Как заставить управляющую компанию работать

Какой ремонт должна делать бесплатно управляющая компания в Вашей квартире?

Расходы на коммунальные услуги составляют внушительную долю бюджета среднестатистической семьи в Москве и других российских городах.

Но мало кто из собственников или нанимателей помещений знает, что в эту сумму уже включен ряд ремонтных работ, которые должна проводить управляющая компания.

Значит, отдельные манипуляции в квартирах должны происходить бесплатно – зная свои права, можно умело их отстаивать в борьбе с нерадивыми коммунальщиками, не желающими качественно исполнять свои обязанности.

Сфера интересов – за что УК несет ответственность в квартире?

Споры о том, что обязан ремонтировать владелец квадратных метров, а что – управляющая компания, не утихают на протяжении долгих лет, а мнения ведущих юристов расходятся. Вместе с тем, существует позиция, подтверждаемая ст. 65-67, 161 ЖК РФ, Письмом Минрегиона РФ №1627-СК/07, решениями Верховного суда, согласно которых управляющей компании принадлежит общедомовое имущество, включая:

• инженерные системы водоснабжения – стояки до первого запорного вентиля;
• система газоснабжения – газопровод до запорного крана в квартире;
• система отопления – стояки, радиаторы, приборы учета тепла, регулирующие вентили;
• система электроснабжения – вводные шкафы и аппараты, щитки приборов и учета энергии.

Границы ответственности управляющей компании могут закрепляться документально, например, в договоре, заключенном с владельцами жилых помещений в многоквартирном доме.

Сфера влияния УК распространяется на те объекты, которые нельзя отключить, не покидая квартиры.

Какой ремонт в квартире службы ЖКХ должны проводить бесплатно?

Бесплатный ремонт от управляющей компании должен производиться только в пределах общедомового имущества. Так, УК проводит работы в случае аварий, поломок и других неисправностей стояков, отопительной системы, запорных вентилей и механизмов в квартирах. При этом проводить ремонт бесплатно коммунальщики не обязаны, если из строя вышли:

• индивидуальные счетчики на воду, газ, электричество;
• бытовая техника – плиты, варочные панели, газовое оборудование;
• сантехника – смесители, краны, душевые кабины, унитазы;
• трубы, находящиеся после контрольного вентиля;
• домофоны в квартире;
• электрооборудование, расположенное в жилом помещении.

Как быстро определить, что имущество является вашей сферой ответственности? Если вы можете его заменить, отключив подачу воды, тока или газа, непосредственно находясь в квартире (запорным механизмом), значит, проводить ремонт придется за свой счет.

Что делать, если управляющая компания не хочет проводить ремонт?

Коммунальные службы ни были бы столь ругаемы в России, если бы полностью и честно исполняли обязательства, возложенные на них. Зачастую УК просто отказывает в ремонте, требует оплаты за проведенные работы или, ссылаясь на занятость, максимально затягивает сроки. Как заставить управляющую компанию работать?

• подавайте заявления на ремонт только в письменной форме с отметкой о вручении;
• жалуйтесь в Роспотребнадзор, так как коммунальные услуги оказываются некачественно;
• направляйте жалобы в Прокуратуру и руководству в регионе;
• обратитесь в Государственную жилищную инспекцию;
• привлекайте соседей, чтобы коллективно подготавливать жалобы;
• обратитесь в СМИ своего региона для освещения проблемы;
• посетите администрацию города с жалобой – это особенно актуально в преддверии выборов.

Если же в квартире произошла авария, вызванная выходом из строя имущества МКД, а коммунальщики не устранили ее последствия, можно выполнить работы за свой счет, а к УК обратиться с претензией о взыскании уплаченной суммы. При этом нести ответственность за залив соседей будет управляющая компания, хотя доказывать свою правоту придется в судебном порядке.

Источник: https://rating-remont-kvartir.ru/articles/kakoy-remont-v-kvartire-dolzhna-delat-besplatno-upravlyayushchaya-kompaniya/

Когда бездействует управляющая компания

Максим Смоляров

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО «Московский университет имени С.Ю. Витте», член Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.
 

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г.

№ 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и т.п.

), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

г) осуществление уборки помещений и придворовых территорий (п. «г» и п «ж» ст. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491);

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг).

Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

• обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
• разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.  

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

• нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
• нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ). Так, ООО «К.» обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО «К.» отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
• нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили ст. 1.5, ст. 2.1 КоАП РФ, не применили подлежащие применению ст. 28.2, ст. 29.1 КоАП РФ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
• нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены «двойные» квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
• невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (ст. 19.5 КоАП РФ). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
• нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ) и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Документы по теме:

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/smolyarov_maksim/1097828/

Как заставить работать управляющую компанию:права и ответственность по содержанию и ремонту дома

1. Права и обязанности управляющей компании

2. Ответственность управляющей компании

3. Куда жаловаться в случае претензий по качеству получаемых услуг

Для создания комфортных условий проживания в многоквартирном доме (МКД) жильцы могут осуществлять управление самостоятельно либо привлекать для этого сторонние организации. Как мы уже писали в предыдущей статье, одним из вариантов является выбор управляющей компании (УК).

К сожалению, собственники дома не всегда знают обязанности по управлению домом, которые возложены на УК действующим законодательством. По этой причине возникает непонимание специфики распределения бюджета и бесконтрольность работы управляющей компании.

Качественное предоставление коммунальных и жилищных услуг является ключевой обязанностью УК (подробнее о коммунальных услугах и методах их расчета — здесь). Таким образом, у организации возникают договорные отношения с ресурсоснабжающими компаниями. С одной стороны управляющая компания приобретает коммунальные ресурсы, а с другой — предоставляет их потребителям.

Права и обязанности управляющей компании

Все права и обязанности относятся либо к сфере обеспечения жилищно-коммунальных услуг для потребителей, либо к контролю качества предоставляемых услуг.

Права и обязанности в сфере обеспечения потребителей:

1. Управление домом с учетом требований законодательства и соответствующего договора.
2. Начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) с предоставлением квитанций и расчет с поставщиками (функция может быть передана).
3. Заключение договоров с собственниками помещений на предоставление жилищно-коммунальных услуг.
4. Деятельность по снижению задолженности жильцов по установленным платежам.
5. Предоставление собственникам сведений согласно стандарту раскрытия информации (подробнее).
6. общего имущества дома.

Для более эффективной работы по расчету услуг и собираемости платежей управляющая компания может использовать программные продукты 1C и сайт с личными кабинетами жильцов.

Программы позволяют решать широкий спектр задач от управления объектами инфраструктуры и лицевыми счетами до автоматизации бухучета и приема платежей онлайн (подробнее о возможностях 1С).

Права и обязанности в сфере контроля качества ЖКУ и услуг по управлению домом:

1. Организация аварийно-диспетчерского обслуживания.
2. Оформление актов недопоставки при отсутствии или предоставлении услуг ненадлежащего качества.
3. Перерасчет платежей жильцов в случаях некачественного предоставления услуг.
4. Реализация услуг и работ согласно требованиям закона и договора управления.
5. Предоставление отчетности о ходе выполнения работ и оказания услуг по управлению домом.
6. Ведение судебно-исковой работы с поставщиками/подрядчиками в случаях прекращения или снижения качества услуг.

Ответственность управляющей компании

Несоблюдение прав и обязанностей может привести к административной, а в некоторых случаях и к уголовной ответственности. К ним могут относится: длительные или многократные нарушения правил содержания общего имущества и его технической эксплуатации; неисполнение норм предоставления жилищно-коммунальных услуг; сокрытие общедоступной информации; несоблюдение требований по предоставлению технической документации и правил пожарной безопасности; и другие.

Общедомовое имущество

Если управляющая компания допустит ненадлежащее состояние общего имущества дома (лестничных площадок, лифтов, кровли и т.д.), то организация может быть оштрафована в размере от 40 до 50 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).

Также сюда относятся нарушения правил эксплуатации дома и выявление технических неисправностей.

Неисполнение обязанностей

Недостаточное обеспечение коммунальных услуг также влечет за собой ответственность управляющих компаний по статье 7.23 КоАП РФ. Причиной может стать несоответствие качества нормам, установленным: правилами предоставления услуг ЖКХ; СанПин; государственными стандартами (ГОСТ).

В этом случае финансовые санкции налагаются в размере от пяти до десяти тысяч рублей.

Непредоставление информации

Стандарт раскрытия информации четко определяет сведения, которые должна размещать о себе и управляемых домах каждая УК. Это является одним из требований при получении лицензии.

Нарушение любого регламентированного условия является административным правонарушением (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ) и влечет наложение штрафа на юрлиц от 250 до 300 тыс. рублей.

При систематическом неисполнении орган жилищного надзора обращается в суд для аннулирования лицензии. Существуют разные способы приведения деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствие с Постановлением 731. Одним из удобных способов размещения информации является использование собственного сайта (подробнее).

Куда жаловаться в случае претензий по качеству получаемых услуг

Прежде чем подавать претензию в контролирующие или судебные органы, попробуйте написать жалобу непосредственно в офис управляющей компании. Как правило, большинство вопросов разрешается на этом этапе. Если результата не последует, или он вас не устраивает – обратитесь в надзорные органы, не забыв приложить свое заявление в УК и ее ответ: ГЖН (Государственная жилищная инспекция); Роспотребнадзор; Прокуратура.

ВАЖНО: подготовьте все заявления в двух экземплярах – для органа, куда подаете жалобу и для себя с отметкой о принятии.

В обращении подробно опишите нарушение и приложите документальные доказательства (фотографии, результаты экспертизы, акты и т.п.). Обратите внимание, что при подаче письменного заявления вы должны получить ответ в течение 30 дней.

Если в ходе проверки надзорными органами факты нарушения подтвердятся, то управляющая компания будет оштрафована и обязана устранить выявленные несоответствия. Примерные сроки для выполнения такого предписания составляют один месяц.

Однако если цель жалобы ㅡ компенсация причиненного вам ущерба (например, плохо закрепленный столб упал на автомобиль), то обращаться за помощью необходимо в суд.

Выстроенная коммуникация жильцов с управляющей компанией снижает риски обращения потребителей с жалобами в вышестоящие инстанции. Для поддержания контактов с потребителями есть удобный инструмент — мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет. Подробнее о возможностях приложения вы можете прочитать здесь.

Дата публикации материала: апрель 2017.

Вам также может быть интересно: 13 способов противостоять росту цен на услуги ЖКХ Управляющая компания ЖКХ — что это такое? Как формируются тарифы ЖКХ

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/prava-uk-zhkh/

Как заставить УК работать

Поставка услуг, содержание многоквартирных домов сейчас осуществляются управляющими компаниями. Не все эти организации качественно выполняют возложенные обязанности. Владельцам квартир, жильцам домов нужно знать принципы взаимодействия с недобросовестными УК по основным вопросам. Это позволит в законном порядке решить все появляющиеся проблемы.

Как уменьшить счета управляющей компании

Согласно законодательству, тарифы на все услуги принимаются собственниками жилья на общем собрании. На практике расценки рассчитываются специалистами УК. Собственники оповещаются с этими данными в письменном виде, вывешиваются соответствующие объявления на досках. Если есть подозрения, что тарифы неоправданно завышены, инициативной группе дома необходимо в первую очередь встретиться с руководителем УК. Для этого нужно записаться на прием у секретаря.

Если беседа с директором не дала результатов, следует обратиться в один из контролирующих органов: федеральную службу, осуществляющую надзор за соблюдением прав потребителя или в государственную жилищную инспекцию. Жильцы имеют право обратиться в прокуратуру, инициировать проведение проверки. Не получается выполнить это самостоятельно? Воспользуйтесь услугами нашей компании.

Как заставить управляющую компанию сделать ремонт фасада

Все обязанности УК отражены в договоре, который должен быть у каждого собственника жилья. Есть определенные сроки для проведения текущих, капитальных ремонтов. Если фасад дома находится в плохом состоянии, компания отказывается выполнять реставрацию, нужно сделать фотоснимки, зафиксировать все недостатки. Они прилагаются к общему заявлению жильцов.

Документ подается руководителю УК. Второй экземпляр с визой специалиста, принявшего заявление, остается у старшего по дому. В течение месяца руководитель УК должен дать письменный ответ. Если компания необоснованно отказывается проводить ремонт фасада, нужно обращаться в прокуратуру, подавать иск в суд. Самостоятельно сделать это непросто, обращайтесь к специалистам за консультацией.

Как заставить управляющую компанию отремонтировать подъезд

Нередко компании не выполняют в положенный срок текущие ремонты подъездов. Как и в случае с фасадом, нужно сначала обратиться с заявлением к руководителю УК. В случае отказа, следует обращаться в надзорные органы. Быстрее и эффективней это сделать с помощью юристов компании «Правовед».

Как подать в суд на управляющую компанию

Претензии к УК могут рассматриваться в суде. Подать иск необходимо, если компания без согласования с жильцами:

• изменяет уставной документ,
• выполняет перезаключение договоров,
• расходует средства дома на иные цели и др.

К иску прилагаются все документальные доказательства недобросовестности компании, заявления, жалобы, поданные руководителю, его ответы. Все это можно сделать самостоятельно, но, чтобы решение было принято в вашу пользу, стоит обратиться к адвокату.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Источник: https://xn----7sbecamg4eghdt.xn--p1ai/news/kak-zastavit-upravljajushhuju-kompaniju

«Несчастливый дом» или как заставить управляющую компанию работать?

16.01.2017г. 

Вселившись в новый жилой комплекс, счастливый обладатель квадратных метров вряд ли планирует в ближайшее время озадачится ремонтом дома. Действительно, построенная квартира, как любая новая вещь, должна радовать своего владельца. Но, увы, так бывает не всегда. Свою не совсем новогоднюю историю LIVING`у рассказали жители одной из новостроек в Кудрово от компании «Полис Групп». В свою очередь, редакция решила разобраться, кто же ответственен за проблемы в совсем еще новом доме. 

Потоп в разгар зимы 

В конце новогодних выходных 2017 года жильцов ЖК «Австрийский квартал» от строительной компании «Полис Групп» ожидал неприятный сюрприз. В ночь с 9 на 10 января в доме сработала пожарная сигнализация. Несмотря на то, что самого возгорания не было жильцы ожидали увидеть какие-то аварийные службы. 

После срабатывания аварийного сигнала, с верхнего технического этажа полилась вода, которая в короткие сроки затопила все нижние этажи. 

«Я звонила в МЧС и спрашивала по поводу пожарной сигнализации. Мне ответили, что она у нас стоит локальная, и УК должна была поставить на пульт охраны, но я так понимаю, этого никто не сделал. По сути она нужна только жильцам. Жить в доме становится страшно и небезопасно», — отметила местная жительница. 

Фото предоставлено жителями ЖК «Австрийский квартал» 

В итоге, по словам жильцов, на вызов никто оперативно не отреагировал. Во всех бедах жильцы злополучного дома обвиняют застройщика и управляющую компанию. Они уверены, что причина их бед в том, что девелопер нарушил технологию строительства, а УК просто не выполняет взятых на себя обязательств. 

Кто виноват? 

ЖК состоит из четырех домов с квартирами разных форматов. Несмотря на то, что у застройщика иногда случаются срывы сроков строительства, конкретно этот объект был сдан точно в срок.

Представители строительной компании отрицают свою причастность к проблемам жильцов. «Дом был построен и передан на баланс управляющей компании полтора года назад. На тот момент, у жильцов к нам не было никаких претензий.

Да и сейчас к нам никаких претензий не поступало», — сообщили в пресс-службе «Полис Групп». 

По словам местной жительницы Светланы, проблемы с домом владельцы квартир начали замечать практически сразу после заселения. 

«Грунт перед домом копают и укрепляют уже три месяца. В паркинге постоянно сыро, а лифты регулярно не работают из-за того, что находятся на вечной просушке. Кроме того, существуют проблемы с горячей водой. Вечером из крана льется еле теплая вода и это даже при наличии собственной котельной», — жалуется Светлана.

Фото предоставлено жителями ЖК «Австрийский квартал» 

Подобные жалобы оставляют и другие жильцы дома. «Прилегающая территория организована отвратительно. Машину сложно поставить даже на купленное машиноместо в паркинге. Постоянно испытываю с этим проблемы», — сказал местный автовладелец Анатолий. 

И что делать?

В управляющей компании «Строй-Линк-сервис» не смогли оперативно прокомментировать ситуацию вокруг дома. По словам Руководителя юридического отдела по вопросам ЖКХ ООО «ГК Димарт» Артёма Колчина, для того, чтобы защитить свои интересы жильцам стоит принять несколько мер.

«Первое – подготовка и сбор заявлений в письменном виде и претензий.

С этим набором документов потребитель должен обратиться в управляющую компанию или в ТСЖ. Над заявлениями, которые принимаются от жильца с просьбой о ремонте общего имущества многоквартирного дома, должен стоять входящий номер. Не обязательно лично приносить документы и заявление в управляющую компанию.

Их можно отправить по почте, но с сохранением почтовой квитанции об отправке. 

Второе – подготовка документов, свидетельствующих о нанесении ущерба. Третье – обращение к экспертам, которые дадут заключение о том, по какой причине возник у потребителя ущерб. Кроме того, специалисты дадут оценку восстановительной стоимости имущества», — уточнил эксперт. 

Если отказали в управляющей компании 

В случае, если управляющая компания не хочет во внесудебном порядке решить проблемы обратившегося жильца, то последнему нужно обращаться в суд. Об этом говорят положения закона «О защите прав потребителей», а исковое заявление может быть подано по выбору истца: 

• по юридическому адресу управляющей компании; • по жительству истца;

• по месту оформления с управляющей компании договорных отношений. 

Источник: https://living.ru/znanie/neschastlivyy-dom-ili-kak-zastavit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-rabotat/

Как заставить управляющую компанию работать?

18 марта 2016

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Единственный способ заставить управляющую компанию реально обеспечивать содержание дома — жёсткий контроль со стороны собственников

18.03.2016 | Malina.am

Недавно портал Malina.am опубликовал материал от том, как вандалы разрисовали стены в пяти домах Екатеринбурга. Тогда Илья Сотонин, представитель управляющей компании этих жилых домов — «Лиги ЖКХ» — отмечал, что таким образом могут мстить сотрудники УК «Созвездие». Предметом спора двух компаний стал ЖК «Репин Парк».

УК «Созвездие-Север» выиграла конкурс на управление этим домом, проведённый администрацией Верх-Исетского района Екатеринбурга. Однако жители приняли решение, что управлять их домом должна «Лига ЖКХ». Уходить из дома «Лига ЖКХ» не собирается и вместе с жителями готовится отправиться в суд.

Роман Речкин, ИНТЕЛЛЕКТ-С, специально для портала Malina.am:

Только собственники решают вопрос о том, кто будет и кто не будет управлять их имуществом, это не происходит мгновенно, сопровождается прокурорскими и полицейскими проверками, а часто — и судами.

Речкин Роман Валерьевич
Старший партнер

Мы попросили старшего партнёра Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Романа Речкина объяснить с юридической точки зрения, кто прав в войнах УК и что делать жителям.

Роман Речкин, ИНТЕЛЛЕКТ-С:

Мы уже давно не в социализме, но советский менталитет у наших граждан изживается очень трудно и медленно. В капиталистической экономике люди осознают, что собственность — это не только право (благо), но и обязанность.

Обязанность содержать своё имущество, нести затраты на его обслуживание, управлять им, в конечном счёте — отвечать за него. Поэтому я бы сказал, что то, что происходит с конкретным домом, зависит в первую очередь от позиции собственников квартир.

От их отношения и степени активности в конкретной ситуации.

Причина «войн» управляющих компаний за дома проста — часть УК рассматривает деятельность по управлению конкретным жилым домом исключительно как синекуру, способ просто собирать деньги, более или менее активно имитируя некую деятельность по обслуживанию дома.

Конечно, далеко не все управляющие компании такие — есть и профессиональные, ответственные. Но когда речь идёт о «войнах» УК, видно, что цель как минимум одного из участников конфликта — правдами и неправдами «зайти на дом», а после этого просто собирать деньги.

Но почему недобросовестные УК так воспринимают свой бизнес? Потому что собственники квартир позволяют им это. Именно равнодушие собственников квартир, безразличное отношение к управлению своим имуществом, на мой взгляд, и есть главная причина того, что деятельность по управлению многоквартирными домами остаётся для многих УК просто способом собирать деньги.

Что делать?

Управление жилым домом — сложная и зарегламентированная (ещё и лицензируемая) сфера. Управляющая компания по законодательству должна делать огромное количество действий, отчитываясь за каждое (размещая информацию минимум на двух сайтах, на информационных стендах и т. д.) и находясь под угрозой реальных штрафов за одно только нераскрытие любой информации.

Минимальный перечень того, что управляющая компания обязана делать, занимает 11 листов текста. Он так и называется — «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утверждён постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290).

Любую эту информацию и документы любой собственник жилого помещения вправе запросить у управляющей компании и проверить, как задать по ней вопросы самой управляющей компании, так и инициировать проверку прокуратуры или департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

Как заставить УК работать?

Единственный способ заставить управляющую компанию реально обеспечивать содержание дома (а не просто собирать деньги) — жёсткий контроль за УК со стороны собственников.

Зайдите на сайт своей управляющей компании, посмотрите основные показатели финансово-хозяйственной деятельности организации: сколько денег собрали, сколько и как потратили. Посмотрите годовой план мероприятий УК по содержанию общего имущества, сметы на работы (какие именно работы предусмотрены, по каким расценкам).

Ознакомьтесь со сведениями о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Почитайте договоры на аренду и прочее использование общего имущества третьими лицами, а также договоры с подрядчиками по работам (какие работы там предусмотрены и сколько они стоят).

А теперь посмотрите на свой подъезд, дом и придомовую территорию: совпадает ли реальность с этими документами? Если вам это делать неинтересно, вы как собственник квартиры не считаете это необходимым — не удивляйтесь, что управляющие компании «воюют» за ваш дом, «заходя на него», изображая видимость оказания услуг по содержанию, но ограничиваясь только сбором денег.

И, наоборот, если управляющая компания понимает, что собственники квартир не дадут ей просто собирать деньги, что её будут жёстко контролировать, заставляя отчитываться за каждый рубль, то она пять раз подумает, нужно ли ей пытаться получить право на управление таким домом.

Выход

В любом случае, только собственники решают вопрос о том, кто будет и кто не будет управлять их имуществом. Конечно, это не происходит мгновенно, сопровождается прокурорскими и полицейскими проверками, а часто — и судами.

Можно кивать на «плохих» чиновников, недобросовестные управляющие компании, мэра, губернатора, президента, но решение вопроса об управлении домом — исключительная компетенция собственников квартир. Это их бремя и их ответственность. И по закону (ст. 161 ЖК РФ), и на практике. В конечном счете, если собственники квартир не хотят видеть определённую управляющую компанию, у неё нет шансов «остаться на доме».

ЖКХ, недвижимость, споры по недвижимости

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/commenters/kak_zastavit_upravlyayushuyu_kompaniyu_rabotat/

Как заставить управляющую компанию делать то, что нужно нам

По статистике, около трети всех жалоб в органы власти касается проблем ЖКХ. «Мы платим, а работа не делается» «Не можем достучаться до управляющей компании с просьбойотремонтировать крышу» Прокуратура, местная администрация, губернатор и президент — везде мы рассчитываем на помощь и месяцами ведем переписку. А получаем отписки.

Квитанция.

Анна Зайкова

И все же многого можно добиться, если грамотно воспользоваться своими правами. Чего именно?

Включили в план

Многие, возможно, слышали: уже в следующем году все жильцы многоквартирных домов обязаны будут откладывать средства на капремонт своих домов. Но немногие знают: перед передачейквартир в нашу собственность само государство обязано было привести жилье в порядок.

Это право предусмотрено статьей 16 Закона «О приватизации жилфонда в РФ». И поезд еще не ушел: если бывший наймодатель свою обязанность на момент приватизации не исполнил, обязанность сделать кап­ремонт сохраняется и сегодня. Другое дело, что власти в этом случае всегда ссылаются на нехватку денег в бюджете. Выход есть: обратиться в суд.

Геннадий Приградов,
барнаульский общественный правозащитник:

Статья 16 этого закона действует до сих пор. Во всех случаях, когда мы подавали иски к городскому комитету ЖКХ с требованиями включить дом в план капремонта и обязать его выполнить работы за счет бюджета, суды были выиграны.

Впрочем, добиться исполнения решения суда — задача нетривиальная. Есть решения, которые не исполняются много лет, хотя, по словам Геннадия Приградова, есть и вполне успешныеистории.

Надежнее писем

Еще одна проблема: вы исправно платите за содержание и текущий ремонт, а управляющая компания не отвечает взаимностью — ничего не делает. Дело доходит до смешного. Директородной известной барнаульской УК недавно заявил жильцам: «Ваших денег нам хватает лишь на наше содержание». И потребовал увеличить тариф.

А между тем, как считает тот же Геннадий Приградов, заставить управляющую компанию работать можно.

— Сначала необходимо провести осмотр общего имущества и составить акт — сделать это могут сами собственники квартир. Потом надо обратиться с претензией в УК, предложитьей направить специалиста для более тщательного обследования и приступить к устранению недостатков в определенный срок, — поясняет активист технологию действий. — Ответ в указанныесроки вы, скорее всего, не получите. Или получите отказ.

Следующий шаг — обращение в суд. Суд назначит экспертизу, которая и выявит, какие работы по ремонту общего имущества нужно выполнить, какие из них относятся к текущемуремонту, а какие к капитальному. Суды сегодня чаще всего удовлетворяют требования жильцов.

Обязана пересчитать

Другой способ «воспитать» управляющую компанию — заставить ее вернуть деньги за плохую работу. Такое право у нас тоже есть: если свою работу УК выполняетнекачественно, она обязана снизить плату.

— Согласно Закону «О защите прав потребителей» исполнитель (управляющая компания) обязан выполнить работу или предоставить услугу, качество которой соответствуетдоговору. А если услуга оказана некачественно, вы вправе потребовать в том числе уменьшения ее цены, — поясняет Геннадий Приградов.

Эта же норма, по его словам, предусмотрена еще одним документом — «Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества» (постановление правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года).

Не стоит рассчитывать, что управляющая компания добровольно откажется от ваших денег. Но добиться этого в суде — дело реальное. Главное — правильно зафиксироватьфакт некачественного оказания услуги: составить акт, направить претензию в УК и после ее отказа обратиться в суд.

Побег не удастся

Надо сказать, что управляющие компании в последнее время все чаще бросают «неудобные» дома — расторгают договор управления. «Нас закидали жалобами, не дают работать», — объяснял представитель управляющей компании «Мой Дом — Затон» причины отказа от обслуживания двух домов в Затоне. А жильцы меж тем простотребовали отчитаться, на что потрачены их деньги.

Так же поступила и компания «Город»: недавно она отказалась от управления тремя домами в Барнауле. А все почему? Жильцы обратились в суд и потребовали сделать ремонт.Смена управляющих компаний — дело не всегда приятное: на счетах прежней УК порой зависают деньги жильцов и попробуй их верни.

Судебная практика в России складывается противоречивая. Если срок действия договора закончился, а УК точно исполнила порядок расторжения (в частности, вовремя и письменно уведомилаоб этом всех жильцов), то принудить ее пролонгировать «дружбу» может и не получиться.

Но есть немало примеров, когда через суд все же удалось вернуть сбежавшую от жильцов компанию. Кстати, сами собственники помещений имеют право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (ст. 162 Жилищного кодекса).

Источник: https://altapress.ru/ekonomika/story/kak-zastavit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-delat-to-chto-nuzhno-nam-117762

Как сменить управляющую компанию

Жители многоквартирных домов зачастую бывают не удовлетворены работой управляющей компании. Они жалуются на непрозрачность платежей, состояние дворов и подъездов, невозможность «достучаться» до своей управляющей компании. Между тем, у людей есть право отказаться от собственной управляющей компании и выбрать новую. Это не самый простой процесс, но задача вполне выполнимая.

Проблемы с УК

По данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, в России действует более 18 000 управляющих компаний. Почти все они (95%) – частные компании без госучастия. Казалось бы, в условиях конкуренции качество услуг должно быть высоким.

На практике, далеко не все управляющие компании достаточно профессиональны. Но не все собственники знают, что если управляющая компания не устраивает большинство собственников, то ее можно сменить. Даже если компания муниципальная. Сделать это не просто, но возможно.

В ходе онлайн-конференции «Как сменить управляющую компанию: проблемы, нюансы, порядок действий» читатели IRN.RU рассказали о проблемах с их УК. Нередко проблемы связаны с неправомерным отключением от услуг.

«Даже при небольшой просрочке (на месяц) приходят и без предупреждения отключают электричество, пока не заплатишь», — жалуется один из читателей. Генеральный директор группы компаний в сфере ЖКХ «УК СВА» Дмитрий Кузнецов говорит, что УК имеет право ограничить подачу коммунальных ресурсов за неуплату.

Однако к таким мерам она вправе прибегать, только ели житель задолжал минимум за два месяца. «Перед отключением, за 20 дней, должнику должно быть направлено уведомление.

Уведомление об отключении коммунального ресурса должнику должно быть направлено один раз любым способом, в том числе посредством телефонного звонка, устного предупреждения или уведомления, направленного почтой», — отмечает эксперт. Подробнее о санкциях за неуплату читайте в статье «Отключки» и блокировки: как борются с должниками за коммуналку».

Самые сложные случаи связаны с ситуациями, в которых жители в принципе не понимают, какая компания управляет их домом. «Как быть, что за право управлять многоквартирным домом борются сразу две компании? – спрашивает читательница Евгения.

— Обе присылают квитанции за обслуживание и обе говорят, что в данный момент именно она действующая УК.

Как проверить, кто действительно заключил договор с поставщиками услуг и оплачивает их, а кто просто хочет забрать деньги жильцов?» Эксперт рекомендует в таких случаях сделать запрос в Государственную жилищную инспекцию о том, какая компания и на основании чего управляет домом.

Смена управляющей компании: подготовка

В сложных случаях бывает проще сменить управляющую компанию, чем добиться хорошей работы. «Откровенно плохо работающую УК заставить работать лучше вряд ли получится. Если у собственников с УК совсем не получается диалога, то управляющую компанию можно сменить, у собственников есть такое право. Нужно заметить, что процедура проведения общего собрания собственников довольно громоздкая, длительная и требующая больших усилий», — говорит Дмитрий Кузнецов.

Первый шаг – создание инициативной группы собственников. На этом этапе важно определиться, поддерживают ли инициативу смены УК другие собственники дома. «Обсудите с соседями инициативу, зафиксируйте на бумаге основные вопросы, волнующие жителей дома. Активные жители, входящие в состав инициативной группы, в дальнейшем станут членами совета дома», — говорит эксперт.

На втором этапе стоит определиться с претендентами на место новой управляющей компании. Основными критериями для выбора можно обозначить опыт работы, наличие сайта и сервисов для решения вопросов удаленно (представительство в социальных сетях, мессенджерах, прием заявок онлайн, мобильное приложение и пр.

), инженерный состав (наличие собственных инженерных сотрудников различных направлений), наличие собственной уборочной техники и круглосуточной аварийной службы. Также стоит выяснить, есть ли неподалеку другие дома, которые обслуживаются у этой УК. Во-первых, можно пообщаться с их жителями.

Во-вторых, лучше, когда дома в ведении УК расположены компактно, это удешевляет их обслуживание.

Безусловно, стоит ознакомиться с тарифом на содержание жилья. Стоимость отопления, водоснабжения, водоотведения, электроэнергии устанавливает не УК, а ресурсоснабжающие организации. Отличаться управляющие компании будут тарифом на ремонт и содержание дома.

Важно обратить внимание на возможность юридической поддержки инициаторам общего собрания собственников со стороны потенциальной управляющей компании.

«Зачастую результаты общего собрания собственников приходится отстаивать через суд, поэтому лучше заранее заручится поддержкой юристов УК», — говорит Дмитрий Кузнецов.

Достигнутые договоренности с потенциальной УК лучше прописать в соглашении о намерениях. Туда стоит внести основные пункты, которые войдут в повестку общего собрания, в том числе: размер тарифа на содержание жилья, открытие специального счета на капитальный ремонт дома, открытие отдельного расчетного счета для накопления средств от рекламы и пр.

Смена управляющей компании: общее собрание собственников

Источник: https://www.irn.ru/articles/40379.html

Городская газета

— Добро пожаловать в дом миллионеров! — улыбается Олег Смирнов, старший по подъезду ул. Ленской, 57. — Такими словами хочется приветствовать каждого гостя нашей многоэтажки. Я живу здесь пять лет, со дня заселения дома, и ни разу ни один мой сосед не поинтересовался тем, как работает в доме компания «Жилсервис ТДСК».

За что, за какие услуги она собирает деньги? Жители просто платят, и платят немало. Старшим по подъезду я стал случайно: просто ходил и убеждал всех, что нужно уже заниматься делами дома. Меня поддержали. Теперь на собрания, которые я пытаюсь организовать, приходят два-три человека.

Спрашиваю: почему? Отвечают: мы же тебя выбрали, вот ты и занимайся.

Повышение тарифа.

— Раз жители не приходят на собрания, управляющая компания самостоятельно повышает тариф, подписывая фиктивные протоколы. Я считаю, что услуга по содержанию жилья в новом доме, как наш, должна стоить три-четыре рубля за квадратный метр. Куда выше? Стал проверять протокол, на основании которого подняли тариф, он оказался подделкой. Я начал настаивать, чтобы компания выставляла квитанции по прежним расценкам, а сам продолжал платить по старому тарифу.

Получил отказ. Не хотите по-хорошему, — решил я, — пойду в суд. Напишу президенту. В итоге «Жилсервис ТДСК» просто списала мой долг в четыре тысячи рублей, накопившийся со времени необоснованного повышения тарифа. Остальные жители продолжают платить по новым расценкам.

Осмотр дома. — Приглашаю представителей компании на осмотры. Начинаю задавать вопросы, прошу показать, что фактически выполнено из того перечня, который приведен в отчете за год.

В подвале.

— В подвале мне показали, что такое дератизация, прописанная в отчете УК, — две бумажки с отравой для крыс. Сказать честно, подвал сегодня выглядит нормально. Было время, когда компания размещала здесь гастарбайтеров, был мусор. Теперь даже трубы покрашены, за изоляцией следят. Но нужно постоянно это контролировать, без контроля никак.

На крыше.

— Сегодня чердак и крыша каждого дома окутаны проводами. Интернет-провайдеры, кабельное телевидение — все тянут провода через жилые дома. В нарушение технических норм и правил.

Вместо того чтобы все сделать цивилизованно: платить городу аренду за специальные каналы или сделать их самостоятельно — провайдеры дырявят наши стены.

Жалобы в департамент жилищного надзора бесполезны, на любой вопрос у них стандартные ответы: «Это не наша компетенция», «Нет полномочий». Зачем тогда вообще нужен целый департамент областной администрации?

В подъезде.

— В каждом щитке на лестничной площадке множество проводов. Специалисты управляющей компании не следят за сохранностью электрощитовых. А если что-то замкнет? Пострадают все. Нужно пресекать любые попытки проведения кабелей провайдеров через шахту щитовых.

Итог.

По результатам осмотра договорились с представителями «Жилсервис ТДСК», что компания установит, кому принадлежат все кабели, проходящие по подвалу, чердаку и крыше.

Каждый осмотр со мной проводит новый начальник участка (специалист УК, отвечающий за наш дом), на моей памяти уже девять человек на этой должности сменилось. Будет плохо работать, думаю, тоже уйдет. Потому что я постоянно требую от компании качественной работы.

Жаль, что занимаюсь таким контролем я один. Жители инертны, не поддерживают мои начинания. Областной департамент жилищного надзора и прокуратура — тоже не помощники. В этом убедились многие томичи. Но даже в одиночку можно чего-то добиться от управляющей компании.

В течение шести месяцев, с февраля по июль 2012 года, в каждом номере мы будем публиковать «домашние задания», которые нужно выполнить.

В августе мы подведем итоги. Трое участников, которые наиболее успешно справятся с заданиями, получат ценные призы.

Домашнее задание № 5

1. Проверьте, есть ли в плане работ управляющей компании уборка придомовой территории. Выясните, сколько раз она должна проводиться.
2. Сделайте заявку на уборку придомовой территории, проконтролируйте ее выполнение. Узнайте в управляющей компании границы двора, закрепленные за дворником.

   Если у дома не достаточно средств для уборки двора, попробуйте организовать субботник. Запросите в компании инвентарь или узнайте, где его получить в районной администрации.

3. Для выполнения задания пришлите ответы УК на ваши запросы и фотографии двора.

Выполненное задание присылайте по адресу:[email protected]

ул.

Белинского, 15, офис 411, «Городская газета»

Источник: http://gorgaz.westsib.ru/2012/04/kak-platit-menshe/

Как заставить работать управляющую компанию

Любая реформа по идее должна улучшать жизнь людей. Судя по тому, в каком состоянии находятся многие дома в наших городах, реформа ЖКХ, начавшаяся в 2006 году с принятия нового Жилищного кодекса, изменений не принесла. Владельцы квартир остались один на один с обслуживающими организациями — управляющими компаниями. Чиновники от ЖКХ заявляют, что они здесь ни при чём.

Что делать, если работа управляющей компании вас не устраивает?

Какие законы регулируют отношения с УК

Основной закон — Жилищный кодекс. В идеале главным документом, регулирующим ваши отношения с УК, должен быть договор. Он должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме; порядок изменения такого перечня; перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения стоимости услуг, способы контроля за работой УК.

Однако договоры зачастую выполняются в усечённом виде, на условиях, предложенных УК. В результате они не содержат многих обязательных требований, определённых Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Подписав такой договор, вы можете согласиться, к примеру, с тем, что вашему подъезду никогда не потребуется ремонт.

Поэтому прежде, чем составлять договор, ознакомьтесь с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, они обязательны и для управляющих компаний, несмотря на то что это акционерные общества.

В правилах, в частности, говорится, что заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления и не позднее чем на следующий день неисправности должны быть устранены. Ремонтировать подъезды правила предписывают один раз в три-пять лет. Принимать ремонт должны жильцы.

Кстати, с составлением договора можно и не спешить. То, что компания присылает вам счета за свои услуги и вы их оплачиваете, свидетельствует о том, что у вас договорные отношения.

Обращайтесь в УК не по телефону, а письменно

В случае коммунальных неприятностей в управляющую компанию лучше не звонить (диспетчеры некоторых УК нередко «теряют» телефонные заявки). Надёжнее обращаться письменно. Заявку на устранение неисправностей нужно отнести секретарю УК или отправить заказным письмом. В заявке желательно сослаться на Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда.

Встречайтесь с руководством УК лично

Если УК не обращает внимания на вашу заявку, советуем записаться на личный приём к руководителю компании. Покажите руководителю компании фотографии протекающей крыши, разбитых ступенек, оголённой проводки. Фотографии могут стать документальным подтверждением для проверяющих органов.

К снимкам приложите заявление, в котором укажите, что именно в вашем доме находится в неудовлетворительном состоянии. А дальше попросите провести комиссионно-технический осмотр дома и потребуйте устранить неисправность, сославшись на соответствующий пункт правил технической эксплуатации дома.

В заключение напомните о том, что ответ УК должна прислать в течение 30 дней. Постарайтесь взять у секретаря УК расписку в получении этого заявления.

Отправляйтесь на приём к чиновникам

Если не помогло даже вмешательство прокуратуры и жилинспекции, остаётся суд. Либо личные приёмы у высокопоставленных чиновников. Например, у главы города или у заместителя, отвечающего за жилищно-коммунальное хозяйство и строительство.

Обращайтесь в жилищную инспекцию и прокуратуру

Если и всё вышеперечисленное не помогло, обращайтесь в государственную жилищную инспекцию, а затем и в прокуратуру. Прокуратура призвана следить за соблюдением законодательства, а Правила эксплуатации жилого фонда можно считать частью жилищного законодательства.

В заявлениях в инспекцию и прокуратуру нужно изложить то же, что и в заявлении в УК Приложите к заявлению фотографии. Если управляющая компания прислала вам ответ, приложите и его.

Прокуратура может направить УК предписание, а жилищная инспекция — оформить протоколы об административных правонарушениях.

Кстати, на этом этапе вы вправе отказаться оплачивать содержание и текущий ремонт жилого фонда, если считаете, что услуга вам не оказывается или оказывается не в полном объёме. Но об этом управляющую компанию нужно уведомить письменно.

Источник: http://www.siladeneg.ru/kak-zastavit-rabotat-upravlyayushhuyu-kompaniyu.html

Как заставить управляющую компанию жкх работать?

Чтобы было возможным заставить Управляющую компанию ЖКХ работать по закону, всем  собственникам квартир необходимо очень внимательно относиться к документам, которые им предлагают подписать. Касается это не только вопросов купли-продажи квартир, сдачи их внаем, но и таких обычных вопросов, как обеспечение коммунальными услугами.

Каждый собственник жилья подписывает с Управляющей компанией (УК)  договор.  Договор — это взаимные обязательства. УК — предоставляет  услуги, Вы — их оплачиваете. Без договора оплачивать счета  все равно придется, иначе на вас могут подать в суд.  А вот без заключенного договора предъявить претензии к УК, если они напортачат, будет трудно. Придется доказывать через суд, что у вас были с УК фактически договорные отношения, хотя и не оформленные письменно.

Большинство УК  предлагают на подпись собственникам квартир типовой  договор,  в котором, по их заявлению, что-либо менять  они не имеют права. То ли лукавят, то ли и сами не знают, что обязательных типовых договоров в данном случае нет, и быть не может. Недаром, он называется  «примерным».

Договор предполагает условия как минимум двух договаривающихся сторон. Следовательно, какой бы «типовой» документ ни предлагался одной стороной, вторая имеет полное право на его корректировку.

Еще более опасно для незнакомых с юридическими тонкостями жильцов, когда на основе «типового» договора в ЖКС составляют свой документ.

В договоре нет  тарифов, по которым мы должны рассчитываться с коммунальщиками. Тем более, что документ содержит ссылку на нормативные акты РФ и городского правительства по вопросу  размеров платежей.

 Жилищный кодекс относит право установления тарифов к компетенции общего собрания собственников дома.  Однако, коммунальщики стараются лишить своих  клиентов этого права,  внося в договор пункт о том, что они просто «информируют» жителей об изменении тарифов.

И люди, подписывая такие договоры, фактически добровольно отказываются от своих «тарифных» прав.

Как проходят границы зоны ответственности Управляющей компании ЖКХ?

Важный раздел, устанавливающий границы ответственности коммунальщиков и жильцов. Он  определяет, так называемое, общее имущество собственников многоквартирного дома. Именно от  содержания этого раздела зависит, будете ли вы дополнительно оплачивать какой-либо ремонт или оплата этого ремонта уже входит в сумму, что вы вносите  на текущий ремонт ежемесячно.

Особо стоит обратить внимание на пункт договора, определяющий границы ответственности коммунальщиков и каждого из собственников.  В этом пункте пять подразделов — об электросетях, холодном и горячем водоснабжении, отоплении и пожарной сигнализации. Границы ответственности определяются по имущественному признаку. Все, что в личной собственности жителя, при поломке или заливе оплачивает он сам.

Как правило, представители ЖКХ стремятся зону своей ответственности максимально сузить, а зону собственника квартиры — расширить. При этом, они за одну и ту же работу будут получать двойную плату, но это  их не смущает. Здесь нарушается сразу два нормативных акта — Жилищного кодекса и постановления правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 года .

Электричество. В части электроснабжения правительство установило границу зоны ответственности собственника внутри квартиры от электросчетчика.

Водоснабжение.  В постановлении  правительства граница зоны ответственности собственника- «первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков».

Отопление. Нередко коммунальщики считают, что обязаны без дополнительной оплаты обеспечивать только бесперебойную работу «транзитных стояков систем теплоснабжения дома, подводящие и отходящие от них трубы до точки присоединения».

Остальное же оборудование, в том числе радиатор отопления, — в ответственности собственника. Судя по данному разделу договора, если потечет у вас батарея — придется платить. Зальете при этом соседей — будете виновны Вы.

Однако, в том же постановлении от 13 августа 2006 года четко сказано, что в общее имущество входят не только стояки, но и «обогревающие элементы», то есть радиаторы.

Вывоз мусора.  Дополнительно оплачивать эту услугу жители обязаны только при вывозе строительного мусора. Коммунальщики же пытаются «впихнуть» в этот пункт еще и крупногабаритный мусор.

При подписании договора обратите  особое внимание на вышеперечисленные разделы. Также советуем вычеркнуть из договора пункт, который позволяет коммунальщикам продлять  действие договора без дополнительных переговоров и уведомлений. Не забудьте только к концу срока договора определиться с повторным выбором УК — то ли искать новую, то ли оставить старую и вновь подписать договор.

Культура информирования потребителей коммунальных услуг на глазах развивается. «Платежки» порой приходят с разнообразной информацией. Несомненно, этому в немалой степени поспособствовали «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам», которые были введены в действие правительственным постановлением № 307 от 23 мая 2006 года.

В них подробно говорится как, в какие сроки и в какой форме исполнитель должен предоставлять потребителям информацию.

К примеру, информация об изменении размера платы за коммунальные услуги, а также размера тарифов и нормативов потребления должна доводиться до потребителя в письменном виде не позднее, чем за 30 дней до рассылки счетов (пункт 42).

В пункте 49 говорится, что потребители имеют право быть информированными о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг не позднее, чем за 10 рабочих дней до начала такого перерыва.

Исполнитель обязан проинформировать об этом жильцов, а также не позднее, чем за три дня до начала ремонтных работ внутри жилого помещения – согласовать с ними время доступа в помещение. Потребитель может, однако, просто получить письменное уведомление о дате проведения конкретных работ.

Но такое уведомление должно попасть в руки потребителя еще раньше, чтобы у него оставалось пять дней на согласование с исполнителем времени доступа в помещение.

Кроме того, исполнитель должен предоставить потребителям о себе всю необходимую для взаимодействия информацию, включая сведения о государственной регистрации.

Необходимые потребителям телефоны, а также сведения о тарифах на коммунальные услуги, надбавках к тарифам, реквизиты нормативных актов, на основании которых применяются тарифы, размещаются на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен дом, а также на досках объявлений, расположенных вблизи домов.

В офисе исполнителя, в месте, доступном для всех посетителей должна находится доска объявлений, на которой размещается информация о порядке и форме оплаты коммунальных услуг.

Там же должны находиться сведения о параметрах качества предоставления услуг, чтобы посетители могли сравнить, того ли качества услуги они получают, и потребовать уменьшения оплаты, если выяснится, что качество не надлежащее. В офисе исполнителя потребители имеют право познакомиться и с «Правилами», о которых идет речь.

Сами же «Правила» требуют, чтобы на них была ссылка и в договоре на оказание коммунальных услуг потребителям. Об этом говорится в подпункте «п» пункта 49. Проверьте, не нарушили ли исполнители это условие в договоре, который предложили вам подписать?

Что еще должно всегда быть на виду у потребителей коммунальных услуг?

Сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для бытовых нужд, указанных в договоре. Исполнитель также должен предоставить потребителю адреса и телефоны местных отделений федеральных органов власти, областных и местных органов власти, уполномоченных осуществлять контроль за соблюдением «Правил». Об этом тоже говорится в подпункте «п».

В соответствие с пунктом 49 (подпункт «р») «Правил» исполнитель обязан «производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее 3 рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей с учетом соответствия качества предоставляемых коммунальных услуг требованиям законодательства Российской Федерации, настоящим «Правилам» и договору, а также правильность начисления установленных федеральным законом и договором неустоек (штрафов, пеней)».

Что делать, если работа Управляющей компании ЖКХ Вас не устраивает?

В идеале главным документом, регулирующим Ваши отношения с УК, должен быть договор. Он должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме; порядок изменения такого перечня; перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения стоимости услуг, способы контроля за работой УК.

Однако договоры зачастую выполняются в усечённом виде, на условиях, предложенных УК. В результате они не содержат многих обязательных требований, определённых Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.

В правилах, в частности, говорится, что заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления и не позднее чем на следующий день неисправности должны быть устранены. Ремонтировать подъезды правила предписывают один раз в три-пять лет.

Принимать ремонт должны жильцы.

Обращайтесь в УК не по телефону, а письменно, так как диспетчеры некоторых УК нередко «теряют» телефонные заявки.  Заявку на устранение неисправностей нужно отнести секретарю УК или отправить заказным письмом. В заявке желательно сослаться на Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда.

Если УК не обращает внимания на вашу заявку, советуем записаться на личный приём к руководителю компании. Покажите руководителю компании фотографии протекающей крыши, разбитых ступенек, оголённой проводки. Фотографии могут стать документальным подтверждением для проверяющих органов.

К снимкам приложите заявление, в котором укажите, что именно в вашем доме находится в неудовлетворительном состоянии. В заявлении попросите провести комиссионно-технический осмотр дома и потребуйте устранить неисправность, сославшись на соответствующий пункт правил технической эксплуатации дома. В заключение напомните о том, что ответ УК должна прислать в течение 30 дней.

На втором экземпляре заявления попросите  секретаря УК расписаться в получении этого заявления.

Если  всё вышеперечисленное не помогло, обращайтесь в государственную жилищную инспекцию, а затем и в прокуратуру. Прокуратура призвана следить за соблюдением законодательства, а Правила эксплуатации жилого фонда можно считать частью жилищного законодательства. В заявлениях в инспекцию и прокуратуру нужно изложить то же, что и в заявлении в УК.

Приложите к заявлению фотографии. Если управляющая компания прислала вам ответ, приложите и его. Прокуратура может направить УК предписание, а Жилищная инспекция — оформить протоколы об административных правонарушениях по статье 7.

22 Кодекса об административных правонарушениях «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений».

Кстати, на этом этапе вы вправе отказаться оплачивать содержание и текущий ремонт жилого фонда, если считаете, что услуга вам не оказывается или оказывается не в полном объёме. Но об этом управляющую компанию нужно уведомить письменно.

Источник: https://www.zakon-dlya-vseh.ru/343/comment-page-1

Заставим работать управляющие компании!

Зачастую, маленькие неприятности жильцов превращаются в большие проблемы исключительно «благодаря» их юридической безграмотности. Стопроцентных средств защиты от недобросовестных Управляющих компаний не существует, но можно значительно облегчить себе жизнь, если следовать нескольким несложным правилам

Цель и задачи

В двух словах, цель проекта – помочь людям разобраться, за что они платят Управляющим компаниям, как получить оплаченные услуги и как проконтролировать судьбу денег, полученных Управляющей компанией от жильцов

Когда люди говорят опроблемах ЖКХ, в большинстве случаев, речь идет об Управляющих компаниях. Наресурсоснабжающие компании особых жалоб не бывает.

Качество работы многихуправляющих компаний, которые должны содержать в надлежащем состоянииобщедомовое имущество и предоставлять жильцам коммунальные услуги, оставляетжелать лучшего: в подъездах грязь, крыши текут, дворы и подъезды не убираются. Людижалуются на некомпетентность и непрофессионализм сотрудников управляющихкомпаний. Ко всему этому, УК игнорируют жалобы граждан.

Как быть в такой ситуации,как заставить управляющую компанию работать?

Главный документ,регулирующий отношения жильжов и УК — ДОГОВОР. Он должен содержать подробныйперечень услуг и работ по содержанию общего имущества дома, а такжекоммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией. Однакоэти договоры зачастую бывают формальными. Большинство из жильцов подписывают ихдаже не читая.

Как подписать «правильный»Договор?

Вызывая сантехника илиэлектрика из Управляющей компании, мало кто знает о том, что не во всех случаяхжитель должен платить за это. Есть ряд услуг, которые заложены в тариф и закоторые ему уже платят зарплату. Если какие-то коммунальные услуги неоказывались в течение определённого времени – они не оплачиваются.

В каких случаях можнообязать Управляющую компанию сделать перерасчёт?

Это только неболшой переченьвопросов, ответы на которые мы постараемся дать в рамках этого проекта:

• нормативные акты,регулирующие работу УК;
• правила предоставлениякоммунальных услуг;
• контролирующие органы;
• образцы документов(протоколов, заявлений, актов, договоров и т.д.);
• советы юристов.

Вся информация будетразмещена на онлайн-площадке. А для тех, кто не пользуется Интернетом (длянаших бабушек и дедушек), напечатаем «классический» вариант БЕСПЛАТНОГОСправочника:

Если Вы хотите иметь ухоженныйдвор, детскую площадку, чистые подъезды, сантехника и электрика, которые будутделать свою работу на совесть, то нужно бороться и добиваться именно этого. Ипри правильных действиях можно получить реальный результат. Простая заменауправляющей компании ничего не даст.

№

Сумма

Комментарий

1	200 000 руб.	* подбор материала; * консультации юриста; * изготовление макета книги; * создание сайта; * типографские услуги.

Итого: 200 000 руб.

Источник: https://nachinanie.ru/Project/Index/73871