С какого момента договор аренды считается заключенным

С какого момента договор признается заключенным

Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.

Комментарий к Ст. 444 ГК РФ

1. Место заключения договора — обстоятельство, которое может иметь правовое значение в ряде случаев.

В соответствии с п. 2 ст. 732 ГК РФ, если заказчику не предоставлена возможность незамедлительно получить в месте заключения договора бытового подряда информацию о работе, он вправе потребовать от подрядчика возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора.

Кроме того, с местом заключения договора связаны некоторые последствия в международном частном праве (ст. ст. 1197, 1209 ГК). Так, по общему правилу форма сделки подчиняется праву места ее совершения.

Положения гражданского процессуального права позволяют предъявлять в суд по месту заключения (исполнения) договора иски о защите прав потребителей (ст. 29 ГПК РФ).

2. Стороны вправе в своем договоре определить место его заключения, назвав соответствующий населенный пункт или иную географическую единицу. В случае если подобного указания в тексте соглашения нет, местом заключения договора считается место, в котором находится оферент. В случае если оферент — физическое лицо, местом заключения договора признается место его жительства — место, где такой гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст. 20 ГК).

Если оферентом является юридическое лицо, то местом заключения договора считается место его нахождения, которое в силу ст. 54 ГК РФ определяется местом его государственной регистрации.

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Общий порядок заключения договора: оферта и акцепт

При применении общего правила о том, что договор признается заключенным

Источник: https://artansk.ru/s-kakogo-momenta-dogovor-priznaetsya-zaklyuchennym/

Статья 433. Момент заключения договора

Новая редакция Ст. 433 ГК РФ

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Комментарий к Ст. 433 ГК РФ

1. Комментируемая статья подчеркивает решающую значимость оферты и ее акцепта как непременной и единственно необходимой конструкции (процедуры) заключения договора. Оферта и ее принятие — это и есть достижение согласия по всем существенным условиям договора и, следовательно, его заключение.

2. Указанное правило распространяется на договоры консенсуальные, которые составляют подавляющее большинство гражданско-правовых соглашений. Для реальных же договоров (договоры займа, перевозки груза, хранения и т.д.

) необходимо не только достижение соглашения по всем существенным условиям, но и фактическая передача имущества. Например, стороны могут договориться о сумме и сроке возврата денег по договору займа, однако только с передачей денег возникают договорные отношения.

До передачи денег, даже если все согласовано и оформлено письменно, договора нет, равно как нет и права требовать его исполнения.

Наука.

В противоположность сделкам, заключаемым в присутствии обоих контрагентов, которое допускает непосредственно изъявление и восприятие воли, возможны договоры между отсутствующими. Это последнее понятие с юридической точки зрения определяется не моментом пространственной разъединенности, а моментом разъединенности по времени изъявления воли.

Г.Ф.Шершеневич

Судебная практика.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта при условии, что акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока, а при отсутствии в оферте срока для акцепта — до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами.

Если срок для акцепта не определен ни самой офертой, ни законом или иными правовыми актами, договор считается заключенным при условии, что акцепт получен в течение нормально необходимого для этого времени (п. 1 ст. 433, ст. 440, п. 1 ст. 441) (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).

Другой к Ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Момент заключения договора необходимо устанавливать в связи с тем, что именно в этот момент договор должен соответствовать обязательным (императивным) нормам. Кроме того, в соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон именно с момента его заключения.

Следует, однако, отметить, что стороны вправе указать иную дату для возникновения прав и обязанностей сторон по договору (см. к п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что договор признается заключенным в тот момент, когда лицо, направившее оферту, получит акцепт. Эта норма подлежит применению при соблюдении сроков принятия оферты и получения акцепта (ст. ст. 440, 441, 442 ГК РФ).

В п. 1 содержится общее правило определения момента заключения договора; в п. п. 2 и 3 предусмотрены исключения из этого правила.

2. Пункт 2 относится к реальным договорам, для заключения которых недостаточно достижения согласия по всем существенным условиям договора, а необходима еще и передача соответствующего имущества.

Примерами реальных договоров являются договоры дарения (ст. 572 ГК; однако обещание подарить — консенсуальный, а не реальный договор), перевозки грузов (ст. 785 ГК РФ), займа (ст. 807 ГК РФ), складского хранения (ст. 907 ГК РФ).

Закон не запрещает сторонам заключить договор, который начнет действовать в том случае, если и когда одна из сторон передаст другой стороне вещь или уплатит денежную сумму. Такой договор будет являться не реальным договором, а условной сделкой: момент его заключения определяется по п. 1, а не по п. 2 ст. 433.

Об особенностях действия договоров страхования см. ст. 957 ГК.

3. В п. 3 указывается, что договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента такой регистрации; однако законом может быть установлено иное. О государственной регистрации сделок см. ст. ст. 131, 164 ГК.

Соглашение сторон об изменении размеров арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, подлежащему государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого этим договором.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (п. 9 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.

N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным (п. 12 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).

Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации.

Однако если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность (п. 18 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).

Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента перехода права собственности (п. 3 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1).

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации (см. также к ст. 429).

Договор, требующий нотариального удостоверения (ст. 163 ГК РФ), считается заключенным в момент нотариального удостоверения. К сожалению, эта норма, вытекающая из общего смысла нотариального удостоверения сделок, не отражена в комментируемой статье.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Дом не ставят на кадастровый учет

Источник: http://gkodeksrf.ru/ch-1/rzd-3/podrzd-2/gl-28/st-433-gk-rf

Договор аренды нежилого объекта недвижимого имущества

Аренда объекта недвижимого имущества, предназначенного для использования в коммерческих целях, является одной из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.

Сдача в аренду нежилых объектов (помещений или зданий), например, под магазин или офис, предполагает не только поиск подходящего объекта недвижимости, но и последующее заключение договора с соблюдением ряда особенностей, в том числе и необходимости государственной регистрации такого договора.

Целью договора аренды является передача имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора (арендатор и арендодатель). Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, не имеет возможности или не считает необходимым приобретать его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли путем передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Как правильно составить договор аренды с юридической точки зрения? В каких случаях необходимо соблюсти процедуру государственной регистрации такого договора? Эти и другие вопросы будут предметно рассмотрены в данной статье.

1. Договор аренды: понятие, существенные условия и государственная регистрация

Правовое регулирование арендных отношений предусмотрено главой 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). В ней, в том числе, сформулированы понятия и основные условия аренды, а также предусмотрены специальные нормы, регулирующие аренду здания и сооружения.

Согласно ГК РФ, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон договора аренды могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также государство через свои органы.

По общему правилу, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды здания и сооружения представляет собой одну из разновидностей договора аренды (ст. 650 ГК РФ).

Подробнее

При этом действующим ГК РФ при перечислении объектов, которые могут быть переданы в аренду, нежилое помещение (при наличии отличительных качеств данного объекта) в качестве самостоятельного предмета аренды не указано (ст. 607 ГК РФ).

Однако, как показывает практика, аренда нежилых помещений — один из наиболее часто встречающихся в предпринимательской деятельности вид договоров аренды.

Поскольку данные правоотношения напрямую не урегулированы отдельными нормами главы 34 ГК РФ, то в данном случае применяются общие правила о договоре аренды по аналогии закона.

1.1. Заключение и существенные условия договора аренды

Договор аренды заключается в письменной форме, нотариального удостоверения не требует.

При заключении договора аренды объекта недвижимости следует иметь в виду, что правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником (ст. 608 ГК РФ). Поэтому прежде чем заключить договор аренды, стоит проверить наличие зарегистрированных прав арендодателя на объект недвижимости и наличие сведений о нем в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Рекомендации: чтобы удостовериться в том, что договор аренды заключает собственник, закажите в Росреестре выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Кроме того, в случае, если сторону арендодателя представляет уполномоченное лицо, проверьте наличие и актуальность нотариально удостоверенной доверенности.

Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются:

предмет договора аренды;
размер и порядок уплаты арендной платы;
порядок передачи имущества и иные условия, определяемые по согласованию сторон;
срок аренды.

Предметом договора аренды в рассматриваемом нами случае является здание, сооружение, нежилое помещение, машино-место.

Рекомендации: для надлежащего согласования предмета договора аренды укажите в договоре максимальное количество сведений, позволяющих однозначно идентифицировать передаваемое арендатору недвижимое имущество: его вид (здание, сооружение, нежилое помещение либо часть здания или нежилого помещения); кадастровый номер; площадь; адрес.

Размер и порядок уплаты арендной платы отражаются в договоре аренды по согласованию сторон. Поскольку перечень вариантов оплаты, предусмотренных ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим, стороны имеют возможность согласовать в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм.

Подробнее

Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо для каждой из его составных частей.

Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой (например, деньги и услуги, работы).

Условие о порядке передачи здания, сооружения, помещения определяет, в какой срок и каким образом предмет аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также каким способом должна быть подтверждена передача.

Срок аренды (ст. 610 ГК РФ), по общему правилу, определяется в договоре также по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

1.2. Государственная регистрация долгосрочного договора аренды

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Кроме того, п. 2 ст.

651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения (или их частей) только в случае, если такой договор заключен на срок не менее 1-го года.

Судебная практика

В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Важно! Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Для государственной регистрации договора аренды необходимо подать заявление в Росреестр. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч.1 ст. 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ; далее — Закона о регистрации).

При этом лицо, обращающееся за совершением регистрационных действий, должно оплатить государственную пошлину в установленном налоговым законодательством размере (ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Особенностью государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения или их частей) является необходимость индивидуализации недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации. Такая индивидуализация осуществляется Росреестром в процессе кадастрового учета.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о кадастровом учете объекта или его арендуемой части, государственная регистрация аренды осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом объекта, части объекта (ст. 44 Закона о регистрации). Основанием для осуществления государственного кадастрового учета является технический план, который также необходимо представить в Росреестр в данном случае.

! 05.12.2018 депутатами Государственной Думы РФ на рассмотрение внесен законопроект «О внесении изменений в статью 44 Закона о регистрации», согласно которому в часть 5 указанной статьи закона предлагается внести изменения, в соответствии с которыми государственный кадастровый учет передаваемой в аренду части можно будет осуществить без предоставления технического плана на такую часть при его наличии в реестровом деле правоустанавливающих документов.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/dogovor-arendy-nezhilogo-obekta-nedvizhimogo-imushchestva/

Когда договор считается заключенным?

При заключении договора важно учесть обстоятельства, которые могут привести к признанию данного договора не заключенным.

Согласно требованиям ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение:

в требуемой в подлежащих случаях форме;
по всем существенным условиям договора.

Договор может быть заключен:

в устной форме;
в письменной форме (простой или нотариальной), предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (ст. 434 ГК РФ). Если законом установлена определенная форма для конкретного вида договора, то такой договор может заключаться только в форме, определенной для конкретного вида договора.

НАПРИМЕР

Договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 493 ГК РФ).

Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных п.2 и 3 ст. 574 ГК РФ (ст. 574 ГК РФ). Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; договор содержит обещание дарения в будущем (п. 2 ст. 574 ГК РФ).

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как рефинансировать ипотечный кредит

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 560 ГК Ф).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ).

НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА ДОГОВОРА

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Например, ФАС Московского округа в Постановлении от 10 марта 2010 г.

№ КА-А40/1837-10 рассмотрел ситуацию, при которой у сторон отсутствовал договор поставки, составленный в письменной форме в виде отдельного документа и указал, что: «при наличии документов, подтверждающих факт поставки товара одной стороной и принятие товара другой стороной, указанные действия квалифицируются как разовые сделки купли-продажи Поскольку договор в письменной форме сторонами не заключался, а в письменной заявке и товарной накладной истец и ответчик определили наименование и количество поставляемого товара, порядок оплаты, суды обоснованно признали заключенным договор поставки на условиях, указанных в письменной заявке».

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность в любом случае (ст. 162 ГК РФ).

ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА ДОГОВОРОВ

Если ГК РФ не содержит требования к форме договора и стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась (ст. 434 ГК РФ).

В ряде случаев сделки подлежат государственной регистрации. В частности, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных законодательством. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

КАКИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ОКАЗАНИЯ УСЛУГ?

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. ст. 165 ГК РФ).

Существенными условиями договора являются условия:

о предмете договора;
условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Следовательно, предмет любого гражданско-правового договора является существенным условием. Определение понятия «предмет договора» в законодательстве отсутствует.

В ГК РФ понятие «предмет договора» понимается в трех различных значениях: 1) как имущество (вещь); 2) как действия; 3) как действия и имущество (вещь).

Если в договоре не указаны условия, которые названы в законодательстве как существенные или необходимые для договоров данного вида, то такой договор будет считаться не заключенным. Например, для договора купли – продажи существенным условием является условие о товаре.

При этом, условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п.3 ст. 455 ГК РФ).

При этом, существенные условия договора купли-продажи квалифицируются как согласованные, если стороны оговорили их в приложении к договору или в иных предусмотренных договором документах (спецификациях, накладных).

С какого момента договор считается заключенным договор аренды

Новая редакция Ст. 433 ГК РФ

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Статья 433. Момент заключения договора

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Нормативно-правовое регулирование

Процедуру заключения договоров регулирует Гражданский Кодекс Российской Федерации, в частности ст. 164—165, 224, 422—423.

Главным при этом является условие, что окончательный документ не должен противоречить требованиям закона.

Для части договоренностей устанавливается только письменная форма, иначе они признаются недействительными. Та же форма должна быть и при внесении поправок, и при расторжении соглашения.

Использование специальных бланков при заключении договора, а также подтверждение их печатью не является обязательным требованием (за исключением случаев, предусмотренных желанием самих сторон).

Контрагенты могут самостоятельно принять решение по признанию оговоренных действий моментом заключения договора.

Следует помнить, что ряд соглашений требует обязательной официальной регистрации, которая предполагает признание совершения сделки государственными органами.

То же требование справедливо и в отношении поправок к тексту, прекращению действия контракта. Если данное условие не будет соблюдено, договор признают ничтожным.

Что представляет собой договор купли-продажи

Договор купли-продажи – это документ, который заключается при сделках с недвижимостью в обязательном порядке. В данном договоре обязательно должно быть указано несколько важных пунктов:

Фабула договора, в которой должно быть прописано название сделки, данные об участвующих сторонах.
Предмет сделки должен быть описан детально.
Порядок передачи объекта должен быть прописан максимально детально.
Финансовый вопрос – сколько и когда денег за объект будет перечислено продавцу.
Обязательства с двух сторон, которых будут придерживаться и покупатель, и продавец.
Гарантии для сделки.
Заключение и итоги, дата составления.

Договор должен быть подписан обеими сторонами. Также к такому документу могут быть приложены акты передачи, в заключении бумаги должно детально прописываться данное положение. Соответственно, если есть в процессе сделки и другие документы, их следует прописывать также.

Источник: https://federalnyj.okd1.ru/spravka/s-kakogo-momenta-dogovor-schitaetsya-zaklyuchennym-dogovor-arendy/

Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений, Обзор судебной практики от 16 апреля 2014 года

Перед изучением Обзорарекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.Основные положения о заключении и расторжении договора арендызданий и сооружений

Договор аренды зданий исооружений является консенсуальным договором, возникающим в моментдостижения между сторонами (арендодателем и арендатором) соглашенияпо существенным условиям, таким как условие об объекте аренды(здание или сооружение) и условие о размере арендной платы.

Такой договор должен бытьзаключен в простой письменной форме путем составления единогодокумента, подписанного сторонами.

Правила об обязательнойгосударственной регистрации применяются в случае, если срокдоговора равен одному году или более. В соответствии сразъяснениями, содержащимися в п.3Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 N 66 «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с арендой», срок действиядоговора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числакакого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущегомесяца следующего года, в целях применения п.2ст.651 ГК РФ признан равным году.

Особенностью этогодоговора является его связь с земельным участком.

Кроме того,установлен особый порядок передачи арендатору и возвращения им поокончании срока действия договора аренды здания или сооружения -составление передаточного акта (или иного документа) с подписямиобеих сторон.

Общие положения обаренде, в том числе и основные положения об аренде зданий исооружений, как одного из видов договора аренды содержатся вглаве 34Гражданского кодекса Российской Федерации (параграф1 и 4 главы34),

Всвязи с возникающими в судебной практике вопросами и в целяхобеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных сприменением правил Гражданского кодексаРоссийской Федерации (далее — ГК РФ) о договоре аренды, ПленумВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — Пленум ВАСРФ) дал разъяснения арбитражным судам в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданскогокодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Кроме того, по вопросам,связанным с практикой разрешения споров, Президиум ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации (далее — Президиум ВАС РФ)дал рекомендации в информационных письмах, таких как:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных сарендой»;

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных сприменением Федерального закона «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним».

Некоторые вопросыпрактики применения ст.652ГК РФ изложены и в п.22Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.

2005 N 11 «О некоторыхвопросах, связанных с применением земельногозаконодательства».

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Где должны быть прописаны несовершеннолетние дети

Ниже приводится обзорвыводов судов кассационной инстанции, изложенных в решенияхконкретных дел, по спорным вопросам при заключении и расторжениидоговоров аренды зданий и сооружений, а именно:

-признание договора аренды здания или сооружениянедействительным;

-государственная регистрация договора аренды здания илисооружения;

-срок договора;

-недостатки объекта договора аренды здания или сооружения;

-объект договора обременен правами третьих лиц;

-оплата по договору аренды;

-капитальный/текущий ремонт;

-досрочное расторжение договора аренды здания или сооружения;

-преимущественное право заключать договор аренды на новый срок;

-права на земельный участок, на котором находится здание илисооружение.

1.Признание договора аренды здания или сооружениянедействительным

1. Признание договорааренды здания или сооружения недействительным

В силу своейконсенсуальности договор аренды признается заключенным и приотсутствии факта передачи имущества, то есть с момента согласованиясторонами существенных условий, с соблюдением установленнойГК РФ формы сделки (простаяписьменная, государственная регистрация).

Данный вывод сделанв постановлении ФАС Уральскогоокруга от 24.09.2013 N Ф09-8882/13 по делу N А07-20240/2012,в котором указано следующее.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/499089539

Срок договора аренды нежилого помещения: виды и особенности

С точки зрения законодательства срок действия договора аренды нежилого помещения не является существенным условием договора данного вида. Это означает, что даже при отсутствии в договоре условия о сроке его действия, договор признается заключенным.

Тем не менее, срок аренды важным образом влияет на взаимоотношения сторон, их права и обязанности, в частности на наличие права преимущественной аренды на новый срок, длительности сдачи имущества в субаренду, наличия либо отсутствия необходимости осуществления государственной регистрации договора, его расторжении.

Срок действия договора аренды нежилого помещения:

Договор аренды нежилого помещения в зависимости от срока, на который он заключен можно подразделить на три следующих вида:

Краткосрочный договор аренды, под которым понимают договор, заключенный на срок менее одного года;
Долгосрочный договор аренды, когда срок его действия составляет один год или более;
Договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения) заключенный на неопределенный срок.

В зависимости от того, на какой срок заключен договор аренды нежилого помещения, он будет иметь свои особенности, которые будут рассмотрены в статье ниже.

Договор аренды нежилого помещения на неопределенный срок

Когда в договоре аренды нежилого помещения (здания, сооружения) не указан срок его действия, договор признается заключенным на неопределенный срок. Это означает, что действовать такой договор будет до тех пор, пока не будет расторгнут.

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен арендатором и арендодателем на неопределенный срок как изначально, так и трансформироваться в него из договора, ранее заключавшегося на определенный срок. Это предусмотрено п.2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Даже если фактическое пользование арендованным помещением составит более одного года, если договор аренды нежилого помещения был заключен на неопределенный срок, осуществлять его государственную регистрацию не требуется (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

По общему правилу, предусмотренному п.2 ст.610 ГК РФ, как арендатор, так и арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Стороны договора так же вправе по их соглашению установить иной срок (больший или меньший) для предупреждения об отказе от такого договора и его прекращении.

На какой срок можно заключить договор аренды нежилого помещения, чтоб обойтись без его регистрации:

При намерении сторон заключить договор аренды перед ними часто встает вопрос о том, на какой срок заключить договор, чтобы с одной стороны соблюсти требования закона о его действительности, с другой стороны сократить свои временные и финансовые потери, связанные с процедурой его государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данное требование в полной мере применяется и при аренде нежилого помещения.

Соответственно, срок договора аренды нежилого помещения без регистрации для соблюдения законности должен быть менее одного года. При определении срока аренды помещения следует руководствоваться позицией, изложенной в п.

3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 N 66, согласно которой Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году.

Когда изначально срок аренды нежилого помещения сторонами был установлен менее чем на один год, а после его окончания был продлен так же на срок менее одного года отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (п.1о Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Так же не требуется осуществлять регистрацию договора аренды нежилого помещения, заключенного либо возобновленного на неопределенный срок (п.11 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды:

Когда срок договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения) не менее года и стороны обязаны были зарегистрировать его, но не сделали этого, последствия будут различны для третьих лиц такого договора и для самих его сторон.

Последствия отсутствия регистрации договора аренды для третьих лиц:

В силу п.3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49: Для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о заключении договора аренды нежилого помещения, не прошедшего регистрацию, такой договор не считается заключенным и не влияет на права третьих лиц в отношении объекта аренды.

Например, если третье лицо купило нежилое помещение, переданное в аренду, арендатор незарегистрированного в нарушение требований закона договора аренды не может ссылаться на ст. ст. 617, 621 ГК РФ о сохранении такого договора в силе при изменении собственника объекта аренды либо требовать его заключения договора аренды на новый срок.

Последствия отсутствия регистрации договора аренды нежилого помещения для его сторон:

Согласно правовым позициям, изложенным в п.5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»:

С момента, указанного в п.1 ст. 433 ГК РФ (то есть с момента подписания договора) стороны договора аренды связали себя обязательствами из договора аренды.

То есть, если стороны заключили договор аренды нежилого помещения путем составления единого документа, определили надлежащим образом объект аренды и размер арендной платы их обязанности по отношению друг к другу должны исполняться в соответствии с условиями такого договора.

Соответственно арендатор в течение указанного в договоре аренды срока вправе пользоваться помещением и оплачивать арендную плату в согласованном размере.

При этом любая из сторон вправе при уклонении контрагента от регистрации договора аренды обратиться с иском в суд о понуждении к такой регистрации, в порядке п.2 ст.165 ГК РФ.

Зависимость срока договора субаренды нежилого помещения от срока договора его арены

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. При этом у Субарендатора есть право требовать от собственника помещения заключения с ним договора аренды на то нежилое помещение, которое находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Источник: http://arbitrsamara.ru/dogovor-arendy/srok-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya/