Что будет если сдавать квартиру неофициально

Подтверждение дохода от аренды для банка — как подтвердить доход от сдачи в аренду имущества

Обычно справки для подтверждения дохода собираются для получения крупной суммы потребительского кредита, для автокредита, ипотеки.

Для получения нужной суммы и подтверждения платежеспособности следует собрать справки, подтверждающие доход.

Таким образом для получения нужной суммы кредита и подтверждения платежеспособности заемщику следует собрать справки дающие банку возможность оценить доход — его размер, частоту и постоянство.

И если со справками подтверждающими владение собственностью все более или менее понятно, то сбор справок подтверждающих дополнительный доход вызывает у многих сложность. Например, как подтвердить документально постоянный доход от сдачи имущества в аренду? Специалисты Кредиты.

ру предлагают ознакомиться с правовыми аспектами получения справки соответствующей требованиям банка.

Что такое сдача имущества в аренду и когда это будет являться доходом

Многие передают свое имущество во временное пользование третьим лицам. Это может быть автомобиль или жилье или другое имущество, Например, бесплатно родственникам или знакомым на время передают машину или позволяют проживать в квартире, но чаще имущество сдается платно.

Только 10% россиян подают в налоговую сведения о своем дополнительном доходе.

Бескомпромиссная статистика утверждает, что только 10% россиян подают декларацию в конце года в налоговую и заявляют о полученном доходе, остальная часть населения не желает афишировать свои доходы уходя от налогов, что является прямым нарушением налогового законодательства, но со статистикой не поспоришь.

На основании ст. 208.1.4 и ст. 209.

1 НК РФ лицо сдающее в аренду движимое и недвижимое имущество и получающее доход от сдачи имущества в аренду является арендодателем и обязано до 30 апреля следующего за отчетным периодом года подать в налоговую по месту своей регистрации декларацию о полученных доходах. Сумма подоходного налога исчисляется в зависимости от статуса налогоплательщика. Физическое лицо уплачивает 13% от суммы полученного дохода. Оплату следует производить до 30 июня года, следующего за отчетным.

Сдача имущества в аренду с соблюдением закона

Хоть многие и сетуют на то, что заключив договор аренды и получая подтверждаемые платежи (платежи перечисляются любым способом, включая почтовый и электронный перевод средств в счет аренды, наличные оформляются актом приема -передачи средств).

Официально зарегистрированный дополнительный доход от сдачи квартиры в аренду является подтверждением для банка.

Ежегодно приходится проводить расчет дохода от аренды, отчитываться перед государством и выплачивать налог на полученный доход. Но когда имущество передается в аренду на основании заключенного договора, арендодатель получает гарантии сохранности своего имущества в рамках заключенного договора и может рассчитывать на защиту своих интересов в правовом поле. Доход, который получен от сдачи имущества в аренду официально, может быть предъявлен банку для подтверждения платежеспособности.

Сдача имущества в аренду неофициально

Неофициально (без договора) сдавая имущество в аренду и получая доход, но не отчитываясь за него перед государством, вы не только рискуете своим имуществом на 100%, но и лишаете себя возможности оперировать этим доходом для получения нужной суммы кредита.

Не отчитываясь перед государством — у вас нет шансов полностью использовать ваш источник дохода, но есть возможность быть оштрафованным. Если доходы от сдачи имущества в аренду раскрываются и признаются налоговой службой, вы можете рассчитывать на взыскание неполученных сумм налога и штрафы от 5% до 30% от суммы дохода.

Более того, в случае если ваш доход будет раскрыт государственной налоговой службой и признан вы можете рассчитывать на взыскание неполученных сумм налога и штрафы от 5% до 30% от суммы дохода.

Как сделать черное белым?

Как выше отмечено, «черный» доход будет беспроблемным не долго, налоговые службы не дремлют и имеют свои источники информации. Для того, что бы не было проблем с налоговой, лучше перевести свои доходы на легальную основу, это можно сделать следующими способами:

• Ежегодно подавать декларацию и оплачивать соответствующий налог в качестве физического лица. Как рассчитать доход от аренды квартиры? Следует заключить с арендатором договор аренды имущества, в котором будут обозначены сроки, суммы ежемесячной или ежеквартальной оплаты, способы оплаты, ответственность сторон и реквизиты сторон участников договора. На основании договора вы обязаны подавать декларацию о доходах ежегодно до 15 апреля с указанием суммы полученного дохода за год. Подается в налоговую не только декларация, но документы подтверждающие ваши доходы. Вы обязаны учитывать и хранить все квитанции и акты приема-передачи средств оплаты за аренду, так как все доходы должны быть подтверждены документально. а так же договора с арендаторами и приложения к ним. Процентная ставка на доход для физ. лиц — 13%. В банк для подтверждения дохода от сдачи в аренду имущества вы предоставляете свой экземпляр декларации и квитанцию об уплате налога.
• Ежегодно подавать декларацию и оплачивать налог в качестве ИП. Другим решением задекларировать совой доход может быть регистрация в качестве ИП. Обязательным в этом случае при регистрации включить этот способ заработка в виды деятельности. Что дает регистрация в качестве ИП? Во-первых это заметное снижение суммы налога на доход: может быть 15% от разницы доходы минус расходы или 6% на доходы. Если у вас есть ежемесячные крупные расходы на содержание имущества, то целесообразным будет избрать первый вариант, если вы в основном получаете доход, без существенных затрат, то лучше избрать систему налогообложения «Доходы». Далее процедура заключения договоров, приема оплат и отчетности почти не отличается. Декларация так же предоставляется в налоговую ежегодно в те же сроки,. Разница только в системе расчета суммы налога, а подтверждением доходов являются в этом случае не квитанции, а книга учета доходов и расходов ИП. Квитанции и прочие документы ИП хранит на случай, если налоговая изъявит желание проверить достоверность подаваемой информации. Для банка подтверждением дохода так же будет предоставленный оригинал декларации, квитанции или п/п об уплате налога, Но, возможно и книга учета дохода.

Для любого банка важны достоверные сведения и подтверждающие документы. И даже если вам предложили заполнить справку о ваших доходах по форме банка, без документального подтверждения, приоритетом являются документы по которым можно оценить ваши реальные доходы: справка 2-НДФЛ, декларация о доходах, квитанции об уплате налога и т. д.

Источник: https://credits.ru/publications/221369/kak-podtverdit-dlya-banka-dohody-ot-sdachi-v-arendu-imuschestva/

Как сообщить в налоговую о сдаче квартиры соседями

Статья рассказывает, куда жаловаться о незаконной сдаче жилья в аренду, разъясняет нюансы законодательства.

Основные моменты

Граждане должны платить налоги с полученных ими доходов. Хозяин квартиры обязан уплачивать 13% от сдачи в наем своей жилплощади. Но делиться частью прибыли гражданам невыгодно, потому они скрывают свой доход.

Важно! По правилам, установленным ст. 30 НК РФ, хозяин квартиры обязан отчитаться о своих доходах и подать декларацию до 30 апреля текущего года. В декларации указывается, какая прибыль получена за год от аренды жилья.

Мало кто из собственников квартир сдает декларацию в налоговую инспекцию, предпочитая скрывать свой доход.

Проблемы возникнут, если съемные жильцы шумно себя ведут, нарушают правила поведения в многоквартирном доме. Когда соседи незаконно сдают квартиру, у других граждан возникает вопрос, куда обращаться.

Для начала жалобу можно отправить участковому. Он обязан проверить, проживают ли квартиранты на законных основаниях.

За нарушение закона хозяева жилья будут наказаны.

Когда жилье занимают иностранцы, заявление имеет смысл направить сотрудникам ГУВД МВД (ранее – УФМС).

Иностранцам «светит» выдворение за нарушение миграционного законодательства. Если соседи сдают квартиру незаконно, то рассказать об этом нужно налоговым инспекторам. Если факт незаконной предпринимательской деятельности подтвердится, собственнику выпишут штрафы.

Как доказать вину

Сложно доказать, что соседи сдают квартиру без договора. В ответ на претензии государственных органов хозяева жилплощади могут сказать, что к ним приехали погостить родственники или знакомые. Устанавливать факт незаконного проживания должен участковый, поэтому сначала нужно прийти к нему. Если факт нарушений будет доказан, то можно писать жалобу в ИФНС.

Нервы помотать собственнику жилья можно, но вряд ли получится доказать факт нарушений.

Для сотрудников фискального ведомства имеет значение сокрытие налогов, а не сам факт «серой» аренды. Оплату подтверждают расписки и выписка с банковской карточки о проведении оплаты хозяину жилья.

С доказыванием есть проблемы, поскольку финансовые документы редко сохраняются.

Какие последствия имеет незаконная аренда для собственника

Решить пожаловаться могут не только соседи, но и сами квартиросъемщики. Хозяева квартир не всегда по-доброму расстаются с временными жильцами. Часто отношения заканчиваются тем, что хозяин вынуждает жильцов съезжать ранее положенного срока и не возвращает залог.

В этом случае жильцы могут отомстить собственнику, если «настучат» на него в налоговую инспекцию.

2 доказательства незаконной сдачи жилья в аренду:

• договор найма;
• расписки о получении хозяином квартиры денежных средств.

1. Штрафы. Налоговая инспекция обяжет собственника заплатить налог за все время сдачи жилья в наем, начислит пени, выпишет штраф. Его размер составляет 20% от невыплаченной суммы.
2. Повышенные штрафы за повторные нарушения. Если обнаружены повторные нарушения, сумма взыскания увеличивается. Правило установлено ст. 122 НК РФ. Оштрафуют дополнительно за непредставление налоговой декларации в положенный срок. Взыскание составит от 5 до 30% суммы скрытого налога.
3. Уголовная ответственность. Большая прибыль, полученная нелегально, означает крупные штрафы для нарушителя. Ответственность установлена ст. 198 Уголовного кодекса. Оштрафуют нарушителя на сумму от 100 до 300 тыс. рублей. Вместо этого гражданин, сдавший жилье, может быть арестован на 6 месяцев или отправлен на исправительные работы на срок до одного года.

Доход от сдачи в аренду дорогой недвижимости может превысить 1,5 млн рублей. За такие действия светит лишение свободы сроком до 3-х лет.

Сдают квадратные метры не только собственники, но квартиросъемщики муниципального жилья. В этом случае последствия более серьезные. Жилищные организации могут выселить нарушителей на улицу. Взамен они не обязаны предоставлять жилье.

Систематическая сдача жилья расценивается как незаконное занятие предпринимательством. Ответственность за такой бизнес предусматривается ст. 171 УК РФ.

Кому жаловаться

Есть несколько вариантов, кому можно сообщить, что соседи нарушают закон.

1. Управляющая компания. Ее задачей является контроль над соблюдением порядка в доме. В идеале директор УК должен сообщить о «серой» аренде в фискальное ведомство и известить миграционную службу о жильцах, проживающих без прописки. Если результата не последовало, нужно жаловаться дальше.
2. Участковый.

   Написать заявление можно в полицейский участок. Задача полиции – отреагировать на сообщения жильцов и призвать к порядку нарушителей. За нарушения участковый может выписать штраф. Сумма взыскания составляет от 1500 до 2500 руб. Взыскание установлено ч.1 с. 19.15 КоАП.

   Если обнаружится, что у временных жильцов регистрации нет или личные документы не в порядке, то будет дан сигнал налоговикам и ГУВМ МВД (ранее – ФМС).

3. ГУВМ МВД. Приезжие из других государств не могут проживать в РФ без регистрации. Если они нарушили законодательство, государственные органы могут штрафовать нарушителей и выдворить за пределы страны.

Обратиться можно на горячую линию налоговой инспекции, если соседями нарушается закон. Принимаются сигналы от граждан в борьбе с незаконной арендой.

Как государство борется с серой арендой

Сейчас хозяева сдаваемых квартир имеют два варианта:

• платить налог с полученной прибыли по ставке 13%;
• купить патент.

Когда сдаются дорогие апартаменты, покупка патента выгодна. Стоимость официального разрешения составляет 60 тыс. рублей. Но покупка патента имеет и свои плюсы. Предпринимателя освободят от уплаты налога на имущество. Если нет возможности оплатить патент сразу, дадут рассрочку.

Постепенно появляются граждане, которые решают легально сдавать жилплощадь. Но так поступают не все – есть и «промежуточный вариант». Стоимость арендной платы занижается в договоре, уменьшается и налог. Инспекторы могут рассчитать рыночную цену квартиры, но на практике они этим правом пользуются редко.

Сегодня на рассмотрении налоговиков находится более 7 тыс. дел о серой аренде в Москве. Если граждане так и не согласятся заплатить налоги, сотрудники фискального ведомства могут обратиться в суд.

Сигналы, которые поступают от граждан, проверяются государственными структурами. В столице проверили более 17 тыс. заявлений, а 7 тыс. дел еще остаются на рассмотрении.

Налоговики проводят разъяснительную работу с гражданами, которая особенно заметна в столице. На подъездах расклеиваются объявления о том, как нужно оформлять арендные отношения.

Как написать жалобу, что соседи сдают жилье

Строгой формы документа не существует, но есть несколько необходимых реквизитов:

• ФИО самого заявителя, адрес проживания;
• точный адрес объекта, который сдается;
• суть вопроса;
• доказательства незаконного проживания;
• просьба о применении мер воздействия по отношению к нарушителям.

Доказательством, что комнату снимают, может служить шумное поведение жильцов, нарушение порядка в доме. Более веским аргументом служит договор найма и подтверждение перечисления денежных средств. Но такие документы остаются только у временных жильцов.

Что могут сделать налоговики, если нет доказательств нарушения? Они рассмотрят жалобу и вызовут хозяина недвижимости для приватной беседы. Сотрудники фискального ведомства имеют право вызывать к себе недобросовестных налогоплательщиков. Такую возможность предоставляет подп. 4 п. 1 ст. 31 Налогового кодекса.

Обратиться в суд без доказательств инспекторы не смогут. Голословные утверждения и доносы судом не принимаются. Нет документов о доходе – значит, он отсутствует. Соглашение найма не является доказательством, что собственник жилья действительно получил прибыль. Если вы напишете о сдаче квартиры, то сможете потрепать соседям нервы. Инспекторы будут просто угрожать походом в суд и уговаривать отчитаться о доходе. Реальных мер принуждения без доказательств у них нет.

Если происходит незаконная сдача жилья в аренду, гражданам нужно решить, куда жаловаться. Можно известить участкового, налоговую инспекцию, миграционную службу. Доказать факт нарушений сложнее, если квартиранты ведут себя тихо и не нарушают общественный порядок.

Источник: https://yotours.ru/kak-soobshhit-v-nalogovuyu-o-sdache-kvartiry-sosedyami/

Как правильно сдавать квартиру

Еще до недавнего времени можно было спокойно неофициально сдавать жилую недвижимость и не платить налоги. Сейчас же многие арендодатели вынуждены выйти из тени, так как государство серьезно взялось за тех, кто решил стать рантье.

Сдавать квартиру или комнату не так просто, как кажется на первый взгляд. И речь идет не только о поисках добропорядочных жильцов, но и о законодательной базе.

Налог на прибыль: ответственность перед государством

Первым делом стоит определиться, как вы планируете уплачивать налоги: как физлицо или как ИП. Следует помнить о том, что тот, кто является нанимателем по договору социального найма, сдает жилье только как физлицо и платит 13% от полученного дохода.

Он также обязан получить разрешение от Департамента городского имущества. Затем арендодатель в свободной форме заключает договор найма с будущими жильцами (поднайма, если квартира находится в соцнайме).

В конце года сдает в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и платит подоходный налог.

Остальные могут зарегистрировать ИП, купить патент на сдачу жилого помещения, заключить договор с квартиросъёмщиком. Другие налоги предприниматель не платит. Стоимость патента рассчитывается исходя из площади, расположения недвижимости.

К примеру, по предварительным расчётам за годовой патент для квартиры ОП до 50 кв.м. в районе Алексеевский (СВАО) нужно будет примерно заплатить 18 000 рублей, в районе Внуковское (ТиНАО) – 12 600 рублей. Данный вариант наиболее выгоден тем, кто сдает несколько квартир.

Можно обойтись одним ИП. Здесь нужно будет платить 6 % от дохода, плюс фиксированный взнос в Пенсионный Фонд России – 29 354 рублей.

Оформление договора аренды

Если недвижимость сдается на год и более, необходимо регистрировать договор в Росреестре. Именно поэтому некоторые собственники заключают его на 11 месяцев. После подписания договора хозяин обязан зарегистрировать арендаторов по месту пребывания. Именно это и останавливает многих владельцев, так как они боятся, что жильцы могут отобрать недвижимость. Но не стоит путать временную регистрацию с пропиской.

Строгих требований к оформлению договора нет, то там обязательно должно быть указано:

• предмет договора. Что именно вы сдаете: дом, квартиру, комнату, койко-место. Следует прописать полный адрес, площадь помещения, этаж и т.д.;
• стоимость. Как производится оплата, есть ли залог, имеет ли право собственник повышать ценник и на каких условиях, будет ли возвращен задаток, есть ли штрафы;
• паспортные данные;
• дата и место заключения, срок действия договора.

Если не прописать сроки действия договора, он автоматически считается действительным пять лет. Чтобы обезопасить себя и свое имущество, обязательно нужно уточнять, каким образом можно расторгнуть договор (несвоевременные платежи, отсутствие оплаты, проживание посторонних лиц и т.д.).

Желательно составить акт приема-передачи, в котором следует указать, что находится в квартире на момент заезда, есть ли дефекты, повреждения.

Только в таком случае можно будет доказать, что, например, дверь была целая, стиральная машинка исправна, а на кухне стоял холодильник. Недобросовестные квартиранты при переезде могут забрать даже то, что им не принадлежит.

И только с помощью заблаговременно составленного акта можно будет доказать, что на момент заезда это имущество находилось в квартире.

Денежный вопрос

Арендатор может оплачивать жилье как наличными, так и на расчетный счет в банке. В первом случае арендодатель обязан выдавать расписку, в которой указывается сумма, дата, назначение платежа.

Ответственность при нарушении закона

Передать информацию о том, что владельцы занимаются незаконной сдачей недвижимости, могут соседи, обиженные квартиранты, органы правопорядка. Если у ФНС будет достаточно доказательств, подтверждающих нарушение закона, дело передается в суд.

Безусловно, без договора будет сложно доказать, что жилье сдавалось на самом деле. Поэтому в качестве свидетелей могут быть привлечены соседи. И если арендодатель будет утверждать, что в квартире живут родственники, у него могут потребовать подтвердить родство.

В случае если удастся доказать факт неуплаты налогов, нарушителя ждет:

• штраф от 20 до 40 % от суммы недоимки;
• штраф 5 % за неподачу декларации за каждый месяц просрочки;
• пеню за просрочку платежа.

«При размере неуплаты более 900 тысяч собственник может быть лишен свободы сроком до года, более 4 миллионов – сроком до трех лет. Также могут потребовать оплатить налог, штраф до 300 тысяч рублей. Если сдавалось более двух квартир, могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности. А это лишении свободы сроком до двух лет или штраф до 300 тысяч!» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Источник: https://move.ru/articles/kak_pravilno_sdavat_kvartiru/

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Неприватизированную квартиру можно временно сдавать по договору. В этом случае стороны заключают договор поднайма квартиры. Возможность заключения такого договора предусмотрена статьей 67 Жилищного кодекса РФ и статьей 685 Гражданского кодекса РФ.

Договор поднайма квартиры имеет три ключевые особенности. Они определяются спецификой правовой природы договора социального найма: в отличие от арендодателя по договору аренды наниматель не является собственником квартиры. Он имеет только право владеть и пользоваться квартирой. Он вправе использовать такую квартиру только для проживания в ней. То есть наниматель по договору социального найма не вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Первая особенность: для заключения договора поднайма наниматель квартиры обязан получить письменное согласие наймодателя. Как правило, срок получения такого согласия составляет один месяц.

Напомню, наймодателем при заключении договора социального найма является, как правило, государство в лице местных органов власти, уполномоченных выступать от его имени и заключать договоры с нанимателями. К примеру, в Москве это Департамент городского имущества.

Вторая особенность договора поднайма квартиры — необходимость получить согласие на его заключение всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также согласия законных представителей несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире, которая сдается в поднаем. Такое согласие оформляется в нотариальной форме либо указанные лица обязаны присутствовать лично в момент заключения договора.

Ответственным лицом перед наймодателем в любом случае остается наниматель квартиры по договору социального найма.

Третья особенность: при заключении договора необходимо выполнить требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. То есть если наниматель имеет квартиру площадью 35 кв. метров, он не вправе вселить в нее сразу пять человек.

Договор поднайма квартиры, так же как и договор аренды, является возмездным. В договоре прописываются размер ежемесячной платы за поднаем, порядок ее внесения, порядок оплаты коммунальных услуг.

Срок договора поднайма стороны определяют сами. Он не должен превышать срок договора найма. Если срок в договоре не указан, то договор считается заключенным на один год.

Следует отметить, что договор поднайма имеет особую процедуру заключения. В каждом субъекте оформляет и регистрирует договоры поднайма уполномоченный орган. Так, в Москве это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья», в Санкт-Петербурге — это СПб ГБУ «Горжилобмен». При оформлении договора обязательно должны присутствовать наниматель и вселяющийся в квартиру гражданин- поднаниматель.

Таким образом, неприватизированную квартиру сдавать можно, но процедура оформления договора поднайма достаточно длительная и трудозатратная, требует обязательного уведомления и получения согласия наймодателя на сдачу квартиры.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

7 обязательных пунктов в договоре найма жилья

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Неприватизированная квартира находится у ее владельцев на основании договора социального найма. Жилищный кодекс (ст. ст. 76‒79) предусматривает возможность заключить договор поднайма, то есть предоставить право проживания в квартире третьим лицам — поднанимателям — за плату. Условия договора поднайма стороны определяют самостоятельно. Однако важно соблюсти следующие требования закона:

1. Наймодатель (администрация — собственник квартиры) должен дать согласие на поднаем. Один экземпляр договора предоставляется наймодателю.
2. Все вселяемые лица должны быть указаны в договоре. Среди них не должно быть лиц с общественно опасными заболеваниями.
3. Не должна нарушаться учетная норма жилья для данной местности.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Гражданин РФ, занимающий жилое помещение на основании договора социального найма, может передать свое помещение в пользование третьим лицам по договору поднайма. Такой договор разрешен законодательством РФ и заключается с согласия собственника жилого помещения или лица, управомоченного владельцем соответствующего жилого фонда.

договора поднайма ничем не отличается от обычного договора найма, за исключением терминологии, согласно которой хозяин квартиры будет поименован как «Наниматель», а квартирант будет именоваться следующим образом — «Поднаниматель». Договор поднайма, как и найма, является возмездным: одна сторона получает доход, а другая — возможность за плату беспрепятственно проживать и пользоваться жилым помещением.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ — супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Формально договор поднайма (то, что на рынке принято называть субарендой — арендой от арендатора) не запрещен законом. Но для его оформления потребуется соблюсти ряд условий и учесть ограничения.

Во-первых, собственником неприватизированной квартиры является муниципалитет. Потребуется его согласие на оформление договора, а для этого, в свою очередь, согласие всех остальных жильцов квартиры.

Во-вторых, наниматель по договору поднайма не получит права распоряжения квартирой и, следовательно, нести ответственность за имущество не будет, все риски официально возьмет на себя ответственный квартиросъемщик. В-третьих, после заселения субарендатора в квартире должны сохраниться меры площади не менее 10 кв.

метров на каждого жильца. Также запрещено заселение арендатора, заболевание которого делает невозможным совместное проживание с ним.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Это зависит от того, что указано в Вашем договоре найма жилого помещения с собственником. Как правило, арендодатели не поощряют сдачу своих квартир другим лицам без своего письменного согласия (указывают такой запрещающий пункт в договоре). Последствием такой сдачи может быть расторжение договора найма квартиры с Вами. Поэтому попросите письменное согласие собственника — это исключит любые опасности, связанные с лишением Вас жилого помещения.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Может ли нерезидент сдавать российскую квартиру в аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_sdavat_neprivatizirovannuyu_kvartiru/7893

Сдаете квартиру неофициально? Готовьте серьезный штраф

Сегодня посуточная и долгосрочная сдача жилья в аренду стала доходным бизнесом для многих граждан, особенно если недвижимость расположена в хорошем районе какого-нибудь мегаполиса. Но даже в этом случае арендодатели не спешат официально фиксировать свои доходы, что позволяет им класть в карман 100-процентную прибыль без уплаты подоходных налогов в государственную казну.

Налог для арендодателей

Примечательно, что на подобного рода сделки вполне охотно соглашаются и арендаторы. Не желая терять ни копейки, владельцы жилья накручивают стоимость его аренды на величину налога, автоматически перекладывая расходы на плечи арендаторов.

Прекрасно это понимая, последние сознательно стараются выбирать арендные предложения без заключения официального договора, что немудрено, ведь размер переплаты составляет не менее 13 % от общей стоимости (именно такая величина предусмотрена в действующем Налоговом Кодексе Российской Федерации).

Между тем, подобные схемы, вполне справедливо именуемые «черными» или «серыми», противоречат законодательству, обязывающему ежегодно заключать и продлевать договор аренды не позднее 30 апреля. Что касается уплаты налога, то для нее установлены свои сроки – до 15 июля.

Если же просрочить платеж, то с арендодателя будет взыскана пеня, а проще говоря, посуточная неустойка, рассчитываемая по определенной формуле.

Так, на сегодняшний день ее размер вычисляется посредством умножения неуплаченной ставки на 1/300 часть официальной ставки рефинансирования Центробанка, соответствующей 7,75%, а также на общее количество просроченных дней (алгоритм расчета можно найти в п. 4 ст. 75 НК http://stnkrf.ru/75).

Как вычисляют тех, кто неофициально сдает жилье

Многим людям кажется, что не так легко установить факт неофициальной сдачи недвижимости. На самом деле существует несколько распространенных схем, позволяющих практически безошибочно вычислять злостных неплательщиков.

Среди них:

1. В местное отделение ИФНС поступает анонимная жалоба о том, что кто-то нелегально сдает жилье в аренду. Она не является поводом для взыскания, но зато становится вполне оправданным обоснованием для проверки. Заключается она в вызове собственника и арендатора, и если любой из них сознается в подобной деятельности и озвучит сроки сдачи/съема, то служба автоматически предъявляет чек на оплату за истекший период.
2. Проверка по НДФЛ и судебным решениям, обязывающим погасить задолженность по арендной плате, также является поводом для взыскания. В этом случае доказать факт сдачи жилья будет проще простого, поскольку прямая ссылка на него найдется в декларации или в официальном решении суда (зависит от ситуации).
3. Обличить соседа могут и жильцы дома, а также коммунальное предприятие, не получающее ежемесячную оплату своих услуг от квартиросъемщиков.

Стоит отметить, что если налоговая возьмет арендодателя под контроль, то даже при условии, что ему удастся выкрутиться в конкретной ситуации, в дальнейшем незаконная сдача дома или квартиры может серьезно усложниться.

Мало того, повторное привлечение с предъявлением новой доказательной базы может сыграть с уклонистом злую шутку в виде солидного штрафа.

Ответственность и штрафные санкции

Размеры штрафных санкций за неуплату налогов от сдачи недвижимого имущества регулируются п. 1 ст. 119 НК и напрямую зависят от сроков. К примеру, за первый месяц после неподачи декларации до обозначенной выше даты, помимо самого налога, придется заплатить 5-процентный штраф от общей суммы с минимальной ставкой в 1000 рублей.

По прошествии второго месяца эта величина вырастет до 20%.

Еще хуже будут обстоять дела в том случае, если инспекторы смогут доказать, что уклонение от уплаты производилось умышленно, ведь тогда они имеют право взыскать 40%, опираясь на п. 3 ст. 122 НК (www.consultant.ru ).

Если же размер скрываемого дохода оказался слишком высок, то есть превысил 900 тыс. рублей после 3 лет неуплаты, то неплательщику грозит уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ (www.consultant.ru ).

Далее его судьба будет зависеть от обстоятельств. Но при любых раскладах перспективы незавидны: внушительный штраф от 100 до 300 тыс., принудительные работы до 12 месяцев, шестимесячный арест или даже лишение свободы сроком до 1 года.

Сдача квартиры или дома – неплохой источник пассивного дохода, однако сокрытие этого факта от налоговой грозит крупными неприятностями. Прежде чем решится на такой шаг, следует вспомнить старую народную мудрость про скупого, который платит дважды.

Источник: https://rmx.ru/reviews/sdaete-kvartiru-neoficzialno-gotovte-sereznyj-shtraf

Как сдать квартиру в аренду

Хотите правильно сдать свою квартиру без каких-либо посредников? В чем заключаются особенности сдачи квартиры через агентство? Сколько я смогу заработать при сдаче квартиры или комнаты на длительный срок?

Давайте разберемся, как выгодно, правильно и безопасно сдать квартиру. Статья будет не бесполезна всем, у кого есть дополнительная жилая недвижимость, на которой можно сделать свой небольшой бизнес.

Сдача квартиры в аренду как бизнес

Если у вас имеется квартира, кроме той, в которой вы живете, и эта жилплощадь по какой-то причине до сих пор простаивает, при этом съедая средства на содержание — Вам следует сделать из нее источник дополнительного заработка! Потрудиться при этом Вам придется только на начальном этапе, на подготовке объекта к сдаче в аренду и занимаясь поиском жильцов. Ну а затем Ваша задача — регулярное и своевременное получение оплаты. Конечно отслеживать состояние жилплощади, вовремя устранять поломки, и контролировать уровень лояльности жильцов иногда придется.

задача в деле аренды квартиры – верно оценить доходность этого дела. При сдаче жилой недвижимости во временное пользование, следует учесть все факторы, влияющие так или иначе на стоимость ренты: лишь в этом случае можно назначить адекватную рыночную цену на аренду. Также необходимо заранее определиться, будете ли вы действовать своими силами или наймете профессиональных риелторов. Тот и другой варианты имеют свои плюсы и минусы.

Совет таков: если сдать квартиру надо срочно, конечно-же лучше привлечь агентов из зарекомендовавшей себя надежной риэлторской компании, либо частного риэлтора с нормальной репутацией. Если же время терпит, действуйте самостоятельно. Правда желательно, чтобы у вас был хотя бы небольшой опыт в сделках с недвижимостью.

Еще одним важным нюансом является умение разбираться в людях. При отборе кандидатов Вам придется самостоятельно решить, надёжен ли жилец или стоит продолжить поиски. Ошибку допустить нельзя, ведь непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или их отсутствие, порча имущества, жалобы соседей.

Таблица с основными достоинствами и недостатками самостоятельной сдачи квартиры и с помощью агента по недвижимости:

№	Способ аренды	Достоинства (+)	Недостатки (-)
1	Через агентство	Отлаженный механизм поиска клиентов, эффективная реклама, грамотное оформление договора аренды	Клиентов выбирает компания – агенты не всегда тщательно проверяют кандидатов
2	Самостоятельно	Вы контролируете все этапы процесса и сдаёте объект на своих условиях	Риск нарваться на мошенников, большие затраты времени и сил

Поиск порядочных квартирантов – проверенные способы

Найти честных и порядочных, трезвых и вежливых квартирантов намерен каждый владелец жилья, но не всем удается таковых найти. К сожалению, иногда получается все наоборот – жильцами намереваются стать безработные и безответственные неряхи, делающие все, чтобы вера в гуманизм окончательно обрушилась.

Такие жильцы не вносят оплату вовремя, не убираются в квартире, забывают закрывать краны в ванной, устраивают скандалы с соседями, приводят в квартиру компании веселых друзей из 15 человек, прожигают пеплом ваш диван список можно продолжить. Где взять лояльных, скромных и пунктуальных квартирантов? Такие граждане попадаются везде, нужно лишь уметь их выбрать из массы кандидатов. Важное правило отбора жильцов – беседовать с ними. Не надо стесняться задавать каверзные вопросы.

Нужно выяснить о кандидатах всё, начиная от причин, которые вынудили их искать жильё и закачивая приблизительным размером доходов. А теперь конкретно о том, какими способами можно найти арендаторов.

Способ первый: среди друзей и знакомых

С одной стороны это самый безопасный и необременительный вариант. Хорошо знающие Вас люди будут бережно относиться к Вашему имуществу и скорее всего постараются не подвести со своевременной оплатой.

С другой стороны имеется опасность, что такие квартиранты используют ваши близкие отношения в своих целях. Также с друзьями редко заключают официальный договор. В таком случае все ваше соглашение основывается на «честном слове».

Поэтому советуем сразу определить приоритеты и договориться, по каким принципам будут строиться ваши взаимоотношения.

Способ второй: через интернет

Несомненный плюс такого способа – огромный охват аудитории. Подайте свое объявление на бесплатной интернет-площадке, усилив текст качественными фото жилого объекта, и ожидайте звонков. Интернет дает вам возможность быстро связаться с сотнями желающих. Остается выбрать подходящего кандидата из широкого списка желающих. Недостаток заключается в том, что кроме самих арендаторов, звонить будут и посредники из фирм.

Способ третий: объявления в газетах

Газеты по-прежнему остаются источником информации для определенного слоя населения. Если вам по душе действовать по старинке – в добрый путь. Подавайте объявления, ждите, общайтесь по телефону, встречайтесь с потенциальными квартирантами.

Способ четвертый: помощь агентства недвижимости

Это самый цивилизованный вариант. Главное преимущество – экономия нервов и времени. Профессиональный агент возьмет на себя как поиск кандидатов и переговоры, так и показ жилплощади — то есть все этапы. Интерес здесь еще и в том, что платить за услуги риэлтора придется не вам, а квартиросъёмщику.

Но есть и подвох! Поскольку агентства недвижимости – не благотворительные организации, а коммерческие, главная цель любого риэлтора – быстрее получить свою комиссию. Это значит, что агент не станет тщательно присматриваться к кандидатам в квартиранты.

А есть риэлторы, готовые сдать вашу жилплощадь хоть тунеядцу-алкоголику, лишь бы поскорее закрыть сделку, забрать 100% месячной платы с арендатора и позабыть о вас навсегда. Можно ли с этим бороться? Да. Нужно составить договор, который предусматривает ответственность риэлтора.

А сотрудничать можно только с компаниями, которые имеют безупречную репутацию.

Пошаговая инструкция для «чайников»: сдача квартиры на длительный срок без посредников

Людям, никогда не передававшим своё недвижимое имущество в другие руки, порой кажется, что в данной процедуре нет ничего трудного. Пришел квартирант, подписал с ним бумаги, и стриги деньги – получай себе ежемесячную плату в определенный срок. Увы, вынуждены разочаровать. Чтобы правильно сдать квартиру, надо знать разные нюансы, а действовать по составленному плану.

Шаг первый: подготовка квартиры к сдаче

Делать капитальный ремонт конечно не стоит, если в этом нет вынужденной необходимости, но провести косметические процедуры лишним явно не будет.

Важно привести в полный порядок:

• Всю сантехнику;
• Всю электропроводку;
• Бытовые приборы и мебель, если они есть;
• Все замки на дверях;
• Всю систему отопления.

В жилище не должно быть лишнего, а также личного. В данном вопросе лучше придерживаться позиции разумного минимализма.

Шаг второй: определение стоимости аренды

Распространенной ошибкой собственников является неадекватная оценка объекта. При назначении слишком высокой платы, квартира будет простаивать, а вы при этом потеряете возможную прибыль.

Ну а чрезмерно низкая цена – ежемесячные потери и ощущение, что вы остались в дураках.
Что делать? Потратить немного времени на изучение рынка, либо просто вызвать оценщика. В случае, если вы собрались сдавать объект на долгие годы, предпочтительнее второй вариант.

Оплатите специалисту один разок и будете знать реальную арендную стоимость.

На стоимость влияют многие факторы:

• Месторасположение;
• Наличие инфраструктуры;
• Состояние самого здания;
• Количество комнат, площадь;
• Наличие или отсутствие балкона;
• Контингент соседей;
• Состояние жилплощади;
• Сезон;
• Ситуация в целом на рынке жилья в вашем городе.

Шаг третий: поиск арендаторов

Где искать, уже рассказано выше. Надо заметить, что хоть поиск кандидатов и важнейшая стадия процесса, не стоит сильно на ней зацикливаться. Встретить идеальных на 100% жильцов удается редко. Здесь можно дать универсальный совет: предпочтение отдавайте семейным парам, где оба супруга работающие и получают стабильную зарплату.

Шаг четвертый: встреча и показ квартиры

Перед тем как договариваться о показе, надо провести предварительную беседу и задать соискателю контрольные вопросы. В ответах вас что-то настораживает? Не рискуйте, а скажите прямо: «извините, но нам не подходит ваша кандидатура». На встрече поговорите с потенциальным квартирантом еще разок. Впечатление сложилось положительное – показывайте квартиру.

Шаг пятый: сбор документов

Квартиросъемщики тоже не лыком шиты! Они хотят быть уверены в прозрачности сделки и вашей личной порядочности. Подготовьте документы на случай, если арендатор попросит предъявить их.

В этот пакет документов должны войти:

• Паспорт (подойдет копия);
• Свидетельство о праве собственности на жилплощадь;
• Квитанции об отсутствии долгов по ЖКХ.

Если кроме вас в жилье кто-то прописан, потребуется письменное согласие этих граждан на сдачу квартиры.

Шаг шестой: заключение договора

Можно сдавать квартиру неофициально или официально. При неофициальной сдаче вы будете получать больше, так как не будет отчисляться тринадцать процентов налога, зато не будет никаких гарантий сохранности вашего имущества.

Официальное соглашение – ваша страховка на случай возникновения конфликтов, недопониманий и споров. Отсутствие договора может вылиться в инструмент давления со стороны жильца – дескать, не отчисляешь с аренды налог, значит выплату подождешь.

В договоре в обязательном порядке прописываются условия, на которых сдается квартира, сроки ежемесячной оплаты, сумма начального аванса, если таковой подразумевается. Отдельные пункты в соглашении касаются сохранности имущества, ответственности сторон при нарушении соглашения, условий досрочного расторжения.

Пример: соседи жалуются на шум — владелец в праве выселить жильцов в течение недели, не возмещая арендную плату.

Шаг седьмой: получение предоплаты

Договор устроил обе стороны, все довольные, все улыбаются. Осталось лишь получить предоплату и положить начало взаимовыгодного партнёрства. Любые финансовые расчеты лучше оформлять документально. Иначе может быть примерно такое: «как ещё 3000, я же всю сумму оплатил?».

Посмотрите видео об опасностях сдачи квартиры в наем:

Полезные статьи:

Компенсация за ЖКХ

Покупка квартиры в новостройке

Выписка из ЕГРП

Как узнать собственника участка

Инвестиции в недвижимость

Как узнать собственника квартиры

Кадастровая стоимость квартиры

Налог на недвижимость

Налоговая база

Оспаривание кадастровой стоимости

Уплата земельного налога

Налог на имущество в 2019 году

Земельный налог в 2019 году

Дарственная на квартиру

Налог на имущество изменения

Использование материнского капитала

Кадастровый паспорт на квартиру

Налог с продажи квартиры

Раздел земельного участка

Дачная амнистия продлена

Будем благодарны, если поделитесь этой статьей в социальных сетях:

Источник: https://1bis.ru/articles/kak-sdat-kvartiru-v-arendu/

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

** Зависит от площади квартиры и района

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн». 

Подробности и ответы на популярные вопросы

Источник: https://blog.domclick.ru/post/kak-sdat-kvartiru-oficialno-i-bez-problem-v-2019-godu

Все тонкости сдачи квартиры в аренду, необходимые документы, составление договора

/ Квартира / Аренда

За пустующую квартиру приходится вносить коммунальные платежи, периодически приходить ее проверять. Чтобы избежать неоправданных материальных затрат и получить доход, приходится искать съемщиков. Владельцы недвижимости нередко допускают ошибки при сдаче квартир. Это может дорого обойтись.

Собственникам приходится тратить время и нервы, разбираясь с нерадивыми жильцами. Они могут испортить мебель, съехать не заплатив, затопить соседей. Официальная сдача жилья помогает избежать многих проблем. Вопрос, как правильно сдать квартиру в аренду, чтобы получить прибыль и не нажить себе больше проблем, волнует многих собственников пустующей жилплощади.

Преимущества официальной сдачи жилья

Владелец квартиры, заключая договор найма, избавляется от многих неприятностей. В случае возникновения претензий к жильцам, он может отстаивать свои интересы в суде. К преимуществам заключения официального договора относятся:

• Исключается вероятность мошенничества и случаи пользования жильем без внесения оплаты.
• Друзьям, родственникам часто сдают квартиру по заниженной цене, прощают просрочку платежей. Если для вас важно получение регулярного хорошего дохода, то стоит найти посторонних людей и составить договор, указав стоимость найма на среднерыночном уровне.
• Этот способ позволяет учесть все необходимые расходы на квартиру.
• Вам не грозит ответственность за сокрытие доходов.
• Если в квартиру заселятся нелегальные мигранты, то отвечать будет квартиросъемщик.
• Возможен возврат НДФЛ в случае получения налогового вычета.

Как искать жильцов и определить плату

Есть несколько способов сдачи квартир. У каждого есть свои плюсы и минусы. Обращение к риэлторам позволит сэкономить время. Вам не придется лично общаться с потенциальными съемщиками и показывать квартиру. В агентствах есть стандартный договор, вам останется лишь изучить его и внести дополнения в случае необходимости. Придется часть дохода отдать в чужие руки.

Размещение объявлений в газете или интернете. Необходимо подробно описать все достоинства предлагаемого жилья, желательно сделать фотографии. Это позволит отсечь клиентов, которых не устраивают предложенные условия. Вы сможете сами выбрать жильцов, лично обсудить все условия. Останется лишь подписать договор. Некоторые собственники изучают объявления, поданные съемщиками, и выбирают подходящий им вариант.

Размер платы даже за одинаковые по площади квартиры может сильно отличаться. На цену влияют несколько факторов: близость к центру, транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры, состояние помещения, наличие обстановки и бытовой техники. Сложившиеся среднерыночные цены можно узнать из аналогичных объявлений. Минимизировать риски можно с помощью страхования квартиры, сдаваемой в аренду.

Чтобы сдать квартиру выгодно, ее нужно подготовить. Косметический ремонт, уборка, минимальный набор мебели и техники повышают шансы быстро найти жильцов.

Какие понадобятся документы

Для составления договора не нужно собирать многочисленные справки и документы. В стандартный перечень входят:

1. Свидетельство, подтверждающее право собственности, или договор дарения (купли-продажи).
2. Справка из ЖКО или паспортного стола о лицах, зарегистрированных в квартире.
3. Заверенное у нотариуса согласие остальных собственников на сдачу жилья. Его наличие избавит от проблем с совладельцами и исключит возможность их вмешательства.
4. Паспорта участников сделки.

Подлинники документов, особенно подтверждающих право собственности, нельзя отдавать нанимателям. Достаточно их показать для ознакомления. Для официальной сдачи муниципальной квартиры необходимо получить разрешение местных органов самоуправления.

Составление договора

Договор о сдаче квартиры – официальный документ, подтверждающий законность найма. Он содержит подробную информацию обо всех условиях, взаимных обязанностях. Подписывают его обе стороны: съемщик и наймодатель. Есть два вида документа:

1. Договор найма. Он заключается между гражданами.
2. Договор аренды. Составляется при сдаче жилого помещения юридическому лицу.

В договоре необходимо подробно указать все условия, с которыми согласились стороны при найме квартиры:

• размер ежемесячных платежей, сроки и порядок расчета;
• наличие или отсутствие долгов за услуги ЖКО;
• какие платежи за коммунальные услуги оплачивает наниматель, какие собственник;
• периодичность и время посещения съемной квартиры владельцем для проверки состояния ее и имущества;
• количество жильцов, возможность подселения иных лиц, заведение домашних животных;
• порядок компенсации убытков в случае их возникновения по вине нанимателей;
• кто оплачивает текущий ремонт;
• какое личное имущество можно использовать;
• возможность досрочного прекращения договора, срок предупреждения о нем, санкции;
• запрет на сдачу в субаренду иным лицам без письменного согласия владельца;
• иные пункты, не противоречащие законодательству.

В договоре указываются ФИО сторон, их контактные данные. В отдельном пункте прописывается об отсутствии обременений. Необходимо составить акт, подтверждающий передачу личного имущества. В нем перечисляются все дорогостоящие предметы обстановки и имеющиеся дефекты. Заинтересованная сторона может приложить к нему фотографии. Это выгодно всем, избавляет от необходимости выяснять по чьей вине повреждено имущество.

Максимально допустимый срок договора – пять лет. Юристы советуют не сдавать недвижимость в долгосрочный наем. Проще продлить договор либо заключить его на новый срок, чем расторгнуть уже действующий.

При заключении долгосрочного договора (свыше одного года) его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Отказ возможен по следующим основаниям:

• недвижимость не числится на кадастровом учете;
• неполный перечень документов;
• положения договора не соответствуют закону;
• имеется ранее заключенный договор аренды на эту квартиру.

Обычное требование – внесение депозита. Если съемщик испортит имущество или досрочно съедет, не поставив заранее в известность, то собственник получит возмещение из этих средств. Нотариальное заверение документа не обязательно, но возможно по желанию сторон.

После передачи ключей желательно снять показания счетчиков, оставить съемщикам телефоны обслуживающих организаций, которые могут понадобиться для решения мелких бытовых проблем. Если сложились хорошие отношения с соседями, попросите их сообщать о поведении нанимателей.

Как лучше передать средства за жилье

Заключительный этап сделки – передача денег. Есть два варианта: при личной встрече из рук в руки и безналичный расчет. В любом случае необходимо это сделать грамотно. Первый способ не всегда удобен, особенно для работающих людей. Приходится терять время, днем это сделать не всегда возможно. Если расчет происходит наличными средствами, то необходимо написать расписку с указанием суммы, даты, за какой период платеж и расписаться в получении.

Безналичные расчеты – внесение или перевод средств на карточку или счет. Это позволяет упростить процесс, в подтверждение оплаты остаются квитанции.

Возможные риски

Сдача квартиры официально облегчает жизнь ее владельца, избавляя от многих неприятных ситуаций. Отсутствие договора – большой риск. Причин может быть много:

• невозможность через суд взыскать долг за пользование жильем и коммунальные платежи;
• в случае кражи или порчи имущества сложно, чаще всего невозможно, возместить ущерб;
• в случае затопления соседей или нанесения им вреда иным путем платить за устранение последствий придется собственнику жилого помещения.

В документе необходимо указать, кто является собственником недвижимости и на каком основании. Милиция и суд не станут принимать заявление, если нет документа, подтверждающего факт сдачи квартиры.

Налоговый орган, узнав о сокрытии доходов, взыскивает долг, штраф и пени. В отдельных случаях собственник может привлекаться к уголовной ответственности. Это грозит штрафом, максимальная сумма которого 300000 рублей, а также лишением свободы.

Налогообложение

Собственникам жилья, интересующимся как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно, необходимо помнить об обязательной уплате налогов с полученного дохода. Ситуации, когда недовольные соседи пишут жалобы и факт неофициальной сдачи становится известным, случаются часто. В Налоговом кодексе предусмотрены штрафные санкции и пени к владельцам квартир, сдающих их неофициально.

Закон предоставляет право сдавать недвижимость в аренду ИП и физическим лицам, не зарегистрированным как предприниматели. Последние обязаны уплатить налог в размере 13% от арендной платы. В отдельных случаях его ставка повышается до 17%. Это происходит в случае превышения общей суммы дохода налогоплательщика, полученной за декабрь, размера минимально допустимой зарплаты в 10 раз.

Арендодатель заполняет и предоставляет налоговую декларацию в ФНС. Документ ф. 3-НДФЛ подается в инспекцию по месту нахождения собственности. Это нужно успеть сделать до 30/04 следующего года. Налог оплачивается единовременным платежом один раз в году.

Граждане, зарегистрированные в качестве ИП, платят 6% с полученного дохода при использовании упрощенной системы налогообложения. Кроме этого они должны заплатить фиксированные страховые взносы, налог оплачивается каждый квартал. Это делает невыгодным регистрацию ИП при сдаче дешевой недвижимости.

ИП могут купить патент, позволяющий сдавать жилье. Он выдается на срок от месяца до года. За краткосрочные разрешения плата вносится сразу полностью. Стоимость годового патента оплачивается частями. Сначала 30% от суммы, в конце срока остаток. Цена зависит от площади квартиры и ее местонахождения. Она подлежит обязательной уплате, даже если жильцы съехали, а новых съемщиков вы искать не стали. Стоимость патента не меняется при изменении рыночных цен на арендуемое жилье.

Документальное оформление найма жилого помещения – оптимальный вариант, выгодный с юридической и материальной стороны. Оно позволяет обезопасить обе стороны, хозяева и жильцы заранее оговаривают все условия и обязуются их выполнять.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu.html

Незаконная сдача квартиры в аренду: куда жаловаться, ответственность и штрафы

Сегодня многие владельцы жилых квартир, в которых они не проживают постоянно, сдают их внаем и получают прибыль. Как правило, такое предпринимательство осуществляет незаконным способом, а в некоторых случаях причиняет неудобства соседям. В связи с этим возникает вопрос, как доказать, что квартира сдается в аренду незаконно  и куда следует обращаться в случае выявления такого факта?

Как обнаружить факт незаконной аренды

Как правило, понять законно ли сдается соседняя квартира или нет достаточно трудно. Однако есть несколько способов:

1. Квартира наверняка сдается без заключения соответствующего договора в том случае, когда в нее каждый день заселяются новые жители.
2. Скорее всего, нет договора найма или аренды в случае, когда в квартиру заселены иностранные граждане.

В остальных случаях, обнаружить факт незаконного предоставления жилого помещения практически невозможно.

Как доказать что квартира сдается в аренду незаконно

Основанием при наличии, которого налоговые органы незамедлительно прореагируют на жалобу – жалоба самого арендатора. Однако, как мы все прекрасно понимаем, зачастую лицу не выгодно жаловаться на того, кто предоставил ему квартиру в наем.

С другой стороны в случае обращения соседей в уполномоченные органы будет основание провести проверку, по результатам которой можно будет однозначно ответить, на вопрос сдается ли жилье или нет, а также законная ли эта сдача или она противоречит закону.

Еще одним вариантом выявление незаконной сдачи жилого помещения – проживание в квартире мигрантов. При наличии такого условия, соседи вправе обратиться  в полицию. Полиция после проведения проверку в случае выявления факта нарушения налогового законодательства передаст материалы в налоговую службу, которая привлечет собственника к ответственности.

Квартира сдается хозяевами посуточно, что делать

Сегодня все больше и больше набирает популярность аренда квартиры на одни сутки. Поскольку новые соседи, как правило, в таких квартирах отмечают праздники, то естественно это не по душе людям, проживающим в соседних квартирах.

Для начала, прежде чем жаловаться в уполномоченные органы необходимо удостовериться, что жилое помещение сдается именно на одни сутки.

Для этого допускается:

• Запечатлеть на видео или фото, что в квартиру каждый день входят новые жильцы.
• В случаях, когда в квартире по соседству нарушается общественный покой или порядок следует вызвать полицию.
• Когда выяснения отношений или нарушения осуществляются в подъезде, рекомендуется не стесняться записывать нарушения на видео.

После того, как все доказательства посуточной сдачи жилого объекта собраны, необходимо обратиться в полицию.

Допустимо одновременно с обращением в полицию, сообщить в налоговую о сдаче квартиры.

Куда сообщить о незаконной сдаче квартиры

Когда по соседству осуществляется незаконная сдача жилья в аренду, для наказания собственника этого жилого помещения можно обратиться сразу в несколько органов.

В первую очередь сообщить о противозаконной сдаче квартиры следует в управляющую или жилищную компанию, которая осуществляет коммунальное обслуживание дома и придомовой территории.

После поступления жалобы они должны обратиться к собственнику помещения для проверки отраженных фактов. Если факт незаконной аренды жилого помещения будет подтвержден, то управляющая компания должна будет передать имеющиеся сведения в правоохранительные органы.

Когда жилищная компания по тем или иным причинам не откликнулась должным образом на заявление, можно обратиться непосредственно к участковому инспектору, который осуществляет надзор за соблюдением правопорядка и закона над подконтрольной ему территории. По факту поступившего заявления участковый должен осуществить проверку. О результатах проведенной проверки в обязательном порядке должно быть сообщено заявителю.

В тех случаях, когда есть подозрения о том, что арендаторами квартиры являются граждане иностранного государства, соседи вправе обратиться в Управление МВД и его территориальные подразделения, занимающееся миграционными вопросами.

Когда лица, проживающие в соседнем помещении, нарушают санитарные нормы, можно смело обращаться в Роспотребнадзор.

Еще одним органом, который компетентен, наказать арендодателя, который получает денежные средства и не платит соответствующий налог в государственный бюджет  — налоговая служба и ее территориальные подразделения.

Налоговый орган по факту поступившего заявления проводит проверку и в случае доказанности факта незаконной сдачи жилого объекта привлекается к установленной государством ответственности.

Жалоба в налоговую, должна быть осуществлена по месту нахождения квартиры. Жалоба может быть написано одним жильцом, так и коллективно.

Как составить жалобу

Для того чтобы компетентный орган рассмотрел обращение, необходимо правильно его оформить.

Как правило, в каждом из вышеперечисленных органов существует специальный бланк, на котором заинтересованное лицо может отразить суть обращения.

В таком обращении следует указывать в обязательном порядке, независимо от органа обращения:

1. Наименование органа, в который заявитель обращается.
2. Полные данные заявителя. Указываются персональные и паспортные данные.
3. Далее необходимо указать суть обращения. Информацию, касающуюся незаконного проживания следует описывать наиболее подробно.
4. Когда имеются доказательства о том, что соседи незаконно сдают квартиру, их следует приложить к заявлению или жалобе. Доказать факт незаконного проживания можно при помощи фото и видео фиксации, а также документов, полученных, например от органов полиции, о фактах нарушения общественного порядка в квартире или подъезде незаконно проживающими жильцами.
5. В конце документа следует указать дату его составления и поставить подпись.

Допускается подать коллективно обращение не от одного соседа, а от нескольких. В этом случае, каждый сосед должен указать свою персональную и паспортную информацию и поставить свою подпись в документе.

Меры по пресечению

Законодателем не предусмотрено мер, которыми бы соседи могли воспользоваться для того, чтобы собственник перестал сдавать свое имущество в аренду.

Однако, обращаясь, в уполномоченные органы, они могут инициировать проверки, которые минимум принесут различные неудобства собственнику.

В случае если владелец квартиры нарушает закон и это будет установлено, то владельца помещения привлекут к ответственности.

Можно ли собственнику квартиры запретить сдавать квартиру в наем

Многие соседи, столкнувшиеся с процедурой сдачи в аренду жилья, находящегося по соседству, задаются вопросом: можно ли запретить собственнику жилого помещения осуществлять сдачу его в наем?

Законодатель дает на этот вопрос категоричный ответ – запретить сдавать квартиру или иное жилое помещение собственнику нельзя.

Связано это с тем, что гражданское законодательство дает лицу, которое обладает правом собственности на объект, возможность распоряжаться этим правом по своему усмотрению.

Если собственником было принято решение передать жилое помещение для проживания третьим лицам, то на нем лежит обязанность оформить эту передачу письменным соглашением и перечислять от получаемого дохода обязательные платежи. В случае, когда эта обязанность не исполняется, собственник привлекается к ответственности, которая установлена законодательством.

Ни административное, ни уголовное законодательство, такой санкции, как запрет сдавать имущество не предусматривает.

Незаконная сдача квартиры в аренду – ответственность

Как было уже ранее сказано, лица, которые не законно, без уплаты налогов осуществляют сдачу своего жилого помещения третьим лицам, могут быть привлечены к разным видам ответственности.

В первую очередь это ответственность, которая предусмотрена налоговым законодательством в виде штрафа.

Штраф налагается налоговой службой.

В случае, когда от сдачи в аренду причиняется ущерб в особо крупном размере, лицо может быть подвергнуто уголовной ответственности.

Штраф

Штраф, в качестве вида наказания определен налоговым законодательством. В соответствии с его положениями, привлечение к этому виду ответственности может быть осуществлено в следующих случаях:

1. Лицо, выступающее арендодателем не получило в установленном порядке статуса индивидуального предпринимателя.
2. Лицо, не вносит обязательный платеж, в установленном размере от дохода, получаемого в процессе сдачи квартиры;
3. Лицо, не представило в установленный срок декларацию с отраженными доходами.

Размер штрафа установлен в процентном соотношении к неуплаченным налогам и составляет от 20 до 40 % в случае неуплаты налога, а также 5 % в случае несвоевременной подачи декларации о доходах.

Уголовная

Помимо санкций, предусмотренных налоговым законодательством, законодатель установил меры ответственности в Уголовном Кодексе РФ.

На основании его нормам, лицо приговаривается к:

• Принудительным работам;
• Аресту;
• Лишению свободы.

Для привлечения к указанным мерам, деяние должно быть совершено в крупном или особо крупном размере.

На сегодняшний день крупным размером считается получение более  900 000 рублей при условии, что часть не уплаченных налогов составляет более 10 % от указанной суммы.

Особо крупным размером признается сумма равная 4500 000 при условии, что часть не уплаченных налогов составляет более 20 % из указанной суммы.

Закон допускает освобождение от ответственности лицо, которое полностью погасило все недоимки и оплатило наложенные на него штрафы.

Заключение

Таким образом, когда у соседей имеются достаточные основания полагать, что соседнее помещение сдается, нарушая нормы закона, они могут обратиться в уполномоченные органы с жалобой, оформленной в предусмотренном порядке и требовать наказания, которое установлено законодателем.

Источник: https://zakondoma.ru/arenda/zhilogo/nezakonnaya-sdacha-zhilya-v-arendu-kuda-zhalovatsya.html

Сдать квартиру и не платить налоги

Арендодателям не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, но собственники, получающие доход от сдачи квартир, обязаны уплачивать с такого дохода налог — 13% суммы, полученной в год. За неуплату предусмотрена ответственность, в том числе уголовная.

Так, уклонение от уплаты налогов и/или сборов с физического лица, совершенное в крупном или особо крупном размере, влечет наказание вплоть до лишения свободы на срок от одного до трех лет. «При этом «крупным размером» считается получение за сдачу квартиры от 21 тыс. руб. в месяц в течение трех лет, — поясняет начальник юридической службы группы компаний «Пересвет-груп» Элеонора Завгородняя.

— В условиях нынешнего столичного рынка такая сумма составляет минимальную стоимость аренды однокомнатной квартиры в месяц». Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды квартиры, заключенного на один год и более. Уточним, что с юридическими лицами заключается договор аренды, с физическими — договор найма.

Таким образом, о договоре найма, не подлежащем обязательной государственной регистрации, будет известно только подписавшим его лицам — собственнику квартиры и нанимателю. Но в случае, если собственник намерен зарегистрировать нанимателя в своей квартире по месту жительства (постоянно или временно), органы регистрационного учета потребуют у него договор найма.

При этом надо понимать, что при возникновении каких-либо проблем собственнику квартиры будет сложно обратиться за защитой своих прав в компетентные органы, поскольку ему придется раскрывать информацию о полученных доходах и нести ответственность за уклонение от уплаты налогов.

Мелочей в договоре не бывает

гарантия соблюдения прав и интересов собственника квартиры при ее сдаче обеспечивается договором, в который включены соответствующие условия. При наличии определенных знаний собственник способен составить такой договор сам. Но он также может обратиться за помощью к специалистам по операциям с недвижимостью (юристам и риэлторам), которые исходя из требований и конкретной ситуации составят договор найма, наиболее полно защищающий интересы арендодателя.

При cоставлении договора нужно обратить внимание на следующие существенные условия. Права и обязанности собственника и нанимателя. Собственник обязан передать нанимателю квартиру, пригодную для проживания, и обеспечивать эксплуатацию дома, где находится квартира, а наниматель — использовать квартиру только для проживания, поддерживать в надлежащем состоянии и вносить плату за наем.

Собственник имеет право вменить в обязанность нанимателю любые другие действия, которые позволят сохранить квартиру в должном виде и не причинить вреда другим гражданам. Другое существенное условие — цена найма и порядок оплаты. Как правило, в договоре указывается сумма и период времени, за который она вносится. Целесообразно указать, в какой срок наниматель обязан передать эту сумму хозяину квартиры, а также последствия просрочки оплаты.

Это условие позволит собственнику взыскать с жильца штраф или неустойку, если тот пропустит срок оплаты.

Э. Завгородняя советует оговорить обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг, услуг телефонной связи, Интернета, обслуживания домофона или охраны подъезда. От такого условия, как срок договора, зависит ряд обстоятельств. Если срок в договоре не указан, по закону он считается заключенным на пять лет.

Если договор заключен менее чем на один год, то при отсутствии специальных оговорок на такой договор не распространяются предусмотренные законом правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок.

По порядку становись

В договоре имеет смысл указать количество и состав лиц, которые проживают в квартире совместно с нанимателем. Если он собирается поселиться в ней вместе с родственниками, надо перечислить в договоре найма всех членов семьи, так как по закону они имеют право пользоваться квартирой наравне с нанимателем.

Кроме того, за все действия указанных лиц, нарушающие условия договора, перед собственником квартиры несет ответственность наниматель. В договоре эти лица не указаны? Наниматель вправе вселить их в квартиру только с согласия собственника и при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей.

Еще один существенный момент — условия досрочного расторжения договора и порядок физического освобождения квартиры нанимателем. Договор найма можно расторгнуть досрочно лишь в случаях, установленных законодательством. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но при условии, что он письменно уведомит об этом собственника квартиры за три месяца.

Собственнику квартиры позволено досрочно расторгнуть договор найма только в судебном порядке — в случае, если наниматель просрочивает или вообще не вносит плату, разрушает или портит квартиру и т. д. «Собственник может уточнить порядок досрочного расторжения договора, конкретизировать его процедуру, указав, например, срок, в течение которого наниматель физически освобождает квартиру, — комментирует Э. Завгородняя.

— Это весьма актуально при распространенной на рынке жилья ситуации: расторгнув договор с недобросовестным нанимателем, собственник заинтересован в скорейшем освобождении квартиры для сдачи ее другим лицам». Важный пункт — санкции за нарушение условий договора, ответственность в случае причинения вреда соседям (залив, пожар и т. п.). Это позволит взыскать с нанимателя любые убытки, причиненные его действиями.

В интересах собственника предусмотреть максимальное количество случаев ответственности нанимателя за действия, нарушающие условия найма. Немаловажно оговорить порядок внесения изменений в обстановку квартиры (это особенно актуально для квартир с дорогим ремонтом: довольно часто собственники по истечении срока договора получают квартиру с дырами в стенах от висевших у нанимателей картин, полочек, навесных шкафов и т. п.).

Кроме того, составляя договор, внимательно отнеситесь к полному описанию квартиры, включите полный список предметов обстановки в акт передачи, в том числе укажите наличие или отсутствие повреждений на стенах, полу, потолке, окнах; какая сантехника установлена; какие электророзетки и выключатели (и сколько их) и т. п.

Даже если у вас недорогой ремонт, вряд ли вам захочется тратить деньги на то, чтобы покупать и устанавливать розетки и выключатели вновь. Акт подписывают собственник и наниматель.

Зачастую к данным аспектам собственники подходят беспечно, не обращая на них внимания или считая их обсуждение «неудобным». Но стоит сломать сложившиеся стереотипы в этом отношении и обезопасить себя от дальнейших неприятностей.

Средство от страха

Хорошо, если квартира, ее внутренняя отделка и имущество (особенно ценное) застрахованы, а страховые случаи распространяются также на ситуации, когда квартира передана в аренду или сдается внаем.

Владелец может самостоятельно застраховать свою недвижимость до или после заключения договора найма либо возложить эту обязанность на нанимателя по условиям договора. Имеет смысл подумать о страховании гражданской ответственности собственника за возможный ущерб соседям.

Это позволит минимизировать риски, связанные с последствиями ущерба, который нанесет наниматель или совместно проживающие с ним граждане квартире собственника или его соседям (например, при заливе).

Наталья Мартынова «Квадратный метр»

Источник: http://www.rentalhome.ru/kak_sdat_kvartiru/sdat-kvartiru-i-ne-platit-nalogi/