В какой форме заключается договор аренды

Сдаем жилое помещение: как правильно заключить договор?

08.02.13

Образцы договоров аренды жилья

Начнем с того, что рассмотрим, какой договор можно заключать при сдаче своего жилья в аренду/наём.

Выбор здесь предопределен законодателем:

Если жилое помещение сдается юридическом лицу, то следует заключать договор аренды (гл. 34 ГК РФ);
Если жилое помещение сдается физическому лицу – заключается договор найма (гл. 35 ГК РФ).

Особенности найма и аренды

Каждая из этих форм договоров имеет свои особенности. Сравнение основных параметров договоров аренды и найма мы уже проводили в статье “Сдать помещение: возможные варианты договоров”.

А сейчас предлагаем вам рассмотреть 2 эти формы более подробно.

Обращаем ваше внимание на то, что нет необходимости заверять у нотариуса договор найма или аренды. Договору найма и краткосрочной аренды это не прибавит никакой юридической силы – он заключается в простой письменной форме.

Договор аренды на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Отдельно с каждой формой договора вы можете ознакомиться на соответствующих статьях, размещенных на нашем портале:

Критерий	Договор аренды	Договор найма
Правовое регулирование	Гл. 34 ГК РФ	Гл. 35 ГК РФ
Кому предоставляется помещение	Юридическому лицу	Физическому лицу
Какое помещение может быть объектом договора	Жилое или нежилое	Жилое помещение
Срок заключения договора	Определяется договором, нет ограничений	Определяется договором, но не более 5 лет. Стоит выделить краткосрочный наём (до 1 года) – по нему наниматель имеет меньше прав
Необходимость государственной регистрации	Да, если договор заключен на срок более 1 года	Гос.регистрации подлежит обременение права собственности по договору найма, заключенному на срок не менее года
Правовое положение сторон	Стороны имеют равные права и обязанности	Наниматель считается “слабой” стороной, и его права защищаются особо
Продление договора	Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, только если иное не предусмотрено договором	Наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор на новый срок, если он не решил не сдавать квартиру в течение последующего года
Расторжение договора	Происходит на условиях, определенных в договоре или в соответствии со ст.619 и 620 ГК РФ, если в договоре порядок расторжения не прописан	По инициативе нанимателя – в любое время с уведомлением за 3 месяца. По инициативе наймодателя – только в судебном порядке

Сдавать юридическому или физическому лицу?

Как видно, на практике отличия договора аренды от договора найма весьма значительные. Кому сдавать квартиру- юридическому или физическому лицу – каждый решает для себя сам.

С одной стороны, договор аренды дает больше свободы в части определения прав и обязанностей сторон.

Обязательства, порядок продления и расторжения договора будет именно такой, какой вы согласуете с арендатором, а не строго такой, как требует закон.

Также можно добавить, что, как правило, с юридического лица в случае проблем и конфликтов проще взыскать неуплаченную арендную плату и возмещение ущерба, нанесенного имуществу. К тому же юридические лица зачастую являются более платежеспособными, чем граждане.

Но некоторые люди могут предпочесть сдавать свою квартиру именно физическим лицам, чтобы лично познакомиться с тем, кто будет жить в квартире.

Заметим, что юридические лица в любом случае могут использовать жилые помещения только для проживания граждан. (п. 2 ст. 671 ГК РФ)

Третий не лишний: привлечение агентства

И договор аренды и договор найма могут быть заключены не только между нанимателем/наймодателем и арендатором/арендатором, в эту связку также может добавиться 3-я сторона – агентство недвижимости.

Обратиться в агентство может любая из сторон. Вы можете сделать это, если не хотите тратить время на поиск нанимателей для своей квартиры, получить профессиональную консультацию и снизить свои риски.

Как правило, агентства предоставляются следующие услуги, оказание которых и фиксируются как их обязательства по договору:

провести поиск нанимателя;
организовать просмотр объекта аренды;
вести переговоры при заключении договора найма;
консультировать по правовым и маркетинговым вопросам аренды жилья;
провести проверку прав наймодателя на сдаваемое жилье.

Про ограничения и необходимые согласования при сдаче в аренду различных объектов недвижимости вы можете прочитать в наших статьях:

Данные ограничения являются общими, как для договора аренды, так и для договора найма жилого помещения.

Продолжаем снижать риски

Раз уж мы затронули тему рисков, то позволим себе еще раз напомнить вам о рисках, возникающих при нелегальной сдаче жилья в аренду. А также расскажем про такую меру предосторожности, как страховой депозит.

Именно такого понятия, как “страховой депозит”, вы в законодательстве не найдете, однако в данном случае оно может быть приравнено к понятию залога.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом страховой депозит – это форма обеспечения обязательства нанимателя не причинять ущерб вашему имуществу. Сумма такого депозита может быть зачислена на ваш счет или передана в наличной форме под расписку. Основанием для возврата/невозврата страхового депозита будет являться акт приема-передачи квартиры и имущества с перечислением всего, что было повреждено по вине нанимателя, или подтверждением отсутствия повреждений.

В случае, если по истечении срока действия договора, никакого ущерба не будет, то депозит следует вернуть нанимателю – так же, под расписку.

Очень важно не путать страховой депозит с задатком, который может быть внесен как предоплата при заключении договора: иногда наниматель просит сразу внести сумму в размере двух месячных платежей – в этом случае платеж за последний месяц уже не взимается. Засчитывать страховой депозит как оплату последнего месяца проживания нельзя.

Еще раз про условия в договоре

В любом гражданско-правовом договоре обязательно должны быть указаны следующие условия:

Предмет договора;
Стороны по договору;
Цена договора;
Права и обязанности сторон;
Срок договора;
Момент, с которого договор считается заключенным.

Для некоторых положений договоров аренды и найма установлены законодательные ограничения, пренебрегать которым не следует. Например, срок, необходимость гос.регистрации, преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок при долгосрочном найме и другие

В остальном же, вы можете закрепить в договоре любые достигнутые с нанимателем соглашения. И чем более подробно и конкретно будут прописаны взаимные права и обязанности, тем меньше вероятность возникновения споров и конфликтов.

Все, что касается:

суммы арендной платы,
порядка её внесения,
страхового депозита,
штрафных санкций за нарушение условий договора,
количества лиц, которые будут проживать в квартире,
времени ваших визитов для проверки квартиры и имущества,
порядка оплаты коммунальных услуг и т.д.,

обязательно должно быть закреплено в договоре.

На нашем портале Вы можете абсолютно бесплатно скачать шаблон любой формы договора аренды жилья.
Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат и аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда — лизинг) применяются общие положения о договоре аренды гражданского кодекса РФ.

Стороны договора аренды

Арендодатель — лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор — лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Виды договоров аренды:

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов .

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом — арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.Программа ведения договоров.

Источник: http://blanker.ru/doc/dogovor-arenda

Форма и государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен, в следующих случаях:

1. Если не одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;
2. Если срок договора аренды не превышает один год;
3. Если в аренду сдается движимое имущество.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как определить границы снт

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Более подробно о форме и государственной регистрации договора аренды Вы можете ознакомиться в статье «Форма и государственная регистрация договора аренды».

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;
2. Расторгнуть договор аренды;
3. Возместить причиненные ему убытки.

Права и обязанности сторон договора аренды. Ремонт арендованного помещения

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендодатель обязан в сроки, предусмотренные договором аренды производить капитальный ремонт сдаваемого в аренду помещения. Если указный срок договором аренды не предусмотрен, то капитальный ремонт должен производиться в разумный срок.

В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь, арендатор обязан содержать арендованное имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт арендованного помещения и нести расходы связанные с содержанием имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

При переходе права собственности на сданное в аренду помещение от арендодателя к иному лицу, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению на этом основании.

Если договором аренды не предусмотрено иное, то в случае смерти арендатора его права и обязанности переходят к его наследникам.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;
3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;
4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;
2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;
3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;
4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;
5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Перед обращением в суд с требованием о расторжении или изменении договора аренды одна сторона договора должна направить в адрес второй стороны письмо с предложением добровольно изменить или расторгнуть договор.

Обращение в суд возможно только после отказа другой стороны изменить или расторгнуть договор в добровольном порядке либо в случае отсутствия какого-либо ответа вообще.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю. Имущество должно быть возвращено с учетом его нормального физического износа, если договором не предусмотрено иное. В случае задержки в возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать от арендатора оплатить арендную плату за все время задержки.

Улучшения арендованного имущества

Если договором аренды не предусмотрено иное, то все произведенные арендатором за свой счет улучшения являются его собственностью.

Если улучшения были произведены с согласия арендодателя и не могут быть изъяты арендатором без вреда для арендованного имущества, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право возместить свои расходы на такие улучшения за счет арендодателя.

Если улучшения были произведены без согласия арендодателя, то арендатор не имеет право на возмещение.

Более подробно о договоре аренды транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий, финансовой аренде, прокате Вы можете ознакомиться в разделе Договоры.

Ключевые слова: аренда, договор, адвокат

Источник: http://www.advocatoff.ru/dogovor/arenda-dogovor.html

Заключаем договор аренды нежилого помещения

С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества. Договор аренды с присущим ему консерватизмом и стабильностью является одним из классических и популярнейших договоров в гражданском праве. С точки зрения арендодателя, аренда — один из самых простых и эффективных способов получения дохода.

Не обладая достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, но, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав. Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью.

В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в области предпринимательской деятельности.

Одна из ключевых проблем заключается в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав.

Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст.

130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере. В связи с этим, необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания», «сооружения» и «нежилые помещения.

Аренда нежилых помещений — один из самых распространенных видов договоров аренды недвижимого имущества.

Из-за отсутствия самостоятельного правового регулирования данного договора его стороны, как показывает практика, применяют нормы об аренде зданий и сооружений.

Составление договора аренды нежилых помещений: (Что необходимо указывать в таком договоре)

Понятие:

Недвижимое имущество — это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии его правового регулирования явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты, а значит к развитию института договора аренды нежилого помещения. К нежилым помещениям, являющимся объектами договора аренды помещений, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Договор аренды нежилого помещения это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатору) за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Предмет:

Предметом является нежилое помещение, что передается арендодателем арендатору. Предмет является единственным существенным условием договора аренды нежилого помещения, то есть без точного определения предмета договор не считается заключенным и действительным. Таким образом, в тексте образца договора аренды нежилого помещения передаваемое помещение должно быть конкретно и ясно описано.

Обычно, в описание предмета входят: точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение; описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.); площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ; назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Все эти данные могут быть указаны, при составлении договора аренды, прямо в тексте соглашения или в приложениях к нему. Например, к договору аренды помещения, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.

Кстати в договоре аренды помещения, вместо кадастрового паспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая, также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

Форма:

В отличие от общей нормы о форме договора аренды (статья 609 ГК РФ) форма договора аренды нежилого помещения простая письменная.

Одним из этапов заключения договора аренды нежилого помещения является составление единого документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений — юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор — короткий или длинный).

Государственная регистрация договора аренды помещений — обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация; в противном случае, незарегистрированный договор аренды нежилого помещения не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Стороны:

Законами РФ не предъявляется никаких особых требований к субъектному составу договора аренды нежилого помещения. В качестве арендодателя и арендатора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также дееспособные физические лица.

Арендная плата:

В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя оно и не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы.

В образце договора аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены следующие формы арендной платы: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт); другие формы по усмотрению сторон договора аренды нежилого помещения. Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора аренды нежилого помещения могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договора аренды нежилого помещения в смешанный договор (п.3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, договора об оказании услуг.

Договор аренды нежилого помещения в Гражданском кодексе РФ:

Согласно ст.651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность;
В соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора;
В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;
В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;
В ст. 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Согласно положениям данной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;
В соответствии с содержанием статьи 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество;
Согласно п. 1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым — приобретателем вещного права на данное имущество;
Ст. 615 ГК РФ предусматривает обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества;
Ст. 616 ГК РФ обязывает арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок;
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены и договором;
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ;
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ;
Ст. 621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок; В соответствии со ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Нет газа в квартире куда звонить

Источник: https://www.sostav.ru/blogs/43009/6038/

Субъекты аренды

Арендодателем в договоре аренды является собственник имущества, т. е. любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду Такой особый режим арендных отношений касается главным образом государственного федерального и муниципального имущества.

Есть две категории этого имущества. К первой категории относится имущество, в отношении которого государство (муниципальное образование) сохранило свое право собственности в полном объеме и уполномочило органы государственного имущества распоряжаться этим имуществом.

К другой категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество без согласия собственника. Остальным имуществом оно распоряжается самостоятельно (за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами), в том числе может самостоятельно сдавать его в аренду.

Казенное предприятие, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, вправе распоряжаться им лишь с согласия собственника этого имущества.

Учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделяемых ему по смете, но вправе распоряжаться имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной ему хозяйственной деятельности.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Арендатором в договоре аренды может выступать любое юридическое или физическое лицо.

Форма договора аренды

Договор аренды па срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением аренды недвижимости, являются физические лица, письменная форма обязательна при заключении договора на срок более одного года. Договор аренды недвижимости, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Это означает, что при такой аренде недвижимости договор аренды должен быть заключен в форме договора купли-продажи недвижимости (путем составления единого документа, подписанного сторонами); при аренде предприятия — по форме договора купли-продажи предприятия (к договору должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований).

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Новая редакция Ст. 609 ГК РФ

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Комментарий к Статье 609 ГК РФ

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой к Ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Форма договора аренды определяется общими нормами ГК о форме сделки (ст. 158 — 163), о форме договора (ст. 434 ГК РФ) и специальными правилами п. 1 и 3 комментируемой статьи. Она может быть письменной и устной.

Если договор аренды заключают юридические лица между собой или с гражданами, то независимо от его срока он совершается в простой письменной форме. Это соответствует общему правилу о форме сделок названных лиц (см. п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, установлено специальное правило. В силу п. 1 комментируемой статьи письменная форма требуется только в отношении сделок, заключаемых на срок более года; сумма сделки значения не имеет. Следовательно, договоры аренды граждан между собой на срок 1 год и менее независимо от суммы сделки могут быть совершены в устной форме.

Однако независимо от срока в письменной форме должны заключаться подлежащие государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Например, в письменной форме (независимо от срока договора и его участников) должны совершаться договоры проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК РФ).

Для отдельных видов аренды (аренды зданий и сооружений, предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 и 658 ГК РФ). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем конклюдентных действий в подобных случаях недопустимо.

2. Пункт 2 комментируемой статьи конкретизирует правило п. 1 ст. 164 ГК о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости — диспозитивное. В ряде случаев, предусмотренных законом (а не иным правовым актом), оно не применяется. Так, в силу ст.

633 и 643 не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа. В их числе договоры аренды относящихся к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов.

Не требуется государственная регистрация (если иное не предусмотрено законом) договора аренды земельного участка, заключаемого на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК).

Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. ГК не предусматривает самостоятельной регистрации права аренды недвижимого имущества либо порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора. Согласно ст.

26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества».

Сказанное означает, что регистрация возникающего из договора права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, и если договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, то не регистрируются и право аренды недвижимого имущества либо аренда как обременение. Эта позиция нашла подтверждение в п.

6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19).

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает специальные требования к форме договора аренды имущества, предусматривающего в последующем переход права собственности на имущество к арендатору. Данный договор должен заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Так, для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Поэтому, если с правом выкупа заключается, к примеру, договор аренды транспортных средств, отнесенных к недвижимости, он должен совершаться в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.

Это положение следует соблюдать несмотря на то, что ст. 633 и 643 ГК не исключают иных путей (способов) придания письменной формы данному договору.

Источник: http://gkodeksrf.ru/ch-2/rzd-4/gl-34/prg-1/st-609-gk-rf

Договор аренды основных средств

Для полноценного осуществления хозяйственной деятельности предпринимателям и компаниям иногда приходится брать в аренду имущество. Таким образом можно пользоваться помещениями, транспортом, дорогостоящим оборудованием и т.п. без капитальных затрат на его приобретение. Участники сделки оформляют договор аренды основных средств, образец которого вы найдете в конце статьи. Как составить этот договор? Что надо учитывать при его составлении? Об этом далее.

Договор аренды

Участники договорных отношений по арендному договору — это:

арендодатель (предоставляет основные средства во временное владение другой стороне на возмездной основе);
арендатор (принимает имущество в аренду и уплачивает за это деньги арендодателю).

В зависимости от продолжительности выделяют такие виды аренды:

краткосрочная (не более 1 года);
среднесрочная (1-3 года);
долгосрочная (более 3 лет).

К отношениям аренды применяются следующие положения ГК РФ, в т.ч.:

ст. 606 определяет суть договора аренды;
ст. 607 содержит перечень активов, которые могут выступать объектами аренды (участки земли, недвижимость, оборудование и др.);
ст. 610 дает определение сроку договора аренды;
ст. 619-620 содержат условия для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора и арендодателя.

Что относится к существенным условиям арендного договора

Существенными считаются те условия, без которых договор не будет иметь юридической силы. К ним относятся:

предмет договора (объект аренды должен быть четко указан в договоре);
размер арендной платы;
срок действия соглашения;
порядок восстановления взятого в аренду имущества;
условия возврата или выкупа арендованных основных средств и др.

В какой форме заключается договор аренды

В соответствии с нормами ст. 609 ГК РФ, договор аренды основных средств надо заключать в письменной форме, если хотя бы одним из участников сделки является юридическое лицо. По желанию сторон договор можно заверить у нотариуса. Тогда дата нотариального удостоверения документа будет считаться датой заключения сделки.

Если объектом аренды выступает недвижимое имущество – договор подлежит государственной регистрации (если законом не установлено иное). Если стороны договорились о том, что в будущем (по истечении срока аренды) право собственности на арендуемое имущество перейдет к арендатору – соглашение может содержать положения о купле-продаже.

Ключевые характеристики договора:

Соглашение считается заключенным с того момента, когда участники достигнут согласия по всем существенным условиям. Момент передачи основных средств арендатору здесь не играет роли.
С арендатора должна взиматься плата за пользование имуществом.
Объект аренды должен быть передан арендатору в надлежащем состоянии (пригодном для эксплуатации). При этом передается и вся необходимая документация (например, паспорт оборудования) и принадлежности.
ОС по окончании срока договора должно быть возвращено арендодателю в том же состоянии, в котором было получено с учетом нормальной степени износа.
В договор включаются положения о возможности/невозможности передачи объекта в субаренду.

Источник: https://spmag.ru/articles/dogovor-arendy-osnovnyh-sredstv

Особенности договора аренды помещения

Договор аренды помещения заключается по правилам, установленным частью II главы 34 Гражданского кодекса РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Следовательно, сторонами договора аренды помещения будут являться арендодатель и арендатор

В связи с этим следует учесть, что право сдачи помещения в аренду принадлежит собственнику помещения (ст. 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать помещение в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Поэтому, при заключении договора аренды помещения с лицом, не являющимся его собственником, важно проверить его правомочия на сдачу помещения в аренду.

Эти правомочия могут быть закреплены в законе, учредительных документах, договоре аренды (если помещение передается по договору субаренды).

НАПРИМЕР

Согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе сдавать его в аренду и пр. Если ситуация связана с передачей помещения в субаренду, то необходимо изучить оригинал договора арены помещения. В договоре аренды помещения может быть предусмотрено право арендатора на сдачу данного помещения в субаренду. При наличии у арендатора права сдачи имущества в аренду договор аренды или субаренды будет считаться действительным.

При заключении договора аренды помещения следует обратить внимание на ряд важных особенностей.

Форма договора аренды помещения

Договор аренды помещения может заключаться сторонами, как в устной, так и в письменной форме.

В письменной форме договор аренды помещения заключается в следующих случаях:

на срок более одного года;
если хотя бы одной из сторон договора аренды помещения является юридическое лицо, независимо от срока действия договора аренды.

Необходимо обратить внимание на то, что в наименовании письменного договора должно быть указано является ли договор договором аренды или субаренды.

Преамбула письменного договора должна содержать дату заключения договора, полное наименование сторон в соответствии с учредительными документами, расшифровку фамилии, имени и отчества лиц, уполномоченных или управомоченных на подписание данного договора на основании учредительных документов или доверенности, а также ссылку на данные документы.

Существенным условием договора аренды помещения является его предмет – то есть собственно помещение, передаваемое в аренду. Это помещение должно быть предельно конкретизировано в договоре. В договоре должен быть указан вид помещения (назначение), адрес помещения, местонахождения помещения в здании (этаж, номер помещения, пр.), площадь помещения согласно технической документации, другие особенности.

Договор аренды может содержать описание передаваемого помещения (в частности, описание помещения на момент передачи), требования к использованию помещения. Условия содержания помещения. Распределение прав и обязанностей сторон в отношении ремонта помещения, оплаты стоимости коммунальных услуг, охраны помещения, вывоза мусора и пр.

К договору аренды в виде копий могут прилагаться технические документы на здание, где обозначено помещение, передаваемое в аренду. В случае, если договор аренды помещения заключается не собственником, к договору также могут прилагаться в виде копий документы, подтверждающие правомочия арендодателя на заключение данного договора.

Прочие условия договора (права, обязанности сторон, ответственность, порядок изменения и расторжения договора и пр.) должны соответствовать ГК РФ и пожеланиям сторон.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Непрофильный актив что это

Возмездность договора аренды помещения

Договор аренды помещения всегда является возмездным, то есть предусматривает плату за пользование помещением (арендную плату). Арендная плата также является существенным условием договора аренды помещения. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендная плата за пользование помещением может быть установлена в следующих видах (п. 2 ст. 614 ГК РФ):

в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
предоставлением арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодатели определенной вещи в собственность или аренду;
возложение на арендатора определенных затрат по улучшению арендованного имущества.

В договоре аренды могут предусматриваться сочетания указанных форм платы или иные формы платы за пользование арендованным имуществом.

Срок договора аренды помещения

Договор аренды является срочным, то есть предусматривает период пользования имуществом. Если срок в договоре аренды помещения не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды помещения, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Государственная регистрация договора аренды помещения

Договор аренды помещения требует государственной регистрации, если он заключен на срок более одного года. Договор аренды помещения, требующий государственной регистрации считается заключенным с даты его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.2000 г.).

Государственная регистрация договора аренды помещения производится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Источник: https://rosco.su/press/dogovor_arendy_pomeshcheniya/

Договор аренды недвижимого имущества

Понятие объектов недвижимого имущества

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся

1. земельные участки,
2. участки недр,
3. обособленные водные объекты и
4. все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
5. подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются:

- прочная связь с землей;
- невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе.

Понятие договора аренды недвижимости (на примере аренды здания и сооружения)

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, — требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

По своей юридической природе договор аренды недвижимости:

- консенсуальный (порождает гражданские права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
- возмездный (встречное предоставление в виде платы);
- двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
- синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Субъекты договора аренды недвижимого имущества:

1. арендодатель — собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
2. арендатор — всякий дееспособный гражданин либо организация.

договора аренды недвижимости

Существенными условиями договора аренды является:

1. его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору — арендодателя и арендатора);
2. срок аренды (исходя из определения договора аренды);
3. арендная плата (ст. 654 ГК РФ).

Предмет договора аренды недвижимого имущества:

1. недвижимое имущество, передаваемое в аренду;
2. действия арендодателя и арендатора по передаче, содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

- особой ценностью этих объектов,
- их непотребляемостью в процессе использования,
- неразрывной связью с землей и т.п.

Срок аренды недвижимости

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Права арендатора на земельный участок

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/dogovor-arendi-nedvizhimogo-imuschestva

Договор найма жилья (жилого помещения) и договор аренды. Отличия

В этой статье мы бы хотели остановиться преимущественно на отличиях договора аренды и найма жилья. Договорами найма и аренды жилого помещения являются договоры,по условиям которых, имущество передается во временное пользование и владение другой стороне на возмездной основе (за плату).

Стороны договоров

В том случае, если жилье сдают физическому лицу, заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник или уполномоченное им на законных основаниях лицо, сдающий жилье, называется наймодателем, а лицо желающее снять жилье — нанимателем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

В случае, если нанимателем выступает юридическое (фирма), а не физическое лицо (гражданин) стороны сделки обязаны заключить не договор найма, а договор аренды жилья, по условиям которого юридическое лицо сможет использовать арендуемое помещение только для проживания граждан, например своих сотрудников (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).

По договору аренды стороны именуются арендатором (тот, кто арендует жилье) и арендодателем (тот, кто сдает жилье в аренду).

Форма договоров

Договор найма и аренды жилого помещения обязательно должен быть заключен в письменной форме (ч. 1 ст. 609 ГК РФ, ч. 1 ст. 674 ГК РФ).

Несоблюдение письменной формы договора аренды и найма жилого помещения лишает стороны договоров права в случае спора друг с другом ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Кроме того, несоблюдение формы заключения договор аренды и найма жилья может повлечь в последствии признание этих сделок недействительными (ст. 162 ГК РФ).

Регистрация договоров

Если договор аренды жилого помещения заключен после 4 марта 2013 г. и срок его действия составляет более 1 года, он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор найма жилья регистрации в обязательном порядке не подлежит, однако стороны могут зарегистрировать такую сделку добровольно.

Срок действия договоров

Договор аренды считается заключенным сторонами на срок, определенный соглашением сторон. В том случае, если срок аренды жилого помещения договором не определен, он считается заключенным сторонами на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон сделки может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Максимальный срок действия договора аренды жилого помещения законом не ограничен (ст. 610 ГК РФ).
Договор найма жилья не может заключаться на срок на срок, превышающий 5 лет.

В том случае, если конкретный срок действия договора найма стороны не определили, договор считается заключенным ими на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договоров

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Арендодатель может потребовать расторжения договора аренды через суд, когда арендатор:- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;- существенно ухудшает имущество;- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды через суд в случае, когда:- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованиюимуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Досрочное прекращение договора найма жилого помещения имеет определенные особенности в сравнении с расторжением договора аренды жилья. Так договор найма может быть расторгнут нанимателем в любое время с согласия совместно проживающих с ним других граждан, при наличии письменного предупреждения об этом наймодателя не менее чем за 3 месяца (ч. 1 ст.

687 ГК РФ).

В судебном порядка наймодатель может расторгнуть договора найма жилья в следующих случаях:- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).

Кроме вышеуказанных оснований, договор найма жилого помещения может быть расторгнут любой из сторон в случае, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).

В случае возникновения каких-либо вопросов или необходимости профессиональной помощи в страховых спорах,спорах о возмещении причиненного вреда или арбитражных судебных разбирательствах, Вы всегда можете позвонить нам или написать свой вопрос на наш электронный адрес.

Источник: https://jur-help.com/dogovor-nayma-zhilya-dogovor-arendy-zhilogo-pomesheniya-otlichiya