной комнаты за счет коридора);
  • изменения в инженерных сетях общего пользования;
  • строительство мансарды и прочих работах.

Такую модернизацию жилого пространства можно легализовать, но на это потребуется потратить достаточно сил и времени. В ходе «узаконивания» проект изменений будет согласован с Государственным архитектурно-строительным контролем, получен новый техпаспорт и многое другое. Зато после решения проблемы вы получите возможность беспрепятственно распоряжаться своей недвижимостью.

Для начала проконсультируйтесь у юриста или строительного инспектора по поводу узаконивания планировки.

Кстати, сейчас в Украине действует достаточное количество организаций, которые предоставляют подобные услуги, и большинство собственников предпочитают в такой ситуации использовать труд и опыт профессионалов.

Это ускоряет и упрощает процесс оформления документов, исключает случайные ошибки и гарантирует результат. В зависимости от региона и масштабов перепланировки стоимость таких услуг доходит до 25 тыс. грн.

Иногда в качестве последней инстанции перепланировку узаконивают в судебном порядке. Но в такой ситуации потребуется юрист, специализирующийся в данном вопросе.

Последствия незаконной перепланировки

Если бывший собственник или риэлтор уверяют, что незаконность перепланировки ни на что не влияет, то это не совсем так. Разумеется, если внесенные изменения не вызовут последствий или никто не станет обращать на них внимание, покупателю нечего переживать. В остальных случаях придется урегулировать существующие проблемы. Узаконить перепланировки квартиры необходимо, чтобы избежать следующих моментов.

Невозможность распоряжаться недвижимостью

Любая юридическая сделка с недвижимостью осуществляется представителями власти при наличии плана БТИ с реальной планировкой. К таковым относится продажа квартиры, договор дарения, оформление наследства, получение займа в банке под залог жилья. Другая сторона при попытке выдать существующий техпаспорт без узаконенных изменений за реальный наверняка заподозрит неладное, и время будет упущено зря.

Вред здоровью

Многоэтажный дом – это сложная конструкция, в которой архитекторы и ряд прочих специалистов продумывают нагрузки, просчитывают технические характеристики объекта. Но повреждая или разрушая несущие конструкции, собственник квартиры разрушает архитектурную целостность здания.

Это ставит под угрозу жизнь своей семьи и жильцов дома, и никакое незнание законов или строительных норм не оправдают нанесенный ущерб.

Ответственность владельца квартиры

В украинском законодательстве за незаконную перепланировку предусмотрена административная и уголовная ответственность. О проводимых недопустимых изменениях в квартире инспекторы из контролирующих государственных органов могут узнать благодаря жалобам соседей или обращению в судебные инстанции. Незаконная перепланировка способна вызвать:

  • повреждение отделочных материалов (краска, штукатурка, побелка);
  • трещину в стене (из-за повышения нагрузки на конструкцию);
  • падение полок и прочее.

Как улучшить свое жилье? Варианты и методы перепланировки

В зависимости от нанесенного ущерба, собственнику жилья грозят штрафные санкции в размере от 10 до 50 необлагаемых налогом минимумов, исправительные работы или лишение свободы от 3 до 12 лет. Подробности более детально описаны в Административном (статьи 96-97) и Уголовном (ст. 270-1, 275) кодексе Украины. Реальные сроки тюремных заключений грозят лишь в случае серьезных разрушений строения или внутренних помещений, человеческих жертв.

Еще одним решением может стать обязательство вернуть квартиру и другие измененные в ходе перепланировки помещения к прежнему состоянию, а это порой стоит значительных финансовых вложений.

При покупке квартиры внимательно изучайте планировку квартиры, сверяясь с описанием, зафиксированным в техническом паспорте. Спрашивайте у продавцов о любом изменении, недостающей или лишней перегородке, дверном проеме. При малейшем подозрении проконсультируйтесь у строительного инспектора, риэлтора или юриста.

Источник: https://dom.ria.com/articles/vy-kupili-kvartiru-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj-chto-delat-176640.html

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

При состоявшейся сделке, в случае несоответствия фактической планировки технической документации БТИ, возникает резонный вопрос какие действия необходимо предпринять?

Проверить проводилась ли в квартире перепланировка, а также о шагах, которые потребуется предпринять для узаконивания перепланировки, возможно из материалов этой статьи.

Независимо от того, кем была выполнена незаконная перепланировка ответственность за состояние помещений ложится на текущего собственника.

Анализ выполненных работ

Согласно действующему законодательству, при выявлении факта самовольной перепланировки, такие ремонтные работы необходимо узаконить. Достоверно определить перечень выполненных ремонтных работ, а также вероятность их согласования возможно сравнив учетно-техническую документацию БТИ с состоянием квартиры «до перепланировки» и фактически именующуюся.

К учетно-технической документации Бюро Технической Инвентаризации относятся:

Если «на руках» имеется план с зафиксированными нарушениями (с красными линиями), понять, что было изменено при перепланировке несколько проще.
Для этого, помимо плана с «красными линиями», потребуется запросить в бюро технической инвентаризации архивную копию поэтажного плана и провести сравнительный анализ.

Примеры планов БТИ с выявленной самовольной перепланировкой

Приведенные в качестве примера планы БТИ описывают выявленную самовольную перепланировку с изменением расположения сантехники, кухонного оборудования, сносом и возведением перегородок, устройством проемов и новых помещений. 

Пример архивной копии учетной документации БТИ

Независимо от того, в какой период времени были выполнены работы по перепланировке квартиры, ее согласование проводится по действующим нормативам и правилам.

Постановление Правительства города Москвы № 508, которое является главным регламентом в сфере согласования перепланировок по городу Москве, определяет порядок и мероприятия которые возможно согласовать.

Действие ПП №508 не распространяется на московскую область. В Московской области существует внутренний муниципальный регламент, который является аналогом 508 Постановления.
Зачастую, что процесс согласования, что перечень разрешенных мероприятий в области разнится с Москвой.

Для полного понимания возможности реализации ранее выполненной перепланировки в области, необходима предварительная консультация. Получить консультацию возможно либо в Администрации города, либо в нашей организации.

Для этого необходимо направить изначальное планировочное решение на квартиру, а также эскиз выполненных мероприятий по перепланировке.

Квалифицированные специалисты нашей организации, имеющие большой практический опыт в области согласования перепланировок смогут помочь Вам оценить перспективы согласования имеющейся планировки или оптимизировать объемы ремонтно-восстановительных работ при их необходимости.

Подготовка документации для согласования в Москве

В настоящим момент регламентом определен порядок согласования как ранее выполненной, так и планируемой перепланировки и/или переустройства. Если выполненные работы не содержат мероприятий, противоречащих действующим нормам, для их согласования потребуется разработать «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ».

В зависимости от состава выполненных строительных мероприятий и особенностей конструкции здания, существуют варианты процедуры подготовки технического заключения: 

  • Жилой многоквартирный дом имеет бетонные междуэтажные перекрытия, и перепланировка не затронула несущие конструкции. 

В этом случае техническое заключение может выполнить любая организация, имеющая допуск СРО на нужный вид деятельности, что сегодня заменяет лицензию.

Наша организация имеет допуск СРО и разрабатывает техническую и проектную документацию для согласования перепланировок.

  • Жилой многоквартирный дом имеет деревянные/смешанные междуэтажные перекрытия либо при проведении перепланировки были изменены несущие конструкции.

Для согласования такой перепланировки за разработкой технического заключения потребуется обратиться к автору-проектировщику здания или организации его замещающей. 

Для большинства типовых жилых домов авторские организации известны.  В тех случаях, когда по пришествии времени авторская организация перестала существовать как юридическое лицо, либо не разрабатывает технические заключения, требуется обращаться в замещающую автора организацию. Для жилых зданий с деревянными или смешанными межэтажными перекрытиями разработку технических заключений выполняет замещающая автора-проектировщика организация.

В настоящее время автора-проектировщика дома замещает ГБУ «Экспертный центр».

Документы для согласования перепланировки в Подмосковье

В большинстве районов Подмосковья, в отличие от Москвы, нет регламента узаконивания выполненной перепланировки.

Даже в том случае, если перепланировка не нарушила действующих норм, ее согласование проводится местным надзорным органом на основании решения суда. 

Помимо искового заявления о сохранении имеющегося панировочного решения, суду потребуется предоставить судебное техническое заключение «О допустимости и безопасности выполненных работ», разработанное организацией, определенной судебными органами. 

В некоторых случаях надзорные органы Подмосковья идут навстречу собственнику и разрешают согласовать перепланировку без судебного процесса.

Согласование и оформление выполнении перепланировки

Если получено положительное техническое заключение, то следующим шагом в Москве будет передача пакета документов для согласования в Мосжилинспекцию в офисе Госуслуг «Мои документы». 

Подробнее о составе пакета документов написано в этой статье.

Если замечаний к представленной документации не последовало, на основании заявления собственника, квартиру посещает приемочная комиссия Мосжилинспекции, проверяющая соответствие согласованной документации фактическому состоянию объекта. 

После подписания комиссией акта о завершенной перепланировке и уплаты штрафа согласование, для приобретенной с незаконной перепланировкой квартиры, может считаться состоявшимся.

Финальным шагом оформления документов останется только графическая фиксация изменений вызванным для этого техником БТИ и получения обновленных учетно-технических документов с измененным планировочным решением. 

В Подмосковье изменения в учетно-техническую документацию БТИ вносятся на основании решения суда.

О различиях в оформлении выполненной перепланировки в Молве и Московский области написано здесь.

Обязательность согласования любой перепланировки

Как показала практика, приобретённую с неузаконенной, пусть даже незначительной, перепланировкой квартиру оформлять должным образом все равно придется и лучше это сделать не дожидаясь предписания надзорного органа о возврате квартиры в первоначальное состояние. Чаще всего на восстановительный ремонт или узаконивание дается срок до шести месяцев.

О необходимости согласования любой перепланировки подробнее рассказано здесь.

Примеры предписание жилищной инспекции и уведомление управляющей компании

Исходя из вышесказанного, если есть вопрос о том, что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой, существует единственный ответ – начинать процедуру согласования перепланировки по факту.

Наши специалисты ответят на вопросы в сфере перепланировок заданные в письмах электронной почты, на сайте или по телефону и проконсультируют с учетом всех нюансов Вашего конкретного случая.

Источник: https://apb1.ru/chto-delat-esli-kupili-kvartiru-s-nezakonnoy-pereplanirovkoy.html

Перепланировка квартиры

Последнее обновление: 16.10.2018

Что называют переустройством, а что – перепланировкой квартиры?

Переустройством жилого помещения называют установку, замену или перенос сантехники, плит, инженерных сетей внутри квартиры, которые требуют внесения изменений в базу данных технического учета объектов недвижимости.

Перепланировкой жилого помещения называют изменение конфигурации (геометрии) квартиры, т.е. снос и возведение стен, перегородок, устройство проемов, арок, увеличение окон, и т.п. внутри и по периметру квартиры.

Все технические изменения, связанные с произведенными переустройством и/или перепланировкой квартиры, должны быть затем отражены в Техническом плане квартиры, данные которого используются для кадастрового учета всех объектов недвижимости.

 То есть новый облик квартиры фиксируется специалистами-техниками БТИ, вносятся изменения в техническую документацию по квартире, после чего эти данные передаются в Кадастровую палату Росреестра для внесения изменений в кадастр и выдачи нового Кадастрового паспорта квартиры.

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация, но и площадь квартиры, то изменения нужно вносить, помимо перечисленного, еще и в единый реестр прав (ЕГРП) c выдачей нового Свидетельства о праве собственности на квартиру.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?

Порядок проведения законной перепланировки квартиры

При желании переустроить и/или перепланировать квартиру, необходимо сначала заказать «Техническое заключение о возможности перепланировки». Такое заключение могут выдавать только специализированные организации, имеющие допуск к таким видам работ.

Если планируется задействовать несущие конструкции дома, то понадобится заказ Проекта перепланировки, который также выполняется специализированной проектной организацией.

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

В Москве для согласования переустройства и/или перепланировки квартиры нужно обращаться в службу «одного окна» территориальных отделений Мосжилинспекции – здесь .

На сайте Мосжилинспекции есть информация о том, что можно и что нельзя делать при перепланировках квартиры, когда требуется заказывать Проект перепланировки, а также много другой полезной информации на эту тему, включая типовые проекты перепланировок.

Также можно воспользоваться электронной услугой по согласованию перепланировок на Портале госуслуг г. Москвы — здесь.

Эта услуга предоставляется Многофункциональными центрами (МФЦ). Там же указаны порядок обращения, перечень необходимых документов и сроки предоставления услуги.

МФЦ (Москва). Услуга по согласованию перепланировки квартиры — онлайн. 

Покупка квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой

В сделках с недвижимостью на вторичном рынке всегда существует риск покупки квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой. Риск заключается в том, что ответственность за это возлагается на текущего собственника квартиры, т.е. на того, кто в данный момент ею владеет.

Незаконным (самовольным) переустройством и/или перепланировкой квартиры называется изменение, произведенное без согласования, либо с нарушением согласованного проекта.

При обнаружении контролирующими органами (в т.ч. по звонку добродушных соседей) незаконного переустройства и/или перепланировки квартиры, на собственника налагается взыскание и обязанность привести квартиру в исходное состояние.

Причем, не имеет значение, кто именно выполнял перепланировку! Другими словами,  возможна ситуация, когда прежний собственник (Продавец) сделал самовольную перепланировку, а расплачиваться за незаконные действия придется новому владельцу (Покупателю) квартиры.

Правда, по решению суда иногда допускается оставить квартиру в измененном состоянии, если это не создает угрозы другим жильцам, и не нарушает их интересов (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). В некоторых случаях допускается узаконить самовольную перепланировку квартиры постфактум, при условии, что несущим конструкциям дома не нанесен ущерб.

В любом случае, покупка квартиры с незаконной перепланировкой вешает на Покупателя дополнительные проблемы. Как в этом случае действовать Покупателю, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – В квартире сделана перепланировка.

Вообще, нормы и правила проведения переустройства и перепланировки квартиры регламентируются в Главе 4 ЖК РФ.

Самовольная перепланировка квартир карается штрафом, в соответствии с ст.7.21 КоАП РФ. Также допускается принудительное изъятие квартиры у собственника с выплатой ему компенсации (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как снт перевести в ижс

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Подробнее о перепланировке квартир можно почитать здесь.

Кроме того, с недавних пор к лицам, не исполняющим решения суда по устранению последствий самовольных перепланировок, стали применяться меры по ограничению их выезда за границу.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry/

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой? Купили квартиру с незаконной перепланировкой что делать

ЗаконКупили квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры «с недостатками», под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?

Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку: покупатель или продавец такой квартиры?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?

На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

  • Приватизация
  • Согласие супруга
  • Не понимал что делает.. ?
  • Расчеты

«Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника»

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

«Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца»:

  • Недееспособный продавец — недействительная сделка!
  • Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
  • Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о «чистоте» квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № . по адресу свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

«признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

1) невозможность расторжения договора купли-продажи

— если в результате перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Например (из судебной практики):

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

  • соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
  • безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) возможность расторжения договора купли-продажи присутствует

— если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение.

Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.

) Или, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

«Довод апелляционной жалобы О.

о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки», куда вошли следующие статьи:

  • Перепланировка квартиры. Понятие
  • Переустройство квартиры. Понятие
  • Реконструкция. Понятие
  • Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
  • Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
  • Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
  • Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
  • Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
  • Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
  • Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
  • Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
  • Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Образцы исков о перепланировке

Исковые заявления об узаконивании перепланировки, образцы

Александр Отрохов, 29.07.2016

logos-pravo.ru

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Оформление незаконной перепланировки квартиры — достаточно сложное мероприятие, так что рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки или продажи собственности. Главное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была произведена покупка помещения с незаконной перепланировкой.

Надо сказать, что согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих продавать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался реализацией.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

ДЕЙСТВИЯ В СЛУЧАЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем. 

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния несущих конструкций и составления технического заключения.

Если при перепланировке помещения был устроен проем в несущей стене, очевидно, что тогда согласовать эту перепланировку как планируемую не получится и собственник будет отвечать за незаконные действия предыдущего жильца как положено: получит штраф, предписание, БТИ в красных линиях.

ЗАПРЕЩЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос мокрых помещений на жилые зоны, демонтаж несущих перегородок, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа.

Непозволительно объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.

Подробнее о таких мероприятиях вы можете прочитать в статье «Что можно и чего нельзя делать при перепланировке».

Если в перепланировке присутствовали такие мероприятия, собственнику не удастся их согласовать и его обязуют провести перепланировку, возвращающую все на место, а это может стоить больших денег.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ОФИЦИАЛЬНО

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться проблемы с банком.

Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.

Когда покупателю все-таки удается получить от банка добро на покупку, тот подписывается под обязательством провести оформление перепланировки в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года.

Это очень неудобно, так как может обнаружиться, что перепланировка имеет недопустимые мероприятия. Тогда проведение обратной перепланировки и ее оформление может потребовать больше времени и денежных трат.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Что касается людей, задумавших продать свое недвижимое имущество, то на деле легальная продажа квартиры с незаконной перепланировкой по цене обыкновенной практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры продают со значительными уступками в цене, так что лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки перед продажей, а еще лучше непосредственно до проведения мероприятий. Более того, продажа квартиры с согласованной перепланировкой очевидно выгодна, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

Источник: https://sovas.ru/zakon/kupili-kvartiru-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj-chto-delat.html

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой / Sibdom.ru

По статистике, треть выставленных на продажу квартир имеют не оформленную по закону перепланировку. Обычно собственники задумываются о том, чтобы узаконить сделанные изменения, только когда приходит время продавать квартиру.

Нужно или нет заниматься согласованием перепланировки перед продажей квартиры? Все зависит от того, какой покупатель заинтересуется вашим объектом. Если сделанная перепланировка его полностью устраивает и для покупки он использует наличные, покупатель зачастую просто соглашается купить квартиру, как есть.

На регистрацию прав в Росреестре неузаконенная перепланировка никак не повлияет. Если с документами на квартиру все порядке, если из них не видно наличие в квартире перепланировки, Росреестр зарегистрирует на покупателя переход права. Но, соглашаясь купить такую квартиру, покупатель принимает на себя определенные риски. В случае возникновения проблем отвечать за проведенные в квартире изменения придется уже ему.

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Другое дело, если покупатель берет ипотечный кредит. В таком случае, перед тем как выдать ипотеку заемщику, банк оценит предмет залога, проведет проверку квартиры. На объект выезжает оценщик, который обязательно сравнит существующую планировку квартиры с тем, что зафиксировано в техническом паспорте. Так банку становится известно о наличии в квартире перепланировки.

Если в квартире не узаконена перепланировка, можно ли ее продать?

Наличие не оформленной официально перепланировки еще не означает, что такую квартиру невозможно купить в ипотеку. В последнее время банки существенно смягчили свои требования к квартирам с неузаконенными перепланировками.

Только если изменения очень серьезны, нарушают строительные нормы и представляют угрозу для конструкций здания, относятся к перепланировкам, на которые наложен запрет, банк не согласует квартиру для покупки. На покупку с другими перепланировками дадут одобрение.

Важно, чтобы уже сделанные изменения могли быть узаконены в дальнейшем.

При этом банк зачастую просит покупателя написать обязательство узаконить сделанную перепланировку в определенный срок. Как правило, на это дается шесть месяцев. Но за тем, как обязательство выполняется, никто не следит. Исполнить его от нового собственника квартиры потребуют только в одном случае: если заемщик допустил серьезную просрочку при выплате ипотечного кредита и квартиру приходится продавать.

Влияет ли перепланировка на цену?

Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.

Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.

Какова ответственность за незаконную перепланировку?

Покупатель может годами жить в квартире с неузаконенной перепланировкой без всяких для себя последствий. Но если о перепланировке станет известно администрации, отвечать за проведенные в квартире неузаконенные изменения придется уже ему, хотя они могли быть выполнены прежним владельцем.

Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП, штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа администрация потребует вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте. Тогда, чтобы сохранить уже сделанные изменения, владельцу придется обращаться в суд. Узаконить уже выполненную перепланировку можно только в суде.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Оформление техпаспорта на квартиру

Что не является перепланировкой и переустройством?

Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.

  • Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.
  • Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.
  • Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.
  • Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.
  • Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.

Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1868/

Продать квартиру с незаконной перепланировкой, можно ли и как?

Как и можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой собственнику, который не хочет траить время на узаконивание и по каким бы причинам она у вас не появилась.

Благодаря Советской перестройке на современном рынке представлено множество квартир, имеющих интересную и оригинальную планировку (10-15% из всех имеющихся, если не рассматривать сегмент квартир, имеющих большую площадь).

Узнайте, как отличить перепланировку от переустройства

Нередко все изыски интерьера продавцы преподносят как преимущества и завышают цены. Но только в том случае, если они выполнены в соответствии с законом.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой нельзя. Но стоит ли отказываться от ее покупки?

Тонкие красные линии в вашем плане

Большее количество проблем создают однокомнатные квартиры, незаконную перепланировку которых невозможно согласовать. Собственные хозяева нередко превращают их в студии, сносят несколько перегородок.

При этом нежилые площади объединяются с жилыми, что по новым правилам согласованию не подлежит.

Люди годами живут в таких квартирах и сталкиваются с теми проблемами, которые создает незаконная перепланировка квартиры, только тогда, когда у них возникает необходимость или желание продать жилье.

Чтобы оформить сделку собственникам такой квартиры нужно собрать документы (справки, поэтажный план, экспликацию помещения). Для чего требуется вызвать техника из БТИ для обмера жилья.

Вот в это время и появляются на плане тонкие красные линии. Ими специалист обозначает все несоответствия квартиры хранящемуся в архиве плану.

Убрать эти линии можно двумя методами:

  • вернуть помещение в то положение, в котором оно изначально находилось;
  • или согласовать планировку.

После чего снова вызвать техника БТИ. Невозможно зарегистрировать сделку с помещением, где незаконная перепланировка квартиры отмечена этими самыми «красными линиями». На этот счет есть несколько решений, их мы рассматривали в статье «Перепланировка — узаконить по эскизу«.

Покупателям не следует радоваться, если в документации «все чисто». Бывает такое, что владельцы жилья договариваются с техником БТИ, и он их просто не ставит.

Необходимо помнить, что при обнаружении подобного придется вложить немалую денежную сумму в судебное разбирательство, нужное для узаконивания произведенных в квартире архитектурных изменений.

Ответственность в виде административного штрафа в 2 или 2,5 тыс. рублей или возвращения квартиры в исходное положение после заключения сделки придется нести новому собственнику жилья.

Кроме того, именно ему придется оплатить ущерб, если нарушена устойчивость несущей конструкции здания или его прочность, расчистить за свой счет доступ к отключающим устройствам или инженерным коммуникациям.

Кстати, есть такая перепланировка квартиры которую нет необходимости узаканивать, достаточно лишь оповестить, что вы ее произвели, а иногда вообще никого оповещать не надо и это законно. Подробнее об этом в статье «Правила перепланировки квартиры«. Если в планах у вас нет ничего более глобального, чем санузел, то ознакомьтесь со статьей «Перепланировка в санузле: за и против«.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой: сложно, но можно

Понятно, что человек, желающий продать квартиру с незаконной перепланировкой, не хочет бегать по инстанциям и собирать документы на переоформление. Или, может быть, он об этом не задумывался или не имеет достаточного количества времени.

Но и вам, если очень хочется купить квартиру с интерьерными «изысками», необходимо помнить, что незаконная перепланировка может «всплыть» при переоформлении, приватизации, получении кредитов под залог недвижимости, процессов купли-продажи объектов недвижимости.

Обязательно площадь квартиры после перепланировки должна остаться неизменной. Иначе Юстиция имеет право запретить сделку. Любые иные изменения не способны помешать заключению договора.

Оформить документы после покупки можно самостоятельно (долго, но бесплатно) или с помощью фирмы-посредника (быстрее, но нужны денежные средства). В любом случае, если были затронуты только ненесущие конструкции, понадобится 1-2 месяца, так как не требуется разработка проектной документации.

Когда ремонт нес глобальные масштабы (происходило расширение комнат, затрагивание капитальных стен) потребуется 2-6 месяцев для согласования.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой: цена вопроса

Очевидно, что незаконная перепланировка квартиры – серьезная проблема. А потому продавец должен давать хорошую скидку покупателю его жилья, которая зависит от стоимости затрат на согласование перепланировки (от 20 до нескольких сотен тыс. российских рублей).

Для оценки согласования перепланировки лучше всего обратиться к профессионалам.

Продавцам, желающим продать квартиру с незаконной перепланировкой, следует помнить, что покупателю может потребоваться вернуть квартиру в исходный вид, что стоит очень не маленьких денег. А покупателю подумать, хочет ли он покупать такую квартиру или все-таки приобрести ту, в которой перепланировка подтверждена всеми необходимыми документами.

Как бы вы не решили, в конечном счете можно перед продажей квартиры узаконить незаконную перепланировку. Чтобы это сделать, достаточно обратиться к специалисту, который этим зарабатывает себе на жизнь, потому что только такие люди знают, как решить вашу проблему.

Бесплатный вопрос по перепланировке можно задать во вкладке «Специалисты»

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Если получился подобный казус (случай), то примите мои поздравления. В принципе, ничего страшного не произошло, если вы знали об этом заранее и сумели договориться на торг по цене покупаемой вами квартиры с учетом расходов на устранение незаконной перепланировки квартиры.

Совсем иная ситуация, если вас не предупредили о том, что вы покупаете квартиру с незаконной перепланировкой и это «счастье» посетило вас после получения Свидетельства на право собственности или при перепродаже квартиры.

Конечно, неприятность, но опять же вполне исправимая. Главное, чтобы вы купили квартиру с незаконной перепланировкой, которую можно узаконить в принципе. В этом случае вам предстоит небольшой рейд по инстанциям и довольно успешное его завершение.

Иначе можно рано или поздно быть наказанными за то, что не совершали, когда и как это может случиться, читайте в статье «Штраф за незаконную перепланировку«.

Сегодня мы узнали о том, как продать квартиру с незаконной перепланировкой и если вы покупатель, то уже знаете, где надо быть более внимательными.

Кстати, если приобретаете квартиру во вторичном фонде, стандартной советской планировке, то можете посмотреть стандартную планировку «хрущевки» и планировку «брежневки», чтобы уже наверняка знать, где должны находиться стены.

Источник: https://www.habrealty.ru/planirovka/kak-prodat-kvartiru-s-nezakonnoy-pereplanirovkoy.html

Купили квартиру с незаконной перепланировкой что делать?

  • 1 Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?
  • 2 Незаконная перепланировка квартиры: штраф, при покупке квартиры, последствия, ответственность | Юридические Советы
  • 3 Покупка квартиры с перепланировкой
  • 4 Если Купили Квартиру С Незаконной Перепланировкой Что Делать
  • 5 Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?
  • 6 Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Для начала стоит рассказать, что делать чтобы этот неприятный факт не стал абсолютной неожиданностью для нового владельца. Важнейшим свидетельством, гарантирующем соответствие квартиры официальным документам, будет сравнение реального состояния квартиры с планом, полученным в бюро технической инвентаризации.

Здесь стоит помнить, что препятствование производству замеров при осмотре Вашей будущей недвижимости или малейшее подозрение в фальсификации документов станут тревожным сигналом. В эпоху распространения интернет – услуг, находящихся по другую сторону законности, вероятность встретить поддельный план БТИ достаточно велика

К слову, при предоставлении поддельных документов в любые государственные организации, возможен вызов в правоохранительные органы.

Выявленная незаконная перепланировка обозначатся на плане БТИ красными линиями 

Первые необходимый шаг — оценка возможности оформления перепланировки

Если сделка уже состоялась и несоответствие обнаружено, возникает вопрос что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?
Первое, что должен по закону сделать собственник, это согласовать перепланировку по факту произведённых работ, но согласовать возможно не все.

Для начала нужно выяснить можно ли оформить выполненную перепланировку в принципе.

В постановлении столичного правительства No 508 ПП, касающемся перепланировок, четко прописаны виды работ, которые сегодня могут быть согласованы. Основываясь на планировке квартиры полученной в БТИ и ее фактическом состоянии предстоит понять, нет ли в квартире переделок, попадающих под запрет.

В Подмосковье возможность согласования перепланировки предстоит выяснять в местных органах власти, так как единых критериев для области нет.

Для оценки возможности согласования перепланировки по факту проще всего воспользоваться услугами организации, имеющей допуск СРО и специализирующейся на проектах перепланировок. Опытный специалист сможет определить возможность согласование перепланировки, но возможно, что для этого придется посетить саму квартиру и провести обмеры.

Наша организация на протяжении многих лет специализируется на подготовке документов для согласования перепланировок и имеет нужные допуски СРО.

Второй шаг – узаконивание выполненной перепланировки

Если перепланировку, выполненную в столице согласовать возможно, то в Мосжилинспекцию потребуется предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.

Существуют два основных варианта оформления, зависящие от состава проведенных изменений:

  • Перепланировка, не затронувшая несущих конструкций здания.

В этом случае техническое заключение может выполнить организация, имеющая допуск СРО, что сегодня заменяет лицензию.

  • Перепланировка с изменением несущих конструкций дома.

Для согласования такой перепланировки за техническим заключением потребуется обратиться к автору здания или организации его замещающей. Подготовка документов потребует проведения инженерного обследования квартиры, а также потребуется обеспечить доступ в квартиры соседей сверху и снизу

Большинство Московских типовых домов спроектированы коллективом МНИИТЭП и обращаться за техническим заключением жителям этих домов предстоит именно туда. Для подготовки документов собственникам квартир в других столичных домах скорее всего придется обратиться в ГБУ «Экспертный центр».

Что делать, если перепланировку согласовать невозможно?

Если при проведении работ выполнены такие изменения, которые сегодня согласовать невозможно, единственным законными вариантом остается приведение квартиры в первоначальный вид или к такому состоянию, которое реально согласовать.

Оценить объем необходимых работ для возможности согласования перепланировки сможет организация, имеющая достаточный опыт в проектировании и согласовании перепланировок. Это более дорогой вариант, так как потребует производства ремонтных работ, а их объём зависит от масштаба несогласуемых нарушений.

Специалисты нашей организации смогут дать исчерпывающую информацию о необходимых изменениях для получения возможности согласования перепланировки.

Третий шаг по оформлению квартиры купленной с незаконной перепланировкой

Если получено положительное техническое заключение, то следующим шагом в Москве будет передача пакета документов в Мосжилинспекцию в офисе Госуслуг «Мои документы». В Подмосковье документы для рассмотрения передаются в суд, который своим решением обяжет местную администрацию признать перепланировку законной.

В Подмосковье, в отличие от Москвы, нет регламента согласования узаконивания выполненной перепланировки.

В любом случае собственнику будет выписан штраф за незаконную перепланировку.

Если замечаний нет, и перепланировка получила согласование, то следующей организацией должно стать БТИ, где выполнят новый комплект документов на квартиру с внесением изменений, произведенных при перепланировке.

Бывают сложные случаи 

Если перепланировка затронула фасад здания, то дополнительное согласование придется получить и в главном управлении архитектуры или местном органе, ведающем этим вопросом.

Наиболее сложно с узакониванием перепланировки дело обстоит в домах, которые являются памятниками архитектуры. Согласование перепланировки в этом случае потребует участия представителей Министерства Культуры.

Осознанная покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Бывает, что продавец, проведя самовольную перепланировку угодил вкусам будущего покупателя настолько, что покупатель осознанно приобретает такую квартиру и не хочет проводить оформление перепланировки.

При оформлении сделок с таким жильем практически невозможно участие банка, и такую недвижимость крайне сложно оформить в залог, так как оценочная комиссия может выявить несоответствие планировки квартиры плану БТИ.

Если продавец недвижимости не отрицает факта того, что квартира имеет самовольно выполненную перепланировку, то это дает повод для торга, так как в случае получения от жилищной инспекции предписания о возвращении квартиры в первозданный вид, новому владельцу придется это сделать за свой счет.

Обратитесь в сметную организацию и запросите смету на ремонтно-восстановительные работы. Стоимость этих работ сможет стать Вашей обоснованной скидкой.

Для того, чтобы покупка квартиры с незаконной перепланировкой не пробила брешь в Вашем бюджете, проверяйте и документы, и помните — нет законодательных запретов на продажу квартиры с самовольной перепланировкой. Новый собственник в полной мере несет ответственность перед законом за все то, что сделано до него.

Ответственность собственника

Бывает, что длительные раздумья об узаконивании выполненной перепланировки прерывает визит представителя жилищной инспекции или управляющей компании. Этот визит всегда заканчивается не только штрафом, но и предписанием вернуть жилье к состоянию, описанному в плане БТИ.

Предписание МЖИ и уведомление управляющей компании

Чаще всего на это дается срок до шести месяцев, а его продление этого срока требует обращения за пролонгацией. В случае неисполнения предписания дело передается в суд, который даже может лишить владельца недвижимости права собственности.

Если есть вопрос о том, что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой, то существует единственный ответ – узаконить.

Источник: https://hoz-molotok.com/kupili-kvartiru-s-nezakonnoy-pereplanirovkoy-chto-delat/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста