Что такое договор мены квартиры

Договор мены квартиры: образец и подводные камни

что такое договор мены квартиры

Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.

Образец типичного договора мены квартиры (word)

Советуем ознакомиться с тем как правильно с юридической точки зрения обменять квартиру на частный дом — узнать подробнее.

Законодательная база

Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:

  • другую квартиру;
  • частный дом, в том числе загородный;
  • дачу и другие виды недвижимости.

Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.

На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.

Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.

Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:

  • если цена одинаковая, обмен равноценный;
  • если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).

Образец и инструкция по составлению

Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.

ФИО сторон, предмет договора

Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).

Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).

Описание стоимости квартир и порядок расчетов

Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний.

В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает.

В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.

Обязательства и ответственность сторон

Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:

  • передать объекты недвижимости;
  • гарантия того, что объекты не обременены арестом, залогом, претензиями третьих лиц;
  • в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.

Прочие положения

В заключительной части прописывают необходимость составления акта приема-передачи квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).

Пошаговая инструкция по обмену квартирами

Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или родственниками. Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):

  • паспорта;
  • документы на квартиру;
  • договор мены.

Инструкцию о том как зарегистрировать право собственности на квартиру читайте тут.

Шаг 2. Регистрация договора

Распространены вопросы, связанные с тем, нужно ли регистрировать договор мены. При этом есть мнение о том, что регистрации подлежит только договор купли-продажи.

Такая точка зрения ошибочна: любой договор приобретения недвижимости (за деньги, в результате дарения, по завещанию и т.п.) подлежит обязательной государственной регистрации.

В день регистрации сделки обе стороны лично или через представителей, действующих по нотариально заверенной доверенности, приходят вместе с описанными документами в отделение Росреестра или МФЦ.

После подачи заявления и оплаты госпошлины (2000 рублей) необходимо ожидать в течение 5-10 рабочих дней. Затем документы будут готовы: обоим владельцам выдают погашенные свидетельства о собственности на прежние объекты и выписку из ЕГРН на новые квартиры (этот документ в настоящий момент полностью заменил свидетельство о собственности, которое больше не выдается).

Обязательной нотариальной регистрации договора мены не предусмотрено. Но если происходит обмен долями, такая процедура обязательна, что установлено федеральным законодательством.

Шаг 3. Оплата налога НДФЛ

Поскольку законодательство воспринимает обмен квартирами как сделку купли-продажи, считается, что вместе с новым объектом недвижимости собственник получает и доход. Этот доход облагается налогом НДФЛ, который составляет 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей. Например, новая квартира стоит 4 миллиона рублей, тогда собственнику следует оплатить 13% от 3 миллионов, т.е. 390 тысяч рублей.

Срок оплаты налога – не позднее 15 июля. При этом необходимо подать декларацию, которая оформляется по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля). В обоих случаях речь идет о годе, который следует за годом совершения обмена. Например, сделка произошла 27 декабря 2017 года. Тогда налог нужно оплатить до 30 июля 2018 года.

Налог не оплачивается, если собственник владел прежней квартирой в течение 3 лет и более. В остальных случаях плата обязательная, даже если произошел обмен между близкими родственниками. Однако впоследствии собственник имеет право получить налоговый вычет (при условии, что он трудоустроен официально).

Таким образом, договор мены составляется в простой письменной форме, не заверяется нотариусом, но обязательно регистрируется государством в органах Росреестра.

Источник: https://2ann.ru/poryadok-sostavleniya-dogovora-meny-kvartiry/

Договор мены: как его регулирует закон?

что такое договор мены квартиры

Привычная форма приобретения недвижимости — купля-продажа. Однако есть и другие формы, менее распространенные. Например, мена, когда двое людей договариваются обменяться жильем. Как оформить такую сделку и какие нюансы нужно знать? Об этом рассказал нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Что записано в законе

Договор мены на практике хоть и не часто, но встречается. По сути, мена – родоначальница того, что принято считать гражданским оборотом. Продавая или покупая, мы меняем одну вещь на другую, где способом упрощения обмена выступают деньги. Суть вещной природы денег не изменилась с момента их появления в древнем Шумере, где в роли эквивалента стоимости выступали глиняные фигурки животных. И по сей день закон прямо относит деньги к вещам – ст. 128 ГК РФ.

Итак, если вы решили поменяться — есть смысл заглянуть в закон, который и регулирует договор мены в ст. 567 — 571 ГК РФ. Законотворчество, регулирующее мену, весьма лапидарно и состоит только из 5 статей. Но скупость законодателя объясняется отсылочной нормой: ст. 567 ГК отправляет к главе 30 ГК РФ, регулирующей вопросы купли-продажи.

«Логика отсылки проста: во-первых, мена сегодня не обладает такой востребованностью, как купля-продажа, а во вторых, сущность одного и другого договора одинакова.

Иным словами, то, что не отрегулировано в статьях по мене, смотри в главе по купле-продаже. Но в той же статье указано: правила 30 главы применяются в том случае, если это не противоречит существу мены», — напоминает Алексей Комаров.

Собственно, о противоречиях и особенностях мы и поговорим.

Чем мена отличается от купли-продажи

Во-первых, по договору мены обменивается только товар. Понятие товара в законе не раскрывается. Судебная практика пошла методом исключения и в разъяснениях объяснила, что не может быть предметом мены: услуги и права требования. Если вы решили поменять квартиру на дом – пожалуйста. И та и другая вещи попадают под понятие товара.

Поменять комнату на право требования по договору участия в долевом строительстве нельзя. Нельзя вне зависимости от того, была ли выплачена цена договора застройщику или нет, был ли подписан акт передачи квартиры или нет. Нельзя до момента приобретения права собственности на объект – регистрации права в реестре.

С услугами ситуация аналогичная:

не выйдет обмена нежилого помещения на обязательство подрядчика построить дом на участке собственника магазина. Такой договор мены недействителен.

Во-вторых, если заключается договор мены без доплаты, то применить правило ст. 475 ГК также не выйдет. Иными словами, если после заключения договора менщик обнаружил дефекты в квартире (треснутую стену, вздутый пол, грибок на стенах и т. д.), то правило статьи в части права требования уменьшения покупной цены приобретенного объекта работать не будет. Что, в общем, не лишает права менщика пользоваться иными средствами защиты, указанными в одноименной статье закона.

В-третьих, неадекватное регулирование отношений ст. 250 ГК о праве преимущественной покупки сособственников. Указанная статья требует уведомления сособственников о предстоящем отчуждении объекта, в том числе и по договору мены. Единственное исключение из статьи установлено для мены акций.

Так, если меняется доля квартиры (комната), без доплаты (равнозначная мена) на иную комнату, то возникает справедливый вопрос: о чем уведомлять сособственников? Никто из сособственников не сможет предложить объект для мены, так как указанное имущество принадлежит менщику второй стороны, который не готов его продавать, но готов обменять на то, что принадлежит менщику первой стороны.

«На практике такая очевидная «недорегулированность» заставляет стороны заключать перекрестные договоры дарения, которые по букве закона являются ничтожными», — предупреждает нотариус. 

В-четвертых, многие агенты путаются с необходимостью предоставления на сделку согласия супруга, особенно если мена производится без доплаты. По этой причине сделки нередко откладываются. На мену согласие супруга нужно всегда, даже если обмениваемое имущество принадлежит менщику по безвозмездной сделке. Ст.

35 СК гласит: нотариально заверенное согласие нужно, если сделка подлежит нотариальному заверению или права на имущество подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, которое менщик приобретает, подлежат государственной регистрации, а поскольку отчуждение и приобретение происходят по одной сделке — мене, то и согласие на сделку супруга необходимо.

Актуален вопрос по нотариальному оформлению мены.

«С учетом последних изменений при участии в договоре мены доли квартиры, дома, нежилого помещения требуется нотариальная форма сделки, 

— отмечает Алексей Комаров. — Если стороной по мене является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, то вне зависимости от вида собственности менщика законом так же предусмотрена нотариальная форма».

Тариф за заверение мены рассчитывается следующим образом. Оценочные стоимости обмениваемых объектов складываются, потом сравниваются со сложенными кадастровыми стоимостями данных объектов, и от бОльшей суммы уже рассчитывается тариф. Например, если бОльшая сумма от 1 000 001 до 10 000 000 руб., тариф равен 7 000 руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб. Плата за оказание услуг правового и технического характера составляет 5 000 руб.

В-пятых, часто не ясен вопрос с налогообложением участников сделки. Этот вопрос в продолжение темы мы освещаем здесь.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2016/10/29/dogovor-meni-kak-ego-regyliryet-zakon/

Договор мены квартиры – как правильно заключить и что важно учесть

что такое договор мены квартиры

Договор мены квартиры — это сделка, которая относится к разряду бартерных и регулируется статьями ГК РФ и ЖК РФ. Любые сделки такого типа проводятся по правилам ст. 567 ГК РФ, могут относиться к ним и различные статьи гл. 30 ГК РФ, если это будет соответствовать каким-то частным обстоятельствам.

По договору мены можно обменять любой товар, а объекты недвижимости в таком случае становятся вещами, обладающими материальной ценностью.

Поэтому возможен обмен не только одной квартиры на другую, но и на любую вещь или объект недвижимости — автомобиль, земельный участок или средства производства.

Если один товар имеет более высокую стоимость по отношению к другому, то стороны могут это учесть и уставить размер доплаты. Каждая из них становится продавцом и покупателем, имеет свои права и обязательства по двухсторонней сделке.

Хотя и тут нет никаких ограничений. Законодательство допускает возможность участия третьей стороны. Она может иметь материальную заинтересованность по условиям сделки, при проведении сложной мены с несколькими участниками договорных отношений, а может не иметь и выполнять функции агента, к примеру, если стороны заведут эскроу счет для передачи доплаты. Тогда будет составлен отдельный договор, а его условия будут направлены на контроль выполнения основной сделки.

Договор мены можно заключить только в том случае, если квартиры приватизированы и являются собственностью.

В противном случае, если квартиры относятся к числу тех, что используются по договору социального найма, возможен только обмен квартир, который не является сделкой. Тогда обе квартиры должны быть одного типа и относиться к муниципальным жилищным фондам. Это положение закреплено в ст. 72 ЖК РФ.

договора мены, если совершается сделка с недвижимостью

Сторонами сделки могут выступать любые лица, обладающие правом на имущество, включая юридические. Обменять квартиру можно только в том случае, если она уже занесена в Государственный реестр недвижимости. Соглашение заключается только в письменной форме и должно содержать:

  • реквизиты субъектов или сторон сделки;
  • сведения о квартире или любых других товарах, которые становятся объектом сделки;
  • условия договора, которые в тоже время определяют права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон и порядок разрешения спорных ситуаций.

Если квартира меняется на имущество, отличное от жилой недвижимости, то в договоре объект описывается так, как это принято для имущества соответствующего вида.

Мена даёт сторонам некоторые преимущества. Обе могут воспользоваться правом на получение налогового вычета, а в случае расторжения сделки должен быть восстановлен статус, который был до её заключения, что снижает риск того, что кто-то окажется вообще без жилья.

К договору мены применяются все правила операций с жилой недвижимостью. В принципе его можно считать договором купли-продажи, при которой обе стороны становятся и покупателями и продавцами. Отсутствие в нём упоминания стоимости даёт основание для того, чтобы считать квартиры равноценными.

Сроки вступления сторонами в свои права могут отличаться. В таком случае применяется правило ст. 328 ГК РФ.

Регистрация сделки мены жилой недвижимости

Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:

  • заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
  • договор мены;
  • выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
  • кадастровые паспорта на обе квартиры;
  • нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
  • согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.

Если в квартире есть недостатки

При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния.

Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации.

В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда. В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

Особенно актуальным это является в том случае, если проводились какие-то перепланировки, тем более не согласованные с органами местного самоуправления. Важность приобретает и то, окажутся ли дефекты неустранимыми.

Если таковые есть, и это подтвердит экспертиза, то они делают использование квартиры по назначению невозможным. Даже в таком случае сделку мены совершить всё равно возможно.

Только нужно не только поставить другую сторону в известность, но и составить акт приёмки объекта, а в уже в нём отразить все недостатки.

Источник: https://rulaws.ru/articles/dogovor-meny-kvartiry-kak-pravilno-zaklyuchit-i-chto-vazhno-uchest

Договор мены квартир

Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сторона признается продавцом, который обязан это жилье передать ему. 

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Судебная практика по жилищным делам

Договор обмена квартир является договором гражданско-правового характера, которому присущ ряд признаков, которые позволяют договор мены отличить от прочих гражданских обязательств.

Особенности данного договора  

Договор мены квартиры выступает возмездным договором, который наличием встречного предоставления отличается от прочих возмездных гражданских договоров. В данном случае товар, то есть квартира, непосредственно передающаяся по договору, предоставляется исключительно в качестве обмена на иной товар.

Стоит отметить, что договор обмена квартиры содержит важное условие (впрочем, как и любой другой жилой недвижимости, которая принадлежит организациям или гражданам на правах собственности) – это сохранение полного списка лиц, приобретающих право пользования меняемой квартирой. При отсутствии закрепления такого условия в договоре, данный документ не будет признан заключенным, тем самым оформление права собственности не произойдет.

Кроем того, договор обмена квартиры нужно в обязательном порядке зарегистрировать. Проведение государственной регистрации происходит в несколько этапов согласно предусмотренным требованиям.

Сущность договора 

Наниматель жилья по договору соцнайма, заручившись согласием наймодателя, имеет право обмена занимаемого им жилого помещения на другое, которое в свою очередь предоставлено по договору социального найма иному нанимателю согласно п. 1 ст. 72 ЖК РФ.

Оформление документа происходит в простом письменном виде. По общему содержанию данный договор составляется аналогично договору купли-продажи. 

Обязательные реквизиты договора: 

  1. идентификационные данные сторон (ФИО и прочие паспортные данные); 
  2. детальное описание квартир как объектов сделки (их адреса и место расположения, площадь, планировочные особенности и пр.); 
  3. стоимость обоих предметов сделки (данная величина определяется согласно договоренности сторон); 
  4. задокументированные исходные данные, которые удостоверяют права собственности владельцев квартир, а кроме того являются основанием их возникновения; 
  5. размер и условия доплаты (при необходимости); 
  6. механизм фактической передачи квартир и прочие нюансы сделки. 

Государственная регистрация 

Регистрация договора мены квартир – непростая процедура, состоящая из следующих этапов:

  • сторонами собирается вся необходимая документация;
  • полный пакет документов подается для регистрации в учреждение юстиции;
  • по принятию документации в регистрационном органе выдают сторонам расписку о получении документации для государственной регистрации;
  • правовая экспертиза поданных бумаг для процесса регистрации договора обмена квартир;
  • если причины для приостановления или отказа в госрегистрации договора мены отсутствуют, вносят соответствующую запись Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (после чего аналогичная надпись производится на правоустанавливающей документации на недвижимость, а также выдается соответствующее удостоверение о госрегистрации).

Государственная регистрация подобной сделки должна быть проведена в течение месяца с момента подачи соответствующего заявления и остальных необходимых документов.

Налогообложение сделки

Налоговый кодекс не регламентирует особенностей налогообложения такого вида сделок, однако Гражданский кодекс уточняет, что для подобных договоров применяются такие же правила и нормы, как и для договоров купли-продажи. 

В том случае, если владелец квартиры обладал ею более 3-х лет, его освобождают от уплаты НДФЛ. Если срок владения объектом недвижимости меньше 3-х лет, тогда обязанность уплаты налога возникает, но с учетом права на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Образец договора мены квартиры можно скачать на нашем сайте.

Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным Долгое время квартирный обмен был практически единственной возможностью улучшить жилищные условия. Государство разово обеспечивало семью жилплощадью в рамках установленных норм, и при этом не сильно-то учитывался район ж Можно ли разменять приватизированную квартиру интересует многих владельцев заинтересованных  в покупке иного объекта недвижимости взамен имеющегося. Актуальная практика предлагает несколько методов решения данного в

gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Dogovor-meny-kvartir.html

08.08.2019 — Ольга Сорокина

Добрый день. договор мены квартир, заключенный у нотариуса в 1997 году не зарегистрирован. каковы правовые последствия

Источник: http://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Dogovor-meny-kvartir.html

Договор мены жилых помещений

Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.

Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.

Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным. Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки. Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.

Кроме того, возможна передача не только всей квартиры, но и доли в ней.

После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.

После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Существенные условия договора мены квартиры

Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.

В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:

  • наименование (например, квартира или комната),
  • количество комнат,
  • адрес квартиры,
  • общая и жилая площади и другие сведения.

Кроме того, необходимо указать:

  1. Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
  2. Взаимные обязанности сторон.
  3. Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
  4. Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
  5. Дату совершения мены.
  6. Подписи сторон сделки.
  7. Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью для сторон по рассматриваемой сделке является обязанность передать то имущество, которое указано в тексте договора мены.

Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.

Если установлена определенная сумма в качестве доплаты, то у стороны по договору возникает дополнительная обязанность по ее передаче.

Если же сроки передачи квартиры не совпадают, то к стороне передающей имущество последней могут быть применены положения ГК РФ о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).

Форма договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.

Однако в соответствии со ст. 163 ГК РФ такое удостоверение требуется при прямом указании на то в законе или в соглашении. Поэтому если не прописывать такое условие в тексте документа, то к нотариусу можно и не обращаться.

Однако из общего правила об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки есть два исключения:

  • если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
  • если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.

Если же договор составляется самостоятельно без помощи нотариуса, то при его разработке нужно внимательно и ответственно отнестись к указанию в договоре обязательных сведений.

В сети Интернет имеется большое количество образцов (типовых форм) договора мены разных объектов недвижимости. Наиболее распространенным и заключаемым при совершении сделки является договор мены равноценных квартир, примерный образец которого приведен ниже.

Предварительный договор мены квартиры

Сторонами, желающими осуществить обмен квартирами, может быть заключен предварительный договор мены.

На практике такая ситуация возникает, если собственность находится под обременением (залог, ипотека) или если стороны договорились передать объекты недвижимости в определенном техническом состоянии, предварительно осуществив ремонт.

Также предварительный договор мены также может быть заключен, если сторонам необходимо собрать дополнительные документы, например, выписку из поквартирной карточки или домовой книги о прописанных в квартире лицах.

Пример

Между Кирилловым В.С. и Кудряшовым А.В. заключен предварительный договор мены квартиры, в котором установлено намерение сторон заключить соглашение о мене своих жилищ через полгода. Указанный срок обуславливается выплатой Кирилловым ипотеки на планируемую к передаче квартиры.

По прошествии шести месяцев и полной выплате ипотеки Кирилловым стороны заключили основной договор и совершил обмен.

При составлении предварительного договора мены обязательно указываются его стороны, указывается дата и подписи.

Обязательно обозначаются предмет обмена и иные условия, которые свидетельствуют о необходимости составления полноценного договора мены в будущем (возможно с указанием предполагаемой датой).

Порядок заключения договора мены

Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий. Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.

При составлении акта приема-передачи описывается состояние обмениваемого жилого помещения, имеющиеся дефекты и список приобретаемого в результате обмена квартиры имущества (мебели, сантехника, предметы интерьера).

Далее стороны подготавливают ряд документов, требуемых при оформлении перехода права собственности, и подают их в регистрирующий орган (непосредственно в Росреестр или через МФЦ).

После подачи документов в территориальный орган Росреестра указанный орган осуществляет проверку документов и в случае положительного решения выдает выписку, которая удостоверяет факт перехода права собственности на квартиру.

К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:

  • одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
  • квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
  • у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину, то сделка в отношении нее может быть осуществлена только при ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если происходит обмен неравноценных квартир, то в договоре мены обязательно должны быть прописаны стоимости передаваемых объектов, а также порядок выплаты доплаты той стороной, чья квартира стоит меньше.

Если квартира находится в общей собственности, то при любых сделках по отчуждению имущества, в том числе и по договору мены, необходимо нотариально заверенное согласие собственников долей в квартире (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Договор мены доли квартиры

Зачастую квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, которые имеют право лишь на долю в общей собственности, что также является имущественным правом, а значит указанной долей можно распоряжаться, например, путем совершения обмена. Однако в связи с этим возникают некоторые нюансы, которые следует учитывать.

При обмене доли в квартире необходимо получить разрешение иных собственников, так как законодательство предоставляет преимущественное право покупки (обмена) в случае реализации доли одним из собственников. В остальном порядок мены доли квартиры не отличается от порядка обмены жилища в целом.

Акт приема-передачи квартиры по договору мены

После подписания договора мены следует фактическая передача имущества. Для того, чтобы зафиксировать указанный факт и избежать в дальнейшем каких-либо споров по данному вопросу необходимо составить акт приема-передачи квартиры.

В передаточном акте указываются следующие сведения:

  • стороны;
  • основание (соглашение о мене);
  • дата;
  • имущество и оборудование, которое передается вместе с квартирой;
  • можно также предусмотреть положение о состоянии (имеющемся ремонте) квартиры.

Документ подписывается обеими сторонами.

Акт приема-передачи в случае с меной квартир составляется дважды: сначала фиксируется факт перехода одной квартиры, затем другой.

Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
  • договор мены;
  • квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В частных случаях обмена жилыми помещениями указанный список может быть дополнен иными документами, связанными с особенностями тех или иных правоотношений (согласие иных собственников, сведения о нотариальном удостоверении сделки и т. д.).

Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение. Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому. После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Судебная практика по договору мены

В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:

  1. Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
  2. Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.

Заключение

Договор мены квартиры является одним из способов приобретения квартиры и улучшения жилищных условий. Обмен квартиры может быть равноценным и требующим доплаты, так как стоимость обмениваемых объектов может быть разной. Условие о доплате должно быть обязательно отражено в тексте договора о мене.

Для недопущения возможных спорных ситуаций (в том числе и судебных разбирательств) необходимо составлять договор как можно грамотнее, включив в него все существенные и иные имеющие значение для сделки условия. После заключения договора, при передаче имущества, необходимо составить акт о приеме-передачи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на оба недвижимых объекта.

Договор мены с доплатой

Я планирую обменять свою квартиру на другую, но стоимость моей квартиры несколько меньше обмениваемой. Можно ли установить в договоре мены условие о денежной доплате с моей стороны?

Ответ

Такое условие возможно установить в договоре мены, но с уточнением порядка передачи денежных средств и ее срок. Желательно передачу денежных средств зафиксировать распиской во избежание различных спорных ситуаций.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/obmen/dogovor-meny/

Договора мены

Понятие Мена регулируется Параграфом 6, ст. 715 Гражданского кодекса, который гласит, что по договору мены (бартера) любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар.

Образцы договоров мены

  • Договор мены квартиры с доплатой Договір міни квартиры з доплатою

При этом любая из сторон договора мены является продавцом того товара, который он передает в обмен, и покупателем товара, который он получает взамен. Договор мены может устанавливать доплату за товар, недвижимость большей стоимости, которая обменивается на товар или недвижимость меньшей стоимости.

Право собственности на обмениваемые товары, имущество или недвижимость переходит к сторонам одновременно после выполнения обязательств относительно передачи имущества обоими сторонами, если другое не установлено договором мены или законом. Договором может быть установленный обмен имущества на работы (услуги). Законом могут быть предусмотрены другие особенности заключения и выполнения договора мены.

К договору мены применяются общие положения о купле-продаже, положение о договоре поставки, договор контрактации или другие договора, элементы которых помещаются в договоре мены, если это не противоречит сути обязательства.

Договор мены жилья является двухсторонним, оплатным, консенсуальным. Таким образом, договор мены считается заключенным, когда стороны достигнут согласия по всем существенным условиям. Именно с этого момента каждая сторона должна надлежащим образом выполнять свои обязанности по договору.

Договор мены является оплатным исходя из того, что каждая из сторон договора мены является продавцом того жилья, которое он передает в обмен, и покупателем того жилья, которое получает взамен.

Договором мены может быть установлена доплата за жилье большей стоимости, которое обменивается на жилье меньшей стоимости, но при этом нельзя в этом случае говорить о том, что заключается договор купли-продажи.

Важно лишь то, чтобы обязательства сторон в договоре мены не были заменены денежными обязательствами на весь размер стоимости жилья. Поскольку в этом случае, по сути, речь пойдет уже о договоре купле – продаже, при заключении которого необходимо оплачивать как госпошлину (услуги нотариуса), так и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование.

Когда одна сторона получает жилье в собственность по договору мены, она, в свою очередь, должна выполнить определенные обязательства в пользу другой стороны. Поэтому договор мены является двухсторонним. Право собственности на обмениваемое жилье переходит к сторона одновременно после выполнения обязательств касательно передачи жилья обеими сторонами, если иное не установлено договором.

После заключения договора мены жилья такой договор подлежит обязательной регистрации в БТИ, т. е. стороны в силу статьи 182 Гражданского кодекса Украины должны зарегистрировать право собственности на жилье

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Общедомовые нужды что это такое

В соответствии со статьей 2 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952 – IV от 01.07.2004 г.

государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений – официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, которое сопровождается внесением данных в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.

Отличие договора мены от обмена

При обмене квартирами существуют случаи, когда проводится обмен квартир, которые не являются частной собственностью, а такими квартирами пользуются на основании договора найма, заключенного между нанимателями и ЖЭКом. При этом основанием для вселения в такую квартиру является ордер.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Как уже было отмечено, мена жилого помещения регулируется нормами Гражданского кодекса Украины, в частности, статьями 715, 716. При этом к договору мены применяются общие положения о купле – продаже жилья.

Обмен жилых помещений регулируется Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР, утвержденных Постановлением Совета Министров Украинской ССР № 31 от 31.01.1986 г.

Так, нормы Правил обмена жилых помещений применяются исключительно к обмену жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов. При этом Правила не распространяются на мену жилья, поскольку такое жилье находится в частном жилом фонде.

Основные отличия мены и обмена

Параметры Обмен Мена
Основание для вселения Ордер Договор мены
Уполномоченное лицо/орган Бюро по обмену жилыми помещениями при исполкоме местного совета или самим исполкомом Нотариус, который удостоверяет договор мены; проводится также государственная регистрация договора мены
Вступление в силу Согласие на обмен жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров Договор мены жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации
Согласие С каждой стороны необходимо согласие нанимателя и членов его семьи (в отдельных случаях – и собственника жилья) Согласие сособственников (нотариально удостоверенное), в случае, если квартира находится в общей совместной собственности, например, квартира ранее была приобретена в браке, но в правоустанавливающем документе указан лишь один из супругов. Если в правоустанавливающем документе указаны несколько лиц, то в договоре мены они выступают одной стороной
Платежи Отсутствуют Государственная пошлина 1%
Обмен/мена на другое имущество Предусматривает получение вместо одного жилья исключительно другое жилье Возможно проведение мены жилья на другое имущество, которое находится на правах собственности
Заключение иных договоров Обмен является предпосылкой для заключения договоров найма жилья каждой из сторон Не являются необходимым какие-либо дополнительные договоры
Требования сохранения жилищных условий Не допускается ухудшение жилищных условий касательно размеров жилой площади Законодательством не предусмотрено

Таким образом, если принято решение провести замену одной квартиры на другую, то прежде всего необходимо выяснить, к какой категории квартир относится та, которую вы предполагаете получить взамен.

Затем нужно необходимо найти собственника подходящей Вам квартиры, который желает переехать в такую квартиру как у Вас и получить или предоставить доплату Доплата по договору мены определяется в размере разницы рыночной стоимости меняемых квартир.

В этом случае заключается договор мены между собственниками квартир, в котором определяются все существенные условия мены, в частности, такие как, предмет мены, оценочная стоимость предметов мены, размер доплаты, условия и сроки освобождения квартир, которые являются предметом мены.

Источник: https://meget.kiev.ua/obrazets-dogovora/dogovora-meni/

Особенности договора мены квартиры

Сделка мены является распространенной в области перехода прав на недвижимость. Существуют различия и нюансы в заключении договора мены жилья (комнаты, доли квартиры), с простым соглашением по обмену недвижимости, где пользование объектами происходит на основании социального найма.

Основное назначение указанного договора – это передача прав собственности на конкретный жилой объект определенным лицам. Основным его отличием признается тот факт, что продавец отчуждаемой недвижимости получает взамен другое жилье, и происходит это в рамках одной сделки.

По существенным условиям соглашения, участники выступают как в роли покупателей, так и в качестве продавцов, указанных в нем объектов капитального строительства. Предметом сделки могут являться:

  • частный (отдельно стоящий) дом;
  • квартира с любым количеством комнат и площадью;
  • комната в жилой квартире;
  • одна или несколько долей в квартире (собственном доме);
  • недостроенные жилые объекты, которые признаны собственностью конкретного лица по решению судебных органов РФ.

Как правильно составить договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты)?

Сделка совершается в письменной форме, имеет схожие черты с оформлением договора купли-продажи квартиры, а также свои отличия.

Обязательно должно быть указано:

  • Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, в том числе адрес постоянной регистрации на момент заключения сделки;
  • полные сведения об отчуждаемых и приобретаемых объектах недвижимого имущества, включая их расположение, площадь, планировку и т.д.;
  • точное указание цены совершаемой сделки, отдельно по каждому объекту. Данные сведения должны заноситься как цифрами, так и прописью (обязательно);
  • основание (все документы и регистрационные сведения), по которым продавец получил права собственности на недвижимый объект, подлежащий мене. А также исходные данные Свидетельства о праве собственности по нему;
  • условия возможного возникновения доплаты по договору;
  • порядок и сроки фактической (реальной) передачи указанных объектов. По общему правилу он составляет 14 календарных дней. Чем больше будет описано подробностей в данном пункте соглашения, тем меньше будет возникать проблем при передаче недвижимости;
  • можно предусмотреть порядок выплаты штрафных санкций (пени), на случай, если не будет внесена указанная по договору доплата, либо одна из сторон будет уклоняться от передачи объекта в определенный срок;
  • отдельной строкой следует прописать, что жилые объекты, указанные в данном соглашении не находятся в залоге, либо аресте. А также не являются предметом каких-либо споров и обременений.

Что требуется узнать, если вы решили заключить договор мены квартиры, доли, комнаты?

Все условия подписания и осуществления сделки по мене квартиры регулируются главой 31 Гражданского Кодекса РФ. Когда дело касается обмена жилья, то он производится согласно статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, поскольку к другим хозяевам переходит только право пользования помещением. Но данный закон не предусматривает возможности обменивать муниципальный объект на квартиру (долю, комнату), находящуюся в собственности гражданского лица.

Оформляя договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты), собственники сами определяют степень равноценности объектов. По условиям сделки может вноситься доплата как в наличной, так и безналичной форме, включая передачу ценных бумаг или другого имущества. Также в соглашении стороны могут обговорить следующие нюансы:

  • кем будут оплачиваться расходы, связанные с регистрацией сделки;
  • точный момент перехода права собственности каждому участнику сделки;
  • какие предметы обихода, бытовой техники, мебели должны быть переданы вместе с отчуждаемыми объектами.

Обязательно нужно знать!

При оформлении мены доли квартиры договор будет составляться в аналогичном порядке. Однако, следует обязательно указать размер (объем) и площадь передаваемой доли.

Когда происходит мена недвижимости, где фигурирует отчуждение конкретной доли, то сделка не будет зарегистрирована, без письменного подтверждения отказа от её покупки остальными собственниками, проживающими в квартире.

Если собственники уклоняются от нотариального удостоверения согласия на мену доли, будет достаточно отправления заказного письма, в котором они уведомляются о её продаже. На получение ответа на данное уведомление отводится ровно один месяц.

Отметка о дате вручения такого письма является доказательством того, что требуемые на законном основании условия были исполнены в точности.

Условия, по которым договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты) может содержать участие несовершеннолетних лиц.

Существует особый порядок отчуждения (мены) жилищных объектов с участием несовершеннолетних, а именно:

  • ребенок должен получить такое же количество квадратных метров жилья, либо условия, в которых он окажется после осуществления сделки, будут лучше, чем прежние;
  • обязательно предоставляется документ, где местные органы опеки и попечительства выражают свое согласие на переезд несовершеннолетнего лица.

Важно знать! В содержании соглашения на мену квартиры должно быть указано, что согласие от органа опеки получено, а также вписаны исходные реквизиты данного документа (наименование, дата, номер).

Уплата налога

По общему правилу – владение недвижимым объектом более трех лет с момента покупки, освобождает собственника от выплаты налога на доходы физических лиц. Когда потребовалось осуществить продажу квартиры (доли, комнаты) менее, чем по истечению данного срока, то НДФЛ будет оплачиваться с учетом права на получение имущественного вычета, размер которого составляет 1000000 рублей.

Внимание! Равноценная мена объектов недвижимости, предоставляет новому собственнику право отказаться от выплаты НДФЛ, если он не воспользовался правом получения имущественного вычета. Что фактически, будет являться формой взаимозачета.

Добавлено: 20.12.2016 00:30:09

Источник: https://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=6812

Родственный обмен квартиры на квартиру: налоги, договор мены

Закон не содержит специальных правил совершения сделок с квартирами, принадлежащими близкой или дальней родне. Однако факт родства может повлиять на последствия перехода права собственности, в том числе на порядок налогообложения. Разберем, в чем заключается родственный обмен квартиры на квартиру, где оформлять документы по таким сделкам.

Что такое родственный обмен квартирами?

Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.).

Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.

Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.

Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.

Варианты родственного обмена

Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.

Совершить взаимный переход прав можно следующими способами:

  • муниципальные объекты недвижимости можно поменять в порядке, предусмотренном статьей 72 ЖК РФ;
  • для совершения возмездных сделок нужно заключить договоры купли-продажи, причем стороны могут сами определить цены за свои квартиры, предусматривать доплаты, договариваться об иных условиях перехода прав;
  • можно обменять недвижимость по безвозмездным договорам дарения;
  • по договору мены можно предусмотреть возмездную доплату, а сторонам придется оформить всего один договор

Справка! При любом варианте обмена переход прав вступит в силу только после регистрации в Росреестре. Порядок совершения регистрационных действий предусмотрен Законом № 218-ФЗ.

Ограничения для совершения подобных операций могут устанавливаться в силу статуса квартиры, наличия зарегистрированных обременений. Также придется учитывать полный запрет на безвозмездное отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку.

На такую сделку не получить согласие органов опеки, так как имущественное положение несовершеннолетнего ухудшается. Для возмездного отчуждения квартиры ребенка запрета нет.

Однако заключить договор можно только с разрешения специалистов местного отдела опеки.

Порядок действий: с чего начать и куда обращаться?

Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.

Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нужно соблюсти следующие условия:

  • объект для обмена должен находиться в социальном найме у второй стороны, т.е. относиться к муниципальному фонду;
  • нужно запросить письменное согласие наймодателя (обычно им является местный комитет по управлению имуществом);
  • на обменную сделку должны дать согласие члены семьи обоих нанимателей, если им принадлежит право пользования квартирой;
  • допускается принудительный обмен через суд, если кто-либо из членов семьи отказывается давать согласие на взаимный переезд.

В статье 73 ЖК РФ указан ряд оснований, при которых получить согласие на обмен неприватизированными квартирами невозможно. Например, отказ наймодателя будет законным, если объект непригоден для проживания, либо к нанимателям предъявлен иск о принудительном выселении с расторжением договора.

На практике обмен муниципальной жилплощадью применяется крайне редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью найти равнозначный вариант по площади, местности проживания и иным факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране уменьшается с каждым годом, поэтому шанс совершить родственный обмен минимален.

Для частного жилья возможность совершить сделку практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого объекта и передачей денег.

При совершении таких соглашений нужно:

  • согласовать все условия договора (предмет сделки, цена, порядок и сроки передачи денег и т.д.);
  • подготовить два договора купли-продажи;
  • обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации;
  • получить выписки ЕГРН, подтверждающие возникновение прав на приобретенную квартиру и аннулирование собственности на проданное жилье.

Внимание! Если покупателем является ребенок, его интересы должен представлять законный представитель (например, родитель). Для приобретения жилья на ребенка не нужно получать согласие органа опеки, тогда как для отчуждения недвижимости это обязательное условие.

Специальный порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью. Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли для реализации права преимущественного выкупа. Если совладелец сам захочет выкупить долю по такой же цене, родственный обмен будет невозможно довести до конца. Также сделки с долевой недвижимостью нужно регистрировать в нотариальной конторе, прежде чем обратиться в Росреестр.

При родственном обмене через дарение также заключаются два отдельных договора. Хотя такие сделки являются безвозмездными, стороны должны указать цену своей квартиры (например, по показателям рыночной или кадастровой стоимости). Это нужно для целей налогообложения одаряемого, который получает имущественную выгоду.

Один договор заключается по сделкам мены. В этом случае можно указать равную стоимость обоих объектов, либо предусмотреть соответствующую денежную доплату. По сделкам мены происходит одновременная регистрация права собственности и аннулирование прекращенных прав. Так как мена относится к возмездным соглашениям, на отчуждение недвижимости ребенка нужно получить согласие органа опеки.

Скачать образец договора мены квартиры

Налоговые последствия родственного обмена квартирами

По нормам НК РФ налоги обязаны платить лица, получающие имущественную или денежную выгоду по гражданским сделкам, т.е. доход. Налог рассчитывается самостоятельно по ставке 13% путем подачи декларации 3-НДФЛ. Выгодой в этом случае является размер доплаты по договору мены, разницы в стоимости объектов при купле-продаже.

Не нужно платить налог от отчуждения недвижимого имущества, если она находилась в собственности более пяти лет. Если продавцы-родственники или участники мены владеют квартирами менее указанного срока, они могут воспользоваться налоговыми вычетами.

Также освобождаются от уплаты НДФЛ родственники по договорам дарения, если они владели недвижимостью не менее трех лет. Такое правило указано в статье 217 Налогового кодекса РФ, является дополнительным преимуществом родственного обмена через дарение.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rodstvennyj-obmen-kvartiry-na-kvartiru

Оформление договоров мены квартир земельных участков и других объектов недвижимости

Формируем и регистрируем договоры мены недвижимого имущества между физическими и юридическими лицами. Определяем рыночную стоимость объектов, вычисляем площадь и устанавливаем местоположение.

Проверяем контрагентов, проводим экспертизы документов. Вносим изменения в договоры и оспариваем их в суде, расторгаем сделки. Подготавливаем передаточные акты, оформляем переходы прав собственности в Росреестре.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как узнать где находится земельный пай

Составляем технические планы, узакониваем самовольное строительство и перепланировки.

Регистрируем договоры мены

  • квартир, комнат и помещений;
  • жилых домов, зданий и недостроев;
  • земельных участков и долей имущества;
  • одного объекта недвижимости на два и более.

Дополнительные услуги АН «Правозем»:

  • поиск и сбор сведений из архивов;
  • проверка юридической чистоты сделок;
  • оценка недвижимости;
  • оспаривание договоров.

Только опытные юристы способны гарантировать законность проведения сделки и возврат недвижимости в первоначальном состоянии, если наступит форс-мажорное обстоятельство.

Условия договора мены

Условия заключения сделки и сроки договора мены прописываются и согласовываются с учётом всех нюансов. Договор мены возможно заключить и на те объекты, которых ещё нет, но предполагается их создание в будущем.

Например, квартира в строящемся доме может быть заранее передана другому лицу в обмен на уже имеющуюся недвижимость. В дальнейшем имущество, которое будет получено каждой из сторон договора мены, становится их собственностью.

Оба участника такой сделки — одновременно и продавцы, и покупатели.

Право собственности стороны обретают в одно и то же время, но только после того, как будут выполнены все взаимные обязательства.

Таким образом, по договору мены имущество принадлежит своему изначальному владельцу до тех пор, пока другая сторона не передаст в распоряжение первой второй предмет сделки. Если одна из сторон отказывается принять имущество согласно договору, сделка считается расторгнутой.

При этом та сторона, по вине которой сделка не состоялась, может быть привлечена к материальной ответственности и будет вынуждена возместить ущерб контрагенту.

Заключение договора мены в некоторых случаях считается менее затратной и гораздо более удобной сделкой, чем продажа своей собственности и дальнейшая покупка чужой.

Сделки по обмену недвижимым имуществом встречаются довольно часто, и они были распространены ещё в советские времена. Однако несмотря на это они всё равно нуждаются в грамотном юридическом оформлении и сопровождении участников опытными юристами.

Поэтому мы советуем обращаться только к проверенным и надёжным юристам, кадастровым инженерам и оценщикам.

Договор мены квартир, стр. 1

Договор мены квартир, стр. 2

Документы, которые предоставляют обе стороны договора:

  1. Паспорта заявителей. Если действует представитель, то его паспорт и доверенность.
  2. Заявление о совершении предстоящей сделки.
  3. Договор на оказание услуг (составляют наши юристы).
  4. Правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы на недвижимость, а также технические паспорта, если есть.
  5. Согласие супругов обеих сторон на совершение сделки, если они состоят в браке.
  6. Согласие всех собственников имущества на оказание услуги обмена;
  7. Согласие всех собственников имущества на обмен.

Оспаривание договора мены и отмена сделки

Такая сделка с недвижимостью, как обмен, подразумевает участие двух законных собственников недвижимости, которые заключают договор мены, тем самым обмениваясь своим имуществом. Поэтому для отмены сделки важен полный возврат затраченных средств на осуществление обмена. В этой сделке есть нюансы, на которые стоит обратить внимание.

При оформлении договора мены, кроме стандартных, включается пункт о стоимости имущества обеих сторон. Если стоимость не равноценна, то указывается сумма доплаты, которую одна сторона сделки выплачивает другой. Следует отметить, что без участия опытного юриста эта сделка может быть оформлена не правильно и в последствии аннулирована.

А при неправильном оформлении сделки возврат в первоначальном состоянии имущества и факт доплаты не всегда возможно доказать.

По закону участники сделки могут заключить договор мены в письменном виде без привлечения нотариуса. Однако в такой ситуации существует риск неверного оформления этого документа.

Юристы АН «Правозем» оказывают помощь в составлении договоров мены, чтобы в дальнейшем у участников сделок были гарантии защищённости.

В перечень оказываемых нами услуг по сопровождению сделки входит грамотное составление договора в установленной законодательством форме, проведение консультаций по вопросам обмена имуществом, оказание помощи во время процедуры регистрации перехода прав собственности.

Источник: https://pravozem.ru/dogovor-meny.html

Какой налог надо платить при договоре мены?

Договоры мены составляются по-разному: как с указанием стоимости объектов, так и без.

Во втором случае указывается, что обмен равноценный, а устная договоренность может быть любой, например одна из сторон передает под расписку другой сумму, эквивалентную разнице между объектами обмена.

Если в договоре стоимость одного объекта превышает стоимость другого, одна из сторон будет обязана уплатить налог на прибыль в размере 13% от разницы между указанной стоимостью и стоимостью объекта на обмен.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае будет подлежать уплате НДФЛ, ставка по которому для резидентов (людей, проводящих в России не менее 183 дней в году) составляет 13%. Соответственно, налоговой базой станут доходы продавца квартиры. При этом налоговая база уменьшится на расходы, понесенные при обмене жилья. Этими расходами в данном случае будет являться стоимость обмененной квартиры. Получившаяся разница в размере 26 тысяч рублей и есть налоговая база. От этой суммы рассчитывается НДФЛ.

Данный налог нужно оплатить обязательно, иначе может наступить налоговая ответственность в соответствии с законом.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

В соответствии с налоговым законодательством при расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ) учитываются любые доходы гражданина, в том числе доходы в виде приобретенной квартиры или доли в ней.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

При этом доходы уменьшаются на сумму произведенных расходов, к которым, в частности, относятся расходы на приобретение квартиры. В Вашем случае эти расходы выразились в отчужденной квартире в Московской области.

Таким образом, налогооблагаемой базой при расчете налога от доходов по договору мены станет разница между стоимостью приобретенной доли в квартире и стоимостью отчужденной квартиры. Эта разница в Вашем случае составляет 26 тысяч рублей. Именно от этой суммы и будет исчисляться налог.

Такой вывод подтверждается письмом Министерства финансов РФ от 19 сентября 2012 г. № 03-04-08/4-310.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Как купить квартиру по договору переуступки?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakoy_nalog_nado_platit_pri_dogovore_meny/8020

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Одной из самых распространенных сделок между гражданами — физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

Договор мены и Гражданский кодекс

Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

Основные признаки договора мены

К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры,  автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Основные особенности договора мены

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а  не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно  договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Субъекты договора мены

Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.

Предмет договора мены

Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.

Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора. 

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами.

Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации.

Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена по договору мены

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются. 

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Договор мены: подробности для бухгалтера

  • Реализация и приобретение имущества АУ в рамках договора мены ? Может ли автономное учреждение заключить договор мены (например, обменять не используемый в ?
    Правомерность заключения договора мены АУ
    В силу гражданского законодательства к договору мены применяются правила переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после образом, товарообменные операции, производимые по договору мены, признаются НК РФ реализацией и учреждение с согласия учредителя заключило договор мены. В рамках данного договора осуществляется
  • Договор мены: порядок бухгалтерского и налогового учета и налогового учета операций по договору мены? По договору мены производится обмен автомобилями. Согласно , приобретенных по договору мены;
    — Энциклопедия решений. Учет приобретения материалов по договору мены;
    — Энциклопедия решений средств по договору мены;
    — Энциклопедия решений. Учет реализации материалов по договору мены;
    — Энциклопедия решений договору мены. Риск случайной гибели товара по договору мены;
    — Энциклопедия решений. Передача товара по договору мены
  • Признание брачного договора недействительным по требованию одного из супругов полностью?
    Опустим случаи, когда брачный договор меняется по соглашению сторон. Сложностей тут
  • НДФЛ в 2018 году: разъяснения Минфина России уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за октябрь 2018 года уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им
  • Переходные положения в связи с повышением НДС Минфина не относится.
    Мена.
    По договору мены каждая из сторон обязуется передать ст. 567 ГК РФ).
    По договору мены может возникнуть ситуация, когда одна году, – 20 %.
    Если при заключении договоров мены накануне 2019 года стороны не
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за июль 2018 . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за сентябрь 2018 года случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального акции были приобретены в рамках договора мены ценных бумаг, то при исчислении величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых
  • Нюансы применения имущественных вычетов по НДФЛ получить 260 000 рублей по договору мены?
    Мена является одним из вариантов имущество. Согласно ГК РФ к договору мены применяются правила купли-продажи, то является продавцом.
    Приобретая имущество по договору мены, может ли налогоплательщик получить вычет можно получить в случае, если договор мены составлен в связи с предоставлением
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за март 2017 года дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены.
    Письмо от 30 декабря 2016
  • Ошибки, допускаемые работодателями при заключении трудового договора и тот же шаблон трудового договора, меняя лишь данные работников. Но законодательство
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за июнь 2017 года акции были приобретены в рамках договора мены ценных бумаг, то при исчислении величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае если стоимость обмениваемых
  • Возможно ли перевести основные средства с остаточной стоимостью менее 40 тыс. руб. в состав МПЗ? организации, паевой фонд;
    передача по договору мены, дарения;
    внесение в счет вклада
  • Применение Федерального стандарта «Аренда» с 2018 года ).
    Если срок пользования имуществом, предусмотренный договором, менее срока полезного использования объекта учета
  • Как оформить стажировку правильно? испытательный срок (например, если срок договора менее 2 месяцев).
    Трудовая книжка: вносить

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/dogovor_meny.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Советы от юриста