Как купить квартиру по доверенности

Генеральная доверенность на квартиру

Самый простой способ оказаться в ловушке и утратить права на собственную недвижимость!

Не каждый собственник, поручая продажу своего жилья третьему лицу по генеральной доверенности, знает о том, насколько он рискует – впрочем, риск также распространяется и в обратную сторону. В результате затейливой цепочки юридических хитросплетений сделка может быть отменена через суд, и покупатель будет вынужден вернуть жилье, но не сможет вернуть свои деньги.

В попытках разобраться — как правильно оформить и заверить этот документ, чтобы максимально себя обезопасить и избежать многочисленных «подводных камней» мы провели исследование, опросив профессиональных юристов.

Нередко случается так, что у владельца жилья нет ни времени, ни возможностей заниматься сделками со своей недвижимостью.

Иногда это кажется удобным решением — взвалить всю волокиту на надежного человека, который выполнит все в лучшем виде и представит полный отчет. Еще и деньги привезет или перечислит, если речь идет о продаже или сдаче в аренду.

Но, чтобы это стало возможным, необходимо составлять доверенность. Это является непременным условием в ситуации, если хозяин квартиры не желает принимать участие в сделке.

Права и возможности

После того, как оформлен документ, который нередко также называют общей доверенностью, человек, действующий на ее основании, получает право проводить достаточно много операций, связанных с жилплощадью:

• сбор документации от имени владельца;
• отчуждение недвижимости;
• сдача жилья в аренду;
• решение вопросов в государственных и других инстанциях;
• полноправное участие в операциях с квартирой;

Общая доверенность – не единственная возможность для передачи полномочий по управлению недвижимым имуществом. Вместо нее можно оформить и другие доверительные документы, например:

• разовый доверительный документ, предоставляющий возможность осуществления какой-то конкретной операции;
• специальная доверенность, которая составляется для ряда определенных действий на строго определенный период.

Эти доверенности чаще всего предоставляются, когда необходимо собрать и подготовить документы, необходимые для продажи, нередко в качестве поверенного в таких случаях выбирается юрист или риелтор. Но заключить сделку, связанную с отчуждением квартиры, без присутствия собственника можно исключительно при наличии нотариально заверенной «генералки».

Особенности документа: полномочия и ограничения

Прежде чем составлять гендоверенность на квартиру, необходимо основательно все взвесить, помня о том, что человек, действующий на основании документа, получает полное право на все виды сделок с ней, включая отчуждение, сдачу в аренду, обменные операции, иногда – дарение и еще ряд операций.

При этом наделенное такими возможностями доверенное лицо не обязано советоваться с собственником по поводу своих решений, и все сделки, проведенные на основании этого документа, будут признаны законными.

Представитель собственника может заложить недвижимое имущество или инициировать внесение изменений в регистрационные документы, абсолютно легитимно ставя свою подпись под всеми подобными документами.

Существует ограничение, связанное с дарением. Оно заключается в том, что передать в дар квартиру или другое имущество представитель может лишь в том случае, если доверитель предусмотрел это право в доверенности, при этом сообщив имя одариваемого лица.

У доверенного лица также нет права завещать имущество от имени доверителя, поскольку для составления этого документа обязательно персональное присутствие завещателя и проставление подписи лично им. Присутствует, однако, исключение в данном случае – когда за собственника ставит подпись опекун, но эта процедура практически не применяется по отношению к генеральной доверенности.

Если речь идет исключительно о продаже квартиры, в доверенности необходимо четко описать объект, точно указать его адрес и все регистрационные сведения. Важно также прямо обозначить те манипуляции с недвижимостью, которые предполагает доверенность, и перечислить полномочия представителя. Это ограничение необходимо для того, чтобы можно было перестраховаться от совершения доверенным лицом других действий в отношении этого объекта недвижимого имущества.

Временной интервал, в течение которого общая доверенность будет оставаться действительной, четко оговаривается и явно прописывается в документе. Собственно, как показывает практика, чаще всего доверительные документы составляются на три года.

Если же в договоре не обнаруживается даты завершения срока действия выписанной доверенности, договор считается действующим лишь в течение одного года.

Документы без четкого срока действия нотариусы стараются не заверять, даже если клиенты стремятся убедить их в пожизненной актуальности документа.

Оформление: документы и личная подпись

Ген. доверенность может быть оформлена только с участием нотариуса. Чтобы получить такой документ, необходимо обратиться в любое нотариальное учреждение, при себе необходимо иметь небольшой пакет документов:

• паспорт человека, оформляющего доверенность, и копии документов доверенного лица;
• документ, подтверждающий зарегистрированное право владения недвижимостью;
• при перспективе дарения – данные об одариваемом человеке и копия его паспорта.

Стоит отметить, что в данном случае нотариус не имеет права принимать никакие удостоверения личности, кроме действующих паспортов, поскольку требуются абсолютно достоверные данные. Стоит быть готовым к тому, что государственный представитель может запросить и другие документы – в зависимости от конкретной ситуации, поэтому перед визитом к нотариусу стоит перезвонить и уточнить детали.

Чтобы оформить генеральный документ, доверителю необходимо лично посетить государственного представителя, а вот доверенное лицо при этом может отсутствовать. Стоит подготовиться к тому, что специалист задаст вопросы о желаемом виде доверенности, а также о конкретных операциях, которые планируется прописать в договоре.

Что указывается в документе?

В документе обязательно указывается место, где он был выдан, дата, а также должна быть проставлена подпись нотариуса и печать. Ее наличие служит одним из главных подтверждений того, что бумага является законной и действительной.

Вся информация о доверителе и представителе должна быть максимально полной. Более того, одна доверенность может быть составлена на нескольких официальных представителей.

При этом им могут предоставляться либо равные права, либо четкий их набор – для каждого доверенного лица, все это указывается в документе очень подробно.

Основным содержанием доверенности является информация обо всех поручениях и делегируемых полномочиях, которые может выполнять доверенное лицо. Чаще всего речь идет об отчуждении объекта недвижимости любым способом, который не запрещен действующим законодательством. Для этого необходимы полномочия на то, чтобы подавать любые документы, которые требуются для того, чтобы выполнить поручение надлежащим способом. Кроме того, как правило, доверенным лицам поручается представлять интересы доверителей в госорганах и негосударственных структурах, а также перед физическими лицами.

Если в правоустанавливающей документации имеются данные о нескольких собственниках квартиры, эти данные обязательно указываются в документе. Более того, нотариус может запросить разрешение каждого из них на составление документа, что, фактически, означает их согласие на какие-то конкретные действия в отношении недвижимости.

Что делать, если нужно отменить «генералку»

Перед тем, как оформлять документ, стоит также разобраться во всех нюансах, связанных с отменой доверенности. По сути, отозвать документ можно сразу же после того, как действия поверенного лица перестали устраивать доверителя. При этом причины можно никому не указывать.

Если доверитель решит это сделать, ему придется сообщить об этом не только своему представителю, но и уведомить всех возможных третьих лиц, которые успели вступить в те или иные правовые отношения с представителем.

Это, пожалуй, наиболее сложное условие, связанное с отменой доверенности.

На самом деле, многие нотариусы рекомендуют вообще отказаться от доверенности этого вида, так как документ предполагает возникновение существенных рисков, связанных с утратой прав собственности на недвижимость. Гораздо лучше составить документ, в котором будут прямо перечислены конкретные права, которые необходимо будет доверителю реализовать. Это поможет в будущем избежать многих неприятностей и правовых казусов, связанных с управлением квартирой.

Как показывает практика сделок, такие рекомендации имеют все основания.

Признание документов и сделок ничтожными

Оформляя доверенность, необходимо учитывать условия, при которых документ, а соответственно и все сделки, заключенные после его оформления, могут быть по решению суда признаны недействительными или, выражаясь юридическим языком, ничтожными. Вот основные возможные причины:

• доверенность от имени несовершеннолетнего, которому еще не исполнилось четырнадцать лет;
• документ, выданный несовершеннолетним старше четырнадцати лет без разрешения родителей или иных лиц, которые их заменяют, а также органов опеки (в письменном виде);
• документ от имени доверителя, который является недееспособным;
• если доказано, что оформление происходило по принуждению третьих лиц;
• если найдены веские доказательства того, что доверитель является дееспособным, однако во время подписания документа он не отдавал отчета в своих действиях или был в состоянии аффекта;
• если сделка заключалась по доверенности с истекшим сроком действия.

Заключение: стоит трижды подумать

Поскольку составление доверенности на распоряжение квартирой сопряжено с большим риском, нужно с огромной осторожностью подходить к выбору представителя, а также с большим вниманием вчитываться в каждый пункт документа. Надо отдавать отчет в том, что именно может сделать с квартирой представитель на основании доверенности.

Если какой-то из видов доверенности выписывается на риелтора, необходимо убедиться в надежности агентства, которое он представляет, и безупречности репутации самого специалиста. В любом случае, важно предельно четко ограничить полномочия такого доверенного лица.

По возможности, специалисты рекомендуют вообще отказаться от генеральной доверенности в пользу разового документа, предполагающего, например, право на сбор документации. Что касается проведения сделок, лучше, если собственник будет их заключать лично.

Тем более, что многие потенциальные покупатели предпочитают не участвовать в заключении договоров по доверенности и нередко отказываются от таких квартир. Это обстоятельство является одной из причин, по которым собственнику приходится ощутимо снижать цену.

Если возникают даже малейшие сомнения в благонадежности доверенного лица, лучше незамедлительно отозвать документ без объяснения причин и оправданий. Это сделать намного легче, чем потом пытаться решить сложные вопросы в судебном порядке.

Источник: https://novostroev.ru/articles/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-so-storony-pokupatelya/

Покупка квартиры по доверенности риски покупателя на сделке

Покупка квартиры по доверенности это риски покупателя, а продавец ничем не рискует! Разберем, виды рисков, как их избежать, чтобы не потерять квартиру или деньги.

Хотите узнать, почему важно обратить на нее внимание — оставайтесь с нами и читайте дальше!

Видов доверенностей может быть много, сейчас я буду вести речь о доверенности от собственника на право продажи квартиры, ее еще называют генеральной доверенностью.

Доверенность имеет определенные минусы, которые сказываются на эффективности и успешности как покупки, так и продажи квартир.

Сама по себе доверенность на куплю-продажу квартиры — это одностороннее волеизъявление одной стороны, в данном случае, собственника квартиры, который выступает доверителем. Подчеркну — одностороннее.

Понятие доверенности описано в ГК РФ в ст.ст. 185 — 189, если будет интересны технические стороны вопроса.

Я их касаться буду вскользь, учитывая только моменты, относящиеся к покупке или продаже квартир, чтобы вы могли понять для себя — стоит ли применять доверенность или иметь с ней дело продавая или покупая квартиры.

Покупатели читают — работает ли страхование титула

Покупка квартиры по генеральной доверенности риски покупателя

Риск доверенности №1

Я уже упоминал и акцентировал ваше внимание на том, что доверенность при купле-продаже квартиры — это одностороннее волеизъявление, а это значит, что доверитель в любой момент может ее отозвать. Упоминание об этом есть в подпункте 2, п.1 ст. 188 ГК РФ.

Причем доверенное лицо об этом спрашивать не обязательно. Это значит, что каждый раз, когда вы подбираете себе жилье и узнаете, что понравившуюся вам квартиру, продают по доверенности — вам необходимо узнать отозвана эта доверенность или нет.

Есть вероятность того, что доверитель, обычно это собственник, выехал в другую часть страны (поэтому и выписана доверенность, что он не может присутствовать на сделке) и там, может у любого нотариуса эту доверенность отозвать.

И произойти это может, в тот же день или за день до того, как вы купите квартиру.

Затем, через некоторое время объявится собственник и предъявит свои права на проданную вам квартиру. Вероятность пойти в суд увеличивается, а успех выигрыша в процессе уменьшается. Спросите себя — нужно ли вам это при покупке квартиры?

Риск доверенности №2

Выдавая доверенность при купле-продаже квартиры, собственник, он же доверитель делает это из благих побуждений, пытаясь решить свои вопросы в свое отсутствие. Но жизнь полна различных событий, которые мы, порою не можем контролировать.

Может случиться так, что доверитель умрет и тогда, как описывает подпункт 6, п. 1 ст. 188 ГК РФ действие, выданной доверенности прекращается автоматически со смертью доверителя.

Существует некий промежуток времени, когда доверенное лицо может не знать об этом и продолжать продавать квартиру от имени собственника.

Успешно купив такую квартиру, вы можете затем, со стопроцентной вероятностью встретиться с наследниками.

При разбирательстве может быть выяснено, что доверенность при купле-продаже квартиры, на момент заключения сделки по продаже квартиры была недействительна, как и недействительна, вследствие этого, сама сделка.

Купленную квартиру вам надо будет вернуть и затем наследники получает ее по праву преемства.

А что же с деньгами покупателя квартиры?

Доверенное лицо, у которого они находятся может сделать с полученными от покупателя деньгами всё, что ему вздумается, ведь доверитель умер и теперь деньги отдавать некому, квартира у наследников — и им ничего не должен.

В конце-концов, деньги за проданную квартиру могут «потеряться».

Много различных вариантов и ни одного приятного для покупателя квартиры.

В том же ГК РФ в подпункте 1. 2 ст. 189 говориться, что доверитель при отмене доверенности должен известить доверенное лицо об этом. То же самое должны сделать наследники, в случаях, которые рассмотрены в подпунктах 4 и 6 п.1 ст. 188 ГК РФ.

Должны, но каким образом?

Устно позвонив или письменно, отбив телеграмму, письмом или как-то еще — не сказано! Пока они будут разбираться как это сделать на другом конце страны, квартиру уже купят.

Тем более деньги за квартиру довольно большие и люди могут поступить не совсем честно..

Риск доверенности №3

Когда нотариус выдает доверенность на продажу квартиры от собственника, он якобы удостоверяет дееспособность доверителя.

Однако, нотариус не врач по определению и впоследствии может выяснится неприятная новость, что доверитель оказался недееспособным или ограниченно дееспособным, хотя при выдаче доверенности на продажу квартиры вел себя вполне адекватно.

Подробнее это указано в подпункте 6 п.1 ст. 188 ГК РФ. Т.е. может случиться так, что вы купили квартиру в Хабаровске, доверенное лицо добросовестно отдало деньги доверителю, а тот отдал их «первому прохожему на себя похожему»

Такое вполне может произойти, если осуществляется покупка квартиры по доверенности. Риски покупатель квартиры всегда берет на себя.

Риск доверенности №4

Помимо самого доверителя, который решил продавать свою квартиру, есть еще и доверенное лицо. Оно так же может быть признано ограниченно дееспособным, либо вовсе недееспособным, подробнее в подпункте 7 п.1 ст. 188 ГК РФ.

Покупка квартиры осуществлена, деньги передали доверенному лицу, а он их «не донес», т.к. опять же отдал тому же «первому прохожему на себя похожему», ввиду своей невменяемости.

Риск доверенности №5

Есть случаи, когда продажа квартиры осуществляется доверенным лицом, а доверитель может при этом безвестно отсутствующим. Вот так — выдал доверенность и пропал! Подробнее об этом в подпункте 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ.

В этом случае при осуществленной продаже квартиры деньги передаются доверенному лицу и должны быть у него. Однако, всегда существует вероятность, что деньги «потеряются».

Например, если покупатель имеет дало непосредственно с собственником, то вероятность вернуть свои деньги есть — утром деньги, вечером квартира.

А в этой ситуации кто будет возвращать? Если человек признан безвестно отсутствующим, то значит он жив и только через какое-то время его могут признать умершим. Только после этого в течении 6 месяцев нотариус определит очередность наследования.

А деньги у кого будут находиться все это время?

За столь продолжительный срок могут появиться невесть откуда свидетели, которые скажут, что покупатель мог знать о безвестном отсутствии собственника, но ему так понравилась квартира и цена, что он «закрыл» глаза на эти факты.

Деньги, то довольно большие за любую квартиру выплачиваются, в настоящее время и соблазн велик..

Риски покупки квартиры по доверенности от собственника

В большинстве случаев покупая квартиру, люди знают о том, что с доверенностью от продавца лучше не иметь дело, а если и не знают, то прочитав статью выше, поняли это.

Собственникам самим не выгодно продавать свою квартиру по доверенности, ввиду информационной осведомленности покупателей, «дующих на воду» после того, как начитались или насмотрелись как кто-то «обжегся на молоке».

Если собственник решился по каким-то причинам продавать квартиру по доверенности, то для привлечения покупателей он должен быть готов снизить цену.

Но разница в цене иногда бывает настолько большой, что дешевле будет прилететь с другого конца страны на сделку, переночевав ночь-две у друзей или сняв номер в гостинице.

В результате, если так много минусов у доверенности при купле-продаже квартиры, то какую же пользу можно из нее извлечь добропорядочным гражданам? Дело в том, что не обязательно собственнику квартиры давать доверенному лицу право на продажу квартиры.

Достаточно дать право на сбор документов — эта чисто механическая работа сэкономит продавцу много времени и не так ответственна для доверенного лица — деньги от покупателей квартиры он принимать не будет и вообще с ними пересекаться.

Об исключении других рисков при покупке квартиры рассказываю в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Покупатель квартиры тоже может попробовать свести риски к минимуму, хотя бы попросив собственника лично присутствовать на сделке.

Конечно, вероятность отказа всегда есть, но если квартира понравилась, а собственник действительно заинтересован в продаже квартиры, то согласиться на эти условия.

В этой статье рассмотрены наиболее часто встречающиеся риски в случае покупки квартиры по доверенности. На самом деле их может быть еще больше, поэтому и продавец и, особенно, покупатель должны для себя решить — стоит ли пользоваться доверенностью продавая и покупая квартиру.

Проверить у продавца доверенность при купле-продаже квартиры, а также остальные документы по понравившейся вам квартире может помочь ваш юрист.

Задайте бесплатно вопрос юристу во вкладке «Специалисты»

Тема статьи была покупка квартиры по доверенности риски и минусы, опасные для покупателя квартиры. Надеюсь, что вы почерпнули массу полезной информации.

Удачных покупок!

Источник: https://www.habrealty.ru/pokupatelyu/minusyi-doverennosti-pri-kuple-prodazhe-kvartiryi-v-habarovske.html

Продажа, покупка квартиры по доверенности и ее оформление, риски покупателя

При совершении сделок по приобретению жилья всегда существуют определенные риски для каждой из сторон. Особенно если с одной из них выступает лицо по доверенности.
Какие особенности имеет покупка или продажа квартиры по доверенности, нюансы необходимо учитывать расскажем далее.

Доверенность – определение

Узнать о том, что такое доверенность поможет ст. 185 ГК РФ. Это юридический документ, которым представление своих интересов, совершение сделок поручается другому лицу. Им может быть, любое дееспособное, достигшее совершеннолетия лицо.

Доверенность выдается, если кто-либо не может или не хочет самостоятельно участвовать в судебных тяжбах, получить свою зарплату, оформлять различную документацию, совершать сделки.

⇒ По доверенности может осуществляться и продажа, и покупка квартиры.

При этом лицо, указанное в этом документе, своими действиями приобретает различные блага, права для своего доверителя (лица, выдавшего доверенность). Главное, чтобы этот документ был оформлен правильно.

Физическим лицам доверенность нужно составлять у нотариуса.

На какой срок может быть выдана доверенность

Выдавать доверенности могут на различные сроки, причем предельных временных рамок законом не установлено. Если в самом документе не указан срок, то он будет считаться действующим в течение года.

В зависимости от имеющихся обстоятельств можно оформлять доверенности различного вида. Если она нужна только для совершения одного действия, к примеру, получить какие-либо документы, подписать один договор, то лучше выдать разовую.

Для совершения особых поручений, например, судебной защиты, обычно выдаются специальные доверенности. И для выполнения широкого спектра действий обычно оформляют генеральную доверенность.

Доверенность на квартиру без права продажи, для чего нужна

Никаких ограничений по поводу того, что можно поручать другим лицам в ГК РФ не содержится. Поэтому предметом поручения могут являться действия различного характера. Они не должны противоречить действующим нравственным и правовым нормам, иначе ни один нотариус такую доверенность не выдаст.

Самыми распространенными причинами выдачи доверенностей являются необходимость представительства в суде или совершения различных сделок.

Однако, составить можно не только доверенность на продажу недвижимости или участие в судебных спорах.

Иногда требуется поручить иному лицу управление своими делами, собственным имуществом без его отчуждения. По такой доверенности можно сдавать жилье в аренду, договариваться о проведении ремонта, обращаться в организации ЖКХ, иные официальные органы и структуры, участвовать в собраниях жильцов МКД, осуществлять сбор различных справок и документов на квартиру. И это далеко не полный перечень возможных действий.

Доверенность на квартиру без права продажи, как правильно составить

Доверенность на квартиру без права продажи оформляется также нотариально.

При ее составлении нужно быть крайне внимательным в описании тех действий, которые доверяются представителю. Все его полномочия важно четко прописать, не ограничиваясь общими формулировками. Не менее существенным является и указание всех личных данных поверенного (лицо, которому поручено что-то).

К их числу относятся не только Ф.И.О., но и сведения о паспорте, месте проживания, дате рождения, ИНН. О том, что этот документ не предоставляет права продавать квартиру лучше тоже написать отдельной строкой. Рекомендуется указать и конкретный срок его действия.

Нелишним будет решить и вопрос о возможности передоверия ее иному лицу.

Можно ли по генеральной доверенности продать квартиру

Когда собственник надолго уезжает, серьезно болен или в силу своего возраста не может сам выполнять различные действия, то выдается генеральная доверенность.

В ней обычно поручается иному лицу совершать широкий круг действий в отношении недвижимости. Право на отчуждение квартиры в ней может быть отдельно и не прописано. Чаще всего в тексте таких доверенностей присутствует фраза о поручении совершать различные сделки с этим имуществом.

Следовательно, договор купли-продажи, по ней тоже можно заключать. Помимо прав на заключение договора, по этому документу можно собирать справки на квартиру, регистрировать в Росреестре, получать деньги за сделку, разрешать прописку в квартире иным лицам.

Действуют генеральные доверенности в течение трех лет.

Как проходит покупка квартиры по доверенности

Процедура совершения сделки с участием одной из сторон по доверенности проходит в обычном порядке.

Стороны должны составить договор, подписать его, пройти регистрацию в Росреестре. К подобным сделкам стоит подходить с особой осторожностью. Ведь при совершении сделок с доверенностью у каждой из сторон возникают определенные риски. Поэтому перед подписанием бумаг следует внимательно изучить все документы. Может даже стоит связаться с доверителем и удостовериться в подлинности доверенности.

Помимо этого, нужно проверить имеется ли на документе дата составления. Без даты совершения он не будет действительным. Следует также внимательно прочитать данные о представителе, действиях, которые ему позволено совершать.

Не стоит забывать и о том, что силу имеет именно нотариальная доверенность.

Документ, просто подписанный продавцом-гражданином, не может признаваться действительным.

Продажа квартиры по доверенности, риски продавца

Несмотря на то что при продаже по доверенности основные риски несет покупатель, со стороны продавца они тоже могут быть.

Поручая другому лицу совершение сделок, иных действий от своего имени, продавцы рассчитывают на его честность. Однако не всегда их ожидания оправдываются. Даже родственники или знакомые могут допустить ошибки при совершении сделок или попросту присвоить себе деньги. Если такой недобросовестный помощник скроется с полученной от сделки суммой, то найти его и вернуть деньги будет непросто.

В этом и заключается основной риск продавца.

Покупка квартиры по доверенности, риски со стороны покупателя

Риск со стороны покупателя еще более ощутим.

Ведь заключая сделку, проверив все документы на подлинность, он может не знать о том, что доверенность была аннулирована. Следовательно, лицо, действовавшее на ее основании, на самом деле никаких полномочий не имело.

Сделки, совершенные неуполномоченными лицами, не могут быть действительными.

При сделках с доверенностью возникает немало проблем. Иногда, они являются следствием внешних обстоятельств, например, внезапная смерть доверителя. Если окажется, что во время совершения сделки доверенность была уже прекращена или являлась недействительной, то такая сделка может быть оспорена. А иногда к этому прилагают руки мошенники.

Можно ли продать или купить дом по доверенности

Осуществлять сделки по доверенностям можно с любым имуществом. Продажа дома не является исключением. Процедура продажи, оформления договора, доверенности на дом, в общем, не отличается от сделок с квартирами. Покупка дома по доверенности также возможна.

Как оформить доверенность на продажу квартиры

Для того чтобы оформить доверенность на продажу квартиры необходимо обратиться к нотариусу. 

Написанная (напечатанная) самим продавцом или покупателем доверенность не будет иметь силы. Если продавцом является ИП или организация, то они могут заверить этот документ и своей печатью.

Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи

Генеральные доверенности на сделки с недвижимостью встречаются достаточно часто.

Особенно если продажу поручают риелторским конторам. Однако юристы и нотариусы не рекомендуют совершать сделки именно с таким видом доверенности. С ними бывает много проблем, споров и мошеннических действий. Если все же необходимость в составлении такого документа имеется, то делать это нужно аккуратно и внимательно. Важно четко прописать все дозволенные поверенному действия.

Доверенность на продажу квартиры, образец 

Доверенность с правом продажи квартир от лица граждан составляются нотариусами. Обычно у них уже имеются наработанные формы документов, однако, можно представить и свой вариант. Образец документа доверенность на продажу квартиры можно кликните сюда. ↵

Генеральная доверенность на покупку квартиры, образец

Доверенность на куплю продажу недвижимостиможет быть и генеральной. О ее особенностях говорилось выше. Вы можете посмотреть образец генеральной доверенности здесь. ⇐

Доверенность на продажу доли квартиры, образец

Продавать можно не только квартиры и дома целиком, но и их доли. При этом нужно будет соблюсти некоторые особые процедуры, но в остальном сделки не отличаются от остальных.

Образец доверенности на продажу доли в квартире представлен по ссылке. ⇐

Доверенность на сбор документов для продажи квартиры, образец

Доверенности могут выдаваться и на совершение отдельных действий. Например, сбор документов для дальнейшего заключения договоров.

Образец доверенности на сбор документов для продажи квартиры представлен по этой ссылке. ⇐

Стоимость доверенности на продажу квартиры

При необходимости поручить совершение сделки иному лицу немаловажную роль играет стоимость нотариальных действий. В зависимости от города, условий доверенности, расценок отдельных нотариусов цена может немного отличаться. Но в целом доверенность на покупку квартиры будет стоить в среднем 500 руб.

При этом стоить иметь в виду, что берется не только стоимость по тарифу, но и плата за техническую работу нотариусов. Она может составлять в среднем от 200 до 1000 руб. Для того чтобы узнать точно, сколько стоит эта услуга, нужно обратиться к конкретному нотариусу.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha-pokupka-kvartiry-po-doverennosti-oformlenie-riski.html

Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя

Последнее обновление: 29.01.2019

В сделках купли-продажи квартир доверенность может применяться не только Продавцом, но и Покупателем. Когда квартиру ПРОДАЮТ по доверенности, у Покупателя возникают определенные риски. Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Что же можно сказать о случае, когда оформляется доверенность на право ПОКУПКИ квартиры? Когда такое бывает? Как происходит такая сделка? Какие подводные камни могут ждать ее участников?

Вообще, случаи с доверенностью со стороны Покупателя редко встречаются на рынке недвижимости, но все же бывают. Поэтому участникам сделки нужно иметь представление о том, как это выглядит, как оформляется, и на что нужно обратить внимание. Ссылка на образец такой доверенности приведена ниже.
 

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры

Нотариальная доверенность на право покупки квартиры оформляют в тех ситуациях, когда Покупатель не может лично присутствовать при заключении сделки. Такое может происходить, например, в следующих случаях:

• Покупатель находится в другом городе/стране/планете (поручил доверенному лицу покупку квартиры);
• Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась);
• Бизнесмен выбрал себе квартиру и поручил своему помощнику все оформить как положено (доверенность от начальника подчиненному);
• Сын служит в армии, а родители в это время покупают квартиру на всю семью (доверенность на покупку от сына);
• Мать покупает квартиру дочери к окончанию университета (доверенность на покупку от дочери на мать);
• Большая семья оформляет доверенность на главу семейства. Покупателями в Договоре купли-продажи становятся все члены семьи, а технически действует только один человек, имея на руках доверенность на покупку квартиры от остальных.
• и другие случаи.

При этом, доверенность супругу на покупку квартиры (от мужа жене, например), применяется крайне редко. Почему? Да потому что по закону (ст. 34, СК РФ), при отсутствии брачного договора, купленная в браке квартира будет принадлежать им обоим, независимо от того, на кого из них оформлен договор покупки (см. в Глоссарии – «Общая собственность супругов на квартиру»). Если же брачный договор есть, то собственность будет распределяться между супругами согласно его условиям.

Здесь важно не перепутать понятия доверенности на покупку квартиры от мужа жене (или наоборот), и согласия на покупку, которое один супруг дает другому.

Например, доверенность на покупку жена выдает мужу в том случае, если сделку проводит муж, а квартира будет оформляться на жену или в долевую собственность.

А если сделку проводит муж и оформляется квартира на него же (на мужа), достаточно письменного согласия жены на покупку. Это согласие подтверждает, что оба супруга в курсе того, на что тратится их совместный семейный бюджет.

Согласие супруга на покупку квартиры – это документ, который гарантирует, что сделка не будет оспорена супругом, который не участвовал лично в покупке.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Доверенность на покупку квартиры на риэлтора

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда за Покупателя действует риэлтор.

При сложных альтернативных сделках с недвижимостью, когда происходит, например, расселение коммуналки и выстраивается цепочка из нескольких квартир, увязанных в одну сделку, кто-то из расселяемых может всего лишь посмотреть предложенную ему квартиру и дать согласие на нее. Дальше риэлтор действует самостоятельно и оформляет указанную квартиру на имя Покупателя по выданной ему нотариальной доверенности.

В данном случае Покупатель (отселяемый из коммуналки персонаж) не платит денег за новую квартиру для себя, и может вообще не вникать в условия сделки (выстроенной цепочки). Он просто выдает риэлтору доверенность на покупку квартиры для себя, и получив право собственности, спокойно выезжает из коммуналки.

Другой вариант. Покупатель сам выбрал себе квартиру, договорился с Продавцом о цене и об условиях сделки, но не стал ждать пока тот подготовит все документы, а срочно уехал по своим делам. Перед отъездом Покупатель нанял риэлтора, оформил на него доверенность на право покупки, деньги за квартиру положил на аккредитив (для Продавца), и благополучно отчалил (уплыл в Антарктиду).

Риэлтор здесь занимается только оформительской работой – контролирует пакет документов, подписывает от имени Покупателя Договор купли-продажи квартиры, подает и принимает документы с регистрации, оплачивает необходимые госпошлины.

Аналогичная ситуация случается, например, и при покупке квартиры иностранцем в России.

Можно ли по доверенности купить квартиру в ипотеку?

Теоретически можно (т.е. законом это не запрещено). В случае оформления доверенности на покупку квартиры в ипотеку, доверитель в тексте самой доверенности указывает, что будет заключаться не просто Договор купли-продажи квартиры, а Договор купли-продажи с привлечением заемных средств. При этом, банк-кредитор должен дать «добро» на заключение такой сделки по доверенности.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке

Как оформить покупку квартиры по доверенности со стороны Покупателя?

Доверенность на покупку квартиры, так же, как и на продажу оформляется у нотариуса. Стоимость такой доверенности колеблется в районе 1000 – 1800 руб. (для родственников – дешевле, для посторонних – дороже).

Могут быть два варианта выдачи доверенности (по составу полномочий):

1. на совершение всех действий, необходимых для покупки квартиры доверенным лицом (т.н. «генеральная» доверенность);
2. только на заключение Договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

В первом случае Покупатель (доверитель) позволяет доверенному лицу (поверенному) совершать любые действия, которые тот сочтет нужными для покупки квартиры на имя доверителя.

Генеральная доверенность на покупку квартиры дает возможность доверенному лицу самостоятельно выбирать квартиру, договариваться о цене и условиях сделки, проверять документы, оперировать деньгами, передавая их Продавцу, заключать Договор купли-продажи квартиры, регистрировать сделку в Росреестре и подписывать Передаточный акт.

Тогда в тексте доверенности используют такие фразы:

• — доверяю купить квартиру в г. Москве и оформить ее на мое имя
• — купить квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению
• — предоставляю право быть моим представителем во всех учреждениях и организациях
• — совершать все необходимые действия, в том числе по передаче денег, и т.п.

В общем, в доверенности дается полный карт-бланш на любые виды действий, связанные с покупкой квартиры. Такой вариант возможен, например, когда доверенность на покупку выдается главе семейства от остальных членов семьи, или от одного супруга другому.

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).

Во втором случае Покупатель поручает доверенному лицу только пару технических действий, ввиду того, что сам не может подъехать на заключение договора. Здесь Покупатель уже сам выбрал себе квартиру, согласовал цену и условия сделки (включая взаиморасчеты), но на подписание договора отправил своего представителя.

Тогда фразы в тексте доверенности будут звучать уже по-другому:

• — доверяю купить квартиру (точный адрес), по цене (точная цена)
• — уполномочиваю подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт
• — зарегистрировать право собственности на мое имя.

Здесь уже доверенное лицо имеет очень ограниченный круг полномочий, и может выполнять только те действия, которые прямо и однозначно указаны в доверенности. Такой вариант используется, обычно, когда Покупатель планировал совершить сделку самостоятельно, но из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств (травма, больница, срочно вызвали на Колыму, и т.п.) вынужден поручить завершение сделки другому лицу.

Образец доверенности на покупку квартиры можно скачать здесь.

Риски Покупателя при покупке квартиры по доверенности

Риски Покупателя (доверителя) здесь связаны обычно с тем, что доверенное лицо, вопреки определению, оказывается недостойным доверия. И очевидно, что наибольший риск у Покупателя будет в случае выдачи генеральной доверенности на покупку квартиры. Здесь всегда найдется место для креатива мошенников.

Например, доверенное лицо по сговору с Продавцом может приобрести на имя Покупателя старую дешевую квартиру, вместо новой и дорогой. При этом, средства по сделке переходят Продавцу как за дорогую квартиру.

Покупатель рискует тем, что его деньги будут потрачены не совсем так, как он предполагал. А оспорить совершенную по доверенности покупку квартиры на этом основании он уже не сможет.

Кроме того, доверенное лицо может даже без злого умысла, по невнимательности или юридической безграмотности, напутать некоторые детали поручения. В результате Покупатель (доверитель) будет иметь те юридические последствия сделки, на которые он не рассчитывал.

Какая здесь рекомендация Покупателю? Если дело не касается внутрисемейного доверия, то не стоит без крайней необходимости выдавать доверенность (особенно, генеральную) на такое серьезное дело, как покупка жилья. Особенно посторонним людям (в том числе агентам).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

При этом, доверенность на регистраторов при покупке квартиры – это обычная практика рынка. Такое часто происходит, например, в альтернативных сделках, когда пакет документов сразу по нескольким квартирам поручают зарегистрировать (по доверенности ото всех участников) одному исполнителю, например, риэлтору или юристу. Здесь Покупатель практически ничем не рискует, и такая доверенность на регистрацию не нанесет ему ущерба.

В остальных случаях, при оформлении доверенности на покупку квартиры со стороны Покупателя, ему самому следует задуматься вот над такими вопросами:

1. Объем полномочий, передаваемых доверенному лицу (что именно поручить, а в чем ограничить доверенное лицо);
2. Выбор квартиры (кто занимается подбором вариантов, и кто определяет конечную цену);
3. Выбор способа расчетов по сделке (кто и как передает деньги Продавцу);
4. Подписание Договора купли-продажи квартиры (кто формулирует условия сделки и составляет договор);
5. Регистрация сделки в Росреестре и приемка квартиры по Передаточному акту (кто будет физически принимать квартиру и подписывать акт).

Денежные расчеты в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

Риски Продавца при покупке квартиры по доверенности

Здесь все просто. Если способ передачи денег за квартиру Продавца устраивает, то ему без разницы, кто будет подписывать договор – лично Покупатель, или его доверенное лицо. Юридически обе подписи будут иметь одинаковые последствия.

Даже если доверенность на покупку квартиры окажется «липовой» (поддельной), недействительной или отозванной на момент совершения сделки, и этот факт вскроется уже после регистрации, то сделка будет признана недействительной, и Продавец снова станет владельцем своей квартиры.

Поэтому, можно сказать, что Продавец в этом случае почти ничем не рискует.

К слову, доверенность на покупку квартиры может быть признана недействительной по тем же причинам, по которым считается недействительной и доверенность на продажу (подробнее об этом – по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-so-storony-pokupatelya/

Доверенность на покупку квартиры (образец), покупка квартиры по доверенности со стороны продавца и покупателя

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Доверенность на покупку квартиры

Просмотров 212

Покупатель может приобрести квартиру, лично не являясь на сделку. Чтобы получить желаемый объект в собственность в таких случаях, он должен оформить доверенность на покупку квартиры.

Как оформить доверенность на покупку квартиры

Для удаленного приобретения недвижимости необходима доверенность одного из следующих видов:

• Разовая. Выдается на совершение конкретного действия, например — сбор документов для оформления ДКП.
• Генеральная (общая) — самая распространенная доверенность, которая позволяет обладателю собирать и подписывать документы, распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
• Доверенность на передоверие. С таким документом лицо, уполномоченное совершить сделку, может передоверить этот процесс другому лицу, например — риэлтору, юристу, который лучше разберется в вопросе и учтет все «подводные камни».

Есть еще одна разновидность — «специальные» доверенности, но их оформление при покупке квартиры нецелесообразно, поскольку процесс не предполагает произведение повторяющихся однородных действий.

Доверенность составляется в письменном виде. Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной госрегистрации, а в некоторых случаях — и обязательному нотариальному удостоверению, то и доверенность на покупку квартиры должна быть заверена у нотариуса (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

В чем преимущество генеральной доверенности перед остальными

Оформлять генеральную доверенность следует только на человека, в чьих действиях можно быть безоговорочно уверенным. С таким документом представитель сможет:

• производить осмотр предлагаемых вариантов и делать выбор в пользу определенного объекта недвижимости;
• вести переговоры с собственником, договариваться о цене;
• проверять документы, подтверждающие неоспоримость сделки;
• распоряжаться деньгами, выбирать наиболее подходящий способ оплаты;
• подписывать договор;
• оформлять передаточный акт;
• производить регистрацию права собственности в Росреестре.

По сути покупкой «от А до Я» занимается другой человек, у которого есть время, желание и интерес совершить сделку.

При оформлении «общей доверенности» в тексте фигурируют фразы: «предоставляю право приобрести квартиру в г. N и производить все действия, связанные с выполнением этого поручения», «доверяю купить квартиру и быть моим представителем в учреждениях: БТИ, Росреестре, территориальном отделении МФЦ, ЗАГСе, органах опеки и попечительства; подписывать договор купли-продажи; производить от моего имени перерегистрацию права собственности». Перечисляется полный спектр деятельности поверенного.

Такая доверенность оформляется, если от лица всей семьи выступает супруг, или родители приобретают квартиру на ребенка за свои средства, но не доверяют столь сложный процесс неопытному сыну (дочери). «Генералка» незаменима, если супруги расстараются на длительный период (муж уходит в плаванье, экспедицию, на службу по контракту). В случае непредвиденной ситуации жена сможет распорядиться имуществом, не дожидаясь супруга.

Что дает разовая доверенность

Поскольку покупка жилья — многоступенчатый процесс, один из этапов сделки можно перепоручить поверенному. Разрешается передоверить проверку юридической чистоты сделки, подписание договора и передаточного акта, регистрацию перехода права собственности или любой другой процесс.

Так, например, если покупатель выбрал жилье, оформил предварительный договор, но вынужден уехать в командировку и не успевает дооформить сделку, оставшиеся процессы можно поручить третьему лицу в доверенности. Тогда в документе будет указано: «Доверяю подписать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу; стоимость квартиры равна », или же «зарегистрировать право собственности на имя ».

Если находитесь в другом городе

Квартиру удобно покупать по доверенности, если планируется переезд в другой город. Так, например, работая в Рязани и планируя переехать в Москву, гражданин может нанять риэлтора в Москве и доверить ему приобретение недвижимости. Сам доверитель сможет продолжать работать и проживать по месту регистрации. Ему не придется бесконечно ездить из города в город, смотреть варианты жилья, истребовать справки и заниматься прочими делами, требующими временного пребывания в другом городе.

Правила оформления доверенности

Для оформления доверенности необходимо обратиться к нотариусу с документами:

• своим паспортом и удостоверением личности поверенного (взять оригиналы и копии);
• документом, в котором указаны точные сведения о приобретаемом объекте недвижимости (если право выбора квартиры не передается уполномоченному лицу).

Генеральная доверенность заполняется на фирменном бланке нотариуса, иные виды доверенностей можно составить самостоятельно, но лучше доверить процесс специалисту.

Доверенность содержит следующую информацию:

• число и месяц оформления;
• сведения об оформителе и уполномоченном лице (ФИО и прочие паспортные данные, место регистрации);
• перечень действий, которые поручаются поверенному;
• срок действия документа.

Доверенность, в которой не указана дата совершения, не имеет юридической силы. Срок действия можно не указывать. По умолчанию он равен 1 году с момента оформления документа. Если доверенность выдается лицу для совершения действия за границей, а ее срок не оговорен, она является бессрочной до момента отзыва.

Когда доверенность на продажу квартиры недействительна

Основная опасность сделок, совершенных от лица поверенного, заключается в оформлении покупки по недействительной доверенности. Несмотря на работу сайтов, позволяющих проверить срок действия документа, информация не всегда приходит оперативно из-за возможных сбоев связи. Следует самостоятельно изучить информацию, почему доверенность бывает недействительна. Причин несколько:

• Не указана дата оформления документа. Срок окончания может и не стоять, но начало действия — обязательно.
• Истечение срока действия. Необходимо проверить, указана ли дата окончания срока действия и сравнить ее с текущей. Если конечной даты нет, следует проверить, не прошел ли год с момента начала ее действия.
• Неверное указание паспортных данных.
• Смерть доверителя. С момента, когда оформитель умирает, доверенность прекращает свое действие.
• Доверитель стал недееспособным, ограниченно дееспособным или же был признан безвестно отсутствующим в судебном порядке.

Возможна также отмена доверенности. Она совершается в нотариальной форме. На следующий день после внесения соответствующей записи в Росреестр нотариус обязан известить об отмене поверенного, а также третьих лиц, заинтересованных в сделке.

Если выяснится, что доверенность отменена, но заинтересованные лица об этом не знали и не могли знать, действия, которые были предприняты по доверенности, сохраняют силу. Доверителю самому не мешает проверить доверенность на наличие неточностей и ошибок, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Порядок покупки квартиры по доверенности

Чтобы купить квартиру по доверенности, необходимо:

1. Обратиться к нотариусу, осветить перечень полномочий, которые сможет выполнять поверенный, оформить документ с подписью и печатью. Срок действия можно указать какой заблагорассудится. Если оформляется «генералка», например, при длительном отъезде супруга, стоит выбрать более длительный период действия. Как правило, указывается срок 3 года.
2. При оформленной генеральной доверенности поверенный может связаться с риэлтором или организовать юридическое сопровождение покупки жилья, выбрать приобретаемый объект.
3. Далее следует провести проверку юридической чистоты сделки, выявить, нет ли обстоятельств, при которых возможна отмена ДКП. Для проверки следует истребовать: справку ЕГРН, кадастровый паспорт, а также проверить законность перепланировок, удостоверится в снятии с регистрационного учета проживающих в квартире лиц, убедиться в своевременной оплате по коммунальным счетам. Если недвижимость принадлежала несовершеннолетнему ребенку или лицу с ограниченной дееспособностью, должно быть разрешение органов опеки и попечительства на совершение купли-продажи. При отчуждении совместного имущества супругов Продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга на оформление сделки.
4. Если проверка прошла успешно, все документы в наличии, можно составить договор, предварительно оговорив права и обязанности сторон, выбрав форму оплаты.
5. Оформить в банке договор на аренду банковской ячейки или произвести иные действия, предполагающие безопасную оплату после перерегистрации права собственности. Внести деньги в ячейку (на счет).
6. После подписания договора — произвести перерегистрацию перехода права собственности на квартиру. Для этого необходимо обратиться в Росреестр. Оформить переход можно, если в доверенности имеется соответствующая запись о полномочиях на проведение регистрационных действий.
7. Подписать акт приема-передачи. Данный документ подтверждает исполнение обязательств со стороны Покупателя.

На этом сделку можно считать завершенной.

Расходы

Затраты Покупателя на оформление доверенности составят 200 руб. (ст. 333.24 НК РФ), однако это только часть суммы, подлежащей оплате. За оформление доверенности, оказание помощи в формулировке некоторых пунктов взимается отдельная плата. Каждый нотариус вправе самостоятельно определить стоимость услуг правового и технического характера. В целом затраты составят около 1500 руб., однако для близких родственников стоимость может быть ниже.

Источник: http://law-divorce.ru/doverennost-na-pokupku-kvartiry/

Обратная сторона генеральной доверенности: чего опасаться и как себя обезопасить?

Доверенность решает многие проблемы для тех, у кого недостаточно времени или знаний, чтобы совершить сделку. При этом эта бумага таит в себе опасность. Что нужно учитывать, и чего нужно опасаться доверителю, прежде чем написать доверенность общего характера?

Такого понятия, как «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. Тот документ, который мы называем генеральной доверенностью, правильнее бумагу называть доверенностью общего характера — именно так она зовется с точки зрения нормативных актов. 

Что такое доверенность общего характера?

Такого понятия, как «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. Тот документ, который мы называем генеральной доверенностью, правильнее называть доверенностью общего характера — именно так называется эта бумага с точки зрения нормативных актов.

Виды доверенностей и требования, применяемые к ним, описаны в статьях 185–189 главы 10 ГК РФ.

Доверенность суть письменное добровольное уполномочивание другого лица, делегирование ему полномочий представления доверителя лично и его интересов при сделках (ст. 185 ГК РФ). Доверенность общего характера (т.н.

генеральная доверенность) является документом, в котором доверитель передает максимально широкий спектр юридически значимых, юридически весомых действий своему доверенному лицу (также это лицо можно назвать поверенным или представителем).

Так как такая доверенность позволяет представителю очень многое, то в народе ее и прозвали генеральной.

Юридические действия порождают юридические же последствия. Все, что соверши поверенный в соответствии с выданной ему бумагой, считаются совершенными от имени доверителя (ст. 182 ГК РФ). И юридические последствия сделки действительны именно в отношении доверителя.

Как оформить дарственную на квартиру или дом

Любая доверенность выдается на совершение правомерных действий. Передаваемые доверителем полномочия должны быть изложены в тексте документа полно и ясно, таким образом, чтобы исключить различные толкования. 

Доверенность общего характера (генеральная доверенность) предоставляет наиболее обширные полномочия представителю доверителя. Она может содержать полномочия по пользованию и распоряжению имуществом, осуществлению прав и обязанностей представляемого лица.

Генеральная доверенность охватывает широкие полномочия, в том числе и полномочия на совершение сделок по отчуждению имущества, поэтому она должна быть заверена нотариально. Для оформления такой доверенности доверитель и будущий поверенный должны лично прибыть к нотариусу и представить документы, по которым может быть установлена их личность (т.е. речь о паспорте).

Общая доверенность выдается для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения сделок с ним (вплоть до залога или продажи недвижимости: квартиры, земельного участка, дома).

В чем опасность доверенности общего характера?

Оспорить дарственную — возможно ли, и как это сделать?

Больше всего мошенничеств на рынке недвижимости совершается при купле-продаже жилья по доверенности. Как результат, сделки, совершенные по «генералке», чаще других оспариваются в судах.

Юридически подкованные люди стараются не использовать в сделках доверенности общего характера. Вместо них используются доверенности на конкретные действия.

А вот когда в сделке присутствует «общая» доверенность, то ухо нужно держать востро, ведь человека, слабо разбирающегося в юридических вопросах, не очень сложно уговорить на выдачу доверенности такого типа.

Внимание, важно! Эксперты не советуют владельцу недвижимости наделять своего представителя «генеральным» правом. Если вам вдруг предлагают выдать доверенность общего характера вместо доверенности на конкретные действия, — на всякий случай, так сказать — аргументируя тем, что необходимо совершать много различных походов в разные инстанции. Скорее всего, предложивший имеет в этой доверенности свои интересы, которые расходятся с вашими.

Кто имеет право на предоставление бесплатной юридической помощи

Стандартная формулировка генеральной доверенности: «Управлять и распоряжаться моим имуществом, совершать от моего имени разрешенные законом сделки, подавать заявления и расписываться за меня». Внимательно вчитайтесь в формулировку.

Как вы думаете, каков будет результат, если такой доверенностью воспользуется нечестный делец? Правильно, в худшем случае вы не только ничего не получите, но и можете все потерять Частый исход сделок по доверенности с жуликом-поверенным — это очень долгое блуждание в коридорах судов, в попытках восстановить утраченное из-за собственной недальновидности. Поэтому нотариусы в последнее время очень осторожно относятся к удостоверению подобных доверенностей.

Ни доверителю, ни нотариусу не хочется попасть в ситуацию, когда бывший собственник имущества (т.е. доверитель) заявит, что был введен в заблуждение относительно цели выдачи доверенности и попытается отсудить потерянное жилье.

Стандартные схемы обмана с использованием подлинной генеральной доверенности:

1. За день до того, когда по ней будет совершена сделка, доверитель (мошенник в данном случае именно он) делает в нотариальной конторе заявление об аннулировании доверенности. Сделка становится ничтожной, но покупатель об этом не знает. Подельники мошенника забирают деньги до регистрации договора купли-продажи, и исчезают с деньгами. Доверитель же доказывает в суде, что его ввели в заблуждение, и отсуживает свое жилье обратно. Покупатель же остается без крупной суммы, т.к. горе-поверенные исчезли, а доверитель ни в чем не виноват, он тоже жертва.
2. Вы выписываете генеральную доверенность, надолго уезжаете (или ложитесь в больницу), а по возвращении не обнаруживаете ни квартиры, ни доверенного лица. Потому что поверенный квартиру продал, деньги забрал — и был таков.

Встречаются случаи, когда хозяин дает доверенность, но подписывает ее так, чтобы в дальнейшем судебно-почерковедческая экспертиза не смогла установить, что это рука хозяина. Квартира продается доверенным-аферистом, а когда деньги получены, к покупателю является хозяин и утверждает, что никому он доверенность не выдавал и квартиру не продавал.

Как обезопасить себя, чтобы представительство не превратилось в предательство?

Часто общие доверенности заключаются внутри семьи, когда пожилые родственники доверяют представлять себя более молодым и энергичным родственникам, лучше разбирающимся в современных реалиях.

При наделении друг друга самым широким кругом полномочий внутри семьи перед посещением нотариуса целесообразно собрать документы, подтверждающие степень родства, и указать эти документы в доверенности, чтобы ни у кого не возникало недоверия к представителю по генеральной доверенности.

Но помните и о том, что существует немало примеров, когда даже близкие родственные отношения не выдерживали проверку большими деньгами.

Как оформлять доверенность в сделках с недвижимостью

Если вы все-таки оформляете доверенность, смотрите, что подписываете. Выписывайте доверенность на самый короткий срок (если срок в доверенности не указан, она действует в течение года с даты подписания доверителем).

Внимание! Если доверитель постоянно проживает за границей и не может приехать, да и сама доверенность выписана «оттуда», то на ней должен стоять апостиль. Без апостиля доверенность в данном случае не действительна.

Если же вам предлагают приобрести жилье у представителя продавца по генеральной доверенности, уточните у доверителя, во-первых, причины выдачи доверенности такого типа; во-вторых, в курсе ли он вообще, что его поверенный продает (отчуждает) его имущество. Иначе высока вероятность, что вы с доверителем будете бегать по судам.

Общение с доверителем лично важно еще и потому, что действие доверенности автоматически прекращается после смерти доверителя (ст. 188 ГК РФ). Сделка по доверенности, когда доверитель уже покинул этот мир, является ничтожной.

Если вы все же покупаете квартиру у представителя с «генералкой», не отдавайте деньги за приобретенную квартиру до получения на руки официально зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о собственности. Доверитель в любой момент может отозвать доверенность, и сделка станет ничтожной.

Важно! Доверенное лицо не вправе совершать сделки в отношение себя лично. Если ему доверили продажу квартиры, то даже по генеральной доверенности он не может продать ее самому себе.

Доверенность больше не доставит проблем автолюбителям

Напоминаем, доверенность на распоряжение автомобилем отменена.

Выбор б/у автомобиля: на что обратить внимание

Раньше частенько заключались фактические сделки купи-продажи автомобиля, когда продавец, не утруждая себя и покупателя снятием и постановкой «железного коня» на учет, просто выписывал покупателю доверенность на ТС. С точки зрения закона продавец — никакой не продавец, а фактический владелец авто со всеми вытекающими юридическими последствиями, т.е.

полностью отвечал за автомобиль. И когда «его» машина оказываюсь участником ДТП, или отвозилась по каким-либо причинам на штраф-стоянку, фактический владелец и в суде ответчиком выступал, и со штрафстоянки машину забирал (а забрать машину с такой стоянки мог только фактический владелец).

Теперь, после отмены доверенности на машину, таких проблем у автомобилистов не возникнет.

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/lawyers/o_61371

Покупка квартиры по доверенности: кому доверять, и насколько. Можно ли избежать обмана. Помним: за риск надо требовать скидку

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.

сети можно просто нажав кнопки:

Продажа квартиры по доверенности – редкое явление на вторичном рынке столичной недвижимости. В жизни случается, что собственник недвижимости не может продавать квартиру лично и выписывает доверенность другому человеку.

Покупатели решаются на такие сделки только когда они сулят большую выгоду. Впрочем, в стремлении сэкономить, можно потерять гораздо больше.

Как часто проходят подобные сделки, какие в них есть нюансы и что нужно знать, чтобы обезопасить себя от обмана, — разбирался журнал www.metrinfo.ru.

По данным корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», в целом на рынке жилья доля сделок, которые совершаются с участием доверенных лиц составляет около 1-2% от общего числа договоров купли-продажи.

Как пояснил Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, сделок по доверенности так мало, потому что покупатели наслышаны об аферах с недвижимостью, которые проводят с помощью поддельных, отозванных или просроченных доверенностей и отказываются от сделки, если не могут увидеться и пообщаться с собственником.

Даже когда покупатели идут на сделки по доверенности, то требуют существенную скидку за риск, добавляет Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость». Эксперт рассказала, что в компании были случаи, когда собственникам недвижимости было гораздо выгоднее потратиться на перелет из зарубежных стран, чем продавать жилье по доверенности с большими скидками.

Наиболее часто, говорит Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам, по доверенности квартиры продаются в следующих случаях: люди уезжают на ПМЖ за рубеж, но продажу квартиры решают отложить до того времени, когда обустроятся на новом месте.

Также это может быть ситуация, когда пожилые родители выдают доверенность на операции с недвижимостью своим детям, зачастую тяжелобольные люди выдают доверенность родственникам или знакомым. Иногда доверенность выписывают риелторам. Хотя Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», убежден в том, что выдача доверенности риелтору должна быть категорическим исключением.

Продавцу на этот шаг стоит идти только в том случае, когда никаких других вариантов не существует, а личность, профессионализм и порядочность риелтора не вызывает абсолютно никаких сомнений. Если это не так, от передачи права продажи риелтору лучше воздержаться.

Какие бывают доверенности

Существует несколько разновидностей доверенностей, по которым можно совершать сделки на рынке недвижимости. Доверенность может быть генеральная, специальная, разовая. Чтобы распоряжаться квартирой в полном объеме, необходимо получить от собственника генеральную доверенность.

Она, как правило, выдается близким родственникам и оформляется в присутствии владельца недвижимости на особом бланке, — говорит Александр Зиминский (Penny Lane Realty). Специальная доверенность чаще всего выдаются риелторам на сбор документов или подачу документов на регистрацию.

Разовая доверенность предусматривает единичное действие, например, получение одной справки. Довольно часто в рамках одной сделки выдается несколько доверенностей: например, агенту доверяют собрать документы, а родственникам или друзьям дают полномочия подать документы, собранные на продажу жилья, на регистрацию, получить с регистрации экземпляр договора и передать его покупателю.

Представителями собственников, на которых выписывается доверенность, могут быть физические и юридические лица. Гражданин, выступающий в качестве представителя, должен обладать полной дееспособностью, быть совершеннолетним. Представитель не может совершать сделки от имени собственника в отношении себя лично.

Процедура передачи полномочий другому лицу регулируется законом и ее последовательности посвящена 10 глава Гражданского кодекса РФ. Вообще любой человек может доверить выполнение каких-либо функций другому.

Максимальный срок, на который выдается доверенность, составляет 3 года. Если срок не указан, то она действительна всего 1 год. В документе обязательно должна фигурировать дата его выдачи.

Еще важная информация, которая фиксируется в доверенности, — получает ли доверенное лицо право передоверия полномочий или у него таких полномочий нет.

Нотариус обязателен!

Если речь идет о продаже недвижимости, то все доверенности — простую (специальную или разовую), и генеральную в обязательном порядке нужно заверять у нотариуса, это требование п.2 ст. 185 Гражданского Кодекса РФ.

В оформлении доверенности обязательно должны быть указаны место и дата ее подписания, фамилии, имена, отчества и место жительства доверителя и поверенного, в некоторых случаях — занимаемая ими должность.

Само содержание доверенности законом не регламентировано, а передаваемые поверенному полномочия можно написать в произвольной форме.

Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость», советует продавцу, выписывающему доверенность обращаться к нотариусу того региона, где реализуется недвижимость.

То есть, если продается московская квартира, то нотариус должен практиковать в Москве, а, например, не в Московской области, Рязани или прочих городах России. Кроме того, стоит обращать внимание и на стаж и репутацию заверяющего доверенность нотариуса.

«К сожалению, сейчас качество подделок столь высоко, что отличить подлинник от «липовой» доверенности под силу только профессионалам, осуществляющим проверку через органы, регистрирующие эти документы», — сетует эксперт.

Когда доверенность могут признать недействительной

Распространенный вид мошенничества – продажа квартиры по недействительной доверенности. Александр Зиминский (Penny Lane Realty), перечисляет основания для признания доверенности недействительной (к доверенности применимы все признаки и последствия недействительности сделок). Например, если доверенность выдана недееспособным гражданином или несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 171, ст. 172, ст. 176 ГК РФ).

Причинами недееспособности могут быть как психическое расстройства, так и злоупотребление алкоголем или наркотиками. В соответствии со ст. 175 ГК РФ доверенность, выданная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, действительна только при письменном согласии его родителей, усыновителей или попечителей.

Недействительна доверенность, выданная дееспособным гражданином, но в состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Недействительны доверенности, выданные под влиянием заблуждения или обмана, насилия, угрозы (ст. 178, ст. 179 ГК РФ).

Если бывший собственник докажет в суде, что доверенность была получена обманным путем или под влиянием угроз и насилия, то такая доверенность будет признана недействительной. Соответственно, недействительными будут признаны сделки, совершенные на основания этой доверенности.

Согласно положениям 188 статьи Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие истечения ее срока, отмены доверенности доверителем, отказ доверенного лица, — говорит Наталья Алиханова («Пересвет-Недвижимость»).

Если доверенность отозвана, нотариусу, который ее заверял, направляется соответствующе извещение. «Поэтому, если сделка совершается по доверенности, — отмечает Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-Брокеридж»), — мы всегда проверяем, не прекращены ли полномочия по доверенности, жив ли доверитель и т.д.».

И если договор подписывался после отзыва доверенности, он будет признан недействительным, так как подписан неполномочным лицом, — предупреждает Петр Васютик, заместитель генерального директора агентства отличной недвижимости «Great reality».

Кто получит деньги?

Если сделка по продаже недвижимости проходит по доверенности, то невольно возникает вопрос о том, как производится расчет и получает ли доверенное лицо доступ к деньгам за проданное имущество. По словам Льва Литовкина, («ИНКОМ-Недвижимость»), формально деньги может получить, как продавец, так и доверенное лицо.

Во втором случае следует быть очень осторожным. «Ведь даже родственники, которые, казалось бы, предельно честны с вами, получив на руки немалую сумму, например, минимум 3,5 млн.

рублей за самую дешевую однокомнатную 18-ти метровую квартиру в Москве, могут исчезнуть из вашего поля зрения буквально в считанные часы», — предупреждает эксперт.

Теоретически, деньги также можно перевести на счет продавца. Хотя безналичная форма расчета между участниками сделки, осуществляемой в рамках вторичного рынка, для России, как и прежде, большая редкость.

Риски и их минимизация

Сделки по продаже и покупке жилья по доверенностям все эксперты, опрошенные журналом www.metrinfo.ru, считают высоко рискованными. Сейчас в судах разной инстанции находятся сотни дел, где люди оказались обманутыми именно потому, что покупали квартиру не напрямую, а через доверенных лиц.

Наталья Алиханова («Пересвет-Недвижимость») предупреждает, что риск особенно повышается, если собственник квартиры находится в местах лишения свободы, или лечится от инсульта, алкоголизма, наркомании и т.д.

Выйдя из тюрьмы или больницы, бывший собственник может подать в суд, утверждая, что не понимал значения своих действий, или подписал доверенность под угрозой.

Чтобы минимизировать риски, Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-Брокеридж») рекомендует перед заключением сделки обязательно найти доверителя и связаться с ним тем или иным способом. По ее словам, в 99% случаев такое возможно. Эксперт рассказала, что например, в их компании, если доверитель находится в Москве или хотя бы в пределах России, риелторы встречаются с ним или на худой конец связываются с ним по телефону, по электронной почте, по факсу и просят подтвердить, что доверенность не отменялась.

Если доверитель находится в отдаленном регионе или за рубежом, подобная поездка может стать недешевым удовольствием, признает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), но иного надежного способа снизить риск он не видит. Эксперт рассказал, что самой дальней от Москвы точкой, которую пришлось посетить сотрудникам «РЕЛАЙТ-Недвижимость», был Южно-Сахалинск. «Ничего ненормального в подобных командировках лично я не вижу: ведь лучше никакой сделки, чем сделка рискованная», — подчеркивает эксперт.

Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-Брокеридж»), считает более сложной ситуацию, когда в сделке фигурирует доверенность, приравненная к нотариальной. Например, если человек длительно находится в больнице, доверенность может удостоверить главврач. Эксперт объяснила, что эти доверенности проверяются таким же образом – направляется запрос врачу с просьбой подтвердить, что доверенность выдана, что она не отменялась, а также, что доверитель жив.

Впрочем, многие эксперты вообще не советуют идти на сделку по доверенности. «Нужно твердо настаивать на том, чтобы собственник в сделке участвовал лично», — говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Конечно, риски при покупке квартиры по доверенности высокие. Так что если вы чувствуете малейшую неуверенность, или что-то подозреваете даже на интуитивном уровне – доверьтесь внутреннему голосу, не лезьте в это дело. Если очень понравилась квартира, и вы все-таки желаете ее купить – послушайте наших экспертов, повидайтесь с собственником.

Людмила Чичерова

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, 9023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту [email protected] (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://www.info.yarnet.ru/art/index.php?id=242