Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) в 2019 году — расчет, образец, формула
Покупатель, который выплатил застройщику всю сумму за объект по договору долевого участия, имеет право на передачу ему квартиры к определенному дню.
Если этого не произошло, он может подать претензию к организации, не выполнившей своих обязательств, после чего обратиться с иском в суд либо перейти ко второму этапу сразу.
Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия полагается со дня, который идет вслед за тем, когда квартира должна была быть передана покупателю. Так, если этот момент был указан как первое марта, то ее течение начинается со второго.
Если же в документе присутствовала формулировка «первый квартал 2019 года», то, поскольку он длится с января по март, обязательство рассматривается как невыполненное, начиная с первого апреля. Конец этого промежутка наступает, только когда собственность оформляется на покупателя.
Какие действия предпринять, если сдача объекта откладывается
В действительности ключевым событием, на которое ориентируются обе стороны, является не сдача объекта в целом, а передача самой квартиры оплатившему ее лицу. Такое действие фиксируется передаточным актом.
В договоре долевого участия (ДДУ) устанавливается, что застройщик с дольщиком обязаны оформить такую бумагу к определенной дате, именно этот факт (но не сдача дома!) считается исполнением обязательства, а его просрочка ведет к начислению пени/highlight].
Выдвижение требования о компенсации при этом допускается равным образом и если квартира еще не предоставлена (срок задержки течет далее, сама выплата затребуется по состоянию на определенный день), и после ее передачи (тогда речь идет об окончательной сумме).
Покупатель, которому не передали недвижимость в оговоренный срок, обладает возможностью:
- прибегнуть к досудебному урегулированию, в этом случае он пишет претензию к застройщику;
- обратиться в суд с соответствующим иском.
При этом первый вариант действий не установлен в качестве обязательного, дольщик может обратиться в суд сразу.
В то же время для застройщика зафиксировано, что ему требуется рассмотреть этот документ, для него он имеет юридическую силу.
При его отказе его будут ждать дополнительные последствия в виде штрафа и издержек после процесса в суде.
Составление претензии к застройщику по образцу
Претензия дольщика составляется в соответствии с образцом, этот документ должен содержать следующие элементы:
| В правом верхнем углу — обозначения обоих контрагентов | Сначала получателя:
Затем отправителя, ФИО и адрес |
| Далее по центру название | «Досудебная претензия застройщику по соглашению о ДДУ» |
| Следом идет основная часть | Сначала приводятся сведения о заключенном договоре (описательная):
Ниже следует мотивировочная часть, там со ссылкой на нормы Федерального закона 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) указывается что:
Резолютивная часть включает требование на основании допущенной просрочки выплатить надлежащие пени составителю документа:
|
| Указываются реквизиты дольщика | В том числе названия банков, где у него открыты счета и их номера |
| Также приводится его индивидуальный номер налогоплательщика | Оканчивается документ предупреждением о том, что при отсутствии должной реакции его составитель далее обратится в суд, оговаривается, что это подразумевает дополнительные затраты времени и средств для обеих сторон, которых желательно избежать |
Образец претензии по договору долевого участия можно скачать здесь.
Вышеизложенная претензия может быть направлена в организацию следующим образом:
| Лично | В таком случае составитель приходит в офис с двумя экземплярами, один требуется вручить сотруднику организации-застройщика, а на втором он расписывается в получении первого и он остается самому дольщику |
| По почте | Тогда бумага отсылается заказным письмом с описью и получением уведомления о вручении, его приход считается подтверждением, что обращение дошло |
Как осуществляется расчет (формула)
В законе указано, что за каждые сутки, которые входят в период задержки сдачи квартиры, застройщик обязан перечислить дольщику сумму, которая составляет:
- одну трехсотую часть от ставки отечественного Центробанка в общем случае;
- одну сто пятидесятую (т.е. в два раза больше) для граждан.
Эта величина принимается в размере, в котором она была установлена на дату, когда обязательство должно было быть выполнено. Ее исчисляют от цены, которая была указана в договоре.
Порядок исчисления срока просрочки приведен выше в соответствующем разделе. Таким образом, формулы выглядят следующим образом:
РН = 1/300хСЦБ х ЦО х КД
Где:
| РН | Размер неустойки |
| СЦБ | Ставка рефинансирования ЦБ |
| ЦО | Цена объекта |
| КД | Количество дней |
Для физических лиц она выглядит сходно с одним отличием:
РН = 1/150хСЦБ х ЦО х КД
Где все множители ранее приведены, но в знаменателе 150 вместо 300 (что увеличивает сумму вдвое).
по данной теме
Порядок взыскания
Ниже приведены два варианта разрешения данного спора. При согласии застройщика с требованиями дольщика, которые выдвинуты в претензии, стороны договариваются о размере компенсации.
Если же он отказывается или не реагирует, то покупатель квартиры оформляет иск в суд.
Добровольное решение
Застройщик, столкнувшийся с претензией дольщика, который предлагает выплатить ему неустойку, может согласиться сделать это в добровольном порядке.
В такой ситуации обе стороны заключают соглашение, в котором определяют порядок такой компенсации.
Со своей стороны покупатель может сделать уступку, согласившись, что средства ему будут перечислены в несколько меньшем размере.
Равным образом застройщик имеет право предложить наряду с прямыми выплатами либо же вместо них произвести отделку помещения в счет некоторой суммы задолженности.
Следует помнить, что и в подобном случае истинные затраты на такие работы не достигнут величины, которая полагается дольщику.
Иначе говоря, на практике при согласии застройщика пойти навстречу контрагентом он будет рассчитывать на уменьшение величины своего платежа. Также ему не потребуется платить штраф и судебные издержки.
Обращение в суд
Если же к соглашению прийти не удалось, так как:
- застройщик отказался предоставлять компенсацию;
- вовсе не отреагировал на обращение;
- покупателя не устроили предложенные им условия, то последнему понадобится обратиться с иском в судебное ведомство.
Для этого ему требуется составить исковое заявление, приложив к нему следующий комплект бумаг:
- копия паспорта (развороты с личными данными и пропиской);
- три экземпляра договора долевого участия;
- документы, удостоверяющие, что составитель выплатил требуемые суммы (в таком же количестве, что и в предшествующем пункте);
- претензия к застройщику, если она составлялась (порядок ее написания в соответствующем разделе);
- акт приемки-передачи объекта (если он уже получен составителем, и ему требуется компенсация за закончившийся срок);
- иные документы, удостоверяющие правоту обращающегося.
