Переуступка квартиры что это

Переуступка прав на квартиру: что это, в чем преимущества и какие риски

Переуступка квартиры: что это, как происходит, какие выгоды получают покупатели и продавцы, а также какие риски подстерегают при совершении данной сделки?

Ответы на эти вопросы – в специальном материале от «М16-Недвижимость». Лучшие квартиры по переуступке в СПб собраны в конце статьи!

Начнем с того, в чем заключается суть такой сделки, то есть, что значит квартира по переуступке. Речь в данном случае идет не о самой продаже, а о переуступке прав на квартиру в новостройке. Как правило, на таких условиях продаются жилплощади в еще строящихся или недавно сданных домах.

Фактически первоначальный владелец, который заключал договор с застройщиком, перепродает не саму квартиру, а свои права и обязанности, предусмотренные этим договором.

У потребителей данная схема обычно ассоциируется только с переуступкой квартиры в строящемся доме. Агентам часто приходится слышать подобный вопрос: можно ли купить квартиру по переуступке в сданном доме. Можно, но при определенных условиях.

Дело в том, что подобные действия возможны только с теми квартирами, на которые пока не оформлены права собственности.

Как только данное право будет зарегистрировано, квартиру удастся продать исключительно по стандартной схеме купли-продажи на рынке вторичной недвижимости.

Это будет зависеть от того, что прописано в вашем договоре. Несмотря на то, что схема переуступки абсолютно легальна и даже предусмотрена главным законом о дольщиках (речь о 214-ФЗ), многие застройщики стараются блокировать такую возможность.

Для этого в ДДУ заранее вносится пункт, согласно которому покупатель строящейся квартиры не имеет права передавать кому-либо свои права и обязанности по договору без уведомления девелоперской компании. С одной стороны, застройщик старается таким образом контролировать ситуацию и знать, с кого, в случае неполного погашения суммы по договору, спрашивать оставшиеся средства.

С другой стороны, некоторые девелоперы хитрят и используют продажу по переуступке в собственных интересах. То есть застройщик может позволить клиенту передать права, но при этом потребовать собственные комиссионные. И если в договоре изначально прописано такое положение, покупателю не остается иной возможности, кроме как делиться с застройщиком. В противном случае суд признает сделку по переуступке квартиры незаконной.

Если же в договоре вопрос переуступки прав не упоминается, уведомлять застройщика необязательно.

Выгода от покупки или продажи квартиры по переуступке

Преимущества от данной сделки получают как покупатели, так и продавцы. В зависимости от того, от какой стороны вы намерены поучаствовать в сделке, ознакомьтесь с плюсами, которые вас ожидают.

Преимущества для продавца

Для продавца существует единственное, но очень весомое преимущество: продажа квартиры по переуступке – это самый быстрый способ получить доход от инвестиций, вложенных ранее в покупку данного объекта.

Объем получаемой чистой прибыли напрямую будет зависеть от того, на какой стадии вы решите перепродать свое жилье. Эксперты «М16-Недвижимость» отмечают, что возможный доход составляет порядка 40%!

Дело в том, что квартиры для дальнейшей продажи по переуступке покупаются на стадии котлована, то есть по минимально возможной стоимости. На каждой новой стадии готовности застройщик повышает ценник и приближает его к рыночному, поэтому к последнему этапу реальная стоимость объекта увеличивается в разы.

При этом такой способ инвестирования достаточно автономный и не требует от вас специальных знаний и навыков для получения прибыли. Все, что необходимо – это стартовый капитал на приобретение квартиры и немного терпения. Разумеется, существуют риски, о которых мы поговорим позже, однако грамотный специалист по переуступкам подскажет вам самый безопасный вариант.

Преимущества для покупателя

Для потенциального новосела покупка квартиры по переуступке, как правило, является единственной возможностью купить квартиру в новом доме, который либо только что сдан, либо находится на последних стадиях строительства. Речь в большей степени идет о сегменте масс-маркета, где подавляющее большинство квартир продается на первых этапах строительства.

Кроме того, необходимо отметить, что на покупке квартиры у частного инвестора можно неплохо сэкономить. Если продавцу срочно необходимо продать жилье, он может прибегнуть к дэмпингу, что случается довольно часто. В то же время напрямую от застройщика вы такого аттракциона неслыханной щедрости вряд ли дождетесь.

Переуступка квартиры: риски

Несмотря на то, что процесс переуступки квартиры в ЖК является законным, сделка сопряжена с рядом рисков, причем больше всего рискует покупатель.

1. Проблемы с застройщиком. Претенденту на покупку жилья на условиях переуступки перед заключением сделки не лишним будет задуматься: а по какой причине, собственно, нынешний владелец вообще решил избавиться от квартиры?

Конечно, чаще всего для продавцов это возможность дополнительного заработка. Но случается и такое, что от квартиры пытаются избавиться в связи с выявившимися проблемами. К таким проблемам можно отнести приближающееся банкротство застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие строящегося дома его первоначальному плану и т. д.

Вы можете избежать данного риска, если перед подписанием сделки самостоятельно изучите застройщика. Обратите внимание на его репутацию, сроки присутствия на рынке и отзывы тех, кто живет в готовых объектах, построенных этой же компанией. По возможности лично посетите строительную площадку, чтобы убедиться, что стройка не законсервирована.

Кроме того, в интернете сегодня легко можно найти форумы дольщиков, которые активно обсуждают строительный процесс. Если есть какие-то проблемы с застройщиком, на форуме это с легкостью найдется.

Важно понимать, что продавец передает вам только права на квартиру, если же с самой недвижимостью возникают какие-то проблемы, ответственность за это он не несет.

2. Недействительная сделка. Дело в том, что для осуществления переуступки необходимо соблюсти ряд требований. Нарушение хотя бы одного из них приведет к тому, что процедуру признают незаконной, а значит, не имеющей силу.

Так, например, тот, кто намерен передать права, обязан получить письменное согласие застройщика на данную схему (при условии наличия данного пункта в ДДУ), а также получить разрешение банка, если речь идет о квартире, купленной в ипотеку. Также достаточно жесткие требования выдвигаются к оплате суммы по договору: для переуступки долг должен быть либо уже погашен, либо переведен на нового владельца прав.

3. Недобросовестность продавца. Если вам не посчастливится нарваться на афериста, то есть риск столкнуться с тем, что права на квартиру будут перепроданы не только вам. Это особенно часто встречается в ситуациях, когда у нынешнего правообладателя с застройщиком заключен не ДДУ, а любой другой договор, даже предварительный ДДУ.

Дело в том, что только договор о долевом участии обязательно должен пройти официальную регистрацию в Росреестре. Именно такая регистрация способна уберечь покупателей от схем с двойными переуступками.

Лучшие квартиры по переуступке в СПб на официальном сайте «М16»

Представляем вам нашу традиционную подборку из топовых объектов, которым посвящена статья. Еще больше вариантов для покупки по переуступке вы найдете здесь.

Студии

ЖК «Старая крепость», ключи – в ноябре 2017 года

Студия расположена на 8 этаже, общая площадь – 24 м2, жилая – 17,5 м2. Комплекс строится в Мурино, застройщиком выступает «РосСтройИнвест» — компания, которая за время своей работы ни разу не сорвала изначально заявленные сроки строительства!

В квартире выполняется качественная предчистовая отделка.

ЖК «GreenЛандия», дом сдан

Еще один комплекс в Мурино от топового застройщика СПб – SetlCity. Площадь квартиры – 25,3 м2, жилая – 14 м2. Квартира находится на 13 этаже, оснащена балконом с панорамным остеклением.

В квартире уже выполнена качественная отделка от SetlCity.

ЖК «Петровская ривьера»

Видовая студия в элитном комплексе от «Северного города». Дом располагается на Петровском острове, строится на первой береговой линии Малой Невы. Просторный вариант: общая площадь – 36 м2, на жилую приходится 24 м2. Особенности студии – два санузла и лоджия с панорамным остеклением.

Однокомнатные варианты

ЖК «Шуваловский», дом сдан

Уютная жилплощадь с готовой отделкой, электроплитой и полным сантехническим комплектом.

Новый дом расположен в Приморском районе. Площадь квартиры – 44,5 м2. Имеется застекленная лоджия. 

ЖК «Северная долина», дом сдан

Продуманное и очень удобное планировочное решение, размеры квартиры – 40,3 м2. Просторный балкон, качественная отделка от девелопера.

Застройщиком выступает «Главстрой-СПб». Дом расположен в полутора километрах от метро «Парнас».

ЖК «Чистое небо»

Еще один проект от SetlCity, реализация которого ведется в Приморском районе. Квартира имеет продуманное планировочное решение, с раздельным санузлом и панорамным балконом. Площадь – 34,6 м2.

Девелопер проведет качественный ремонт в квартире. Рядом с домом планируется открытие новой станции метро.

Квартиры по переуступке с двумя комнатами

ЖК «Парголово», дом сдан

«Евродвушка» от компании «Дальпитерстрой», расположенная на 24 этаже новой высотки в Парголово. Лучшее предложение по выгодной цене, таких квартир у застройщика уже не осталось!

Площадь – 53,7 м2, большая прихожая, ниша под гардеробную и просторный витражный балкон. Размеры спальни – 23,3 м2.

ЖК «На Заречной», ключи – осенью 2017 года

Квартира расположена на 11 этаже, в лучшем корпусе проекта – с видом на парк и озеро. Раздельный санузел, панорамный балкон, уютная кухня и комнаты правильной формы – отличный вариант для спокойной и комфортной жизни.

Дом расположен в районе метро «Парнас».

ЖК «Три ветра»

«Евродвушка» в Приморском районе, в новом доме на самом берегу залива. К плюсам квартиры следует отнести просторную прихожую, раздельный санузел и большой видовой балкон на две комнаты. Кухня-гостиная имеет площадь 16,9 м2.

Квартиру вы получите с высококлассной отделкой от «Группы ЛСР».

Источник: https://m16-estate.ru/news/pereustupka-prav-na-kvartiru-ee-osobennosti-i-vozmozhnye-ris

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании. Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки.

Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути.

Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант.

Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика.

И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит.

Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка.

Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Как предотвратить неудачи при переуступке прав

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру.

Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора.

Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком.

Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки.

Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2032551-2014-08-12-pokupka-kvartiryi-po-pereustupke-osobennosti-i-riski/

Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия — ЮК

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.

У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.

Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется  не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.

После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.

Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику.

Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика.

Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем.

Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру.

Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке,  проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pereustupka-prav-po-ddu-214-fz

Переуступка прав — что это и как ее осуществить

Если вы хотите приобрести квартиру в доме, который ещё не сдан в эксплуатацию, а у застройщика уже вся площадь раскуплена, выход есть — нужно найти людей, готовых продать вам жилье по переуступке прав.

Это покупка права претендовать на квартиру в доме, после того, как он будет достроен и одобрен инстанциями для дальнейшего использования. Такую сделку называют цессией, и она предполагает, что и все дальнейшие риски, связанные с недвижимостью, также переходят к новому владельцу. Именно поэтому необходимо очень внимательно подходить к вопросу приобретения жилья по переуступке прав, тщательно изучить все нюансы и быть подкованным юридически.

В чем выгода?

Для продающего при такой сделке есть материальная выгода. Как правило, часть дольщиков приобретает у застройщика жилье на самом первоначальном этапе. При этом они платят минимальную сумму за недвижимость. Продают же квартиры, чаще всего, на этапе завершения стройки, когда их стоимость значительно увеличивается. Разница — это реальная прибыль таких инвесторов.

Однако для покупающего выгоды тоже есть.

• Во-первых, это возможность купить квартиру в доме, который понравился, но где уже нет свободной жилплощади. Ведь большинство квадратных метров, наиболее удачно спланированных или расположенных, раскупают при старте стройки.
• Во-вторых, есть и материальная выгода. Поскольку жилье в доме, который ещё не введен в эксплуатацию, все равно на порядок дешевле новостройки или вторички. Разница может быть весьма существенной: от 500 тыс. рублей и более. Поэтому, приобретать квартиры по переуступке — вполне логично и оправдано.

Но все ли так просто?

Конечно же, нет. Недобросовестные инвесторы — это не миф, и каждый может убедиться в этом лично, если не будет соблюдать определенных правил и относиться к сделке легкомысленно. Важно досконально изучить юридическую сторону вопроса, заручиться поддержкой знакомого юриста и узнать как можно больше информации и об инвесторе, продающем жилье, и о самом застройщике.

Что же нужно знать, чтобы максимально обезопасить себя и приобрести недвижимость, а не головную боль на долгие годы?

1. Причины продажи жилья. Их может быть несколько, например, простая материальная выгода, личные или финансовые трудности продавца и т.д. Но вполне может быть, что продажа связана с недобросовестностью застройщика, который оттягивает сроки, имеет негативную репутацию или находится на грани разорения. Согласитесь, что приобретать квартиру, если причина продажи связана с такими рисками, пусть даже и по бросовой цене, — не стоит
2. Какой тип сделки совершался между застройщиком и инвестором. По закону, договор переуступки можно заключать при любом типе сделки. Но. Реальная государственная защита будет у вас только в случае, если был заключен договор долевого участия (ДДУ), поскольку лишь он регистрируется и имеет вес в любых спорах, связанных с недвижимостью. ДДУ защитит вас и от двойной продажи.
3. Нет ли обременений на жилье. Необходимо узнать, не находится ли квартира, которую вы хотите приобрести в залоге у банка, погашен ли полностью долг перед застройщиком. Довольно часто, при заключении договора переуступки прав, можно получить согласие банковского учреждения на переоформления ипотечного кредита на нового владельца. Однако все финансовые эксперты рекомендуют не торопиться с погашением кредита до ввода жилья в эксплуатацию. Думаем, вы догадываетесь, почему. Кроме того, если у человека, продающего вам жильё по цессии, есть супруга или супруг, необходимо их письменное и заверенное нотариусом согласие, потому как участие в долевом строительстве — это совместно нажитое имущество
4. Документальную базу. Нужно запросить у застройщика все необходимые документы по возводящемуся зданию и тщательно их изучить на предмет соответствия (разрешение на строительство, параметры дома, сроки выполнения работ и т.д.). Также важно запросить договор долевого участия. Договор передачи прав требования обязательно проходит государственную регистрацию. Только после этого он будет иметь юридическую силу. В нем обязательно должна быть указана полная сумма за недвижимость и порядок расчетов, чтобы впоследствии сделку не могли признать недействительной

Что ещё важно соблюдать?

Инвестор должен предупредить застройщика о том, что он собирается передавать права требования третьему лицу, в письменном виде. Чаще всего такое требование прописывает сам застройщик в ДДУ.

Как правило, застройщики не препятствуют заключению договоров по переуступке, но могут потребовать процент со сделки. Правда, есть и такие застройщики, которые изначально оговаривают невозможность заключения цессии.

Но зачастую — это конкретная категория компаний, которые занимаются элитными новостройками.

Важно также знать, что заключение договора по переуступке прав возможно только до момента подписании акта передачи недвижимости в пользование дольщикам. Кроме того, помните, что цессия облагается налогом, который, как правило, возлагается на того, кто продает право требования, но, по согласованию, может быть поделен между сторонами договора на равные доли.

В итоге, после завершения сделки по переуступке прав на недвижимость, у вас должен остаться следующий пакет документов:

• Собственно, оригинал самой цессии (договора переуступки)
• Договор, заключенный между застройщиком и первым владельцем права требования, согласно которому оформлялась цессия
• Расчеты по договору, подтвержденные документально
• Акт о передаче всех основных документов по сделке
• Разрешение застройщика на заключение цессии

В-принципе, покупка квартиры по договору переуступки прав сулит немало выгод. Но есть и риски, которые нужно знать, и к которым нужно быть готовым. Если вы будете все делать, соблюдая установленные нормы и законы, то сделка в любом случае будет удачной. Чего вам и желаем!

Пожалуйста, напишите своё сообщение. Неправильное кодовое слово.

Ваша заявка успешно отправлена

В ближайшее время мы с вами свяжемся.

Источник: https://www.informetr.ru/journal/around/6989/

Покупка квартиры по договору переуступки: особенности сделки | Otau

Стоимость квадратных метров в новостройках Казахстана достаточно высока. Один из популярных способов сэкономить на покупке собственного жилья — приобрести жилплощадь в строящемся доме до его сдачи в эксплуатацию. Совершить такую покупку можно по договору переуступки права собственности, когда участник долевого строительства (дольщик) переоформляет квартиру на другое лицо.

Пока объект не достроен, квартиры существуют только «в проекте», в технической документации. Особенность сделки в том, что покупается не сама жилплощадь, а право владения будущей квартирой. Для привлечения покупателей дольщики часто уступают право собственности на жилье по цене, ниже, чем у застройщиков. Сумма сэкономленных средств при покупке достигает 15–20%.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Переуступку прав обозначают термином «цессия» (лат. cessio — передача, уступка). По договору переуступки дольщик (цедент), оплативший полную стоимость жилья, передает свои права на квартиру новому лицу (цессионарий). По итогам такой сделки покупатель получает не конкретную жилплощадь, а документ, который закрепляет его право получить жилье у застройщика в будущем после введения здания в эксплуатацию.

Со стороны кажется, что заключение договора переуступки равносильно покупке «воздуха» или «честного слова», что, конечно, не соответствует действительности. Изначальный дольщик уже выплатил полную стоимость квартиры — на эти средства и строится жилищный объект. Потому при переуступке к новому лицу переходят в полном объеме все права и обязанности, определенные договором долевого участия в строительстве.

Какие документы нужны для заключения договора переуступки?

• Оригинал договора долевого участия в строительстве или иной документ, который подтверждает право собственности продавца на будущее жилье.
• Документы о выплате долевого взноса и справка об отсутствии задолженностей, оформленная на фирменном бланке застройщика с печатью компании.
• Документы, удостоверяющие личности обеих сторон.
• Выписка из реестра регистрации залога движимого имущества для дольщика, совершающего уступку (квартира — это недвижимое имущество, права на нее относятся к движимому имуществу). Оформление выписки в центре обслуживания населения занимает три дня, а действительна она в течение суток.
• Согласие супруги(-а) обеих сторон сделки или нотариально заверенное подтверждение того, что сторона(-ы) не состоит(-ят) в браке.
• Согласие застройщика на оформление переуступки, если это предусматривает договор долевого участия в жилищном строительстве.

После заключения сделки у покупателя прав на жилье должны остаться на руках такие документы:

• оригинал договора долевого участия в строительстве, по которому произошла уступка права на жилье;
• дополнительное соглашение с застройщиком, которое содержит данные нового дольщика;
• оригиналы документов о полной выплате долевого взноса первым дольщиком;
• договор переуступки с указанием суммы оплаты, если права на жилье не были переданы на безвозмездной основе (дарение).

Придется ли платить налог при переуступке права собственности на квартиру?

Согласно законодательству Казахстана, продавец обязан заплатить налог, если он продает права на квартиру в новостройке по цене, выше той, что была обозначена в договоре долевого участия с застройщиком.

В таком случае налог составляет 13% с чистого дохода (30% — для иностранцев, кроме россиян), т.е. налог надо выплатить с разницы между суммой продажи по договору переуступки и суммой покупки у компании-застройщика. Например, жилье приобрели у застройщика за $45 тыс., а через 1,5 года продали по договору переуступки за $50 тыс. Таким образом, налог равен 13% от $5 тыс., то есть $650.

Все о налогах на недвижимость в Казахстане в 2019 году

Платить налог не нужно, если переуступщик продает право на квартиру по цене, указанной в договоре долевого участия, или за меньшую сумму.

Риски при оформлении договора переуступки

Подобный договор не нуждается в государственной регистрации, что, с одной стороны, упрощает и ускоряет его заключение (3–4 дня), а с другой — создает риски для покупателя. Однако рискованных ситуаций можно избежать, если проявлять бдительность и прибегнуть к квалифицированной нотариальной и юридической помощи.
При заключении сделки существуют две основные группы рисков — имеющие отношение к застройщику и связанные с дольщиком.

Поскольку сама квартира существует лишь на бумаге, необходимо проверить репутацию и надежность застройщика, внимательно изучить учредительные документы компании, разрешительную и проектную документацию, обращая внимание на срок реализации проекта и дату сдачи в эксплуатацию. Чтобы обезопасить себя от внезапных требований к дольщику, желательно получить согласие компании-застройщика на оформление договора переуступки.

При покупке права требования на будущую квартиру важно понять мотивы дольщика, желающего переуступить жилье. Наиболее частая ситуация — когда у людей возникают финансовые сложности. Чтобы не «выбивать» деньги из застройщика после расторжения договора, легче найти заинтересованного покупателя, которому можно переуступить право на жилье.

Однако известны случаи, когда дольщики-мошенники пытались заключить договоры переуступки сразу с несколькими покупателями. Подозрительно большое количество дольщиков, которые хотят переуступить право на свои квартиры в одном новострое, говорит о наличии потенциальных проблем на строящемся объекте (неблагоприятная окружающая среда, малоразвитая инфраструктура, депрессивный район и др.).

Поэтому документ о подтверждении полной оплаты и справка от застройщика об отсутствии претензий к дольщику играют важную роль при заключении договора переуступки.

Перед сделкой желательно получить юридическую консультацию, а сам договор нужно заключать у нотариуса, который проверит документацию и оформит сделку по всем требованиям законодательства Казахстана.

Источник: https://info.homsters.kz/pokupka-kvartiry-po-dogovoru-pereustupki-osobennosti-sdelki/

Договор переуступки права собственности: оформление, риски

Договор переуступки права собственности на квартиру, что это такое, особенности оформления при передаче недвижимости в новостройке, опасные моменты договора цессии для покупателя.

Договор переуступки заключается с:

• Дольщиками, заключившими ДДУ по ФЗ №214;
• Инвесторами, заключившие договор инвестирования в строящуюся недвижимость;
• Владельцами пая в ЖСК.

Все перечисленные владельцы прав требования у застройщика оплаченного жилья отличаются только тем, что двойных продаж можно избежать только при переуступке права по ДДУ.

Договор переуступки права требования на квартиру

Договор переуступки права собственности — это договор цессии (уступка прав), оформляющий правила перехода права требования у застройщика от продавца к покупателю передать в собственность оплаченную квартиру по завершению строительства и сдачи дома госкомиссии.

Договор цессии заключается только в случае, если квартира не в собственности и дом не не сдан госкомиссии.

Это самый распространенный вид переуступки в настоящее время и часто объектом выступают права на строящееся жилье. Третья сторона – застройщик (девелопер).

Покупка квартиры по переуступки прав — один из самых рискованных способов приобретения квартиры.

Узнайте про риски при покупке квартиры по переуступке

Оформление договора переуступки прав собственности на квартиру
В договоре указываются и передаются:

• права, которые принадлежат бывшему владельцу;
• документы, на основании которых прежний хозяин получил свое право.

Список передаваемых документов:

1. Договор долевого участия или соглашение о включении в ЖСК или договор инвестирования;
2. Квитанции или платежные поручения о полной оплате стоимости жилья;
3. Ранее подписанные договоры об уступке прав.

Уступка прав требования оформляется через орган Росреестра только при праве требования квартиры в доме, строящегося по ФЗ №214. При строительстве в ЖСК и инвестировании в строительство не по ФЗ №214 регистрация договора переуступки не производится, что влечет риски двойных продаж.

Изучите образец договора переуступки прав собственности на квартиру

Схема переуступки права требования по договору

1. Заключение договора долевого участия, инвестирования или вступление в ЖСК;
2. Внесение платежей за приобретаемую недвижимость;
3. Принятие решения владельцем о передаче (уступке) прав на квартиру другому лицу;
4. Заключение договора цессии (уступки прав) с любым желающим стать собственником квартиры после сдачи дома.

Существенные условия, указываемые в договоре уступки права требования:

1. Предмет сделки, информация об объекте недвижимости — этаж, этажность, площадь, количество комнат, высота потолков, состояние (черновая, чистовая отделки или без отделки);
2. Стоимость — цена квартиры в договоре цессии, обычно на несколько порядков выше, чем на этапе «котлована»;
3. Срок действия договора — ограничен моментом приема дома госкомиссией и подписанием акта приема-передачи новым собственником;
4. Права и обязанности сторон — обязанности по передаче документов бывшим владельцем и список этих документов).

Проверяйте документы, подписывая договор, следует строго иметь на руках весь необходимый перечень документов.

Перечень документов после сделки по переуступке:

• договор цессии, подписанный всеми сторонами;
• документ, подтверждающий полный финансовый расчет между сторонами (акт, м/д застройщиком и нынешним дольщиком);
• все дополнения и приложения, которые фигурируют в договоре (оригиналы);
• согласие на переуступку третьей стороны (девелопер) в письменном виде;
• документ, подтверждающий передачу вам этих документов — акт;
• документ, подтверждающий согласие банка на переуступку, если использовались кредитные средства;
• договор долевого участия, прошедший регистрацию в Росреестре (оригинал);
• согласие супруга (-и) на переуступку, если продавец в браке приобретал право.

В договоре цессии указывается дата и номер договора, по которому происходит передача прав (обычно реквизиты указаны в шапке договора долевого участия, инвестирования и тд.).

Алгоритм оформления договора цессии

1. Проверка документов — покупатель проверяет документы застройщика, личность продавца, объект недвижимости;
2. Письменное уведомление застройщика — письменное согласие девелопера на переуступку прав новому владельцу;
3. Одобрение кредитной организации — только в случае, если бывший владелец использовал заемные средства на приобретение недвижимости, ему надо получить согласие банка;
4. Согласие супруга — получение нотариального согласия супруга, если право приобреталось в браке;
5. Составление договора цессии — составление и подписание договора уступки, регистрация его в органе Росреестра (в случае с ДДУ).

При регистрации договора цессии необходимо оплатить госпошлину, сделать ксерокопию квитанции и предоставить сотруднику регистрирующего органа.

После государственной регистрации договор приобретает законную силу и прежний владелец лишается всех прав на недвижимость в пользу нового собственника.

Риски, связанные договором уступки права требования

Подписывая договор уступки прав на квартиру, вы должны помнить, часто жилье «продается» таким образом, если есть подозрения в несостоятельности застройщика и его скором банкротстве.

Внимание: это не закономерность, но такое случается, так что будьте внимательны, следите за обстановкой на рынке недвижимости и кропотливо изучайте интересующий вас ЖК или ЖД.

Главный риск в том, что передав вам права и обязанности, первоначальный их обладатель не несет более перед вами никакой ответственности за действия застройщика.

Купив квартиру по переуступке прав, принимаете на себя все обязанности и риски

Т.е., в случае заморозки стройки, именно вам придется судиться за выплаченные деньги и получение неустойки за просрочку сдачи дома. И не факт, что деньги к вам вернутся.

Есть возможность указать в договоре, что в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, первоначальный обладатель прав на жилье, будет нести ответственность перед вами. Но процент таких сделок крайне мал, мало кто пойдет на такое.

Также, договор уступки права требования может быть признан недействительным, если права на застройку квартиры были переданы по заведомо заниженной цене, или это произошло менее чем за год, до возбуждения дела о банкротстве застройщика.

Выполнение простых проверочных мероприятий, тщательная подготовка, привлечение грамотных юристов, позволит вам заключить договор и купить квартиру по переуступке прав, без риска для своих денег и нервов в дальнейшем.

Сегодня вы узнали о некоторых нюансах, рисках и алгоритме оформления договора переуступки права собственности (цессии) на квартиру в новостройке.

Источник: https://www.habrealty.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prav-na-kvartiru.html

Переуступка квартиры в новостройке. Что это такое и в чем особенности?

Основной схемой, позволяющей стать обладателем квартиры в новостройке, является заключение договора долевого строительства. Но есть еще один весьма распространенный на рынке способ приобретения недвижимости: это договор переуступки прав собственности на квартиру.

Так что такое переуступка квартиры в новостройке и каковы ее особенности? На юридическом языке переуступка называется цессией. Цессия – это переход прав и обязанностей по договору от продавца к покупателю. После оформления переуступки квартиры новый собственник будет обязан вносить ежемесячные платежи, если квартира изначально была куплена в рассрочку или по ипотеке.

Заключить договор переуступки квартиры можно только до момента ввода жилья в эксплуатацию и оформления на него прав собственности. По сути, цессия – это смена дольщика, причем не важно, по какой схеме: ДДУ, ЖСК, ПДКП изначально приобреталось жилье, и кто являлся первым покупателем, частное лицо или организация.

Наиболее безопасный и прозрачной сделкой является переуступка квартиры по ДДУ, так как этот договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре. Но и другие схемы продаж не запрещают совершать цессию. Единственное, что подобные сделки сложнее в плане документального сопровождения, и без помощи специалистов в данном случае не обойтись.

Переуступки от физических и юридических лиц: в чем отличия?

Осуществить могут как физические, так и юридические лица. Причины, по которым цедент, то есть изначальный владелец недвижимости, желает осуществить переуступку прав собственности на квартиру в новостройке, могут быть различными.

• частные лица нередко продают жилье в связи с невозможностью дальше выполнять свои обязательства по договору из-за возникших материальных трудностей;
• организации нередко реализуют таким способом квартиры полученные в качестве оплаты за выполнение подрядных работ на строительном объекте;

И те, и другие могут при помощи цессии реализовывать приобретенную в инвестиционных целях недвижимость.

Нередко подрядные организации, имеющие в своем распоряжении квартиры, продают их по более выгодной, чем у застройщика, цене: они заинтересованы в скорейшем превращении товара (квартиры) в живые деньги.

Подводные камни переуступок

Нередко потенциальные цессионарии (приобретатели недвижимости) задаются вопросом: есть ли риски покупки квартиры по переуступке? Да, к сожалению, есть.

Возможность признания сделки недействительной. Это возможно в том случае, если в ходе сделки были нарушены права третьих лиц, например, супругов или детей цедента.

Вероятность двойных продаж. Этот пункт актуален только в том случае, если изначальный договор был оформлен не по ДДУ. Поэтому договоры ЖСК и ПДКП требуют особенно тщательной проверки.

В случае приобретения жилья у юридического лица — подрядчика, можно оказаться втянутым в тяжбу между застройщиком и подрядчиком, которые не сошлись в цене по произведенным работам и стоимости выданной в счет оплаты услуг квартиры.

Наконец, поскольку переуступка осуществляется только на квартиры в строящихся домах, всегда сохраняется риск возможной задержки сроков сдачи жилья или даже недостроя. Поэтому лучше выбирать жилье в объектах надежных застройщиков.

Как продать или купить квартиру по переуступке: этапы сделки

В целом подписание договора переуступки – это стандартная юридическая процедура, требующая внимательного изучения документов и проверки их подлинности. Но есть несколько особенностей, отличающих документальное сопровождение цессии от обычной продажи:

• необходимо получить согласие застройщика на переуступку жилья и акты взаиморасчетов по оплате квартиры текущим владельцем;
• в случае, если изначально квартира приобреталась в ипотеку, нужно заручиться согласием банка на передачу прав и обязанностей по выплатам;
• перезаключить договор на нового владельца;

Важно помнить, что нужно в обязательном порядке заплатить налоги с покупки и продажи квартиры по переуступке. Для продавца налогом облагается разница между суммой, затраченной на покупку квартиры у застройщика и полученной в результате продажи по переуступке. Ну а покупатель может рассчитывать на налоговый вычет, предоставив в органы декларацию 3-НДФЛ.

По всем вопросам, пожалуйста, обращайтесь в отдел продаж по телефону 8 (812) 575-00-00

Источник: https://abscity.ru/stati/pereustupka-kvartiryi-v-novostrojke

Что такое «переуступка»

По мнению многих аналитиков, сегодня интерес к квартирам в новостройках значительно превышает интерес к предложениям вторничного рынка, особенно в активно растущем Санкт-Петербурге: по данным Росстата за минувший 2014 год в нашем городе было построено более 3,3 млн. кв. м. жилья.

Но купить квартиру в строящемся доме можно не только у Застройщика. Бывают случаи, когда ему просто нечего предложить. Но это отнюдь не означает, что нет никаких шансов обзавестись квадратными метрами в понравившемся вам доме.

Значит, пришло время узнать: что значит «переуступка» при покупке квартиры, и чем полезен договор Цессии.

Цессия – возможность купить квартиру в новостройке с дисконтом от цены застройщика

Процесс строительства многоквартирного дома занимает несколько лет, за это время планы дольщика могут измениться, либо квартира изначально приобреталась им как финансовая инвестиция, ведь цена квадратного метра жилплощади в новостройке увеличивается с каждым этапом строительства.

И дольщик решает продать свою недостроенную еще квартиру. В этом случае заключается особая сделка – Цессия, то есть «продажа по переуступке прав». Что это значит? Во время сделки осуществляется передача от дольщика другому лицу прав и обязанностей по договору долевого участия.

Осуществить такую сделку можно до момента подписания дольщиком Акта приемки-передачи. 

Переуступка прав требования — почему это выгодно?

Иногда Цессия – единственная возможность поселиться в конкретном доме. На начальном этапе строительства цены самые низкие, и квартиры представляют большой интерес для инвесторов, специально покупающих жилье, чтобы позже перепродать его дороже.

Поэтому к моменту, когда сроки окончания строительства и сдачи дома становятся более-менее гарантированными, свободных квартир у Застройщика может не остаться.

В связи с этим хочется упомянуть один из плюсов «Единого Центра Переуступок»: наша База квартир, продающихся по договору Переуступки, позволяет быстро узнать, есть ли у клиента шанс обрести квадратные метры в желанном доме.

Второй немаловажный плюс такого типа продажи, как «переуступка» – возможность сэкономить. Желая продать квартиру быстрее, дольщики часто устанавливают цену ниже, чем Застройщик. А если перед дольщиком стоит необходимость получить деньги как можно скорее, выгода покупателя может достигать 20-25%. Сегодня в нашей базе есть предложения со скидкой до 500 000 рублей!

Безопасно ли покупать квартиру по переуступке?

Главные риски кроются в том, что при Переуступке вы приобретаете не только права на получение квартиры в собственность, но и обязанности по исполнению договора долевого участия (ДДУ). Поэтому крайне важно понимать причины, по которым дольщик решил продать квартиру.

Не числится ли за ним долгов? Или продажа связана с серьезными проблемами Застройщика, грозящими отодвинуть срок сдачи дома на неопределенный срок? Поэтому необходимо тщательно изучить ДДУ, весь пакет документов на строительство дома и, конечно, правильно составить непосредственно сам договор Переуступки. Сам продавец не всегда готов искренне озвучить все причины.

А опытный специалист всегда в курсе всех изменений на рынке новостроек и сумеет предостеречь от опасной покупки. Так в нашу базу переуступок попадают квартиры только от надежных застройщиков, поэтому вы можете быть уверены — новоселье вы отметите в срок, установленный договором долевого участия.

Специалисты нашей компании также работают с продажей квартир по ДДУ. Мы находим покупателей и обеспечиваем полное юридическое сопровождение сделки.

Что делать, если Застройщик препятствует переуступке?

Формально, привлекать Застройщика к сделке Цессии – не обязательно. Но зачастую он сам желает регулировать возможности передачи доли другому лицу. Связано это с тем, что дольщики предлагают свои квартиры дешевле, чем Застройщик, а это противоречит интересам последнего. Поэтому многие Застройщики включают в ДДУ пункт о необходимости согласования с ними Переуступок. В лучшем случае это может быть требование уведомить их о сделке в течение определенного срока.

В худшем – прямой запрет продавать права на квартиру, что, впрочем, противоречит 214 ФЗ. Согласно закону, помешать Переуступке прав собственности на квартиру Застройщик не может, а вот вставлять палки в колеса, что может убить много нервных клеток и даже сорвать сделку, — ему вполне по силам. Поэтому важно правильно выстроить отношения с Застройщиком. И здесь незаменима помощь опытного специалиста.

Комментирует Александр Чумак, генеральный директор компаний «BPI Group» и «Единого Центра Переуступок»: «Переуступка прав возможна без участия Застройщика, единственным условием, которое требует ГК РФ в данном случае, — это полностью выполненные обязательства перед Застройщиком.

Так же ГК РФ говорит о том, что Застройщик должен быть уведомлен о том, что произошло подписание договора Уступки и он передан на регистрацию в Россреестр, что несложно сделать, отправив уведомительное Заказное письмо с описью вложения на адрес Застройщика».

Особенность взаиморасчетов

Другой важный момент заключается в необходимости оплаты налога на сделку по Переуступке, который рассчитывается исходя из разницы между первоначальной ценой квартиры и стоимостью ее продажи. Обязанности по уплате налога возложены на продавца, но нередко он старается переложить или разделить это обязательство с покупателем. Грамотный специалист по Переуступкам поможет найти компромиссный вариант и избежать напряженности между покупателем и продавцом.

Можно утверждать, что Переуступка – одна из наиболее сложных сделок в сфере недвижимости. Она требует кропотливой подготовки и знания множества нюансов.

Поэтому при проведении сделки и взаиморасчетов не обойтись без поддержки специалиста, который не просто подберет наиболее выгодный и интересный вариант квартиры, но проконтролирует юридическую грамотность всех документов и поможет свести риски к нулю.

Мы успешно провели более 300 сделок цессии, включая такие сложные случаи, как продажа по ДДУ квартир с ипотекой или непогашенной рассрочкой.  Все это дает нам право заявлять, что мы знаем о переуступке все!

Источник: https://www.bpi-group.ru/o-kompanii/chto-takoe-pereustupki

Что такое переуступка квартиры в новостройке

17 марта 2017, 12:24

На первичном украинском рынке недвижимости все большую популярность набирает покупка квартир по переуступке. Зайдите на DOM.RIA и вы увидите, что доля таких сделок составляет около 10%.

Это вполне законный и недорогой способ получения в собственность строящегося жилья. Но этот способ несет в себе определенные риски, не всегда оправданные скидкой на стоимость квартиры.

Так что такое и как делается переуступка квартиры в новостройке, и как приобрести квартиру по данной схеме с минимальными рисками?

Переуступка – это продажа недостроенной квартиры. Как бы ни хотелось сэкономить, но организовать переуступку квартиры в сданной новостройке не удастся. Продавец и покупатель жилья в этом случае ограничены временем до подписания акта приемки/передачи дома. Это правило действует и при переуступке квартиры в новостройке самому застройщику.

Как делается переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.

Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье. Форма договора может изменяться, так как зависит от схемы инвестирования. Но всегда договор с новым покупателем заключается в той же форме, что и с первичным инвестором. По факту после передачи прав у нового владельца на руках должны быть следующие документы:

• договор переуступки квартиры в новостройке;
• основной договор;
• согласие застройщика на сделку;
• согласие банка;
• подтверждение взаиморасчетов;
• акт приема/передачи бумаг по переуступке.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Данная схема широко распространена, и перекупщики на украинском рынке вовсю используют ее. Случается, что первичные инвесторы продают новые квартиры по переуступке потому что нуждаются в деньгах (так они всегда говорят). Но на практике истинной причиной продажи может быть высокий риск того, что стройка так и не будет закончена. Еще один фактор риска – то, что строящееся жилье может оказаться некачественным.

Перед тем, как согласиться на переуступку прав собственности на квартиру в новостройке, вам нужно тщательно проверить и продавца, и недвижимость.

Убедитесь, что:

• он дает согласие переуступку. Некоторые застройщики отказывают инвесторам в такой возможности, чтобы исключить перекупщиков и случайных людей;
• он сам имеет все разрешительные документы на строительство;
• никто не судится с застройщиком, и его не осаждают пикетами;
• строительство не отстает от графика.

Также найдите и почитайте отзывы о переуступке квартиры в новостройке данной компании. Поинтересуйтесь, насколько удачно реализованы другие проекты. Идеальный вариант – это застройщик, который действует через ФФС (фонд финансирования строительства) и заключает соответствующий договор.

В этом случае ваша сделка будет проходить под контролем государства.

Проверьте правильность подготовки документов

Договор переуступки прав на квартиру в новостройке должен быть составлен подробно, однозначно и полно. Он должен быть нотариально заверен. Все штрафные санкции в отношении застройщика за ненадлежащее выполнение им договора (а они там есть) должны быть перенесены в договор переуступки в том же объеме. Это важно для защиты ваших прав.

Привлекайте опытных юристов для проверки всех документов и для проверки юридической чистоты покупаемой недвижимости и для исчисления налога по переуступке квартиры в новостройке. В отношении застройщика действуйте так, как если бы это была не уступка, а первичная покупка: перепроверьте все, что возможно.

Как заключить договор по переуступки прав на квартиру в новостройке

Сейчас заключают договора по переуступке двух видов:

ДДУ – договор долевого участия. При его заключении покупатель квартиры становится инвестором. Он обязуется покрыть расходы на строительство его доли недвижимости, для чего проводится перерасчет.

При этом нужна вся сумма, поэтому переуступка квартиры новостройке в ипотеку часто происходит при заключении ДДУ. Такой договор должен быть зарегистрирован до подписания акта приемки-передачи. Так инвестор и будущий владелец избавляется от всех рисков, кроме инвестиционных.

С одной стороны, он солидно защищен законодательством, а с другой, если «что-то пойдет не так», он потеряет часть инвестированных средств.

Если вы заключаете так называемый Предварительный договор купли-продажи (ПДКП). При этом продается право покупки (требования). Такой договор не проходит госрегистрацию.

Это дает поле для злоупотреблений со стороны нечестных застройщиков: например, дублированной продажи. С другой стороны, вам не понадобится сразу вся сумма: платежи можно вносить согласно основному договору.

Переуступка при покупке квартиры в новостройке по ПДКП – распространенный, но в определенной мере рискованный вариант.

Продажа недостроенного жилья по переуступке была выгодным бизнесом для продавцов, но сейчас его доходность снизилась. Для покупателей это по-прежнему отличная возможность сэкономить на приобретении квартиры. Только пользоваться этой возможностью нужно с умом, проверяя застройщика и продавца и купируя возможные риски.

Источник: http://inpress.ua/ru/press/45481-chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroyke

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Читатель “Новостроева” – кто это? Скорее всего, человек, который хочет купить хорошую квартиру в новом жилом комплексе и избежать проблем. По крайней мере, мы именно так представляем себе свою целевую аудиторию и работаем, чтобы выбор будущего жилья приносил ей (а вернее, конечно, вам) удовольствие вместо сложностей.

Но в этой статье всё будет чуть-чуть по-другому. Речь пойдёт о переуступке квартиры в новостройке – процессе, который многие считают настолько сложным, что даже не хотят в него вникать. Для покупателей процесс переуступки и правда бывает чересчур сложен.

Понимаем, что иногда другого варианта может и не быть, да и в этом варианте вы тоже найдёте для себя плюсы, минусов в нём, наверное, будет всё-таки больше.

А вот для продавцов, которыми в этом случае часто становятся те, кто совсем недавно был точно таким же обычным покупателем, переуступка наверняка станет либо выходом из проблемного положения, либо лёгким способом подзаработать. И то, и другое, безусловно, должно быть им интересно.

Вот в этом и заключается главное отличие данной статьи “Новостроева” от других. Мы как всегда постараемся объяснить всё просто и понятно, не забудем о наших читателях-покупателях, но наконец обратимся и к читателям-продавцам – и особенно, наверное, к тем, которые не читали нас раньше. И, эта статья это подтвердит, очень зря не читали. Итак, что же такое переуступка квартиры в новостройке.

Сложная цессия. Разбираемся в термине

Деловые люди, в том числе, юристы, обычно называют переуступку цессией – это слово звучит как-то более серьёзно. А ещё оно, к сожалению, напоминает слово “сессия” – читающие нас студенты вряд ли будут довольны таким сравнением, но оно тут к месту.

Смотрите, процессы и цессии, и сессии включают в себя как минимум двух участников (продавца и покупателя — профессора и студента), могут одинаково порадовать и расстроить и того, и другого, а также могут затянуться – и тогда уж точно не порадуется никто.

Итак, цессия – это передача права на жильё от одного инвестора к другому. Кажется, что всё просто, но есть пара нюансов – жильё может быть только строящимся, переуступить права на готовую квартиру у вас не получится. Это раз. И два – если совсем уточнять, то от одного инвестора другому передаётся право требования. Требования эти предъявляются к ещё одному обязательному участнику процесса – застройщику.

С правом требования важно разобраться сразу. Переуступка ошибочно воспринимается многими как передача права собственности – но какое право собственности может передаваться, если квартиры даже ещё нет? Права собственности, соответственно, нет тоже. Когда застройщик начинает работы по возведению дома, чтобы их завершить, он заключает со множеством людей договор долевого участия.

В ДДУ среди прочего прописано что дольщик, вкладывающий свои деньги в возведение здания, требует с застройщика взамен. Именно эти требования передаются от одного инвестора (в данном случае – дольщика, но вообще, квартиры может переуступать и, например, подрядчик) другому. Новый ДДУ при этом не заключается, а новый дольщик не появляется – он просто заменяется на другого.

Прошлый инвестор, то есть, продавец, называется цедентом, а будущий инвестор, то есть, покупатель, называется цессионарием.

Что вам понадобится для совершения переуступки

Переуступить можно только ещё неготовую квартиру, поэтому ни о каком договоре купли-продажи здесь не может быть и речи. Наиболее безопасный способ переуступки производится на основании договора долевого участия.

ДДУ проходит регистрацию в Росреестре, а это значит, что права требования по нему зафиксированы практически на государственном уровне.

Больше того, в Росреестре зарегистрируют и сам договор переуступки по ДДУ – и тогда к вашим правам требования уж точно не возникнет никаких вопросов.

Получается, чтобы стать владельцем квартиры таким образом, вам понадобится не так уж много документов.

Кроме ДДУ и, собственно, договора переуступки, нужно будет ещё получить согласие на сделку от застройщика, а также от банка, если предыдущий инвестор брал квартиру в ипотеку.

Убедитесь, что юридически всё составлено верно, а особенно – что в ДДУ прописаны все санкции, применяемые к застройщику в случае невыполнения им своих обязательств. Отнестись к этому нужно как минимум не менее серьёзно, чем к заключению того же договора долевого участия.

Если же вы будете заключать сделку не по ДДУ, а по какому-либо другому договору, велика вероятность, что позже у вас возникнут проблемы. Ведь в таком случае споры могут вызвать даже права требования первого инвестора (не подкреплённые, по сути, ничем весомым), а уж второго – тем более.

Преимущества переуступки для покупателя и для продавца

Вероятно, главный вопрос, который нужно задать себе, ввязываясь в процесс цессии – это вопрос “Зачем?” Действительно, зачем это вам, если приобрести жильё сейчас можно гораздо проще? Чем плохо заключение обычного ДДУ, ну или покупка квартиры на рынке вторичного жилья? Мы выделили три веских аргумента в пользу переуступки для покупателей.

Во-первых, так у вас получится купить именно ту квартиру, о которой вы мечтаете. Хороший жилой комплекс наверняка вызовет интерес не только у вас, а если вы узнаете о нём не в числе первых, то рискуете упустить наиболее привлекательные варианты.

Даже не так важно, что в них такого особенного – редкая планировка, отличный вид из окна или, например, уникальная для данного ЖК открытая терраса.

Если вы хотите одну конкретную квартиру, по переуступке вы получите желаемое даже в случае, если кто-то уже успел её приобрести.

Во-вторых, по переуступке квартира вашей мечты обойдётся вам дешевле, чем если бы вы покупали её полностью готовой. Конечно, по изначальной стоимости её вряд ли продаст вам даже самый добрый и щедрый альтруист, но его наценка, скорее всего, будет не такой высокой, какой она могла бы быть в сданном доме.

Конечно, тогда вам ещё придётся потратиться на отделку, но для многих и этот факт тоже является плюсом – ремонт лучше всё-таки делать, чем переделывать. Да и своему вкусу вы, наверное, доверяете больше, чем чужому.

Разве ж может быть квартира мечты с дешёвым линолеумом на полу, советской мебелью и обоями в цветочек? (Ладно-ладно, на самом деле, конечно, может – допустим, вы хотите вернуться в детство).

В-третьих, риск приобретения квартиры по переуступке может быть гораздо ниже, чем при заключении договора долевого участия. Когда вы заключаете последний, то надёжность обещаний застройщика оцениваете только по его репутации – шансы молодых компаний в таком случае совсем не высоки.

А что, если как раз поэтому у дебютантов так много долгостроев – намерения-то у них хорошие, а подводят их скептики среди потенциальных покупателей? Приобретая квартиру по переуступке, вы видите, с какой скоростью движется строительный процесс, оцениваете степень готовности зданий и соответствие заявленным срокам сдачи.

Вот и получается, что риск в таком случае меньше. Аргумент.

Правда, аргумент этот, к сожалению, не самый надёжный – точно как застройщики-дебютанты. Причиной для перепродажи чаще всего называют срочную потребность в деньгах, но правдивой она является далеко не всегда.

Вернее, причина, может быть, и настоящая – но цедент не договаривает цессионарию, что деньги ему нужны на новую квартиру, так как его вера в получение уже вроде бы купленной стремится к нулю. Вот вам и главное преимущество переуступки для продавцов – это возможность избавиться от квартиры, в своевременной сдаче или в качестве которой появились сомнения.

Переуступая свою квартиру, цедент ещё и подзаработает – прибыль вряд ли окажется такой уж большой, но несколько месяцев на съёмной квартире может окупить.

Риск оступиться

Даже из перечисления плюсов процесса переуступки примерно понятно, какие в нём есть минусы. Взять хоть то же определение “квартира мечты”.

Мечты, конечно, у всех разные, но задумайтесь – разве будет кто-то отказываться от идеальной квартиры, за которую уже заплатил деньги? Возможно, в этой самой вашей мечте есть какой-то изъян, который вам пока не заметен.

Разберитесь, почему цедент всё-таки отказывается от своего будущего жилья и предоставляет его вам – может, вы чего-то не знаете и рискуете нарваться на долгострой.

Ещё один большой риск – переуступка не от дольщика, а от подрядчика. Выше мы уже упоминали, что такой вариант вполне возможен. Как он реализуется? Ну, например, застройщик заключает договор с подрядчиком и в качестве оплаты отдаёт ему несколько квартир в будущем жилом комплексе.

А потом подрядчик их кому-то переуступает. Звучит просто как дважды два, но если вдруг подрядчик, переуступив квартиры, передумает заниматься объектом и уйдёт, тем, кто приобрёл у него квартиру, получить её будет сложно.

Это уже не дважды два, а какая-то высшая математика! Особенно обидно, что все суммы для вас в таком случае окажутся отрицательными.

И ещё один неприятный момент – тоже касающийся финансовой стороны вопроса. Допустим, вы всё-таки приобрели квартиру по переуступке – заплатили за неё ту сумму, о которой вас попросил цедент. Цедент, при этом, платил сумму, прописанную в ДДУ – и она, конечно, была ниже новой.

Так вот, если вы поймёте, что же так не понравилось предыдущему покупателю, и захотите отказаться от квартиры, то застройщик вернёт вам не всю ту сумму, что вы заплатили, а только ту, что была прописана в ДДУ. То есть, вы и квартиру не получите, так ещё и потеряете деньги и время.

Наверное, поймёте, что чувствуют акробаты, которые оступаются, балансируя под куполом цирка.

Стоит ли игра свеч?

Выводы, в общем, неутешительные. Причин приобретать квартиру по переуступке у покупателя не так много, а все причины отдавать её у продавца свидетельствуют о неудаче одного из участников сделки – либо его самого, либо застройщика, либо нового покупателя.

Правда, к счастью, все трое никак не могут оказаться неудачниками одновременно. Кто-то в любом случае выиграет – тот, кто сделает разумное вложение и позже на нём заработает, или тот, кто приобретёт желаемую квартиру (ну да, или тот, кто обманет множество людей и уедет с их деньгами куда-нибудь в тёплые страны). Так что главное при переуступке – выбрать правильную сторону.

Для более подробного разбирательства в особенностях и рисках продажи квартиры по переуступке предлагаем вам видео интервью с нотариусом Алексеем Комаровым.

 

Источник: https://novostroev.ru/other/pereustupka-prav-na-kvartiru-v-novostroyke/

Переуступка права собственности на квартиру или частные дома

10/10/2017

    Довольно часто владельцы недвижимого имущества прибегают к переуступке прав собственности на квартиры. Данная процедура является довольно востребованной в тех ситуациях, когда жилые помещения переходят от настоящих владельцев к новым. Подобные документы заключаются на основании договоров купли-продажи, в случае инвестирования или ипотечного кредитования. Эта процедура является особенно популярной при строительстве новых жилых домов.

Что из себя представляет переуступка прав собственности

    Переуступка прав на квартиры или частные дома – это процесс перехода любых прав и обязательств в отношении конкретного недвижимого имущества от одних собственников к другим. Подобные процедуры могут являться следствием осуществления различных сделок: начиная от долевого строительства, заканчивая ипотечным кредитованием.

Самым удивительным в данной ситуации является то, что продавцы могут заключать договоры переуступки прав сразу с несколькими покупателями, но только при условии, что квартира или дом состоит из более двух комнат. Конкретный недвижимый объект может передаваться от одного человека к другому неограниченное число раз (по крайней мере, в действующем законодательстве в этом отношении нет никаких ограничений).

Именно поэтому перед тем как брать на себя всю ответственность за жилое помещение, настоятельно рекомендуется поинтересоваться о предыдущих сделках и договорах, которые были заключены с конкретной квартирой или домом.

Разновидности переуступки прав собственности

Существует 2 основных вида переуступки прав собственности:

• цессии или переуступки прав на основании договоров долевого участия;
• переуступки прав на основании договоров купли-продажи.

    В первом случае (при подписании договора цессии) все сделки осуществляются по договорам долевого участия или договорам купли-продажи. Подписание ДДУ сегодня является весьма популярной процедурой и пользуется востребованностью среди людей разных социальных слоёв.

В данной ситуации застройщики и собственники должны подписать договоры, в которых чётко оговорить, что собственники становятся полноправными хозяевами жилой недвижимости в того момента, как возводимый объект будет сдан в эксплуатацию.

Но из-за длительного строительства будущие собственники могут изменить своё решение о покупке квартиры в конкретной новостройке, поэтому они имеют возможность передавать право владения жильём третьим лицам. Такие сделки будут уместны в отношении уступки прав собственности, которая и называется цессией.

    По предварительно подписанным договорам купли-продажи сделки между покупателями и застройщиками не производятся. Но такие договоры позволяют производить подобные сделки в будущем. Так, покупатели, которые расторгают договоры продажи квартир на основании переуступки прав собственности, в дальнейшем не будут иметь никаких прав на жильё, а застройщики в данной ситуации обязаны в полном объёме возвратить им денежные средства, которые были выплачены за квартиру.

    В том случае, если дома покупаются в ипотеку, то при передаче прав собственности все задолженности бывших владельцев обязаны погашать новые покупатели. Именно в этом и заключается основное различие второго вида переуступки от первого, ведь при заключении договоров долевого участия продавцы полностью выплачивают застройщикам всю сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Особенности покупки и продажи жилья по договорам цессии

    Покупка жилых помещений путём переуступки прав собственности является очень выгодным инструментом сегодняшнего рынка недвижимости, с помощью которого всё чаще приобретают квартиры в новостройках. Как было указано выше, данную переуступку называют цессией. В некоторых ситуациях этот договор считается единственно правильным способом покупки жилой недвижимости, поэтому он и пользуется столь высокой популярностью в современном мире.

    Переуступка является гарантией стабильности цен при покупке жилья для обеих сторон сделки – для покупателей и застройщиков. Это особенно важно в ситуациях, если покупатели вдруг передумают приобретать квартиру в новостройке и захотят вернуть обратно свои денежные средства или если инвесторы пожелают вложить свои финансы, обезопасив себя от возможных повышений цены на конкретную недвижимость.

    Приобретая жилые помещения по договорам цессии, желательно понимать, что переуступку прав можно использовать только до момента, пока права ещё являются нереализованными. Ведь после сдачи дома в эксплуатацию, когда между застройщиками и владельцами будут составлены акты приёма-передачи, переуступка прав собственности не может быть официально реализована.

    Вне зависимости от того, покупаете вы или продаёте квартиру по переуступке, это даёт обеим сторонам сделки множество преимуществ. Но заключение подобных договоров также имеет некоторые риски, что нужно всегда учитывать.

Риски при переуступке прав

    Заключение договоров цессии может иметь различные риски в отношении недвижимого имущества. Основной причиной их возникновения является невнимательное прочтение условий сделок, а также отсутствие минимального объёма правовых и юридических знаний. Далее рассмотрим основные и наиболее частые риски, на основании которых будущие покупатели и продавцы смогут узнавать и тщательно анализировать все условия договоров цессии.

    Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам.

Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки.

Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов – при ипотечном финансировании).

    Следующим риском является банкротство застройщиков. Такие ситуации случаются очень редко, но всё же они случаются. Распознать будущих банкротов-застройщиков можно, если вам предлагают слишком низкую цену на жильё (по сравнению с рыночной стоимостью), если срывают сроки строительства и нарушают условия заключённых договоров. В том случае, если продавец переуступил право на жильё, а строительная фирма обанкротилась, то претензии нового дольщика будут направлены в адрес застройщика.

    Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу. Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик. Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.

    Последний риск – нарушение условия договора со стороны цедента. Но в данном случае обычно страдают застройщики. В таких случаях эксперты рекомендуют не разбираться в правовых тонкостях самому, а воспользоваться услугами профессиональных юристов, которые изучат все условия сделки, а также помогут обезопасить вас от возникновения каких-либо проблем в будущем.

Особенности подписания договора переуступки прав собственности

    Для заключения договоров переуступки прав собственности на квартиры или частные дома, требуется соблюсти следующий порядок действий:

• ознакомление с бумагами застройщика: разрешение на ведение строительства, документ со сроками реализации рабочего проекта, цели проекта, свидетельство о праве владения земельным участком и т. д.;
• уведомление фирмы-застройщика о факте продажи квартиры на основании договора цессии;
• получение официального согласия от застройщика;
• получение справки об отсутствии долговых обязательств;
• получение нотариального согласия второго члена семьи (супруг, супруга);
• получение согласия банка (если жильё находится в залоге по ипотечному кредитованию);
• получение выписки на жильё из государственного реестра;
• составление договора с покупателем (в нотариальной конторе, в офисе строительной фирмы или агентства недвижимости);
• регистрация договора в регистрационных или кадастровых службах.

    Все сделки по переуступке прав собственности в обязательном порядке облагаются налогом, оплачивать который должен первоначальный дольщик. Нередко продавцы и покупатели разделяют пополам все расходы, поскольку в процессе торгов первые инвесторы снижают первоначальную стоимость жилья. Размер налога рассчитывается в зависимости от суммы заключаемых сделок.

Признание договоров переуступки недействительными

    Как уже упоминалось выше, в некоторых ситуациях договоры переуступки могут быть признаны недействительными. Сделать это могут только судебные органы на следующих основаниях:

• сделки противоречат действующему законодательству;
• мнимое заключение нескольких сделок;
• признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
• заключение договора путём обмана, угроз, насильственных действий и др.

    В некоторых случаях недействительным признают не весь договор, а только некоторые пункты. Отметим, что для юридических лиц имеются и другие основания, из-за которых договор цессии признаётся недействительным.

Для решения подобных проблем требуется квалифицированная помощь специалистов, которые смогут представлять интересы клиентов в суде.

Во избежание судебных разбирательств рекомендуется тщательно проверять документы застройщиков и внимательно читать подписываемые договоры, ведь кто осведомлён, тот вооружён!

Источник: http://akcent.pro/content/pereustupka-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-ili-chastnye-doma