Дду по фз 214 что это

Суть и смысл 214 ФЗ — Закон о долевом строительстве

В нынешнее время в рядах потенциальных покупателей строящейся недвижимости прочно закрепилось понятие, что 214 федеральный закон – это 100% гарантия безопасности покупки квартиры в строящемся доме. На сколько это правильно и нужно ли полагаться на закон – это мы решили разъяснить, досконально изучив смысл договора долевого участия (ДДУ).

Утверждение о том, что ДДУ убирает любые мошенничества в строительстве — двойные продажи, риск долгостроя и затягивание возведения многоквартирных домов, а также предает застройщику статус надежного во всех смыслах – оправдана только в некоторой степени. Закон, без сомнений, хороший — о его положительных моментах мы и будем говорить в этой статье.

С чего всё началось

Совсем недавно Краснодарский рынок строящегося жилья ставил дольщиков в ограниченные условия работы по «закону джунглей». Будущий собственник подписывал договор со строительной компанией, который не регистрировался в регистрационной палате. Сам документ составлялся учитом интересов застройщика.

Покупатель квартиры же ставился в неудобную ситуацию, когда шанс получения ключей от своей квартиры равнялась риску потерять вложенные средства.

Перспектива вписаться в долгострой или судиться со строителем притормаживал развитие рынка строящейся недвижимости и создавал плохую репутацию всем строительным компаниям.

С целью защитить права будущих участников долевого строительства, в 2004 году был разработан и принят «Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве». Среди строителей, закон в первое время не получил массового применения из-за очень жестких условий. Вместо этого, застройщики начали прибегать к ухищрениям и подписывать с покупателями предварительный договор купли-продажи. Появились ЖСК — на средства пайщиков строились дома не прибегая к условиям 214 ФЗ.

Во время последних лет количество строителей, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, стремительно рос, но поток критики не иссякал. Законодатели пришли к самому правильному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции 214 ФЗ более адекватен.

Закон защищает права не только покупателей, но и строителей. 214-ФЗ – учитывая все недоработки, является безопасной схемой покупки строящейся недвижимости в России.

63% будущих дольщиков могут заплатить больше, но приобрести жилье в новостройке по ДДУ, и иметь при этом гарантии.

Обязанности застройщика:

В каждом ДДУ должно быть отражено, что застройщик обязуется в срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию обязан передать его дольщику.

Что обязательно должно быть в ДДУ

Дольщик, обязан оплатить объект недвижимости, стоимость которого указанна в договоре и обязательно принять квартиру после предъявления застройщиком разрешения на ввод его в эксплуатацию. Сам договор заключают в письменной форме и он считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

214-й закон гарантирует:

➤ В случае возникновения до передачи дольщику объекта жилья возникает повреждение или гибель объекта — материальные риски несет только строительная компания.

➤ Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика.

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Покупая жилье у крупного застройщика, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре, это значит что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Строитель может использовать лазейками 214 ФЗ, и состав договор отвечающий своим интересам, нежели интересам покупателей. Обратитесь к юристу за консультацией в случае возникновения подозрений.

Если Ваши опасения подтвердились есть два выхода:

➤ найти другую строительную компанию.

➤ пытаться договориться с застройщиком о изменении в договора.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие

214 Федеральный закон запрещает продавать строящееся жилье кроме как по ДДУ, но на практике существует несколько способов обхода этого запрета.

— создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры.
продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Эти способы добавляют некоторый риск, ровно как ПДДУ — изобретение нечестных строителей с целью привлечь максимум денег ещё до начала строительства или на начальном его этапе.

Отсутствие полного пакета разрешительной документации и является не позволяет заключить основной ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре. ПДДУ — обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – намерения строительной компании взять у дольщика деньги по ПДДУ, что никак не соответствует 214-ФЗ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1 Исключен риск двойных продаж

Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, это становится гарантией того, что недвижимость не будет зарегистрирована несколько раз на разных людей. Банки с большей вероятностью открывают ипотеки для приобретения квартир у строительных компаний заключающих ДДУ.

Плюс №2 Согласование проекта до начала строительства

214 ФЗ на много ужесточил требования к застройщикам, и пока проект не будет до конца утвержден, работы по возведению дома не могут начаться. Таким образом, дольщик страхуется от неприятностей, когда полностью построенный многоэтажный дом не могут сдать из-за отсутствия необходых документов.

Плюс №3 Возврат денежных средств в случае расторжения договора

Плюсом для покупателей стало то, что 214 ФЗ подразумевает возврат денег дольщику если договор будет расторгнут. В случае ненадлежащего исполнения договора застройщиком, покупатель может взыскать компенсацию с застройщика.

Плюс №4 Неустойки за задержку сроков строительства

Если застройщик вовремя не может сдать объект, или передать ключи, он попадает на огромные штрафы. Будьте внимательны и читайте договор. Составляя ДДУ застройщики оборачивают эти моменты так, что вы можете не заметить ущемления своих прав, но и предъявить вы тоже ничего не сможете. 

Срок завершения строительства прописывается в ДДУ, а при их не соблюдении, застройщик выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки..

Плюс №5 Фиксация параметров будущей квартиры

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете, и строительная компания теряет возможность в будущем изменять какие либо пункты. Составляя ДДУ, застройщик должен указать номер и размер квартиры. Любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ. В соответствии с 214 ФЗ, застройщик может менять в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире.

Застройщик: ГИК

ЗИП (ул. Петра Метальникова)

Однокомнатная	1 927 400₽
Двухкомнатная	2 371 950₽
Трехкомнатная	3 791 580₽

Подробнее

Срок сдачи: 2020

Застройщик: ГИК

ККБ (Краевая больница)

Студия	По запросу
Однокомнатная	По запросу
Двухкомнатная	По запросу
Трехкомнатная	По запросу

Подробнее

Срок сдачи: Сдан

Застройщик: ГИК

ЗИП (ул. Петра Метальникова)

Однокомнатная	По запросу
Двухкомнатная	По запросу

Подробнее

Срок сдачи: Сдан

Застройщик: ГИК

ККБ (Краевая больница)

Однокомнатная	По запросу
Двухкомнатная	По запросу

Подробнее

Срок сдачи: Сдан

Застройщик: ГИК

ГМР (Гидростроителей)

Однокомнатная	1 662 960₽
Двухкомнатная	2 209 660₽

Подробнее

Срок сдачи: 2019

Застройщик: ГИК

ЧМР (Черемушки)

Подробнее

Срок сдачи: Сдан

Застройщик: ГИК

ЗИП (ул. Петра Метальникова)

Подробнее

Срок сдачи: Сдан

Источник: https://glav-ik.ru/news/sut-i-smisl-214_fz/

О 214-фз в деталях

Федеральный закон по защите прав дольщиков – ФЗ-214 – документ, регламентирующий порядок привлечения денег физических лиц для долевого строительства многоквартирных зданий жилого назначения. Он был принят в 2004 году. Его главная цель – защита интересов будущих владельцев квартир от неправомерных действий застройщика. В 2014 и 2017 годах в документ были внесены изменения и дополнения, необходимость которых была продиктована многолетним опытом долевого сооружения жилья.

Какие юридические задачи решает этот закон?

Основная функция этого нормативного документа – ужесточить требования к застройщику и четко сформулировать имущественные права покупателей-дольщиков. Этот документ определяет права только для тех лиц, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с девелопером или договор уступки права требования по ДДУ с инвестором. Предварительные договоры этот документ не регламентирует.

Краткое содержание закона ФЗ-214

Этот закон – основной нормативный акт, который необходимо изучить перед покупкой строящегося жилья. Его суть – максимальный учет всех обстоятельств, которые должны быть отображены при составлении ДДУ. Но существует несколько форс-мажорных ситуаций, которые навсегда смогут остановить строительство. Это:

• Приостановление строительных работ из-за возникновения споров с жильцами соседних домов.
• Приостановление строительных работ из-за споров с местными органами власти.
• Банкротство девелопера.

Большинство неприятных ситуаций можно избежать, если при составлении ДДУ соблюдать требования, изложенные в ФЗ-214.

На что нужно обратить внимание при составлении ДДУ:

• Предмет договора с его максимально подробным описанием – размер, этаж, количество комнат.
• Запланированный срок передачи жилого объекта в собственность дольщика. При нарушении сроков, независимо от причин, застройщик обязан уведомить об этом покупателя не позднее, чем за 60 суток до истечения срока сдачи, прописанного в ДДУ. Несоблюдение сроков сдачи объекта влечет за собой уплату неустойки.
• Стоимость и периодичность внесения средств.

Договор регистрируется в Росреестре. Расторгнуть его дольщик может в одностороннем порядке или с помощью судебного решения.

Основаниями для расторжения ДДУ могут быть: задержка сдачи объекта на срок, превышающий 60 дней, внесение в проект существенных изменений, наличие признаков прекращения ведения строительных работ.

Застройщик, в случае отсутствия судебного разбирательства, обязан в течение 20 суток вернуть средства и выплатить процент за использование финансовых средств. Если же возврат средств производится по решению суда, то сроки сокращаются до 10 суток.

Передача жилья осуществляется в назначенный день. Все дольщики осматривают недвижимость на предмет соответствия проекту и обнаружения дефектов. Если дефекты присутствуют, то дольщик имеет право на один из следующих вариантов возмещения:

• снижение цены ДДУ;
• возмещение средств, которые потребуются на ликвидацию дефекта;
• устранения недочетов самим застройщиком.

Последние изменения в ФЗ-214 и ДДУ, вступившие в силу с 2018 года и актуальные в 2019 году

Для повышения уровня защиты прав потребителей, участвующих в долевом строительстве, были приняты новые поправки в федеральный закон ФЗ-214, которые вступили в действие с 01.07.2018 года:

• Переход средств дольщиков на счета эскроу. Это означает, что средства дольщиков будут находиться на отдельных банковских счетах до тех пор, пока недвижимость не будет сдана в эксплуатацию. Минимальное требование – передача права собственности хотя бы одному из дольщиков. До выполнения этих условий застройщик не сможет распоряжаться этими финансами.
• Вести долевое строительство многоэтажных зданий смогут только застройщики, имеющие определенный опыт работы, – не менее трех лет в строительстве многоквартирных домов. Общая площадь построенного жилья должна превышать 10 тыс. м2.
• Административные расходы должны составлять не более 10% от стоимости строящегося объекта.
• Размер авансовых взносов для проведения работ подрядными организациями не может быть более 30% от проектной стоимости здания.
• При нарушении сроков окончания строительства застройщик больше никогда не получит заключение о соответствии, а значит, не сможет больше реализовывать другие проекты.

Обязанности застройщика

ФЗ-214 обязывает застройщика:

• Иметь на руках разрешение на строительство и документацию, необходимую для его ведения.
• Иметь зарегистрированные в законном порядке права собственности или аренды на территорию, на которой запланировано ведение строительных работ.
• Предоставить проектную декларацию, содержащую подробные сведения о финансовом состоянии стройорганирзации, компании, проекте.
• Вложить в строительство не менее 33% от общей стоимости объекта.
• Зафиксировать в ДДУ окончательные цены на квартиры, которые не могут повышаться в процессе строительства.
• Указать срок передачи квартир дольщикам и размер штрафных санкций на случай невыполнения сроков сдачи.
• Зарегистрировать каждый ДДУ в Росреестре.
• Предоставить гарантию на построенный объект на срок не менее 5 лет.
• Защитить вклады дольщиков способом обязательного страхования гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. С 01.07.2018 года обязательной является работа через эскроу-счета.

В статьях 13-15 указано, что в случае недостроя или банкротства девелопера его обязательства обеспечиваются залогом земельного участка и строящегося дома в пользу дольщиков.

Права дольщиков, гарантированные ФЗ-214

Покупатель, участвующий в долевом строительстве, имеет права:

• Расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. Порядок расторжения ДДУ указан в этом же законе.
• Потребовать исправить или финансово компенсировать дефекты, обнаруженные при приемке объекта дольщиками.
• Выйти из ДДУ способом продажи своих прав с помощью договора переуступки прав требования.

Последняя действующая редакция федерального закона ФЗ-2014 и ДДУ с принятыми новыми поправками максимально защищает права дольщиков и позволяет оказать давление на девелопера в вопросах срока сдачи объекта, его качества. Финансовый риск при покупке в соответствии с законом ФЗ-214 значительно ниже рисков при других вариантах покупки первичного жилья.

Источник: https://www.6543210.ru/info/o-214-fz-v-detalyakh/

Поправки в 214-ФЗ 2017: что нужно знать дольщикам и застройщикам

Услуги Росреестра являются одними из наиболее востребованных как среди населения, так и в бизнес-сообществе. Без этого ведомства не обходится ни одна сделка с недвижимостью. Как известно, с января 2017 года в законодательстве произошли изменения, которые внесли коррективы в работу Росреестра.

Большинство из них связано с Федеральным законом РФ № 304-ФЗ, основные положения которого изменили не только всем известный 214-ФЗ, но и многие процедуры, которыми будут руководствоваться сотрудники ведомства при сделках с недвижимостью в наступившем году.
О том, какие из этих изменений заслуживают особого внимания, Domostroynn.

ru рассказала начальник отдела государственной регистрации недвижимости №1 Елена Кайнова.

С начала 2017 года действие закона №214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, возникающие между участниками рынка при строительстве не только многоквартирных жилых домов, но и при строительстве жилых домов блокированной застройки (таунхаусов — прим.ред), состоящих из трех и более блоков, если для их создания привлекаются деньги граждан и юридических лиц.

Порядок определения цены договора

Ст.5 Закона №214-ФЗ изменила порядок определения стоимости договора долевого участия (ДДУ) в строительстве и ее уплаты. Согласно прежней редакции ч.1 ст.

5 Закона №214-ФЗ, в ДДУ указывался размер денежных средств, которые участник долевого строительства должен был уплатить для создания объекта долевого строительства.

Цена могла быть определена в договоре как сумма денежных средств, направленная на возмещение затрат при строительстве многоквартирного жилого дома, а также средств оплаты услуг застройщика.

Теперь часть первая указанной статьи дополнена и гласит следующее:

«Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 Закона №214-ФЗ».

Уплата цены договора

Согласно ранее действовавшей редакции Закона №214-ФЗ, уплата цены договора производилась путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Сейчас цена договора оплачивается только после государственной регистрации договора долевого участия. При этом платежи по-прежнему вносятся единовременно или в установленный договором период.

Требования проектной декларации

Начиная с 2017 года, проектная декларация обязательно предоставляется в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов — Министерство строительства Нижегородской области. Именно оно отныне занимается проверкой соответствия содержания проектной декларации и самого застройщика требованиям Закона №214-ФЗ.

В течение месяца региональное Министерство строительства рассматривает документы, представленные застройщиком, и выносит решение — либо заключение о соответствии застройщика и самой проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ, либо отказ.

Согласно п.1 ст.19 Закона №214-ФЗ, проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства. Здесь же определены права застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, указанных в проектной декларации. Какая именно информация о застройщике и его проекте должна быть внесена в  декларацию, указано в ст.20 и 21 Закона №214-ФЗ.

Если застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям Закона № 214-ФЗ, но в течение 60 дней после подтверждения этого факта застройщик не заключил первый договор долевого участия, то он обязан пройти вышеуказанную процедуру повторно.

Дольщики не смогут расторгнуть договор без суда

Отныне дольщики не смогут расторгать договор участия в долевом строительстве во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участниками долевого строительства. Соответствующее дополнение в виде ч.1.2. внесено в ст.9 Закона № 214-ФЗ.

договора участия в долевом строительстве

Также изменены требования договора долевого участия. Теперь, кроме самого объекта долевого строительства, в нем указывается описание многоквартирного дома: его назначение, этажность, общая площадь и другие основные характеристики.

Это важное изменение позволяет дольщику при подписании договора долевого участия  увидеть все, что ему необходимо знать о строящемся объекте. В частности, документ должен содержать:

• план строящегося объекта, где в графической форме (схемы или чертежа) должно быть отображено расположение по отношению друг к другу частей  являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнаты, помещения вспомогательного использования, лоджии, веранды, балконы и террасы) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения;
• информация об этаже, общей площади объекта;
• местоположение объекта долевого строительства на этаже;
• сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
• сведения о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства;
• количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Требования акта приема-передачи

Что касается комплекта документов, который предоставляется для государственной регистрации права участника долевого строительства, то он остался прежним, за исключением одного пункта:

• разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (его Управление Росреестра запрашивает в рамках межведомственного информационного взаимодействия в органах госвласти, либо застройщик по собственной инициативе вправе его передать в орган регистрации прав);
• договор участия в долевом строительстве;
• договор уступки (если такой договор был заключен);
• передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;
• инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является его неотъемлемой частью и прилагается к договору о передаче квартиры.

Исходя из положений ч.1.1 ст.7 Закона №214-ФЗ, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства должна содержать следующую информацию:

• о правилах и условиях  эффективного и безопасного использования квартиры (или другого помещения);
• о сроке службы объекта долевого строительства;
• о входящих в состав объекта элементов отделки;
• о системах инженерно-технического обеспечения;
• о конструктивных элементах, изделиях.

Наличие инструкции удобно тем, что позволяет проводить ремонт, устанавливать встроенную мебель, не повреждая коммуникации и не причиняя ущерба как собственному, так и соседскому жилью.

Уступка прав требований

В соответствии с ч.10 ст.48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация соглашения (договора) уступки прав требований дольщика осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария).

Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ необходимы следующие документы:

• договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
• справка, подтверждающая полную или частичную уплату цедентом стоимости ДДУ, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи.

В случае, если свое право требования на объект долевого строительства передает юридическое лицо (является цедентом), оплата по уступке производится после государственной регистрации соглашения (договора). При этом ответственность за несоблюдение этих требований ложится на юридическое лицо. Соответствующие изменения прописаны в ч.3 и 4 ст.11 Закона №214-ФЗ.

Новые требования к застройщикам

С 1 января 2017 года к застройщикам применяются требования, установленные п.2-8 ч.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ.

Теперь для государственной регистрации ДДУ, который застройщик заключает с первым участником долевого строительства, требуется заключение от Министерства строительства Нижегородской области. Именно это ведомство выносит решение относительно соответствия застройщика и проектной декларации требованиям Закона №214-ФЗ. Такое заключение Министерство строительства выносит в срок не более 30 дней .

Застройщики, которые не удовлетворяют требованиям, указанным в законе, не имеют права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов.

Если застройщик не удовлетворяет требованиям закона

Если  проектная декларация или сам застройщик не удовлетворяет требованиям закона после даты направления проектной декларации, то Министерство строительства Нижегородской области обязано оповестить об этом Управление Росреестра в течение одного рабочего дня.

Если застройщик осуществляет строительство, но на одном из его этапов перестал удовлетворять требованиям закона (изменилась его финансовая устойчивость или другие параметры и об этом в Управление Росреестра поступило уведомление контролирующего органа), то Управление Росреестра уведомляет об этом дольщиков в течение пяти рабочих дней либо посредством почтового отправления, либо электронной почтой.

Источник: https://www.domostroynn.ru/statyi/obzory/popravki-v-214-fz-2017-chto-nuzhno-znat-dolshhikam-i-zastroyshhikam

Читаем договор долевого участия в строительстве по ФЗ 214 – регистрация и федеральные законы

Федеральный закон о долевом участии в строительстве 214 вместе с ГК РФ и законом, защищающим права потребителей, регулирует взаимоотношения потенциального покупателя жилой недвижимости и застройщика. Но единый образец договора, фиксирующего взаимоотношения сторон на бумаге, законом не предусмотрен. Поэтому покупателям необходимо досконально изучать предлагаемый им текст договора, чтобы не множить ряды обманутых дольщиков.

Семь признаков легитимности ДДУ

Под шапкой «Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214» предлагаемого к подписанию соглашения вполне может размещаться текст договора о совместной инвестиционной деятельности, о предварительной купле-продаже жилой недвижимости, о финансировании строительства или об участии в кооперативном строительстве. Какие моменты позволяют убедиться в том, что соглашение описывает именно долевое участие и составлено так, что при судебном рассмотрении спора победа будет на стороне дольщика?

1. Предмет ДДУ составляет обязательство застройщика возвести оговоренный объект и передать его дольщику в оговоренный срок.
2. Характеристики передаваемого объекта должны быть четко сформулированы. Это номер строительного участка в кадастре, адрес дома, в котором располагается будущая квартира, ее площадь и подробное описание ее вида на момент передачи (с описанием использованных атрибутов и видов отделки).
3. В договоре фиксируется срок передачи дольщику объекта по акту. Формулировка должна позволять установить конкретную дату фактической передачи застройщиком квартиры.
4. В соглашении об участии в долевом строительстве по 214 ФЗ следует точно указать стоимость квартиры (в идеале – в рублях), а также порядок и срок уплаты оговоренной суммы.
5. Застройщик по закону должен нести ответственность за объект, переданный дольщику. Гарантийные сроки (обычно 5 лет – на квартиру, 3 – на ее технологическую и инженерную оснастку) следует оговорить в договоре.
6. Договор должен содержать пункт о финансовых гарантиях, обеспечивающих выполнение дольщиком взятых обязательств. Гарантией может быть поручительство финансово-кредитного учреждения или полис страхования гражданственной ответственности застройщика.
7. Обязательным условием легитимности ДДУ является указание в нем залога находящегося у застройщика земельного участка и возводимых на участке объектов.

Что надо знать о сроке передачи и форс-мажорах

Для трезвой оценки возможных рисков застройщик должен понимать, о каких сроках идет речь в 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, и какие сроки может прописать застройщик в ДДУ.

По законодательным нормам, если передача новоселу застройщиком ключей от квартиры в срок, оговоренный в договоре, не состоится, то вступят в действие прописанные там же штрафные санкции. Застройщику придется раскошелиться на уплату пени за каждый день просрочки. Но потенциальные новоселы не должны путать срок передачи им квартир со сроком ввода дома в эксплуатацию.

Последний, разумеется, застройщиком планируется, но из-за различных форс-мажоров может измениться. Поэтому многие застройщики оставляют себе определенный «люфт» в 4-6 месяцев между датой ввода дома и датой передачи квартир дольщикам. Покупатели должны понимать, что факт сдачи дома в эксплуатацию не позволяет им выдвигать претензии застройщику о несоблюдении срока сдачи конкретной квартиры.

Но, с другой стороны, увеличение этого интервала застройщиком на срок, превышающий полгода, уже настораживает.

Вполне понятно желание будущих новоселов по максимуму оградиться от различных форс-мажоров. Поэтому нередки случаи сознательного внесения ими изменений в предложенный вариант ДДУ. Юридически этот допустимо, но оправдано не всегда.

Так, текст стандартного договора, разработанный сотрудниками Управления Росреестра по СПб соответствует всем законодательным требованиям ФЗ 214.

Поэтому при попытке регистрация договора долевого участия 214 ФЗ в управлении из-за внесенных в текст изменений могут возникнуть определенные сложности: поправки будут анализироваться правоведами, и регистрация либо затянется во времени, либо вообще не состоится.

«Не регламентировано 214 ФЗ – значит разрешено»

Некоторые застройщики охотно берут на вооружение этот принцип, пытаясь включить в текст ДДУ недопустимые с точки зрения других законодательных норм пункты.

Речь, например, идет о навязывании будущим новоселам за дополнительную плату различных дополнительных услуг типа бронирования квартиры, государственной регистрации заключаемого договора или оформления права собственности на будущее жилье.

Но при этом застройщиком нарушаются нормы п. 2 16 статьи ФЗ, защищающего права потребителей.

Порой застройщики пытаются оговорить в ДДУ свое право на корректировку проектной документации жилого дома, право на изменение его этажности или возможность изменения планировки квартиры. Такой пункт договора тоже противоречит законодательству, так как нарушает право покупателя быть проинформированным о приобретаемых товарах и услугах.

Незаконным является и включение в текст договора пункта о возможности привлекать средства потенциальных новоселов для сооружения объектов сопутствующей социальной инфраструктуры. Таким образом использовать средства дольщиков законодательство не позволяет.

Хотя 214 ФЗ в определенной степени и защищает потенциальных покупателей, ответственность за принятое решение ценой в несколько миллионов рублей он с них не снимает.

Поэтому текст предлагаемого застройщиком договора необходимо внимательно изучить – самостоятельно или обратившись к юристу, практикующему в соответствующей области права. Вопросы, которые обязательно появятся, можно и нужно обсуждать с застройщиком.

Общение с представителями строительных компаний требует определенных навыков. Поэтому получить от них четкие ответы на правильно сформулированные вопросы будет проще в присутствии того же юриста.

Источник: https://spbhomes.ru/science/chitaem-dogovor-dolevogo-uchastiya-po-214-fz-pravilno/

Дду и жск — в чем отличия?

Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными способами приобрести жилье является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.

Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.

Кстати, на сегодняшний день подавляющее большинство сделок на московском рынке первичной недвижимости (порядка 90%) заключается именно по ДДУ, однако ЖСК также не утратили актуальность, хотя такие сделки составляют всего порядка 8%.

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК) заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами (нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.).

С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене (чем по ДДУ), так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы.

Но, с другой стороны, закон (ФЗ-215) не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами — Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой. При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.

Ценовая составляющая

Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:

Во-первых, застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;

В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;

В-третьих, застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Гарантии качества

Качество строительства — один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

В свою очередь, член кооператива (ЖСК) таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет.

То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки.

Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14) составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

Защита от двойной продажи

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры.

Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи.

Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Защита от изменений в договоре

Весомый аргумент

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр. Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства. Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе.

При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке.

Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

Возврат денег, неустойки, компенсации

ЖСК: нелицеприятные факты

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков).

В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда.

То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег). Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием. Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка), и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет), причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Заключение

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по ДДУ, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.

Если же участник кооператива решит обезопасить себя с помощью страхования сделки, то сумма взносов по договору страхования вплотную приблизит стоимость квартиры к той цене, которую предлагают застройщики.

Таким образом, более надежным представляется приобретение недвижимости по ДДУ, в этом случае более высокая цена компенсируется значительным снижением рисков.

Однако нужно понимать, что во время приобретения жилья по ДДУ риски тоже присутствуют, в данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не может гарантировать полную безопасность.

Источник: https://novostroev.ru/articles/ddu-i-zhsk-v-chem-otlichiya/

Закон 214 ФЗ | Договор долевого участия. Защита интересов дольщиков

Закон 214 ФЗ о долевом строительстве с изменениями на 2017 год взбудоражил многих застройщиков. Действующая редакция, прямо скажем, заставила задуматься многих девелоперов о возможности участия строительных компаний в этом сегменте экономики. Разберемся вместе.

Закон 214 ФЗ. Договор долевого участия

Федеральный закон 214 ФЗ. Покупаем безопасно!

Застройщики Москвы и Подмосковья с недавних пор активно стали применять Федеральный закон №214 ФЗ при продаже квартир, заключая договоры долевого участия (ДДУ). Основная цель — привлечь максимальное количество покупателей в высококонкурентной среде рынка первичного жилья. А что же покупатели?

Тяжело решиться на серьезный шаг – покупку квартиры в новостройке – когда что ни выпуск новостей, то обязательно обманутые дольщики с плакатами требуют справедливости. И ладно бы только выпуски новостей, но порой даже десяти минут разговора с любым «знакомым юристом» достаточно, чтобы исполниться ужаса и надолго утратить мотивацию к покупке квартиры.

Хотя следует признать, что последнее время информационное поле вокруг новостроек немного снизило напряженность.

В чем же заключаются «целебные» свойства данного закона? О чем он гласит? Давайте разберемся.

Изначальная цель настоящего ФЗ заключалась в стандартизации юридических отношений между застройщиком и инвесторами строительства. Раньше эти отношения славились большим разнообразием, причем всегда не в пользу последних. Чтобы немного скорректировать баланс интересов участвующих сторон, правительство проработало и внедрило отдельный Федеральный закон, о котором мы ведем речь в этой статье.

• Сопровождение купли-продажи квартиры

• Подготовка договора

• Проверка документов к сделке

• Проверка юридической чистоты сделки

************ УЗНАТЬ ЦЕНУ ************

• Застройщик не может продавать квартиры в новостройке по 214-ФЗ, если еще не оформил весь комплект разрешительной документации, в том числе документы на землю и разрешение на строительство. Это действительно важный фактор, так как в России широко распространялась (и сейчас распространяется) практика, когда застройщик ведет строительство и продает будущие квартиры, не имея на это достаточных юридических оснований. В этом случае довольно велик риск попасть в новостные сводки с плакатом в руках, бичующем несовершенство застройщика и городской администрации. Если же продажа ведется по ФЗ-214, значит одной головной болью меньше – документы наверняка в порядке.
• Заключая в соответствии с ФЗ-214 договор (например, Договор долевого участия в строительстве), можно не волноваться о так называемых «двойных продажах«. Для справки: двойная продажа квартиры – это когда застройщик продает одну и ту же будущую квартиру разным людям. Смысл в том, что на разных этапах строительства одна и та же квартира стоит по-разному. Поэтому, продав квартиру одному человеку на ранней стадии, бесчестный застройщик продает ее же другому человеку на поздней стадии, получая за квартиру больше денег. Первому же покупателю, как правило, возвращали его деньги и оставляли без квартиры. Сделки, заключенные по ФЗ-214, проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре. Так как на одну и ту же квартиру нельзя зарегистрировать два ДДУ с разными дольщиками, двойные продажи практически исключаются.
• Оплата после государственной регистрации сделки. Этот пункт неразрывно связан с предыдущим. Если возникли проблемы с регистрацией (например, кто-то уже заявил ранее о своих правах на эту будущую квартиру), то ни о какой оплате речи не идет. Дольщик платит только тогда, когда государство в лице Росреестра подтвердило его права на приобретаемый строящийся объект недвижимости.
• Застройщику, ведущему продажи по ФЗ-214, не выгодно затягивать сдачу объекта, так как просрочка грозит реальными штрафами. Правда, в реальной жизни этот факт далеко не всегда гарантирует своевременную сдачу. У нас по-прежнему свойственно затягивать сроки сдачи невзирая на все что угодно.
• Застройщику предписывается выбрать способ обеспечения своих обязательств перед дольщиками. В нынешней редакции ФЗ это банковское поручительство или страхование ответственности застройщика. На практике застройщики склонны выбирать второй вариант – страхование ответственности. Это значит, что если застройщик не исполнил своих обязательств по передаче квартиры дольщику, то последний получает страховую выплату. Это обстоятельство хоть и позитивно в целом, но знайте: для получения страховой выплаты Вам нужно будет заручиться решением суда о банкротстве застройщика либо об обращении взыскания на предмет залога.

Однако перед покупкой стоит озаботиться элементарной проверкой застройщика: были ли у него раньше проекты, сдал ли он их вовремя, не упали ли построенные дома от легкого осеннего бриза в тихую безлунную ночь.

Есть и иные моменты, отличающие теорию от практики.

Для дольщика это весьма опасный вариант. Ведь смысл 214-ФЗ в том числе в том и состоит, чтобы оплачивать уже гарантированные государством права на квартиру. Иначе события могут развернуться так, что застройщик соберет с людей эти самые 90% и растворится в закатной мгле, откуда выковыривать его будут сами дольщики. Причем безуспешно.

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости под ключ — заказать

В любом случае, есть смысл пользоваться услугами грамотного риэлтора, который оградит Вас от опасностей рынка первичного недвижимости. Обращайтесь к профессионалам, то есть к нам.

Приводим список наших новостроек, где продажи происходят в полном соответствии с ФЗ 214:

Звоните и мы ответим на все интересующие Вас вопросы!

Источник: https://avarealty.ru/zakon-214-fz-dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ — ЮК

Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег, на этапе строительства приобретается 80% жилой недвижимости. Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме. Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание.

Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не является панацеей от всех рисков.

И сегодня у застройщиков остается еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ, на что обратить внимание при заключении договора, какие его условия требуют подробного и тщательного анализа, об этом и поговорим.

Гражданам следует заранее до участия в строительстве позаботиться о своей безопасности и еще до момента подписания договора проверить застройщика.

Федеральный закон обязывает застройщиков публиковать на своем официальном портале сведения о компании, в том числе финансовую и учредительную документацию, а также документы, касающиеся строящегося объекта.

Зачастую достаточно посетить сайт застройщика и внимательно изучить всю опубликованную там информацию о строительной фирме и возводимом объекте, чтобы принять решение о том, стоит или нет доверять свои деньги этой компании.

С начала 2017 года закон серьезно ужесточил требования к застройщикам. Чтобы иметь возможность собирать средства граждан, компания должна соответствовать определенным условиям, указанным в 3 ст. 214 ФЗ, и обладать собственными финансовыми ресурсами. Минимальный размер уставного капитала должен быть не менее 2.5 миллиона рублей.

Строительная компания, которая привлекает деньги инвесторов в нарушение законодательства, подвергается не только административному, но и уголовному наказанию.

Кроме того, по первому требованию граждан, строительная фирма обязана предоставить для изучения оригиналы или заверенные копии уставных и правоустанавливающих документов, разрешение на возведение объекта, а также декларацию проекта со всеми внесенными в нее изменениями.

Если, изучив информацию о компании и проверив ее документацию, потенциальный дольщик остался удовлетворен результатом, и решил строить свои отношения с данным застройщиком, то следующим этапом будет изучение самого договора долевого участия.

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

1. Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.
2. Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой даты рассчитывается неустойка за просрочку. Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
3. Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
4. Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретные сроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
5. Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ, вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.

При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным.

Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству. Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику.

К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.

Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших кабальное соглашение.

Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте документа человеку, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодный для себя контракт только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.

ДДУ, заключенный по 214 ФЗ, начинает действовать не сразу после подписания его сторонами, а только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре. Договор проверяется на законность и подлинность, и при обнаружении явных противоречий законодательству, документ возвращается без регистрации.

Однако ДДУ не проходит проверку на наличие скрытых условий, невыгодных для дольщиков. Поэтому граждане должны самостоятельно позаботиться о своей безопасности.

В договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Необходимо проверить, чтобы в ДДУ и проектной декларации фигурировала одна и та же компания, и чтобы именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где происходит строительство объекта.

Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно.

Самой распространенной причиной изменения цены является несоответствие фактической площади жилья проектной.

Раньше в законодательстве не были установлены рамки, в пределах которых допускалось изменять площадь объекта, что позволяло застройщику менять квадратуру квартиры на свое усмотрение.

Поправки, внесенные в закон в 2017 году, пресекли такую возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы, могут служить основанием для расторжения договора через суд.

Нередко в ДДУ прописываются штрафные санкции в отношении дольщиков за совершение определенных действий, например, за расторжение договора по их инициативе. Данные условия противоречат законодательству, согласно которому граждане имеют законное право отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 9 214 ФЗ, а также взыскать с застройщика неустойку.

Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание – подсудность по договору ДДУ. В соответствии с законом ОЗПП, дольщик может выбрать суд для подачи иска. Но зачастую застройщики лишают граждан такой возможности, указывая в документе конкретный суд (чаще всего располагающийся по месту нахождения своей компании), который будет заниматься рассмотрением споров по ДДУ.

Ставя свою подпись на документе, дольщик фактически соглашается с данным условием, что в дальнейшем может стать препятствием для подачи иска в выбранный им судебный орган.

ДДУ – основной документ долевого строительства, к его заключению нужно подходить очень серьезно. Не стоит верить устным обещаниям застройщика и подписывать документ на невыгодных для себя условиях. Чтобы обезопасить себя и избежать неприятных последствий в будущем, обратитесь в Общество защиты прав дольщиков.

Опытные юристы проведут всесторонний анализ договора, помогут обнаружить скрытые условия, скорректируют текст документа, а также проверят финансовую деятельность и репутацию застройщика, чтобы вы могли без опасений и рисков принять участие в долевом проекте. Наши координаты вы найдете в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/ddu-214-fz-na-chto-obratit-vnimanie

Договор долевого участия по ФЗ-214

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Александр Марущенко Старший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков.

Если в перечне есть Сбербанк — это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не «входят в дело», если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк — вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика.

И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

• не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
• не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

• Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
• Чёткий срок передачи объекта дольщику.
• Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
• Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Источник: http://pro-ddu.ru/dogovor-du/

Основы закона 214 для новоселов. Проблемы ДДУ (договор долевого участия) в строительстве

Рассказываем, О каких сложностях при оформлении ДДУ застройщик не расскажет покупателю

Но и он не идеален, и об этом лучше знать. И вот почему 

Выполнение обязательство застройщиком не гарантирует никто. Особенно в кризисное время. Рынок нестабилен, материалы дорожают, банки, которые кредитовали отрасль, закрываются. Объект могут заморозить, а застройщика – признать банкротом. В этом случае даже при наличии грамотно составленного договора шансов вернуть деньги будет очень мало.

Что взять с банкрота?

Если застройщик признан банкротом, вы как участник строительства однозначно имеете право расторгнуть договор и потребовать компенсацию. (ст.9 п.1.1 214 ФЗ)

На вопрос «Что дальше?» – такого же однозначного ответа нет. Юридически подкованные граждане получают позицию в едином реестре кредиторов. Здесь главное не мешкать и понимать, чего хотите. Варианта два: попробовать вернуть вложенные средства или получить свои квадратные метры на любой стадии.

В обоих случаях быстрой и безоговорочной победы не ждите. Процедура банкротства – процесс запутанный. В реестре кредиторов тоже царит страшная неразбериха, и постоянно происходят подвижки.

Чтобы удовлетворить должников, придется распродать имущество по ценам, далеким от рыночных. Этих скудных средств на всех не хватит.

Тем более, что дольщики по ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)» находятся в третьей очереди  (после потерявших здоровье и сотрудников компании). Предстоят долгие судебные тяжбы. Пока они длятся, время и инфляция будут делать свое черное дело.

Цена новой квартиры и сумма компенсации и к моменту ее получения будут далеки друг от друга как звезды в открытом космосе. 

Поправки в 214 ФЗ от 1 января 2018 сократили по срокам процедуру банкротства. Теперь в отношении застройщика-банкрота вводится конкурсное управление. Это означает, что раньше каждое заявление дольщиков о включении требований в реестр рассматривалось арбитражным судом отдельно. Учитывая загруженность арбитражных судов, заявления могли висеть годами.

Теперь эту процедуру проводит  конкурсный управляющий. Он самостоятельно рассматривает заявления участников строительства и включает их в реестр требований. Срок рассмотрения  30 дней. (по ст. 201.4 «О несостоятельности банкротстве»)

Появилось еще одно интересное нововведение, которое обещает защитить права граждан при банкротстве застройщика. Создан компенсационный фонд, куда застройщики обязаны делать взносы. В случае их банкротства участникам долевого строительства выплачивается возмещение из средств этого фонда или финансируются работы по завершению строительного объекта. (по ст 23.2 ФЗ о долевом участии)  

Долгое время оставался нерешенным вопрос: а как узаконить право собственности на долю в незавершенном жилом доме? Получается, если застройщик банкрот, то кто будет продолжать строительство и вводить дом в эксплуатацию? Судебная практика такого рода рассматривается в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но касается практически готовых объектов.

Законодатель последние годы всерьез взялся за решение этой проблемы. Результат – создание счета эскроу. Слово пугающие, но смысл приятен.

Если вы заключаете договор долевого строительства в многоквартирном доме, то вносите деньги для оплаты на специальные счета эскроу в уполномоченный банк, а не в рученьки застройщику, как было раньше. Во время строительства денежки спокойно хранятся в банке, и застройщик использовать средства на свои строительные нужды не сможет.

Так снижаются риски потери средств дольщиком, если строительство не закончится. (статья 15.5 ФЗ об участии в долевом строительстве)

Отсрочка на законных основаниях

Слово «банкрот» звучит как проклятие. Новоселы готовы пойти на многое, лишь бы его избежать. 214 закон предполагает наличие четких сроков сдачи объекта. Но то же закон позволяет передвигать эти сроки многократно. Надо только вовремя оповещать дольщиков (ст.6.п.3)

Истории известны случаи, когда сроки завершения строительства двигались на пять и более лет, но никто из дольщиков не бился в истериках и не обивал пороги судов. Ведь обращения в суд могут привести к банкротству. Тогда шансов никаких. А так глядишь, и свершится – дом все же закончат. Ну не в этом году. Не в следующем. Мы же в России. Здесь про обещания даже пословицы есть.

Застройщики бессовестно манипулируют страхами. Они давно изучили извилины в мозгах новоселов и докопались до глубин истерзанных душ. Душе проще принять несколько месяцев отсрочки сдачи дома, чем мысль о беготне по судам ради компенсации или теоретическую возможность банкротства компании.

Изменение фактической площади жилья

Часто застройщики пользовались тем, что после заключения договора могли менять квадратуру жилплощади по своему устромотрению. Никаких законодательных ограничений в этом плане не было.

Когда радостный дольщик приходил принимать квартиру, застройщик также радостно просил доплатить по договору – площадь же объекта стала больше.

Законодатель положил этому беспределу конец. По крайней мере попытался. С 2017 г. допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы – основание для расторжения договора через суд. (п. 1.1. ст. 9 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”)

Законы законам рознь

Вопросы качества нового жилья и количества квадратных метров в закон регулирует. Иное дело – законы человеческого разума. Подсознательно мы выбираем тот путь, который проще.

Изменения в проектную документацию вносятся после согласования с дольщиками. Это закон. Но будущему новоселу легче согласовать изменения и доплатить за лишние пару метров, чем писать запросы, бегать по инстанциям, затягивать таким образом сроки строительства без гарантированного результата. И этот выбор находятся вне сферы юриспруденции.

214ФЗ для новоселов благо. Прорехи очевидны, но не критичны. Заучите парочку простейших алгоритмов, для выбора надежной строительной компании, которая не обанкротится, или сумейте быстро разглядеть опасные признаки, правильно на них отреагировать – и вы счастливым образом избежите финансовых и прочих дыр.

Мы подготовили для вас памятку новосела. Пользуйтесь при выборе застройщика, чтобы быть во всеоружии

1. Проверяем отзывы о застройщике:

— Много ли объектов застройщик строит?- Давно ли работает на рынке строительства и какая репутация?- Имеются ли судебные споры по качеству и факту передачи построенного помещения?- Как часто и на какие сроки застройщик опаздывает со сдачей объектов?

— Имеются ли случаи долгостроев и недостроев?

С 1 января 2018 года эту информацию можно найти на сайте Единого реестра застройщиков.

2. Устанавливаем, соответствует ли застройщик требованиям Закона N 214ФЗ, действующим с 2018 года:

— застройщик должен иметь статус специализированного застройщика;- иметь опыт в строительстве не менее 3 лет;- застройщик одновременно строит лишь один объект (согласно п. 1.1 ст. 3 Закона N 214ФЗ с 01.07.

2018 застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство);- у застройщика есть лишь один счет в банке;- застройщик не «закредитован» (размер задолженности — не более 1% от стоимости строительства).

 — у застройщика нет спорной (оспариваемой) недоимки по налогам;

— застройщик не находится в стадии банкротства или ликвидации.

3. Заключаем договор

В законе нет определенной формы ДДУ, есть только пять обязательных условий, которые нужно предусмотреть: предмет договора, дата передачи объекта, цена договора, гарантии застройщика, страхование ответственности застройщика. Все они подробно расписаны в ФЗ “Об участии в долевом строительстве”

Важно учесть следующие тонкие моменты:

• в договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации

• важно, чтобы в ДДУ и проектной декларации была одна и та же компания, и именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где проходит строительство

• должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно

• еще одно нововведение коснулось предмета договора. При его заключении должны быть указаны точные характеристика здания: количество этажей, материалы, из которых изготовлены несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общая площадь дома.
• подробно должны быть перечислены характеристики квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, а также указано его расположение в многоквартирном доме.

Источник: https://legko.com/blog/p/osnovi-zakona-214-dlya-novoselov-problemi-ddu