Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке.

Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений.

А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

Также может пригодиться следующая информация:

Какие документы должны быть у застройщика

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании. Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

Документы и сведения, обязательные к предоставлению	Документы, предъявляемые по требованию
О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании.	Устав
Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/pokupka-novostroyki/

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2019 — Юр-помощник

Желание иметь в собственности свое жилье вполне естественное желание каждого человека и мы надеемся, что данная статья сослужит хорошую службу каждому, озадачившемуся данной проблемой, и не только станет руководством к действию, но, возможно, и убережет от ошибок и непродуманных решений.

Первые шаги покупки недвижимости

Как известно существует два вида рынка недвижимости: это рынок первичной недвижимости (в новостройках) и рынок вторичной недвижимости (жилье, которое уже имеет свою историю жильцов).

С точки зрения безопасности и юридической чистоты сделки, приобретение новой квартиры предпочтительно, потому что новая квартира еще не имеет свою историю домовладельцев и можно сделать вывод, что по этой недвижимости не было судебных споров.

Немаловажным плюсом покупки именно новой квартиры является и денежный вопрос: ведь дешевле покупать строящуюся квартиру, а уж при покупке можно существенно сэкономить, если заключить договор покупки новостройки на стадии котлована.

Как только вас посетила счастливая мысль о приобретении своего жилья, уже можно сказать начался первичный этап покупки, который включает в себя выбор строительной фирмы, обдумывание качественных и количественных характеристик будущего жилья (в каком жилом микрорайоне, этажность, метраж комнат, их расположение и т.д.). Необходимо иметь в виду, что на строительном рынке существует множество строительных фирм, застройщик может оказаться надежным и опытным, который строит быстро и качественно, а может наоборот, допускать как мелкие, так и крупные нарушения законодательства.

Поэтому необходимо тщательно изучить репутацию фирмы, с которой вы планируете заключать договор. Неоценимую помощь оказывают интернет-сайты, социальные сети и форумы, на которых общаются и делятся своим негативным опытом будущие владельцы недвижимости.

Виды договоров и их отличия

Если проектная документация оформлена безупречно и клиента все устроило (репутация фирмы, месторасположение и цена), то дальше следует подписание договора с застройщиком.
Юридически правильным является заключение договора долевого участия (ДДУ) со строительной фирмой. В ДДУ клиент именуется инвестором долевого строительства или дольщиком.

СКАЧАТЬ БЛАНК ДДУ

Не будьте легковерны и не ведитесь на предложение заключить так называемый предварительный договор купли-продажи, договор займа или договор подряда, эти предложения всегда сопровождаются предоставлением существенных скидок, но эти виды договоров незаконны, потому что противоречат № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Другим юридически приемлемым вариантом является подписание договора с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Этот договор подробно разобран в № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и является альтернативным способом покупки жилья в новостройке с помощью выплаты так называемых паев, или паевых взносов.

Будущие владельцы квартир имеют право создать сообщество ЖСК. В договоре с ЖСК клиент именуется пайщиком или членом ЖС.

СКАЧАТЬ БЛАНК ДОГОВОРА С ЖСК

Разберем более подробно в чем же заключаются главные особенности и отличия вышеописанных договоров.

Главным в договоре долевого участия (ДДУ) является:

Абсолютная «прозрачность» договора ДДУ заключается в том, что все данные о застройщике, об объекте недвижимости открыты и к ним имеет доступ любой желающий. Кроме того, застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план к договору.
Обязательна регистрация ДДУ в Росреестре – это большой положительный момент, так как тем самым исключается двойная продажа квартир.
В ДДУ обязательно прописана полная стоимость приобретаемого жилья. Подписание ДДУ гарантирует, что цена квадратного метра не изменится, однако в ДДУ предусматриваются доплаты если после обмера сотрудником БТИ выяснится, что площадь квартиры несколько увеличена. Есть лазейка для застройщика — он может предложить заключить дополнительное соглашение, но дольщик не обязан на это соглашаться, и тогда застройщику придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре или придется расторгать договор, возвращать деньги и дополнительно платить неустойку дольщику.
В ДДУ прописан точный срок, когда строительный объект будет построен и передан в эксплуатацию, в том числе и дата передачи ключей владельщам квартиры. Однако, не стоит думать, что застройщик по договору ДДУ не может, например, сорвать сроки. Поэтому гарантировать полную безопасность сделки и сдачу объекта в срок нельзя. У застройщика есть страховой срок – два месяца от указанной даты, которые даются на решение бумажной волокиты со сдачей. Просрочка грозит взысканием неустойки в пользу дольщика. Опять же, срок увеличивается если заключено дополнительное соглашение, но подчеркнем еще раз, дольщик не обязан его подписывать.
Рассрочка выплат возможна до окончания срока строительства и без повышающих коэффициентов. При оформлении ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму за квартиру к дате окончания строительства и тогда уже может полноправно распоряжаться недвижимостью.
При расторжении ДДУ, дольщики могут рассчитывать не только на возврат внесенной суммы, но и на выплату неустойки при нарушении сроков строительства. Если застройщик выполняет свои обязательства в срок, то расторгать договор с ним не выгодно, т.к. предусмотрены штрафные санкции.

Источник: https://besedki7.ru/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-poshagovaja-instrukcija-2019.html

Покупка квартиры в новостройке в 2019: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу.

У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом.

Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки.

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

досконально изучить объект;
оформить договор с застройщиком;
получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
оформить квартиру в собственность и прописаться.

Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам.
В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.
По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону.
Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства.

Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.
По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

договор участия в долевом строительстве;
проектная декларация;
свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
гражданские паспорта участников соглашения;
заявления участников соглашения;
оригинал кадастрового плана;
план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как узнать лицевой счет за капитальный ремонт

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления.

Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время. До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
заморозка строительства дома;
долгое, затянувшееся строительство дома;
низкое качество жилья;
несоответствие планировки и метража квартиры;
отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.
Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Источник: https://darinasledstvo.info/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-poshagovaya-instruktsiya.html

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Иметь собственное жилье мечтает каждый. Приобрести квартиру можно как на вторичном рынке, так и в новом доме. Новостройка имеет свои плюсы — вы получаете «чистую» жилплощадь. Это значит, что на пороге не появятся прописанные родственники бывшего собственника, а документы на квартиру в полном порядке. К тому же, квартира на первичном рынке обойдется дешевле «вторички». Мы расскажем, на что обратить внимание при выборе жилья в новостройке и как правильно оформить куплю-продажу.

Как выбрать и купить квартиру в новостройке?

Чтобы найти лучший вариант и не потерять свои сбережения, действуйте пошагово:

тщательно проверьте фирму-застройщика и документацию на дом;
подпишите договор со строительной компанией;
оформите акт приема-передачи и заберите ключи;
зарегистрируйте право собственности в Росреестре и пропишитесь в новом жилье.

Остановимся на каждом этапе подробнее.

Этап 1: Проверяем застройщика

Каждая строительная фирма обязана размещать на официальном портале подробную информацию о своей деятельности и возводимых объектах. Поэтому проверку надежности фирмы начинайте с ее сайта.

Из разделов «О компании» и «Проекты» вы узнаете, как долго организация работает на рынке, сколько выполнила проектов, каких вершин достигла. Если застройщику нечего скрывать, он опубликует на своем сайте данные членов совета директоров. «Пробейте» их Ф.И.О. через поисковик, а саму фирму через раздел на сайте ФНС «Проверь себя и контрагентов».

Также изучите список ключевых партнеров строительной фирмы. Если среди них есть крупные инвесторы, это большой плюс. Еще одним положительным моментом является участие компании в государственных, региональных или муниципальных инвестиционных проектах.

Фирма-застройщик должна быть зарегистрирована и состоять на учете в налоговой.

На финансовое состояние фирмы-застройщика указывают стратегии продаж. Если она начинает реализовывать жилье, когда дом возведен более, чем на 50% — она независима от средств инвестора. Кроме того, материально устойчивая организация ведет адекватную ценовую политику. Слишком низкие цены на квартиры — плохой знак, свидетельствующий о нехватке денег.

Также изучите финансовую отчетность фирмы и бумаги, касающиеся возводимого дома. Застройщик обязан иметь:

декларацию проекта;
разрешение на строительство;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
заключение государственного экспертного бюро о соответствии проектной документации законодательным нормам.

Существует еще несколько способов проверить благонадежность фирмы. Например, почитать тематические форумы; заглянуть на сайты, публикующие отзывы о строительных компаниях; посмотреть реестр застройщиков, где каждой компании присваивается свой рейтинг.

Застройщик обязан иметь все разрешительные документы на постройку дома и держать их в открытом доступе.

Этап 2: Заключаем договор с застройщиком

Если с документами и репутацией у фирмы все в порядке, а вас полностью устраивает жилплощадь — можно подписывать соглашение. Существует три способа приобрести квартиру в строящемся доме:

По договору уступки права

Оформляется в ситуации, когда жилплощадь приобретается у соинвестора. На руках у покупателя должны остаться оригинал договора переуступки, подтверждение оплаты, письменное согласие застройщика, акт передачи документов. Процедуру регламентирует множество правовых актов, поэтому могут возникнуть споры. Проще подождать сдачи дома в эксплуатацию и заключить сделку купли-продажи готового жилья.

По договору участия в долевом строительстве (ДДУ)

Самый распространенный вариант покупки жилья на первичном рынке — ДДУ. Вы заключаете письменное соглашение с застройщиком и становитесь полноценным инвестором строительства дома.

ДДУ содержит ряд условий, которых обязаны придерживаться дольщик и застройщик. В нем прописывается:

информация о сторонах сделки;
детальное описание объекта (вплоть до цвета обоев на стенах квартиры);
цена 1 кв.м. и полная стоимость жилья;
размер первоначального взноса;
срок передачи ключей;
гарантийные обязательства застройщика;
дополнительные значимые условия.

Договор подписывается и регистрируется в Росреестре. У дольщика и застройщика находится по одному экземпляру, третий — в ведомстве.

По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК)

ЖСК формируется по письменному соглашению будущих собственников жилья. Вы вносите деньги (паи), на которые строится ваша будущая квартира. Процедура не регистрируется в Росреестре, поэтому считается довольно рискованной и не пользуется спросом.

Самый оптимальный вариант покупки жилья в новостройке — по ДДУ или после сдачи дома в эксплуатацию.

Этап 3: Подписываем акт приема-передачи жилья

Покупка квартиры в новостройке не обходится без подписания акта приема-передачи. Он требуется для регистрации права собственности на новую квартиру. В акте указываются данные продавца и покупателя, дата и место оформления, описание жилья, отметка об отсутствии претензий, подписи сторон.

Перед подписанием акта вас пригласят на осмотр жилплощади. Отнеситесь к приемке квартиры со всей серьезностью. Если поставите подпись не глядя, предъявить претензии продавцу не удастся.

Приобретая квартиру по ДДУ, обязательно возьмите договор с собой на осмотр. Если квартира передается с чистовой отделкой, сравните фактическое соответствие цвета и качества материалов с указанными в соглашении. Если эти моменты в вашем ДДУ не учтены, придется довольствоваться дизайном застройщика. В любом случае, отделка должна быть выполнена.

Внимательно осмотрите жилплощадь перед подписанием акта приема-передачи.

Каждое жилое помещение должно соответствовать строительным и санитарным нормам. Проверьте наличие и состояние электропроводки, коммуникаций, гладкость стен, пола и потолка, отсутствие брака в оконных и дверных блоках. Выявленные дефекты записываются и прикладываются к акту. Застройщик обязан устранить недоделки и пригласить вас на повторный осмотр. Если дефект невозможно устранить, вам придется либо принять объект в таком виде и потребовать скидку, либо аннулировать ДДУ.

Отметим один нюанс. Если фактическая площадь квартиры меньше указанной в ДДУ, вы вправе требовать у застройщика компенсацию. Если ситуация обратная — доплачивать ничего не обязаны.

После подписания акта заберите ключи от квартиры. С этого момента начинает «капать» коммуналка. Обычно это происходит через некоторое время после заселения. До этого момента оплачивать услуги ЖКХ обязан застройщик. В случае с ТСЖ, за оплату коммунальных услуг вы отвечаете сразу.

Этап 4. Регистрируем право собственности

Процедура несложная и проходит в четыре этапа:

посетите ближайшее отделение Росреестра или МФЦ с уполномоченным сотрудником строительной компании;
заполните заявление на регистрацию права собственности;
сотрудник ведомства проверит бумаги и даст расписку, в которой будет указана дата готовности документов;
в назначенное время подойдите в отделение. Вам выдадут выписку из ЕГРН и другие сопутствующие бумаги (например, зарегистрированный ДДУ).

В день получения выписки из Росреестра вы становитесь полноправным владельцем жилья.

С 2016 года выписка из ЕГРН заменяет свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Подведем итог

В заключение отметим, что переезжать в новую квартиру, а тем более делать там ремонт следует только после регистрации права собственности. До этого момента помещение могут осматривать специалисты из БТИ. Если они найдут серьезные несоответствия текущего состояния жилья с тем, в каком оно сдавалась в эксплуатацию, то потребуют вернуть помещение в первоначальный вид.

Источник: http://domkodeks.ru/kuplya-prodazha-nedvizhimosti/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Документы для покупки квартиры в новостройке

Последнее обновление: 26.04.2019

Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье.

На «первичке» квартиры в новых строящихся домах продаются несколькими способами. И несмотря на общеизвестный Договор долевого участия (ДДУ), существуют и другие варианты покупки квартиры в новостройке (об этом ниже).

Но для начала стоит определиться, что именно называют «новостройкой».

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Что значит – квартира в новостройке?

Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

Но точнее и правильнее, с точки зрения профессионалов рынка, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка. То есть новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул).

Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Застройщика, дольщика, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления.

Деньги на строительство нового жилья большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства домов. Такой источник финансирования для Девелоперов очень выгоден – ведь они получают деньги в свое распоряжение на длительный срок и без процентов. Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие (см. последние изменения в долевом строительстве – в Глоссарии по ссылке).

Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Как покупать квартиру в новостройке?

В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться на основании разных типов документов (договоров).

Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера.

Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (п.2, ст.

1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.

Но наши думные дьяки все-таки пытаются внести кое-какую определенность. Очередные поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214 с 1 июля 2018 года окончательно уводят с рынка недвижимости «вексельные схемы» продаж, жилищные сертификаты Застройщиков, а также ЖСК, создаваемые Застройщиками для обхода требований ФЗ-214 (кроме тех жилищных кооперативов, которые уже были созданы до этой даты и некоторых исключений – см. ссылки выше).

Различные предварительные и инвестиционные договоры теперь формально не допускаются законом для привлечения денег граждан в строительство (п.2.1, ст.1, ФЗ-214).

Но! Та же статья весьма деликатно указывает, что сделка покупки новостройки по любому другому (кроме ДДУ) виду договора может быть признана недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

То есть, если гражданин не против – то можно заключать любой договор с Застройщиком. Вот такой законодательный фокус!

Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как выписаться из квартиры с долгами

О чем нужно знать Покупателю апартаментов? Технические и юридические отличаются их от квартиры – смотри по ссылке.

В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214. Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Варианты покупки квартиры в новостройке через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

Инвестиционный договор, ПДКП и ПДДУ (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем. По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр. Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия – смотри по ссылке.

«Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

При «обходных схемах» нередки случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры разным Покупателям (подробнее об этом – по ссылке).

Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку. Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают. Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ).

ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса

— О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья.

К слову, жителям Москвы, например, департамент по контролю за долевым строительством (Москомстройинвест) дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» — здесь (правда, кое-что там уже устарело).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dokumenty-dlya-pokupki-kvartiry-v-novostrojke/

Что нужно знать, планируя покупку жилья в новостройке

Специфика приобретения жилья в новостройках в том, что продавать его застройщики начинают очень рано. Иногда человек становится владельцем квартиры в доме, под который еще не вырыт котлован. Поэтому ждать новоселья приходится порой несколько лет. В результате, когда здание вводится в эксплуатацию, свободных площадей в нем уже нет, все помещения имеют владельцев.

Поэтому необходимо ответить себе на несколько вопросов, и первое, на что обратить внимание — стоит ли иметь дело с новостройками или приобретение жилья на вторичном рынке все же мероприятие более надежное? Конечно, приобретение квартиры в строящемся доме обладает целым рядом достоинств, но и недостатки тоже имеются.
Положительные стороны покупки квартиры в новостройке:

Существенно более низкая стоимость квадратного метра на этапе застройки.
Возможность заметно сэкономить — основное, что привлекает людей, нуждающихся в жилье.
Отсутствие старых жильцов. Это избавляет от необходимости устанавливать все правовые аспекты, относящиеся к этому обстоятельству.
Человек получает совершенно новую квартиру с планировкой и инфрастуктурой, которая ему подходит, с исправными коммуникациями, при желании с отделкой.

Среди минусов подобного решения:

справить новоселье сразу после внесения денег не получится, так как вселяться будет некуда. Дом в лучшем случае еще находится на этапе строительства.
Помимо того, такая покупка нередко связанна с большими рисками. Существует вероятность того, что стройка заморозится и продолжится через неопределенное время. И продолжится ли?Такие случаи каждому хорошо известны.
Еще одна возможная неприятность — мошенники могут продать квартиру несколько раз разным людям. Такие ситуации тоже встречаются. Поэтому доказывать право собственности придется в суде. А это мероприятие весьма дорогостоящее.

Что следует делать — пошаговая инструкция

Правовые отношения, которые связывают застройщика и покупателя жилья, определяются законодательно. Совершать сделки имеет право застройщик, у которого:

Есть разрешение, выданное компетентными органами, на возведение многоквартирного дома.
Есть вся нужная проектная декларация.
Участок, на котором идет строительство, находится в собственности. Еще один вариант — аренда земли.

Прежде чем решиться на такой важный шаг, как купить жилое помещение в строящемся доме, следует понять, какова будет последовательность действий. Пошаговая инструкция такова:

Сначала нужно найти все возможные сведения о застройщиках, предлагающих приобрести жилые помещения в строящихся зданиях, находящихся в нужном районе.
Если у застройщика идеальная репутация, за ним не числятся никакие темные дела в прошлом, и ввод объектов в эксплуатацию обычно производится в назначенное время, нужно перейти к следующему этапу — изучению информации о самом доме.
Следует знать, что на стадии рытья котлована стоимость квадратного метра приблизительно на треть ниже, чем в готовом здании. Но даже если застройщик ранее не затягивал строительства, нужно учитывать, что ваш случай может быть первым, когда это произойдет. Так что риск заморозки всегда существует.
Если и застройщик, и объект будущего жильца полностью устраивает, можно приступать к оформлению договора. Желательно делать это вместе с квалифицированным юристом. Если человек решил приобрести жилье от застройщика, он должен знать, что сделать это можно тремя способами. Есть следующие виды договоров:

Об уступке права. Оформляется, когда недвижимость покупается у соинвестора строительной компании, возводящей объект либо непосредственно у владельца жилья. Заключение такого договора — дело непростое, поэтому у продавца и покупателя может появиться много спорных вопросов.
Долевого участия (ДДУ). Второй стороной договора становится строительная компания. При этом предварительное соглашение не предусмотрено. Поэтому если застройщик предлагает его подписать, это повод насторожиться. Лучше перестраховаться и от подобной сделки отказаться.
С жилищно–строительным кооперативом. Покупка жилья происходит в результате внесения доли (пая). Регистрация договора в уполномоченном органе не производится.

После подписания договора и сдачи объекта в эксплуатацию следует очень внимательно провести осмотр жилой площади, в которую планируется вселяться. Делать это нужно перед подписанием акта приема-передачи. Если выявлены недостатки, дефекты строительства, застройщик должен их устранить.Если все в порядке акт можно подписать.
Следующий этап — регистрация права на квартиру. Только после того, как человек получает бумагу, подтверждающую право собственности, он может вселяться и делать в своем жилье все, что пожелает. Многие начинают с ремонта.

Если приобретение осуществляется с помощью ипотеки

Далеко не у всех людей есть сумма, достаточная для приобретения квартиры, даже если она находится в еще строящемся доме. Поэтому многим приходится оформлять ее в ипотеку. Но в случае ипотечного займа придется сделать следующее:

Выбрать строительную компанию, которая возводит объект в подходящем месте, и произвести проверку ее надежности. Всем прекрасно известно, как много на этом рынке мошенников, которые берут деньги и исчезают, не закончив строительства.
Нужно узнать у застройщика, в каких банковских учреждениях он прошел аккредитацию.
После выбора банка его сотрудник осуществляет подготовку ДДУ. Делает он это на основании бумаг, предоставленных потенциальным заемщиком. После того, как все готово, подписывается договор ипотечного займа.
После того как договор об ипотеке заверен, следует произвести его регистрацию в Россреестре. С этой целью клиент вместе с представителем строительной компании должен явиться в соответствующее отделение этого учреждения, и предоставить туда информацию обеих участвующих сторон.
Сведения о договоре вносятся в реестр в течение десяти дней. По истечении этого срока договор, прошедший регистрацию, нужно предоставить в банк, который переведет необходимые денежные средства на счет конкретной строительной компании.
После окончания строительства объекта и подписания акта приема-передачи, жилая недвижимость оценивается. На нее оформляется техпаспорт. Дается 10 дней для передачи жилья в залог. Ипотечный договор регистрируется в Федеральной службе. Если ипотека не будет погашена в назначенное время, банковское учреждение вправе настаивать на изъятии квартиры.

Особенности приобретения жилья по ДДУ

Человек, который планирует приобрести жилую недвижимость в строящемся объекте, должен, прежде всего, максимально внимательно изучить все сведения о застройщике.

Об этом говорилось ранее, но стоит сказать и еще раз, ведь невнимательность в этом вопросе может привести к тому, что человек останется без денег и жилья. Более того, если он оформил ипотеку, деньги придется выплачивать долгие годы.

Если с этим пунктов все нормально, желательно узнать, какая компания будет осуществлять коммунальное обслуживание объекта. От этого зависит уровень комфорта дальнейшего проживания.

Нужно собрать все возможные сведения, в том числе в интернете, изучить рейтинги.

Если коммунальная организация ответственная, можно будет приступать к подписанию соглашения.
При приобретении жилой недвижимости по ДДУ соглашение обязательно составляется в письменном виде. После этого бумага должна пройти процедуру регистрации в Россреестре. При этом законом не предусмотрено подписание предварительного соглашения. Обе стороны, подписывающие ДДУ, должны предоставить перечень документации. Со стороны покупателя требуются такие бумаги:

Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
Ипотечный договор.
Если человек, покупающий квартиру, состоит в официальном браке, понадобится согласие второй половины на совершение сделки.

Строительная компания, ответственная за возведение объекта, обязана передать такие документы:

Свидетельство об учреждении.
Бумаги о регистрации в налоговом органе.
Информацию о регистрации предприятия.
Бухгалтерскую документацию за ближайшие 3 года.
Реквизиты банка, на которые будет переведены денежные средства.

О налоговых вычетах

По законодательству владелец нового жилья может рассчитывать на возмещение части затрат. Он имеет право на налоговый вычет. Эта норма действует и в 2019 году. Размер этого вычета не может быть более 13 % от стоимости жилья. К тому же установлена его максимальная величина —260 тысяч рублей.

Если стоимость квартиры не превышает 2 млн. рублей, ее владелец может получить льготу в следующем году и далее. Это может продолжаться до тех пор, пока общая сумма выплаты не сравняется со стоимостью квартиры.

В эту сумму допускается добавлять затраты на ремонтные работы, если квартира продается без отделки.

Получить возвещение можно лишь после того, как недвижимость будет передана собственнику.

Для этого нужно обратиться в налоговую службу, написать заявление и предоставить несколько бумаг, в том числе заполнить форму 3НДФЛ.
Покупка жилья в новостройке — очень важное мероприятие, требующее предельной внимательности. Желательно до подписания договора обратиться к грамотному юристу, который станет сопровождать сделку.

Прочтите также: Как получить налоговый вычет по ипотеке: пошаговая инструкция

(105,00 из 5)

Источник: https://naslednikam.info/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-poshagovaya-instruktsiya.html

Инструкция для новичков: документы для покупки новостройки | Статьи

Купить квартиру в новостройке можно тремя способами: по стандартному договору купли-продажи, если дом уже введен в эксплуатацию, по договору долевого участия у застройщика и по договору уступки права требования у подрядчика или дольщика. Выясним, какие документы нужны для покупки новостройки в каждом из этих случаев.

Для успешной покупки квартиры в новостройке одного договора купли-продажи недостаточно, нужно предоставить определенный пакет документов.

Если квартира покупается у застройщика в сданном доме

Процесс покупки в этом случае ничем не отличается от покупки вторичного жилья. Квартира уже находится в собственности застройщика, поэтому для оформления сделки понадобятся следующие документы:

Договор купли-продажи (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, объекте, способе и размере оплаты),
Заявление о переходе права собственности,
Квитанция об уплате госпошлины,
Доверенность на представителя застройщика,
Паспорт покупателя,
Правоустанавливающие документы на квартиру,
Кадастровый паспорт на квартиру.

Если квартира покупается у застройщика по договору долевого участия

Приобретая квартиру у застройщика до того, как дом введен в эксплуатацию, для окончательной покупки недвижимости нужно пройти два этапа:

регистрацию договора долевого участия и
оформление собственности на квартиру.

Но прежде, чем решить выходить на сделку, ознакомьтесь с разрешением на строительство и проектной декларацией. Именно она расскажет всю правду о застройщике и его проекте – имя учредителя строительной компании, дату ее регистрации, юридический адрес, планы и сроки строительства объекта.

При покупке квартиры по договору долевого участия необходимы следующие документы:

Заявление о регистрации договора,
Квитанция об уплате госпошлины,
Договор о долевом участии (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, информацию о квартире и доме, в котором она будет находиться, сроки строительства, размер денежных вливаний),
Разрешение на строительство,
Проект на дом и квартиру в этом доме,
План многоквартирного дома (включает сведения об адресе, квартирах, их площади, других нежилых помещениях),
Описание квартиры (схема нахождения квартиры в доме, указания ее площади, этажа, номера на площадке),
Документы на землю,
Договор страхования,
Учредительные документы застройщика (устав, свидетельство о государственной регистрации, ИНН, протокол о назначении директора, выписка из госреестра юридических лиц).

Из этого списка документов от покупателя в Росреестр требуется предоставить только заявление, квитанцию об уплате госпошлины и договор долевого участия. Остальные документы готовит застройщик.

Когда дом будет введен в эксплуатацию, приступаем ко второму этапу – оформление квартиры в собственность на себя.

Для этого в регистрационную палату представляем следующие документы:

Заявление о переходе права собственности,
Квитанция об оплате госпошлины,
Зарегистрированный ранее договор долевого участия,
Акт приема-передачи квартиры,
Справка об оплате всей суммы за квартиру,
Кадастровый паспорт на квартиру.

Покупка квартиры в новостройке по договору переуступки прав

Еще один способ купить квартиру в новостройке – по договору цессии или уступке прав. Такая сделка возможна после того, как договор долевого участия в строительстве уже зарегистрирован, а акт приема-передачи квартиры еще не подписан.

Купить квартиру по договору переуступки прав можно как у физического лица – дольщика, так и у юридического лица – подрядчика. Документы в этих случаях будут разные.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как восстановить квитанции жкх

Документы при покупке квартиры по договору переуступки прав у дольщика:

Договор уступки права требования (составляется в трех экземплярах),
Правоустанавливающие документы на строящийся объект,
Документы, удостоверяющие личность,
Письменное согласие застройщика,
Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства. Если оплата производится частями, должно быть предоставлено соглашение сторон о переводе долга по договору переуступки прав на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.
Письменное согласие супруга продавца на заключение договора уступки права требования.
Письменное согласие супруга покупателя на заключение договора уступки прав, если квартира приобретается в ипотеку.

Документы при покупке квартиры по договору переуступки прав у подрядчика:

Договор уступки права требования (составляется в трех экземплярах),
Правоустанавливающие документы на строящийся объект,
Учредительные документы подрядной организации,
Если у подрядной организации несколько учредителей, необходимо согласие на сделку каждого из них.
Письменное согласие застройщика,
Справка об оплате за квартиру от подрядчика,
Справка от застройщика о том, что строительная организация эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру подрядчиком погашена.

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку

Купить квартиру в новостройке можно в каждом случае, описанном выше: в сданном доме и только на этапе строительства, у застройщика, подрядчика, дольщика.

К пакету документов в этом случае добавится кредитный договор и закладная, если приобретается квартира в доме, сданном в эксплуатацию.

Если дом находится на этапе строительства, то после его сдачи и оформления квартиры в собственность, необходимо произвести оценку квартиры, оформить закладную в банке, где был выдан ипотечный кредит, и сдать ее в Росреестр.

Теперь, когда вы знаете, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке в том или ином случае, можно приступать к их сбору. Но важно помнить, что такими важными вопросами, как покупка недвижимости, лучше не заниматься в одиночку. Проконсультируйтесь у хороших риелторов, обратитесь к юристам и ипотечным брокерам, например, в компании «Юнидом». Они проверят документы, дадут ценные советы и сделают покупку квартиры лёгким и приятным процессом!

АН «Юнидом»,

г. Тюмень. ул. М.Горького, 76, 3 этаж

Источник: https://www.ndv72.ru/stati_o_nedvizhimosti/instrukcia-dla-novickov-dokumenty-dla-pokupki-novostrojki/

Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция

Покупаете свою первую квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция от портала KVARTIRAzaMKAD.ru поможет вам сделать правильный выбор и не допустить ошибок.

Об этом не трубят на всех углах. Но важно понимать: покупка новостройки – это вовсе не покупка квартиры. Почему? Да просто потому, что этой квартиры еще не существует. Покупка новостройки (в том случае, если дом еще не введен в эксплуатацию) – это и не купля-продажа вовсе, а инвестирование. А инвестирование – всегда рисковый процесс. И понять это лучше до того, как вы решились на покупку новостройки.

Для удобства мы собрали некоторые юридические отличия покупки новостройки от покупки квартиры на вторичном рынке.

Юридические отличия квартир на первичном и вторичном рынке

Кстати, хотя новостройки по договорам участия в долевом строительстве реализуют более 10 лет, правовые детали процесса до сих пор вызывают вопросы покупателей.

Александр Красавин, Первый заместитель Председателя правления корпорации «Баркли» рассказывает, что самым частым заблуждением, с которым им приходится сталкиваться, это то, что покупатель новостройки считает, что становится ее собственником в момент заключения ДДУ.

«Хотя мы всегда объясняем клиентам, что при заключении ДДУ возникает право требования к Застройщику по передаче квартиры после окончания строительства.

Уже после окончания строительства, многоквартирный дом вводится застройщиком в эксплуатацию и получается разрешение на ввод. После ввода в эксплуатацию застройщик подписывает с клиентом «Передаточный акт о передаче готовой квартиры».

И уже на основании ДДУ и передаточного акта в Росреестре оформляется право собственности клиента на квартиру».

Кстати, по словам г-на Красавина, у клиентов часто возникают вопросы и касаемо самого слово «дольщик». Некоторые ассоциируют его не с участником долевого строительства, а с лицом, которое имеет право на долю в строящемся доме. То есть, они полагают, что приобретают не квартиру, а долю в доме. Ну, а теперь после затянувшегося вступления – наша пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке

Шаг первый – поиск новостройки

Стратегия поиска подходящей новостройки может быть разной, в зависимости от ваших целей. Если вы ищите объект для инвестирования (с последующей продажей), то вам важно приобрести новостройку на самом раннем этапе строительства, чтобы ей было куда расти в цене, и чтобы у вас было время продать купленную новостройку еще до этапа оформления права собственности.

Правда, сейчас таких сделок становится все меньше и меньше. С одной стороны, существует некоторая настороженность – люди бояться незавершенных проектов на начальных стадиях. С другой стороны, сами застройщики откладывают старт продаж, чтобы реализовывать квартиры по максимально высокой цене.

Как действовать тем, кто хочет «поймать» новостройку на старте продаж? Постоянный мониторинг предложений отнимает много времени и сил. Но можно обратить внимание на строящиеся жилые комплексы: в них постоянно открываются продажи в новых очередях.

Можно даже оставить заявку, чтобы вас об этом оповестили.

Инвестирование с целью сдачи в аренду. Традиционно считалось, что сдача недвижимости в аренду в столичном регионе – бизнес неприбыльный. Положить деньги, равные стоимости квартиры, в банк и — можно получать гораздо больший доход.

Да, бизнес неприбыльный, но – надежный. К тому же, сегодня, даже в условиях «проседания» рынка аренды, рентабельность его в Подмосковье возрастает (из-за снижения цен собственно на квартиры). Как выбирать новостройку для последующей сдачи в аренду? Прежде всего, советуем отказаться от однокомнатных квартир и студий.

Сегодня многим аренда отдельной квартиры не по карману. Квартиру предпочитают снимать с партнерами. А для этого нужно хотя бы две комнаты. Кстати, по данным портала «Мир Квартир» стоимость аренды двух- и трехкомнатных квартир в Московской области выросла (+3.2% и +4.8% соответственно), тогда как однокомнатные квартиры практически «стоят» (+0.4%).

Далее, выбирайте объект точечной застройки: в большом жилом комплексе вам надо будет конкурировать за потенциального арендатора с другими инвесторами.

И лучше выбирать новостройку с отделкой. В итоге, получится дешевле и быстрее.

Изменение целей покупки новостройки, данные Est-a-Tet

Покупка квартиры «для себя». Здесь возможны варианты. Очень часто квартиру ищут в определенной локации (близко к родителям, работе, даче). В этом случае посмотреть и сравнить несколько предложений не составляет труда. Но также часто бывает, что место не имеет решающего значения при покупке новостройки. Тогда мы советуем сначала подумать не о квартире, а о застройщике. Надежном, обеспечивающим высокое качество строительства и комфортную жилую среду.

Кстати, после того, как «теоретический» выбор сделан – посмотрите на реальную стройплощадку. Сравнив несколько новостроек, вы поймете, на что надо обращать внимание. Насколько интенсивно ведутся работы, как организован показ, как встречают потенциальных клиентов. Кстати, не забудьте поинтересоваться и различными сопутствующими платежами, которые у некоторых застройщиков, в сумме, могут приближаться к ста тысячам. После этого – делайте свои выводы.

Шаг второй – выбор квартиры

Вопросы вызывает все – какую квартиру выбрать по оснащению (иногда это можно сделать в рамках одного проекта). И вообще – какую квартиру выбрать (в доме, которого еще нет, сориентироваться не всегда просто).

Итак, квартиры бывают с открытой (свободной) и с закрытой планировкой. Последние предлагаются в вариантах «с отделкой» и «без отделки». Так же сейчас набирает обороты новый тренд – квартиры частичной меблировкой.

Квартиры с открытой планировкой были популярны в первом десятилетии нулевых. Когда возможность самому планировать внутреннее пространство была большим преимуществом. Сегодня все больше покупателей склонны к готовым решением, как в планировке, так в отделке и дизайне. Кроме того, купив новостройку с отделкой (а уж тем более – с кухней), вы сможете переехать сразу после получения ключей (ремонт своими силами растягивается на 3-6 месяцев).

Понятно, что цена отделки и мебели заложена в цену квадратного метра. Это может быть выгодно по следующим причинам. Первое, позволяет избежать труднопрогнозируемых расходов в будущем. Второе, включить эти расходы в ипотечные платежи (для тех, кто покупает новостройку с привлечение ипотечного кредита).

Хотя, например, девелоперы, предлагающие квартиры с открытой планировкой, имеют свои аргументы. Роман Строилов, начальник управления продаж TEKTA GROUP говорит: «Широко распространено мнение, что квартира со свободной планировкой потребует больших затрат на ремонт, так как придётся самостоятельно возводить стены и перегородки.

Однако не стоит забывать, что приобретая квартиру с закрытой планировкой, клиент всё равно платит за внутренние стены, их стоимость входит в общую стоимость квартиры. Особенно невыгодна такая покупка людям, желающим создать в доме авторский интерьер в полном соответствии со своими индивидуальными предпочтениями, для чего и потребуется перепланировка помещений.

Сначала придётся заплатить за уже имеющиеся стены, потом за их снос, а потом за новое возведение».

Что касается выбора квартиры в доме, то главных факторов «всего» два – стороны света и этаж. Лучше избегать квартир с окнами на север, постараться, чтобы в квартире окна не выходили только на юг. А вот с этажами – все не так просто. Есть аксиома, что чем выше этаж, тем красивее вид открывается. Но это – не всегда так. Иногда с верхнего этажа видно кладбище, промзона или свалка, которые незаметны с нижних этажей. Плюсы и минусы разных этажей собраны в таблицу.

Плюсы и минусы квартир на различных этажах в современных ЖК

Источник: https://www.kvartirazamkad.ru/magazine/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-poshagovaya-instruktsiya

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2017, подводные камни и риски — Помощь с недвижимостью

05.07.2017

Покупка квартиры в строящихся домах на сегодняшний день набирает популярность.

Однако рынок строящихся домов имеет множество компаний, которые осуществляют свою деятельность недобросовестно.

Для того чтобы не стать жертвой таких компаний необходимо обратить внимание на правила сделки, а также знать, как можно проверить застройщика.

Как купить квартиру у застройщика: правила сделки

Правоотношения, возникающие между застройщиком и лицом, которое приобретает в строящемся доме жилое помещение, регулируются с помощью Федерального закона от 30.12.2004 № 214.

На основании норм этого документа в правоотношении участвуют два субъекта:

Застройщик – юридическое лицо, которое привлекает средства для возведения на участке земли жилого многоквартирного дома;
Дольщик — лицо, предоставляющее средства, для осуществления строительства.

Участвовать в заключение сделки может только тот застройщик, который:

Имеет разрешение, полученное в установленном законом порядке на строительства многоквартирного дома;
Представило свою проектную декларацию;
На участок земли, который используется под строительство, застройщик имеет право собственности, арендует его или участок находится у него на основании договора субаренды.

Перед заключением сделки рекомендуется потребовать для ознакомления следующие документы:

Документы об учреждении;
Документ о регистрации застройщика;
Документы о регистрации в налоговом органе;
Бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности;
Заключения аудитора о деятельности, которая был осуществлена юридическим лицом в предыдущем году.

При составлении договора необходимо обратить внимание на наличие в документе следующих данных:

О строящемся объекте (необходимо чтобы указанные данные точно определяли объект);
О периоде времени в течение, которого объект должен быть передан;
О стоимости объекта, а так же способе внесения денежных средств и сроке их внесения;
Срок гарантии на построенный объект.

Обратите внимание, что подобный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно!Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону!Просто позвоните по телефону из любого региона России:Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

Прежде чем обращаться к юридическому лицу, осуществляющему строительство домов необходимо узнать каков порядок действий при приобретении квартиры в строящемся доме.

Выделяют следующие этапы покупки квартиры в новостройке:

В первую очередь необходимо ознакомится с информацией о застройщиках, которые возводят жилы многоквартирные дома в понравившемся районе.
Если компания, оказывающая услуги не запятнала свою репутацию в прошлом, то далее необходимо изучить сведения о доме. Помните, что квартира, которая еще даже не начала строится (этапы котлована) будет примерно на 30 % дешевле, чем дом, который уже возведен. С другой стороны существует вероятность заморозки строительства.
Если выбранный жилой объект полностью подходит будущему собственнику, то следует оформить договор. На этом этапе рекомендуется привлечь юриста. Существуют три варианта соглашения, оформляемого при покупке квартиры в новостройке:

Договор об уступке права. Данное соглашение может быть заключено в случае приобретения квартиры у соинвестора застройщика или собственника этой квартиры, который решил её продать. Обратите внимание на то, что поскольку процедура заключения такого соглашения регулируется несколькими правовыми актами, у сторон могут возникать много спорных моментов;
Договор долевого участия. Такое соглашение заключается с компанией, осуществляющей строительство. Обратите внимание, что предварительное соглашение не заключается. В случае, когда такой договор предлагается застройщиком, рекомендуется от сделки отказаться;
Договор с жилищно – строительным кооперативом. Приобретение жилого помещения осуществляется путем внесения пая. Договор не регистрируется в уполномоченном органе.

После того, как соглашение подписано, и дом сдан в эксплуатацию, перед тем как пописывать акт – приема передачи необходимо тщательно осмотреть представленное жилое помещение. В случае обнаружения строительных дефектов застройщик их должен исправить.
После подписания акта, необходимо зарегистрировать свое право на этот недвижимый объект. Только после того, как владелец получи документ, свидетельствующий о его прав собственности на этот объект можно переезжать в жилое помещение и осуществлять в нем ремонт.

В случае ипотечного кредита на покупку в новостройке

Существует следующая пошаговая инструкция, когда покупка квартиры в новостройке осуществляется с помощью ипотечного займа:

Необходимо выбрать компанию – застройщика и проверить его надежность.
Далее у самого застройщика необходимо осведомится о банках, в которых он прошел аккредитацию. Допускается первоначальное обращение в банк, который в последующем представит список организаций, прошедших банковскую аккредитацию.
После того, как с банковской организацией и застройщиком лицо определилось, ответственный сотрудник банка, на основании представленных документов готовит договор о долевом участии в строительстве. После чего соглашение выдается на руки для подписи и назначается день, подписания договора о выдачи ипотечного займа.
После подписания ипотечного договора, необходимо зарегистрировать договор в Россреестре. Для этого вместе с представителем застройщика следует посетить территориальное отделение и представить данные обеих сторон.
По истечению 10 дней, в течение которых данные будут внесены в реестр регистрирующим органом, с зарегистрированным договором следует обратится в кредитное учреждение для того, что бы денежные средства были перечислены на счет компании, осуществляющей строительство.

Покупка квартиры по ДДУ

Итак, что нужно знать в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме?

В первую очередь, как ранее было отмечено, необходимо тщательно изучить компанию, которая осуществляет строительство.

Если и компания и объект, который в последствие будет возведен, отвечает всем требованиям заинтересованного лица то необходимо изучить компанию, которая после строительство будет производить коммунальное обслуживание многоквартирного дома.

Источник: https://property-help.ru/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-poshagovaya-instrukciya-2017-podvodnye-kamni-i-riski.html