Неотделимые улучшения квартиры

Налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры 2019 год

неотделимые улучшения квартиры

Вопрос в отношении имущественного налогового вычета в связи с продажей жилья (вычет в связи с приобретением жилья использован ранее).

В соответствии с п.1 ст.34.2 НК РФ прошу дать разъяснение по применению пп.2 п.2 ст.220 НК РФ. В марте 2014 года я приобрел квартиру за 1,5 млн.руб.

, в которой мной за счет собственных средств заменены окна, установлены новые входная и межкомнатные двери, настелен паркет, заменены сантехника и газовые плита с колонкой, установлен натяжной потолок и кондиционер.

Работы по монтажу этого оборудования выполнены порядной организацией. В ноябре 2014 года я продал эту квартиру вместе со всеми указанными улучшениями.

Вправе ли я уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов от продажи на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением не только непосредственно квартиры, но и на приобретение и установку перечисленного оборудования, продаваемого в составе квартиры?

ПИСЬМО

МИНФИНА РОССИИ

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса установлено, что при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, он вправе уменьшить сумму подлежащего налогообложению дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Перечень фактических расходов налогоплательщика на приобретение квартиры установлен подпунктом 4 пункта 3 статьи 220 Кодекса.

Возможность включения в состав фактически произведенных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением квартиры при ее продаже, расходов, связанных с улучшением указанной квартиры, Кодексом не предусмотрена.

Заместитель директора Департамента

Р.А.Саакян

27.08.2018

Источник: https://lawnalog.ru/prodazha/nalog-na-neotdelimye-uluchshenija-pri-prodazhe-kvartiry-2019-god.html

Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен об

неотделимые улучшения квартиры

Задан 2013-04-07 11:02:22 +0400 в тематике «Семейное право» Где можно скачать договор купли-продажи квартиры?

— Где можно скачать договор купли-продажи квартиры. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 72 раза. Задан 2011-09-05 10:34:41 +0400 в тематике «Другие вопросы» Где можно скачать договор купли продажи.где можно скачать договор купли продажи — Где можно скачать договор купли продажи.где можно скачать договор купли продажи.

Договор купли продажи неотделимых улучшений квартиры

0, корп. 0 кв. 0, именуемая далее ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору купли — продажи квартиры расположенной по адресу: _______________. 00, корп. х, кв. хх (далее по тексту квартира) в простой письменной форме о нижеследующем:

За время эксплуатации квартиры продавцом произведены неотделимые улучшении, я которые существенно увеличили стоимость квартиры.

Договор улучшений и налог 13%

Что наложит свой отпечаток на бюджет семьи. Подскажите по тексту верно ли утверждение про отсутствие уплаты налога при таком договоре. Естественно основной договор для юстиции тоже будет но с суммой чуть больше миллиона. Это на вторую часть денег. И если можно с обоснованием и ссылками на статьи и т.п. Спасибо. Вот текст:

2.Произведенные улучшения являются неотделимой частью недвижимого имущества: Помещение, назначение: жилое.

Имущественный вычет с неотделимых улучшений требует отдельного договора

В этой части налоговая инспекция отказала в налоговом вычете.

По мнению суда, заявление покупателя о понесенных им расходах на оплату продавцу неотделимых улучшений квартиры, само по себе права на имущественный налоговый вычет не дает, так как не свидетельствует о том, что эти расходы понесены покупателем при новом строительстве или при приобретении квартиры.

В соответствии со ст.

Налог при продаже квартиры

Однако, как будет на самом деле и какова будет точка зрения на это налогового органа — неизвестно. А пока, если разобраться, то почему не надо платить налог с «неотделимых улучшений», если они были в собственности менее 3 лет и вы не можете подтвердить соответствующий расход на них? Это «иное имущество», согласно той же ст. 220 НК на доходы от его продажи предоставляется вычет в сумме 250 тыс. рублей, ну, или, как уже написал, в сумме расходов.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

623 ГК РФ более полно раскрывает это понятие, где под неотделимыми улучшениями понимаются такие корректировки жилья, которые невозможно устранить без потери полезных свойств и характеристик главного объекта, переданного по арендному договору.

Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества будет только тогда, когда владелец недвижимости дал на них согласие и был надлежащим образом оповещен о предстоящем действии арендатора.

Неотделимые улучшения при покупке квартиры

Нужно ли платить НДФЛ с 2000000 р.

Источник: https://ukzgo.ru/zachem-ispolzuyut-dogovor-na-neotdelimye-uluchsheniya-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry-i-kogda-on-nuzhen-ob/

Договор ипотеки с неотделимыми улучшениями — Юриспруденция

неотделимые улучшения квартиры

С ростом рынка жилищного кредитования появился и новый термин – недофинансирование.  Этот механизм позволяет избежать оплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

Далеко не все банки готовы пойти на использование подобной схемы.  Сбербанк – одна из немногих финансовых организаций, выдающих кредит при сделках с недофинансированием.

Недофинансирование ипотеки Сбербанка – процесс, требующий тщательного изучения. О нем и поговорим сегодня в этой статье.

Что такое недофинансирование ипотеки

Для того чтобы понять, что это такое при ипотеке, нужно обратиться к одному из законодательных актов. Согласно ему владелец квартиры при продаже должен оплатить налог, если его право собственности длится менее пяти лет.

Чтобы обойти это правило, стороны принимают решение об указании в ДКП меньшей стоимости, чем реальная сумма сделки.

Если покупатель планирует приобретать недвижимость, используя заемные средства, то в сделке появляется третий участник – банк.

Ключевые моменты сделки с недофинансированием:

  • Недофинансирование возникает при заключении договора ипотеки, когда в ДКП указывается ее заниженная стоимость, выгодная продавцу.
  • Недостающая часть суммы прописывается в соглашении на покупку неотделимых от квартиры улучшений. В этом качестве обычно выступают дорогостоящие строительные материалы, использованные при ремонте, современные коммуникации, высококвалифицированные работы.
  • Банк выдает ссуду на основании двух документов – ДКП на квартиру и соглашения на покупку улучшений. Покупатель получает кредит на оплату полной стоимости квартиры, а продавец – общую сумму по двум договорам.

Важно!  Регистрируется только договор купли-продажи квартиры. Дополнительное соглашение на покупку неотделимых улучшений на регистрацию не передается.

Плюсы и минусы сделок с недофинансированием

Несмотря на то что Сбербанк лояльно относится к недофинансированию по ипотеке, подводные камни в таких соглашениях, безусловно, существуют.

Среди положительных моментов для продавца можно выделить:

  • Возможность не оплачивать налог.
  • Получение полной суммы стоимости недвижимости.

Для покупателя:

  • Снижение стоимости покупки недвижимости. Следует понимать, что размер скидки напрямую зависит от той суммы, которую продавец сэкономит на невыплате налога.
  • Больший выбор объектов для покупки.

Негативных последствий может оказаться значительно больше. Для продавца они заключаются в том, что если информация о таком соглашении попадет в налоговый орган, последуют санкции в виде штрафа и обязательного начисления неоплаченных налогов.

Для покупателя:

  • Сумма налогового вычета будет ниже, чем при стандартной ипотеке.
  • Если по любым причинам сделка будет признана недействительной, вернуть удастся лишь ту часть средств, которая указана в ДКП. Долг перед Сбербанком при этом останется тем же.

Особенности ипотеки Сбербанка с недофинансированием

При оформлении ипотечного кредита в Сбербанк обязательно предоставляется отчет об оценке стоимости квартиры.

Составляется он независимой компанией, имеющей с кредитной организацией партнерские отношения. В отчете указывается рыночная стоимость имущества на текущий момент.

Поэтому для того чтобы не привлекать внимания к сделке, не стоит сильно снижать цену по сравнению с указанной в заключении.

Важно! Перед подписанием документов обязательно нужно получить консультации юриста и риелтора. Профессиональные консультации этих специалистов позволят избежать негативных последствий.

Государственная регистрация проходит в два этапа:

  1. Регистрация права собственности и обременения в пользу Сбербанка. На этом этапе потребуется ДКП и кредитный договор.
  2. Регистрация закладной и ипотечного договора. Происходит после погашения записи о первом залоге на основании письма из Сбербанка. Более подробно о закладной можно почитать здесь.

Образец договора ипотеки Сбербанка с недофинансированием

Недофинансирование по ипотеке предусматривает подписание следующих документов:

  1. Договор купли-продажи квартиры.
  2. Соглашение на покупку неотделимых улучшений. Образец можно посмотреть здесь.
  3. Ипотечный договор и индивидуальные условия кредитования. Основные положения приведены здесь. Дополнительные условия, в том числе и на финансирование приобретения неотделимых улучшений, фиксируются отдельно и составляются индивидуально в зависимости от ситуации. Шаблон документа находится здесь.

Порядок получения ипотеки и оформления сделки

При недофинансировании процесс оформления происходит в несколько этапов:

  1. Подготовка документов и подача заявки в Сбербанк.
  2. Одобрение суммы кредита.
  3. Одобрение квартиры. На этом этапе потребуются документы на будущую собственность.
  4. Подписание соглашений – кредита на недофинансирование по ипотеке, на покупку недвижимости и на неотделимые улучшения.
  5. Регистрация права собственности покупателя и залога в пользу банка.
  6. Снятие отметки о первоначальном залоге и последующая регистрация закладной и ипотечного договора.
  7. Передача денег продавцу.

Безопаснее всего использовать безналичный расчет или банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в сейф. Ключ передается продавцу. В соглашении на использование сейфа прописываются условия, при которых возможно получить доступ в ячейку. Это происходит после передачи права собственности. Без выполнения всех условий сотрудники Сбербанка не предоставят доступ к деньгам.

Налоги

Как уже было сказано, вся процедура проводится для того, чтобы продавец не платил обязательный налог – 13%.

 Оплачивать его придется в случае, если жилье было куплено после января 2016 года и право собственности на момент продажи длится менее пяти лет.

В этой ситуации налог нужно будет оплатить с сумм, превышающих 1 000 000 рублей. Это очень значительная сумма. Подробнее об оплате налога с продажи – читайте данную статью.

В случае, когда купивший квартиру решит до истечения 5 лет продать ее, обязанность по уплате налога ляжет на него.

Что касается имущественных вычетов и вычета за выплаченные проценты по ипотеке – они будут значительно меньше, чем при стандартных условиях.

В качестве подтверждения расходов в налоговую службу передается договор купли-продажи и кредитный. При недофинансировании улучшения оформляются дополнительным соглашением, не подлежащем регистрации.

Соответственно, сумма вычета будет рассчитываться исходя только из ДКП.

Если налоговая служба все-таки заинтересуется сделкой, то стороны должны быть готовы к проверке своих источников дохода. Налоговая может доначислить НДФЛ и применить штрафные санкции.

Решение об использовании программы недофинансирования не следует принимать, не проанализировав все возможные негативные последствия. Такие сделки приводят к тому, что государство недополучает положенные налоги, что, по сути, является нарушением закона. Прежде чем решиться на подобное соглашение, следует проанализировать получаемую выгоду и сопоставить ее с возможными рисками.

Чтобы не потерять полезную информацию, пост можно сохранить или опубликовать в социальных сетях.

Если после прочтения остались вопросы, дежурный юрист с радостью ответит на них. Для этого необходимо кликнуть по иконке в правом нижнем углу экрана.

Источник: https://legallurist.ru/dogovor-ipoteki-s-neotdelimymi-uluchsheniyami.html

Расписка на неотделимые улучшения при продаже квартиры судебная практика — Право-online

Людям, составляющим договора купли продажи, актуально задумываться о необходимости составления продавцом расписки, особенно если имущество покупает пару людей совместно, внося свои доли. Разрабатывается расписка на так называемые неотделимые улучшения в нескольких экземплярах, если договоренность о реализации недвижимости составляется конкретным количеством субъектов.

Оформляется документ по конкретной схеме, придерживаться которой должны обязательно все стороны взаимоотношений купли продажи. Он гарантирует продавцу получение дополнительных денег без налогообложения, если тот выполнил ремонт, а покупателю возврат основной и дополнительной суммы, в случае расторжения контракта.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Колясочная в многоквартирном доме что это такое

Понятие и особенности неотделимых улучшений

Под данное понятие попадают моменты капитального ремонта жилища, его перепланировки, реконструкции или других восстановительных работ, покупки и установки бытовой техники нового поколения. Неотделимыми эти дополнения именуются по той причине, что отделить их от недвижимого имущества нельзя.

Если помещение оценивалось в одну суму, когда его собирались приобретать люди, то после проведения подобного ремонта указанной квартиры, она поднимется в цене, что покупатели должны знать, соглашаясь с таким моментом.

К примеру, если в комнатах была переделана система отопления или заменены полы еще бывшим владельцем, то покупатели должны приобретать товар именно в таком виде, понимая, что этого уже изменить нельзя, доплатив деньги дополнительно  за тот вид работ, которые были проведены в выставленном на продаже здании и замене или отделению не подлежат, что должно учитываться потенциальными покупателями.

Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?

Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.

Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:

  • в каком реально состоянии находится помещение;
  • проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
  • на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.

Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон. Неотделимые улучшение при продаже квартиры будут иметь свой вес, поэтому проведение и осуществление  стоит предусматривать заранее обязательно.

Требования и правила составления расписки

Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.

Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за  улучшения и подпись.

Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки.

Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.

Образец(форма) расписки на неотделимые улучшения

Важные тонкости и советы по составлению

Написать документ нужно с учетом нюансов. Стоит сказать, что понятия, о котором говорится, в Гражданском кодексе нет, его используют продавцы, сделавшие ремонт, ведь им приходится платить завышенные налоги. Расписка оформляется для того, чтобы продавец заплатил меньше налога, чем должен быть, поэтому к договору купли-продажи, отправляясь к нотариусу, прилагать ее не следует.

Этот вариант компенсации проведенных улучшений должен обговариваться предварительно и детально, ведь в состав официального договора он не включен. Если документ купли продажи выдан отделением нотариальной службы и заверен, то расписки этот момент не касается, она является результатом дополнительных договоренностей между сторонами сделки.

Расписка позволяет не только продавцу заплатить налоги меньше, но и покупателю, в случаи расторжения контракта, получить сумму по договору и те деньги, которые были внесены за улучшения, в полном объеме. Если квартиру покупает пару людей, то для каждого участника договоренности должна быть подготовлена расписка этого образца.


по теме:

Источник: https://normyprava.online/raspiska-na-neotdelimye-uluchshenija-pri-prodazhe-kvartiry-sudebnaja-praktika.html

Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости образец — 101Адвокат

Жилищное право > Оформление недвижимости > Налог на имущество > Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.

Все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и другие улучшения (например, перепланировки).

Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в некоторых случаях перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые улучшения (условия).

Под ними подразумеваются ремонт, перепланировка, наличие различной бытовой техники, а также другие улучшения, которые были сделаны продавцом, или членами его семьи для улучшения своих жилищно-бытовых условий.

Если проанализировать сделки с недвижимостью, то можно прийти к однозначному выводу, что жилые помещения, которые имеют улучшения, качественный ремонт, встроенную бытовую технику, стоят гораздо дороже, чем жилье без них. Поэтому при покупке квартир с ремонтом, новые владельцы часто платят продавцам определенную сумму (с которой платятся налоги) за реальную стоимость жилья (на основании оценки), и деньги за неотделимые улучшения.

Сразу нужно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным актом, регулирующим все правоотношения связанные с недвижимым имуществом, других Федеральных нормативных актах понятия – неотделимые улучшения не существует. Нужно понимать, что если в квартире произошла перепланировка, она должна быть узаконена и обозначена в технической документации.

Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества

Расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом

Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать. К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с неотделимыми улучшениями.

Как это действует:

  1. Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
  2. Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотделимые улучшения.
  3. Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые улучшения, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.

Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом.

Советы юристов

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог.

Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов.

Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи.

Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением.

То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотделимых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка.

Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Источник: https://101advokt.ru/dogovor-neotdelimyh-uluchshenij-pri-prodazhe-nedvizhimosti-obrazec.html

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили — значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное. Как говорится, что одному хорошо, другому — плохо.

В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 № 17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать.

Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества.

Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это — вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства. Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал.

Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений.

А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету.

Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Для учета неотделимых улучшений необходимо четко понимать за чей счет арендатора или арендодателя производятся улучшения. Лучше всего это прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на производство конкретных работ. Потому что, как показывает практика, если своевременно не урегулировать этот вопрос, можно дойти до суда.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Тендеры фонда капитального ремонта

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету.

У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

Так как арендатор произвел улучшения незаконно, то есть без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Но есть мнение Минфина о том, что указанный пункт не распространяется на ситуации, когда улучшения произведены без согласия арендодателя и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).

С НДС тоже все печально.

Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

В таком случае арендатор может их учесть как свои собственные. Арендатор либо списывает их в расходы единовременно, или, если неотделимые улучшения подпадают под понятие основного средства, то списывает их стоимость через амортизацию. К сожалению, амортизировать улучшения можно только в течение срока действия договора аренды.

Поэтому арендатору выгодно в таком случае иметь длительные арендные отношения, а по истечении срока договора не заключать его заново, а пролонгировать посредством дополнительного соглашения. Если арендованное имущество передано арендодателю до окончания срока полезного использования улучшений, то недосписанную сумму в расходах по налогу на прибыль учесть нельзя.

Есть позиция, которая позволяет устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды (Постановление АС МО от 03.09.2014 № А40-105354/13), но нормами НК РФ это не установлено и есть суды которые придерживаются другой точки зрения (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд.

При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию.

Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды.

Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

Источник: https://www.klerk.ru/buh/articles/486039/

Неотделимые улучшения квартиры

Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.

Понятие неотделимых улучшений

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

  • перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
  • установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
  • капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
  • в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

  • бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
  • мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
  • сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
  • предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Внимание! Все, что можно без ущерба для недвижимости забрать с собой, является отделимым улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене шурупами, его можно без проблем снять – он считается отделимым улучшением.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Неотделимые улучшения при аренде

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.

Общие правила:

  • Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
  • Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию.

Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Скачать договор аренды с компенсацией неотделимых улучшений.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.

Скачать договор аренды без компенсации неотделимых улучшений.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

  • арендатор берет у арендодателя согласие;
  • арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Обязательный порядок действий при манипуляциях с жильем законом не установлен. Наш портал рекомендует арендатору придерживаться следующего варианта:

  1. Определить состав работ, составить предварительные расчетные документы, сметы.
  2. Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Сделать это нужно не просто формальным уведомлением, а с помощью полноценного дополнительного соглашения, в котором конкретно указать, какие работы будут произведены, сколько это будет стоить и каким образом будет выплачена компенсация.
  3. Произвести работы, принять их по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции и передать копии арендодателю для возмещения.

Скачать дополнительное соглашение по неотделимым усовершенствованиям.

Обратите внимание! Если собственник жилья откажется компенсировать неотделимые улучшения, взыскать их можно в судебном порядке.

Налоговый вопрос

По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.

Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры

В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.

Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.

Схема следующая:

  1. Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
  2. Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
  3. В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
  4. Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
  5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.

Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Оценка недвижимости что это

Образцы документов

Для оформления сделки с куплей-продажей усовершенствований понадобятся:

Внимание! Если своих средств на покупку квартиры не хватает, взять ипотеку под эту сделку можно в Сбербанке. Другие банки на сделки с недофинансированием не соглашаются.

Риски сторон

В случае заключения подобной сделки, риски несет как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры будет существенно ниже рыночной, налоговая может инициировать более тщательную проверку сделки. Выяснив наличие ДКП на усовершенствования, ИФНС:

  • доначислит НДФЛ с учетом скрытого дохода;
  • привлечет к налоговой ответственности и назначит штраф.

В итоге продавец, рассчитывая на налоговую экономию, может понести убытки.

Покупатель же рискует при аннулировании или расторжении сделки получить обратно только сумму, указанную в ДКП квартиры, а остальное попросту потерять.

Неотделимые улучшения квартиры встречаются в сделках аренды и купли-продажи. В обоих случаях нужно уделить особое внимание оформлению соглашений и письменной фиксации договоренностей.

Уважаемые читатели! В статье предоставлена информация, актуальная на дату выхода материала. Законодательство постоянно меняется, поэтому для решения индивидуальных вопросов рекомендуем обращаться к нашему дежурному юристу.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в своей соцсети!

Читайте далее: договор посуточной аренды квартиры.

Источник: https://darinasledstvo.info/nedvizhimost/neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry.html

Как отразить в договоре купли-продажи неотделимые улучшения квартиры

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Сегодня благоустройство квартиры не является новшеством. Многие собственники видоизменяют жилплощадь: ломают стены, утепляют полы и окна, возводят дополнительные перегородки. Все эти изменения невозможно исправить без значительных затрат, что вызывает вопросы при покупке жилья. Поэтому часто при продаже квартиры с неотделимыми улучшениями, покупатель просит отразить все усовершенствавания в договоре.

Что понимается под существенным изменением

При вмешательстве в первоначальный вид недвижимого имущества, собственник рискует внести такие новшества, которые потом нельзя будет убрать без вреда для квартиры.

Согласно гражданскому законодательству, не подлежат возврату следующие изменения жилья:

  • капремонт (улучшение покрытия, замена материала коммуникаций);
  • вмешательство в планировку (снос стен, размещение новых дверных пространств);
  • установка систем кондиционирования воздуха;
  • утепление стен и полов;
  • замена стеклопакетов на более прочные и т.д.

Неотделимые улучшения помещения становятся неотъемлемой частью жилья, если:

  • изменения значительно увеличивают его стоимость;
  • усовершенствования являются технически сложными и не могут быть устранены без внедрения в стены и коммуникации;
  • затраты на возврат квартиры в прежний вид будут равнозначны 1/3 цены объекта.

Продать квартиру с неотделимыми изменениями может быть сложно по нескольким причинам. Во-первых, собственник такого жилья, как правило, не хочет получить среднюю цену за улучшенное им имущество, а надеется на доплату за произведенные им улучшения. Во-вторых, покупателя должны устраивать все новшества, которые произведены владельцем.

Важно. При продаже недвижимости, продавец должен информировать покупателя о проведенных им работах и получить согласие на покупку жилья именно с неотделимыми улучшениями.

Как отразить условие в договоре

При переходе права собственности на недвижимость, стороны должны подготовить следующий пакет документов:

  • соглашение о существенных условиях сделки;
  • правоустанавливающие акты, подтверждающие права покупателя;
  • выписку из госреестра;
  • справку о наличии/отсутствии обременений.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-otrazit-v-dogovore-kupli-prodazi-neotdelimye-ulucsenia-kvartiry.html

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ

Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.

Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры

При заключении сделки с недвижимостью может возникнуть вопрос возможной компенсации за неотделимые улучшения квартиры или имущества.

Расскажем, что представляют собой неотделимые улучшения любого объекта недвижимости, как они влияют на правовые отношения между арендатором и собственником, и определим, какие налоги придется заплатить при заключении подобной сделки.

статьи:

Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры – отличия от отделимых

В соответствии со статьей 623 ГК РФ, под улучшением следует понимать изменения состояния имущества с целью повышения эффективности его использования, расширения его применения, либо с целью повышения стоимости объекта недвижимости.

Улучшения имущества могут быть отделимыми и неотделимыми. Неотделимые улучшения всегда причиняют вред общему имуществу, не только квартире. Невозможно осуществить преобразование, устранить их без нарушения целостности здания и т. п.

Например, неотделимым улучшением считается:

  1. Перепланировка жилья и снос основных стен здания.
  2. Встраивание новой вентиляционной системы.
  3. Перестройка или замена инженерных коммуникаций, систем, труб, батарей, оборудования.
  4. Проведение капитального ремонта в квартире.
  5. Замена или снос лифта, лифтовой шахты.
  6. Перестройка продолжения комнаты в балконной части.
  7. Оборудование кухни на балконе.
  8. Установка дополнительного технического оснащения.
  9. Замена электропроводки.
  10. Установка теплого пола.

Этот список можно дополнять. Вы должны понять, что из-за неотделимых улучшений может повредиться общее имущество. Если мы говорим о квартире, — то, вероятнее всего, повредится здание многоквартирного дома в связи с демонтажем или перемещением определенных элементов.

А отделимые улучшения не несут в себе вреда.

Например, к ним можно отнести мебель, технику, которая находится в квартире, предметы быта и домашнего обихода.

Влияние неотделимых улучшений имущества, квартиры на отношения арендодателя и арендатора

В случае, когда неотделимые улучшения были произведены за счет арендатора, то он имеет полное право после прекращения договора аренды попросить собственника жилья выплатить ему компенсацию, равную затраченной сумме. Об этом говориться в главе 60 ГК РФ.

Очень важно обратить на данный нюанс при заключении и подписании договора.

Пункт о том, кто будет оплачивать неотделимые улучшения в случае их надобности, возможность получения компенсации арендатором, должен быть прописан в документе. Иначе вернуть от арендодателя средства не получится.

Неотделимые улучшения не могут быть проведены без согласия и уведомления собственника квартиры, имущества. Арендатор должен уведомить – желательно, письменно — об этом и сообщить всю информацию, которую он знает по данному вопросу. Просто так — взять и захотеть кардинально что-то изменить в квартире — нельзя. Для этого требуется получить разрешение в компетентных органах!

Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно

Если данный пункт о согласовании работ был прописан в договор, но арендатор не следовал ему, то вероятность получения компенсации сводится к нулю.

Более того, если случится ситуация с повреждением здания, причинением вреда другим собственникам МКД, то арендодатель может взыскать причиненный ущерб с арендатора.

Также несогласование улучшений квартиры может послужить причиной расторжения договора аренды в связи с нарушением требований, прописанных в документе.

Неотделимые улучшения квартиры и купля\продажа недвижимости – плюсы, минусы для сторон, риски

При покупке или продаже недвижимости тоже встречается понятие неотделимых улучшений, но в качестве них может выступать мебель, бытовая техника, дизайнерский ремонт и т. п. — то есть, те вещи и элементы, которые могут составлять общую стоимость жилья.

При заключении сделки купли-продажи неотделимые улучшения прописывают в договоре с указанием их цены. Они используются для занижения налогооблагаемой базы и снижения налога за приобретение жилья с продавца. Это — главный плюс сделки такого характера. Налог выплачивается в меньшем размере.

Минусы такой сделки могут быть различны:

  1. Прежде всего, налоговая служба может провести проверку сделки и привлечь к ответственности продавца, который скроет дополнительный доход.
  2. При расторжении договора покупатель может не получить всю сумму за имущество, если договор на покупку неотделимых улучшений не был составлен. Он вернет только ту, которая была прописана в основном договоре.

Стоит уделить особое внимание договору купли-продажи.

Если вы сомневаетесь в чистоте сделки — обратитесь к нашим юристам. Они помогут вам разобраться с документацией, составят правильный договор с учетом всех нюансов.

Варианты договоров при оформлении сделки с неотделимыми улучшениями имущества, квартиры

Договор при оформлении сделки с неотделимыми улучшениями жилья можно заключить в одной форме. В нем следует указать не только покупку квартиры, но и имущества, находящегося в нем.

Есть еще вариант — заключить два договора:

  1. Отдельно на покупку недвижимости.
  2. Отдельно на приобретение неотделимых улучшений жилья.

Первый договор — основной, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Второй — дополнительный, его можно оставить на руках, он не нуждается в регистрации.

Неотделимые улучшения имущества, квартиры и налоги

При расчетах и проведении налоговых операций неотделимые улучшения имущества нуждаются в декларировании, если договор заключается с участием юридических лиц. Все ИП, юрлица обязаны учитывать данные операции при расчете налогов.

А физические лица могут не уплачивать налог с компенсации за неотделимые улучшения, и не декларировать их. Это не противоречит российскому законодательству.

Законность установки тамбурной двери на лестничной площадке в подъезде

  1. Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.
  2. НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан оплатить НДС (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).
  3. Налог на прибыль. Неотделимые улучшения считаются амортизируемым имуществом. Если стоимость данного имущества по договору арендатору не возмещается, то он может «погасить» долг в течение действия договора аренды с учетом периода полезного использования объекта (ст 258 НК РФ).

Заметьте, что некоторые нюансы, касающиеся налоговых, бухгалтерских выплат можно прописать в договоре. Так вы сможете обезопасить себя от возникновения непредвиденных расходов.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1389-neotdelimye-uluchsheniya-imushhestva-kvartiry.html

Неотделимые улучшения

На сегодняшний день аренда жилья, особенно в крупных городах, является одной из самых популярных форм предоставления имущества во временное пользование. Часто случается так, что арендаторы вносят личный вклад в повышение комфорта съемной жилплощади, а при переезде задаются вопросом, возможно ли взыскание стоимости неотделимых улучшений квартиры. Чтобы ответить на данный вопрос, следует разобраться в сути самого понятия.

Что такое неотделимые улучшения?

На этот вопрос исчерпывающий ответ дает 623-я статья ГК РФ. На ее основании можно утверждать, что неотделимые улучшения арендованного имущества – это структурные изменения, при изолировании которых будет нанесен ущерб сдаваемой внаем недвижимости. Приведем несколько примеров:

  • Арендатор выполнил перепланировку жилья.
  • Арендатор заменил в съемном жилье водопровод, канализацию, отопительную систему.
  • В арендованном имуществе была установлена сигнализация.
  • Жилье было расширено за счет добавления новых конструктивных элементов.
  • В квартире были заменены окна.

Как видно из данных примеров, возвращение имущества в первоначальную стадию путем отделения произведенных улучшений приведет к нанесению ему значительного вреда.

Может ли арендодатель компенсировать сумму, затраченную арендатором на улучшение условий проживания? Нормы ГК указывают на то, что данная процедура возможна только в том случае, если стороны достигли согласия в этом вопросе.

С юридической точки зрения верным будет заключение соответствующего договора. Если же квартиросъемщик выполнил работы, не уведомив об этом правообладателя недвижимости, компенсация возможна только при добровольном согласии последнего.

Однако арендодатель не обязан возмещать понесенные другой стороной расходы в случае нежелания.

Неотделимые улучшения земельного участка

На земельные участки также распространяется действие статьи 623 ГК РФ. Связано это с тем, что довольно часто земли сдают в аренду на длительный период. За это время могут произойти такие изменения:

  • для улучшения ландшафта были использованы кустарники, архитектурные строения;
  • были посажены фруктовые деревья;
  • были возведены строения.

Если эти изменения нельзя убрать без населения вреда арендованному имуществу, значит, улучшения являются неотделимыми.

Нужно ли платить налог с неотделимых улучшений?

Арендодатель может учитывать возмещение издержек, понесенных арендатором, с целью налогообложения доходов. Квартиросъемщик также имеет право на учет понесенных расходов при выплате налогов за определенный период. Таким образом, положительные изменения в структуре имущества подлежат налогообложению.

Судебная практика по неотделимым улучшениям

Большинство судебных тяжб в этой отрасли связаны с такими вопросами:

  • нежелание владельца имущества возмещать понесенные съемщиками расходы;
  • спор о характере произведенных улучшений;
  • признание имущества амортизируемым.

Следует обратить внимание, что для успешного окончания судебного разбирательства необходимо обезопасить себя, заранее заключив договор.

Источник: https://100Yuristov.com/cat/grazhdanskoe-pravo/neotdelimye-uluchscheniya/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста