Как продать квартиру в ипотеке при разводе

Как продать ипотечную квартиру

как продать квартиру в ипотеке при разводе

Согласно статьям №29 и №33 ФЗ, собственник может продать ипотечную квартиру, соблюдая ряд правил. Владельцы недвижимости приходят к такому решению в случае развода, невозможности ежемесячно выплачивать взносы банку или желания приобрести квартиру попросторнее.

Специфика данной сделки состоит в том, что в ней участвуют три стороны – собственник заложенной квартиры, покупатель и залогодержатель, то есть банк, который выдал продавцу кредит под залог недвижимости (Сбербанк и др.). Покупатель не имеет права совершать сделки с квартирой (продажа, обмен и др.) без согласия кредитной организации. В противном случае права на его жилье передаются банку, согласно статье №301 ГК РФ.

Продажа ипотечной квартиры может осуществляться тремя способами:

Как продать квартиру в ипотеке за наличный расчет?

Суть способа проста: покупатель передает продавцу задаток, равный задолженности последнего по ипотеке, продавец гасит долг, а затем вместе с представителем банка снимает обременение с квартиры в МФЦ или Регистрационной палате, далее оформляется договор купли-продажи (он также регистрируется в Регистрационной палате), а покупатель передает продавцу остаток суммы.

Более подробно процесс выглядит так:

Как продать квартиру при условии, что у покупателя также есть ипотека?

В качестве покупателя в данной ситуации можно рассматривать человека, который имеет хорошую кредитную историю и располагает:

В этом случае продавцу и покупателю придется пройти следующие этапы:

Как продать квартиру в ипотеке при помощи банка?

Специфика данного способа состоит в том, что обязанности по поиску покупателя возлагаются на банк, а не на продавца. Данный вариант не подходит тем собственникам, которые думают о том, как продать квартиру в ипотеке выгодно. Это объясняется тем, что цель кредитной организации – возвращение собственных денежных средств, а не поиск оптимальных для продавца предложений.

Последовательность действий при таком способе продажи следующий:

Перечисленные способы актуальны и в случае продажи земельного участка. Продавцу стоит помнить, что для уточнения границ территории нужно провести межевание, а неоформленный земельный участок считается собственностью государства.

Документы, необходимые для регистрации сделки купли-продажи в МФЦ или Регистрационной палате:

Также покупатель с целью проверки юридической чистоты недвижимости может попросить предоставить следующие документы:

Чем рискует покупатель?

Минимизировать риски можно в том случае, если одной из сторон сделки является банк.

Чем рискует продавец?

опасность, которая может поджидать продавца, – это банкротство кредитной организации. В данной ситуации собственник теряет все средства.

Опытные, квалифицированные риелторы компании «БЕСТ-Недвижимость» проконсультируют Вас по интересующим вопросам и помогут с оформлением необходимой документации.

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Как делить ипотеку при разводе

как продать квартиру в ипотеке при разводе

Как ни грустно, но по статистике половина браков в России распадается. При этом у половины семей к моменту развода есть совместная ипотека. Как ее поделить и не убить друг друга, читайте ниже.

Квартира, купленная семьей в браке, считается совместно нажитым имуществом и делится пополам. Ипотечное жилье не исключение. Супруги могут претендовать на половину уплаченной по кредиту суммы или долю в квартире. В идеале при разводе сначала нужно предупредить банк и обсудить варианты погашения долга, и только потом идти в ЗАГС.

По суду банк может просто забрать квартиру, продать ее и вернуть супругам платежи за прошедшее время. Это крайне невыгодно для обоих. Поэтому, как бы ни было тяжело, нужно договариваться.  Есть несколько способов поделить ипотечную квартиру мирно. Рассказываем, какие.

При разводе супруги должны составить соглашение между друг другом и банком

Попилить

Супруги могут обратиться в суд самостоятельно, чтобы он поделил долг согласно прописанным долям на квартиру. Заметьте, банк скорее всего откажется делить долг на два равных кредита. Он может присудить бОльшую долю супругу, который внес больше денег. Также бОльшую долю получит супруг, с которым остались дети.

Отдать одному из супругов

Оптимальный вариант, когда один супруг отказывается от своей доли в квартире. Другой при этом берет на себя все выплаты по ипотеке. Когда кредит будет погашен, отказавшийся от доли супруг получит компенсацию. Ее размер – половина от выплаченных в браке денег по ипотеке.

Согласие на такую схему должен дать и банк. Он внесет изменения в кредитный договор и оформит новую закладную. Важное условие – доход оставшегося заемщика должен позволять в одиночку платить ипотеку.

Продать

Супруги могут продать квартиру и вернуть деньги банку. Продажей займутся риелторы от вашего банка. Если после продажи остается какая-то сумма, ее делят пополам супруги.

Вывод

Несмотря на всю болезненность ситуации, сядьте за стол переговоров. Постарайтесь мирно решить, что делать с квартирой. 

  • Поделить через суд
  • Оставить одному из супругов вместе с ипотекой
  • Продать и вернуть долг банку

Источник: https://trend-spb.ru/articles/laifhaki/kak-delit-ipoteku-pri-razvode

Квартира в ипотеке: как разделить при разводе

как продать квартиру в ипотеке при разводе

Любое имущество, которое приобретено супругами после свадьбы, будет считаться совместно нажитым и при разводе делиться пополам. Это четко предусмотрено в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Не исключением будет и квартира, приобретенная в ипотеку, даже если основным заемщиком был ваш муж, и она находится полностью в его собственности.

Возможен и другой порядок раздела, если супруги заключили брачный договор и в нем указано, как делится квартира в ипотеке при разводе. Но в нашей стране не популярен такой способ юридического закрепления семейных отношений.

Банк должен знать о разводе

Как делится ипотека при разводе? Первая инстанция, которую вы должны уведомить об изменении семейного положения – банк, где оформлена ипотека. При этом желательно прийти к ним с готовым решением, принятым вами и уже бывшим супругом. Их может быть три:

  • Вы находите необходимую денежную сумму, гасите ипотечный кредит, продаете квартиру и вырученные денежки делите пополам. Это идеальный вариант. На практике же осуществить его не так просто.

Можно еще попробовать договориться с банком, чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Из вырученных денег можно погасить долг, а остальные поделить. Здесь много нюансов.

Во-первых, банки на такие условия идут с неохотой. Во-вторых, вряд ли вы выручите большую сумму от такой продажи. И, в-третьих, редкий покупатель захочет связываться с покупкой квартиры в залоге у банка.

  • Вы решаете с банком вопрос о разделе ипотечных платежей и платите каждый свою долю. Здесь тоже много нюансов.

Во-первых, в квартире нужно выделить долю каждому супругу, а при наличии детей, и каждому ребенку. Но, к примеру, в однокомнатной квартире это сделать проблематично. Зачастую этот вопрос нужно решать в судебных заседаниях, а процесс этот длительный и утомительный.

Квартира в ипотеке при бракоразводном процессе не разделяется, а ее продажа может повлечь существенные убытки для двоих супругов. Таким образом, лучше все решить полюбовно, не обращаясь в суд.

Спорных ситуаций, в том числе и с имуществом может не быть, если оформить брачный договор. Это можно сделать: до свадьбы, в процессе семейной жизни. Однако, брачные контракты заключают около 5% граждан в возрасте от 35-45 лет, которые уже когда то пережили болезненный развод с разделом имущества.

Во-вторых, не факт, что каждый супруг имеет достаточный доход и платежеспособность для того, чтобы ежемесячно гасить свою часть ипотеки. Банк очень трепетно относится к этому обстоятельству.

В-третьих, согласно закону «Об ипотеке», доля, выделенная в жилом помещении, не может стать предметом залога. Посему банк с большой неохотой идет на такой вариант. И еще немаловажный вопрос. К примеру, вы с мужем разошлись, с вами остались проживать двое детей.

В ипотеку приобретена трехкомнатная квартира с использованием средств материнского капитала. По закону в данной квартире вы должны выделить детям по 14 доли после погашения ипотеки.

В этом случае ответ на вопрос, что делать с ипотекой при разводе и кто из супругов должен взять на себя обязанность по выплате ипотечного кредита по долям детей поможет разрешить лишь суд.

  • Один из супругов оформляет квартиру, приобретенную в ипотеку, в свою единоличную собственность, и бремя по погашению ипотечного кредита ложится лишь на его плечи. При этом варианте второй супруг должен обязательно быть согласен с таким решением. Супруг же, который берет ипотеку на себя, должен быть платежеспособным в глазах банка.

Возможно, банк или ипотечная организация предложит вам свой вариант. И он имеет право потребовать немедленного досрочного погашения кредита.

При разводе супруги должны понимать, что жилплощадь, приобретенная в браке принадлежит обоим, не важно, кто именно его покупал и кто числится в документах. Только обоюдное согласие на равноценный раздел избавит от нервов и потери времени.

Платить всё равно нужно

Разлад в семейных отношениях и последующий развод – конечно, стресс для каждого. Но всё-таки не нужно забывать о своих обязательствах по кредиту. Кроме того,вопрос, как при разводе разделить кредит, — один из самых непростых.

Хоть кто-то из супругов должен поступить благоразумно и вносить ежемесячные платежи в счет погашения ипотеки. В противном случае придется делить еще и долг за просроченные платежи.

Если вы ежемесячно вносите платеж по своей доле (не важно, разделена ли ипотечная квартира при разводе между вами и супругом в судебном порядке или еще нет) или полностью, то всегда по суду вы сможете с недобросовестного супруга взыскать неуплаченную им часть ипотеки.

Кстати, при переоформлении ипотечного договора и изменении его условий, банк потребует выплатить 0,5 — 1 % от суммы остатка долга по ипотеке.

Если квартира приобретена до свадьбы

На квартиру, купленную в ипотеку до брака, при разводе будет иметь право только тот супруг, который заключал кредитный договор. Зато второй может потребовать через суд возмещения ему половины денежных средств, которые были потрачены за время брака на погашение ипотечного кредита.

Взыскать имущество, где прописаны несовершеннолетние дети очень трудно. Суд потребует привлечение административных органов опеки, попечительства и прокуратуры.

У второго супруга могут возникнуть притязания на указанную квартиру в случае, если банку было известно об изменении семейного положения заемщика, и второй супруг стал участником ипотеки в качестве поручителя.

Ипотека в гражданском браке

Неофициальные брачные отношения никак не регламентируются семейным и гражданским законодательством. Поэтому собственником ипотечной квартиры в случае расставания гражданских супругов станет тот, на кого из них оформлен кредитный договор.

И если кто-нибудь из сожителей не согласен с таким исходом, дорога одна – в суд. Только для того, чтобы его выиграть, нужно заручиться помощью очень хороших юристов. И запастись терпением — доказать свои притязания в подобном случае гораздо труднее, чем договориться просто о выплате алиментов на ребенка вне брака.

Оформление развода при наличии детей процедура непростая и длительная (подробно мы обо всех нюансах рассказываем здесь), но если есть еще и споры о разделе имущества, да еще кредитного, то тяжбы могут затянуться даже на много месяцев. Договорившись полюбовно, вы сбережете большое количество ил, нервов, да и денежных средств.

Ипотека и развод супругов – понятия трудно совместимые. Поэтому, вступая в брак и приобретая жилье в ипотеку, нужно задуматься о заключении брачного договора.

Источник: https://divorceinfo.ru/2201-kvartira-v-ipoteke-kak-razdelit-pri-razvode

Что делать с ипотекой при разводе

Тэги: Без посредников, Ипотека

Известно много мрачных шуток о том, что совместная ипотека скрепляет отношения куда прочнее штампа в паспорте.

Однако браки иногда распадаются, и если супруги на момент развода находятся на стадии выплаты ипотечного кредита, то ситуация может стать крайне неприятной.

Кому платить по кредиту? Кому жить в ипотечной квартире? Как ее делить, если квартира, например, однокомнатная, а владельцы конфликтуют? Мы спросили об этом Александра Москатова, управляющего директора брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Как это бывает обычно

На данный момент подавляющее большинство всех ипотечных заемщиков в России — это семейные пары, по статистике эта цифра достигает 95%. Это логично, ведь жилье приобретают чаще всего при увеличении семьи: при вступлении в брак, рождении детей. Чаще всего ипотеку берут те, чей возраст составляет от 30 до 40 лет, на втором месте люди от 20 до 30.

Как правило, заемщиком в семейной паре выступает тот, чей доход выше; второй супруг обычно бывает созаемщиком.

Квартира приобретается либо в совместную или долевую собственность супругов, либо на основного заемщика. Даже если один из супругов не работает и не имеет денежного дохода, для банка это не имеет большого значения, потому что оба супруга оплачивают ежемесячные платежи из совместно нажитых средств (Семейный кодекс никто не отменял) и несут за выплату кредита солидарную ответственность. При выплате кредита банку неважно, женаты заемщики или их брак прекратился.

Итак, рассмотрим довольно часто встречающуюся ситуацию: семейная пара приобрела с помощью ипотечного кредитования однокомнатную квартиру, сумма кредита составила 2 млн рублей, супруг выступил заемщиком, жена – созаемщиком.

Однако скоро пара решила расстаться и оформила развод, причем все это сопровождалось семейными конфликтами и спорами о том, кому жить в купленной квартире и кому и в каких долях выплачивать ипотечный кредит.

Невозможность мирно поделить квартиру завела бывших супругов в тупик. Какие же здесь возможны варианты?

Как продать квартиру с ипотекой

Прежде всего, банк необходимо известить о том, что состоялся развод, поскольку семейное положение – это существенное условие договора, и его изменение несет для кредитной организации вполне понятные риски неплатежей.

Если бывшим супругам разрешить конфликт не удается и ипотечные платежи не вносятся в установленном порядке, то через три месяца неплатежей банк вправе обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои деньги.

Это может быть и продажа имущества по суду по совсем неинтересной для продавцов цене, — средства от продажи будут направлены на погашение кредита. Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, и нередки случаи, когда даже после продажи недвижимости они остаются должны банку.

Также можно попробовать самостоятельно продать квартиру с обременением. Кстати, в последние пять лет доля квартир с обременением в общей структуре продаж заметно выросла. Если в 2012 году эта доля составляла примерно 5%, то теперь в некоторые месяцы доля квартир с обременением может достигать 15%, и чаще всего это именно те квартиры, которые находятся в залоге у банка.

С юридической точки зрения препятствий такой сделке нет, нужно только получить официальное согласие банка на продажу. Однако схему продажи, скорее всего, предложит банк.

Конечно, продажа квартиры с обременением – это продажа зачастую с дисконтом,

но важно помнить, что такая сделка может сорваться и в силу человеческого фактора: если есть нерешенная конфликтная ситуация в бывшей семье, то одна из сторон может отказаться от сделки в любой момент.

Именно поэтому покупателям таких вариантов необходимо тщательно проверять историю покупаемой квартиры с обременением в виде банковского залога, в деталях понимать схему взаиморасчетов и понимать существующие риски,  иначе вместо выгодной покупки можно остаться и без средств, и без желанного жилья. Причем такие непростые ситуации лучше всего проверять не самостоятельно, а с помощью профессионального риэлтора, который знает, на что обратить внимание при юридической проверке перед сделкой, как правильно подготовить все документы.

После продажи сумма задолженности будет вычтена из выручки за квартиру, банк выдаст письмо о снятии обременения в виде залога. Те средства, которые остались от продажи и погашения кредита, будут, например, через банковские ячейки переданы бывшим супругам. После этого историю с данной ипотечной квартирой можно считать закрытой.

Другие варианты

Иногда бывшим супругам удается договориться полюбовно о том, что один из них не претендует на ипотечную квартиру и не будет за нее платить кредит. В этом случае иногда решаются на то, чтобы один из заемщиков самостоятельно оплачивал ипотеку и, соответственно, был единоличным собственником квартиры.

Это возможно в том случае, если доход «одиночки» позволит иметь существующую кредитную нагрузку, и банк даст согласие на отказ от созаемщика.

Бывает и ситуации, когда идут на смену заемщика, однако это крайне сложная процедура, которая встречается редко.

Дело в том, что если принято решение сменить заемщика, банк инициирует новую финансовую проверку, и нужно будет представить банку заново собранный пакет документов, а это все справки о доходах и т. д. Теоретически это вероятно, однако на практике встречается буквально раз в пятилетку.

У каждого банка свой подход к данному вопросу. В любом случае, каждая такая ситуация индивидуально рассматривается на кредитном комитете банка и не имеет стандартных решений.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2017/03/14/cto-delat-s-ipotekoi-pri-razvode/

Как делится ипотечная квартира при разводе

Ситуации бывают разные. Когда молодая семья оформляет ипотечный кредит на новую квартиру, и муж, и жена надеются встретить в этом жилье старость. Однако жизнь диктует свои правила, и случается так, что проходит любовь или случаются другие причины, заставляющие супругов отнести в ЗАГС заявление о разводе.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Что регулирует брачный договор

Даже если любовь прошла, квартирный вопрос остаётся. И действительно, что делать с квартирой в ипотеке при разводе? Портал «ДомостройДон» готов поделиться секретом раздела ипотечного жилья. 

Как пилить квадраты

Начнем с того, что по закону, все совместно нажитое делится ровно пополам. И точка. За исключением случаев, когда граждане заключили брачный контракт или дополнительное соглашение, обговаривающее условия раздела имущества.

Однако ипотека требует особых условий. Начнем с того, что суд будет смотреть на то, как изначально был оформлен жилищный кредит: на одного из супругов, в долевую собственность или общую совместную собственность. В последнем случае доли не выделяются, поэтому делить будут поровну.

Банк всегда рядом

Опытные юристы советуют, прежде чем бежать в ЗАГС и подавать в суд на раздел имущества, сообщить о том, что любовь прошла, надо банку, выдавшему ипотеку. Если смотреть на сухие факты, то раздел ипотечной квартиры грубое нарушение норм договора.

Поэтому, если банк разозлить, квартира не достанется никому — кредитная организация потребует вернуть все деньги разом, а потом, не дождавшись указанной суммы, просто пустит квартиру с молотка по заниженной цене.

В этом случае велика вероятность, что у экс-супругов по окончанию брака останутся не квадратные метры, а огромные долги. Поэтому, если вы решили развестись, сначала идите в банк.

Как ведёт себя банк

Если сразу сообщить кредитной организации о предстоящем расколе ячейки общества, банк предложит несколько возможных вариантов.

Если был заключён брачный договор или договор раздела имущества при разводе (многие банки рекомендуют прописывать в договоре, кому достанется квартира и долги по ипотеке после разрыва супружества), то действовать придется согласно документам. Если никаких предварительных соглашений не было, возможны следующие варианты:

  1. Квартира отписывается одному из супругов. В этом случае человеку отходят не только квадратные метры, но и долги, которые ему придется выплатить. Кому квартира досталась — тот и платит.
  2. Квартира делится ровно пополам. Если люди не против того, чтобы жить под одной крышей, они вполне могут разделить квартиру на две равные части. Долговые обязательства также поделят поровну.
  3. Квартиру продадут, а оставшиеся деньги пойдут на первоначальные взносы для каждого из супругов. Таким образом, из одной ипотеки получится две, но уже на другие квартиры.
  4. Если погашена значительная часть долга, банк может предложить продать квартиру и поделить оставшиеся деньги. Однако такой исход банку не выгоден — он не получит процентов.

Также следует помнить, на протяжении всего разводного процесса в суде вы будете встречаться не только с опостылевшей половинкой, но и сотрудником банка, он будет ревностно следить за тем, кому в итоге достанется жилье.

Как делить ипотечную квартиру через суд

Несмотря на рекомендации и заявления банка, последнее слово останется за судом. И тут уже все жёстче.

Малоимущим — больше

К примеру, большая вероятность, что бо́льшая площадь делимой квартиры достанется по решению суда супругу, у которого нет другого жилья, кроме ипотечного, просто потому, что ему некуда идти. Если у вас уже есть жилье, да и прописаны вы в другом месте, не рассчитывайте при разводе урвать бо́льшую часть.

Одному все, другому — ничего

Закрепить квартиру и долги по ней суд может за одним из супругов, если ипотека была изначально оформлена на одного. Ещё один вариант — другой супруг отказывается от своей доли и отдает ее вместе с ипотечным долгом в распоряжении бывшей половинке.

При этом и в том, и в другом случае, человек, оставшийся без квартиры, может рассчитывать на компенсацию, если будет доказано, что он вкладывал деньги в счёт погашения долга. К примеру, получил выигрыш в лотерею и сразу отнес в банк.

Все равны, но некоторые ровнее

Иногда суд наделяет большей долей того из супругов, с которым по итогу остаются дети. При этом платить за ипотеку все равно приходится обоим.

Кроме того, один может отказаться от своей доли в пользу ребенка, при этом также придется платить, но уже меньше. Родителя обязаны нести равные обязанности по воспитанию детей. Поэтому, если у ребенка окажется половина ипотечной квартиры, отцу, если тот отказался в пользу дочери или сына и ушел жить в другое место, придется ежемесячно отдавать банку четверть общего платежа.

Ипотека с маткапиталом при разводе

Продажа квартиры в ипотеке, если там есть материнский капитал, занятие из области фантастики. Сделать это практически невозможно. Поэтому в реальности часто оказывается так, что в квартире остаётся один родитель с детьми, а второй должен подыскивать себе другое место для жизни.

Раздел ипотечной квартиры с материнским капиталом возможен по нескольким сценариям, в зависимости от того, на кого изначально был оформлен договор.

Согласно законодательству, если при покупке квартиры используются средства маткапитала, дети должны быть полноправными собственниками — у каждого ребенка должна быть равная доля. И тут возможны сразу два варианта.

  1. Собственники — дети.

    В этом случае полноправными собственниками жилья являются дети, родителям там делить нечего. Поэтому один из супругов остаётся проживать в квартире с детьми, другой уходит. При этом ипотечные платежи им приходят в равных долях, потому что оба родителя являются полноправными опекунами своих детей.

  2. Каждому по доле.

    В этом случае каждому из членов семьи приходится по доле в квартире. К примеру, в семье из четырех человек каждый из членов обладает по 1/4 квартиры. В этом случае родитель, который уходит из семьи, может попросить компенсацию за свою долю у другого супруга. Грубо говоря, один супруг выкупит у другого его долю и станет владельцем 1/2 квартиры. При этом ипотеку платить все равно придется — за детей.

Раздел квартиры в военной ипотеке

Согласно закону, такая квартира не делится. Во-первых, первоначальный взнос на военную ипотеку даётся военнослужащему, во-вторых, кредит также оформляется на него. Другой супруг может только попросить компенсацию, если докажет, что он принимал активное участие в погашении ипотеки. То же самое касается и квартир, купленных до заключения брака. Компенсация возможна только при наличии доказательств своего финансового вклада.

Что не следует делать при разводе с ипотекой

Главное правило — обслуживать свои платежи. Даже если вы в огромной ссоре, за ипотеку платить нужно. Иначе банк отберёт квартиру.

Ещё одно правило — не пытаться поделить квартиру сразу через суд, не уведомив банк. Такие попытки заканчиваются плохо.

Тем более не стоит пытаться продать ипотечную квартиру за спиной одного из супругов и банка. Это уже уголовная статья.

И самое главное. Если вы не уверены, что готовы прожить с конкретным человеком долго и счастливо и умереть в один день, не стоит жениться, выходить замуж и брать совместную ипотеку.

Источник: https://www.domostroydon.ru/statyi/instrukcii/kak-delitsya-ipotechnaya-kvartira-pri-razvode

Ипотека при разводе

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

  1. факт регистрации брака;
  2. наличие брачного контракта;
  3. положения договора на получение ипотечного кредита;
  4. наличие несовершеннолетних детей;
  5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
  6. позиция банка.

Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом. Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена. Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье.

Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

  • супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
  • муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
  • один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
  • супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
  • ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода. Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода. Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

  1. до или при вступлении в брак;
  2. до оформления ипотечного кредита;
  3. после получения займа и приобретения квартиры.

В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка.

Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки.

Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

  • имеет плохую кредитную историю;
  • уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
  • не обладает официальным доходом.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

  1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
  2. Официальная регистрация развода.
  3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
  4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
  5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов. В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры. Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком.

После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам.

На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире. Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка. Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право. Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами. При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-pri-razvode/

Как продать квартиру в ипотеке

Ипотека — это всегда надолго. Ну, если и не всегда, то в большинстве случаев — точно. Но жизнь меняется изо дня в день, и мы не можем с уверенностью сказать, что будет завтра. Сокращение на работе, рождение еще одного ребенка, развод — и вот семья сталкивается с необходимостью продать квартиру, на которую был взят ипотечный кредит. Впереди 10–15 лет ипотеки, а решать проблему с жильем нужно уже сейчас. Что делать в таком случае?

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как подать заявление на регистрацию брака

4 способа продажи

Для начала нужно развеять популярный миф о том, что квартиру в ипотеке продать невозможно. Разумеется, это не так. Есть целых 4 способа продать ипотечное жилье:

  • Досрочная выплата ипотечного кредита
  • Продажа жилья с погашением долга в процессе сделки
  • Продажа самой ипотеки другому лицу (переоформление)
  • Продажа жилья самим банком

В любом их случаев третьим лицом в процессе купли-продажи жилья будет являться банк. Кстати, банки довольно спокойно относятся к таким сделкам, так как они абсолютно законны и прозрачны. Разве что сам продавец попытается провернуть мошенническую схему. Но это не так просто — раз, и уголовно наказуемо — два.

Единственная схема продажи без участия банка рассчитана на полную честность продавца и покупателя, так как покупатель вносит задаток для погашения кредита, доверяя свои деньги продавцу. Договор купли-продажи составляется уже после.

Виды ипотеки и трудности при продаже

  1. Квартиру, взятую в самую «классическую» ипотеку продать легче всего. И здесь подойдет любой из вышеперечисленных способов.
  2. С квартирами военной ипотеки дела обстоят чуть сложнее. Для продажи квартиры придется погасить долг перед банком полностью, плюс вернуть государственные выплаты (помощь военным от государства).
  3. Самая непростая ипотека в плане продажи — это ипотека с материнским капиталом. Собственником квартиры здесь является ребенок, и продать такое жилье можно, только предоставив этому ребенку соответствующую долю. На такую покупку может согласиться разве что близкий родственник.

    В противном случае придется ждать совершеннолетия собственника для получения его согласия на сделку.

Риски для покупателя и продавца

Для покупателя существует несколько рисков, и самый главный — это отказ продавца от сделки после того, как покупатель внес задаток на погашение кредита. Такой вариант нужно рассмотреть заранее и привлечь к процессу купли-продажи по такой схеме профессионального юриста.

Также продавец может отказаться регистрировать сделку или затягивать процесс снятия ипотечного обременения с недвижимости.
Для продавца существенный риск всего один — неплатежеспособность банка, через который производятся выплаты.

Как и кому ее все-таки продать?

Итак, с тонкостями и рисками разобрались. Давайте разбираться с главным.

Квартиры в ипотеке продаются с приличной скидкой в 10–20%, поэтому желающих немало среди тех, кто хочет сэкономить. Охотно реагируют на такие предложения и риэлторские конторы, т. к. для них ипотечные кредиты со скидками — золотое дно. Многие стремятся скинуть цену еще больше и даже выкупают квартиры сами. При этом они могут оказаться полезны в ведении сомневающегося покупателя, который с большей вероятностью согласиться на сделку, если его будет направлять специалист.

Разберем подробнее вышеперечисленные способы продажи:

  1. Взять у покупателя задаток, оплатить долг по ипотеке этими деньгами и после получения квартиры в полную собственность оформить договор купли-продажи.
  2. Похожий, но более безопасный вариант производится с участием банка — покупатель кладет деньги в две ячейки — для погашения долга перед банком и для продавца. После регистрации сделки право собственности переходит покупателю, а продавец получает сумму из второй ячейки. Это самый частый вид продажи жилья в ипотеке.
  3. Перезайм. Если у покупателя не хватает средств для покупки, то на него переоформляется имеющаяся ипотека. Новый заемщик оценивается банком точно так же, как и сам продавец во время оформления ипотечного кредита. Сложный, не особо любимый банками, но все-таки возможный вариант продажи жилья.
  4. Есть еще один вариант продажи, но он производится самим банком в случае нарушений со стороны заемщика. Ситуация не из приятных, однако она безопасна для обеих сторон и здесь за все отвечает исключительно сам банк. Самый существенный минус заключается в сумме прибыли от продажи такой квартиры — она традиционно невелика.

Как видите, ничего страшного или чрезвычайно сложного в процессе продажи квартиры в ипотеке нет. Главное — делать все по закону.

Пожалуйста, напишите своё сообщение. Неправильное кодовое слово.

Ваша заявка успешно отправлена

В ближайшее время мы с вами свяжемся.

Источник: https://www.informetr.ru/journal/ipoteka/7226/

Квартира в ипотеке: как поделить при разводе и не остаться без денег?

Конечно, развод, это неприятная процедура, в которой страдают, как правило, обе стороны. Но еще более неприятной становится эта процедура, когда начинаются споры по ипотеке. Как правило, при разводе между супругами делится все совместно нажитое имущество.

Но не только имущество делят супруги, но и те долги, которые они нажили во время брака. Долг по ипотеке, это один из самых распространенных видов долгов, которые делят супруги, после развода.

Но так происходит не всегда, суды рассматривают и учитывают все обстоятельства, при которых была взята ипотека.

Ипотечный кредит был взят до брака

В том случае, если один из супругов взял ипотеку, еще до вступления в брак, тогда квартира, также, как и ипотечный кредит, достается ему, так как ни квартира, ни ипотека не считаются совместно нажитым имуществом. Но тут есть один нюанс.

Если другой супруг  докажет, что внес внушительную сумму в погашение ипотечного кредита, тогда он может претендовать на долю в квартире и предъявить эти требования в суде. Важно отметить то, что в этом случае супругу, который претендует на долю в квартире, нужно будет доказать, что выплаты он производил не из семейного бюджета, а из личного.

Доказательства представляются в документальном формате, это могут быть выписки, чеки и другие документы, доказывающие внесение денежных средств в счет оплаты долга по ипотечному кредиту.

Банк — это третье лицо, которое участвует в разделе долга по ипотеке

Так как в законе об ипотеке есть пункт о том, что нельзя совершать какие-либо действия с залогом без соответствующего разрешения залогодержателя, то исходя из этого бракоразводный процесс, в котором у бывших супругов имеется ипотека, превращается из двухстороннего разбирательства, в трехстороннее. То есть, банк становится третьим лицом в спорах об ипотеке. Обычно платит ипотеку после развода тот супруг, в чьей собственности остается квартира. Иногда квартира в ипотеке разделяется на доли, согласно которым и платят ипотечный кредит бывшие супруги.

Как быть, если дети прописаны в ипотечной квартире

В случаях, когда дети прописаны в квартире, супруги не имеют право выписать их, если нет другого жилья, и продолжают платить вместе ипотеку. Но один из супругов может продать свою долю другому, либо третьему лицу, для этого необходимо согласие органов опеки. Вообще, при разводе совместно нажитое имущество делится не только по решению суда, но и по договоренности супругов. Обычно жилье оставляют тому супругу, с кем проживают дети.

Как договориться с бывшим супругом и не жить вместе в ипотечной квартире

Если детей нет, тогда есть вариант просто продать квартиру и поделить деньги. Либо разделить квартиру на доли, и каждый сам будет решать, что ему делать с его долей. Очень часто один из супругов выкупает долю в квартире другого супруга и оставляет себе квартиру.

Как не остаться с носом и не платить ипотеку за квартиру бывшего супруга

Особое внимание стоит уделить тому, являлись ли супруги созаемщиками по кредиту? Бывают ситуации, когда одному из супругов достается квартира и, соответственно, требования по кредиту. Но этот супруг не платит ипотеку, и тогда, если второй супруг является созаемщиком и после развода не был исключен по требованию банка из созаемщиков, тогда банк вправе потребовать от этого супруга выплаты ипотечного кредита.

Источник: https://adres-realty.ru/stati-i-publikacii/article_post/kvartira-v-ipoteke-kak-podelit-pri-razvode-i-ne-ostatsya-bez-deneg

Развод и ипотечная квартира: как поделить долги и имущество безболезненно

По статистике, около 60% семей распадаются в первые пять лет брака – статистика, согласитесь, неутешительная. Помимо психологических неприятностей, связанных с этим процессом, бывших супругов ждут разборки материального плана.

Например, если общая квартира в ипотеке как делить при разводе недвижимость? Конечно, большинство пар вступая в брак надеются, что проживут вместе всю жизнь, поэтому о брачном договоре, столь распространенном за рубежом, задумываются редко.

Нет у супругов и плохих мыслей во время оформления квартиры по ипотеке, именно поэтому, в случае развода проблем с разделом кредитного имущества возникает немало.

Позиция банка

Не стоит забывать, что кроме несчастных супругов в этой финансово-любовной истории замешана и третья сторона – банк.

Согласно условиям ипотеки, заемщик должны информировать кредитную организацию обо всех серьезных изменениях в своей жизни: серьезных болезнях, рождении детей, смене документов и, конечно, разводе.

Позиция банка проста – ему важно получить назад свои деньги, желательно – со всеми причитающимися по договору процентами. Именно поэтому, банку, выдавшему ипотечный кредит, необходимо заранее знать о том, что материальное положение дел клиентов может измениться и вовремя среагировать.

Именно поэтому, первым делом, решая, как при разводе платить за ипотеку, стоит отправиться в банк, чтобы совместными усилиями полюбовно разрешить сложившуюся ситуацию.

Кроме того, при разделе совместно нажитого имущества, судебная инстанция в обязательном порядке призовет на заседание экспертов банка, поскольку без из согласия принимать то или иное решение суд не сможет.

Изменения в договор по ипотеке могут быть внесены только лишь банком, поэтому присутствие его специалистов при разделе квартиры и оставшегося долга обязательно.

Перед тем, как отправиться в банк, супругам стоит предварительно обговорить свои предпочтения по поводу раздела ипотеки и прийти к общему мнению.

Если совместное решение устроит специалистов банка, документы можно будет переоформить без разбора материалов в суде, если же одного из супругов или банк ни одно из предложенных решений устраивать не будет, без разбирательства в независимой инстанции не разобраться. Как делится ипотечная квартира при разводе? Существует несколько основных вариантов:

  • Найти собственные деньги для досрочного погашения, погасить задолженность, продать квартиру и поделить деньги пополам.
  • Найти покупателя для ипотечной квартиры, который погасит задолженность перед банком. Оставшиеся деньги поделить между супругами.
  • Оставить квартиру в пользование одного из супругов и переоформить на него договор и долг. Второму супругу выплатить компенсацию, за уплаченные в период совместной жизни ежемесячные платежи.
  • Продолжать совместно платить за ипотечное жилье, чтобы по окончании срока действия договора продать квартиру наиболее выгодно.

Какие препоны могут возникнуть со стороны банка? Во-первых, супругам могут не дать разрешение на досрочное погашение ипотечного кредита или на продажу ипотечного жилья третьему лицу. Также проблемы могут возникнуть, если было принято решение переоформить договор по ипотеке на одного из супругов. Может случиться так, что финансовое положение того, кому достанутся обязательства не удовлетворит банк, поэтому в переоформлении будет отказано, или же ему придется искать нового созаемщика.

Делим имущество и долги

Решая вопрос, как делится ипотека при разводе, стоит ознакомиться и с действующим законодательством. Важно знать, что при разрыве брачных уз делятся не только материальные ценности, нажитые в браке, но и приобретенные за его время долги.

Поэтому, если квартира была приобретена в браке, неважно, в ипотеку или за наличные, она будет разделена пополам, вне зависимости от того, на кого она была оформлена. По взаимному согласию бывшие супруги могут разделить доли в ипотечной квартире по собственному усмотрению.

Часто, большую часть отписывают тому из супругов, с кем остаются жить дети.

Что касается задолженности по ипотеке перед банком, то ее выплачивать обязаны будут также оба супруга и тоже в равных долях. В случае, если оба на это согласны, специалисты банка переоформят договор и разделят проценты поровну, чтобы каждый оплачивал их отдельно. Впрочем, это может нести в себе некоторые проблемы.

Например, если один из супругов перестанет выплачивать долг по своей доле, банк может пустить квартиру с молотка, при этом то, что второй супруг добросовестно выплачивал свою долю, роли играть не будет. Поэтому, при наступлении подобной ситуации, ответственная половина бывшей семьи выплачивает и долю того, кто своими обязательствами пренебрегает.

Важно, документировать подобные случаи, сохранять чеки и квитанции, чтобы потом была возможность взыскать эти суммы через суд.

Решая, как разделить ипотечную квартиру при разводе, стоит учитывать и тот факт, что если приобретена она была до брака одним из супругов, то второй никаких прав на нее не имеет. Единственное, что можно потребовать – вернуть часть уплаченных совместно ежемесячных платежей.

Случаются прецеденты, когда разводящийся получает в такой квартире долю. Чтобы такая возможность появилась, необходимо доказать, что в жилье были вложены собственные средства: на ремонт, покупку встроенной мебели или же был внесен серьезный вклад по уплате долга перед банком.

Лишь в этом случае получится разделить квартиру, купленную до брака.

Нет тела – нет дела

Итак, вы все-таки решили завершить семейную жизнь, несмотря на наличие квартиры в ипотеке. Как делить квартиру в ипотеке при разводе, чтобы весь процесс прошел максимально безболезненно? Самый лучший выход – найти собственные средства для того чтобы погасить кредит досрочно.

Оптимальный вариант – продать что-либо из другого имущества, нажитого совместно, например, автомобиль или дачу.

После того, как задолженность перед банком будет погашена, квартиру можно будет продать максимально выгодно, поскольку жилье без обременения, априори, стоит дороже, чем проблемные объекты, находящиеся в залоге у банка.

Как делить вырученные от ее продажи средства – вопрос индивидуальный. Часто бывшие супруги делят все пополам, особенно, если расходятся мирно. Бывают случаи, когда одному из супругов достается большая сумма, например, если он вносит первоначальный взнос из собственных средств или в одиночку совершал выплаты по кредиту. Если договориться не получается, лучше идти в суд, куда следует представить все доказательства понесенных трат: чеки, квитанции, договора подряда и прочие бумаги.

Этот вариант позволяет максимально быстро и без нервотрепки распрощаться с совместным имуществом и разойтись на все четыре стороны свободными людьми, которым больше не надо иметь общих дел. Впрочем, подходит этот вариант лишь в том случае, если при разводе удается сохранить дружеские отношения.

Кстати, иногда банки предлагают надежным заемщикам после развода и получения прибыли от продажи квартиры использовать эти деньги в качестве первоначального взноса для приобретения нового отдельного жилья для каждого.

Пожалуй, именно этот вариант является наиболее удачным – бывшие супруги обеспечены собственным жильем, не имеют общих дел и общих долгов.

Сохраняются и хорошие взаимоотношения с банком, который также остался в выигрыше: вместо одного ипотечного договора получил сразу два новых.

Делим квартиру поровну

Еще один вариант – оставить квартиру в собственности и разделить ипотеку при разводе поровну между бывшими супругами. Если кредитный договор был оформлен лишь на одного из супругов, необходимо обратиться в банк, чтобы все обязательства по выплатам были разделены, согласно договоренности и каждый мог выплачивать свою часть долга обособленно.

Тот же принцип действует и при разделе непосредственно жилплощади. Необходимо выделить причитающиеся каждому доли и оформить это законодательно в Росреестре. Помните, что даже если квартира по бумагам принадлежит лишь одному разведенному супругу, право на имущество имеет и второй. Если у вас нет веских аргументов, чтобы лишить его такого права, старайтесь не доводить дело до суда – только потратите время и деньги на адвокатов.

Зачем же оставлять квартиру, и кто будет в ней жить, если совместное существование больше не прельщает? Здесь есть несколько вариантов. После того, как весь долг будет выплачен, стоимость квартиры возрастет, а, значит, поделенный объект недвижимости можно будет выгодно продать, деньги поделить в соответствии с выделенными долями и потратить их на свое усмотрение.

Чтобы никому не было обидно, квартиру можно сдавать в аренду, а деньги делить поровну или, если суммы ха аренду хватает, использовать ее в качестве уплаты по процентам. Подходит этот вариант и в том случае, если за время брака пара успела обзавестись ребенком.

Ради того, чтобы квартира в будущем досталась ему, можно забыть взаимные разногласия и продолжать вместе выплачивать взятые на себя ипотечные обязательства.

Одному квартира с долгами, другому – деньги и свобода

Впрочем, выше обрисованы, скорее, идеальные картинки. В реальной же жизни часто бывает, что бывшие супруги не то что платить долгие годы совместную ипотеку, но и просто поговорить без криков не могут.

Конечно, при таком раскладе, говорить о каком-либо совместном решении не приходится.

Как правило, такие вопросы решают через суд, а, чтобы поскорее закончить все общие дела с бывшим, многие предпочитают отдать квартиру в единоличное пользование, даже если она принадлежит по закону обоим супругам.

В этом случае, вся квартира вместе с долгом по ипотеке оформляется полностью лишь на одного из супругов. Заключается новый договор с банком и оформляется новое свидетельство о собственности.

Но, поскольку имущество, все-таки, совместно приобретенное, разведенный супруг, оставшийся без жилья, имеет право на денежную компенсацию, ведь ежемесячные платежи во время барка за жилье платили вместе (даже если это не так, доказать в суде то бывает очень трудно).

Иногда спор, опять же, решается полюбовно, например, один супруг забирает квартиру с долгами, а другой машину или дачу без долгов и все остаются довольны. Если о размере компенсации договориться не удается, опять же, вмешивается суд, который ее назначает, рассмотрев все имеющиеся обстоятельства дела.

Единственная сложность, которая может здесь возникнуть – несогласие банка.

Если тот, на кого планируется переоформление жилья не соответствует требованиям кредитной организации и у нее возникают подозрения, что выплата ежемесячных платежей может прекратиться, в переоформлении договора могут отказать.

В этой ситуации можно обратиться в суд, где можно доказать, что банк принял ошибочное решение. Если же вы сомневаетесь, что дело может быть выиграно, стоит задуматься об альтернативных вариантах разделения квартиры при разводе.

Спорные ситуации

Как делится квартира в ипотеке в стандартных случаях, мы рассмотрели. Впрочем, в жизни не все так просто, и, порой, ситуации могут возникать спорные, которые можно решить только в суде. Например, что делать, если ипотека была оформлена до брака на квартиру в строящемся доме? По идее, все, что приобретено до ЗАГСа принадлежать супругу не может.

Но вот в чем загвоздка, свидетельство о собственности на квартиру «в долевке» получают лишь после того, как дом будет сдан, а это может случиться уже во время брака, что автоматически желает квартиру совместно нажитым имуществом.

В большинстве случаем, суд принимает решение об отсутствии прав того, кто не принимал участия в покупке на жилье, а вот за компенсацией расходов, понесенных при уплате процентов по ипотеке он обратиться может.

Еще один вопрос – пресловутый гражданский брак, который столь популярен сегодня. По закону, если нет факта официально регистрации, претендовать на совместно нажитое имущество нельзя.

Впрочем, в судебной практике все чаще встречаются прецеденты, когда, при наличии весомых аргументов, имущество, все же, делили.

Лучшими доказательствами в этом случае служат выписки со счетов, например, о переводе суммы первоначального взноса на счет кредитной организации или квитанции об оплате ежемесячных платежей.

Подстелить соломку

Как избежать всей этой «санта-барбары»? Конечно, идеального совета о том, как сохранить брак, не придумал пока никто.

А вот, чтобы как можно меньше пострадать при разделе имущества, можно составить брачный контракт, который для нашей страны остается пока диковинкой. Оформить документ можно как до брака, так и во время совместной жизни.

Это поможет, пока отношения еще безоблачные, здраво и без взаимных обид подумать, какой способ раздела имущества при разводе будет самым правильным и справедливым.

Источник: https://wsekredity.ru/ipoteka/kak-podelit-pri-razvode.html

Как делить ипотечную квартиру при разводе?

onlyblacktv.bk.ru/Depositphotos

Общеизвестно, что имущество, купленное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие считают, что если квартира записана, например, на мужа и именно он платит ипотеку и имеет хороший официальный доход, а жена не работает, то при разводе квартира достается мужу. Это не так! Даже если вы не работаете и ипотека гасится исключительно из доходов вашего супруга (или супруги), то при разводе вы все равно имеете право претендовать на половину недвижимости. Это правило установлено законом.

Брак, развод и ваша недвижимость

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

При этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие (приобретенные в период брака) долги. Соответственно, разделу подлежат и ипотечные платежи.

Ограничение накладывает только брачный договор, который определяет, как супруги будут делить имущество при разводе. Но даже этот документ можно оспаривать в суде.

Два способа поделить ипотечную квартиру

1. Очень часто супруги договариваются между собой и оформляют ипотеку на одного из них, он же вносит платежи по кредиту. Соответственно, после полного погашения этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости.

В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Такая компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья. Примерно сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной. Справка предоставляется бесплатно.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Бывший муж получил налоговый вычет за всю квартиру – как забрать половину?

2. Ипотеку можно переоформить на обоих супругов, и в этом случае оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Это удобно, когда нужно оформить сделку с неравными долями пропорционально участию каждого. Минус в том, что такой вариант подходит только тем, у кого после развода остались нормальные отношения, что на практике встречается нечасто.

В этом случае обоих супругов защищают нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит также отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход. Также, конечно, необходимо согласие банка.

«Гражданский брак»

Если брак не зарегистрирован в ЗАГСе (так называемый гражданский брак), то с юридической стороны он считается сожительством: два человека не связаны между собой в правовом поле. В итоге при «гражданском браке» любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено. Другой «гражданский супруг»» на это имущество никак не претендует и ничего в случае расставания не получает.

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Насколько надежны брачные договоры?

Безвозмездные сделки

Из совместно нажитого имущества исключается все, что получено по безвозмездным сделкам, то есть бесплатно. Простыми словами: то, что вы получили в подарок (по договору дарения), наследство (по завещанию или по закону), а также в порядке приватизации – все это имущество только ваше. Факт, что вы получили это в браке, не важен.

К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму. Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег. То же относится и к имуществу: если вы получили квартиру или иное имущество (например, автомобиль) и продали его, а вырученные деньги пустили на оплату ипотеки, это также будет учтено.

Важно следующее. Для того чтобы ваши личные деньги, внесенные в ипотеку, учли при разделе пропорционально вашему вкладу в оплату ипотеки, необходимо заявить об этом суду и предоставить подтверждающие документы.

Еще раз подчеркну, что сделка должна быть безвозмездной. То есть вариант, когда оформляют фиктивную куплю-продажу недвижимости, а на самом деле происходит передача вещи без оплаты (фактически дарение), не подойдет. Только дарение, наследование или приватизация.

Как по закону разделить квартиру при разводе?

Брали ипотеку на тещу, разводимся – как делить квартиру?

Роль банка

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Отметка об этом имеется в вашем свидетельстве о праве собственности или выписке. Для того, чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Банки зачастую не дают такого согласия, если собственником хочет стать тот, кто по документам (например, получая «серую» зарплату) не сможет платить ипотеку.

Желательно лично встретиться с управляющим филиалом банка, где вы оформляли ипотеку, и обсудить возникшую ситуацию.

Здесь следует быть предельно честными и прямо сказать, кто будет платить ипотеку в действительности, а также уточнить, какие документы от вас потребуются для подтверждения доходов, если справку по форме 2-НДФЛ вы получить не можете.

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?

Положена ли доля в квартире мужу при разводе?

Дети и материнский капитал

При разделе квартиры стоит учитывать и с кем после развода остаются дети. Если квартира покупалась без использования материнского капитала, то этот момент стоит учесть хотя бы в моральном плане. Дети не имеют прав на имущество родителей, и, если квартиру вы купили без маткапитала, при разводе дети не получают долей автоматически. Таким образом, выделение долей несовершеннолетним происходит в добровольном порядке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_delit_ipotechnuyu_kvartiru_pri_razvode/8101

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Если взглянуть на текущее законодательство по семейному право, то там вы встретите упоминание о том, что имущество, нажитое во время брака, является собственностью супругов и делится равными долями в случае развода.

То есть, не смотря кто приобретал имущество, если это произошло во время брака, оно делится пополам. Даже если по документам хозяином, например квартиры или машины, является один из супругов.

На этот факт и не влияет уровень заработной платы обоих супругов, все нажитое совместно делится строго пополам. Это правило работает при простом разделе имущества.

Но как во всех правилах, здесь есть свои оговорки и не правильно думать, что все, чем владеет супружеская пара, делится пополам. Первым и важным моментом будет определение того, что было приобретено до брака, все это имущество не будет делится и останется у собственника.

Не подлежит разделу также имущество, которое передается на права наследования, либо каким-то другим безвозмездным способом, например по дарственной.

Если во время брака, один из супругов получает в наследство квартиру, в дар или по приватизации, то он является полноценным собственником и в случае развода, данное имущество остается целиком у него.

Но надо понимать, если после получения имущества, супруг решит его продать, обменять, а на полученные деньги приобрести что-то другое, то «что-то» другое будет относится к совместно нажитому имуществу и будет делиться, в случае развода, пополам.

Первым и важным моментом будет определение того, что было приобретено до брака, все это имущество не будет делится и останется у собственника.

Многие молодые люди думают, что брачный контракт спасет их в любых неприятных ситуациях. На этом хотелось бы заострить свое внимание, любой брачный договор может быть расторгнут по решению суда. И причин на это имеется целый ряд, к примеру, если был нарушен закон, поэтому молодой семье нужно знать все нюансы жилищного вопроса.

Если у вас не было поделено надлежащим образом имущество, нет брачного контракта, в котором описано как будет поделена недвижимость, то и после процесса развода, для того, чтобы продать квартиру, придется брать согласие бывшей супруги или супруга.

Хотелось бы сказать, что рассчитывать на то, что истечет срок исковой давности, к слову, который длится один год, не стоит, потому что для его продления можно использовать массу уловок.

Для лучшего понимания темы беседы, приведем ряд примеров.

Если кредит оформлен на мужа, имеются ли у жены права на этот кредит?

Была приобретена квартира по системе ипотечного кредитования, по документам владельцем является муж, как в этом случае делится квартира?

Как вы уже поняли, квартира была приобретена во время брака, следовательно, имущество, приобретенное во время брака, вне зависимости от того, на кого оформлено, делится поровну. Но конкретно в данной ситуации, квартира находится в залоге у банка, так что мнение самого банка будет очень даже существенным.

Если квартира имеет не делимое количество комнат (к примеру одну), то каждый из супругов может получить лишь право собственности на эту жилую площадь. Вряд ли банк позволить изменить того, на кого оформлена ипотека, то есть он так и останется должником перед банком.

Однако он может в судебном порядке требовать возмещения с супруги возврата платежей, сумма которых определяется вашей долей ипотеки и праву собственности на жилье. Прочитайте про нюансы ипотечной сделки, а также возможные риски ипотеки.

Имеется ли возможность одному из супругов отказаться от своей доли квартиры, при этом переложить все бремя ипотечного кредита на другого?

Как вы поняли из предыдущего примера, очень многое зависит от решения банка, ведь ему нужен клиент, который сможет вовремя гасить задолженность.

Поэтому если у него не возникнет претензий по этому поводу и один из супругов согласиться взять долг ипотеки на себя, то почему бы и нет. Но нужно понимать, за переоформление кредита необходимо будет заплатить определенную сумму, указанную в договоре.

Некоторые банки накладывают на эту процедуру комиссию, которая исчисляется как процент от существующего долга.

Если возникнет такая ситуация, когда договор ипотеки составлен на обоих супругов, в самом договоре есть пункт, указывающий на то, что даже при расторжении брака, условия договора не изменяются. Что если, примеру, жена откажется платить по ипотечному кредиту, сможет ли муж стать полным собственником квартиры?

В подобном случае нужно понимать, даже если жена откажется платить по ипотечному долгу, то вся ответственность ложится на мужа, таковы правила выплаты кредита с со заёмщиком.

Для решения этой проблемы, вам необходимо полностью погасить ипотечный кредит, при этом надо понимать, что квартира состоит в собственности и у жены. После чего в судебном порядке потребовать ту денежную сумму, которую вы потратили на выплату доли жены. Суд обяжет супругу выплатить вам эту самую сумму.

Небольшое отступление

Не рекомендуется продавать ипотечное жилье, ведь нести бремя кредита одному человеку, порою очень сложно. В этом случае для одного из собственников такой квартиры, ежемесячные (или иные, смотря как указано в договоре) платежи могут стать неподъемными.

Многие банки на случаи разводов предусмотрели специальные ипотечные программы, которые помогают продать ипотечные квартиры. Для продажи такой квартиры, полностью гасится долг перед банком, после чего, соответственно, квартира не обремененная долгом, переходит к новому покупателю.

Цена на рынке недвижимости очень сильно варьируются, то падают, то поднимаются и для покупателя подобных квартир не видно выгоды.

Может ли произойти так, что при разводе, банк потребуется свои деньги обратно?

То есть, имеется в собственности двухкомнатная квартира, купленная в ипотечный кредит, оформленная на мужа, жена – поручитель. При этом назревает развод, возможно ли такое стечение обстоятельств, при котором банк потребует досрочно выплатить кредит?

Да, такое возможно. Если обратиться к законодательству, то можно узнать, что если нарушаются условия выплаты кредита, кредитор в праве потребовать досрочную выплату этого самого кредита. А как вы понимаете, при разводе очень многое меняется: собственники квартиры, появится новый собственник, который будет платить за свою долю и прочее. А это прямое ухудшение условий выплаты, то есть иными словами, это огромный риск для банка, а ему не хочется, чтобы вы задерживали с выплатами.

Все разобранные случае могут быть рассмотрены в судебном порядке, это позволить принять законно верное решение.

Для уточнения каких-либо вопросов, связанных с дележкой брачной собственности, рекомендуется обращаться к грамотным юристам, они сопроводят весь процесс развода, помогут собрать необходимые документы.

Однако надо понимать, что банк очень неохотно будет менять условия прежнего договора, но это будет усложняться в том случае, если доли на права собственности на недвижимость не равны.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/razdel_ipotechnoi_kvartiry_pri_razvode_77227.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста