Как определяется цена земли

Оценка стоимости земли

В результате осуществления любой деятельности, мы постоянно сталкивается с вопросами территориальной собственности. Будь это жилой или производственный фонд, земля является значимым ресурсом, который непременно должен быть по достоинству оценен.

Чтобы оценка земли была произведена в соответствии со всеми правовыми и законодательными базами, следует обращаться к специалистам, обладающим знаниями и опытом в данной области.

  Необходимость определения оценочной стоимости земли может возникать у лиц занимающихся различными видами деятельности, будь то государственные и муниципальные органы или субъекты частного земельного права.   ·        

Возникает необходимость оценки стоимости земельного участка при:

— нотариальном оформлении сделок по купле-продаже земли;

— оформлении кредитного договора под залог участка земли;

— оформлении залога участка при выступлении в качестве гаранта;

— вложении инвестиций;

— внесении земли в уставной фонд организации;

— продаже земли в следствии банкротства; — определении доли в совместной собственности;

— страховании или отчуждении земли коммунальной или государственной собственности;

— определении убытков владельцев или землепользователей после нанесения ущерба;

— исчислении стоимости земельного участка или ставки арендной платы для использования в бухгалтерском учете.        

Специалисты нашей компании имеют большой опыт в определении оценочной стоимости земли любого назначения:  

— жилищный фонд;

— промышленный фонд;

— земли сельхозназначения;

— земли запаса;

— особо охраняемые территории;

— лесной фонд;

— водный фонд;

— земли сервитута;

— кадастровая стоимость участка. 

 Шесть этапов оценки стоимости земли

1. Определяется цель установления оценочной стоимости земельного участка и в месте с тем, основные вопросы оценки.

2. Проводится Анализ информации по участку. Собираются общие и специальные данные, где общие формируются из характеристики природных данных и географического расположения, а специальные состоят исключительно из информации относящейся непосредственно к земле подлежащей оценке.

3. Определяются критерии, по которым проводится анализ наиболее рационального использования земли с точки зрения эффективности.

4. Определяются методы оценки земли, которые соответствуют данному случаю.

5. Происходит расчет стоимости земли.

6. Формируется отчет о проведенных оценочных работах с окончательными результатами.  

Теоретически, существует две точки зрения, исходя из которых производится оценка стоимости земельного участка:

Земля может выполнять функции не связанные с прямым получением дохода. В таких случаях оценочная стоимость определяется исходя из природных качеств участка с учетом качества почвы, наличия вод, растительности и животного мира, т.д.  

Земля, являющаяся объектом, приносящим конкретный доход, оценивается сточки зрения полезности и возможностей ее использования. Определяются максимально возможные выгоды, которые учитываются при определении ее стоимости.   

Принципы оценки земли

  1. Замещение.   Проводится сравнительный анализ аналогичных земельных участков в данной местности и их стоимости. Стоимость участка подлежащего оценке не может превышать стоимости подобных ему. Для снижения или повышения стоимости участка относительно аналогичных, должны быть видимые, документально подтвержденные причины.  

2. Полезность.   Определяется степень полезности участка земли на протяжении всего времени его использования. При применении данного принципа исходят из целевого использования владельцем этого участка.  

3. Предложение и спрос.   Стоимость любого товара определяется количеством предложений и спросом на него.

Земля, является предметом лимитированного предложения, который не может сильно колебаться в численности, в то время как спрос на земельные участки полностью зависит от покупательской способности населения. Таким образом, в нашей стране цена на землю складывается в основном исходя из спроса.

Учитывая данное определение, значимым этапом в установлении оценочной стоимости земельного участка, является анализ покупательской способности населения и спрос на участки земли в принципе и в данном регионе в частности.  

4. Ожидание.   Принцип ожидания исходит из предполагаемых в будущем получаемых доходов в результате предпринимательской деятельности определенной направленности, ранее не проводимой на данном участке.  

5. Остаточная продуктивность.   Принцип остаточной продуктивности, исходит из исчисления чистых доходов получаемых в результате предпринимательской деятельности. В данном случае, вычитаются затраты на повышение рентабельности, выплату заработной платы сотрудникам работающим на данном участке и так далее. Оценка в результате исходит из разницы между общей рыночной стоимости земли и затрат по ее улучшению.  

6. Эффективное использование.   Данный принцип позволяет произвести оценку земли учитывая максимальные возможности получения прибыли от ее использования. Так же принцип эффективного использования называют экономической оценкой земли. В результате проведения оценки по данному принципу, можно определить несколько наиболее рациональных способов использования земельного участка.

  Методы использования рассчитываются исходя из деятельности в рамках закона со всеми финансовыми показателями на начало эксплуатации и на момент получения максимальной прибыли. Для оценки земли согласно данного принципа собираются наиболее обширные и точные данные касательно всех сфер. Значение имеют геодезические свойства земли, географическое расположение, индустриальное развитие данной местности, составляется прогноз возможных изменений и так далее.

Данный принцип можно считать наиболее скрупулезным и результативным.  

7. Зависимость или местоположение.   В данном принципе, основополагающими критериями являются правовые, физические, экологические параметры, географическое положение и целевое использование участков земли в данном регионе. Под целевым использованием окружающих участков подразумевается наиболее эффективные, приносящие реальный доход, способы использования земли. Имеют значение так же социальные и экологические факторы.   ·        

Наша компания поможет оценить землю и ее возможности!   Оценка стоимости земли может выступать не только как метод определения ее денежного эквивалента, она может помочь найти способ ее наиболее эффективного использования. Если вы желаете получить квалифицированную помощь от специалистов хорошо разбирающихся в вопросах цен и реальной стоимости земли, обращайтесь к нам.

Мы поможем найти оптимальное решение для владельцев земельных участков и желающих их приобрести. Кроме того, земля, часто выступает в последнее время в качестве предмета инвестирования.

Как не ошибиться с участком при вложении средств и получить максимальную прибыль? Мы знаем!   ·         Краткий курс землевладельца по факторам, влияющим на стоимость земельного участка:   — площадь участка и его расположение; — целевое использование земли; — подъездные пути — количество и качество; — наличие и возможность проведения коммуникаций; — ограждение, охрана, постройки и прочие улучшения; — расположение в близости от земельного участка объектов, ухудшающих его привлекательность и сокращающих возможности использования.   Для земли находящейся в аренде, стоимость определяется с учетом срока действия права аренды.   

Для оценки стоимости земельного участка потребуются следующие документы:  

— ксерокопия паспорта лица оформившего заказ на проведение оценки земли;

— выписка из кадастрового реестра на земельный участок подлежащий оценке (паспорт участка);

— документы подтверждающие право собственности на участок (договор купли-продажи, аренды, свидетельство о регистрации права собственности).

Источник: http://profiocenka.ru/otsenka-stoimosti-zemli

Капитализированная рента

В условиях рыночных отношений земля постепенно приобрела форму товара. Она становится объектом хозяйственного оборота, а это значит, что собственник земельного участка и его цена могут измениться в любой момент.

Стоимость земли как любого товара разделяется на потребительскую и рыночную. При этом потребительская стоимость говорит об выгодности использования земли, а рыночная – отражает цену продажу земли на открытом рынке. Непосредственно рыночная стоимость и называется капитализированной рентой. Иначе говоря, суммой дохода от земли, обращенной в капитал.

Факторы, влияющие на капитализированную ренту

1) Спрос и предложение.

Выступая в роли товара, земля наделяется определенными количественными и качественными характеристиками, позволяющими ей удовлетворять различные требования. В зависимости от набора характеристик на землю устанавливается определенный уровень спроса и предложения.

Именно эти два ключевых фактора определяют цену земли (или капитализированную ренту). Чем лучше будет спрос на землю, тем выше будет ее стоимость и наоборот, чем ниже спрос на землю — тем меньше цена.

В каждом конкретном регионе складывается разный спрос на землю в зависимости от разнообразных факторов:

• Социальных;
•  Климатических;
•  Демографических;
•  Природных;
• Экономических и т. д.

2) Стоимость выращенной продукции.

Важной особенностью земли является ее ограниченность в природе. То есть количество земли, которую предлагают приобрести на рынке, имеет четкие границы, поэтому капитализированная рента определяется уровнем спроса – стоимостью продукции, произведенной на земле.

К примеру, если стоимость пшена, выращенного на земле, значительно снизится, то и спрос на эту землю сократится в несколько раз, а следовательно, ее капитализированная рента тоже снизится, для того чтобы установить рыночное равновесие.

Таким образом, цена земли напрямую зависит от стоимости выращенной на ней продукции.

3) Стоимость застройки

В случае если земельный участок будет использован для коммерческого строительства на его капитализированную ренту влияют такие характеристики:

• Размер участка;
• Форма участка;
• Возможность использования прилегающей территории;
• Контуры и топография;
• Престижность месторасположения;
• Экологические показатели территории;
• Подъездные пути;
• Уровень развития социальной инфраструктуры и т. д.

Чем лучше будут характеристики земли, тем дороже будет стоить здание и соответственно капитализированная рента.

Формула расчета капитализированной ренты

Перед тем как продать земельный участок владельцу необходимо вычислить альтернативную стоимость. То есть денежную сумму, эквивалентную той, которую владелец получил бы от сдачи участка в аренду. Она рассчитывается как доход, который владельцу принесет выручка от продажи земли, размещенная в банк под проценты. Таким образом, капитализированная рента равна дисконтированной стоимости предполагаемой суммы ренты.

От аренды земли собственник получает не только рентную плату. Аренда за использование земли объединяет в себе ренту, амортизационные отчисления на сельскохозяйственные активы и постройки, размещенные на земле, а также процент на затраченный капитал.

Капиталовложения собственника участка в строительство объектов, инфраструктуры или улучшения урожайности на земле, сдаваемой в аренду, обуславливают то, что амортизационные отчисления и процент занимают большую часть аренды.

Поэтому владельцы практически ничего не вкладывают в землю в отличие от арендаторов.

Собственник земельного участка и арендатор преследуют противоположные цели: арендаторы хотят увеличить период действия договора аренды, а владелец — наоборот, сократить. Съемщик инвестирует свои средства в направлении усовершенствования характеристик земли, рассчитывая окупить их за время аренды. Западные страны практикуют арендные договоры на период до 99 лет. За такой срок любое сооружение практически полностью изнашивается.

Пример расчета капитализированной ренты

Размер ренты вырос с 1500 до 4500 долл., а процент за это же время снизился с 5 до 3%. Как и во сколько раз изменилась капитализированная рента земли?

1) Сначала рассчитаем размер капитализированной ренты до изменений:

Кр1=1500*100%/5= 30 тыс. долл.

2) Затем рассчитаем размер капитализированной ренты после изменений:

Кр2=4500*100%/3=150 тыс. долл.

3) Теперь рассчитаем во сколько раз изменился размер капитализированной ренты:

∆=150/30=5

Вывод: таким образом, размер капитализированной ренты увеличился с 30 тыс. долл. до 150 тыс. долл. (вырос в 5 раз).

Вывод

Земля – это особый объект рыночных отношений. Идеальный земельный рынок формирует и поддерживает специфическое отношение к земле, как к особенному объекту купли-продажи, наделенному множеством разнообразных свойств. Однако современный покупатель земельного участка стремится купить его не из-за характеристик почвы, а ради получения ренты – ежегодного дохода, который создает земля.

Капитализированная рента является ценой земли, поскольку для собственника владение земельным участком равносильно владению капиталом, позволяющем в качестве процента обеспечить поступление дохода, соответствующего ренте. На размер капитализированной ренты влияет целый ряд факторов, таких как текущий спрос, стоимость выращенной продукции, построенных сооружений и т. д.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/11218-kapitalizirovannaya-renta

Оценка земельных участков

Наименование услуги	Ед. изм.	Тариф с учетом НДС, руб.	Срок выполнения работ
Индивидуальная оценка земельного участка	объект оценки	От 145 руб. в зависимости от фактических затрат времени на проведение оценки	14 рабочих дней с момента внесения аванса
в зависимости от фактических затрат времени на проведение оценки с учетом надбавки 25%	7 рабочих дней

Заказчиком оценки должны быть предоставлены документы, необходимые для проведения оценки:

Оценка стоимости земельного участка

Земельный участок – непременная составная часть всякого объекта недвижимости. Следовательно, в первую очередь, оценивается доходность участка и его функциональная полезность. Однако, «земля» — это еще и природный ресурс, поэтому может рассматриваться, как инструмент для достижения множества целей, не всегда подразумевающих получение дохода.

Оценка стоимости земли, осуществляется если:

• участок рассматривается в качестве залога при получении кредита в банке;
• участок является членским взносом при формировании уставного фонда предприятия;
• участок продается или отчуждается;
• наследники вступают в права наследования;
• производится раздел имущества;
• участок фигурирует в бизнес-плане.

Проведение оценки земельного участка

При оценке стоимости участка определяется рыночная стоимость самого участка либо права аренды.

При оценке важно учесть:

• месторасположение участка;
• спрос на подобные участки и предложения о продаже;
• инженерно-техническое обеспечение участка;
• наличие ограничений и/или имущественных прав и пр.;
• целевое назначение земельного участка.

Если изменяется целевое назначение рассматриваемого участка, его рыночная стоимость обычно тоже меняется.

При оценке стоимости принимается во внимание возможный размер, срок и вероятность получения прибыли от участка. При расчете этих показателей предполагается получение дохода при самом эффективном использовании участка в определенных временных рамках.

Рыночная стоимость права аренды зависит в основном от полномочий арендатора, срока действия права аренды, обременений, прав других лиц на объект и разрешенного использования (целевого назначения) участка.

Так же как и стоимость участка, стоимость права аренды обуславливается вероятностью, длительностью и ожидаемой величиной дохода (рассчитывается за определенный срок при наиболее эффективном использовании).

Рыночная стоимость не является постоянной величиной, поэтому ее достоверность следует рассматривать только в определенном временном промежутке.

Прочитано 2401 раз Последнее изменение 18.12.2019, 6:55

Источник: https://www.moa.by/ru/otsenka-zemelnykh-uchastkov.html

Оценка земли

• Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
• Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
• Бесплатные консультации;
• Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
• Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
• Оперативное выполнение работы.

Земля в своём разнообразном функциональном назначении – как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства – для полноценного участия в рыночных отношениях подлежит оценке стоимости.

Что такое оценка земли?

Оценка земли – определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Определение стоимости земельного участка происходит с применением 3 стандартных методов оценки: сравнительного, затратного и доходного. Метод определяется исходя из категории земель.

Наиболее часто применяемый, по причине высокой достоверности получаемых результатов – сравнительный подход. Он заключается в изучении имеющегося на момент оценки состояния рынка недвижимости, выявлении и объективном анализе проведенных сделок с аналогичными по своим критериям земельными участками.

Оценка земельных участков проводится для следующих целей:

• Для обоснования цены при заключении сделки по купле-продаже
• Для определения налогооблагаемой базы
• Для залога
• Для определения размеров арендной платы
• Для анализа наиболее эффективного использования имущественного комплекса
• Для суда и т.д.

Как происходит оценка земли?

Процесс определения рыночной стоимости земельного участка делится на следующие этапы:

1. Заключение договора на оказание услуг. На данном этапе формулируется цель проведения оценки.

2. Сбор данных необходимых для анализа в процессе определения рыночной стоимости земельного участка. В ходе анализа учитываются конкретные характеристики участка:

• географические координаты
• форма участка
• наличие/отсутствие построек
• состояние инфраструктуры и коммуникаций
• плодородность земель
• удаленность от рынка сбыта
• стоимость продукции, выращиваемой на участке и т.д.

3. Проведение расчетов с применением того или иного метода оценки.

4. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

5. Составление отчета.

Что получает клиент?

Согласно закону «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке можно использовать для различных целей в течение 6 месяцев:

• предоставлять в банк для одобрения ипотеки
• использовать в качестве аргумента на торгах при покупке или продаже
• предоставлять в суд при разделе имущества
• направлять в Росреестр для снижения кадастровой стоимости и т.д.

Сам отчет по оценке выглядит как печатный документ, состоящий из примерно 70-80 листов А4. Отчет обязательно должен быть пронумерован и прошит. А также заверен печатью и подписью оценщика.

Отчет включает следующие разделы:

• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Применяемые стандарты оценочной деятельности
• Описание и характеристики объекта оценки
• Определение физического износа
• Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
• Анализ наиболее эффективного использования
• Описание подходов, применяемых при оценке
• Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
• Анализ и расчет ликвидационной стоимости
• Фотофиксация объекта оценки

Показать полностью

Перечень документов, необходимых для полной оценки

1 Свидетельство о праве собственности

Документ, который подтверждает право предъявителя на объект недвижимости

2 Паспорт заказчика

Основной документ, удостоверяющий личность гражданина

4 Кадастровый паспорт на земельный участок

Выписка из государственного кадастра недвижимости, которая содержит все сведения об объекте

5 Информация о подъездных путях и ближайшем окружении

Площадь

Местоположение

Рельеф участка

Инженерные коммуникации

Категория земель

Разрешенное использование

Транспортная доступность (наличие подъездных путей)

Расположение относительно автомагистралей

Купля-продажа земли

При покупке или продаже земельного участка оценка его рыночной стоимости необходима, чтобы покупателю не переплатить лишнего, а продавцу не продешевить. Отчет независимого эксперта поможет объективно определить конечную стоимость сделки.

Раздел имущества

При разводе или разделе имущества между родственниками или партнерами оценка земельного участка необходима для того, чтобы определить долю каждого собственника или размер компенсации, если земля переходит только к одному собственнику.

Показать полностью

Источник: https://pravo-ocenka.ru/ocenka-zemli

Как оценить стоимость земельного участка? на сайте Недвио

Оценка стоимости земельного участка за городом необходима при заключении договора купли-продажи, перед началом строительства на территории жилых и хозяйственных сооружений, для проведения приватизации. Эта процедура также обязательна при получении кредита под залог объекта недвижимости, разрешении имущественных споров и страховании.

Чтобы объективно определить стоимость сотки земли и всей территории в целом, можно обратиться в компанию по работе с недвижимостью, частному оценщику или выполнить процедуру самостоятельно.

Цена земельного участка имеет две разновидности стоимости – кадастровую и рыночную.

Первая необходима при выкупе собственности у государства, выплате налогов и в случаях, когда нужно заложить владения. Рыночная ценность вычисляется перед сделкой купли-продажи. Решить, сколько стоит загородное пространство, собственник может на основе анализа стоимости соседних территорий или на основании вывода эксперта.

Чтобы точно понять, во сколько оценивается земельный участок, используют три метода: доходный, достаточный и прием сравнения. Из них практикующие оценщики чаще всего используют в своей работе доходный способ.

Рассмотрим более подробно особенности различных способов оценивания участков.

Доходный метод оценки

Доходный подход к оцениванию уместен при покупке или продаже участков, которые приносят прибыль. Он базируется на принципах:

1. Наиболее эффективное использование земли. Суть метода состоит в анализе того, как планируется использование участка, что планируется на нем построить / вырастить / посадить, что приведет к росту его стоимости;
2. Ожидание – основывается на расчетах покупателя от будущих выгод и доходов от использования земли;
3. Спрос и предложение. Стоимость земли устанавливается методом сравнения спроса и предложения на аналогичные варианты на рынке;
4. Замещение. Оценка исходит из факта того, за какую минимальную сумму может быть приобретен подобный участок.

Также при оценке доходным методом учитываются: возможная капитализация прибыли, амортизация объекта недвижимости, ставка дисконтирования, остаточная стоимость и предполагаемое применение земли.

Сравнительный метод

Для определения справедливой стоимости подбирается несколько похожих вариантов, затем определяются степени различия между ними.

Важно, что для сравнения могут быть использованы только предложения с публичной котировкой (выставленные на продажу или проданные объекты), и имеются договора купли-продажи на них.

Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

1. Площадь и местонахождение участков на карте;
2. Категория землевладения с разрешенным видом пользования;
3. Наличие или отсутствие всех видов инфраструктуры (транспортная, энергетическая, социальная и коммунальная);
4. Экология.

Также должны быть учтены установленные ограничения на пользование.

В профессиональной деятельности оценщик опирается на данные регистрационных служб и страховых компаний, печатные и интернет-издания, информационные службы, данные брокеров и участников недавних сделок и свои персональные архивы. Эксперт может использовать цены и фото, выставленные на специальных сайтах.

Данная технология требует наличия «живого», активного рынка, которым как раз является рынок недвижимости Подмосковья.

Документальная база

Независимо от того, кто будет выполнять операцию – владелец или оценщик, используется идентичный пакет документов:

1. Сертификат о собственности;
2. План территории;
3. Акты на сооруженные здания;
4. Документация БТИ;
5. Свидетельство, подтверждающее личность собственника (паспорт);
6. Выписка из государственного кадастра, кадастровый паспорт.

В случае если владения перешли в собственность по наследству, требуется иметь при себе свидетельство о смерти наследодателя. Когда имущество перешло человеку в результате дарения, то также нужно представить подтверждающий документ.

Самостоятельная оценка

Основное преимущество оценки своими силами – это возможность прилично сэкономить, избежать лишних посредников и переплат. Некоторые собственники при выборе такого метода руководствуются другим — принципиально не доверяют чужим людям изучать их имущество.

Алгоритм самостоятельной оценки земли обычно такой:

1. В интернете отбираются несколько интернет площадок по продаже участков, обычно самые популярные и с наибольшим каталогом предложений. При этом в приоритете рассматриваются объявления о продаже участков от агентств и застройщиков, а не от частных лиц, так как в организациях землю оценивают профессионалы;
2. Определяется общая ценовая политика, средние расценки на 1 сотку земли;
3. Подбираются конкретные предложения, похожие по параметрам с оцениваемой собственностью: по расположению, площади, статусу, характеру местности и т. п.;
4. Сравниваются наличие инженерных коммуникаций (газопровод, водоснабжение, электричество, канализация). При невозможности такого сравнения из выбранных вариантов, к цене прибавляются возможные расходы на их подключение;
5. Оценивается качество дорожного покрытия и удобство подъезда: чем дальше от качественных дорог находится земля, тем ниже ее стоимость.

Как оценить участок подороже?

При оценке стоимости земли, важно учесть все критерии, от которых зависит ценность объекта как такового. Наиболее значимым фактором, влияющим на цену является местоположение: где находится земля:

• в деревне;
• организованном коттеджном поселке;
• дачном или садовом товариществе;
• или возможно является частью сельскохозяйственных угодий.

Еще одним немаловажным фактором является ожидаемая величина прибыли от использования участка и его правовой статус (для ПМЖ, ИЖС и т.д.).

Также принимается в расчет наличие инфраструктуры поблизости, отдаленность от столицы, экологическая ситуация в регионе и ландшафтные особенности. В остальных категориях дополнительно учитываются плодородность почвы, природные факторы.

Нельзя не отметить, что также влияют на цену земли транспортная доступность, наличие поблизости водоемов и лесопарковых зон, наличие рядом заповедных территорий, достопримечательностей, туристических трасс и т. д.

Порядок проведения оценки

Если принято решение провести оценку земли и нанять специалиста, сначала с ним заключается договор, в котором оговариваются сроки выполнения процедуры и денежное вознаграждение.

После подписания соглашения оценщик выезжает на место, осматривает участок и смежные площадки, проверяет на подлинность все документы. Когда все данные собраны и подтверждены, специалист приступает к расчетам.

После того, как проведен анализ по нескольким методам, значения суммируются и вычисляется средняя цена. Итоговые данные заносятся в официальный отчет, на основе которого можно приступать к переговорам по сделке купли-продажи.

Источник: https://nedvio.com/kak-otsenit-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Оценка земли — как правильно определить рыночную стоимость участка?

За сколько продавать свою землю? «Не продешевить бы», — резонно думают многие владельцы земельных участков, и устанавливают цену, которую считают достаточной. Вот только иногда эту цену считают адекватной только они сами. Необоснованно завышенная стоимость участков, выставленных на продажу, затрудняет продажу земли, ведь покупатель тоже умеет считать.

Позиция и покупателя, и продавца понятны. Первый, продавая свои сотки, хочет выручить приятную сумму денег, второй — сэкономить, или, хотя бы, не переплачивать. Как же продавцу правильно оценить свою собственность?

Что влияет на установление цены земельного участка при продаже?

1. Расположение земельного участка.
2. Размер и форма земельного участка.
3. Наличие строений.
4. Подведенные коммуникации, уже установленные септики, наличие электричества, колодца или артезианской скважины.
5. Ландшафт.

Именно первые три параметра формируют большую часть стоимости земельного участка.

При чем, самое важное — это расположение земли, а ее размер и постройки играют меньшую роль.

Однако это распределение может меняться в зависимости от индивидуальных характеристик участка земли, ведь полностью готовая для жизни дача или коттедж, пригодный для круглогодичного проживания, пусть и в удалении от населенных пунктов, успешно составит конкуренцию летним домикам, находящимся недалеко от крупного города. Цена в данном случае может быть примерно одинаковой.

Ландшафтный дизайн участка своими руками: планирование участка// Интервью с ландшафтным дизайнером >>

Иногда бывает, что постройка, находящаяся на участке, снижает его стоимость. Например, полуразвалившийся уродливый домик, который новые владельцы непременно уберут. Ценности эта постройка не представляет, а вот затрат на свою утилизацию потребует.

Регистрация недвижимого имущества: новое в правилах >>

Чем больше площадь, тем выше цена. Это очевидно. Но форма участка должна быть удобной, желательно прямоугольной или квадратной. К примеру, участок может быть большой по площади, но настолько узкий, что расположить на нем жилые и нежилые строения по установленным санитарным нормам будет просто невозможно. Такая же проблема может быть с треугольными участками. Поэтому хороший «прямоугольник» стоит на 10–15% дороже «треугольника».

Покупка земельного участка: что нужно для выкупа? >>

Сухой и ровный участок стоит дороже, чем заболоченный и холмистый. Ведь на выравнивание и осушение земли, — а иногда и то, и другое, — новый владелец потратит кругленькую сумму. Для выравнивания понадобится, как минимум, несколько КАМАЗов земли и гравия, да и прокладка дренажей — «удовольствие» не дешевое. Проблемный участок — это еще минус 10% от стоимости.

Чем меньше покупателю нужно будет тратить времени, сил и денег на обустройство участка, тем более выгодную цену может установить продавец.  

Есть и менее важные параметры, которые при конкретной следке могут оказаться существенными: экология и природа (чистый воздух, река, озеро или лес в пешей доступности), хороший вид.

Легальность участка земли и документы о собственности

В статье «Любите ли вы лотерею? Покупка неоформленной земли» мы уже рассказывали о том, какие подводные камни ждут тех, кто решил сэкономить и купить неоформленную землю. И неприятности могут быть не только у покупателя, но и у продавца. Первый рискует попасть в затяжном процессе оформления разрешений, справок и прочих бумаг, второй же рискует потерять клиента.  

Как поставить на учет объект недвижимости >>

Поэтому наличие свидетельства о собственности на землю и строения на ней, разрешений на использование земли (если к конкретно вашему участку это относится, например, в случае, если речь о землях сельскохозяйственного назначения), и прочих бумаг, дающих покупателю уверенность в том, что с землей все в порядке, а на дом не будет претендовать бывшая теща продавца, на ценообразование существенно влияют. А также вселяют доверие в покупателя и снижают шансы того, что сделка сорвется.

Отсутствие правоустанавливающих документов на землю для покупателя очень опасно, он может оказаться без денег и без участка. Хотя бывает, что покупатель все равно заинтересован именно в этом участке. Часто такое случается, когда участок расположен в хорошем месте, но необходимые документы оформлены лишь частично и покупателю придется доводить процедуру оформления до конца. Такая ситуация — повод для снижения цены.

Что может повлиять на отмену сделки по продаже земли?

Есть несколько моментов, наличие которых почти гарантированно сделает сделку невозможной.

Первое. Нерешенные споры по границам и судебные тяжбы с соседями.

Дачное добрососедство или Как избежать проблем с соседями >>

Второе. Земля находится в поле интересов местных властей, например, на данной территории планируется строительство дорог или других муниципальных объектов, либо намечается массовая жилая застройка. Хотя, если это строительство дороги или жилого массива намечено в некотором удалении от вашей земли, то это поднимет цену, т.к. сделает ваш участок ближе к инфраструктуре.

Третье. Расположение участка в экологически неблагополучном районе, а также рядом с мусорной свалкой, ЛЭП, вредным производством.

Четвертое. Слишком большая цена при очевидно меньшей стоимости, плюс нежелание продавца снизить цену до адекватной.

Как оценить земельный участок правильно?

Взгляните на свой участок без пристрастия и иллюзий. Ответьте себе на ряд вопросов.

Место. Земля находится в хорошем месте? Близко ли от города? Легко ли добраться до участка? Это можно сделать только при наличии собственного автомобиля или ходит общественный транспорт? Насколько далеко или близко транспортные артерии, доступ к инфраструктуре? Требует ли ландшафт вложений?

Как зарегистрировать покупку загородного участка >>

Строения и коммуникации. На участке расположен добротный дом или временный сарай? Есть вода, газ, свет, электричество, т.е. то, что нужно современному человеку для комфортной жизни?

Документы. Все бумаги на участок и строения на нем, если они есть, в порядке? Есть ли потенциальные претенденты на этот участок, например, наследники. Есть ли обстоятельства, которые могут повлечь отмену сделки?

Ответьте на эти вопросы, а потом посмотрите, за какую цену продают похожие участки в районе, где находится ваша земля. Сравните цены. Обратитесь к специалисту для более точного расчета рыночной стоимости земли.

Признаки непрофессионального риэлтора: как проверить агента по недвижимости? >>

Подробно о сделках с недвижимостью, — необходимых документах, заключении договоров, возможных проблемах и т.д., — читайте в разделах «Покупка и продажа недвижимости» и «Покупка и продажа земельной собственности».

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/purchase_and_sale_land/o_107745

Справочная информация

Оценка права собственности на землю

Расчет рыночной стоимости земельных участков производится в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р.

«Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).  Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности  (принцип ожидания). Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка  будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использование земельного участка».

Оценка права долгосрочной аренды на землю

Расчет рыночной стоимости права аренды земельных участков осуществляется в соответствии с » Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденными Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. № 1102-р. «Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка  будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Кадастровая оценка земли

Регламентируется Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства РФ от 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и другими директивными документами. Государственная кадастровая оценка проводится по категориям земель.

При этом отнесение земельного участка к той или иной категории осуществляется на основании данных государственного земельного кадастра в соответствии с право устанавливающими документами на земельный участок. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. В г.Москве кадастровая оценка утверждена постановлением Правительства Москвы от 03.06.2003г. № 417-ПП «О результатах государственной кадастровой оценки земель города Москвы».

«в целях обеспечения перехода на исчисление земельного налога и арендной платы, исходя из удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы, разработать проекты необходимых распорядительных документов и в IV квартале 2003 года представить в установленном порядке в Правительство Москвы.

«Кадастровая оценка в Москве проведена по 1 516 кадастровым кварталам города, по 14 видам функционального использования земель.

Нормативная цена земли

Источник: http://valcenter.ru/evaluationservices/4/

Плата за приобретение земли в собственность. Нормативная цена земли. Рыночная цена земли

Ст. 28 ЗК РФ устанавливает, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ.

Согласно ст. 36 ЗК РФ  при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, цена установливается соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

• • земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
  • земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
  • земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

Цена данных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Ст. 38 ЗК РФ устанавливает, что при приобретении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах) собственник земельного участка определяет

1. 1. форму проведения торгов (конкурсов, аукционов),
   2. начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и
   3. сумму задатка.

Бесплатное предоставление земельных участков в собственность

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

Особенности купли-продажи земельных участков

Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

1. 1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
   2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
   3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли применяется в определенных законодательством случаях с целью обеспечения государственных интересов. Эта цена земли является одним из способов участия государства в регулировании рыночных земельных отношений.

Нормативная цена земли применяется как нижний предел стоимости земли при продаже земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (например, она применяется в качестве цены земли при выкупе незастроенных земельных участков в населенных пунктах, при продаже участков для индивидуального предпринимательства и т. д.).

Ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» определяет, что нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации (см. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»).

Согласно постановлению Правительства нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Рыночная цена земли

Ст. 66 ЗК РФ устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно Методическим рекомендациям рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка:

1) зависит

• • от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);
  • от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании (принцип ожидания);
  • от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);
  • от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

2) не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

3) изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

4) определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). 

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/plata-za-priobretenie-zemli-v-sobstvennost-normativnaya-tsena-zemli-rinochnaya-tsena-zemli

Как определить рыночную стоимость земельного участка

Обновление: 20 октября 2017 г.

Совершению сделок на рынке недвижимости предшествует этап анализа и подбора продавцом и покупателем наиболее выгодных предложений с учетом предъявляемых требований.

Выбор из нескольких удовлетворяющих условиям покупателя участков с аналогичными либо схожими условиями производится потенциальным покупателем, исходя из их цены. Ориентируясь на параметры собственного участка и рыночную ситуацию, продавец выставляет предполагаемую цену продажи.

Чтобы сделка была выгодна обеим сторонам, продавец и покупатель должны понимать, как узнать рыночную стоимость земельного участка.

Что такое рыночная стоимость земельного участка

Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка отличается от его справедливой стоимости, которая определяет конечную полезность приобретаемого земельного участка для покупателя и стоимость отчуждения – потери экономических выгод при прекращении использования продавцом. На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на объекты недвижимости, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

Способы оценки рыночной стоимости земельного участка

Существует три основных способа определения рыночной стоимости земельного участка:

• метод сравнения продаж;
• доходный метод;
• затратный метод.

Метод сравнения продаж подразумевает анализ имевших место за последнее время сделок по продаже земельных участков, аналогичных или максимально схожих с реализуемым участком. Для уточнения рыночной стоимости в этом случае используется система скидок и наценок, применяемых для выяснения стоимости конкретного объекта с учетом существующих отличий (как в лучшую, так и в худшую сторону) от объектов, цена реализации которых известна.

Доходный метод предполагает оценку рыночной стоимости исходя из дохода или выгоды, получение которых потенциально возможно при использовании приобретаемого объекта. Здесь ключевое значение будет иметь характер земельного участка, разрешенные официально методы землепользования на нем, а также возможные затраты на внесение необходимых изменений, постройку либо модернизацию объектов, находящихся на участке.

Затратный метод применяется для оценки земельного участка с точки зрения имеющихся затрат по его приобретению, эксплуатации и поддержанию в конкурентном состоянии. Оценивается стоимость понесенных затрат на подведение коммуникаций, удобрение почв, озеленение, осушение, бурение скважин и получение разрешений от контролирующих органов на проведение подобного рода работ.

Результаты произведенной оценки напрямую зависят от того, как определить рыночную стоимость земельного участка. Расчет по каждому из методов для конкретного участка может дать разные конечные значения, которые и задают область, в пределах которой находится рыночная цена объекта.

Таким образом, метод сравнения отражает взаимодействие спроса и предложения, метод затрат — интересы продавца, а метод доходов — интересы покупателя, то есть всех сторон, действующих на конкурентом рынке недвижимости.

Параметры, по которым оценивается земельный участок

На цену земельного участка влияют следующие основные параметры, без наличия информации по которым определение рыночной стоимости земельного участка не может считаться достоверным:

• размер и форма участка;
• назначение и разрешенный метод использования земли;
• имеющийся ландшафт;
• наличие и возможность подведения коммуникаций;
• территориальное расположение участка;
• наличие и состояние строений;
• экология района расположения.

Также на рыночную стоимость будут существенно влиять такие факторы, как развитие района расположения, изменение ситуации по транспортной доступности, нахождение участка близко к городу и перспективы по включению в городскую черту, а также наличие обременений, например наличие арендаторов, которое ограничит свободу в использовании участка на обозначенный договором аренды срок.

При изменении рыночной ситуации и существенных колебаниях цен эквивалентных объектов рыночная стоимость участка подлежит соответствующей корректировке.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процесс вычисления рыночной стоимости является сложным и многофакторным. Вопрос, как узнать рыночную стоимость земли на конкретном участке до момента заключения сделки, является ключевым как для продавца, так и для покупателя участка.

Решить проблему достоверного вычисления стоимости земельного участка можно, обратившись к профессиональным оценщикам. В Российской Федерации деятельность профессиональных оценщиков сертифицируется и законодательно регулируется, а результаты оценки признаются официальным документом, удостоверяющим рыночную стоимость земельного участка на дату оценки. После заключения договора процедура оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком будет включать в себя следующие этапы:

• проверка документов, удостоверяющих права на объект оценки;
• сбор и анализ сведений, влияющих на стоимость земельного участка;
• расчет возможностей по эффективному использованию участка;
• произведение расчетов по исчислению рыночной стоимости участка с использованием различных методик;
• подготовка отчета, содержащего данные земельного участка, выводы оценщика и конечную рыночную цену;
• выдача заказчику удостоверенного профессиональным оценщиком отчета, содержащего данные по цене и дату, на которую данная цена актуальна.

Источник: https://glavkniga.ru/situations/s505272