Иск подается в соответствии с выбором дольщика:
- по месту его собственного проживания;
- расположения компании;
- там, где сделка была заключена либо исполнялась.
Дело подсудно районному суду общей юрисдикции, если сумма неустойки свыше 50 тысяч рублей. Если она не достигает этого предела, разбирательство производит мировой суд.
При переходе дела в суд требование становится составным. Прежде всего, оно включает саму неустойку, по Гражданскому кодексу такая сумма не может составить более 400 тысяч рублей.
Также в иск входит:
| Компенсация затрат | Которые он понес на вынужденную аренду жилой площади в период после того, как у застройщика возникла обязанность предоставить ему объект, клиент получает право на такую сумму, если в данном регионе у него нет иного жилья, кроме снимаемого |
| Морального ущерба | Хотя она не слишком просто доказывается и часто суды этот пункт отвергают |
| Штраф | Который служит дополнительным наказанием, его сумма составляет 50% от указанной судом (прочее идет государству) |
Таким образом, в день, который следует за тем, когда квартира должна перейти дольщику, при отсутствии такого события он получает право на пени, которые платятся за весь период до получения им жилья.
Прежде всего клиент имеет право обратиться с претензией в саму организацию, чтобы получить только неустойку и избежать затрат времени и средств, хотя и сумма будет меньше положенного.
При отказе этой структуры пойти навстречу это лицо подает иск в суд, где может потребовать возмещения ему как упомянутой суммы (уже полностью), так и арендной платы за жилье, где он находился вместо неполученной квартиры, морального вреда (погашается не всегда) и штрафа.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: https://realtyaudit.ru/neustojka-za-prosrochku-sdachi-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastija/
Положена ли неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в России, как ее посчитать? Расчет неустойки за просрочку по ДДУ: формула, калькулятор
Из данной статьи вы узнаете, полагается ли за просрочку сдачи жилья неустойка дольщику, а также как ее получить и взыскать с застройщика.
Когда граждане вкладываются в долевое строительство, то заранее понимают, что им придется еще несколько лет ждать новую, квартиру. Но часто ожидание растягивается слишком надолго и даже дольше, чем они рассчитывали. Так, дольщики оказываются заложниками ситуации и застройщик пользуется этим, постоянно продлевая сроки сдачи дома.
Как быть? Дольщику остается только согласиться с ситуацией или же подать в суд. Каждый дольщик в такой ситуации может получить неустойку, которая достигает внушительных размеров. Вот как раз о ней мы и поговорим далее.
Когда можно получить неустойку по ДДУ в России?
Когда можно взыскать неустойку?
В основном, неустойка за просрочку по ДДУ возникает, когда застройщиком нарушается договор, то есть, он не выполняет его условия. Так, если он нарушает передачи объекта в пользование, то согласно статье 6 Закона No 214-ФЗ РФ он должен будет выплатить гражданам неустойку.
Тут важно понимать, что такое возможно только если дольщик не подписывал документы о согласии с продлением. Иначе у него не будет никакой возможности для истребования неустойки, ведь он согласился, что ему сдадут квартиру позднее. Прекращается начисляться неустойка сразу, как только будет сдана квартира.
Как рассчитать срок просрочки передачи жилья для расчета неустойки в РФ?
Рассматриваемая дата отражается в каждом заключенном договоре и потому застройщик ее не может изменить и к указанному сроку он должен обеспечить своих дольщиков квартирами. При этом, есть и еще одна дата — это введение дома в эксплуатацию.
Она хоть и указывается в договоре, но ее могут поменять на свое усмотрение. Ничего за это предъявить нельзя, потому что мера вполне законная.
Вдруг застройщик просто не успел доделать некоторые детали и им требуется еще немного времени, а квартиры будут переданы в срок.
Как посчитать количество дней просрочки?
Сроки передачи жилья в использование всегда отражаются в договоре, но делается это разными способами. Соответственно, и расчет просрочки тоже будет отличаться:
- Документом может определяться дата, к примеру, не позднее 30 октября 2019 года. Тогда уже с 31 октября будет начисляться неустойка.
- Бывает, что дата указана в виде квартала. К примеру, это третий квартал 2019 года. Тогда просрочка начнет отчитываться с 1 октября, когда начнется уже 4 квартал.
- Еще дату могут связать с конкретным событием, например, когда дом будет принят комиссией. Допустим, что дом должен быть сдан, когда начнется третий квартал 2019 года, а передан он будет еще в течение 60 дней. Тогда последним днем сдачи является с 30 ноября.
Нередко договора содержат достаточно образные формулировки, когда указываются ориентировочные или примерные сроки. Прямо так и пишется «ориентировочно», «примерно». Эти слова указываются застройщиком специально, чтобы в случае чего избавиться от ответственности. На самом деле подобные оговорки незаконные.
Расчет неустойки за просрочку по ДДУ в 2019 году: формула
Сама по себе неустойка за просрочку по ДДУ в РФ рассчитывается по формуле, которая используется уже очень давно. Она тесно связана со ставкой рефинансирования Центробанка, а потому ее надо уточнить перед тем, как делать расчеты.
Осуществляются подсчеты по минимальным ставкам, которые налагаются на ответчика, воспользовавшегося чужими средствами. Обычно применяются одинаковые параметры, потому что формула стандартная. Все же, в крайне редких случаях формула может измениться. Но это скорее исключение из правил.
Расчет неустойки для физических лиц
Давайте рассмотрим на примере. К примеру, ЦБ установил ставку в 11%. Соответственно, раз мы берем для расчетов только трехсотую часть от этого числа, и делим его на столько. Результат расчетов — это 0,0366.
Если участие в долевом строительстве принимает компания, то для нее неустойка рассчитывается просто по количеству дней. Для обычных граждан сначала полученная ставка умножается на два и только потом на количество дней. Сами по себе, как видите, расчеты несложные.
Главное, просто понять принцип и вычислить нужные вам данные.
Калькулятор расчета неустойки просрочки по ДДУ в России — как пользоваться?
Если самостоятельно неустойка за просрочку по ДДУ в РФ никак не рассчитывается, то можно использовать специальные калькуляторы. В них уже заранее встроены все параметры. Вам остается только указать стоимость договора и количество просроченных дней. Что касается ставки рефинансирования, то она уже встроена. Что позволяет не мучиться с расчетами, а уже сразу получить готовый результат.
Выглядит калькулятор следующим образом:
Калькулятор расчета неустойки
Как взыскивать неустойку за просрочку по ДДУ с застройщика с помощью претензии?
Направление претензии застройщику
Прежде всего, когда застройщик не сдает в срок квартиры, то с него взыскивается неустойка за просрочку по ДДУ. Для начала, подается претензия. Без нее нет смысла идти к суду, потому что сначала надо попытаться решить вопрос мирно. Впоследствии сам запрос и ответ на него уже можно представить в суде.
Саму претензию составить несложно. Главное, указать в ней все основные реквизиты:
Претензия застройщику
Бывает, что по причине просрочек, дольщику приходится тратить дополнительные деньги, к примеру, снимать жилье, переплачивать по ипотеке и так далее. Все эти суммы можно запросить с застройщика.
Претензия передается в фирмы, с которой был заключен договор. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением. Как его отправить правильно расскажет статья — «Как отправить заказное письмо с уведомлением?». Если вы сами решили отнести документы, то составьте две претензии, чтобы на вторую вам поставили пометку о принятии.
Когда застройщик рассмотрит обращение, то он должен дать ответ. В зависимости от него уже будут определяться дальнейшие действия. Либо выплата будет сделана и все станет как надо, либо придется обращаться в суд.
Как взыскивать неустойку за просрочку по ДДУ с застройщика через суд?
Суд с застройщиком
Чтобы неустойка за просрочку по ДДУ была взыскана, прежде чем обратиться в суд, стоит сначала изучить детально застройщика и получить о нем максимум информации. Бывают случаи, что просто нет смысла идти в суд и что-то требовать, потому что у застройщика попросту нет денег и ничего с него потребовать не получится. В такой ситуации лучше пойти другим путем и начать процедуру банкротства.
Итак, если все-таки вы обращаетесь в суд, то действия будут следующими:
- Для начала соберите все документы, которые у вас есть. Ваша задача составить максимально полный пакет. В частности, обязательно должен быть вложен договор долевого участия, текст претензии застройщику, а также его официальный ответ.
- После сбора документации составьте иск. Это сделать не так сложно, как кажется, если говорить о форме, а вот с законами придется немного попотеть, потому что не всегда дольщики знают на что конкретно ссылаться. Примерный образец иска выглядит так:
Иск страница 1
Иск страница 2
Иск страница 3
Кстати, какой конкретно использовать образец, можно уточнить на сайте нужного вам суда. Как правило, там выставляются все образцы и они могут немного отличаться. Важно учесть еще такой момент, что если дело действительно того стоит, то лучше обратиться к юристу. Он подготовит грамотный иск, а также поможет защитить свои права, чтобы выиграть дело.
- Следующий этап — передача документов в суд. Прежде чем подать иск, вас попросят оплатить госпошлину, которая рассчитывается в зависимости от цены иска. Оплатите ее и вместе с иском и всеми документами передайте суду.
- В течение 10 дней обращение будет рассмотрено и начнется непосредственно разбирательство. Суд пришлет повестки всем участникам процесса о дате проведения заседания.
Как показывает практика, одним только заседанием дело редко обходится, а потому не настраивайтесь на легкую победу. Застройщик будет всячески искать способы, чтобы не платить.
- В конце концов разбирательство будет завершено и суд вынесет свое решение. Если оно будет принято в вашу пользу, то будет начато исполнительное производство по взысканию неустойки с застройщика.
Как видите, затребовать свои деньги с застройщика вполне возможно, но только не думайте, что все будет так просто. Придется очень постараться, чтобы получить положенные вам средства.
Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома?
Источник: https://lgotno.ru/polozhena-li-neustojka-za-prosrochku-sdachi-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-rossii-kak-ee-poschitat-raschet-neustojki-za-prosrochku-po-ddu-formula-kalkulyator
Как взыскать неустойку по ДДУ за просрочку сдачи квартиры — Все по шагам
Приступая к строительству МКД и продавая будущую жилплощадь, застройщик обязан указывать в договорах единый срок сдачи объекта. Если этот пункт будет нарушен и компания не уложится в оговоренную дату, можно взыскать неустойку по ДДУ. Начисляться такая санкция будет по ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.
Основания для взыскания пени по ДДУ
Неустойка по ДДУ – это штрафная санкция в виде процентов за каждый день нарушения срока сдачи жилья. Начисляться пени будут по ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, до полного исполнения обязательств, т.е. передачи дольщикам ключей от квартир и сдачи дома в эксплуатацию.
Основанием для применения штрафныхсанкций к застройщику является задержка сдачи дома при долевом строительстве.Подтверждается этот факт достаточно просто:
- приподписании ДДУ будет оговорена дата, не позднее которой дольщики должныполучить по акту жилье;
- изменитьуказанный срок стороны могут только путем обоюдного дополнительного соглашения;
- дажепри просрочке в один день возникнет право на взыскание неустойки состроительной компании.
Застройщик должен заранее учитыватьсявсе свои риски и указывать в ДДУ реальную дату сдачи дома в эксплуатацию.Изменить это условие договора будет невозможно без согласия иных участниковсделки, т.е. дольщиков. Не применяется указанное правило только в отношении отдельностоящего нежилого помещения, даже если оно входит в единый комплекс МКД.
Взыскать неустойку за несвоевременнуюсдачу объекта можно за весь период неисполнения обязательств. Пока междустроительной компанией и дольщиком не будет подписан акт о приеме-передаче,пени будут начисляться в размере, указанном в ст. 6 Закона № 214-ФЗ.
Для ДДУ предусмотрено два правила обопределении суммы неустойки. Если приобретателем жилья выступает организацияили ИП, размер штрафа составит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако длязащиты рядовых граждан закон предусматривает повышенные меры ответственности. Запросрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, если его участникомявлялось физическое лицо, неустойка платится в двойном размере, т.е. 1/150 от ставкиЦБ РФ.
Также закон указывает, что показательпени по договору не может быть ниже законного размера. Это означает, чтозастройщик вправе предусмотреть в ДДУ и более высокое значение штрафныхсанкций. На практике это применяется редко, поэтому будет применяться законныйразмер пени. Дополнительной санкцией для застройщика может быть штраф 50% отсуммы неустойки, если он нарушит срок рассмотрения претензии. Порядок взысканиятакой компенсации предусмотрен Законом «О защите прав потребителей».
Как написать претензию застройщику
В рамках ДДУ отсутствует обязательноеправило о соблюдении претензионного порядка разрешения спора. Дольщик,столкнувшийся с нарушением своих прав по договору, может сразу обращаться всуд. Однако подача претензии позволяет избежать судебных тяжб, либо получитьвозможность взыскать дополнительный штраф по Закону о правах потребителя.
Оформить претензию можно в произвольномвиде. Однако с учетом норм Закона № 214-ФЗ, в ней нужно обязательно указать:
- сведенияо застройщике и дольщике, реквизиты ДДУ;
- пунктдоговора, в котором был указан срок сдачи жилья;
- фактическаядата, когда застройщик подписал акт и передал ключи от квартиры (если на моментподачи претензии дом был сдан в эксплуатацию);
- период,в течение которого нарушались сроки сдачи объекта (считается в днях);
- расчетсуммы неустойки;
- срок,в течение которого застройщик должен отреагировать на претензию.
Претензионное письмо нужно направить по почте, либо вручить под роспись уполномоченному представителю строительной компании. Если дольщик не указал в претензии срок ее рассмотрения, он будет определен по Закону о правах потребителя – не более 20 дней с момента получения.
Использовать претензионный порядок урегулирования спора можно и после подписания акта приема. В этом случае будет известна продолжительность нарушения обязательств. Поэтому рассчитать выплаты можно максимально точно. Образец претензии застройщику можно скачать на нашем сайте, а заполнить его помогут опытные юристы в сфере ДДУ.
Если был заключен договор уступки
До завершения строительства гражданевправе уступать свои права иным лицам. Для этого заключается договор цессии,который регистрируется через Росреестр. После совершения такой сделки, получитьнеустойку сможет уже цессионер, т.е. покупатель права. Для подтверждения своихправ на получение компенсации нужно предъявлять договор цессии.
Расчет суммы неустойки
Чтобы правильно рассчитать суммуштрафных санкций, нужно знать период просрочки. Это может:
- промежутоквремени между датой сдачи жилья, указанной в договоре, и моментом подписанияакта;
- периодпросрочки на дату подачи искового заявления в суд.
Если нарушение обязательств продолжаетсяи после направления иска, в ходе процесса можно сделать перерасчет в большуюсторону. Также допускается повторное обращение с исковым заявлением, если послевынесения решения дольщик так и не получил квартиру. Второй суд будетрассматривать новый период просрочки по аналогичным правилам.
Пример расчета неустойки по ДДУ
Рассчитать неустойку по ДДУ обязандольщик при подготовке претензии или искового заявления. Для этого используетсяформула:
Источник: https://vseposhagam.ru/kak-vzyskat-neustojku-po-ddu-za-prosrochku-sdachi-kvartiry/
Неустойка за просрочку по договору долевого участия: все, что нужно о ней знать
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре. При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным. Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи.
Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, иными словами, застройщик не может изменить размер ответственности договором.
Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?
Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.
Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта:
Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Количество дней просрочки
Рассчитайте неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ онлайн на калькуляторе по ссылке.
Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ
Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.
1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки
Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом)
Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре уступки.
Стоимость объекта недвижимости ≠ стоимость уступаемых прав.
Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик.
Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал).
Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.
2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком
Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку застройщика.
Здесь стоит обратить внимание на следующее:
а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.
В ДДУ застройщик указывает 2 срока — срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ.
б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.
Пример:
Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/neustoyka-za-prosrochku-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-vse-chto-nuzhno-o-ney-znat/
Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия
Применимо к долевому участию, неустойка — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения.
Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.
Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:
Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:
- составление иска, сбор документации;
- подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей;
- рассмотрение дела судом;
- вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.
Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома
При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.
Претензионный порядок урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не регламентирует порядок его осуществления.
Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:
- форме составления претензии;
- порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.
Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:
- наименования сторон;
- обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
- размер неустойки (с описанием ее расчета);
- требования и сроки по уплате неустойки.
К претензионному письму следует приложить следующие копии:
Если такое письмо составляется после подписания акта приема-передачи, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.
Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:
- может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
- либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.
Расчет неустойки по договору долевого участия
П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.
Такая ставка с 2016 года приравнивается к ключевой ставке Центрального Банка РФ, которая с 19.09.2016 равна 10,00%.
Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).
Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/neustojka-po-ddu/
Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ?
Одно из существенных условий договора долевого участия — срок передачи объекта.
Планируемая дата готового объекта определяется застройщиком в соответствии с проектной документацией и указывается в ДДУ.
Законом установлено, что срок сдачи объекта должен быть единым для всех дольщиков.
На практике строители переносят его, поэтому в более поздних соглашениях указана другая дата передачи квартиры собственникам.
В связи с нарушением застройщиком сроков строительства дольщик вправе требовать установленную законом неустойку.
Застройщик обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока передачи объекта.
Главный аргумент — необходимость продления договора страхования ответственности перед дольщиком по ДДУ.
Компания вводит дольщика в заблуждение: договор страхования должен обеспечивать право на получение страхового возмещения в течение двух лет после прописанной в договоре даты окончания строительства.
Аналогичные положения установлены для договоров поручительства, срок действия которых должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного ДДУ срока передачи объекта долевого строительства дольщику.
При заключении дополнительных соглашений:
- помните о принципе свободы договора. Никто не может вас заставить заключить новое соглашение;
- исходите из соображений личной выгоды. Вы можете согласиться передвинуть сроки, если ваши платежи привязаны к нему, а денег платить нет. Когда срок сдачи наступает, то для окончательного расчета по оплате квартиры вам требуется некоторое время для поиска финансовых ресурсов;
- подписав допсоглашение, вы отказываетесь от неустойки при просрочке сдачи объекта. Требование о выплате неустойки может быть предъявлено по истечению сроков, указанных в соглашении.
Посмотрите видео о подписании соглашения о переносе сроков при просрочке ДДУ:
Формула расчета задержки сдачи дома
За просрочку передачи объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить дольщику пени в определённом законом размере.
Она составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерациии и считается на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
При этом, если дольщиком является гражданин, то пеня оплачивается в двойном размере.
Суд не одобрит неустойку, если дольщик уклонялся от принятия объекта долевого строительства при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств.
Чаще всего для расчета неустойки применяется ставка на дату фактической передачи дольщику объекта. Она указана в акте приема-передачи.
В практике Верховного Суда РФ бывают случаи увеличения неустойки, если заявитель просит рассчитать неустойку на последний день срока передачи квартиры по условиям ДДУ (Определение ВС РФ от 24.10.2017 г. по делу №41-КГ17-26).
Вы можете посчитать, какой из двух вариантов окажется выгоднее для дольщика, и применить наиболее подходящий.
Формула для расчета неустойки:
- Сумма договора ДДУ (руб.) * СР%/300*2* количество дней просрочки = размер неустойки.
- Количество дней просрочки считается как количество дней, прошедших с момента, когда застройщик обязан был передать дольщику объект, до момента подписания передаточного акта.
Дольщик может обратиться с претензией о выплате в адрес застройщика либо сразу направить исковое заявление в суд.
Претензионный досудебный порядок
Претензионный порядок истребования неустойки представляет собой менее затратный по временным и финансовым ресурсам процесс.
С примерным образцом претензии вы можете ознакомиться по ссылке.
Этот порядок еще называют досудебным или внесудебным.
Закон не устанавливает требования об обязательности досудебного урегулирования спора.
Исключение — случаи взыскания установленного законом штрафа в размере 50% за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а также оговорки в самом ДДУ.
Часто строитель не торопится удовлетворять претензию. Особенно, когда со дня просрочки прошло больше 3 лет. В этом случае размер неустойки может достигать до 20-30% от суммы договора.
На отношения между застройщиком и дольщиком распространяются нормы Федерального закона «Закон о защите прав потребителей».
Этот закон говорит, что выявленные недостатки должны быть устранены в разумные сроки, которые дольщик указывает самостоятельно в претензии. Как правило, это 10-14 дней.
Иногда срок для ответа на претензию может быть прописан в ДДУ. Максимальный срок для ответа составляет 30 календарных дней.
Судебный иск
Судебный порядок — наиболее популярным способом взыскания неустойки вследствие просрочки сдачи объекта по ДДУ.
Для получения установленной законом неустойки нужно составить исковое заявление и направить его в соответствующий суд.
Образец иска приведен в файле.
Особенности взыскания неустойки по ДДУ в суде:
- истец не платит государственную пошлину на сумму, не превышающую 1 000 000 руб.;
- заявитель выбирает, где подать заявление: по месту жительства или нахождения ответчика. Под местом жительства имеется ввиду место постоянной, либо временной регистрации;
- дольщик может потребовать компанию выплатить штраф 50% с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
- суд может возместить моральный вред.
Дольщик при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства вправе рассчитывать на:
- неустойку;
- компенсацию морального вреда;
- штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.
Запомнить
- Срок сдачи объекта долевого строительства должен быть обязательно указан в ДДУ.
- Застройщик обязан за 2 месяца предупредить о задержке. Заставить подписать новое соглашение он не может.
- Дольщик вправе взыскать неустойку вследствие просрочки застройщика только, если он отказался от подписания дополнительного соглашения.
- Размер неустойки установлен законом.
- Вынужденную аренду жилплощади можно вернуть в составе убытков, если подтвердить письменно: договорами, расписками, платежными поручениями.
Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/ddu/kompensatsiyu-za-prosrochku.html
Онлайн калькулятор неустойки по ДДУ, актуален на 2019 год
Калькулятор неустойки по ДДУ упрощает работу участника долевого строительства по написанию претензии. Теперь достаточно скопировать процесс расчёта в претензию и направить её застройщику. Кроме неустойки и штрафа, калькулятор может также расчитать государственную пошлину, если сумма неустойки превышает один миллион рублей. Калькулятор ДДУ учитывает изменения всех ставок ЦБ РФ и актуален на 2019 год.
Калькулятор ДДУ
Калькулятор неустойки по ДДУ является онлайн программой для расчёта по 214 ФЗ и применяется дольщиками для подготовки претензии застройщику
С 28.10.2019 года Банк России изменил ставку для расчёта неустойки. Теперь она составляет 6,5 процентов годовых. Не рискуйте, пользуйтесь проверенными калькуляторами. Неправильно рассчитанная неустойка ведёт к проблемам в суде. Предварительно целесообразно прочитать настоящую статью, чтобы уяснить принцип его работы.
В связи с продолжительным периодом снижения ставки Центральным банком РФ, снова становится актуальным расчёт по периодам их действия. Наш калькулятор ДДУ умеет производить такие вычисления. Может посчитать неустойку не только на дату исполнения обязательства, но и по периодам действия ставок.
Узнайте в каком суде, предпочитают какой способ расчета, по горячему телефону 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч. Практика постоянно меняется и мы в курсе самых последних изменений. Также помогаем определить период просрочки в случае возникновения трудностей по интерпретации условий ДДУ.
Калькулятор расчета неустойки по ДДУ (214 — ФЗ)
Здесь наша судебная практика по ДДУ. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.
Тел. юриста 8-903-120-51-06
Взыскиваем в судах общей юрисдикции и арбитражных судах Москвы и Московской области. Бесплатные консультации юриста МГЮА по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.
Здесь практика по взысканию в арбитражном суде. При больших суммах неустойки, взыскание в арбитражном суде является хорошей альтернативой судам общей юрисдикции. Посмотрите на суммы, которые мы взыскали. Не правда ли, очень хорошие коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату?
Сумму берём из договора долевого участия, а не из договора уступки. Это правило работает, даже когда вы покупали квартиру по договору цессии дороже, чем предыдущий участник долевого строительства.
Считать по периодам действия ставок или нет? Считать так, как больше получится. Разные судьи считают по разному. Суд за рамки ваших исковых требований выйти не сможет, просите больше, хуже себе этим никак не сделаете, а получить больше денег может получиться.
Неустойку можно уточнять в сторону её увеличения. Если квартира не передана по акту, неустойка уточняется на дату судебного заседания. В некоторых случаях, в просительной части иска, неустойку можно попросить взыскать по дату фактического получения денежных средств. Таким образом ждать передачи квартиры нет никакой необходимости.
Да, это возможно. Секрет прост: большой опыт работы у наших юристов по взысканию неустоек с застройщиков. Сначала мы выбираем «правильный» суд из возможных вариантов. Выстраиваем судебную линию. Изучаем переписку с застройщиком и особенности конкретного договора долевого участия. Хороший юрист, это боец, который за словом в карман не лезет.
Отличное знание гражданского законодательства и большой судебный опыт помогают ему грамотно парировать возражения и доводы ответчика. Судебный юрист по ДДУ, также немного психолог. К каждому судье у него есть свой ключик, которым отпирается доступ к сердцу судьи.
Даже самого чёрствого судью можно разжалобить и представить истца в наиболее выгодном свете. При этом в отличие от дольщика у юриста преимущество в том, что конкретного судью он видит не в первый раз и знаем, за что его можно «зацепить».
Наши юристы из этой категории и мы с радостью делимся с вами нашими достижениями в судах.
Смотрите ниже нашу судебную практику. Обращайтесь по любым вопросам ежедневно с 9 до 23 ч. по тел. 8-903-120-51-06.
Как ответчик не старался, суд прислушался к представителю истца и взыскал неустойку с застройщика в полном объёме.
Мы заметили, что много юристов пользуется нашим калькулятором, вставляя расчёты в свои иски и претензии. Если вы им пользуетесь на постоянной основе, очищайте кэш в браузере после каждого изменения ключевой ставки. До следующего изменения ключевой ставки, кэш в браузере очищать не нужно. После изменения ставки, в калькулятор ДДУ программист каждый раз вносит изменения.
Это необходимо, что бы скрипт обрабатывал последние значения ставки. Чтобы каждый раз заново не скачивать информацию после захода на ранее посещённую страницу, все браузеры сохраняют некоторую её часть в кэше. Т.е. там могут сохраняться ставки актуальные на предыдущее время.
После очистки кэша браузера ставки автоматически обновятся на актуальные. Если не знаете, как очистить кэш в браузере — спросите у Яндекса. Очистка кэша — это быстро и просто и занимает пару кликов мышкой. Если на страницу с калькулятором зашли в первый раз, то очищать кэш в браузере не нужно.
Если нужна любая помощь в пользовании калькулятором, позвоните подскажем.
Онлайн калькулятор спроектирован так, что на мобильном устройстве отображается только его синяя панель с соответствующим заголовком. Чтобы можно было с телефона занести данные для расчета, нужно на неё нажать. Ниже возможные варианты действий, если на телефоне программа не отображается:1. Если на мобильном устройстве вы видите только панель калькулятора, кликните по ней.
Панель интерактивна, по клику калькулятор откроется.2. Если рабочее окно калькулятора открыто, но вам не доступны результаты вычислений, следует:- обновить версию браузера на актуальную.- зайти с обычного компьютера, на некоторых мобильных устройствах результаты вычислений не видны на экране.- проверить, включен ли JavaScript в браузере.
3.
Если рекомендации не помогли, напишите нам название операционной системы и наименование браузера.
Суды по ДДУ — тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно, 9 — 23 ч.
- 1. В поле «Цена квартиры по договору долевого участия» указываете стоимость квартиры по ДДУ. Копейки по договору отделяете от основной суммы точкой.
- 2. В поле «Дата передачи квартиры по условиям ДДУ» указываете дату в которую по условиям договора застройщик должен был передать квартиру.
- 3. Поле «Дата передачи квартиры по акту или текущая дата» заполняем следующим образом:
- если подписан акт приема-передачи квартиры, то указываете дату его подписания;
- если акт передачи квартиры не подписан, не заполняете это поле. В таком случае калькулятор сделает вычисления на текущую дату;
- если собираетесь отправлять претензию, указываете в этом поле день, когда понесете претензию на почту;
- если собираетесь уточнять исковые требования в суде в части увеличения размера неустойки, указываете в этом поле дату судебного заседания в котором подадите соответствующее заявление.
Уважаемые дольщики, не меняйте установленную по умолчанию опцию «на усмотрение калькулятора». Эта опция, как раз и рассчитана на участника долевого строительства. Умный калькулятор сам выберет наиболее правильный вариант расчета неустойки.
Вам останется только скопировать полученный расчет и вставить его в претензию. Остальные опции на усмотрение юриста. В некоторых случаях они являются более предпочтительными, однако должны подкрепляться соответствующей данному методу расчёта судебной практикой.
Кроме того, в суде нужно более подробно обосновывать метод расчета, отличный от опции по умолчанию.
Калькулятор в выдаче показывает не только итоговые данные, но и весь ход расчета неустойки. Полученный результат вычислений можно копировать в претензию.
Пример расчета пеней по ФЗ-214 с выбранной опцией «на усмотрение калькулятора». Дано:
- — цена квартиры по ДДУ — 6 480 000 руб.
- — по условиям договора, квартира должна быть передана застройщиком — 28.02.2017г.
Источник: https://regpractic.ru/kalkulyator-neustoyki-po-ddu-214-fz.html
Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика
Права дольщиков по ДДУ
▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ
▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
Досудебный порядок
▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?
▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?
Подготовка к суду
▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?
▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?
▶ Штраф 50 % от неустойки
▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?
▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
Судебное разбирательство и исполнение решения
▶ Судебные заседания по делу
▶ Как получить решение суда?
▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения
Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.
Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.
Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.
Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.
Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.
Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
Направление застройщику претензии
Выбор схемы работы
(арбитраж или общая юрисдикция)
Направление застройщику претензии
Выбор схемы работы
(арбитраж или общая юрисдикция)
Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.
Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.
Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).
Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).
Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.
Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:
1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где
СР – ставка рефинансирования Банка России,
КДП – количество дней просрочки,
ЦД – цена договора.
С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.
| Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. |
Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:
Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/vzyskanie-neustoiki-po-ddu-s-zastrojshchika
Просрочка сдачи дома по договору долевого участия — официальная информация
Подписан договор долевого участия, выплачены деньги, определенны сроки сдача квартиры, всё ближе ожидаемая дата новоселья, а конца и края строительству нет — надежды на своевременное вселение в долгожданную квартиру рухнули. Знакомая ситуация?
Описание подобных случаев сплошь и рядом встречается на просторах интернета и других информационных площадках. Дольщикам, ставшим заложниками неприятной ситуации — просрочки сдачи дома по договору долевого участия, приходиться обращаться к букве закона, а если конкретнее — Закону № 214 ФЗ, который регламентирует правоотношения в рамках долевого строительства.
Что делать, если сдача дома откладывается
Согласно требованиям правовых актов РФ, за ненадлежащее исполнение сроков, установленных договором, дольщик имеет право на получение выплат, предусмотренных ст.ст. 6, 10 Закона № 214, а именно: неустойки, а также возмещения полного объёма причиненных убытков сверх неустойки.
Важно! Требования ч. 3 ст. 6 Закона № 214 обязывают застройщика, в случае предполагаемой задержки сроков сдачи жилья установленных договором, уведомить об этом дольщика за 2 месяца до наступления конечной даты и предложить ему подписать обоюдное соглашение о переносе сроков сдачи дома при долевом строительстве.
Соглашение, согласно ст. 452 ГК России, оформляется в той же форме, что и основной договор, причем обязательной является его гос. регистрация.
Участник долевого строительства должен понимать, что соглашаюсь на условия застройщика о продлении срока он лишает себя права получить установленную законом компенсацию за просрочку сдачи дома по ДДУ.
Если же дольщик не соглашается с предложением перенести срок сдачи жилья, то он вправе инициировать процедуру взыскания неустойки с застройщика. В этом случае в адрес нарушителя может быть направлена претензия. Этот шаг, можно считать попыткой дольщика избежать судебного разбирательства дела.
Однако, как правило, застройщики не реагируют на претензии и отказываются добровольно выплачивать неустойку. И процедура взыскания будет осуществляться дольщиком в порядке судебного производства.
Как определить срок просрочки передачи жилья
Срок сдачи готового для проживания в нём жилья, является одним из основных (существенных) условий, которые должен содержать ДДУ. Отсутствие такого пункта в договоре дает право дольщику, признать его недействительным.
Договор не может содержать расплывчатых сроков сдачи объекта, они также не должны быть привязаны к наступлению какого-либо события, которое не содержит конкретной даты или имеет какие-либо оговорки.
Необходимо помнить, что приемка жилья дольщикам — не быстрая процедура, поскольку правообладателю квартиры необходимо проверить:
- основные характеристики жилых и нежилых помещений;
- их соответствие качеству, которое предъявляет законодательство и предполагает договор;
- наличие и рабочее состояние, а также соответствие качеству и требованиям законодательства эксплуатационных характеристик инженерных систем, лифтов и т.д.
- соблюдение застройщиком всех условий договоренности, которые касаются качественных и количественных характеристик дома в целом.
Поэтому, даже при наличии в договоре конкретной даты сдачи дольщику жилья, потребуется время для проведения всех вышеуказанных мероприятий.
Положения статьи 8 Закона № 214-ФЗ устанавливают правила, согласно которым производится передача построенной многоэтажки участнику долевого строительства.
Готовый объект передается дольщику по передаточному акту, либо другому документу о передаче построенного объекта. Предшествует подписанию акта обязательное получение застройщиком разрешения на введение многоэтажки в эксплуатацию.
Участник долевого строительства может предвидеть грядущее нарушение срока сдачи жилья и спрогнозировать все необходимые мероприятия по взысканию неустойки, если застройщиком в адрес дольщика за месяц до указанного в договоре срока сдачи жилья не направлено уведомление о том, что строительство объекта недвижимости завершено и он готов к передаче.
В таком сообщении участник долевого строительства предупреждается о необходимости и возможности начать принятие многоэтажки (его квартиры). Обязанностью дольщика является не позднее семидневного срока с момента получения уведомления (вручается дольщику под расписку) о завершении строительства и готовности дома к передаче приступить к принятию причитающегося ему жилья.
Если дольщиком не будет получено вышеуказанное сообщение (уведомление), при этом срок передачи жилья, установленный договором будет пропущен, можно считать, что застройщик нарушил свои обязательства, касаемо передачи объекта долевого строительства, и в действие вступают правовые нормы, определяющиепорядок действий при просрочке по ДДУ и предоставляющие возможность истребовать пеню (неустойку).
Составление претензии к застройщику
Если дольщик все же решился попытать счастья и составить претензию, то необходимо понимать, что, в первую очередь, это юридический документ, содержащий информацию о том:
- какое право было нарушено застройщиком;
- ссылки на условия договора и нормы законодательства;
- описание расчета пени, неустойки, который произведен в соответствии с правилами, установленными Законом № 214-ФЗ;
- размер финансового требования, который определён на конкретную дату и т.д.
Важно! Требования о взыскании неустойки, предъявляемое застройщику, рассчитывается исходя той суммы, которая выплачена по ДДУ.
Претензия должна быть направлена на юридический адрес компании–застройщика, которая является контрагентом по договору.
Взыскание неустойки в суде
Скорее всего застройщик не согласиться в добровольном порядке на выплату неустойки и на возмещение убытков, которые по мнению дольщика причинены неисполнением обязательств. Это означает, что пришло время судебного разбирательства. Производство по делу, начинается с подачи в суд искового заявления. Правила оформления иска устанавливает ГПК России.
Необходимо понимать! Соблюдение требований и правил оформления иска предполагает знание не только гражданско-процессуального законодательства РФ, но и норм материального права, которые установлены, Гражданским кодексом, специальными законами (закона № 214 ФЗ и Закона о защите прав потребителей) другими нормативно-правовыми и нормативными актами.
Неверно составленный иск, несоблюдение требования к сбору и предъявлению доказательств, неправильно сформулированное основание иска, неверно выбранный способ защиты нарушенного права, несоблюдение процессуальных сроков при подаче заявлений, ходатайств, уточнений, неисполнение определений, издаваемых судом в период судебного производства по делу и т.д. может стать причиной вынесения решения судом не в пользу дольщика, что сделает невозможным восстановление нарушенного права в последствии.
Для подачи заявления необходимо определить подсудность и подведомственность суда. Если дольщик гражданин (физ. лицо), то иск о взыскании неустойки будет рассматриваться судом общей юрисдикции. В таком случае заявление в суд можно подавать по выбору участника долевого строительства. Это может суд, территориально расположенный по адресу того района, где находится стройплощадка, либо по месту проживания (регистрации) дольщика, либо юридическому адресу компании-застройщика.
Каждое дело, связанное с предъявлением требования застройщику о взыскании неустойки, имеет свою специфику и является индивидуальным. Именно нюансы конкретного случая будут непосредственно влиять на сумму требования и целесообразность его предъявления, а также на доказательственную базу, которая будет служить обоснованием правовой позиции истца.
Совет! Важно не только правильно рассчитать неустойку, грамотно изложить требования, оформить иск, но и изучить правоприменительную практику конкретного суда, где будет рассматриваться заявление.
Зачастую суды самостоятельно принимают решения о соразмерности заявленного размера неустойки фактически причиненному вреду дольщику действиями или бездействием застройщика. Учитывая, что закон наделяет суды правом в порядке ст. 333 значительно снизить размер финансового требования, дольщик может остаться у разбитого корыта.
Принимая решение о восстановлении нарушенных прав и получении компенсации с застройщика, следует помнить, что стопроцентную гарантию соблюдения требований законодательства, а также правильности оформления документов, соблюдения порядка ведение судебного производства и грамотное ведение досудебной претензионной работы, может предоставить только специалист в области права, обладающий многолетним опытом судебной и правоприменительной практики.
Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/prosrochka-sdachi-doma-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html
Как рассчитать и взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ — ЮК
Граждане, вкладывая деньги в долевое строительство, заранее знают, что новоселья придется ждать не один год. Однако ожидание, как правило, затягивается на более длительное время, чем они предполагали, подписывая договор со строительной фирмой.
По сути, дольщики оказываются заложниками ситуации, навязанной им застройщиком, который то и дело переносит дату сдачи дома. Что делать в этом случае? Закон дает право выбора: участник может либо согласиться на пересмотр сроков, либо обратиться в суд с иском к недобросовестной компании.
Дольщику положена неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, которая может составлять довольно внушительную сумму. Как ее правильно рассчитать и истребовать с нарушителя?
Расчет неустойки
По 214 ФЗ неустойка за просрочку сдачи дома рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, которая действует на день расчета. За единицу берется 1/300 этой ставки от полной суммы договора за один просроченный день. При этом для обычных граждан проценты считаются в двойном размере.
Ставка ЦБ – единица не постоянная, Центробанк периодически ее меняет. При проведении расчетов необходимо ориентироваться на ставку, действующую на данный момент. С 19 сентября 2016 года действующая ставка – 10%. Ниже приведена подробная инструкция, как рассчитать неустойку самостоятельно.
Расчет пени производится по следующей формуле:
Неустойка = (Цена ДДУ /100× ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) × 2× количество дней просрочки
При наличии подписанного приемо-передаточного акта, период просрочки считается со дня, следующего за конечным сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте.
Если жилье еще не принято дольщиком, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи судебного иска исходя из фактического количества просроченных дней.
Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ, увеличится просрочка, можно подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску.
Следует учесть, что компенсация всегда рассчитывается исходя из суммы, уплаченной по ДДУ. Если квартира покупалась по переуступке прав, в стоимость которой включается также оплата самой уступки, то независимо от этого, расчет делается от цены ДДУ.
Например:
Цена ДДУ = 5 млн. рублей
Количество просроченных дней – 75
(5 000 000/100 ×10/300 (0.033))×2 =3 300 руб. (за один день) × 75 = 247 500 руб. (неустойка за весь период просрочки)
Порядок взыскания неустойки в суде
Если застройщик просрочил сдачу дома и проигнорировал претензию, отправленную дольщиком, значит пришло время подавать на нарушителя в суд. Необходимо написать исковое заявление, которое составляется аналогично претензии с включением следующих данных:
- Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
- Данные дольщика (ФИО, адрес);
- Сведения о компании-застройщике (наименование, адрес).
В заявление также переносятся сведения и требования, описанные в претензии, при необходимости делается перерасчет неустойки в соответствии с изменившимися обстоятельствами. Кроме того, по закону о защите потребителей в иск включаются требования:
- Моральная компенсация;
- Штраф 50 % от полной суммы всего иска.
а также оплата:
- судебных расходов;
- юридических услуг;
- госпошлины.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- копию ДДУ;
- копию квитанции об оплате по договору;
- документ об уплате госпошлины (она взимается, если сумма иска составляет 1млн. и более рублей);
- претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении.
Выбор суда для подачи иска
Дела по спорам с застройщиками рассматривают суды общей юрисдикции. При этом дольщик может выбрать сам, куда подать заявление: в суд по своему месту проживания, по местонахождению строительной фирмы или адресу стройплощадки.
Выбирая судебный орган, рекомендуется изучить практику применения в нем 333 статьи ГК РФ, позволяющей уменьшать размер неустойки.
В качестве альтернативного можно рассмотреть вариант продажи требования неустойки другой компании, которая, как юр. лицо выступит от своего имени в арбитражном процессе.
Такой способ взыскания компенсации позволяет снизить риск уменьшения неустойки, поскольку в Арбитраже 333 статья ГК применяется крайне редко.
В каждом деле по взысканию неустойки существует много нюансов, непосредственно влияющих на сумму компенсации, которую может в итоге получить дольщик.
Иногда бывает достаточно правильно составленной претензии и проведенных переговоров с застройщиком, чтобы он принял решение выплатить требуемую сумму.
Но чаще всего неустойка взыскивается в суде, решение которого во многом зависит от того, насколько грамотно будет представлена позиция дольщика. Все это – ежедневная работа профессиональных юристов.
В Обществе защиты прав дольщиков вы найдете помощь и понимание, компетентные юристы помогут в решении любых проблем с застройщиками. Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе «Контакты».
Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/neustojka-za-prosrochku-sdachi-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya
Расчёт неустойки по ДДУ калькулятор 2019 онлайн
Формула расчета неустойки по договору участия в долевом строительстве в точности соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
Внимание! Если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то неустойка рассчитывается в двойном размере. А если юридическое лицо — то в однократном.
Расчет неустойки онлайн
Бесплатная консультация 8 800 600 80 55
Как взыскать неустойку с застройщика без предоплаты смотрите здесь.
С выигранными делами в судах можно ознакомиться тут.
Скачать образец досудебной претензии можно здесь.
О претензии к застройщику после подписания акта приема-передачи квартиры читайте тут.
Важные изменения в расчетах пени
- С 1 января 2016 года ставка рефинансирования ЦБ РФ приравнена к ключевой ставке ЦБ
- С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция ст. 6 214-ФЗ, однако никаких изменений в расчётах неустойки не произошло.
Данным калькулятором пользуются юристы разных компаний, включая самих застройщиков, поскольку его расчеты соответствуют действующему законодательству и округлены по математическим правилам с точностью до 1 копейки.
Важно! Федеральный закон № 214-ФЗ направлен, в первую очередь, на защиту участников долевого строительства (слабой стороны договора) перед застройщиками (сильной стороной договора).
Именно поэтому если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то при просрочке передачи объекта долевого строительства с застройщика взыскивается неустойка в двойном размере.
Формула расчета неустойки по ДДУ
Для определения размера штрафных санкций утверждена формула расчета неустойки по ДДУ:
РН = (ЦД * КП * СР/100) / СД
- РН – размер неустойки;
- КП – количество просроченных дней;
- ЦД – цена договора;
- СР – утвержденная ставка рефинансирования/ключевая ставка;
- СД – статус дольщика. Если юридическое лицо, то 1/300, если физическое, то 1/150.
Ставка рефинансирования
Как известно, Центральный Банк России часто меняет этот показатель, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки рефинансирования, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока. С 2016 года ставка рефинансирования привязана к актуальной ключевой ставке ЦБ РФ.
Онлайн-калькулятор на данной странице учитывает все требования законодательства РФ и приводит актуальный расчет с учетом ранее действовавших норм и текущих нововведений, в том числе с учетом ставки рефинансирования за период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.
Изменение ставки рефинансирования/ ключевой ставки за 5 лет
- с 29.07.2019 по сегодня — 7,25%
Источник: https://legalmill.ru/calculator-neustoyka-ddu.php
