Как найти арендатора коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость: секреты выгодной аренды

Подбор подходящего объекта коммерческой недвижимости и заключение договора аренды — вопрос не такой простой, как это может показаться на первый взгляд. Аренды коммерческой недвижимости подчиняется своим правилам и законам, как и аренда в любой другой области недвижимости. 

При выборе помещения необходимо учитывать массу нюансов, среди которых:

• — местоположение помещения
• — конкурентная среда
• — этаж и тип помещения
• — площадь объекта аренды
• — наличие необходимых коммуникаций

Что говорят законы?

Аренду коммерческих объектов полностью регулирует Гражданский Кодекс РФ, а вернее – его статья «Аренда». По закону, условия, по которым снимается помещение, должны быть отображены в составляемом договоре, который заключается между двумя сторонами, а именно арендодателем и арендатором.

В обязанности арендодателя входит поддержание объекта аренды в исправном состоянии, своевременное проведение капитального ремонта. В ст.616 ГК РФ присутствуют и обязанности арендатора, который должен производить косметический ремонт объекта, поддерживать в нем чистоту и оплачивать все текущие расходы.

Арендодатель может выдвинуть и другие условия в отношении сдаваемого объекта, но все они в обязательном порядке прописываются в составляемом договоре аренды. К примеру, арендодатель может переложить на арендатора обязанности по осуществлению капремонта.

Особое внимание в договоре следует проявить при аренде комплекса с несколькими помещениями или имеющимися участками земли. В этом случае нужно детально проверить объекты на наличие всех нужных документов и отсутствие дополнительной аренды части помещений. Кроме того, проблемой может оказаться незаконная перепланировка.

О поиске недвижимости

Наиболее сложным этапом аренды коммерческого объекта становится именно поиск подходящего варианта.

Обычно в начале заинтересованные лица стараются найти нужную информацию в сети Интернет. Как правило, подавляющая часть – это предложения агентств и лишь скромные 10% являются объявлениями непосредственно от владельцев помещений. На нашем сайте представлены только предложения от собственника.

Следует учесть, что рынок коммерческой недвижимости можно разделить на объекты с различным значением:

• — торговые
• — складские
• — офисные
• — производственные
• — помещения свободного назначения

Перед тем, как начинать поиск, следует определиться, какой именно тип недвижимости необходим, выбрать район и  площадь. Определившись, будет значительно легче найти подходящий объект.

Если поиск – это не то, чему планируется посвятить много времени, можно доверить данный процесс третьему лицу. Как правило, такие услуги оплачиваются как половина или полная сумма аренды за месяц. Но с посредниками также лучше заключать договор, в котором должно быть прописано, что оплата услуг произойдет только после подбора необходимого помещения – так человек будет заинтересован в результате.

Заключение договора

Оформление отношений арендодателя и арендатора лучше осуществлять путем заключения договора аренды. Перед тем как подписать важные документы, следует внимательно ознакомиться со всеми предлагаемыми условиями. Проверьте имеющиеся документы:

• — подтверждение права распоряжения недвижимостью
• — план имеющегося помещения
• — уставные документы юридического лица, владеющего объектом

После того как все документы будут проверены, нужно обсудить все условия аренды: 

• — размер месячной арендной платы
• — срок, на который оформляется аренда
• — оплата коммунальных платежей и эксплуатационных расходов
• — телефон и возможность доступа в Интернет
• — форс-мажор
• — возможность косметического ремонта, арендные каникулы
• — условия, при которых расторгается договор

Нужно обсудить, за какой из сторон закрепляется каждое конкретное обязательство, в какие сроки его нужно выполнить. Любое из условий обязательно должно быть отображено в договоре аренды.

Момент подписания договора

Договор лучше и составлять, и обсуждать непосредственно с владельцем недвижимости, если аренда заключается без посредников. Тогда и другие вопросы будут решаться легче, возможны также некоторые уступки со стороны собственника.

Составляя договор необходимо указать фактический адрес объекта, а также реквизиты и данные владельца, приложить план помещения.

Договор должны подписать обе стороны. Условия аренды может подтвердить только данная бумага, а значит, к ее составлению нужно подойти с предельным вниманием и серьезностью.

Следует также указать точную сумму платы за аренду. Без этого сделка будет считаться не заключенной. Учитывая постоянное изменение курса валют и инфляцию, необходимо указать возможный процент индексации при заключении договора аренды на длительный срок.

Передача объекта

Помимо договора об аренде также заключается акт передачи помещения/здания. Подписание данного документа фактически становится началом аренды, а потому делать это нужно только после того как будет произведена тщательная проверка объекта. Если будет выявлена неисправность, ее нужно отобразить в акте, уберегая себя от лишних расходов, которые впоследствии лягут на арендатора.

Нужно помнить и о том, что по истечении срока договора арендодатель будет принимать недвижимость опять же ориентируясь на акту, заключенный в день, когда объект был передан в аренду. Если в данном документе не отображены неисправности, то владелец недвижимости на законных основаниях может потребовать их устранения – разумеется, за счет арендатора. 

Источник: https://www.pioneer-estate.ru/articles/kommercheskaya-nedvizhimost-sekrety-vygodnoy-arendy/

Как найти арендатора коммерческой недвижимости?

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти «точек». Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание. — «Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!»

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они хорошие арендаторы. На самом деле: — предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; — сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, т.к.

вы теряете все рычаги влияния на них; — сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации; — даже федеральные сети нередко сидят в помещении не дольше, чем обычные предприниматели; — по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемными персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Но изредка случается и так, что «сетевик» готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.

Неумелые предприниматели

В основном это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кодиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить.

За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть, или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.

Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, начинающему арендатору лучше отказать в аренде. Но если в не сезон никого кроме него не оказалось, то и им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более недежного арендатора.

Опытные предприниматели

Это предприниматели, которые имеют как минимум один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные предприниматели сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет.

Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.

«Ларечники»

Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто, это представители южных республик плохо владеющих русским языком. — «Давай встрэтимса, пагаварим Зачем дагавор? Чё ты всё пищешь?» и т.д.

Это тип предпринимателей, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.

Распродажи

Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают весьма нормальную цену за день аренды.

В среднем она составляет 5-10% от месячной цены аренды. Поэтому, в период поиска арендатора, имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают «раскрутить» помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями.

В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.

Так же, как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.

Специфические арендаторы

Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Таких, как непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам «с душком» относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Пфунда (Pfunds Molkerei), которому уже более 130 лет. Не глядя на немецкую аккуратность и чистоплотность в магазине такой запах, что валит с ног.

После душистых арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора, вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, что бы вытравить запах.

Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню.

Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.

Источник: https://delovoymir.biz/kak-nayti-arendatora-kommercheskoy-nedvizhimosti.html

Как найти арендатора для своего офиса? Пошаговая инструкция

Нужно в первую очередь позаботиться о подборе удачной арендной ставки

Основные факторы, которые позволят выгодно и быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду – это грамотное ценообразование и точное ориентирование на целевую аудиторию.

Ниже мы рассмотрим более детально упомянутые моменты и разберемся, как найти арендатора для своего офиса либо помещения складского/торгового/производственного назначения, сообщает интернет-издание новостей и событий Informat.сom.ua со ссылкой на bagnet.

org.

Информация будет подана в формате пошаговой инструкции.

Шаг 1. формирование арендной стоимости сдаваемой коммерческой недвижимости

Чтобы выгодно сдать в аренду коммерческую недвижимость, нужно в первую очередь позаботиться о подборе удачной арендной ставки. Итоговая стоимость офиса или склада должна быть не только интересна вам, но и актуальна, исходя из рыночных цен. Арендная ставка на коммерческую недвижимость зависит от следующих факторов:

• месторасположение объекта;
• инфраструктура (кафе, бесплатная парковка, охрана);
• класс здания;
• качество ремонта в помещении;
• функциональность планировки;
• особенности коммуникаций (бесперебойность электричества и интернета, наличие санузла);
• дополнительные бонусы, увеличивающие арендаторам продуктивность работы (наличие комфортной мебели, Wi-Fi-роутер, кофе-машина).

Проходит процесс формирования арендной ставки при помощи анализа рыночных предложений. Изучая базу, учитывайте, что указанная стоимость объектов – это примерный ориентир. Свяжитесь с владельцами офисов или складских помещений и попытайтесь сбросить цену. Та средняя сумма, до которой получится снизить арендную ставку в 5-10 обращениях, и есть рыночная стоимость.

Чтобы вы примерно ориентировались, по какой цене можно сдать недвижимость в аренду, приведем средние расценки в Киеве:

• Голосеевский район – 12.03$ за кв. м. (офис), 20.93$ за кв. м. (торговое помещение), 2.35$ за кв. м. (складское помещение);
• Дарницкий район – 15.59$ за кв. м. (офис), 11.37$ за кв. м. (торговое помещение), 2.20$ за кв. м. (складское помещение);
• Деснянский район – 7.12$ за кв. м. (офис), 20.67$ за кв. м. (торговое помещение), 2.58$ за кв. м. (складское помещение);
• Днепровский район – 13.07$ за кв. м. (офис), 10.01$ за кв. м. (торговое помещение), 2.35$ за кв. м. (складское помещение);
• Оболонский район – 8.87$ за кв. м. (офис), 8.82$ за кв. м. (торговое помещение), 3.37$ за кв. м. (складское помещение);
• Печерский район – 18.28$ за кв. м. (офис), 34.02$ за кв. м. (торговое помещение), 3.83$ за кв. м. (складское помещение);
• Подольский район – 11.02$ за кв. м. (офис), 14.70$ за кв. м. (торговое помещение), 2.99$ за кв. м. (складское помещение);
• Святошинский район – 6.22$ за кв. м. (офис), 14.03$ за кв. м. (торговое помещение), 4.44$ за кв. м. (складское помещение);
• Соломенский район – 8.15$ за кв. м. (офис), 14.48$ за кв. м. (торговое помещение), 2.60$ за кв. м. (складское помещение);
• Шевченковский район – 13.40$ за кв. м. (офис), 31.07$ за кв. м. (торговое помещение), 2.40$ за кв. м. (складское помещение);
• Центр – 17.28$ за кв. м. (офис), 28.23$ за кв. м. (торговое помещение), 4.56$ за кв. м. (складское помещение);
• Левый берег – 17.89$ за кв. м. (офис), 14.06$ за кв. м. (торговое помещение), 2.47$ за кв. м. (складское помещение);
• Правый берег (без центра) – 9.12$ за кв. м. (офис), 20.81$ за кв. м. (торговое помещение), 3.13$ за кв. м. (складское помещение).

Шаг 2. определение конкурентных преимуществ объекта

Чтобы быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость, нужно четко понимать плюсы и минусы своего объекта. Если вы пока не знаете, какие преимущества актуальны на этом рынке, тогда изучите существующие предложения. Связь с владельцами коммерческой недвижимости позволит не только «прицениться», но и услышать, как они аргументируют заявленную цифру. Этот опыт пригодится, когда с вами будут торговаться реальные арендаторы.

Шаг 3. поиск арендатора

Существует 5 самых эффективных каналов для поиска арендаторов для коммерческой недвижимости:

Риелторы

Самый популярный канал для поиска клиентов. Стоимость услуг риелторов – это, как правило, 50% от ежемесячной арендной ставки.

Доски объявлений

Самой популярным сайтом в Украине в сфере недвижимости считается DOM.RIA. Ежедневно через нее осуществляется около 1000 сделок. Если вы хотите быстро и бесплатно найти арендатора, тогда этот вариант, пожалуй, лучший из всех возможных.

Наружная реклама

Достаточно эффективный и бесплатный способ поиска арендаторов – это разместить на окнах или фасаде своего здания личные номера телефона. Если у вас в распоряжении есть крупные объекты, тогда можно задействовать еще и рекламные щиты.

Контекстная реклама

Платный канал, на который потребуется 3-20 тыс. грн в месяц. Используйте только самые популярные площадки для контекстной рекламы: Google ADwords, Yandex Direct. Чтобы повысить эффективность компании и не «сливать» деньги, лучше наймите профессионала.

Реклама в газетах

Популярные варианты – «Из рук в руки», «Недвижимость и цены». При составлении объявления не пишите ничего лишнего. Только конкретика – место, площадь, стоимость, контакты.

При выборе арендаторов рекомендуем отдавать предпочтение людям, желающим оформить договор на долгосрочную аренду, чтобы не приходилось ежемесячно переживать по поводу поиска клиентов на недвижимость.

ШАГ 4. СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА

Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду в обязательном порядке должен содержать следующие параметры:

• Данные обеих сторон.
• Адрес арендуемого объекта.
• Сумму и плательщика коммунальных услуг.
• Сумму ежемесячной аренды.
• Сроки сдачи объекта в аренду.
• Действия сторон в случае форс-мажорных обстоятельств.
• Состояние ремонта и наличие мебели.
• Условия расторжения договорного соглашения.

Если вы в первый раз сдаете недвижимость в аренду, то этап желательно выполнять при участии юриста. Помимо договора для сдачи объекта вам будут необходимы следующие документы:

• паспорт;
• ИНН;
• документ, свидетельствующий о праве на распоряжение недвижимостью;
• план помещения.

Перед тем, как сдать в аренду коммерческую недвижимость, четко продумайте преимущества и будущую стоимость своего объекта. Для этого анализируйте рынок. Далее выберите оптимальный рекламный канал. Для маленьких помещений – это риелторы, объявления на окне и бесплатные интернет-площадки. Собственникам более крупных объектов лучше подключить еще и контекстную рекламу. Действуя таким образом, вы сможете быстро найти арендатора и выгодно стать в аренду коммерческую недвижимость.

Отметим, если раньше под аренду редко составляли договоры, не всегда соблюдали все формальности, то после повышения коммунальных тарифов квартиросъемщики стали более заинтересованными составлять официальные бумаги. Принципиально важным стал вопрос оплаты ЖКХ.

О чем вы думаете?

• ТЕГИ
• аренда офиса
• арендатор
• арендодатель

Rostislav

Источник: http://informat.com.ua/kak-najti-arendatora-dlya-svoego-ofisa-poshagovaya-instrukciya/

Cдать в аренду коммерческую недвижимость – сложно или очень сложно

Кризис 2008-09 гг. не только застопорил бизнес-процессы, но и дал мощный импульс в развитии рынка коммерческой недвижимости. Раньше арендаторы вкладывали деньги в ремонт площадей, прежде чем «вселиться». Сейчас такое предложение встречают как хорошую шутку.

Чтобы спасти свой бизнес, арендаторы стали переезжать из дворцов класса «А» в «В» и т.д. Но к чему это привело? Высвободилось большое количество помещений с отделкой, ставки упали в два раза. На рынке сложилась ситуация, когда офисы без отделки не сдаются.

Это приблизило рынок к общепринятым правилам работы на развитых рынках коммерческой недвижимости, о которых и пойдет речь далее.

Рынок делится на две составляющих аренда и продажа. Здание или помещение стоит дороже, если в нем сидит арендатор, так вы продаете бизнес, а не объект. Поэтому в этой статье я коснусь основ работы по поиску арендаторов. Статья будет полезна не только брокерам и собственникам, но и арендаторам в понимании критериев выбора помещений.

Шаг 1. Ценообразование

Ценообразование арендной ставки. Первое приближение — просмотр баз данных по коммерческой недвижимости. Оценивая рынок, не забывайте, что вы видите предложения, суммы реальных сделок могут быть ниже. Мало того, на рынке есть собственники, которые ставят цену существенно выше рыночной.

Помимо информации из открытых источников можно обратиться к брокерам. Брокеры заинтересованы в получении процента и понимают, что помещение с завышенной ставкой будет «висеть». Но они могут рекомендовать сдать по ставке, ниже рыночной, так что их мнение надо учитывать, но не принимать за основу.

Сроки. Срок сдачи зависит от места, ставки и соответствия характеристик помещения запросам клиента. По опыту работы срок может быть от двух дней (например, 40 кв.м.) до 2 лет (40 000 кв.м.). Если вы хотите ускорить срок — снижаете ставку.

Иногда собственник не идет на снижение ставки, что приводит к увеличению срока сдачи и существенным затратам на обслуживание здания. Помочь убедить собственника может расчет. Например, если взять год без арендатора + три года по высокой ставке это будет меньше, чем сдавать 4 года по низкой ставке. Т.е.

при сдаче в аренду есть два варианта стратегии: либо максимальная ставка, либо стабильный доход. По факту стабильный доход в периоде приносит больше денег.

Посмотрев конкурентные помещения на рынке, сравниваете свое по следующим потребительским критериям: класс здания, обеспеченность парковкой, общественное питание внутри и снаружи, полезность планировки, окружающая застройка, инфраструктура, входная группа и дизайн общественных зон и пр. Если ваш объект лучше по параметрам, стоить он должен дороже, в противном случае арендатора может насторожить дешевизна предложения.

Шаг 2. Конкурентные преимущества

Повысить ставку или ускорить срок сдачи, вы можете за счет изменения качественных характеристик помещения и сервисных услуг. Одним из важных преимуществ является полная информационная открытость.

При сдаче новых помещений в Европе вам предложат до 6 вариантов расстановки рабочих мест, или возьмут ваш проект. Вам предложат выбрать цвет стен и пола, план установки перегородок и прокладку коммуникаций. Все это делается за счет собственника при заключении долгосрочного договора аренды. Если у вас маленькое помещение или бизнес центр класса «В» и ниже вы можете самостоятельно нарисовать такой план.

Не все арендаторы ориентируются в площади, и расстановка рабочих мест дает понять количество сотрудников, которые смогут сесть и возможную перспективу увеличения штата компании. Для помещений без отделки стоимость ремонта можно компенсировать каникулами, при этом должна быть адекватная или большая компенсация.

К сожалению, на сегодняшний момент будет очень сложно сдать такое помещение, так как арендаторы не готовы вкладывать собственные средства.

При наличии у вас мебели вы можете предлагать ее в аренду бесплатно или за символическую плату. Не пытайтесь на этом заработать — не будет востребовано и вам придется мебель где-то хранить.

Некоторые собственники пытаются заработать на продаже услуг связи. В одном элитном микрорайоне с массажного салона требовали $1000 в месяц за один компьютер. В таких случаях арендатор либо съедет, либо будет пользоваться альтернативными источниками связи. Поэтому лучше сразу предлагать услуги связи напрямую от провайдера.

Тоже касается и рекламы. Собственники пытаются сдавать внутренние рекламные площади или места установки рекламы на фасаде. Преимуществом будет ваше бесплатное согласование рекламы, прописанное в договоре (это не дает право вешать без разрешения соответствующих органов).

Сервера в аренду. Данный вид услуги может быть востребован, когда в здании несколько арендаторов. При наличии у вас серверной, сделанной по всем нормам, вы можете предлагать хранение и защиту информации.

На некоторых объектах недвижимости не пускают после 21-24, предлагаю пересмотреть эту политику. Я знаю арендатора, который уехал из бизнес центра именно по этой причине, так как получал товар ночью.

Так же преимуществом будет прозрачность и надежность собственника: прямой долгосрочный договор, зачет НДС, 100% безналичный расчет, с возможностью учета при налогообложении всех сумм по договору аренды, включая эксплутационные платежи.

Договор аренды

Перед сдачей помещения необходимо подготовить качественный для обеих сторон договор.

В нем в частности должно быть: компенсация порчи имущества, спорные вопросы при неоплате каких либо платежей, правила текущей эксплуатации, условие приема передачи, отделимые и неотделимые улучшения, все обязанности, например установка пожарной сигнализации, уборка территории, реклама и ее оформление в соответствующих органах, повышение ставки и досрочное расторжение. Прописанный по всем параметрам договор порядка 10 страниц (с приложениями).

Коммерческое предложение (КП)

В КП отражаются все характеристики объекта, включая разбивку коммунальных платежей по категориям. Т.е. арендатор должен понимать конечную сумму, которую ему придется тратить за использования помещения, включая связь, охрану, электричество и т.д. Структуру КП вы можете посмотреть в конце статьи. Все документы должны быть красиво и одинаково оформлены и предоставляются в формате *.pdf.

Онлайн версия коммерческого предложения. Возможны варианты — от одной странички до полноценного сайта бизнес центра или компании. Необходимость сайта возникает примерно от 2000 кв.м., для использования контекстной рекламы. Помимо планировок, не забудьте выложить расстановку рабочих мест.

Сайт можно использовать и в качестве автоматической рассылки по брокерам и целевой рассылки. Для этого программируется движок, в который вы подгружаете табличку *.xls с почтой, названия компании и ФИО.

Мало того, в движке сайта можно предусмотреть автоматическое ежемесячное напоминание для арендаторов об оплате коммунальных и арендных взносов.

При разработке сайта ставится несколько задач: сдача в аренду площадей, сервисные услуги бизнес-центра или эксплуатирующей компании, продажа арендного бизнеса, не забывайте об этом при проектировании.

Шаг 4. Каналы поиска целевой аудитории

Возможные каналы поиска в зависимости от ваших финансовых возможностей и объема площадей:

Брокеры. Условно бесплатный канал, дающий отличный результат при определенных условиях. Не надо подписывать эксклюзив с одним из агентств. Это приводит к тому, что брокер ищет клиентов по своей базе, и если никого нет, будет сидеть и ждать, так как рекламный бюджет агентств направлен на рекламу услуг компании, а не вашего объекта.

В поисковике находите все агентства коммерческой недвижимости, работающие в вашем городе (примерно 30 агентств на 1 млн. населения), рассылаете им коммерческое предложение, в котором сразу прописываете вознаграждение. На данный момент это не более 50% от ежемесячной арендной платы для Москвы.

Таким образом, вы попадете во все базы агентств. Как правило, лучше всего работают маленькие агентства, в больших компаниях реакция на КП бывает через месяц, когда уже все сдано. К сожалению, брокеры иногда договариваются о встрече, мало того, что не приезжают, так при этом еще и не доступны на телефоне.

Поэтому рекомендую планировать несколько встреч в день, один час на клиента.

Контекстная реклама. Платный, но отличный канал, от 15 до 90 тыс. рублей в месяц, в зависимости от необходимой динамики сдачи и объема площадей. Используя этот канал, вы не будете платить комиссию брокеру. Ставки за ключевые слова держать средними. В объявлении сразу ставить фильтр на качественную аудиторию, т.е. место, ставка и площадь, например: «Офис 60 кв. м. м. Университет 15000 руб. за кв. м в год».

Базы данных и бесплатные доски. Речь идет именно о бесплатных объявлениях, платить за такие базы нет смысла, так как они дают небольшой поток, примерно 1% от всех посетителей сайта. Вы потратите максимум один день на заполнение.

Целевая рассылка — рестораны, банки, магазины и т.д. Бесплатный канал. У некоторых компаний есть свои требования к помещениям, которые иногда указаны на сайтах, например банкам нужно 2 выхода. Желательно предварительно эти требования узнать, чтобы не делать лишнюю работу. Будьте готовы к тому, что целевая рассылка — это стрельба из пушки по воробьям, но результат бывает. По времени один день на один рынок.

Наружная реклама. Два типа. Первый — бесплатный и неплохой канал — использование фасада или окна (в зависимости от площади). За объявления на окнах я еще ни разу не слышал про претензии со стороны ОАТИ, за размещение рекламы на фасаде придется заплатить, но в любом случае это дешевле чем второй тип наружной рекламы. Щиты — дорогостоящий и неэффективный инструмент, лучше этот бюджет перенаправить на контекстную рекламу.

Реклама в СМИ. В Москве это вид рекламы заменил Интернет, но в регионах могут использоваться газеты аналогичные «Из рук в руки» или «Недвижимость и цены». Здесь, как и в контекстной рекламе, обратите внимание на качество сообщения — место/площадь/цена/контакты.

Вывод. Если вы владелец маленького помещения то для вас оптимально будет использование брокеров, объявление на окне, доски и целевая рассылка. Если у вас большие площади, вам придется подключать контекстную рекламу.

Шаг 5. Выбор арендатора

Случается, когда на одну площадь претендуют несколько арендаторов. В таком случае арендатор выбирается из критериев: надежность бизнеса, бренд, возраст компании, адекватность людей, платежеспособность, соответствие помещения бизнесу, причина переезда, срок аренды, повышение ликвидности помещения.

Пример расстановки рабочих мест

Пример структуры коммерческого предложения для сдачи в аренду

Контакты
Место	Карта, описание, например «7 минут пешком от станции метро Университет»
Характеристики помещения/здания	3х этажное монолитное здание площадью 3000 кв. м. Высота потолков — 3,2 м. Свободная планировка. 3 входа в здание. Вентилируемый фасад
Инженерные системы	Центральная система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования с возможностью индивидуального регулирования температуры и интенсивности воздушного потока. Центральное отопление (индивидуальный тепловой пункт) Пожарная сигнализация Система контроля доступа — 2 поста охраны, сигнализация, видеонаблюдение по периметру Оптико-волоконная связь, МГТС (10 номеров) Электрическая мощность — 500 кВт
Паркинг	20 машино-мест
Площади в аренду	Офисные лоты от 100 кв. м до 2 000 кв. м. Стоимость аренды — от 15000 за кв. м в год. Прямой договор, НДС включен.
Эксплуатационные платежи	Коммунальные и эксплуатационные услуги входят в ставку аренды. Электричество и отопление рассчитывается соразмерно площади, тариф руб. за кВт.
Дополнительно	Помещения готовы к въезду, возможна установка перегородок и мебели
Комиссия брокерам	50% от ежемесячной ставки аренды
Приложение 1	Планировка, расстановка рабочих мест
Приложение 2	Фотографии здания, помещений, инженерных систем

Узнать больше и записаться на семинар «Управление и эксплуатация недвижимости»

Источник: https://mbschool.ru/articles/61198

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце выгодный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

С чего начать

Как выбрать оптимальный объект

Где искать арендаторов?

Лучшие объекты 

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать – квартиру или коммерческую недвижимость, – ответ однозначен.

Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант – общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом – дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов.

Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект.

Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Специалисты рынка рекомендуют сотрудничать с некрупными, но опытными предпринимателями. Так, новички часто срывают сроки оплаты и в целом являются ненадежными партнерами.

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения.

«Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Топ объектов коммерции для инвестиционных целей

Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.

Здание 284,5 м2 на Воскресенской набережной

Отдельное коммерческое одноэтажное здание в самом центре города! Имеется два выхода – на Воскресенскую набережную и Шпалерную улицу. Главное достоинство этого объекта – надежный арендатор, который уже продолжительное время снимает помещение и не планирует съезжать. В настоящий момент договор заключен на сумму 483,6 тысячи рублей ежемесячно!

Подключены все коммуникации, электроснабжение 30 кВт с возможностью увеличения мощности. Коммунальные платежи оплачиваются силами арендатора.

Еще один бонус – вместе со зданием можно приобрести земельный участок. По соседству расположены другие помещения, которые также выставлены на продажу. Подробности подскажут наши менеджеры.

Помещение 702 м2 в центре Кингисеппа

Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы – «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.

Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки – 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.

Помещение 535 м2 на Корпусной улице

Объект расположен в новом элитном комплексе Lumiere в историческом центре города (Петроградский район). Это уже гарантирует высокую проходимость и платежеспособную публику. Меньше 5 минут пешком от метро «Чкаловская».

Помещение оснащено панорамными окнами. Проведены все коммуникации, мощность электроснабжения – 62 кВт. Ежемесячная прибыль от сдачи объекта в аренду составит порядка 650 тысяч рублей.

Помещение 123 м2 на улице Михаила Дудина

Еще один объект в новом ЖК «Бумеранг». От метро «Парнас» всего 200 м, новый спальный район, большая проходимость. Помещение расположено на первой линии, имеются отдельные входы с фасада. Электроснабжение – 20 кВт, более 5 точек подключения канализации и водоснабжения.

В настоящий момент ежемесячная плата за аренду оценена в 130 тысяч рублей.

Менеджеры «М16-Недвижимость» готовы предложить вам еще больше вариантов! Подберем идеальный объект под ваш бюджет и нужды бизнеса, поможем с заключением сделки и дальнейшим поиском арендаторов, звоните!

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Источник: https://m16-estate.ru/news/kommercheskaja-nedvizhimost-kak-biznes-chto-nuzhno-znat

Сдать в аренду нежилое помещение во Владимире и Владимирской области

Задать вопрос

Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

Вы являетесь собственником коммерческой недвижимости и хотите сдать ее в аренду, но платежеспособные арендаторы не спешат заключать с вами договор? На сегодняшний день это повсеместная картина

Мы живем в новой экономической реальности в которой бизнес относится к аренде помещений гораздо осторожнее, чем несколько лет назад. Предложение по аренде коммерческой недвижимости превышает спрос в несколько раз, при этом не важно, являетесь ли вы собственником офиса, торгового помещения, склада или производственной площади – во всех секторах рынка наблюдается схожая картина. Срок экспозиции объекта легко может превысить год.

Сдать в аренду помещение сетевым магазинам

С другой стороны, платежеспособность арендаторов зачастую вызывает сомнение, в особенности в сегменте небольших площадей, которые арендует малый бизнес. Прежде чем сдать коммерческую недвижимость стоит оценить надежность арендатора.

Поэтому сетевые арендаторы, такие как «Красное и Белое», «Магнит», «Пятерочка» заслуженно ценятся выше остальных компаний.  Завершающим штрихом является ценовая конкуренция между собственниками коммерческой недвижимости.

Всегда можно найти владельца недвижимости, который, устав ждать своего арендатора или по другим причинам, готов отдать свое помещение дешевле рынка.

Обобщая вышесказанное, у владельца помещения есть 3 основные проблемы:

• отсутствие спроса
• низкая платежеспособность арендаторов
• высокая конкуренция со стороны других собственников

Все это приводит к серьезной упущенной прибыли для владельца.

Разместить объявление «аренда помещения» недостаточно

Какие инструменты есть у собственника для привлечения надежного арендатора? По большому счету, основные – это интернет и наружная реклама. Используя их можно охватить часть аудитории потенциальных арендаторов, но далеко не основную. Самое главное – у собственника один объект, который в глазах арендатора не имеет важных преимуществ перед сотнями остальных.

И уж тем более откуда собственнику взять актуальные заявки на аренду торговых площадей, офисов, складов, которые нарабатывается годами? Компания СП Консалт провела множество сделок по привлечению арендаторов на объекты коммерческой недвижимости. Мы с уверенностью можем сказать, что сдаем помещения, в среднем, в 2 раза быстрее рынка, что позволяет экономить значительные суммы на упущенной прибыли.

В отличие от собственника, у нас есть:

• самый широкий охват потенциальных арендаторов. У нас более полутора тысяч объектов, мы привлекаем к себе весь спрос на аренду коммерческой недвижимости.
• более 2000 готовых арендаторов.
• наработанные связи с сетевыми арендаторами.
• проработанная маркетинговая стратегия.
• более 10 лет практики заключения сделок по аренде.

Заказать услугу

Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Источник: https://spcons.ru/services/kommercheskaya/sdat-v-arendu/

Как найти арендатора нежилого помещения?

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти «точек». Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание. — «Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!»

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они хорошие арендаторы. На самом деле: — предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; — сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, т.к.

вы теряете все рычаги влияния на них; — сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации; — даже федеральные сети нередко сидят в помещении не дольше, чем обычные предприниматели; — по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемными персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Но изредка случается и так, что «сетевик» готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.

Как сдать помещение в аренду сетевикам?

10.02.2019

позвоните по телефону:

120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

В какое коммерческое помещение инвестировать средства – покупатель решает самостоятельно, но независимо от выбора необходимо позаботиться о правильной организации арендного бизнеса. Существуют четкие законодательные требования относительно получения прибыли от использования такой недвижимости, и они во многом зависят от статуса владельца: ИП, юридическое либо физлицо. В статье поговорим о том, как сдать в аренду нежилое помещение, какую информацию обязательно отразить в договоре.

Как организовать аренду

Чтобы передать в аренду помещение, принадлежащее вам, необязательно регистрировать ИП или юридическое лицо. Но только до тех пор, пока это не перерастает в бизнес. Одновременно владелец недвижимости должен платить налог с получаемого дохода – 13% с подачей декларации НДФЛ сроком до 30 апреля каждого года, следующего за отчетным.

Сотрудничество сторон регулируется договором, который необходимо регистрировать в Росреестре. Только после этого документ будет считаться действительным. Если срок аренды составляет менее 12 месяцев, такая процедура не нужна, достаточно подписей обеих сторон и нотариального освидетельствования. Гражданско-правовой договор позволяет установить любую удобную для владельца недвижимости форму расчета: наличную или безналичную (перечисление на банковскую карту).

Решая вопрос о том, как сдать помещение в аренду максимально выгодно, следует отказаться от идеи сокрытия дохода от налоговой инспекции. Если на карту регулярно поступает достаточно крупная сумма (более 50 тыс.

рублей), то банк может передать эти сведения в ФСН. В случае наличного расчета недобросовестные арендаторы могут шантажировать владельца недвижимости обращением в налоговую.

В случае вскрытия факта неуплаты подоходного сбора ФСН взыщет задолженность за прошедший период с наложением пеней и штрафов.

Как сдать помещение в аренду индивидуальному предпринимателю

Точного определения того, является ли ваша деятельность по сдаче помещения в аренду предпринимательством, не существует. Можно привести ряд признаков, по которым официальные инстанции могут расценить получение дохода как бизнес:

• подписание договора на длительный срок (более 12 месяцев), его многократное переподписание, продление;
• сдача помещения юридическому лицу;
• приобретение недвижимости изначально ради передачи в аренду.

Решение, как сдать помещение в аренду ИП выгодно, зависит от выбранной вами системы налогообложения. Наиболее мягкие условия действуют при УСН, поскольку налог составит всего 6% от дохода. Индивидуальные предприниматели на ОСН должны уплачивать 13%, а также имущественный сбор.

ИП имеет право отправить в ФНС уведомление об использовании недвижимости в коммерческих целях и на основании этого вносить плату, соответствующую выбранной системе налогообложения. Такое письмо составляется в свободной форме, в нем следует указать реквизиты подписанного договора и актов приема-передачи.

Кому стоит сдать нежилое помещение

Для сохранения стабильных темпов окупаемости желательно заключать договор с арендаторами на продолжительное время. Как правильно сдать помещение в аренду – может подсказать хороший риелтор.

Сотрудничество с профессионалом особенно актуально для тех, кто только начинает бизнес или тратит слишком много времени на поиск заинтересованных в недвижимости предпринимателей, компаний. Такой специалист в короткие сроки подберет надежного арендатора.

Это сведет вероятность убытков из-за простоя недвижимости к минимуму.

Еще одно преимущество профессиональной помощи в сдаче нежилых помещений – помощь по выбору арендатора, исходя из особенностей объекта: площади, планировки, соответствия санитарным и противопожарным требованиям.

Чрезвычайно выгодно сотрудничать с сетевыми брендами, поскольку они ориентированы на честное долгосрочное сотрудничество. При этом спросом пользуются объекты любой площади.

Если вас интересует, как сдать помещение в аренду сетевикам, следует ориентироваться на предпочтительный профиль заинтересованной компании:

• продуктовые супермаркеты предпочитают объекты на 350-500 м2;
• специализированные торговые точки, кафе, заведения фаст-фуда, кофейни потребуют 100-300 м2;
• аптеки, медцентры, салоны красоты, магазины обуви и одежды предпочитают площади на 80-200 м2;
• рестораны обычно размещаются в помещениях 300-700 м2;
• «кофе с собой» и другие заведения компактного размера нуждаются в площади всего 10-40 м2.

Как составить договор об аренде помещения

Для владельца недвижимости краеугольным камнем остается вопрос, как составить договор аренды помещения, поскольку от этого зависит защищенность всех сторон сделки. Эту задачу необходимо решать с учетом законодательных требований, изложенных в статьях 434 (часть 2) и 609 (часть 1) Гражданского кодекса. Существует перечень условий, обязательных для указания в договоре, поскольку без них документ не будет считаться действительным:

• реквизиты участников;
• информация об объекте (адрес, наименование, назначение, площадь);
• условия пользования недвижимостью;
• сумма арендной платы.

Дополнительно следует включить пункты, регламентирующие ответственности сторон, решение спорных и форс-мажорных ситуаций, период действия соглашения. Если в договоре отсутствует указание сроков, документ считается бессрочным и не подлежит регистрации в Росреестре. Если владельцем недвижимости выступает юридическое лицо, следует указать код ОКВЭД 70.20.2.

Все еще задаетесь вопросом, как составить договор аренды нежилого помещения грамотно? Воспользуйтесь консультацией профессионального риелтора компании Minds Capital! При необходимости специалист возьмет на себя формальную сторону вопроса, в том числе, нотариальную заверку документа и его регистрацию в Росреестре. Это обеспечит юридическую чистоту сделки, которая на руку всем участникам соглашения.

Источник: https://3dlipz.com/kak-sdat-pomeschenie-v-arendu-setevikam/

Ищем арендодателя коммерческой недвижимости

Вы предприниматель и всё еще затрудняетесь с поиском арендодателей для коммерческой недвижимости? Значит, наша статья спешит Вам на помощь.

С каждым годом создается все больше помещений производственного и свободного назначения. У начинающих и уже опытных предпринимателей всегда на них большой спрос. Для получения прибыли, владельцы таких помещений решают сдавать их в аренду. Несмотря на большое желание поскорее сдать свой офис или склад, нередко люди сталкиваются с тем, что долго не могут найти себе клиента.

Правильно оцениваем

Оценка недвижимости другими словами называется оценкой права аренды. Это достаточно трудоемкий процесс. Он нужен для того, чтобы клиенты точно знали за что отдают деньги.

Обычно оценкой имущества занимается специалист по определению стоимости материальных и нематериальных объектов. Работа оценщиков регулируется государством. Большим плюсом для арендаторов будет включение в договор стоимости арендуемого помещения.

Можно также попросить арендодателя предоставить информацию о стоимости недвижимости.

Используем интернет

Самым популярным способом размещения рекламы об аренде коммерческой недвижимости является использование интернета. Кажется, что выложить объявление в интернет и за короткое время получить клиентов очень просто, но не тут-то было.

Для того, чтобы вас заметили, нужно написать качественный, привлекающий внимание текст, описав подробно все плюсы и минусы вашего склада. Так читателям будет проще определиться, рассматривать ваше предложение или нет. После того, как вы сделали подробное описание неплохо было бы добавить несколько качественных фотографий.

Для размещения объявления вы можете использовать специализированные интернет-ресурсы, такие, как Avito, Arendator.ru, Яндекс.Недвижимость, Из рук в руки или другие.

Выходим в оффлайн

Если вы не хотите возиться с написанием текста для объявления и поиском клиента, то вы можете нанять риэлтера. Он сам займется рекламой, оценкой имущества и найдет людей, которые захотят арендовать ваш склад. Разве что арендатору придется заплатить специалисту за его работу. Если у вас несколько складов или аренда достаточно высокая, то можете взять оплату работы риэлтера на себя.

Итак, мы рассказали вам несколько советов по тому, как сдать склад или любую другую недвижимость в аренду. Теперь вы сможете эффективно использовать наши рекомендации для быстрого и удобного получения арендаторов.

Источник: https://holodsklad.ru/blog/sovety-po-tomu-kak-sdat-sklad/

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в 2019 году?

Инвесторы, которые хотят выгодно использовать деньги и снизить риски их потери, стараются вложиться в коммерческую недвижимость. При разумном раскладе и понимании тенденций рынка коммерческой недвижимости, вложение быстро окупается. Пытаемся разобраться, выгодна или нет коммерческая недвижимость для инвестора, как найти тот самый объект и сдавать его в аренду.

Что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость

Если в начале 2000-х вопрос выгодности коммерческой или жилой недвижимости не стоял в принципе, то сейчас менее 35% инвесторов хотятвложить деньги в квартиру с целью ее перепродажи или дальнейшей сдачи ее в аренду.

Статистика неумолима: прибыльность объектов для будущего бизнеса превосходит жилую недвижимость в полтора-два раза. Существенная разница заключается в том, что при вложении инвестиций в коммерческую недвижимость, первый вести о доходе придется ждать довольно долго. При этом средства находятся в относительной безопасности.
Если вы хотите, чтобы ваши деньги работали, отдайте предпочтение нежилой недвижимости.

Портрет привлекательной коммерческой недвижимости

Раз вы отдали предпочтение коммерческой недвижимости, то сразу возникает резонный вопрос: какое помещение будет востребованно у будущего арендатора?

Чаще всего арендаторы ищут помещения объекты площадью 80-120 м. Подобный метраж позволяет найти арендатора даже в условиях кризиса, когда крупные помещения стоят незаполненными.

Хорошо подойдет так называемая зальная планировка – она дает возможность заниматься любм видом торговли или реализацией услуг. Есливаше помещение находится на первом этаже, лучше сделать для посетителей будет отдельный вход.

Сделать первичную оценку выгодности сдачи коммерческой недвижимости,можно самостоятельно, замерив высоту потолков (не менее 2,75 м после отделки), удостовериться в наличии собственного санузла. Более глубокий анализ и подбор коммерческих объектов позволит сократить время поиска и затраченные средства.

Как определить, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость

Узнать, выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду можно, рассчитав оптимальный размер арендной ставки с помощью брокера, однако предварительные выводы о рентабельности помещения можно сделать самому:

Оценить расположение 
Продажа или аренда коммерческой недвижимости будет выгодна, если расположение объекта позволяет обеспечить прибыльность бизнеса. Желателен высокий пеший и/или транспортный трафик, наличие удобных путей, парковки и т. д. Конкретный перечень требований к расположению зависит от назначения помещения.

Окупаемость
Чтобы определить, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость, разделите цену объекта на стоимость аренды и на 12. Это позволит определить, когда ваши вложения полностью окупятся. Оптимальным вариантом считается срок около 8 лет.

Востребованность
Проанализируйте спрос по конкретному району, чтобы определиться, выгодно ли приобретать коммерческую недвижимость конкретного типа.

Чтобы гарантированно выгодно сдать в аренду коммерческую недвижимость, вы можете приобрести помещение, которое можно использовать не ограничиваясь определенной направленностью бизнеса.

Клиенты самостоятельно займутся оборудованием площадей. Если вы хотите подобрать надежный востребованный вариант, соответствующий вашему бюджету, обратитесь к профессиональным брокерам, которые в краткие не только помогут подобрать подходящее помещение, но и рассчитают срок окупаемости и найдут арендаторов.

Источник: https://danretail.ru/blog/articles/stoit-li-pokupat-kommercheskuyu-nedvizhimost-v-2019-godu/

Памятка арендатора: О чем нужно спросить собственника на просмотре офиса до подписания договора аренды — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru

Будьте настойчивы: переговоры арендатора и собственника – это своеобразная шахматная партия. Нюансы, которые остались невыясненными, могут оказаться критичными для вашей компании. Но еще хуже, если к арендной ставке добавятся другие платежи, на которые вы совершенно не рассчитывали. В общем, следуйте принципу «доверяй, но проверяй».

Осмотр помещения

В некоторых случаях помещение стоит измерить хотя бы по периметру и убедиться, что оно соответствует заявленной собственником площади. Состояние офиса нужно рассмотреть детально:

1. Нет ли дырок, трещин, повреждений покрытия на стенах;
2. Проверьте, как работают инженерные  системы: включите кондиционеры и систему вентиляции. В помещении не должно появиться неприятного запаха и излишнего шума. Средняя температура в офисе должна держаться в диапазоне от +20 до +25°С. При достижении отметки термометра в 26 градусов и ее превышении организм человека «млеет от жары», замедляется реакция, повышается утомляемость.
3. Уточните о времени работы инженерных систем в здании, чтобы не возникло ситуации, что в 19.00 в ваш офис прекратят подачу воздуха
4. Проверьте сколько розеток в помещении и сколько потребуется вам лично. Возможно ли  установить дополнительные розетки?
5. Проверьте санузел все мокрые точки – достаточно ли их? Все ли исправно работает.
6. Если офис сдается с мебелью – проверьте ее состояние.

Вопросы собственнику, которые нужно обязательно задать на просмотре офиса:

• У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса, поэтому нужно сразу уточнить:  возможно ли это сделать? За чей счет? Какую часть расходов собственник готов взять на себя?
• Если необходим ремонт, готов ли собственник предоставить вам арендные каникулы? На какой период?
• Есть ли в договоре пункт о «нормальном износе», кто ремонтирует оборудование, если оно выйдет из строя?
• Согласен ли собственник устранить все выявленные недочеты до момента вашего въезда и зафиксировать это в договоре или в ате приема-передачи помещения?
• Включены ли в договор условия по неотделимым улучшениям? На кого ложатся расходы по ним?

Проверка связи: вопросы собственнику:

• Какие провайдеры обслуживают здание?
• Можно ли завести в офис своего провайдера?

Помните, на оплате связи можно и нужно экономить – но не питайте иллюзий, что это важно и собственнику.

Вход – рубль, выход – два

Помещения бизнес-центров находятся под охраной, а система безопасности подразумевает контроль доступа в каждый офис. За охрану при этом необходимо будет платить. Режим посещения офисов варьируется от стандартного рабочего времени до круглосуточного. И это обязательно нужно узнать, чтобы ваши сотрудники не попали в неловкую ситуацию, когда их не пускают в офис после определенного времени,  или требуют немедленно покинуть помещение, когда они еще не закончили работу.

Если Ваша  сфера деятельности предполагает большой клиентский поток, уточните насчет особенностей организации пропускного режима в здании.

Вопросы собственнику:

1. Каков режим посещения бизнес-центра?
2. Как можно попасть в офис в неурочное время при форс-мажорных обстоятельствах?
3. Как происходит процесс заказа пропусков для гостей?

Арендная ставка, OPEX и коммунальные платежи

Далеко не всегда арендная ставка включает операционные расходы и коммунальные платежи. Чаще всего собственники экспонируют только базовую арендную ставку, очищенную от  иных платежей (НДС, OPEX и оплаты коммунальных  услуг).

 Вопросы собственнику:

1. Что именно входит в OPEX, и можете ли вы самостоятельно заключать договоры с какими-то сервисами на поставку услуг?
2. Установлены ли счетчики для расчета коммунальных платежей? Если нет, то возможно ли это сделать?
3. Как  происходит индексация арендной платы?
4. Входят ли в арендную плату парковочные места и сколько?  Или за них нужно заплатить отдельно?
5. Сколько стоит аренда 1 парковочного места в месяц и сколько парковочных мест могут выделить на Вашу площадь?

Предъявите документы

Кто показывает вам офис – собственник или арендатор, решивший сдать излишек площадей в субаренду? Последний вариант может оказаться сюрпризом для собственника. Поэтому вам должны предоставить документы на право собственности (с адресом офиса), договор аренды, в котором разрешена субаренда, технический паспорт помещения.

Фиксируйте абсолютно все договоренности в договоре и используйте точные формулировки! И обязательно изучите готовый договор в спокойных условиях. Мы рекомендуем пользоваться бесплатными услугами профессиональных консультантов: в этом случае правильные вопросы (даже те, про которые вы не подумали) будут заданы, а ответы – получены и ваши интересы учтены.

Эксперты AMO.RU помогут совершенно бесплатно подобрать офис, который вдохновит ваш бизнес. Переходите на сайт и оставляйте завяку на обратный звонок. 

Источник: https://amo.ru/blog/article/pamyatkaarendatoruvoprosisobstvenniku

Назначение нежилого помещения

Арендодателем нежилого помещения может являться физическое или юридическое лицо. Сдать в аренду помещение может только собственник или человек, имеющий нотариальную доверенность. При сдаче недвижимости менее чем на 1 год оформление ИП не обязательно, а вот на срок 1 год и более, придётся оформить ИП и зарегистрировать договор в Росреестре. Также собственник должен оплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.

В первую очередь, следует удостовериться, что Ваше помещение действительно является нежилым и его возможно использовать в коммерческих целях. На законодательном уровне жилые помещения запрещается использовать как коммерческую недвижимость, то есть, для извлечения прибыли.

Нарушение этого закона может повлечь за собой административную ответственность как для владельца помещения, так и для арендатора. Поэтому в целях безопасности следует выяснить законность аренды данного помещения — его назначение. Также стоит узнать у арендатора для каких целей он планирует снять помещение и прописать всё это в договоре.

 Обычно целевое назначение фиксируется во время регистрации недвижимости в Кадастровой палате, арендатору лучше проверить всю документацию до заключения договора.

Необходимо заблаговременно выяснить, в каких целях планирует использовать помещение арендатор и зафиксировать это в договоре.

Правила аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. По законодательству нежилыми объектами являются объекты, входящие в состав построек, но не подходящие для проживания. Нежилые помещения, сдаваемые в аренду, подразделяются на:

• Офисные
• Торговые
• Складские
• Производственные

Как найти арендатора коммерческой недвижимости

Поиск помещения арендатором может осуществляться через агентства и сайты коммерческой недвижимости. Соответственно, вы можете либо обратиться в такое агентство, либо разместить объявление. Рассмотрим подробнее два варианта поиска арендатора:

1. Заключение договора с агентством недвижимости. Вы можете обратиться в агентство и заключить с ним договор на оказание услуг. Главный плюс такого способа в том, что вы можете оставить ключи агенту, и он сам будет показывать Ваше помещение, а вы продолжите заниматься своими делами. Агент берет на себя все издержки, связанные с рекламой Вашего помещения, размещением предложения об аренде на досках объявлений, показами помещения и переговорами. Вам потребуется лишь встретиться с арендатором для заключения договора — но и это можно сделать удаленно. Вознаграждение (комиссия) за оказание агентских (посреднических) услуг по поиску арендатора обычно взимается с арендодателя. Сумма вознаграждения может быть равна от 50% до 100% от стоимости месяца аренды помещения. В противном случае, если комиссию оплачивает арендатор, срок его поиска и, соответственно, простой помещения могут несколько увеличиться.
2. Самостоятельный поиск арендатора. Вы можете попробовать сдать помещение самостоятельно, разместив объявление на сайте, посвященному аренде коммерческой недвижимости. Объявления могут быть платными и бесплатными. Чтобы выгодно сдать помещение с помощью объявления, нужно сначала проанализировать, на что обращают внимание арендаторы. Например, транспортная доступность, инфраструктура и хорошая проходимость. Необходимо выгодно преподнести все преимущества Вашего помещения и сделать качественные фотографии. Вам придётся самостоятельно тратить время на встречи и переговоры, отвечать на телефонные звонки, оплачивать рекламу, если бесплатных объявлений будет недостаточно. Зато, самостоятельно разместив предложение об аренде без комиссии, возможно сократить срок поиска арендатора и не платить комиссию агентам.

Определение стоимости аренды помещения

Каждый собственник хочет получить максимальную выгоду от сдачи своей недвижимости. Но при отсутствии необходимого опыта ему сложно установить объективную цену. Слишком высокая цена отпугивает арендаторов, но и заниженная вызывает подозрения. Так что для установления цены лучше обратиться к специалисту, риелтору или оценщику. Если же вы хотите самостоятельно назначить цену, то можете изучить похожие объявления и отталкиваться от средней стоимости. На цену влияют:

• площадь;
• планировка, этаж;
• состояние ремонта, коммуникаций и здания;
• наличие мебели, интернета и прочего оснащения;
• расположение, состояние территории и прилегающих зон;
• наличие парковки;
• доступность для клиентов бизнеса;
• проходимость.

Заключение договора об аренде помещения

Для заключения договора лучше обратиться к юристу, особенно, если в этом деле вы новичок. Юрист разъяснит все возможные нюансы, а также проверит чистоту сделки. Это поможет избежать проблем в будущем и позволит продолжать законно получать свою прибыль.

Стоит иметь ввиду, что сохранить помещение в первозданном виде всё-таки не удастся. Минимальный ущерб в процессе использования неизбежен. Поэтому лучше оговорить компенсацию за порчу имущества в договоре. После подписания договора составляется передаточный акт от собственника к арендатору.

День подписания акта считается началом аренды. Акт подписывается после полной проверки помещения. Все обнаруженные неисправности фиксируются в акте.

О том, какие сюрпризы могут ждать арендодателя и арендатора после заключения договора, мы писали ранее в статье о взаимоотношениях арендатора и арендодателя.

Источник: https://lofthut.ru/kak-sdat-nezhiloe-pomeshhenie-v-arendu/