Судебная практика по аренде нежилых помещений

Образец претензии по договору аренды нежилого помещения и пример из судебной практики по взысканию платы за содержание коммерческого помещения — всё о недвижимости

судебная практика по аренде нежилых помещений

Фабула дела

ИП «Р.» имеет в собственности нежилое помещение, которое сдает в аренду. ИП М. И. А. предприниматель. Между указанными лицами был заключен договор аренды нежилого помещения. Арендатор допустил просрочку оплаты арендованного помещения. Арендодатель потребовал выплатить задолженность. Прежде чем в судебном порядке подать иск о взыскании суммы долга Арендодатель заявил Арендатору претензию

Претензия (требование об уплате долга) образец

ИП М. И. А. Свидетельство серии 000000000000 от 00.00.2016 г. Адрес регистрации: В.область, А.р-н, п. А., ул. Н., д. 00 от ИП Р.А.И.

адрес: В.обл., п. А. ул. К., д. 00

Претензия
(требование об уплате долга)

Между ИП «Р.» и Вами был заключен договор аренды N 00/00 от 00.00.2016 г. Согласно условиям договора (Арендодатель) предоставил Вам (Арендатору) в аренду нежилое помещение №0 площадью 00.0 кв. м, расположенное по адресу: В. обл., п. А.. ул. К., дом, 00.

Вы (Арендатор) взяли обязательство своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение. В соответствии с п. 3.1 указанного выше договора аренды арендная плата за предоставленное нежилое помещение площадью 00,0 кв. м. состоит из фиксированного размера — 000 рублей за кв.

метр, и переменного платежа (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде) — расход потребленной электроэнергии по показаниям счетчиков, теплоснабжение по доле занимаемой площади помещения по тарифам, устанавливаемым соответствующими службами. За период с 00.00. 2016 г. по 00.00. 2016 г.

Вы в нарушение условий заключенного договора аренды и норм действующего законодательства РФ не исполняете свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения. Ваш долг по арендной плате на 00.00.2016 составляет 00 000-00 рублей. Расчет задолженности прилагается.

Ранее я неоднократно направлял вам уведомления о имеющемся долге. Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до 00.00. 2016 г.

погасить в полном размере задолженность по арендной плате в сумме 00 000-00 рублей В случае вашего отказа добровольно погасить имеющийся долг я буду вынужден обратиться в судебные органы с исковым заявлением. В этом случае все судебные издержки, которые я понесу, могут быть отнесены судом на ваш счет.

Приложения:
Расчет задолженности.

Дата
Подпись

Как оформить претензию по договору аренды нежилого помещения?

При нарушении условий договора, обязательств или закона во время арендных отношений, любая сторона может официально оформить претензию. Именно письменный официальный документ позволит обозначить нарушения, и сторона сможет потребовать возмещение убытков, исправление ситуации и расторжение акта.

Аренда нежилого помещения имеет множество факторов, которые нужно рассматривать во время составления документа. Эти факторы влияют на будущие конфликтные ситуации. При решении споров и конфликтов, выходом является составление специального акта – претензии по договору аренды нежилого помещения.

Приобретение нежилого помещения считается довольно проблематичным, поэтому чаще всего его арендуют.

Когда предъявляется?

Составление документа на предмет претензии к другой стороне имеет свои нюансы, которые следует учесть.

Обычно претензия по договору аренды нежилого помещения предъявляется в следующих случаях:

  • Систематическое несоблюдение сроков арендной платы, отказ от оплаты аренды или оплата неполной суммы аренды без видимых на то причин;
  • Неисполнение условий и требований по содержанию нежилого помещения;
  • Другие причины.

Причины для предъявления претензий друг к другу достаточно разнообразны и их может быть большое количество. Зачастую причиной становится именно оплата, несвоевременная или недостаточная. Бывают и другие спорные случаи.

Основные нормы, по которым пишутся документы арендного типа, прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Оформление документа о претензии по договору аренды нежилого помещения несет важную для подающего этот документ функцию.

Расторжение в одностороннем порядке возможно только при предъявлении официального акта.

Правила оформления

Регламент условий договора аренды регулируется при помощи Гражданского Кодекса Российской Федерации. По статье 619 ГК РФ одностороннее расторжение документа может быть только после подачи претензии. Составить документ может как арендатор, при наличии претензий, так и арендодатель.

Претензия по договору аренды нежилого помещения к арендодателю направляется при несоблюдении им условий договора. Оформить претензию по договору аренды от имени арендатора можно в произвольной форме, от руки или напечатать на компьютере.

Тоже и в обратном случае, если акт составляет арендодатель.

Если имеется задолженность

Наиболее частые случаи составления акта о претензии зафиксированы тогда, когда арендатор имеет задолженность. Отдельным пунктом в договоре стоит наличие пени и ее начисления. В статьях Гражданского Кодекса РФ указано, что начисляться пеня может только при условии наличия данного пункта в документе аренды.

В договоре должна быть единая система начисления пени в случае нарушения условий документа. В случае указания нескольких способов расчета пени, суд признает бумаги недействительными и сторона не сможет использовать их для расторжения.

Претензия по задолженности по договору аренды нежилого помещения требует от составителя крайней внимательности и знаний ГК РФ, так как обязательно соблюдение определенных нормативов.

Образец претензии по задолженности 

На возврат денежных средств

Арендатор несет ответственность за нежилое помещение, которое снял. При невыполнении условий документа, таких как несвоевременная оплата, отказ от оплаты, неполная сумма оплаты, несоблюдения правил при использовании помещения, арендодатель имеет право предъявить претензию и отправить иск в суд.

Однако случается такое, что сам арендодатель не соблюдает установленные договором правила. Это может быть: неправильно указанный в акте размер здания или помещения, нарушение срока передачи ключей, помещение может быть непригодное для использования и т. д.

В таком случае арендатор пишет претензию о возврате денежных средств по договору аренды нежилого помещения.

Для написания такой претензии ему понадобится:

  • Договор аренды;
  • Платежное поручение на уплату госпошлин;
  • Написанная по всем нормам претензия;
  • Акт о приеме и передаче помещения во владение;
  • Расчетные бумаги;
  • Копии паспорта или свидетельства о регистрации юридического лица;
  • Квитанция об отправке претензии арендодателю заказным письмом с уведомлением.

После написания акта и сбора документов можно подавать иск в суд.

Образец документа

Направить претензию по договору аренды может любая сторона. Со всеми тонкостями ГК РФ следует ознакомиться лично каждому лицу, это поможет при подаче иска в суд.

Для составления бумаги есть определенные требования:

  • Вверху указывается наименование документа;
  • Реквизиты всех участников заключенной сделки и ответственных лиц, включая ФИО, контактные данные и данные паспортов. Если имеется регистрация юр. лица, то данные свидетельства;
  • Дата заключения договора аренды и данные акта передачи нежилого помещения во владения другой стороне;
  • Подробно описанные нарушения, на основании которых была написана претензия, какие условия и обязательства договора были нарушены;
  • Доказательства нарушений и прилагающие к этим доказательствам бумаги;
  • Обозначение требований к нарушителю;
  • Список прилагаемых документов;
  • Дата составления документа, подпись и расшифровка подписи.

Образец претензии можно скачать по ссылке.

Ответственность сторон

При полном неисполнении или ненадлежащем исполнении условий сделки при договоре аренды стороны несут ответственность.

Арендатор и арендодатель несут ответственность в следующих случаях:

  • Арендатору не были переданы документы на владение нежилым помещением;
  • Арендатору было передано нежилое имущество, которым невозможно полностью или частично пользоваться из-за недостатков, повреждений и дефектов;
  • Арендатор не был предупрежден о правах на владение нежилым имуществом третьих лиц;
  • Арендодатель не проводит капитальный ремонт (пункт отсутствует при указании обратного в договоре);
  • Было нарушение срока оплаты или оплата была произведена с изменениями в количестве средств;
  • Нарушение условий договора об использовании нежилого помещения;
  • Возврат имущества или помещения не был произведен или произведен несвоевременно;
  • Использование нежилого помещения или работы, проводимые в нем, несут угрозу или причиняют вред третьим лицам;
  • Арендатор повредил имущество или помещение и отказывается исправлять нарушение.

Ответственность сторон договора аренды нежилого помещения несет за собой повестки в суд и, в зависимости от тяжести нарушений, – штраф, возмещение убытков, возврат средств или условный срок.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://bankingsite.ru/obrazec-pretenzii-po-dogovory-arendy-nejilogo-pomesheniia-i-primer-iz-sydebnoi-praktiki-po-vzyskaniu-platy-za-soderjanie-kommercheskogo-pomesheniia-vse-o-nedvijimosti/

Судебная практика по изменению и расторжению договоров аренды — Домашний юрист

судебная практика по аренде нежилых помещений

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.

В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).

Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.

Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).

Сказанное подтверждается и судебной практикой (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09, от 9 сентября 2008 г. N 5782/08).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: образец, правила и рекомендации

При заключении арендного соглашения стороны, кроме предмета, обязанностей, ответственности и прочих существенных условий, предусматривают порядок его расторжения.

Включение соответствующего пункта в текст позволяет избежать разногласий и недопонимания при прекращении сотрудничества. Если правила в документе не прописаны, возникший спор разрешается в суде.

В статье рассмотрим, как происходит досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) – уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец извещения представлен в статье).

Если в соглашении установлен срок действия, то прекращение правоотношений допускается только по судебному решению. При этом основания для расторжения сделки должны быть вескими.

Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:

  • Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.
  • Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.
  • Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.
  • Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.

Указанный перечень приведен в 620 статье ГК. Этот список считается открытым. Как указано в 620 норме, соглашение может быть прекращено и по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.

Расторжение зарегистрированного договора аренды в одностороннем порядке допускается только в судебном порядке. Речь, в частности, о соглашении, объектом которого является недвижимость.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Собственник имущества вправе требовать прекращения правоотношений, если арендатор:

  • Использует имущество, существенно нарушая (допуская неоднократное нарушение) условия соглашения или не в соответствии с назначением объекта.
  • Причиняет существенный ущерб имуществу.
  • Не вносит плату за пользование больше двух раз подряд по окончании оговоренного соглашением срока.
  • Не осуществляет капремонт в установленный (разумный) срок, если он является обязанностью пользователя на основании договора или закона.

Соглашением могут закрепляться и иные основания для прекращения арендных правоотношений.

Перед расторжением договора аренды в одностороннем порядке арендодател ь обязан направить пользователю предупреждение о необходимости выполнения условий соглашения в разумные сроки.

Данные правила закрепляет 619 статья ГК.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

622 статья ГК предусматривает, что при прекращении правоотношений имущество должно быть возвращено собственнику. При этом стороны составляют передаточный акт. Целесообразно оформлять этот документ вне зависимости от объекта сделки. Передаточный акт одинаково важен при расторжении в одностороннем порядке договора аренды и автомобиля , и недвижимости.

В этом документе приводятся сведения о сторонах сделки и имуществе, срок возврата и место передачи объекта.

Чтобы максимально четко соблюсти порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке , необходимо включить в акт как можно больше характеристик имущества.

Оно имеет особое практическое значение.

Зачастую дополнительное соглашение, устанавливающее п орядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке прилагается к исковому заявлению в случае, если вторая сторона уклоняется от его исполнения. Кроме того, этот документ используется, если в основном договоре участники закрепили автоматическую его пролонгацию (продление) или срок действия вовсе не определен.

В дополнительном соглашении, закрепляющем порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке , необходимо предусмотреть срок направления уведомления о разрыве правоотношений. Он должен быть разумным.

Не следует спешить с составлением документа. При возникновении сомнений в грамотности оформления содержания лучше обратиться к квалифицированному юристу. Основная задача дополнительного соглашения состоит в минимизации рисков для обеих сторон сделки.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Сколько земли можно оформить в собственность

Общие правила прекращения действия договоров закрепляет 452 статья ГК. Правила нормы применяются и в отношении арендных соглашений. Для соблюдения положений статьи до направления иска в суд, необходимо направить уведомление. В нем следует указать:

  • Реквизиты соглашения, которое должно быть расторгнуто.
  • Норму ГК, на основании которой правоотношения прекращаются.
  • Причину расторжения договора.
  • Срок, в течение которого сторона должна направить ответ.

По общему правилу, участник сделки, направляющий уведомление, должен подождать не менее 30 дн. Меньший срок может предусматриваться только в договоре.

Следует сказать, что прекращение соглашения не избавляет стороны от погашения просроченных обязательств.

Существенные изменения обстоятельств

В ряде случаев возникают препятствия для дальнейшего исполнения условий договора. Перечень признаков, позволяющих определить изменения обстоятельств как существенные.

По каждому препятствующему фактору должны предоставляться доказательства. Стоит сказать, что судебная практика весьма неоднозначна по этому вопросу.

Достаточно часто инстанции отказывают в удовлетворении исков, в которых в качестве существенных изменений первоначальных обстоятельств приводятся колебания валютных курсов и экономический кризис.

Эти факторы предугадать, а, тем боле, подтвердить достоверно документами нельзя.

В целом к числу существенных изменений можно отнести:

  • Ухудшение финансового состояния.
  • Недостаточность финансирования.

Прочие условия прекращения правоотношений

Дополнительные основания для расторжения арендного соглашения должны указываться в нем четко и однозначно. Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку “иные основания”, закрепленную в договоре, суд иск отклонит. Возможность отказаться от исполнения соглашения без объяснения причин должна приводиться прямым текстом.

По ГК, способ претензионного (внесудебного) расторжения соглашения называется односторонним отказом.

Однако, несмотря на наличие прямой формулировки в законе, стороны достаточно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношений с уведомлением за оговоренное число дней (месяцев и пр.). Такое условие большинство инстанций считает допустимыми.

Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны выразить немотивированный отказ в соответствии со ст. 450.1 ГК или как возможность прекратить договор во внесудебном одностороннем порядке без приведения мотивов.

Порядок прекращения арендного соглашения по инициативе одного из его участников регламентируется исключительно законодательством или самим договором (дополнительным соглашением к нему).

Распорядительные акты структур власти не могут определять правила расторжения договоров.

В иске о прекращении соглашения будет отказано, к примеру, в случае отмены постановления о предоставлении участка земли в аренду.

Основные проблемы при расторжении арендного соглашения возникают в случаях уклонения от исполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон. При этом ситуация часто осложняется тем, что заинтересованный субъект не может сразу обратиться в суд. По закону, он должен предпринять попытки внесудебного урегулирования спора.

Несомненно, возможность одностороннего отказа от исполнения условий сделки целесообразно прописать в тексте основного договора. Зачастую наличие этого пункта в соглашении позволяет сторонам сэкономить время, силы и деньги на судебные тяжбы, поскольку все проблемы разрешаются без суда в соответствии с нормами права. В сложных случаях, конечно, лучше обратиться к юристу за помощью.

Источник: https://legalbest.ru/sudebnaya-praktika-po-izmeneniyu-i-rastorzheniyu-dogovorov-arendy.html

Судебная практика по аренде нежилых помещений

судебная практика по аренде нежилых помещений

Основания признания таковым:

 Наличие технической возможности оборудовать отдельный выход должна быть возможность попасть в нежилое помещение, не задействовав при этом жилое
 Собственник не должен проживать в этом помещении В нем не допустима регистрация и проживание физ. лиц. Если оно является единственным жильем собственника и его семьи, и после его утраты собственник приобретет статус нуждающегося в жилье, перевод такого помещения в нежилой фонд недопустим
 Должны отсутствовать претензии со стороны третьих лиц относительно данного помещения

Основы выселения

Лишение собственности также может произойти только в соответствии с решением суда, принудительное изъятие любого имущества гражданина или юр. лица может происходить только на основаниях, предусмотренных законом.

Таким могут могут стать:

Конфискация имущества в рамках уголовного дела
 Реквизиция в пользу государства
Обращение взыскания на имущество

Основной целью, с которой производится выселение, является необходимость освободить помещение.

Однако возможно наличие вторичных целей, которыми могут быть:

 Желание избежать несчастного случая к примеру, если помещение находится в аварийном состоянии
 Необходимость восстановления социальной справедливости например, самозахват недвижимости
 Восстановление прав третьих лиц при систематическом нарушении интересы соседей
 Пополнение бюджета при неуплате коммунальных услуг

Порядок действий

Если основанием, которое повлекло за собой расторжение договора аренды и выселение арендатора, стало:

Нарушение обязанностей, которые предусматривал договор в этом случае арендодатель перед обращением в суд  обязан соблюсти процедуру досудебного урегулирования отношений

В рамках этой процедуры арендатор направляется письменное предупреждение, содержащее требование исполнить обязательства, для чего устанавливается разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК).

Если срок, в который должно быть рассмотрено предложение, в уведомлении не значится, действуют правила п. 2 ст. 452 ГК, которые предусматривают, что данный срок устанавливается в 30 дней.

С предоставлением другого жилья

Статья 85 ЖК предусматривает возможность выселения из помещения при условии предоставления благоустроенного жилья в том случае, если оно признается непригодным для проживания и следовательно, приобретает статус нежилого.

О таком решении арендаторы и жильцы дома должны быть уведомлены письменно не менее чем за 6 месяцев до выселения.

Прекращение договора аренды

Арендодатель может разорвать соглашение на основании ст. 619 ГК досрочно если:

Арендатор нарушает его условия и суд сочтет такие нарушения существенными нарушения, которые ведут к причинению ущерба
Использует имущество не по назначению существенно ухудшают его состояние
Не производит оплату аренды в оговоренные договором сроки более 2 месяцев подряд
Не проводит капремонт имущества если это предусматривает договор

Статья 619 ГК предполагает, что в договоре могут содержаться и другие условия, по которым возможно его расторгнуть досрочно.

Эти основания не обязательно должны быть связаны с нарушениями, к примеру, если у арендатора возникнет необходимость самостоятельно использовать производственные площади.

Собственником

Законодательство предусматривает, что владелец нежилого помещения имеет право пользоваться им в соответствии с его назначением по собственному усмотрению.

Данное право собственника, который может являться как физическим лицом, так и юр. лицом охраняется Конституцией и другими НПА.

Ограничения собственников в данных правах является недопустимым и может служить основанием для обращения в суд.

Без суда

На основании п. 3 ст. 450 ГК договором аренды могут оговариваться условия, предусматривающие односторонний отказ арендодателя выполнять соглашение.

Идти в суд при этом нет необходимости. Расторжение договора дает право требовать от арендатора покинуть занимаемые помещения.

Судебная практика выселения граждан из нежилого помещения

Рассмотрение дел этой категории отличаются от дел, связанных с выселением граждан из жилья процессуальными особенностями.

Исковое заявление

Форма и содержание иска о выселении из помещения должна соответствовать требованиям процессуального закона (ст. 131, 132).

В обоснование своих требований необходимо предоставлять ссылки на соответствующие статьи нормативных актов, подтверждающие вашу правую позицию и не утративших свою актуальность.

Подается иск по месту расположения нежилого помещения.

Кто может обратится

Подать иск могут:

  1. Собственник.
  2. Наймодатель.
  3. Муниципальное образование.
  4. Лица, интересы которых нарушаются незаконным нахождением ответчиков в нежилом помещении.
  5. Прокурор.

Дополнительные документы

Помимо стандартного перечня, который включает копии иска для сторон по делу и документа об оплате госпошлины, необходимо прикладывать:

  • копии документов на спорное помещение;
  • лицевые счета и договоры с коммунальными службами;
  • документы о браке или его расторжении, о наследственных правах и др.;
  • договор аренды;
  • письменные доказательства, в числе которых могут быть свидетельские показания, протоколы правоохранительных и других государственных органов, подтверждающие вашу правовую позицию.

Источник: https://darinasledstvo.info/nedvizhimost/sudebnaya-praktika-po-arende-nezhilyh-pomeshhenij.html

Судебная практика по аренде нежилых помещений | Вопрос Юристу

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Судебная практика по аренде нежилых помещений». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса).

Если вам нужно помещение, но у вас нет достаточных денег на его приобретение, — возьмите его в аренду.

Как упоминалось ранее, ГК РФ содержит основные законодательные положения об аренде нежилых помещений. Стоит отметить, что как отдельный вид арендного соглашения данная сделка не рассматривается, однако косвенно о ней написано немало. Обращаясь к законодательству, в первую очередь необходимо разобраться с базовыми понятиями арендных сделок.

Какие права имеет арендодатель при неисполнении арендатором своих обязательств

При возврате арендодателю имущества в ненадлежащем состоянии, то есть в ином, чем на момент передачи, за исключением нормального (естественного) износа.

В этом случае арендатор будет обязан заплатить за фактическое пользование имуществом за время просрочки и возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения.

Арендодателю нужно иметь в виду, что начислить договорную неустойку на сумму задолженности по оплате за фактическое пользование имуществом арендодатель не вправе, поскольку договорные отношения уже прекращены.

Что касается 1-ого параграфа, то он уже был рассмотрен в предыдущем пункте и общая суть его проста – он определяет общие законодательные положения об аренде. Однако 4-ый и 5-ый параграфы наиболее важны для подробного рассмотрения аренды нежилого помещения.

Возмещение расходов на ремонт арендованного имущества

Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.

Помимо всего прочего, преимущества заключения договора аренды выражается и в том, что стоимость арендной платы нельзя менять чаще, чем один раз в год.

В другом случае апелляционный суд, оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым в иске о признании договора незаключенным было отказано, а встречный иск о государственной регистрации договора удовлетворен, исходил из следующего.

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Судебная практика по договору аренды

Ситуация с ошибочно перечисленной арендной платой попала в обзор практики Президиума ВАС РФ еще в 2000 году. Арендодатель включал в расчеты арендной платы отчисления, не предусмотренные договором, из-за чего арендатор обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Обратившись в арбитражный суд с избранным способом защиты, истец по первоначальному иску о признании договора незаключенным должен, в силу требований действующего законодательства, представить неопровержимые доказательства, подтверждающие отсутствие государственной регистрации спорного договора и отсутствие факта уклонения самого истца от проведения государственной регистрации договора.
Суд иск удовлетворил на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу, что договор аренды считается незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 того же Кодекса.

Долевое строительство. Признание права собственности на квартиру. Неустойка по договору долевого участия. Расторжение ДДУ. Взыскание.

Нюансы выселения из нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения является одним из самых распространённых договоров, заключаемых между представителями бизнеса. Поэтому в отношении его заключения, расторжения, изменения его условий, признания договора аренды недействительным, возникает огромное количество арбитражных споров в арбитражном суде.

Но с введением в действие Налогового кодекса эти споры возобновились, так как в нем для целей налогообложения появилось собственное определение понятия «услуга» .

Поэтому он вызывает огромное количество споров. Основные ошибки арендодателей проанализированы в Обзоре судебной практики по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества, одобренном президиумом Второго арбитражного апелляционного суда от 24.06.2008г.

Гражданский кодекс РФ не содержит определения понятия «услуга». Он лишь устанавливает, что по договору оказания услуг Исполнитель должен совершить действия или определенную деятельность, а Заказчик — оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Одновременно в п. 2 этой статьи дан примерный перечень услуг .

Комитет обратился в арбитражный суд с иском к обществу о выселении последнего из помещения, переданного по договору аренды недвижимого имущества, в связи с допущенным обществом неисполнением обязательств по договору и на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.
При просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков. По общему правилу, если за нарушение договора стороны предусмотрели неустойку, убытки взыскиваются с недобросовестного контрагента лишь в сумме, превышающей размер неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Иные правила будут применяться, только если их прописать в договоре.

По мнению арендодателя, нормы о неосновательном обогащении применять было нельзя, так как речь шла о договорных отношениях. А их нарушение влечет лишь взыскание убытков.

Суд кассационной инстанции признал законным удержание арендодателем имущества арендатора после истечения срока аренды.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Ответственность по договору аренды нежилого помещения

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Независимо от того, что считать результатом аренды — само передаваемое в пользование имущество, полученные выгоды от этого пользования или арендную плату, очевидно, что ни один из этих результатов не потребляется в процессе аренды. Имущество возвращается арендодателю, арендная плата, как, впрочем, и выгода арендатора, существует отдельно от имущества и может потребляться и после окончания аренды.

Новый закон о реновации в Москве. Что изменилось с 2017 года по сравнению с порядком переселения из пятиэтажек, который действовал ранее.

Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно

Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?

Нас на Наметкина 21 к 3 до сих пор не расселили,крыша на голову валится и все протекает,когда этот ад закончит

Статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды, перечень которых может быть расширен по соглашению сторон.

Изменять положения соглашения относительно арендной платы можно не более раза за год. Более того, в ряде ситуаций арендатор имеет полное право потребовать снижение арендной платы, если по каким-либо причинам (не по его вине) он не может в полной мере пользоваться арендованным имуществом.

По мнению коллегии, согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Еще одним подтверждением такого вывода является сам текст Гражданского кодекса, который не относит аренду к услугам. Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность — это осуществляемая на свой риск деятельность с целью извлечения прибыли от пользования имуществом, продажи товара, выполнения работ, оказания услуг.

Источник: https://autoxlam.ru/sovety-yurista/14795-sudebnaya-praktika-po-arende-nezhilykh-pomeshheniy.html

Арбитражная практика по аренде нежилого помещения 2016

Скажем, в Германии, США, Франции – многие мечтают туда переехать, и многие уже переехали. Чуть сложнее с Англией, Италией и Испанией. А идеи переехать в Грецию у большинства почему-то не возникает совсем. читать подробнее Санкт-Петербург. Невский район Невский район, большая часть которого расположена на территории бывшего Веселого Поселка – крупнейший спальный район Санкт-Петербурга.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Существенные условия договора найма жилого помещения

В него входят Обуховские промышленные зоны, крупнейшая сеть библиотек и знаменитый Вантовый мост. читать подробнее Петроградский район от А до Я В этой статье мы расскажем о самом старом и престижном районе Северной Столицы читать подробнее Все о Центральном районе Описательная статья про Центральный район. Для любителей города, и для только прибывших и желающих поближе познакомиться с центром Санкт-Петербурга.

читать подробнее Санкт-Петербург. Московский район.

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ Словарь терминов недвижимости читать подробнее Мосты в Санкт-Петербурге Очень красивое видео разведения мостов в Санкт-Петербурге читать подробнее Опасности объектов гражданской обороны Сегодня Фирма «Успех» расскажет Вам об опасностях, ждущий собственников объектов гражданской обороны, и способах этих опасностей избежать.

читать подробнее Продажа квартир в Новостройке Адмиралтейский район. читать подробнее Новое место жительства ДЕВЯТКИНО Новое местожительство в Девяткино. Надежно, выгодно, стабильно, безопасно. Сопровождение сделки и консультации по сделке без комиссии, бесплатно. читать подробнее Районы Санкт-Петербурга В этой статье мы расскажем о районах нашего города. читать подробнее Покупка недвижимости в Греции.

Эмигрантов из России можно легко представить почти в любой стране.

An error occurred

Московский район – очень интересный район нашего города. Не являясь ни историческим, ни территориальным центром Северной столицы, он, тем не менее, снискал себе славу престижного и дорогого места жительства.

В этой статье мы поговорим об устройстве этого района и постараемся узнать секрет его популярности. читать подробнее Петродворцовый район Этот район, как и Пушкинский, достаточно удален от центра города.

Правда, в отличие от других окраинных районов, этот отличается огромным количеством посетителей.

Дело в том, что в этом районе расположен один из самых знаменитых дворцово-парковых ансамблей в мире: Петергоф. читать подробнее Все о Пушкинском районе Пушкинский район – уникальный район нашего города. Он сочетает в себе красоту и яркость Центрального района, легко соперничая с ним как по количеству, так и по красоте достопримечательностей.

Судебная практика по расторжению договора аренды

Судебные дела ЗАО «СУ-155» ГК «Жилищный капитал» — АО «АлеутСтрой» ЗАО «Энергостройкомплект-М» ООО «ГАИС» ООО «Шереметьево-4» ООО «Жилстрой» АО «Глобинвестстрой» ЗАО «Финансовая корпорация» ООО «Славяне» ЗАО «Ф-Групп» ООО «Римэка» ОАО «Главукс» ГК «Дружба» ОАО «Дон-строй» Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи.Подробнее Таможня.

ВЭД.

Статья 650 гк рф. договор аренды здания или сооружения

Расторжение договора долевого участия в строительстве Обжалование отказов Москомстройинвеста о включении в реестр обманутых дольщиков Оспаривание кадастровой стоимости. Решения комиссии при Росреестре. Законодательство Формы документов Информация Услуги адвокатов «Правовой защиты&quot.

Важно

Актуальные предложения. Адвокаты «Правовой защиты» в СМИ, новые статьи адвокатов, новости по делам Новости Риэлтор он-лайн Карта сайта Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах. Поиск Рязанское отделение МОО «Правовая защита&quot.

Внимание

Источник: http://kodeks-alania.ru/arbitrazhnaya-praktika-po-arende-nezhilogo-pomeshheniya-2016/

Справочник Бухгалтера

***
Предлагаем Вашему вниманию подборку статей о недвижимости
,

которые могут быть Вам полезны.

Постановление ВАС РФ по аренде. Шесть выигрышных аргументов для арендатора

из надежных источников,  многие  подготовлены  юристом нашей компании.  Если Вы не нашли  необходимой Вам информации, пожалуйста, задавайте вопросы по тел: 993-77-55  или электронно uspeh@firma-uspeh.ru

Наши Специалисты ответят на вопросы и подберут необходимые статьи для Вас.

Темы статей:

1. Коммерческая недвижимость. Аренда. Субаренда.  Продажа и покупка помещений. 2. Жилая недвижимость. Купить квартиру. Продать квартиру. Все о жилой недвижимости. 3. Новостройки. Все о застройщиках. Новые квартиры. Как купить квартиру. 4. Управление недвижимостью. Советы. Доверительное управление. 5. Ипотека. Банки. 6. Законы.  Гражданский кодекс.  7. Полезные советы по недвижимости.

8. Коттеджи. Как купить коттедж или таунхаус.

На нашем новостном сайте получите все новости о недвижимости. Сведения о налогах, о Законах РФ.
Обновления происходят каждый день. Будте в курсе всех событий!

  ***

Покупка недвижимости в Греции.

Эмигрантов из России можно легко представить почти в любой стране. Скажем, в Германии, США, Франции – многие мечтают туда переехать, и многие уже переехали. Чуть сложнее с Англией, Италией и Испанией. А идеи переехать в Грецию у большинства почему-то не возникает совсем.

читать подробнее

Санкт-Петербург. Невский район

Невский район, большая часть которого расположена на территории бывшего Веселого Поселка – крупнейший спальный район Санкт-Петербурга. В него входят Обуховские промышленные зоны, крупнейшая сеть библиотек и знаменитый Вантовый мост.

читать подробнее

Санкт-Петербург. Московский район.

Московский район – очень интересный район нашего города. Не являясь ни историческим, ни территориальным центром Северной столицы, он, тем не менее, снискал себе славу престижного и дорогого места жительства. В этой статье мы поговорим об устройстве этого района и постараемся узнать секрет его популярности.

читать подробнее

Петродворцовый район

Этот район, как и Пушкинский, достаточно удален от центра города. Правда, в отличие от других окраинных районов, этот отличается огромным количеством посетителей. Дело в том, что в этом районе расположен один из самых знаменитых дворцово-парковых ансамблей в мире: Петергоф.

читать подробнее

Все о Пушкинском районе

Пушкинский район – уникальный район нашего города. Он сочетает в себе красоту и яркость Центрального района, легко соперничая с ним как по количеству, так и по красоте достопримечательностей. Здесь находятся несколько императорских резиденций, известных не только в России, но и во всем мире, и являющимеся всемирным наследием ЮНЕСКО.

читать подробнее

Приморский район Санкт-Петербурга

Что можно сказать об этом районе? Сегодня его лицом стали современные новостройки, перспективные предприятия, хорошее транспортное сообщение. Одним словом, этот район является одним из самых востребованных на рынке недвижимости. Но таким этот район был далеко не всегда. На заре строительства нашего города аристократы строили здесь свои дачи и летние дома, в советское же время здесь проводились испытания ракет.

читать подробнее

Василеостровский район. История и современность.

Василеостровский район находится в центре города и живет своей, обособленной жизнью, он очень медленно и неохотно развивается. Благодаря этому он является последним районом города, сохранившим ты самую петербургскую атмосферу, атмосферу, которая сделала город неповторимым.

читать подробнее

Аренда — услуга для целей налогообложения?

Настоящая статья предоставлена для публикации оргкомитетом III Международной научной конференции «Правовая система и вызовы современности» (4 — 6 декабря 2006 г., г. Уфа, Институт права Башкирского государственного университета).

Проблема отнесения аренды к услугам для целей налогообложения не нова. На протяжении многих лет налогоплательщики и налоговые органы ведут по этому вопросу битвы в судах. Начиная с 24 февраля 1999 г. шансы налогоплательщиков победить в таких спорах упали почти до нуля. В этот день Верховный Суд РФ вынес свое «знаменитое» Решение N ГКПИ98-808, 809, где указал, что к отношениям по аренде применяются нормы о возмездном оказании услуг.

Но с введением в действие Налогового кодекса эти споры возобновились, так как в нем для целей налогообложения появилось собственное определение понятия «услуга» .

Родичев В.А. Услуга ли аренда? // Учет. Налоги. Право. 2002. 11 июля.

Гражданский кодекс РФ не содержит определения понятия «услуга». Он лишь устанавливает, что по договору оказания услуг Исполнитель должен совершить действия или определенную деятельность, а Заказчик — оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Одновременно в п. 2 этой статьи дан примерный перечень услуг .

Никонов А. НДС и налог на прибыль. — М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 1999.

Следует отметить, что при оказании услуги продается не сам результат, а действия или деятельность, приводящая к этому результату. При оказании услуги не предусматривается и передача вещей.

В отличие от договора оказания услуг по договору аренды происходит передача имущества (т.е. вещей) в пользование. Оплата же производится не за факт передачи имущества, а за пользование им. Таким образом, очевидно, что рассматриваемые договоры абсолютно разные.

Еще одним подтверждением такого вывода является сам текст Гражданского кодекса, который не относит аренду к услугам. Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность — это осуществляемая на свой риск деятельность с целью извлечения прибыли от пользования имуществом, продажи товара, выполнения работ, оказания услуг. То есть «оказание услуг» отделено от «пользования имуществом».

Налоговый кодекс РФ дает свое понятие услуги. Но в то же время понятия предпринимательской деятельности и договора аренды в Налоговом кодексе отсутствуют. Поэтому для уяснения смысла этих понятий на основании ст. 11 НК РФ используется гражданское законодательство. Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, для признания аренды услугой для целей налогообложения она должна одновременно обладать следующими признаками:

  1. Это должна быть деятельность.
  2. Результаты этой деятельности не должны иметь материального выражения.
  3. Этот результат должен потребляться и реализовываться в процессе самой деятельности.

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 004-93, утв. Постановлением Госстандарта России от 06.08.1993 N 17) относит аренду имущества к экономической деятельности. Следовательно, первое условие НК РФ выполнено. Дальше — хуже.

Деятельность по предоставлению имущества в аренду имеет материальное выражение. Таким материальным выражением является и само передаваемое в аренду имущество, и производимая при помощи этого имущества продукция.

А что же с третьим признаком? Потребляется ли результат предоставления имущества в аренду в процессе аренды?

Независимо от того, что считать результатом аренды — само передаваемое в пользование имущество, полученные выгоды от этого пользования или арендную плату, очевидно, что ни один из этих результатов не потребляется в процессе аренды. Имущество возвращается арендодателю, арендная плата, как, впрочем, и выгода арендатора, существует отдельно от имущества и может потребляться и после окончания аренды.

Таким образом, из трех обязательных признаков услуги для целей налогообложения присутствует только один. Следовательно, передача имущества в аренду это не услуга .

Карсетская Е.В. Налог с продаж и индивидуальный предприниматель // Экономика и жизнь.

ОТНОШЕНИЯ ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Между образовательным учреждением (техникумом) и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилых помещений, причем никакого указания на срок он в себе не содержал.

Через год с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов области и индивидуальному предпринимателю в интересах учебного заведения обратился прокурор. Он просил признать недействительным заключенный договор и применить последствия недействительности сделки в виде возврата техникуму нежилых помещений.


В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.

Законодатель выделил отдельную 34-ую главу для рассмотрения аренды, как вида гражданских сделок. Именно эту часть ГК РФ, состоящую из 6 параграфов, важно досконально изучить перед заключением любого вида арендного соглашения. В соответствии с 606-ой статьей кодекса арендой (имущественным наймом) называется передача имущества от одного лица к другому на временное пользование или владение, закрепленное договором. В процессе аренды участвует две стороны:

  • Арендодатель – лицо, обязующееся передать имущество во временное владение за определенную плату другому лицу.
  • Арендатор – лицо, принимающее (арендующие) некоторое имущество в свое временное владение на условиях заключенного договора. Полученное арендатором имущество является его собственностью на период, определенный договором.

Неужели в данном случае не требуется внесение соответствующих записей в реестр? Как показывает сложившаяся практика, нет, не требуется. Приведем конкретный пример.

Между образовательным учреждением (техникумом) и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилых помещений, причем никакого указания на срок он в себе не содержал.

Через год с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов области и индивидуальному предпринимателю в интересах учебного заведения обратился прокурор. Он просил признать недействительным заключенный договор и применить последствия недействительности сделки в виде возврата техникуму нежилых помещений.

СОГЛАСИЕ НА РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

С учетом данного обстоятельства апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора аренды как не соответствующего статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорные здания по причине их состояния объективно не могли использоваться в качестве объектов недвижимости в целях, поименованных в договоре.

Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.

На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27 ноября 2007 года.

Как упоминалось ранее, ГК РФ содержит основные законодательные положения об аренде нежилых помещений. Стоит отметить, что как отдельный вид арендного соглашения данная сделка не рассматривается, однако косвенно о ней написано немало. Обращаясь к законодательству, в первую очередь необходимо разобраться с базовыми понятиями арендных сделок.

От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более).

Заключая договор аренды, обе стороны сделки вступают в правовые отношения. 1-ый параграф 34-ой главы ГК РФ регламентирует общие положения, порядок осуществления и принципы правовых отношений между арендодателем и арендатором. Общая их суть заключается в том, что обе стороны после заключения договора аренды обязуются выполнять условия, определенные при сделке.

ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 11.10.2007 по делу N А43-6326/2007-13-147) признал вынесенное решение абсолютно законным . ——————————— Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Как верно отмечает автор, к договору аренды, заключенному на неопределенный срок, требование об обязательной регистрации не применяется. Следует согласиться с автором, что данное положение закреплено судебной практикой, в том числе и документами ВАС РФ.

На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Если арендодатель обратился в суд с иском о возврате арендованного имущества до истечения срока, установленного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, но на момент вынесения решения этот срок уже истек, то в иске не может быть отказано ввиду преждевременного обращения в суд.

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.

2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Вывод из судебной практики: Разрушенное здание не может быть объектом аренды, если по причине своего состояния не могло использоваться в качестве объекта недвижимости в целях, поименованных в договоре. Договор аренды в таком случае недействителен.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Что такое текущий и капитальный ремонт

ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА ДО ИСТЕЧЕНИЯ СРОКА АРЕНДЫ

Источник: https://diparma.ru/novosti/6965-sudebnaya-praktika-po-arende-nezhilykh-pomeshheniy.html

Существенные условия договора аренды нежилого помещения в 2019 — что это такое, судебная практика, права арендатора, коммунальные платежи

Договор аренды нежилого помещения — специальный документ, который отражает в себе обширный перечень разделов, отражающих права и обязанности арендатора, арендодателя. Имеется большое количество тонкостей и особенностей, связанных с составлением такового документа.

Что это такое

Стоимость некоммерческой недвижимости, как правило, несколько ниже стоимости жилой. Но при этом приобрести в личную собственность имущество нежилого характера достаточно сложно. Именно поэтому для нужд бизнеса и различных иных обычно помещения такого характера попросту берутся в аренду.

В таком случае в обязательном порядке составляется специальный договор — соглашение об аренды недвижимости. Он представляет собой специальный документ, имеющий определенную юридическую силу.

Отдельно стоит отметить, что договора подобного рода в обязательном порядке регулируются специальными нормативными документами — гл.№34 Гражданского кодекса РФ.

При этом также существуют специальные правила, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке.

В первую очередь это касается отдельных видов недвижимости. Сам процесс аренды подразумевает, что арендатор получает во временное пользование некоторое имущество.

В свою очередь арендодатель получает за это некоторую сумму денег. Следует помнить, что договор рассматриваемого типа обязательно должен быть составлен с учетом определенных правил.

Причем нарушение нормативов может стать основанием для расторжения такового соглашения — как в судебном, так и досудебном порядке.

Существуют различные виды подобного типа договора:

  • консенсуальный;
  • взаимный;
  • возмездный.

Также существует множество различных видов договоров в зависимости от его характера:

  • проката;
  • аренда транспортных средств;
  • сооружений;
  • предприятий.

Причем все таковые имеют свои особенности. Нередко сложности с составлением договора возникают именно из-за банального непонимания самими партнерами базовых принципов построения подобного типа документов.

Предмет договора такового типа — именно само нежилое помещение со всеми его коммуникациями и каким-либо иным имуществом (если такое предусматривается договоренностями).

Данный вопрос лучше всего проработать предварительно. Так как нередко осуществляется сдача недвижимости в аренду с оборудованием, какими-либо приспособлениями.

Одной из важных особенностей составления такового договора является необходимость составления описи имущества. Также стоит приложить к договору акт приема-передачи недвижимости.

Это позволит избежать в последствии сложностей при расторжении договора, всевозможных судебных разбирательств.

Отдельно стоит отметить, что судебные разбирательства по поводу договора аренды — одни из самых проблемных. Именно поэтому при отсутствии должного опыта стоит избегать подобного рода разбирательств.

Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения рассматривается на этой странице.

Отдельно стоит отметить, что договор аренды коммерческой недвижимости на срок более 1 года между физическим лицам или же если в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо — обязательно должен составляться именно в письменной форме.

Причем нередко договор аренды в последствии подразумевает выкуп недвижимости подобного типа. В такой ситуации строго обязательно договор аренды должен быть составлен с учетом особенности соглашений о купле продаже.

Если опыт формирования подобного типа бумаг по какой-то причине отсутствует, то оптимальным решением является обращение к специалистам-юристам.

Отдельно стоит отметить срок договора — причем таковое условие не является обязательным для указания в соглашениях подобного типа.

Существует важная особенность — если по какой-то причине срок не указан, то любая из сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения соглашения.

Важно лишь учесть, что намерение отказаться должно быть обозначено не менее, чем за 1 месяц до свершения соответствующей процедуры. Касается это только движимого имущества.

Если же в договоре фигурирует недвижимость — то для расторжения договора следует предупредить контрагента не менее чем за 3 месяца.

При этом обозначенные выше сроки могут быть изменены — в самом договоре или же каким-либо НПД. Данный момент определяется в п.2 ст.№610 Гражданского кодекса РФ.

Важно различать два разных срока, которые соответствующим образом отражаются в рассматриваемого типа договоре аренды:

  • срок действия самого соглашения об аренде;
  • срок, в течение которого имущество должно быть передано в аренду самому арендатору.

В каждом случае подобные лимиты времени определяются индивидуально. Стоит лишь отметить, что не передача имущества в срок предполагает возмещением убытков. В каждом случае данный момент определяется индивидуально. Стоит заранее проработать этот вопрос.

Если же имеет место несоответствие имущества условиям договора аренды, то арендодатель обязан будет соразмерно изменить плату за предоставление такового либо возместить расходы арендатора за свой счет.

Арендная плата

Основным условием данного типа договора является выплата арендной платы. Причем если стороны не определили порядок, в котором имеет место внесение таковой платы, то используется стандартный алгоритм для осуществления оплаты аренды — при сравнимых, аналогичных обстоятельствах.

Отдельно стоит отметить, что существует множество различных видов таковой платы:

  • платежи, которые осуществляются в твердой сумме, которые вносятся единовременно и периодически;
  • устанавливаются определенные долги от результатов ведения хозяйственной деятельности конкретного арендатора;
  • сам арендодатель предоставляет некоторые услуги;
  • возложение на лицо, выступающее в роли арендатора, затрат на переустройство и обновление, ремонт недвижимости.

Величина арендной платы может быть изменена. Но сделать это возможно будет только лишь 1 раз в течение всего года.

Выполнение данного правила строго обязательно, какие-либо исключения в таком случае попросту не допускаются. Само же имущество обязательно должно быть передано в соответствии с условиями договора, в надлежащем состоянии.

Отдельно стоит отметить, что в некоторых случаях оптимальным решением будет оформление специального графика свершения платежей. Причем таковой подписывается в обязательном порядке заранее.

Отдельно стоит отметить, что алгоритм формирования таковой документации обязательно должен осуществляться предварительно. Причем по возможности соглашение и сам график платежей стоит доверить составлять квалифицированному юристу.

Права арендатора

Сам договор аренды обязывает стороны соблюдать права и обязанности. Отдельно стоит отметить именно права арендатора.

Причем вопрос этот лучше всего максимально пристально рассмотреть в самом договоре. Только таким образом возможно будет не допустить возникновения различного рода сложностей и проблем.

Причем самому арендатору следует в обязательном порядке заранее ознакамливаться со всеми сложностями, особенностями процедуры.

В стандартны набор прав самого арендатора включено сегодня следующее:

  • возможность заключать договор аренды и перезаключать таковой при необходимости — по истечении установленного в нем же срока или же на ином законном основании;
  • осуществлять свершение с квартирами сделки, которые предусматриваются гражданским законодательством;
  • давать согласие на вселение по просьбе самого арендатора или же иных граждан, юридических лиц;
  • предлагать арендатору размер оплаты за жилое помещение на свое усмотрение (одностороннее изменение оплаты не допускается);
  • прекращать действие договора в судебном порядке;
  • требовать от арендатора соблюдения правил использования помещения, установленных для конкретного вида недвижимости;
  • использовать недвижимость в соответствии с правилами, обозначенными в законодательстве и само договоре аренды.

Причем возможно будет обозначить какие-либо дополнительные моменты непосредственно в договоре. Стороны вольны самостоятельно определять режим использования недвижимости, различного рода другие моменты.

Данный вопрос лучше всего проработать предварительно. Это позволит не допустить самых разных сложностей, затруднений. Обычно спорные ситуации возникают как раз из-за банального непониманиями сторонами условий соглашения.

Коммунальные платежи

Вопрос оплаты коммунальных платежей в каждом случае определяется отдельно, строго индивидуально. Возможно два варианта:

  • оплата таковых арендатором;
  • оплата арендодателем.

Причем этот момент следует обязательно осветить в соглашении о предоставлении недвижимости в аренду.

Отдельно стоит отметить, что арендатор может самостоятельно осуществлять оплату. Альтернативным вариантом является оплата коммунальных платежей арендодателем — когда данные со счетчиков вносятся в специальные платежные квитанции.

Расчет пени

Важно учесть, что при просрочке осуществления платежа арендодатель имеет право осуществить процесс начисления пени. Процедура таковая должна осуществляться обязательно в специальном режиме.

Существует большое количество тонкостей, особенностей, связанных с таковой процедурой. Стороны договора вольны самостоятельно устанавливать фактически любой размер пени.

При этом за отдельный вид нарушение вид пени должен быть индивидуальным. В противном случае суд может признать таковой вид штрафа несогласованным что приведет к банальной невозможности его взыскания.

Изменение существенных условий договора аренды нежилого помещения

Уже в процессе действия договора аренды возможно изменение условий действия соответствующего соглашения. Процесс таковой имеет свои тонкости, особенности.

Важно учесть, что изменять существенные условий (срок аренды, величина арендной платы) возможно будет только лишь в случае, если имеет место договоренность между сторонами соглашения. В противном случае осуществить таковую процедуру будет невозможно.

Судебная практика

Сегодня судебная практика по поводу договоров аренды неоднозначная в силу определенной специфики. Со всеми особенностями необходимо будет разобраться предварительно. Обычно имеет место судебное разбирательство по ст.№650 ГК РФ.

Типичным примером является решение по делу 33-7343/2017. Судом установлена необходимость взыскать с ООО «ПромПолимерСервис» в пользу Ломако Н. С. арендной платы за определенный промежуток времени. Решение было принято именно в пользу истца.

Сегодня процесс оформления недвижимости рассматриваемым способом в аренду имеет свои положительные и отрицательные моменты.

Важно максимально ответственно отнестись к составлению соглашения. Это позволит не допустить всевозможных затруднительных ситуаций.

Образец заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения вы можете посмотреть по ссылке.

Про аренду квартиры с правом выкупа читайте здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sushhestvennye-uslovija-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Обзор судебной практики аренды нежилого помещения

1. В отношении заключения договора аренды «будущего имущества»

2. В отношении государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения или здания

3. В отношении арендных платежей

4. В отношении продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в аренде

1. В отношении заключения договора аренды «будущего имущества»

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пленум ВАС РФ указал, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст.ст. 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

(Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

2. В отношении государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения или здания

Источник: https://vladeilegko.ru/matherial/obzor-sudebnoy-praktiki-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya/

Признание договора аренды недействительным как избежать и какие последствия

Аренда недвижимости – идеальный вариант, когда человеку или предприятию необходима площадь для развития бизнеса, размещения оборудования и так далее. В случае возникновения проблемы с ежемесячной оплатой, арендодатель вправе подать исковое заявление, чтобы оплата была взыскана по суду. Арендатор зачастую подает встречное исковое заявление, в котором просит признать, что договор аренды недействителен.

Есть ряд обстоятельств, на основе которых арендатор может требовать признания договора аренды недействительным. Среди них:

  • Заключение договора с нарушением норм и правил существующего законодательства.
  • Подписание документа недееспособным гражданином или под влиянием угроз, обмана.
  • Если сделка была мнимой и с самого начала не предполагала правовых последствий.
  • Заключения договора на невыгодных условиях в безвыходной ситуации.
  • Нарушение договором публичного порядка.

Согласно законодательству РФ, для признания договора недействительным достаточно доказать, что на бумаге нет четкого описания условий аренды нежилой площади. В качестве основных условий стоит рассматривать стоимость аренды, сроки, методы расчета и так далее.

Чаще всего договор аренды недействителен в случаях, когда в его теле нет подробного описания предмета договора. К примеру, если в помещении сдается только какая-то его часть, то она обязательно должна быть графически обозначена. Делают это на общем плане комнаты, где указывают чернилами арендуемую площадь.

Это касается и офисных помещений, которые в общем плане здания не всегда нумеруются. Чтобы обозначить площадь аренды необходимо брать поэтажный план и на нем делать отметку.

Если из условий, прописанных в договоре, неясно, что именно является объектом аренды или непонятно расположение объекта, признать документ недействительным будет просто.

Каковы последствия

Если произошло признание договора аренды недействительным, то получить оплату за помещение арендатору будет практически невозможно. Изменить такой документ или расторгнуть его уже тоже нельзя, потому что он по факту он не считается заключенным. Но хуже всего то, что по признанному незаключенным договору нельзя взыскать штрафы, убытки и иные виды выплат.

По законодательству такой документ не может получить правовой статус «недействительный», потому что он применим только к совершенным сделкам. У участников бывших отношений не возникает двухсторонняя реституция, поэтому и вернуть все в первоначальное положения нельзя, но это не распространяется на возврат имущества хозяину.

Советы

При выборе объекта недвижимости для последующего съема его в аренду стоит помнить, что право сдавать здание имеет только собственник или лицо, уполномоченное вести его дела. Право на собственность у человека или юридического лица возникает только после регистрации недвижимости. Как основное подтверждение права собственности выступает Свидетельство регистрации. Все эти основные положения прописаны в Гражданском кодексе, а именно в 219, 608 и 223 статьях.

К договору аренды желательно прилагать нотариально заверенную копию Свидетельства о регистрации, а сам документ лучше также зарегистрировать, чтобы признание договора аренды незаконным не состоялось в пользу арендатора.

Можно сделать договор краткосрочным, то есть заключить его менее чем на год. Как только срок закончится, документ потеряет юридическую силу или его можно будет прекратить по соглашению участвующих сторон. Только в этом случае признание договора недействительным позволяет вернуть все в первоначальное состояние, как указано в 167 статье ГК.

Если недвижимость находится не в собственности арендодателя, но у вас на руках имеются все необходимые документы, подтверждающие факт аренды, договор тоже будет признан ничтожным. Преимущество арендатора в этом случае – это возможность подать в суд на виновника сложившейся ситуации. В процессе оформления искового заявления нужно указать требование по возмещению всех убытков, в том числе и упущенную выгоду. При подаче заявления стоит опираться на ГК, статья 15 и 12.

Источник: http://arendaexpert.ru/nedejstvitelnyj-dogovor-arendy/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста