Покупка новостройки на что обратить внимание

На что обращать внимание при покупке квартиры?

покупка новостройки на что обратить внимание

Все интересующие Вас вопросы Вы можете задать нашему юристу. Консультация с юристом бесплатна. Введите свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана — это быстро и бесплатно. Также можете позвонить нам по бесплатным номерам: +8 (800) 500-27-29 доб. 484 — все регионы РФ.Звонки принимаются круглосуточно.

Покупка квартиры всегда очень радостное событие. Но, для того чтобы и в дальнейшем это приобретение вас только радовало и приносило счастье вашей семье, к покупке квартиры необходимо отнестись очень серьезно, с осознанием поставленной перед вами задачи.

С чего начать выбор квартиры?

Для начала необходимо определиться с тем, что вы именно хотите купить. В какой квартире вы бы хотели жить. Весь фонд жилой недвижимости можно условно разделить на две большие группы. К первой группе отнести новую недвижимость, то есть приобретение квартиры в новом доме (новостройке), а ко второй – приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости.

Приобретение квартиры в новостройке. С чего начать выбор?

Выбор застройщика

Если вы выбрали первый вариант – это приобретение квартиры в новостройке, то в первую очередь вам необходимо обратить внимание на застройщика.

Как правило, квартиры в новостройках покупаются путем вложения средств в долевое строительство, и лишь небольшой процент приобретается сразу после сдачи дома, или перед самым завершением строительства, то есть по договору переуступки права требования. Перед тем как вложить свои «честно заработанные», необходимо убедиться в юридической чистоте фирмы — застройщика. Проверить застройщика можно несколькими способами.

В первую очередь необходимо в интернете зайти на сайт Арбитражного суда вашего города, и проверить, не заведено ли никаких дел на данную строительную фирму. Пример из моей собственной жизни. Накопив денег на однокомнатную квартиру, нашла подходящую для покупки именно мне. Квартира была в строящемся доме.

Дом был построен весь, отделка тоже сделана, не было только благоустройства придомовой территории. Как мне сказал продавец данной недвижимости, что это дело займет пару недель, после чего придут комиссия и дом сдадут в эксплуатацию. Максимум через месяц-полтора, вы будете обживать свои новые стены. Я на радостях, отдала продавцу залог, в размере 50.000 рублей, квартиру, кстати, хотела покупать по договору уступки права требования, так как дом был еще не сдан.

Про застройщика ничего не узнавала, не читала и не поинтересовалась, уж больно продавец его нахваливал и торопил с покупкой, говоря надо бы побыстрее, а то сейчас дом введут в эксплуатацию и квартира еще подорожает, так как ему придется заплатить 13% в копилку государства от разницы между покупкой и продажей. Данный налог необходимо уплачивать только тем, у кого квартира находится в собственности менее трех лет.

Наша с ним сделка была намечены через три дня. Я не знаю, что мне взбрело в голову, или бог меня отвел от этой покупки, но я решила зайти на сайт Арбитражного суда. На этом сайте я узнала о том, что этот горе-застройщик находится на стадии наблюдения в процедуре банкротства. Естественно от сделки я отказалась, а за залогом мне пришлось ездить к продавцу не один раз. Уж никак не хотел он отдавать деньги.

Так что будьте поумнее, учитесь на чужих ошибках. На сайте Арбитражного суда можно в разделе «поиск» вбить полное название фирмы-застройщика, и если имеется на него какая — то информация, она появится у вас на экране.

Существует еще несколько способов узнать о финансовой чистоте застройщика. Можно на сайте заказать проверку строительной фирмы. В выписке которую вы получите будут указаны все долги фирмы, если такие имеются. Помимо долгов выписка содержит сведения о директоре фирмы, его совладельцев, каким бизнесов они еще занимаются, и что находится на их балансе.

К еще одному способу можно отнести форумы в сети интернет. В наше время практически на каждый строящийся дом, создана тема обсуждения. Создается она дольщиками, для общения между собой. Там не обязательно регистрироваться, иногда просто достаточно почитать их переписку, чтобы иметь представление о застройщике. Если у вас возникнут вопросы их также там можно задать.

Выбор застройщика является самым важным этапом в покупке квартиры в строящемся жилье. Только потом идет все остальное. Ведь ошибившись с застройщиком, можно вообще остаться с «голым задом».

Выбираем расположение дома

Далее вам необходимо определиться с этажностью дома. Если вы хотите жить в маленьком доме, то, скорее всего у вас будет индивидуальное газовое отопление. А это большой пребольшой плюс.

Район расположения вашей будущей квартиры тоже имеет большую роль. Если у вас имеются маленькие дети, то не выбирайте для покупки новые строящиеся микрорайоны. В этих районах, по сути, нет еще никакой инфраструктуры.

Хоть и говорят, что здесь будут построены садики и школы, но никому не известно когда это будет.

Иногда, строительство новых микрорайонов растягивается на десятилетия. А там не только садика и школы нет, там по сути хлеба купить негде. А уж поверьте мне на слово, это очень важно для комфортной жизни.

У меня есть знакомые, которые повелись на сравнительную дешевизну приобретаемой недвижимости в строящемся микрорайоне, так они три года маялись с тем, что им негде купить продуктов.

Ближайшим нормальный супермаркет находился в семи километров от дома, а у них и машины тогда не было. Так они тысячу раз пожалели, что туда переехали.

Материал дома

При покупке квартиры стоит обратить внимание и на то, из чего построены стены дома. Дом может быть возведен из кирпича или быть панельным. Панельный дом – хуже, наверное, нет. Летом очень жарко, зимой – холодно. Кто — то скажет, что нужно установить пластиковые окна, но это все фигня, мне кажется, что там дует отовсюду. Помимо ужасной теплопроводимости, в этих домах ужасная слышимость. Иногда, кажется, что соседи разговаривают не этажом выше, а у вас за спиной.

Поэтому, при выборе материала, из которого будет построен дом, предпочтение отдайте кирпичу. Он немного подороже, чем дом, построенный из панелей, но как говорится скупой платит дважды.

Также огромную роль в квартире играет то, из чего будут сделаны несущие стены и межкомнатные перегородки.

В данное время в нашей стране не только строители, но и производители и потребители хотят на всем сэкономить, и положа руку на сердце, во многих новостройках межкомнатные перегородки сделаны из такого говна, простите за это слово, но по — другому и не скажешь, что даже повешенные шкафы на стены падают вместе со штукатуркой.  А еще у нас в городе был такой случай, что построив дом, сами строители не могли в квартирах повесить радиаторы отопления, так как они падали, потому что стены их не могли выдержать.

Планировка квартиры и количество комнат

Обратить внимание при покупки квартиры в новостройке следует также и на планировку будущей квартиры. Конечно, в живую вы не сможете это увидеть, но, по сути, расположение комнат можно понять и на листке бумаги. С количеством комнат также необходимо определиться.

Стоимость новостройки зависит от купленных квадратных метров, но в одном и том, же метраже может быть разное количество жилых комнат. Кому – то интересна квартира-студия, в которой нет вообще ни одной перегородки, а кому-то необходимо несколько комнат, хоть они будут маленькие. Все зависит от вашего желания.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

На вторичном рынке купить квартиру легче, это вам я говорю за себя. На мой взгляд, покупая квартиру на вторичке, вы затратите нервов намного меньше. Здесь не надо выбирать застройщика и каждый день думать достроит ли он дом или нет.

К плюсам приобретения жилья на вторичном рынке можно отнести то, что можно заранее узнать своих соседей. В новостройке, к сожалению, этого при всем желании не сделать. А соседи в жизни играют далеко не последнюю роль. В жизни иногда попадаются такие соседи, которые жить спокойно не дадут. Выбрав подходящий вариант квартиры, узнавать о соседях не стоит у продавца недвижимости. Об этом лучше поспрашивать у сидящих у подъезда бабушках.

Покупая квартиру все равно где, на вторичке или новостройке, не советую брать квартиру угловую, на первых или последних этажах. В угловой квартире постоянно холодно, так как две стены получаются уличные. Стены в таких квартирах чаще других, покрываются грибком и плесенью, от которых невозможно или очень тяжело избавиться.

Крайние этажи, также не пользуются особой популярностью. Жить на последнем этаже опасно из — за возможного протекания крыши, а на первом сыро, холодно, так как подвал рядом. Еще одним минусом жизни на первом этаже является возможный прорыв канализации и затопление фекалиями вашей квартиры.

Если делать вывод из всего вышесказанного, то по мне лучше купить квартиру на вторичном рынке в доме, которому лет 10-15. Эти дома проверены временем и все недочеты, если таковые имеются, будут видны. Единственным минусом данного приобретения является высокая цена на квартиру.

Ни для кого не секрет, что вложение средств в долевое строительство выгоднее, чем приобретение готового жилья. По мнению экономистов жилищной сферы цены на новостройки в среднем по стране меньше на 16%, чем на аналогичные квартиры, но уже в готовом жилье.

Но, и риски остаться не с чем  тоже велик.

Подводя итог всему сказанному в этой статье, то можно сказать, что при покупке квартиры нет мелочей. Внимание стоит уделять всему процессу приобретения в собственность недвижимости. После того как вы выбрали и заключили договор купли-продажи, стоит позаботиться о правильном оформлении документов.

Назад Вперед -Договор обмена земельными участками
Напишите, пожалуйста, свое мнение
Пишите отзывы по теме.Не пишите пустых фраз!

Источник: http://rusrealtys.ru/realty/74-na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry.html

ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке: Новости и статьи: Недвижимость: Разумная Недвижимость

покупка новостройки на что обратить внимание
Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 12.04.2016 Версия для печати

По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не читает внимательно договор долевого участия, который подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Петербурга и Москвы рассказали, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Предмет покупки

Первый параметр, который необходимо тщательно изучить, – это, собственно, предмет покупки.

— Самое главное – проверить и перепроверить, что в итоге по договору приобретается. Покупателю необходимо внимательно проанализировать предмет договора, – отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.

По словам руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, один из наиболее значимых пунктов в договоре долевого участия – описание приобретаемой квартиры.

— В ДДУ должен быть прописан строительный адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором сдается жильё – с отделкой или без. И чем более детально указаны характеристики объекта, тем лучше, – подсказывает она.

Кроме того, важно обратить внимание на метраж квартиры. В договоре прописывается проектная площадь, которая может расходиться с реальной, что станет известно уже после сдачи дома в эксплуатацию, подчёркивает эксперт. Поэтому в договоре должно быть написано, что в случае расхождения площади с заявленной застройщик вернёт деньги за недостающие квадраты.

Фиксированная цена

Убедившись, что вы приобретаете именно то, что хотели, необходимо также удостовериться, что цена объекта зафиксирована.

— В договоре должно быть прописано, что цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию, – комментирует старший вице-президент банка «ВТБ», финансирующего проект МФК MatchPoint, Владислав Мельников.

Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует проверить, что именно входит в цену квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.

— Почти всегда, кроме той цены, которая заложена в договоре, вас ожидают расходы по регистрации ДДУ. Поэтому покупателю приходится подписывать дополнительный договор о возмездном оказании услуг. Цена услуги застройщика по регистрации договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местонахождения объекта). Поэтому необходимо заранее оценить объём затрат и свои финансовые возможности, – предупреждает эксперт.

Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей и составления акта приёма-передачи квартиры. Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, и сумма «коммуналки» за этот период может быть от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен ЖК, и стоимости услуг обслуживающей организации).

Передача квартиры

Огромное значение при подписании ДДУ, разумеется, имеет и срок передачи объекта долевого строительства.

— Нередки ситуации, когда в рекламной кампании заявляется срок сдачи дома в эксплуатацию, а в договоре указывается срок передачи квартир, минимум на полгода превышающий заявленный. Поэтому, заключая договор, необходимо понимать, за какой срок застройщик юридически отвечает, – отмечает руководитель юридического департамента AAG Виталий Правдухин.

Вообще, многие покупатели жилья в новостройках не разделяют такие принципиально разные понятия, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, к чему это приводит:

— Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики, забыв о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остаётся ещё много времени. А если срок ввода объекта по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о том, что у застройщика проблемы. Поясню: время ввода дома в эксплуатацию – плановое, застройщик устанавливает его для себя. В определённых ситуациях эти сроки подлежат изменению, то есть переносу на более поздние сроки.

А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в договоре долевого участия даты, подчёркивает эксперт. Несоблюдение этого срока можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.

Именно поэтому застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажора, планируют ввод дома заблаговременно – чтобы не допустить нарушения условий ДДУ. Так, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев раньше срока передачи квартир покупателям.

Регистрация и ответственность

Что ещё нужно знать при покупке недвижимости по ДДУ? Перед подписанием договора стоит проштудировать так называемые оргмоменты, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также правовые вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиком.

— Обратите внимание, как в ДДУ зафиксирован порядок регистрации договора. Если застройщик сам сдаёт договор на регистрацию, то в договоре должен быть чётко зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику.

И, если застройщик не сдаст своевременно документы на регистрацию, дольщик будет вправе потребовать возмещения убытков – например, упущенной выгоды в виде процентов за пользование денежными средствами, которые он положил на аккредитив, – комментирует Виталий Правдухин из AAG.

Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязанностей перед дольщиком.

По словам Евгении Владимировой из Rambler&Co, в договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере – 1/150 ставки ЦБ.

Кризисные изменения

Не секрет, что кризисные явления сопряжены с финансовыми трудностями в деятельности многих компаний, в том числе застройщиков. Поэтому сегодня некоторым параметрам ДДУ стоит уделить особое внимание.

— С кризисом увеличилась вероятность неввода объектов строительства в эксплуатацию, поэтому имеет смысл тщательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения.

214-ФЗ, который регулирует передачу приобретателям имущественных прав на основании ДДУ и уступке прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями.

В их числе – залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности, – рассказывает директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Кроме того, следует учесть, что на фоне кризиса застройщики пытаются быть гибкими и идут на изменения типовых договоров.

— В связи с общим уменьшением платёжеспособности населения ситуация на рынке недвижимости становится всё более напряжённой, у застройщиков уменьшается количество потенциальных покупателей. Сегодня строительные компании всё чаще готовы рассматривать предложения клиентов по корректировке некоторых условий договора и готовы пойти на изменение стандартных форм ДДУ, – отмечает Ирина Маевская из ГК «Премьер».

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Что нужно для получения разрешения на строительство

Однако, изменения в договорах далеко не всегда направлены на пользу покупателю. Некоторые застройщики пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему закону, предостерегает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

— Например, в некоторых ДДУ предусмотрена возможность изменения окончательной суммы сделки девелопером. Покупателю нужно знать, что это может произойти только по соглашению обеих сторон.

В завершение отметим: чтобы обезопасить себя, покупателям стоит очень внимательно читать договор и проверять все вышеизложенные параметры. А при возникновении противоречий или вопросов лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/urban-property/article/pos-what-to-look-for-when-buying-an-apartment-in-a-new-building/

Советы риелтора: на что обратить внимание при покупке квартиры

покупка новостройки на что обратить внимание

Новостройка

Во-первых, нужно обратить внимание на застройщика — отзывы о каждом можно найти в интернете. Здесь вы узнаете, по ГОСТу ли построены дома, какое качество застройки, какая управляющая компания обслуживает — вся информация будет важна для вас в дальнейшем.

Во-вторых, стоит посмотреть на технологию постройки: устраивают ли вас технические характеристики этого конкретного дома. Хотите жить в монолитно-каркасном или кирпичном доме? Свои плюсы есть у каждого типа.

В-третьих, узнайте, где стоит само здание. В нашем городе с осторожностью нужно относиться к домам, построенным на мерзлоте и вблизи водоёмов. Лучше, чтобы была устойчивая земля.

Не менее важно уточнить, как сдавалась постройка. Меня всегда настораживает, когда дом долго не принимают, — значит, были какие-то неполадки, которые вполне вероятно могут проявиться позже. Если срок сдачи дома отличается от указанного застройщиком, нужно обязательно уточнить почему. Эту информацию можно найти в интернете на сайте компании или ознакомиться с ней непосредственно в офисе.

Лучше всего покупать квартиру в уже устоявшемся доме, с момента сдачи которого прошло хотя бы 4-5 лет. Часто возникают ситуации, когда человек приобрёл жильё, сделал ремонт, а через некоторое время в квартире начинает расходиться ламинат или потолки натяжные ведёт. Соответственно, всё приходится переделывать. Можно пройтись по соседям, поспрашивать, возникали ли у них сложности, особенно на верхних этажах: ощущались ли землетрясения, нет ли проблем с водой.

Проверьте квартиру на слышимость. У нас в городе есть дом, в котором в санузле на седьмом этаже слышно, как ругаются на десятом, а на первом моют руки. Квартира понравилась, а слышимость не устраивает? Готовьтесь к тому, что придётся тратиться на шумоизоляцию или мириться с тем, что вы будете слышать соседей, а они — вас.

Также стоит обратить внимание на отделку квартиры. Ремонт от застройщика обычно идёт самый бюджетный. Хотя есть те, кто старается делать всё качественно: стены выравнивают, в туалете кладут кафель, на полу — линолеум. Не советую покупать новостройки с ламинатом, если дому менее 4 лет. При усадке дом может повести, и красивый пол вздыбится или разойдётся.

Вторичное жильё

Я не советую своим клиентам приобретать квартиры в домах, которым больше 50 лет. Такие постройки часто страдают от грибка. Любой старый дом прежде всего нужно осмотреть внешне: чернота на углу может быть первым признаком плесени, от которой очень сложно избавиться. Чаще всего страдают кирпичные дома и здания, где нет горячего водоснабжения. К тому же такие помещения потом очень сложно перепродать — у нас сейчас лучше покупают новостройки.

Осмотрите перекрытия и уточните время проведения последнего капитального ремонта, а также управляющую компанию. Не рекомендую покупать квартиру в доме, где есть супермаркет или продуктовый магазин. Зачастую в таких домах есть тараканы, а иногда даже мыши.

Выбирая панельный дом, подождите до зимы – там часто бывает холодно, особенно в угловых комнатах и на первых этажах. Можно заказать мастера и утеплить квартиру — с внешней стороны дома закрыть все швы пеной или обшить.

На сегодняшний день услуга обойдётся в среднем 100-150 тысяч рублей. Но даже в случае, когда такая процедура сделана предыдущим хозяином, советую повременить с покупкой до холодов. Если дополнительные утепления расположены внутри, будьте внимательны.

Под ними может скрываться плесень и сырость.

Ещё в панельном доме необходимо обратить внимание на стены. Визуально под обоями и натяжными потолками их кривизну вы не заметите. Лучше не полениться и прийти на осмотр со строительным уровнем.

Самыми холодными, на мой взгляд, в панельных домах являются квартиры, расположенные по концам дома на первых этажах. Такое случается в 90% случаев, но бывают и исключения из правил. В кирпичных — одинаково тепло везде.

Осмотр квартиры

Самый дорогостоящий ремонт — это трубы, полы и окна. Пластиковые окна — не всегда хороши, оцените качество пластика и профиля. Если окно поставлено несколько лет назад и уже пожелтело — значит вскоре вам придётся его заменять.

С сантехникой всё просто: нужно посмотреть, заменены ли стояки и батареи, потому что распространённая болезнь вторичного жилья — проблемы с водой. И часто она возникает из-за неправильно поменянных труб. Особенно, когда дому больше 25 лет.

Стоит насторожиться, заметив, что во всей квартире особого ремонта не проводилось, а санузел в новеньких панелях. Там может быть и плесень, и грибок, и тараканы. Попросите аккуратно снять одну панель, чтобы посмотреть, что за ней.

И самым дорогостоящим пунктом являются полы: если они деревянные и скрипят, готовьтесь к тому, что тысяч сто вы потратите на их замену.

Не советую брать квартиру, где все закрыто натяжными потолками. Меня как риелтора такое всегда смущает. Под ними может скрываться плесень или следы того, что соседи постоянно топят. Старайтесь заглянуть в углы под обои, там, скорей всего, причина будет видна.

Внимательно изучите документы на наличие не узаконенной перепланировки. Обсудите это вопрос с продавцом. Он может предложить скидку, если вы будете готовы заниматься вопросом самостоятельно. Я не рекомендую так поступать без консультации опытного риелтора, потому что могут быть задеты несущие конструкции и пострадает безопасность жилья, а ещё это дополнительные временные и финансовые затраты.

Присмотритесь к соседям. Этим нужно озаботиться обязательно. У меня в практике было несколько случаев, когда через несколько месяцев, а то и недель, клиенты просили перепродать квартиру, потому что невозможно жить в ней по разным причинам, например, из-за большого количества домашних животных у бабушки за стеной.

Юридические аспекты

На мой взгляд, покупать квартиру в ипотеку безопаснее, потому что её будет проверять банк. Приобретая жильё за наличный расчёт, проверьте юридическую чистоту квартиры. Обязательно закажите выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), ознакомьтесь с правоустанавливающими документами продавца и проверьте собственников на сайте службы судебных приставов. Важно уточнить, выплачена ли ипотека за квартиру — это тоже может стать проблемой.

Совершая сделку через агентство, выбирайте проверенные компании, зарекомендовавшие себя на рынке, имеющие хорошие отзывы и официально зарегистрированные.

Не советую отдавать деньги до окончательного заключения договора — ситуации бывают разные. Полностью рассчитываться нужно только после регистрации права собственности (договор с залогом). Лучше всего, если сумма будет переведена со счета на счёт через банк, а на руках у обоих сторон будет расписка о совершённой сделке. Такое поведение наиболее безопасно и для покупателя, и для продавца.

Найти объявления о продаже и аренде жилья можно на Доске объявлений «Чита.Ру» – крупнейшем региональном ресурсе подобного плана с удобным поиском, универсальной системой продвижения, возможностью репоста объявлений в социальный сети и массой других возможностей. На доске размещено более 12 тысяч объявлений, в том числе более 5 тысяч объявлений в разделе «Недвижимость» и более 700 объявлений в разделе «Работа».

Ольга Сошникова22:05, 03 мая 2018

Источник: https://www.chita.ru/dom/115430/

Как не прогадать при покупке новостройки?

Покупка жилья важное событие, поэтому важно не прогадать с выбором. На что обратить внимание?

Время чтения: 6 минут

Молодая семья в поисках квартиры

Преимущества покупки квартиры в строящемся доме очевидны – абсолютная юридическая чистота и экономия на стоимости «квадрата» при заключении договора на ранних стадиях строительства. Тем не менее, мелкие нюансы способны превратить приятную покупку в сплошное разочарование. Как подобрать новостройку, чтобы потом не жалеть о выборе?

Немного о законах

Долевое строительство в России появилось в 90-е годы прошлого столетия и может быть без преувеличения названо отечественным «изобретением». Несмотря на недостатки, ДДУ по прежнему остается самым распространенным типом сделок на первичном рынке недвижимости. К сожалению, длительное время оно никак не регулировалось законом.

Первой законодательной «ласточкой» стал ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», который приняли в 2004 году. Его задача — обезопасить дольщиков при заключении договора.

Закон гласит, что привлечение средств от долевых участников со стороны застройщика возможно только после выполнения им ряда условий:

  • получено разрешение на строительство;
  • проектная декларация в открытом доступе на сайте или в газете;
  • право собственности или аренды на участок застройки зарегистрировано в Госреестре.

Данные условия защищают дольщика от недостоя. Все же люди по-прежнему боится вкладывать средства в новостройки, предпочитая жилье на вторичном рынке. Печальное утверждение о том, что закон – что дышло, продолжает действовать в области строительства, несмотря на все законодательные акты, создаваемые властью. «Серые» схемы применяются до сих пор.

А кто продавец?

Продавцом квартиры может быть сам застройщик, участник долевого строительства или агенство недвижимости

Еще один вопрос, который вызывает немало сомнений – кто продает квартиры в новостройках: застройщик, участник договора долевого строительства или агентство недвижимости, имеющее эксклюзивное право на продажу квартир? Если продавцом выступает участник договора долевого строительства, но в этом случае продать квартиру можно только через полгода после сдачи объекта в эксплуатацию. На любой из стадий строительства сделка может быть оформлена только путем оформления соглашения о переуступке долевого участия.

Выбираем дом

Выбор дома всегда начинается с оценки его месторасположения. Желательно, чтобы район имел хорошую транспортную доступность. Близость к часто посещаемым местам — работа, дома друзей и родственников — не менее важное условие. Дальше смотрим насколько развита социальная инфраструктура.

Это требование каждый покупатель оценивает исходя из собственных предпочтений. Кому-то важнее наличие детских садов и школ, для кого-то значительно интереснее будут клубы и многочисленные развлекательные объекты. Для семей с детьми важно состояние экологической обстановки, наличие зеленых зон, естественных или искусственных водоемов.

Для тех, кто намерен сдавать жилье в аренду — престижность района.

Характеристики жилья

Каким вы представляете свое жилье? Напишите все на бумаге и только потом приступайте к выбору

Выбирайте класс жилья исходя из своего бюджета, с учетом возможной ипотеки, рассрочки. Учтите, что дома одного и того же класса, расположенные в разных районах, могут иметь немалые различия в цене квадратного метра. Здесь будет играть роль престижность территории застройки.

Хорошее жилье по низким ценам можно найти на окраинах. Еще дешевле — предложение в области. В центре даже не самая лучшая квартира обойдется в круглую сумму. Размытая граница между ценами на жилье разных классов увеличивает выбор, если месторасположение дома не является критически важным для покупателя.

Подходящая новостройка выбрана? Можно переходить к оценке жилого дома. Важные критерии:

  • этажность здания;
  • планировка и площадь квартир, количество комнат;
  • использование цокольных и технических этажей;
  • технологии строительства и используемые материалы;
  • правовой статус земельного участка;
  • инженерные коммуникации;
  • техническая оснащенность дома.

При выборе конкретной квартиры в понравившейся новостройке покупателю стоит оценить ее площадь, планировку, наличие технических и вспомогательных помещений, качество отделки. Квартира с черновым ремонтом будет дешевле, но даже минимальная чистовая отделка позволит въехать в новое жилье сразу после сдачи в эксплуатацию.

Возвращаемся к законам

Прежде чем заключать договор, нужно учесть, что покупатель приобретает право требования на квартиру. Оформить право собственности можно только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Снизить юридические риски можно только одним способом – выбирать квартиру в новостройке, где договоры долевого участия заключаются в соответствие с 214-ФЗ. В этом случае договор будет зарегистрирован в государственных органах.

Двойные или многократные продажи таких квартир недобросовестным продавцом исключены.

Закон дает и другие гарантии — вы можете вернуть вложенные средства в любой момент, если сроки строительства затягиваются. В некоторых случаях на застройщика налагают штраф за срыв срока, но подобные ситуации пока – редкость.

Коротко о девелоперах

Напоследок хочется сказать несколько слов о правильном выборе компании-девелопера, реализующей проект. Не стоит доверять рекламе, даже самой радужной.

Обязательно нужно оценить имеющиеся в открытом доступе данные о застройщике, реализованных им проектах. Все документы, касающиеся строительства, должны быть тщательно изучены будущим покупателем.

Хорошие отзывы, наличие партнерских программ с крупными банками, ранее реализованные успешные проекты – это факторы, свидетельствующие в пользу застройщика.

Реклама гласит, что у застройщика много проектов, при этом все они находятся в ранних стадиях строительства? К девелоперу стоит отнестись настороженно. Такие факты могут свидетельствовать не об успешности компании, а об ее финансовых проблемах.

Источник: https://spbguru.ru/advice/1622-kak-ne-progadat-pri-pokupke-novostrojki

Квартиры в новостройке: на что обратить внимание при покупке

Квартира в новостройке – это жилье с чистой историей, новым ремонтом, современными коммуникациями, возможностью выбрать этаж, сторону света и даже номер апартаментов. Вложения в строительство нового дома меньше, чем в покупку готового жилья на вторичном рынке. На что следует обращать особое внимание при покупке нового жилья – обсудим в статье.

Как выбрать квартиру в новостройке для покупки

Первичный рынок недвижимости предлагает множество вариантов: это и жилье эконом-класса, и квартиры «комфорт», и так называемое жилье «бизнес-класса». Кроме того, приобретать жилье в новостроях возможно на разных фазах строительства. Причем, чем раньше вы начинаете вносить сумму стоимости за жилье (например, на стадии котлована), тем дешевле оно обходится. И наоборот, квартиры в доме, который находится на стадии сдачи или уже сдан – самые дорогие.

Если рассматривать дом с точки зрения используемых материалов – начинать нужно с технологий строительства: монолитные дома, панельные и кирпичные. По завершенности работ существует два вида квартир, которые предлагает застройщик:

  • с черновой отделкой (условно их можно назвать без отделки);
  • с отделкой (это уже упомянутые квартиры «с комфортом» и бизнес-жилье).

Квартиры с черновой отделкой включают виды работ: поставленная входная дверь, стеклопакеты на окнах, разводка электропроводки, стяжка на полу, на потолке могут быть только плиты перекрытия этажей и выходы под мойку, ванну, умывальник и унитаз. Цена на такую квартиру самая низкая (если сравнивать при равных условиях расположения в городе). Плюсом таких квартир является возможность создать собственный дизайн-проект и обустроить жилье на свой вкус.

Что значит чистовая отделка квартиры в новостройке? Это жилье, куда можно въезжать и сразу наслаждаться жизнью в собственном отдельном помещении. В зависимости от условий, указанных в договоре с застройщиком, квартиры с ремонтом могут отличаться.

Это или стандартные квартиры с обоями на стенах, недорогой отечественной плиткой и сантехникой эконом-класса, или элитные квартиры. Их владельцы могут заключать договор с застройщиком даже на собственные дизайн-проекты.

При этом имея возможность проверять на стадиях строительства и ремонта качество материалов и работы.

Квартира в новостройке: что нужно знать

Если вы независимы с финансовой точки зрения, обратите внимание на:

  • планировку;
  • материалы, которые используются, если это возможно выяснить и проверить;
  • этажность;
  • сторона света;
  • количество лифтов;
  • утепленные стены;
  • нестандартная планировка;
  • огражденная придомовая территория;
  • высота потолков (в домах категории «бизнес-класс» до 3,0 м);
  • район города;
  • развитость инфраструктуры;
  • удобность транспортной развязки.

У некоторых застройщиков существуют шоурумы, которые демонстрируют материалы, с помощью которых будут обустраивать квартиры в будущем доме.

Что проверить при покупке квартиры в новостройке

Проверка застройщика – главный вопрос, которому необходимо уделить внимание при покупке жилья в новостройках. Правильный подход с грамотным юристом приведет вас в светлые уютные собственные хоромы, по максимуму исключив потерю ваших средств и нервов.

В каждом случае покупки список документов по проверке застройщика может отличаться, но все же приведем самые распространенные, которые можно и нужно проверить:

  • свидетельство о регистрации юридического лица застройщика;
  • целевое назначение участка под застройку;
  • наличие лицензии на строительство объектов и ее срок действия;
  • утвержденный проект строительства;
  • договоры между застройщиком и подрядчиком, подрядчиком может быть и сам застройщик;
  • годовые отчеты о работе заключения аудиторских компаний;
  • информация о новостройке (темпы строительства, степень готовности дома);
  • технические условия на подключение коммуникаций;
  • документы посредника, от имени которого будет заключаться договор.

На форумах, в сообществах и соцсетях вы можете почитать отзывы и пообщаться с людьми, которые уже приобрели квартиры у застройщика, есть ли жалобы по поводу дефектов и невыполненных обязательств. И еще вы можете проверить на сайте арбитражного суда, не начата ли процедура банкротства по отношению к вашему застройщику.

Также немаловажно проверять документы, которые вы подписываете. Если вы оформляете договор долевого участия в строительстве (подлежит обязательной государственной регистрации), то необходимо тщательно проверять:

  • площадь (общую и жилую);
  • этаж;
  • стоимость квадратного метра;
  • срок сдачи дома;
  • пени и штрафы для застройщика в случаях невыполнения условий договора;
  • срок действия договора;
  • реквизиты компании.

Принимая ключи от квартиры и подписывая акт приема-передачи, предъявляйте претензии по поводу дефектов или невыполненных работ. После документального подтверждения купли-продажи претензии могут рассматриваться только в суде.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Что будет за курение в общественном месте

Выбор квартиры в новостройке – это в первую очередь ответственность. И мелочей здесь быть не может. От того, насколько вы серьезно относитесь к изучению рынка, застройщика и всех документов, зависит наличие квартиры и соответственно благополучие семьи. Желаем вам надежных застройщиков и комфорта в новом доме!

Источник: http://domovoi-realty.ru/blog/kvartiry-v-novostroyke-na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke/

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

Решились на покупку новой квартиры? Обязательно оцените все риски и бонусы. В первую очередь, определитесь с местоположением дома.

Если не планируете переезд из новой квартиры в новостройке в ближайшие 5-10 лет, обратите внимание на наличие детских садов, школ, поликлиник, доступности общественного транспорта. Особенно это касается отдаленных районов города.

Оценить район, в котором приобретается квартира в новостройке рационально и с инвестиционной точки зрения. Попытайтесь прикинуть, возрастет или упадет квартира в цене с развитием инфраструктуры в районе.

Степень готовности новостройки

Покупая квартиру в новостройке, обратите внимание на степень готовности дома. Застройщик утверждает, что в доме подключены все коммуникации? Убедитесь в этом лично. Попросите продавца включить свет, воду, поднимитесь до нужного этажа на лифте.

Если есть возможность, посетите стройку без представителя компании и пообщайтесь с рабочими. Прорабы и строители не проинформированы о том, как общаться с клиентами, поэтому могут выдать много полезной информации о недостатках и недочетах новостройки.

Договор участия в долевом строительстве

Надежнее приобретать квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), который фиксируется в регистрационной службе. Такие документы имеют приоритет перед непредусмотренными 214-ФЗ. Что конкретно дает ДДУ? В случае, если застройщик обанкротится, то все ваши требования будут обеспечены залогом.

Работа застройщика по ДДУ означает, что он однозначно имеет разрешение на строительство и необходимые документы на право владения землей. Некоторые компании предлагаю сначала купить квартиру в новостройке по предварительным договорам, а потом после сдачи дома в эксплуатацию перезаключают с дольщиками ДДУ. Решайтесь на это только в случае, если на 100% уверены в стабильности и репутации фирмы-застройщика.

Аккредитация новостройки

Аккредитация новостройки в банке является преимуществом и дополнительным критерием надежности застройщика. Это означает, что банк провел необходимый андеррайтинг (проверку) фирмы и в случае возникновения непредвиденных ситуаций предпочтет дофинансировать стройку, а не заморозить ее. Обратите внимание на то, что аккредитация должна быть свежей и преимущество от ведущих банков России.

Документы от застройщика для юридической проверки новостройки

По первому требованию потенциального покупателя застройщик обязан предоставить следующие документы:

  • учредительные документы;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика (ОГРН);
  • свидетельство о регистрации в налоговом органе (ИНН);
  • годовые отчеты и бух. отчетность за 3 последних года ведения предпринимательской деятельности;
  • аудиторское заключение за последний год;
  • разрешение на строительство;
  • проектная документация;
  • технико-экономическое обоснование;
  • заключение экспертизы проектной документации;
  • строительные лицензии, допуск СРО.

Все эти документы не являются коммерческой тайной в соответствии с 214-ФЗ, поэтому предоставить их обязаны по первому требованию.

Источник: https://sc-stroyresurs.ru/poleznoe/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojke

Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Каждому покупателю хочется выбрать лучшую, идеально отвечающую его требованиям квартиру. Каждый стремится наиболее рационально использовать имеющиеся накопления и не допустить ошибок. Однако опыта в этом вопросе зачастую нет, поскольку приобретать недвижимость приходится нечасто.

Давайте разберемся, как же грамотно построить разговор с застройщиком, что нужно обязательно прояснить и на что обратить внимание.

Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике. Интересуетесь ЖК «Преображение»? Гуглите и яндексите не только «жк преображение отзывы», но и «жк преображение проблемы», «жк преображение минусы», «жк преображение недостатки». И даже — «инград отзывы», «инград проблемы».

Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами.

Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.

Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.

Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов. Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта. На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.

Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.

Предъявите документы

Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.

Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.

Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.

  • Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации. Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.
  • Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.
  • Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.

Прозрачность финансовой ситуации

Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения.

Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке. Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.

Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка, ипотека), наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.

Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.

Технические вопросы

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.

Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.

Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.

Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.

Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.

Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич — лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.

Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.

При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.

Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.

Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов. Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.

Территория вокруг дома

Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.

Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.

Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.

При покупке жилья в новом районе задайте застройщику вопрос, планируется ли строить школу, детский сад и когда будет произведено озеленение.

Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.

Заключение

На первый взгляд может показаться, что приобретение собственной квартиры невозможно без посторонней помощи. Однако если вы воспользуетесь нашими советами, то без труда преодолеете этот путь.

Главное помнить, что спешка в этом вопросе может обернуться неприятными сюрпризами в будущем. Поэтому проявлять особое внимание необходимо на всех этапах сделки.

Также не стоит забывать про специалистов, которые сделают всю работу за вас, но в этом случае следует обращаться только в проверенные агентства, которые дорожат своей репутацией.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-zastroyshchikam-pri-pokupke-kvartiry/

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ в новостройке

Покупка жилого помещения в новом доме имеет очевидные преимущества: покупатель гарантированно избавлен от возможных споров с бывшими владельцами, криминального прошлого объекта, судебных тяжб с государственными органами, если те решат, что новый собственник нарушил права ребенка, детдомовца, инвалида или иного привилегированного гражданина.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Но и при такой сделке есть множество подводных камней, способных омрачить радость дольщика. Поинтересовавшись, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке или оформления брони, он избежит множества ненужных проблем.

Что нужно проверить покупателю до заключения ДДУ

Низкая цена квартиры не должна быть единственным аргументом в пользу заключения договора с застройщиком. Иначе покупатель рискует приобрести жилье такого же низкого качества. Перед тем, как купить квартиру в новостройке, следует внимательно изучить предложение строительной компании, а также ее репутацию на рынке.

Сведения о строящемся жилье

Самое выгодное вложение в недвижимость – покупка квартиры на стадии котлована. В этом случае жилье в новостройке может стоить на 30-35 процентов дешевле среднерыночной цены. Но и оценить качество несуществующего объекта практически невозможно.

Чтобы не приобретать «кота в мешке», дольщику следует запросить у застройщика техническую документацию на строящийся дом. Выдать ее продавец обязан.

Его отказ или явное нежелание информировать покупателя о деталях возводимого объекта должно стать основанием для покупки квартиры в другом месте.

Застройщик нередко заключает ДДУ и договор бронирования квартиры в новостройке, не получив разрешения на строительство. В этом случае готовый дом суд может признать самовольной постройкой, подлежащей сносу (статья 222 Гражданского кодекса).

Кроме данного разрешения, дольщику необходимо поинтересоваться следующими оригиналами документов:

  • инвестиционного соглашения (контракта) на строительство объекта;
  • декларации строительного проекта новостройки;
  • на земельный участок, используемый под возведение дома (аренда или собственность).

Информация о застройщике

До того, как передать строительной организации деньги за квартиру в строящемся доме, следует выяснить ее надежность. Для покупателя существует немало рисков, связанных с недобросовестностью застройщиков:

  • компанию могут объявить банкротом, и тогда сдача новостройки отодвинется на неопределенный срок;
  • исполнитель славится возведением некачественных жилых зданий, и понадобятся дополнительные средства для устранения его «грехов»;
  • предыдущие покупатели сталкивались с затягиванием срока сдачи квартир, оформлением документов, исправлением допущенного брака.

Чтобы узнать о подобных обстоятельствах заранее, нужно тщательно проверить продавца. Первое, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке советуют эксперты – продолжительность работы организации на строительном рынке.

Она должна составлять не меньше пяти лет. Игнорирование данной рекомендации приводит к приобретению жилья у фирм-однодневок, созданных специально для выманивания денег у доверчивых дольщиков.

Известны многочисленные примеры, когда граждане лишались больших накоплений, не получив взамен никакого жилья.

Также застройщик по запросу покупателя должен предъявить:

  • разрешение на выполнение строительных работ (лицензию);
  • свидетельство о регистрации в налоговых органах продавца квартиры;
  • свидетельство о регистрации компании в качестве юрлица;
  • устав фирмы.

Навести справки о застройщике можно и в Интернете. До покупки квартиры в новостройке следует не только внимательно изучить его официальный сайт, но и почитать отзывы бывших клиентов.

Особенности покупки нового жилья

Тем, у кого запланирована самостоятельная покупка отдельной квартиры в новостройке, предлагается пошаговая инструкция. Она зависит от того, приобретается ли жилье на стадии котлована, или застройщик продает уже готовые квартиры.

В первом случае покупателю предстоит заключить договор ДУ (долевого участия). Перед его подписанием и внесением денег нужно:

  • проверить документы застройщика;
  • убедиться, что в договоре будет прописываться фиксированная цена строящихся квадратных метров;
  • обращать внимание на следующие пункты ДДУ:
    1. сроки строительства дома;
    2. порядок и срок передачи квартиры в собственность дольщика;
    3. условия расторжения договора ДУ;
  • последствия нарушения взаимных обязательств;
  • узнать все подробности о строящемся объекте: расположение, этажность, планируемую инфраструктуру района, транспортное обеспечение и т.д.

Лишь совершив указанные действия, можно решиться на покупку квартиры по ДДУ. Пошаговая инструкция при приобретении готового жилья в новом доме несколько иная. В этом случае существует уже реальный объект, который можно оценить. С гражданином застройщик заключает не ДДУ, а договор купли-продажи.

Покупка уже построенных квартир состоит из нескольких этапов:

  1. Подыскивается подходящее предложение.
  2. Покупатель изучает репутацию застройщика, отзывы о нем на различных сайтах.
  3. Приехав в офис строительной компании или агентства, гражданин изучает технические и иные документы.
  4. Согласовывается день и время, когда можно осмотреть конкретную квартиру.
  5. Если покупателя все устраивает, заключается договор купли-продажи.
  6. Уплачивается установленная договором денежная сумма.
  7. По акту приемки-передачи застройщик передает жилое помещение владельцу.
  8. Регистрируется право собственности покупателя на приобретенную недвижимость.

Образец договора ДУ или купли-продажи можно скачать на нашем сайте. Однако готовый шаблон нужен приобретателям квартиры лишь в ознакомительных целях, чтобы примерно знать, что там обычно прописывается. Застройщик выдаст собственный бланк договора, текст которого будет дополнен данными о покупателе, продаваемом жилом объекте и другими сведениями.

Регистрация в новой квартире

Покупателям, не имеющим постоянной регистрации в городе, где приобретается жилой объект, важно знать, как быстро можно прописаться в новостройке. Без прописки по месту жительства им сложно найти достойную работу, отдать ребенка в школу, получить полноценную медицинскую помощь.

Прописка в новостройке возможна лишь после оформления квартиры в собственность. Для получения соответствующего свидетельства в органах Росреестра покупателю обязательно потребуется договор с застройщиком (ДУ или купли-продажи) и акт приемки жилого помещения.

Перечислим, какие документы нужны для прописки в новостройке:

  • гражданский паспорт покупателя;
  • свидетельство о собственности на квартиру, куда он решил вселяться;
  • заявление собственника жилплощади (заполняется по образцу) с просьбой о регистрации.

В паспорте заявителя должен быть штамп о выписке с прежнего места жительства.

Советы, как правильно купить квартиру в новостройке, кажутся простыми и банальными. Их часто озвучивают разнообразные эксперты в средствах массовой информации. Но услышать полезные рекомендации недостаточно. К ним следует прислушаться, так как купить квартиру большинство россиян могут позволить себе лишь один раз в жизни.

Источник: https://freelawyer.guru/grazhdanskoe/pokupka-kvartiry-v-novostrojke.html

Какие трудности могут встретиться при покупке жилья

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Приобретение новой квартиры или жилья на вторичном рынке может быть связано с реальными проблемами. Это зависит не только от вида покупаемой недвижимости, но и от особенностей проводимой сделки. Вы можете нарваться на настоящих мошенников, у которых уже отработаны схемы обмана. А можете иметь дело просто с неосведомлёнными в тонкостях проводимых продаж собственниками жилья. В каждом конкретном случае необходимо выработать свою тактику действий.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Кредит или ипотека на жилье что лучше

Рекомендуем при выборе жилья воспользоваться услугами профессионалов – риэлтеров, юристов или представителей девелоперских компаний.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как показывает практика, до 80% приобретателей жилья в первую очередь обращаются к возможностям вторичного рынка. Считается, что здесь можно купить квартиру дешевле, к тому же избежать массу трудностей, которые возникают с новостройками.

Однако и в этом случае, в случае ошибок по заключению сделки, покупка может обернуться печальными последствиями. Вплоть до выселения по судебному решению. Поэтому перед тем, как совершать приобретение жилья на вторичном рынке, необходимо согласовать все документы в надлежащих инстанциях.

И уточнить историю квартиры, которую можно определить по нескольким моментам:

  • Выяснить, является ли продавец собственником жилья;
  • Уточнить прописку и отсутствие других собственников;
  • Убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
  • Ознакомиться с историей предыдущих сделок по этой квартире;
  • Определить, не находится ли жильё в залоге.

В России существует Единый государственный реестр прав на недвижимость, сокращённо ЕГРП. В него вносятся все собственники жилья – информацию о них можно узнать на официальном сайте «Росреестра».

Там же содержатся сведения о том, кто ещё прописан на интересующей вас жилплощади и имеют ли они право собственности. Так, в квартире могут быть прописаны дети, не являющиеся собственниками. Но даже в этом случае необходимо их согласие на продажу жилья.

Для этого получается справка в органах опеки.

Часто достаточно серьёзным препятствием к заключению договора купли-продажи может быть задолженность по услугам ЖКХ. Поэтому так же надо потребовать собственника предоставить справку о подобных задолженностях. Особое место среди перечня жилищно-коммунальных услуг занимает взимание платы за капитальный ремонт здания. Выплаты за него считаются новыми, а потому часто не принимаются во внимание.

Так же важно ознакомиться с историей по всем предыдущим сделкам по квартире. В 7 из 10 случаев мошенники используют схемы, по которым последняя продажа оформляется по всем правилам, и вроде претензий к сделке нет. Но в момент, когда вы уже передали деньги, в судебном порядке может быть установлено, что предыдущие продажи были совершены с нарушением законодательства. В этом случае вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Так же важным моментом считается получение справки о том, что недвижимость не находится в залоге. И не проводится ли в отношении собственников процедура банкротства.  

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Приобретая жильё в новостройке, вы так же можете столкнуться с серьёзными проблемами. Хорошо, если дом уже построен и прошёл государственную регистрацию. В этом случае вы можете быть уверены, что пусть с недоделками, но квартира достанется вам.

Другое дело, когда сделка оформляется на стадии строительства. В этом случае есть большой шанс столкнуться с «недостроем» или «долгостроем». По этой причине рекомендуется узнать следующую информацию:

  • Обладает ли застройщик положительной репутацией;
  • На какой стадии находится строительство;
  • Лично ознакомиться с расположением дома;
  • Какие варианты оформления договора предлагает девелопер.

Хорошие отзывы о строительной компании играют большое значение. Застройщики, обладающие положительной репутацией, как правило, заканчивают строительные работы в срок и с большой долей вероятности проходят государственную регистрацию.

Далее следует узнать, на какой стадии находится возведение дома. Если присутствует не только котлован под фундамент, а уже возведены стены, можно начинать оформление покупки.

Важное значение имеет и расположение строящегося дома. Если он планируется к постройке в благоустроенной части города и имеет доступ к основным элементам инфраструктуры – приглашайте агента по недвижимости.

Его услуги пригодятся вам для оперативного сбора необходимых документов. Он же может подсказать вам наилучший вариант договора. После этого можно приступать к подписанию предварительного соглашения со строительной компанией.

И не забудьте зарегистрировать выбранный вами вариант договора в «Росреестре».  

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку?

Изначально ипотечное кредитование ставило своей целью повышение покупательской способности граждан. Ведь далеко не каждая семья имеет возможность внести сразу всю сумму за покупку квартиры. Однако, по причине появления различных махинаторов и слабости законодательства ипотека превратилась в настоящий бич нашего времени.

27 лет ждать, пока вы станете собственником жилья, – морально тяжело. Поэтому россияне обычно выбирают вариант выплаты за 8-10 лет. Но и в этом случае вам грозит такая опасность, как невозврат внесённого задатка. Это может произойти даже при банкротстве застройщика или при неодобрении кредита банком.

Поэтому необходимо в предварительном соглашении со строительной компанией или банком внести пункт о гарантированном возврате задатка.

Могут встретиться и другие «подводные камни», при которых вы останетесь без первоначального взноса. Это может быть:

  • Неодобрение супруга или других прописанных родственников сделки;
  • Если отсутствует справка от органов опеки о согласии проживающих детей;
  • Если жильё получено в наследство и на него претендуют другие наследники.

Для того, чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо внимательно изучить договор и получить все справки о квартире. Особенно это касается недвижимости, покупаемой на вторичном рынке. Квалифицированные юристы подскажут вам, на какие пункты договора купли-продажи стоит обратить внимание. А также согласуют с застройщиком или банком внесение соответствующих поправок. Что же касается сбора необходимого справочного материала, то об этом мы уже писали выше, в разделе вторичного жилья.

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?

Одной из наиболее простых и эффективных форм приобретения во всём мире считается заключение договора долевого участия (ДДУ). Но только не в России, ведь у нас строительная отрасль считается одной из самых криминальных. Не случайно армия обманутых дольщиков в нашей стране насчитывает уже сотни тысяч человек.

Однако потеря вложенных денежных средств и прав на квартиры происходит не только по причине существования мошеннических схем. Часто сами дольщики в силу слабых знаний правовой базы ставят себя в затруднительное положение.

Существует две основные формы заключения ДДУ: основной договор и предварительное соглашение.

Основной договор долевого участия заключается, когда дом уже построен, прошёл государственную экспертизу и внесён в «Росреестр». В этом случае риски приобретателей жилья сводятся к минимуму.

Другое дело, что далеко не всегда застройщики обладают собственными капиталами, позволяющими проводить строительные работы до самого конца. В этом случае они вынуждены обращаться за кредитом в банк или заключать предварительное соглашение с будущими собственниками жилья.

Однако далеко не все знают, что предварительное соглашение на долевое участие даёт право лишь на заключение основного договора ДДУ в будущем. При этом такое соглашение не проходит процедуру государственной регистрации. А значит в случае отказа от строительства или банкротства компании покупатель просто теряет свои деньги.

Лучшим способом избежать подобной неприятности станет заключения ДДУ с застройщиками, давно работающими на рынке недвижимости. Как правило, они имеют хорошую репутацию и в большинстве случаев доводят строительство до конца.

Стоит еще обратить внимание и на то, аккредитован ли дом в банке и в каком именно, – в этом случае ваши риски становятся минимальными. И, разумеется, следите за грамотным составлением договора долевого участия.

Только учитывая всё вышеперечисленное, вы можете быть уверены, что в скором времени станете счастливым обладателем собственного жилья. И не будете испытывать никаких проблем после приобретения квартиры.

Дайджест Квартблога

Квартира в новостройке: с отделкой или без? — Квартира с отделкой или без, что лучше? Разбираемся, какие плюсы и минусы есть в покупке квартиры с дизайнерской отделкой.

Типы домов: условия жизни в сталинках, хрущевках и брежневках — Плюсы и минусы серий домов старой застройки. Расскажем не только о сталинках и хрущёвках, но ещё и о брежневках.

На чем можно сэкономить во время ремонта — Хитрости от дизайнеров: где можно немного ужаться с бюджетом ремонта без потери качества? Как сэкономить на ремонте квартиры? Расскажем в нашей статье!

Как и зачем покупать дизайнерскую мебель — В эту мебель сложно не влюбиться! Дизайнерская мебель в квартиру: делимся полезными фактами и советами, которые помогут спланировать покупку и не переживать из-за ее цены.

Настоящий экодизайн: все правила «зеленого» дома — Как жить в гармонии с природой? Шесть простых идей, которые помогут спасти мир.

Источник: https://kvartblog.ru/blog/kakie-trudnosti-mogut-vstretitsja-pri-pokupke-zhilja/

Советы юриста: На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке — 3m2

Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства, как и любая инвестиция, предполагает ряд рисков. Специально для своих читателей 3m2 поинтересовался у юриста, как минимизировать эти риски и на какие нюансы обратить внимание при заключении договора инвестирования.

Олег Бойчук, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства ЕПАП Украина, адвокат:

Если относиться к покупке помещения в новостройке как к инвестиции – как это и следует делать – подготовку к сделке можно разделить на ряд классических действий (этапов).

Этап 1. Сбор информации, анализ рисков

Бдительный инвестор должен постараться собрать максимум информации о застройщике и потенциальном объекте инвестирования. Необходимую информацию можно условно разделить на две категории – официальную и неофициальную.

К официальной информации относятся документы, предоставляемые самим застройщиком, а также данные публичных реестров.

Как обезопасить инвестицию в новостройку

Как правило, застройщик делится базовыми правоустанавливающими и разрешительными документами. Отказ застройщика предоставить документацию следует оценивать, как признак наличия проблем.

Параллельно нужно изучить все официальные источники в открытом доступе. К счастью инвестора, таких источников (реестров) на сегодняшний день множество.

Чтобы собрать нужную информацию и правильно ее обработать может понадобиться консультация юриста.

В фокусе юридического анализа всегда должны быть такие вопросы: корпоративный статус застройщика, существование судебных процессов и/или уголовных производств, наличие прав на землю и их природа, разрешительные документы на строительство вместе с необходимыми исходными данными, проектная документация и ее согласования (экспертиза), соответствие существующей и перспективной градостроительной документации.

Кроме этого, следует просмотреть доступнуюнеофициальную информацию – прессу, интернет. Скандалы и другие проблемы, в которых замешан застройщик или его аффилированные лица, могут быть дополнительным индикатором риска. Однако к такой информации нужно относиться осторожно и по возможности перепроверять, т.к. это может быть фейк, который распространяют конкуренты или другие недоброжелатели.

Нужно проверить список банков, с которыми сотрудничает застройщик и которые кредитуют инвесторов этого застройщиков. Сам факт наличия таких предложений от банков – уже хороший знак: можно предположить, что банки уже проверяли застройщика и соответствующий объект. Чем больше банков сотрудничают с застройщиком, и чем они известней, тем больше компании можно доверять.

Важно также обратить внимание на историю застройщика: как долго работает на рынке, сколько объектов сдал в эксплуатацию, сколько строит в настоящее время и т.п. Естественно, застройщики с богатой позитивной историей имеют больше шансов оказаться благонадежными.

Еще один фактор, который следует учитывать – это природа акционерного капитала застройщика и его открытость. Публичные компании, а также частные компании, которые раскрывают информацию о своих собственниках, зарабатывают таким образом плюс к репутации и благонадежности. Информацию об этом, как правило, можно найти на сайте застройщика. Однако действительно публичных компаний с прозрачной структурой бизнеса в Украине немного.

2. Изучение предлагаемого застройщиком договора и анализ рисков

Как правило, застройщик навязывает разработанную им структуру сделки и договор, ведь это основной инструмент в отношениях с инвестором.

Прежде всего, нужно смотреть на тип договора. Многие застройщики используют договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость, предварительные и другие подобные им договоры. С формально-юридической точки зрения, все они потенциально спорные, т.к. выходят за рамки инструментов инвестирования и финансирования строительства, которые предусмотрены ст. 4 закона «Об инвестиционной деятельности».

Прежде всего, нужно смотреть на тип договора

Тем не менее, на практике эти договоры настолько распространены, в т. ч. среди крупных застройщиков с хорошей репутацией, что исключать их из поля зрения инвестора только лишь по причине спорной юридической природы нецелесообразно.

Кроме этого, даже наличие договора по одной из предусмотренных законом схем инвестирования и финансирования (а это: фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, выпуск целевых облигаций) не гарантирует безопасность сделки для инвестора. Дискуссия об этом нюансе ведется уже давно.

Где проверить законность стройки: полезные ресурсы

Что касается содержания договора, то инвестору придется смириться с тем, что стандартный текст договора, который предложит застройщик, будет составлен в пользу застройщика по большинству пунктов. Застройщики редко позволяют отклоняться от своих стандартных договоров, поэтому переговорный процесс в таких сделках, как правило, либо отсутствует, либо очень ограничен.

Часто в своих договорах застройщики предусматривают для себя право менять в процессе строительства изначально заявленные технические характеристики объекта (при этом инвестор не всегда будет проинформирован об этом, а также не всегда получает право отказаться от инвестиции или корректировать стоимость, если измененный объект ему не подходит). Также застройщики стремятся не прописывать в договорах какие-либо финансовые санкции за нарушения своих обязательств (прежде всего, срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию).

Манипулируя такими вещами, застройщик может растягивать во времени выполнение своих прямых обязательств по договору, оставаясь в правовом поле. Частота и глубина таких манипуляций формирует репутацию застройщика.

3. Заключение сделки

Период между подписанием инвестиционного договора и его исполнением (закрытием сделки) является самым деликатным во всем процессе инвестирования, т. к. в нем риски покупателя наиболее высоки.

На этом этапе, когда договор уже подписан, но право собственности на квартиру/помещение еще не получено (объект строится), не лишним будет периодически проверять основные реестры и прочие источники информации, чтобы в случае возникновения проблемы узнать о ней как можно раньше.

Тем не менее, в существующих правовых реалиях, к сожалению, всех проблем не предвидишь.

Наиболее серьезные проблемы – спланированное банкротство или простое «исчезновение» застройщика, продажа одного объекта нескольким инвесторам – это уже не просто юридические коллизии, а уголовно наказуемые поступки.

Сдерживать недобросовестных застройщиков от таких поступков должны не только договор и бдительность инвестора, а прежде всего жесткий контроль и своевременное реагирование со стороны государства, необратимость наказания виновных лиц. С этим, как известно, в нашей стране пока все далеко от идеала.

Источник: https://3m2.ua/ru/stati/analitika-ru/soveti_yurista_na_chto_obratit_vnimanie_pri_pokupke_kvartiri_v_novostroyke/

Покупка новостройки на что обратить внимание | Загранник

Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 6 декабря 2017. Время чтения 8 мин.

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке.

Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

  1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений.

А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

  1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
  2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
  3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

Также может пригодиться следующая информация:

  • для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ, регулирующая данную сферу деятельности;
  • предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст. 429);

Источник: http://zagranic.ru/2019/09/10/pokupka-novostrojki-na-chto-obratit-vnimanie/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста