Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения и их кадастровая оценка

В наши дни вопросы купли и продажи встают очень часто, поэтому правильному расчёту стоимости товара уделяется большое внимание. Не исключение и земли сельскохозяйственного назначения. Кадастровая оценка таких угодий производится специальными службами. Однако механику образования цен часто хотят знать и обычные граждане. Наиболее актуален этот вопрос для тех, кто непосредственно столкнулся с продажей или покупкой земельного участка.

Классификация сельскохозяйственных земель

Сельхозугодья — это участок земли, который используется для определённых сельскохозяйственных целей на протяжении длительного исторического отрезка. Существует общепринятая классификация такой земли. Она включает в себя 6 групп:

Земли, которые используются непосредственно для сельскохозяйственного производства.
Участки земли, находящиеся под постройками сельхозназначения. Это могут быть дороги, фермы, склады, карьеры и другие формы сооружений и производства.
Водоёмы. Территория, где есть замкнутые водные участки: пруды, озёра, ерики, бассейны.
Земли с низкой растительностью. В эту группу входят заливные луга, болота, участки с кустарниками и им подобные.
Лесопосадки. Участки земли, покрытые лесом, которые принадлежат землепользователю и не включены в лесной фонд.
Пастбища. В эту группу включаются все земельные участки, предназначенные для выпаса скота.

Эти общепринятые группы являются основополагающим фактором для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель.

Факторы, влияющие на стоимость

Кроме предназначения сельскохозяйственных земель, на кадастровую оценку влияют и другие факторы. Наиболее важный из них — это реальный доход, который можно получить с данного участка. Вот что может влиять на определение этого показателя:

Самый главный показатель — качество самой земли, её плодородные свойства и наличие полезных ископаемых или других ресурсов.
Местные погодные условия. Климат порой оказывает ключевую роль в количестве и качестве урожая или других источников дохода с данного участка.
Цена продуктов производства на рынке и её себестоимость.
Объёмы производства. Учитывается имеющиеся мощности и наличие перспектив развития.
Оплата труда. Для правильной оценки кадастровой стоимости земли сельхозназначения большую роль играют затраты на оплату труда наёмных работников, используемых для производства реализуемого товара. В эту же группу включают другие затраты на производство единицы продукта.
Состояние рынка. Немаловажную роль на формирование результата окончательной стоимости играет спрос на производимый товар и возможности его реализации.

Кроме основных факторов, влияющих на определение цены, есть много сопутствующих менее важных, а в некоторых случаях даже определяющих, условий. Например:

Инфраструктура региона.
Урожайность и эффективность производства.
Рельеф местности и климатические условия.
Трудовая занятость местного населения.
Стоимость дополнительных услуг и сервиса обслуживания.
Генофонд, структура земель и другие факторы, влияющие на рентабельность производства.

Во время государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения максимально объективно члены комиссии стараются оценить точную стоимость участка, учитывая большинство факторов.

Порядок оформления документов

Методика определения средней кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения постоянно совершенствуется. Однако общие положения получения и оказания этой услуги остаются неизменными многие годы. Решившие её получить, проходят следующие этапы:

Заключение договора с организацией, проводящей оценку. Во время оформления документов могут потребоваться следующие данные: права на собственность, кадастровый план, документы на недвижимость, межевание, сведения о неблагоприятных и благоприятных условиях, качество почвы и другая информация, способная повлиять на конечную цену участка.
Определяются основные характеристики участка. На этом этапе собираются и уточняются все данные о границах, качестве, имуществе и законности прав на землю и недвижимость.
Анализ состояния рынка на данный вид земель. В этот период оценщики изучают инфраструктуру, экономическую ситуацию в регионе, спрос на продукцию, транспортную доступность и другие факторы, влияющие на стоимость.
Определение конечной стоимости. Определяется наиболее эффективное использование земель. Выбирается подходящий метод вычислений и производится окончательный расчёт цены. Результаты согласуются и выводится итоговый показатель, который указывается в отчёте для заказчика.

Стоимость услуг компаний может различаться и составляет обычно от 5 до 10 тысяч рублей. Сроки, как правило, не превышают 5 дней. Однако могут быть обстоятельства, которые значительно увеличат сроки выполнения договора. Например, большой объём дополнительных документов и значительное удаление объекта от конторы оценщика.

Качественная оценка сельхозугодий значительно снижает трудности с продажей участка или при использовании его в качестве залоговой гарантии при получении кредита или ипотеки.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/otsenka-zemel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya.html

Независимая оценка сельскохозяйственных земель, кадастровая стоимость

Оценка сельскохозяйственных земель – процедура непростая, для ее проведения требуется привлечь квалифицированных специалистов. Только они смогут собрать максимальное количество информации, чтобы полноценно использовать ее в дальнейшем.

Законодательство неоднократно возвращается к вопросам урегулирования оценки земель сельскохозяйственного назначения. Введение нормативной стоимости позволяет более эффективно управлять сельскохозяйственными землями. При этом собственники участков наделены правом на получение траншей по государственным программам.

Основная цель проведения оценочной стоимости

В соответствии со ст. 77 ЗК РФ целевое назначение данной категории земель определено, как наделы, которые следует использовать исключительно в сельскохозяйственных целях. При этом, выделенные участки должны соответствовать территориальному и целевому предназначению.

В их состав включены:

Угодья, предназначенные под высадку и уборку сельхозпродукции.
Территории, на которых проходят важные коммуникационные магистрали, располагаются стратегически важные зеленые насаждения.
Участки, на которых располагаются объекты сельскохозяйственных угодий.

Целью использования наделов считаются ведение производства сельского хозяйства, создание защитных лесных массивов, развитие Аквакультуры и разведения рыбного хозяйства, проведение научного исследования. Основной целью проведения оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения, является определения максимально полной картины относительно всех показателей оцениваемого объекта.

Виды оценки сельскохозяйственных земель

Важно усчитывать, что цель проведения оценочных работ определяет категорию оценки стоимости участка. В числе таковых выделяют:

УКадастровая. Под кадастровой стоимостью сельскохозяйственных угодий подразумеваются кадастровый номер участка, площадь, цена и дополнительная информация, которая вносится непосредственно в базу. Чтобы получить официальный номер и оценку стоимости сельскохозяйственных земель, важно обратиться в официальные службы и пригласить инженера. Важно учитывать, что согласно произведенным расчетам проводится оплата земельного
налога. При завышенной стоимости, заказчик может нести убытки в уплате налогов, по неверно проведенным расчетным показателям.
УПроведение оценки стоимости сельскохозяйственного участка с целью определения соответствия фактическому использованию и заявленному назначению. Такие исследования могут проводиться по заданию
правоохранительных и уполномоченных органов.
УОпределения правильности и законности эксплуатации земельных ресурсов собственником.
УОпределение рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Такая оценка проводится с целью определения цены для последующей продажи на рынке.
УПодтверждение и документирование возможных нарушений.
УПроведение правовой оценки, которая является обязательным фактором и является обязательным при подготовке к аренде или смене собственника.
УПрофессиональное оценивание плодородности почвы. В большинстве случаев, такая оценка стоимости сельскохозяйственной земли проводится при аналитике предполагаемой посадки различных культур.

Как проводится оценка земель сельскохозяйственного назначения?

Главным и доминирующим фактором является обращение в профессиональную компанию, которая оказывает услуги по проведению оценки стоимости земель, включая сельскохозяйственные на законных основаниях. Сама процедура представляет собой несколько несложных этапов. Они предполагают:

Оформление заявки на оказание услуг. Оформить заказ можно в дистанционном, телефонном или очном режиме.
Для проведения оценки стоимости, владелец участка должен предоставить полный пакет имеющихся у него документов для проведения предварительного правового анализа.
Проводится сбор полных данных.
По мере необходимости, специалисты компании осуществляют выезд на объект.
После проведения анализа предоставленных данных, специалисты проводят расчеты.
Полученные показатели формируются в отчетных данных. Полученные результаты отображаются документально и передаются заказчику в полном объеме.

Поскольку специалисты внимательно и регулярно анализируют законодательную базу действующих нормативов по проведению всех видов оценки стоимости сельскохозяйственных земель, проведение работ не занимает много времени.

Какие показатели анализируются?

При проведении анализа и оценки стоимости сельскохозяйственных участков, эксперты принимают во внимание такие критерии:

Размеры оцениваемого надела. Показатель площади является одним из основных и в первую очередь влияет на окончательную стоимость оценки.
Место положения объекта: область, город, поселок, село.
Удаленность территории от ближайшего населенного пункта.
Присутствие подъездных путей, предназначенных для прохождения сельскохозяйственной техники. Помимо их наличия, эксперты анализируют качество дорог.
Наличие возведенных зданий и сооружений, основного и вспомогательного назначения, предназначенных для ведения производственной деятельности сельскохозяйственного значения.
Физико-географические показатели той местности, на которой расположен объект исследования и оценки стоимости конкретного участка.
Степень развития инфраструктуры сельскохозяйственного производства.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Что нужно чтобы выписать ребенка из квартиры

Цена на оценку сельскохозяйственных земель

Оценка сельскохозяйственных земель (сельхозназначения)

от 3 дней

от 7000 руб.

Чтобы заказать оценку звоните:

Источник: https://sud-ocenka.ru/ocenka-zemli/ocenka-selskohozyaistvennih-zemel/

«Поехали!» Верховная Рада согласилась открыть рынок земли

Верховная Рада Украины проала в первом чтении законопроект о рынке земли сельхозназначения.

«За» проало 240 нардепов.

Законопроект 2178−10 инициировала группа депутатов от Слуги народа, в том числе председатель комитета по вопросам аграрной и земельной политики Николай Сольский. Проектом закона предлагается открыть рынок земли 1 октября 2020 года, пишет НВ.

Кто сможет покупать землю

Приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут граждане Украины, юридические лица Украины, созданные в соответствии с украинским законодательством, территориальные общины и государство. Иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в порядке наследования по закону, но обязаны осуществить их отчуждение в течение одного года.

До 1 января 2024 года юрлица, бенефициарными владельцами которых являются иностранцы, а также лица без гражданства, юридические лица, созданные не по украинскому законодательству, и иностранные государства не смогут покупать:

земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности;
земельные участки, находящиеся в частной собственности и предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельные участки, выделенные на местности владельцам земельных паев для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельные паи.

«Требования этого пункта не распространяются на случаи приобретения сельскохозяйственными товаропроизводителями в собственность земельных участков, которые используют такие земельные участки на правах аренды, эмфитевзиса, при условии, если с момента государственной регистрации юридического лица — приобретателя права собственности прошло не менее трех лет; право аренды, эмфитевзиса возникло до вступления в силу этого пункта», — говорится в законопроекте.

Нарушение требований этого пункта является основанием для признания сделки недействительной или для принудительного отчуждения земельного участка.

Президент Владимир Зеленский заявил 11 ноября, что ко второму чтению в законопроект внесут правки о том, что иностранцы получат право покупать земли сельхозназначения в Украине только после референдума по этому вопросу.

Антимонопольные нормы

Предлагается предусмотреть, что совокупная площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина, юридического лица, с учетом связанных лиц или юридических лиц, созданных по законодательству Украины, которые имеют общего конечного бенефициарного собственника:

в пределах одной объединенной территориальной общины не должна превышать 35% земель сельскохозяйственного назначения такой общины;
в пределах одной области или Автономной Республики Крым не должна превышать 8% земель сельскохозяйственного назначения такой области или Автономной Республики Крым;
не должна превышать 0,5% земель сельскохозяйственного назначения Украины.

Нарушение требований этой части является основанием для признания сделки недействительной или для принудительного отчуждения земельного участка.

Кто будет иметь преимущественное право выкупить землю

«Арендатор, который в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный участок, если иное не предусмотрено законом, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, при условии, что арендатор платит цену, по которой он [участок] продается, а в случае продажи на аукционе — если его предложение равно предложению, которое является самым большим среди предложенных участниками аукциона», — указано в законопроекте.

Кроме того, граждане, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения крестьянского хозяйства, а также арендаторы земельных участков, которые приобрели право аренды земли путем переоформления права постоянного пользования, имеют право на выкуп таких земельных участков в собственность с рассрочкой платежа на срок до пяти лет по цене нормативной денежной оценки без проведения земельных торгов.

Источник: https://from-ua.com/news/519509-poehali-verhovnaya-rada-soglasilas-otkrit-rinok-zemli.html

Кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость (КС) – это приближенная к рыночной цена, установленная государственными реестровыми органами для земельных участков (ЗУ) и любых других объектов недвижимости.

От неё напрямую зависит сумма земельного налога или налога на недвижимость.

Кадастровая стоимость для каждого объекта определяется в индивидуальном порядке и зависит от множества различных критериев для оценки.

От чего она зависит

Для каждого конкретного земельного надела кадастровая стоимость определяется с учётом различных индивидуальных характеристик, присущих именно этому земельному участку. Категория земель, в нашем случае – сельхозназначения, также является одним из факторов для оценки.

Помимо категории, есть ещё ряд оценочных показателей, таких как:

Уточнённая площадь участка;
Особенности территориального расположения;
Разрешённое использование;
Рыночные тенденции в конкретный период. Цены на другие похожие участки в данном регионе;
Удельный показатель кадастровой стоимости по региону и в целом по стране;
Инфраструктура и хозяйственные постройки на нем;
Состав, качество, структура и плодородность почвы;
Рентабельность и продуктивность надела, при максимальном использовании всех его потенциальных возможностей за определённый промежуток времени;
Затраты, связанные с процедурой оценки.

Первый, а также два последних критерия являются наиболее показательными и берутся за основу при расчёте кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Для примера, возьмём произвольно найденный на публичной кадастровой карте земельный участок, находящийся в частной собственности и относящийся к категории земель сельхозназначения.

Как видно на скриншоте, кадастровая стоимость на данный момент составляет 100 381 600 рублей. Площадь надела здесь немалая, и составляет 53 680 000 кв. м. Этот показатель, а также: его категория, разрешённое использование и др. — в значительной степени повлияли на кадастровую стоимость этого земельного участка.

Вкратце разберём, какие именно территории относятся к категории сельскохозяйственных угодий:

Пашни;
Фермы;
Пастбища;
Сенокосы;
Сады;
Земли с естественными и искусственными насаждениями, не входящие в состав лесного фонда;
Земли, занятые водоёмами;
Внутренние коммуникации сельхозугодий;
Земельные угодья, предназначенные для ведения любого сельскохозяйственного производства.

Оценка земельного участка

Существует три основных подхода оценки кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения:

сравнительный,
доходный,
затратный.

Оценщик обязан использовать все три подхода.

Если по каким-то причинам один или несколько подходов выполнить не представляется возможным, то требуется подробное обоснование отказа от него.

Каждый из трёх подходов – это целый набор различных методик по кадастровой оценке.

Определить кадастровую стоимость сельхозугодий можно, как для одного конкретного участка, так и сразу для нескольких (массовая оценка).

Для этого следует установить рыночную стоимость этих наделов. Также, оценщики могут сравнивать и анализировать стоимости похожих участков (сравнительный подход).
Оценка производится методом определения удельного показателя стоимости (на основании всех вышеперечисленных факторов) и умножении его на уточнённую площадь участка. Удельный показатель – это средняя по региону стоимость квадратного метра земельного надела.
Оценщик вправе оценить участок индивидуально, не принимая во внимание рыночные тенденции и показатели, ввиду недостаточной их информативности.
Оценщик обязан составить отчёт, в котором будет подробно описана вся процедура оценки и критерии, которые он для неё применял.
Осуществляется оценка кадастровой стоимости земель сельхозназначения за счёт федеральных или муниципальных бюджетных средств.

Для оценки плодородности почвы на земельном участке используются установленные государством нормативы, а также фактическая урожайность за период времени. Учитывается потенциальная и фактическая прибыль с надела (доходный подход).

Учитываются все возможные риски для ведения хозяйства на данном участке, связанных в том числе и с географическими особенностями региона и природными факторами, а также затраты, которые производятся для обслуживания (затратный подход).

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как восстановить ордер на квартиру

Проводить оценочные работы в РФ имеют право только специализированные компании и учреждения.

Для этого они должны иметь соответствующие разрешения на подобного рода деятельность, в штате у них должны работать аттестованные специалисты-оценщики.

Сама оценочная процедура выглядит следующим образом:

Собрав необходимый перечень документов (о них чуть ниже), следует подать заявку на проведение работ в оценочную организацию.
Составляется техническое задание, в котором подробно описываются: цель проведения оценки, название организации, которая будет принимать отчёт об оценке, все технические сведения о земельном участке, наименование и адрес оценочной компании, адрес земельного участка и т.д.
Производится оценка с учётом всех вышеуказанных показателей.
По выполнении всех работ составляется подробный оценочный отчёт, в котором указывают: данные об исполнителе и заказчике; методы, по которым проводилась оценка; все основные характеристики земли; результаты оценки с обоснованием всех показателей стоимости и сама кадастровая стоимость, определённая для этого с/х угодья.

Основным документом, подтверждающим кадастровую стоимость, является справка о кадастровой стоимости земли.

Эта справка выдаётся органами Росреестра на основании оценочных работ, проведённых ранее. В этом документе, помимо кадастровой стоимости, указан также кадастровый номер объекта.

Получить её можно лично, в территориальных кадастровых органах , либо заказать выписку на сайте Росреестра.

Выше упоминалось о необходимом перечне документов, которые потребуются для проведения оценки кадастровой стоимости:

Помимо документов, нужно предоставить сведения о коммуникациях и ранее проводимых работах по облагораживанию участка.

Эти данные также будут задействованы в кадастровой оценке.

Заключение

Как видите, кадастровая стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения зависит от множества различных показателей. Оценка земель сельхозназначения имеет массу своих нюансов, которые были бы неактуальны других категорий.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ks-selskohozyajstvennogo-naznacheniya

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Репетитор оценщика — Кадастровая оценка земель сельхозназначения

В.И. Петров

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа — сельскохозяйственные угодья;
II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.

;
III группа — земли под замкнутыми водоемами;
IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;
V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
оценочные затраты;
цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии пириродно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Кто может выписать из квартиры

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

разработка содержания и программы работ;
составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;
сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;
определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;
определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;
определение расчетного рентного дохода;
расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;
оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/kadastrovaja_ocenka_zemel_selkhoznaznachenija/0-613

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Согласно Земельному кодексу ст.77 земли сельскохозяйственного назначения – это участки, расположенные за пределами населенных пунктов и переданные для ведения сельского хозяйства (под выращивание сельхозкультур, сенокосы, пастбища и пр.). Также сюда относятся земли под дороги, коммуникации и здания, различные насаждения и водоемы.

В п.1 ст.78 ЗК РФ указано, что сельхозземли могут быть переданы для с/х целей КФХ и ЛПХ, под садоводство, огородничество и животноводство.

Как происходит оценка стоимости с/х земель?

Проводить оценочные мероприятия могут только специализированные компании, обладающие разрешением на предоставление данного вида услуг.

Компания должна быть членом профильного СРО (по новым правилам процедура лицензирования не производится) и иметь в штате квалифицированный персонал.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Оценку земель с/х назначения можно заказать как у государственной, так и частной оценочной компании.

Инициатива в проведении оценки может исходить от собственников сельхозземель в лице муниципалитетов, инвесторов, фермеров, юрлиц и пр.

Оценка земель сельхозназначения может производиться в различных целях: например, при взносе участка в уставной капитал для юридических лиц, оформлении залога в ипотечном кредитовании, определении цены перед заключением сделки купли-продажи, при желании выкупить участок из государственной собственности, при вступлении в наследство и при разделе имущества, при сдаче участка в аренду, а также для прочих целей.

Она всегда делается по состоянию на определенную дату, так как под влиянием внешних факторов стоимость земельных участков постоянно изменяется и не является статичной величиной.

Этапы проведения оценочных мероприятий

Начинается процесс оценки с подготовки и подачи установленного комплекта документов для проведения необходимых мероприятий. Он включает в свой состав:

свидетельство о регистрации прав собственности на сельхозучасток (выписка из ЕГРН);
арендный договор (если участок находится в аренде);
кадастровый паспорт/план оцениваемой земли;
сведения об имеющихся постройках, сооружениях и коммуникациях;
сведения об обременениях в отношении участка.

К указанным документам прилагается заявление на проведение оценочных работ. Оно описывает цель проведения оценки; тип стоимости сельхозземли, которую необходимо получить (нормативная, рыночная, ликвидационная или инвестиционная); описание объекта оценки и пр.

На основании полученного от заказчика техзадания на выполнение работ оценщики начинают сбор информации об участке земли, которая ложится в основу оценки и выбирают наиболее подходящий метод оценки с учетом специфики поступившего запроса.

В их числе: качество земель, климат в регионе, тип использования и вид предполагаемой деятельности (например, овощеводство), структура почвы, удаленность от перерабатывающих мощностей, стоимость аналогичных участков.

Также оценщиками на данном этапе анализируются внешние факторы, влияющие на стоимость участка: сложившийся уровень и динамику цен на с/х продукцию, объем производства/соотношение спроса и предложения, инфраструктура в регионе, стоимость техники, наличие господдержки.

Полученная информация суммируется и определяется стоимость участка земли.

Представление отчета по результатам работ

По результатам проведенных работ оценщики составляют отчет. Это официальный юридически значимый документ, содержащий указание на заказчика и исполнителя, подобную характеристику сельхозучастка, сведения по аналогичным предложениям, информацию о применяемых методах оценки, расчет стоимости объекта с обоснованием.

Стоимость оценочных мероприятий

Процедура проведения оценки производится на возмездной основе. Размер платы, взымаемый с заказчика, зависит от сложности работы и в среднем составляет 5000-1500 руб. При необходимости выезда специалиста-оценщика на объект размер платы может возрасти. Стоит отметить, что оценка с/х земель более трудоемкая, поэтому она оплачивается по повышенному тарифу по сравнению с землями под застройку.

Иногда заказчику требуется нести дополнительные траты в ходе оценочных мероприятий: на получение документов в Росреестре, проведение межевых работ, составление плана и постановку участка на учет.

Какие особенности именно при оценке с/х земель?

Процедура проведения оценки сельхозземель производится в общем порядке и учитывает ожидаемую доходность от эксплуатации участка или ренты, соотношение спроса и предложения на рынке, а также внешнюю рыночную конъюнктуру.

При этом оценка сельхозземель имеет свои особенности и при проведении оценочных мероприятий учитываются специфичные факторы сельхозрынка.

В частности, такие как:

показатели фактической урожайности сельскохозяйственных культур, пастбищ, сенокосов;
нормативная урожайность почв, измеряемая в баллах бонитета (она определяется методами статанализа признаков и свойств почв, их влиянием на показатели урожайности);
наличие многолетних насаждений на участке;
структура посевных площадей;
соотношение цены реализации с/х продукции в регионе и необходимых трат на ее производство.

Оценка участков земель в пределах дачных кооперативов и садовых товариществ учитывает цены на сделки купли-продажи по аналогичным участкам, стоимость незастроенных участков, интенсивности транспортного сообщения, наличия инженерных коммуникаций (сетей электрификации, газоснабжения и водоснабжения), удаленность от инфраструктурных объектов, экологическую обстановку и иные факторы, которые влияют на стоимость земли.

Если в основе определения рыночной стоимости сельхозугодий лежит метод сравнения продаж или капитализации ренты, то к числу учитываемых факторов причисляют плодородие участка и экологические факторы.

Плодородие почвы, в свою очередь, определяется на основании анализа обеспеченности участка питательными веществами, механического состава, достаточности влаги, аэрации, структурного состава, кислотности, рельефа и микроклимата и пр.

Выводы о плодородности почв делаются с учетом влияния негативных факторов: переувлажненности, засоленности, эродированности.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/zemel-sh.html