Как уговорить продать квартиру

Как ПРОДАТЬ квартиру в Праге?

Продать квартиру, как и любую другую недвижимость, самостоятельно ЛЕГКО!

Сейчас я открою большой секрет, что продать квартиру или любую другую недвижимость самостоятельно ЛЕГКО!

И у каждого пункта я опишу, какую работу проделывает риелтор (для сравнения).

Что вам нужно для успешной продажи квартиры?

1. Иметь общее представление о процессе продаже (интернет и чешские ресурсы вам в помощь) и проконсультироваться с адвокатом и бухгалтером.

Что сделает риелтор?

Разъяснит вам весь процесс сделки, со всеми возможными тонкостями и вариантами.

Например, как правильно поступить в случае продажи квартиры, купленной в ипотеку, покупателю, который тоже привлекает ипотечный кредит? Риелтор, общаясь напрямую с банком, выяснит все детали погашения ипотеки, и самое главное, в этом случае, предложит способы сокращения штрафов и сроков реализации подобной сделки.

При продаже квартиры не менее важен вопрос налогов, которые ожидают продавца, и в этом случае помощь риелтора, который подберет опытного адвоката и бухгалтера, сделают сделку максимально безопасной и выгодной. Кроме этого, вместе с вами, используя свой опыт и знания, выберет план продажи, предложит инновационные методы, предоставит информацию о формах счетов хранения.

1. Необходимо сделать хорошие фотографии. Желательно, хорошего разрешения, фотоаппаратом, при дневном свете и без отражений ног, рук и прочих частей тела в зеркалах. Не допускается присутствие на фотографиях детей, животных, личных вещей и общего беспорядка.

Как у риелтора?

Есть три шага к успешной сделке, требующие определенных затрат:

Подготовка — все предоставленные услуги, необходимые для качественной продажи (Homestaging, фотосессия, видео), оплачиваются риелтором или агентством сразу же при получении счетов. Удивительно, но поставщики этих услуг не хотят ждать пока вы получите деньги от продажи объекта.

Процесс продажи – расходы на рекламу, размещение, организацию просмотров, консультации с адвокатом, бухгалтером, ипотечным специалистом.

Сделка – расходы на составление договора купли-продажи, аренда счёта ячейки, кадастровые сборы.

Весь процесс продажи может длиться от месяца и ДО года, то есть всё это время риелтор работает бесплатноJ , оплачивая расходы по объекту.

При этом, так уж заведено, что риелтор свои комиссионные получает уже после завершения сделки.

У Вас ещё осталось ощущение, что деньги платить не за что?

Итог, каждый сам для себя решит, что для него в приоритете, его время или сумма комиссионных, которые нужно будет риелтору оплатить.
Но целью этой статью не «уговорить» продавать через агенство и риелтора а подать информацию о том, что для Вас может сделать Ваш риелтор.

Источник: http://dinamareckova.com/ru/kak-prodat-kvartiru-v-prage/

Как ускорить продажу квартиры

«Полезный» мини-сериал, заполненный советами практиков о том, как  быстрее и выгоднее продать квартиру или снять помещение.  Мы начинаем с самого тяжелого случая, когда вполне ликвидный объект, выставленный по рыночной цене или даже с дисконтом, все равно не хочет продаваться. А такое бывает, и нередко, уверяют риелторы. И когда уже все  традиционные маркетнговые средства опробованы, остаются весьма нестандартные способы. 

Достаточно распространенная ситуация – владелец принял решение продать квартиру, определил цену и опубликовал объявления. Но проходит месяц, второй, третий, вот уже и полгода прошло, а недвижимость все не продается. Покупатели звонят через день, приезжают посмотреть и пропадают. Объявления публикуются во всех базах и СМИ, вот уже привлечен знакомый опытный риелтор, а воз – и ныне там.

На первый взгляд, никаких проблем с продажей возникнуть не должно: и квартира – прекрасная, юридически чистая, и цена адекватна рынку (за эти же деньги в соседнем подъезде предлагается такая же по площади, но с худшим ремонтом), но проходит месяц – и на нее уже нашелся покупатель, а ваша все стоит.

Что делать в этом случае? Как выяснилось, у многих риелторов существуют собственные специальные приемы, причем как психологические, так и магические, которыми они поделились с Realestate.ru.

Положить просо под коврик в прихожей, договориться с домовым, подарить покупателю мечту или просто пригласить батюшку, чтобы осветить недвижимость – вот далеко неполный перечень методов, используемых риелторами для реализации долго непродающейся квартиры.

Впрочем, не стоит забывать, что даже самое необыкновенное чудо может в любой момент стать маркетинговым ходом, и применить его может каждый.

А вы готовы расстаться с любимым домом?

Практически все риелторы, опрошенные Realestate.ru, убеждены, чтобы квартира быстро нашла нового хозяина, продавец должен действительно хотеть с ней расстаться. Не жалеть ее. Не сомневаться: «А надо ли мне оно, причем, именно сейчас? А вдруг через полгода будет дороже?». Не бояться: «А вдруг меня обманут?».

Нужно лишь твердо решить для себя: «Сейчас я продаю квартиру, а вырученные деньги вкладываю в». И далее по списку.

«Если владелец недвижимости сомневается в необходимости продажи, то эта неуверенность передается и покупателям, которые подсознательно начинают искать в сделке подвох, и в итоге предпочитают другой вариант – там, где хозяева действительно готовы продавать», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. 

Индивидуальный подход

«В таком процессе как продажа недвижимости, как ни странно это покажется на первый взгляд,  не должно быть шаблонов: к презентации квартиры нужно всегда подходить творчески», — уверенна практикующий тренер-психолог Екатерина Белякова, генеральный директор компании Oxygen, специализирующейся на проведении коммуникативных тренингов для риелторов. Понятно, что ситуации в этом бизнесе однотипные, и череда похожих сделок «замыливает» профессиональному продавцу взгляд, он ставит процесс на поток, и с удивлением замечает, что продаж становится все меньше. 

Ниже мы приводим примеры творческого подхода к продажам. Это реальные случаи, о которых нам поведали риелторы из разных агентств недвижимости.

Смещаем акценты

Любая презентация недвижимости – это спектакль, и грамотный продавец об этом помнит.

«Посмотрите, господа, какой уютный дворик под вашими окнами, — обращает внимание потенциальных покупателей риелтор, перевешиваясь через балкон, — какая удобная парковка, и, замечу, на ней всегда есть места».

И покупатели, как завороженные, ахают: «Действительно, ведь это именно то, что нам нужно! Сейчас по вечерам не припаркуешься, а здесь есть места, во дворике можно и с ребенком погулять, и собаку вывести!».

Просмотр квартиры, расположенной в самом неэкологичном районе столицы, сознательно проводился на закате, когда еще виден действительно чудесный дворик, но уже не бросаются в глаза трубы расположенного неподалеку предприятия. Риелтор не обманывал: дворик действительно был хорош, а паркинг свободен. Просто он говорил о том, что было действительно хорошо, и не заострял внимание на недостатках этой квартиры.

Сделка в конечном итоге сорвалась: покупателям по ипотеке не дали необходимой суммы, и они очень сокрушались, причем жалели именно о дворике и парковке. Убедить их посмотреть другой вариант оказалось нелегко. Но нужный ход уже был найден, и квартира, до этого не продававшаяся полгода, ушла буквально через месяц.

Гагарин, я вас любила

Отчаявшись продать квартиру, расположенную на площади Гагарина, аккурат с видом на памятник первому космонавту, риелтор, показывая ее то ли в 35, то ли в 57 раз очередным клиентам, решил пошутить.

Просто уже сил не было рассказывать про «престижность места, сталинский дом, возможность перепланировки и прочее». «А еще именно из этой квартиры лучше всего видно памятник», — заявил он. Глава семьи, приехавший в Москву из Китая, заинтересовался: «А почему именно отсюда?».

«Дело в том, – заговорщицким шепотом продолжил риелтор, — что только отсюда видно, как в полночь Гагарин поднимает руки!».

На самом деле риелтор от отчаянья припомнил старую байку, давно ходившую по Москве о памятнике Гагарину. Кстати, обитательница ЖЖ Татьяна Алексеева воплотила идею в реальность (см. ночное фото памятника Гагарину), отфотошопив руки космонавта. 

Китайские клиенты долго смеялись над шуткой, а через неделю квартиру купили, чему риелтор был несказанно рад. Однако еще через пару-тройку дней ему позвонил возмущенный глава семьи и стал всерьез предъявлять претензии: дескать, уже два дня не ложимся спать, ждем полуночи, чтобы посмотреть на чудо советской скульптуры, а он все стоит, и рук не поднимает.

Сперва риелтор даже не понял, о чем идет речь, но потом собрался с мыслями и заявил, что претензия не принимается, так как «еще две недели назад все было в порядке, специально привозил покупателей к полуночи на показ, и Гагарин поднимал руки». Потом предположил, что памятник сломался, но его скоро должны починить Китайцы решили подождать, пока Гагарина отремонтируют, и не приглашать гостей на смотрины нового жилья.

Право на личное пространство 

Выручить за небольшую трешку на Кантемировской столько денег, чтобы хватило на покупку четырехкомнатной на Первомайской, было немного шансов. Однако грамотный риелтор, уловив невысказанное желание клиентов о расширении личного пространства, придумал, как угодить всем.

Сперва он нашел покупателей на Кантемировскую: женщину с тремя взрослыми детьми, каждый из которых, как предположил риелтор, мечтал о собственной комнате. Мама была согласна жить на кухне, лишь бы все ее чада были довольны.

После этого он просто привез всю семью в новую квартиру и стал продавать каждому право на личную жизнь.

«Вот посмотри, ты поселишься в этой комнатке с балконом, куда можно выходить курить», — рассказывал он сыну, отслужившему в армии. «А в этой уютной спаленке с видом на парк очень приятно общаться с подружками», — объяснял риелтор его сестренке, ходящей в колледж. Свои резоны нашлись и для второй дочери-студентки, и для мамы.

После этого сделка была оформлена буквально за считанные дни. А на вырученные деньги он посоветовал продавцам купить не квартиру на Первомайской, а таунхаус площадью 200 кв. м в 10 км от Москвы, где родители получали в свое полное распоряжение мансарду, дети — по комнате, и даже оставалось место для переселения из другого города бабушки и дедушки. В дополнительных плюсах — маленький садик, барбекю и прочие благах жизни за городом.

Африканская маска

Эта история, скорее, из разряда мистических. Вполне приличная «двушка» отчаянно не хотела продаваться по неизвестным причинам. Прекрасно расположенная, с ремонтом, юридически чистая (хозяйке досталась по наследству от дяди). Клиентам все нравится, но никто не берет.

Очередной потенциальный покупатель, пройдя в комнату и узрев на стене африканскую маску, вдруг замирает на месте.

«Девушка, мы уходим, а вы сперва уберитесь в квартире! Здесь находиться опасно для здоровья! Неужели не видите, маска смерти висит, уже три человека от нее умерло!», — заявил покупатель, и резво покинул помещение.

«Осень, обострение психических заболеваний. И вообще, нас окружают неадекватные люди», — успокоила себя риелтор, но хозяйке все же позвонила. Каково было ее удивление, когда выяснилось, что действительно в этой квартире за последние несколько лет от инфаркта скончалось три человека, а маску из Африки привез первый владелец.

Оригинальный предмет интерьера так нравился новым собственникам, что они оставляли его висеть на прежнем месте. Африканская жуть была отправлена на помойку, а на квартиру тут же нашелся покупатель. 

Кулинарные хитрости

Ароматерапией риелторы также не брезгуют. Если в магазине или на автозаправке пахнет свежей выпечкой, ванилью и кофе, то редко кто пройдет мимо, ничего не приобретя.

Метод известный, особенно часто его применяют при продаже квартир, в которых долго никто не живет: вкусные запахи создают у клиента иллюзию уюта.

В одном из риелторских агентств даже стоит специальный «рабочий набор» (кофемолка, джезва, кофе в зернах, красивые чашки с блюдцами и пакетик с ванилью), которым может воспользоваться каждый из сотрудников при показе недвижимости.

Хитрость заключается в том, чтобы приехать по адресу раньше клиента, к его приходу смолоть зерна и сварить обычный кофе. Покупатель доволен – о нем позаботились, и риелтору неплохо: квартира приобретает жилой вид, и вероятность, что ее купят, повышается. Иногда достаточно просто нагреть конфорку и посыпать на нее немножко ванили. При этом использовать ароматические масла риелторы не рекомендуют: у клиента может быть аллергия, да и подобрать запах, приятных для всех, достаточно сложно.

Более того, с запахами можно и переборщить. Например, риелтор долго не могла продать квартиру, в которой лет пять жили последователи какой-то секты. Нельзя сказать, чтобы жилье было запущенным, но запах там стоял жуткий, то ли от неисправной канализации, то ли от сектантских ритуалов.

Получив отказ от очередного клиента, риелтор попросила владельца обязательно проветрить квартиру перед следующим показом. Но вместо этого он просто зажег какую-то ароматическую палочку, запах наложился на уже имеющиеся, и возникло совершенно непередаваемое амбре.

«Покупатель не пробыл в квартире и минуты: вместо канализации стало вонять солдатскими портянками и тухлой рыбой», — рассказала риелтор. У клиента, купившего эту квартиру, к счастью, оказался хронический насморк.

Церковь или магия?

В особо сложных случаях риелторы могут обратиться за помощью к батюшке, который осветит недвижимость. «Была у нас одна «непродаваемая» квартира, которую мы всучили стажеру-практиканту.

Он долго мучился, водил туда покупателей, а потом взмолился и попросил о помощи старших товарищей, — рассказывает один из риелторов, — а наша начальница возьми и ляпни «черная квартира – осветить бы надо». Через пару недель практикант оформляет сделку, в компании радость, его все поздравляют. «Вот видишь, и освещать не понадобилось, сам справился!», — хвалит его руководитель.

Молодой человек смутился, и рассказал, что квартиру все-таки освятил, так как воспринял совет всерьез. С тех пор в компании так и повелось: как сложный случай – сразу к батюшке.

Есть в арсенале риелторов и магические ритуалы. Но они у каждого свои, с посторонними этой  информацией делятся неохотно, а продавцам рекомендуют заручиться поддержкой домового. Один из вариантов — в пятницу вечером нужно три раза обойти дом против часовой стрелки. Обходить надо медленно, тщательно его осматривая, причем начинать следует от входной двери.

Потом нужно встать у входа и, глядя в правый дальний угол, произнести: «Четыре угла, два (три, четыре) окна, стены, пол и потолок. Дом мой, но хозяин в нем — домовой. Домовой, по дому пройди, все осмотри, продать дом помоги, нового жильца к себе прими. Ключ, замок, язык. Аминь». Но ритуал нельзя проводить в новолуние.

Впрочем, он вряд ли подойдет для владельца недвижимости в многоквартирном доме.

Еще один ритуал больших усилий не требует, но, по словам риелторов, хорошо помогает. Достаточно перед закатом насыпать немного зерна под коврик и по углам коридора, и на следующий день квартиру уже можно показывать.

* В статье использованы рассказы риелторов, работающих в компаниях: «БСН», «Century 21 Запад», Oxygen, «Риэлти-город», «Бест-Недвижимость», «Миэль».

Наталья Бессонова 

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/kak-uskoritj-prodazhu-kvartiri-51/

Как вести себя на показе, чтобы квартира продалась?

Выясните, чем он занимается, какие объекты уже смотрел, почему они ему не подошли. Так Вы будете лучше представлять, что именно он ищет.

Договоритесь о встречи не у подъезда, а так, чтобы можно было пройтись и поговорить до показа.

5 минут совместной прогулки с клиентом никогда не будут лишними. Если близко остановка, назначьте встречу там, заодно напомните об этом плюсе.

Продавцу лучше отсутствовать

Лучше если на осмотре присутствуют только риэлтор и клиент, потому как без владельцев, покупателю так будет спокойнее, он сможет досконально посмотреть квартиру. Тем более при показе, собственник по неопытности может сказать что-то, что повредит продаже. Если у вас есть возможность (ключи или вы смогли убедить собственника), то показ проведите сами (вы и покупатель).

Сделайте акцент на достоинствах (но не забывайте о недостатках)

Не старайтесь обмануть покупателя. Если в квартире есть достоинства, покажите их и сделайте на них акцент. Если есть устранимые недостатки, тогда избавьтесь от них до показа. Если нет возможности это сделать, тогда найдите аргументы, решения, которые помогут новому владельцу их устранить. Клиенты не слепые! Выстраивать отношения на обмане с клиентом — не соответствует уровню профессионального риэлтора.

Соберите информацию об объекте

Подготовьте все документы по квартире. Подготовьте ответы на возможные вопросы. Ваша заминка при вопросе или не готовность бумаг, может вызвать недоверие клиента к объекту и к вам, как профессионалу. Не будем говорить о том, сколько сделок срывалось или мы (риэлтора) не получаем своего вознаграждения, когда клиент видит нашу неподготовленность и поверхностное отношение.

Квартира должна быть убрана!

Все фотографии и личные вещи уберите с глаз. Исключите все, что может отталкивать покупателя или мешать ему представить себя в этой квартире.

Сделайте уборку. Квартира должна приятно пахнуть. Если район шумный закройте окна. Везде включите свет. Пространство должно быть светлым и зрительно просторнее. И это только малая часть по подготовке объекта к продаже.

Разговаривайте с покупателем спокойно, без лишней суеты

Максимально доброжелательно и вежливо. Много не говорите, тщательно взвешивайте свои слова. Дайте возможность клиенту задать вопросы. Невзначай упомяните, что есть другие желающие посмотреть квартиру. Не торопите клиента и не показывайте, что он “очередной” и отнимает у вас время. Недовольное лицо вечно-обиженного риэлтора с завышенным самомнением и презрением ко всем, кто его “потревожил” вызывает смех (как у клиентов, так и риэлторов).

Не отвлекайтесь на посторонние разговоры!

Перед осмотром отключите звук в телефоне. Мы встретились с клиентом, а значит он занимает наше время (что собственно и дает нам возможность зарабатывать). Все входящие звонки, срочные встречи, переговоры или просто “Одну секунду” и т.п. должно быть ПОСЛЕ. Если ожидаете срочный звонок — предупредите об этом клиента.

Если покупатель захочет снизить цену?

Не спешите снижать цену! Любой покупатель будет это делать. Ваша задача аргументировать вашу цену. Вот это и начало переговоров. Риэлтор является переговорщиком. И если вы сразу снижаете цену после любого возражения клиента (или предложения) — в чем же Ваша сила (профессионализм)?

При окончании просмотра, предложите ещё раз пройтись по квартире

Так Вы заметите, насколько покупатель заинтересован. А вообще слушайте и наблюдайте за покупателем.

Он оценит вас, если вы сразу поймете, что это не нравится и вы не “заставляете” его смотреть (есть клиенты, которым сложно сказать НЕТ они ходят смотрят, а потом “Я подумаю”). Облегчите им жизнь.

“Я вижу, что вам эта квартира не нравится и, как я понимаю, она не соответствует Вашему запросу! Если я предложу Вам посмотреть другие варианты, которые будут отвечать вашим желаниям? и т.д и т.п. вариаций фраз достаточно.

После просмотра, спросите клиента о его впечатлениях

Эти сведения пригодятся вам обоим. Будет полезно узнать как плюсы (что понравилось, на что обратили внимание, что перевешивает в выборе), так и минусы (а это материал для домашнего задания Устранить, найти решения или подготовить аргументацию. Полезность данного вопроса для риэлтора просто неоспорима!

Напомните о себе

На следующий день перезвоните покупателю и спросите о его решении, но не будьте излишне навязчивы.

Запомните, чем больше времени покупатель провёл в квартире, тем больше возможность, что он захочет её купить. Подойдите к просмотру основательно, по возможности креативно. Надеюсь эти базовые советы Вам помогут в продаже квартиры!

Источник: http://43grv.ru/info25

Как продать квартиру, если один собственник против?

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю. Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли. Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Как правильно продать квартиру в Санкт-Петербурге — Статьи

Итак, вы твердо решили продать принадлежащую вам недвижимость – неважно, с какой целью. Чтобы избежать проблем, прочтите наш небольшой обзор, рассказывающий о подводных камнях и нюансах таких сделок.

Какое жилье пользуется спросом в первую очередь?

Рынок жилой недвижимости в Санкт-Петербурге достаточно активен, если судить по количеству сделок. Но чем дальше, тем меньшим спросом пользуются квартиры во вторичном жилом фонде. Дома 60-80 годов слабо вяжутся с сегодняшними представлениями о комфорте из-за неудачных планировок и маленьких площадей.

Это логично, ведь возводилась такая недвижимость не для продажи на рынке,а прежде всего по соображениям экономии. Кроме того, почти всегда такое жилье требует существенных вложенийна ремонт, что далеко не всегда оправдано.

Да и социальная среда старых домов весьма неоднородна, имеет свой уклад, и угадать заранее, какие соседи вам достанутся, весьма сложно.

Даже если ваше жилье располагается в дореволюционном или «сталинском» доме, продать его будет сложно. Обычно уровень таких квартир слабо коррелирует с уровнем районов, где они расположены.За те деньги, которые владельцы просят за такое жилье, покупатели все чаще предпочитают купить квартиру в новостройке с готовой отделкой, продуманной планировкой и развитой инфраструктурой.

И таких квартир на рынке множество, ведь в Петербурге наблюдается настоящий строительный бум, ежегодно вводятся в эксплуатацию миллионы квадратных метров как в городской черте, так и в ближайшем пригороде. Только один застройщик «КВС» предлагает квартиры в нескольких ЖК в разных районах города – среди них можно отметить жилой квартал бизнес-класса «Наутилус» на берегу Матисова канала и ЖК «Кирилл и Дарья» в одной из самых зеленых частей города.

Ваши действия по успешной продаже квартиры

Конечно, продать квартиру на вторичном рынке можно, говорят специалисты по торговле недвижимостью. Они же подсказывают несколько правил, которых нужно придерживаться, чтобы найти своего покупателя и избежать при этомпроблем.

Итак, первое, что вы должны сделать, – тщательно изучить рынок. Ознакомьтесь с ценами на похожее жилье, посмотрите таблицы динамики изменения цен на недвижимость разного класса – их регулярно публикуют агентства по торговле недвижимостью. Затем приступайте к объективному оцениванию уже своей собственности. Важно, чтобы это была именно объективная оценка, в идеале, предоставленная профессионалом. Он сможет учесть все факторы, даже те, о которых вы и не подозревали.

Но даже если вы заказываете услуги оценщика, постарайтесь предварительно разобраться в вопросе самостоятельно. Нелишним будет в качестве «тайного покупателя» съездить на два-три просмотра и попробовать поторговаться – это поможет вам понять, насколько конечная цена может отличаться от заявленной в объявлении. В среднем несколько процентов выторговать можно практически всегда, поэтому не прогадайте.

Сбор документов нужно провести заранее, даже если потенциального покупателя нет еще и на горизонте. Если он появится и будет готов к покупке «здесь и сейчас», то уговорить его подождать с бюрократическими тонкостями можно будет лишь при наличии серьезных конкурентных преимуществ у вашей квартиры. Образно говоря, ехать к нотариусу вы должны быть готовы в любой момент.

То же самое касается и подготовки самой квартиры. Конечно, бывают варианты, когда продавать приходится жилье, в котором проживают хозяева – но предположим, что ваша жилплощадь свободна. И здесь возможны два основных варианта – вы продаете «голые стены» или же помещение с минимальной обстановкой. Во втором случае обязательно укажите это в объявлении.

Естественно, состояние мебели и техники должно быть, как минимум, хорошим, иначе потенциальный покупатель, наоборот, потребует снижения цены как плату за утилизацию имеющегося хлама. То же самое относится и к ремонту – минимальный косметический ремонт желательно провести, если вы не хотите продавать квартиру с большим дисконтом.

В отличие от аренды, при продаже ремонт обычно себя оправдывает.

Самостоятельная продажа – составляем объявление

Подготовить объявление не так сложно. Существует масса бесплатных и платных ресурсов, где вы можете разместить объявление. Но чтобы осуществить продажу как можно быстрее, желательно следовать простой инструкции. Для начала нужно, во-первых, сфотографировать все помещения так, чтобы потенциальный покупатель видел все, что может его заинтересовать. Обычно это качество отделки, планировка, размещение окон и дверей и т.д.

Во-вторых, постарайтесь приложить план квартиры – его можно найти в техническом паспорте на квартиру. Он хорош также тем, что здесь указаны все линейные размеры и площади отдельных помещений. Помните, что каждый покупатель будет еще до просмотра мысленно приспосабливать помещения к своим нуждам и примерять их к своей мебели, поэтому даже нарисованный от руки план лучше, чем никакого.

Описание – тоже важный момент. Прежде всего, сосредоточьтесь на преимуществах. Например, это может быть недавний капитальный ремонт, медная проводка (в советских домах ставили алюминиевую), улучшенные энергосберегающие стеклопакеты, теплый пол, застекленная утепленная лоджия – все, что придет вам в голову. Главное, чтобы это соответствовало действительности.

Описывать нужно не только квартиру, ведь человек живет не в вакууме, ему интересно, какая в шаговой доступности расположена транспортная инфраструктура, какие есть магазины, детские сады, поликлиники и парки. В Санкт-Петербурге важным аспектом будет наличие метро в шаговой доступности. Фотография двора и самого дома снаружидля многих также может нести важную информацию..

Затем следует блок технической информации: сколько лет дому, сколько лет данный объект находится в вашей собственности, прямая ли это продажа (иными словами, свободна ли квартира в настоящий момент), какие документы есть у вас на руках, а какие требуют дополнительного оформления.

Другой путь – нанять риелтора, который займется всем этим самостоятельно. Это стоит денег, но зато и покупателя вы найдете быстрее. Главное – выбирайте какой-то один путь, не пытайтесь продавать квартиру и через агента, и самостоятельно. И уж точно не продавайте квартиру через нескольких риелторов одновременно – это не только не ускорит, но и может затормозить процесс и привести к конфликтам.

Важные моменты договора купли-продажи

Чтобы избежать проблем, к тексту договора нужно отнестись очень внимательно. Схемы работы мошенников все время изменяются, появляются новые, поэтому точно сказать, где вас может ожидать неприятный сюрприз, не сможет ни один адвокат или риелтор.

Так, прежде всего, в этом документе должен быть четко идентифицирован объект купли-продажи.

Кроме того, это цена: если она будет отличаться от той, о которой вы договорились устно (например, вам предложат такой вариант с целью снизить сумму уплаченных налогов), вполне вероятно, что это мошенничество.

Кроме того, желательно указать в договоре сроки исполнения обязательств сторон: когда освобождается квартира, когда покупатель передает продавцу деньги, в какой период должны сняться с регистрации по данному адресу все прописанные люди. Не забудьте указать в договоре имущество, которое будет передано вместе с квартирой. И конечно, зафиксируйте, кто несет расходы по сделке купли-продажи, то есть, оплачивает пошлины и услуги нотариуса.

Продать, чтобы купить

Если вы планируете продажу старой квартиры и покупку жилья в новостройке, обратите внимание на программы «Trade-in» от застройщиков, которые помогут сэкономить и время, и деньги. Например, в ГК «КВС» программа «Квартира в зачет» включает полностью бесплатное проведение сделки – от поиска покупателей на старую квартиру до юридического сопровождения. С вас даже не возьмут плату за размещение объявлений.

В компании есть три программы по обмену имеющейся недвижимости на новостройку. По условиям первой, вам нужно внести 10% от стоимости новой квартиры. Остаток – через 3 месяца, которые даются на продажу старой.

Если вы беспокоитесь, что на продажу может уйти больше времени, то можно воспользоваться программой с первым взносом 20% и отсрочкой заключительного платежа на 6 месяцев.

Кроме того, возможен вариант вообще без первого взноса, когда сначала вы продаете старую квартиру, и уже после на эти средства приобретаете новую.

Источник: https://kvsspb.ru/klientam/stati/kak-pravilno-prodat-kvartiru-v-sankt-peterburge

Как риэлтору продать квартиру быстрее: пошаговая инструкция и советы

По данным московского агентства «Мир городской недвижимости», квартира в среднем продается в течение 6 месяцев. При этом успешные агенты справляются с этой задачей гораздо быстрее, а некоторые не могут отделаться от одного объекта годами. Как же риэлтору продать квартиру быстро? Мы попросили профессионалов дать советы.

Сделка может затянуться из-за снижения спроса на рынке или из-за внешних обстоятельств — например, из-за дележа имущества при разводе супругов-собственников. В этих случаях риэлтор вряд ли может ускорить продажу.

Но иногда именно он становится виновником промедления, так как плохо справляется с функцией посредника-помощника.

Пообщавшись с опытными агентами, мы выделили самые распространенные ошибки риэлторов, из-за которых затягивается продажа, и постарались дать советы,риэлтору, как продать квартиру быстрее.

:

1. Не работайте с немотивированным собственником
2. Будьте на связи
3. Придавайте значение мелочам
4. Научите собственника готовить квартиру к показу
5. Не работайте по-старинке: внедряйте современное ПО

Не работайте с немотивированным собственником

Если владелец не заинтересован в скорейшей продаже квартиры, то он будет только мешать агенту. Например, упрямиться, не соглашаясь снизить цену до рыночной.

Армаис Оганезов, руководитель АН «Инвестправо»:
— Не обещайте продавцу сделать все, что он хочет, только ради подписания договора на ваши услуги. Спросите прямо, как быстро он хочет продать квартиру, и расскажите о своем маркетинговом плане.

Объясните, что нужна предпродажная подготовка и почему собственника не должно быть на показах, предложите снизить цену, если она сильно завышена. Если он заинтересован в быстрой продаже квартиры, то пойдет навстречу.

Если спорит и стоит на своем, советую сразу с ним прощаться, иначе его объект «зависнет» надолго.

Чтобы проверить его мотивацию, опытные агенты советуют попробовать ненавязчиво отговорить его от продажи. Скажите, что у него прекрасная квартира, которая со временем возрастет в цене, и продавать ее сейчас не стоит. Соглашается ждать — значит не мотивирован, просит искать покупателя сейчас — заключайте договор.

Назад

Будьте на связи

Еще один совет риэлтору, как продать квартиру быстрее — оперативно давать обратную связь собственнику, покупателю и другому риэлтору.

Любовь Вожжова, АН «Первый Международный Дом Недвижимости»:
— Однажды я работала со стороны покупателя, и моему клиенту понравилась квартира с 7-ю собственниками, которые только что вступили в наследство. Я позвонила риэлтору продавца, и в ответ услышала, что она на даче, приедет через 2-3 дня и перезвонит. Но звонка так и не было, а мы нашли другую квартиру.

Потом я узнала, что ей просто неохота было заниматься этой сложной квартирой. А ведь продавцы наверняка ждут, когда их квартирой кто-то заинтересуется. Совет: на связи нужно быть всегда. Если продаете квартиру, то своевременный звонок клиенту — это отчёт о выполнении работы и повышение его доверия. Нельзя игнорировать входящие звонки, так как звонить могут потенциальные клиенты или покупатели объекта, которым вы занимаетесь.

Если пропустили звонок, то перезванивайте как можно скорее.

Назад

Придавайте значение мелочам

Даже если соблюдены все договоренности, одна забытая деталь может надолго затянуть продажу.

Сергей Савельев, риэлтор:
— В начале карьеры был со мной такой случай. К назначенному дню я подготовил документы, встретил в Подмосковье покупателя и продавца: один приехал из Москвы, другой — из Тулы. Они подписали договор купли-продажи и собрались рассчитываться (заранее договорились, что это будут наличные). И вдруг покупатель ошарашил нас фразой: «А я думал, что деньги сегодня не нужны и оставил их дома в Москве». Сделку пришлось перенести.

Еще внимательнее надо относиться к работе с документами. Упустите хотя бы одну мелочь — и сделка не только затянется, но появятся плохие последствия.

Сергей Савельев, риэлтор:
— Еще один мой горький опыт, как сделка затянулась на 9 месяцев и пока не закончена. Начиная продавать дом, я не ознакомился с документами, а поверил продавцу, который сообщил, что с ними все нормально.

У нотариуса выяснилось, что они все-таки не в порядке – часть участка, на котором стоит дом, не поставлена на кадастр, и сам дом поделен на доли. Пришлось устранять все проблемы, чтобы привести в порядок документы. Тем временем мой клиент взял кредит и платит его уже 9 месяцев, а дом еще не купил. Собственник дома планировал деньги с его продажи вложить в покупку квартиры.

Нашел подходящую, дважды вносил за нее аванс, надеясь, что вскоре купит. Но наша сделка затянулась, и ту квартиру продали другому покупателю.

По совету эксперта мы составили чек-лист для риэлтора: о чем предупредить клиента перед сделкой.

Назад

Научите собственника готовить квартиру к показу

Объект намного легче продать, если представить его в выгодном свете.

Сергей Савельев, риэлтор:
— Покупателю скорее приглянется чистая квартира, чем захламленная или пропитанная неприятным запахом. Это нужно объяснить собственнику. Попросить его вымыть окна, проветрить помещение, убрать лишние вещи.

Ошибкой является мнение, что косметический ремонт поможет продать квартиру быстрее и дороже. Нужно донести до собственника, что покупателю не нужен ваш ремонт. Все равно он будет переделывать по-своему. А значит, не захочет переплачивать за то, что ему не нужно.

Куда важнее чистота и порядок.

Назад

Не работайте по-старинке: внедряйте современное ПО

В процессе продажи риэлтору приходится совершать целую цепочку действий: размещать рекламу, проводить показы объектов, десятки раз созваниваться со сторонами сделки и предупреждать о каждой мелочи, оформлять документы, договариваться с инстанциями. Все это отнимает много времени.

Чтобы ускорить продажу, надо ускорить сами процессы. Для этого многие риэлторы используют отраслевые CRM-системы для недвижимости, которые помогают вести учет объектов и сделок, а также автоматизируют бизнес-процессы.
Например, CRM-система для риэлторов SalesapCRM.

С ней можно работать гораздо проще и быстрее.

• CRM позволит в 4 клика разместить объявление о продаже квартиры на 213 сайтов с помощью функции автовыгрузки объявлений.

Так происходит выгрузка объявлений на сайты недвижимости из SalesapCRM

• Риэлтору легче будет оставаться на связи с клиентами. CRM напомнит о том, что нужно позвонить или отправить письмо. Он будет выглядеть в глазах клиента собранным и обязательным.
• В CRM-системе можно готовить документы по шаблонам: создать их один раз, проставить специальные метки, и система сама будет добавлять в них нужные данные из карточек клиентов или объектов.

Так происходит поиск объектов через сервис Inpars в SalesapCRMТак происходит добавление объектов, найденных с помощью парсинга, в базу SalesapCRM

Когда возникает вопрос, как риэлтору правильно продать квартиру и не затягивать сделку, лучше послушать советы опытных агентов: не игнорировать звонки, внимательно проверять документы, изучать своих клиентов и работать в CRM-системе для недвижимости. Протестировать полезные функции SalesapCRM вы можете бесплатно в течение 7 дней. Для этого нужно просто зарегистрироваться.

Назад

Источник: https://salesap.ru/blog/sovety-rieltoru-kak-prodat-kvartiru/

10 фраз, которые отпугивают потенциальных покупателей вашей квартиры

Любите поговорить? Осторожнее! При просмотре квартиры любое слово может повернуть ситуацию не в вашу пользу. Изучаем фразы, которые чаще всего срывают сделки по продаже недвижимости.

Документы готовы к продаже, соседи спокойные, желающих приехать на просмотр — хоть отбавляй Но вот беда — потенциальные покупатели никак не хотят становиться покупателями фактическими. Ходят по квартире, прицениваются, общаются, но не торопятся выходить на сделку. Пора снижать цену? Вовсе нет. Возможно, проблема кроется именно в вас.

Задумайтесь — а не отпугиваете ли вы покупателей необдуманными фразами? Ведь важно не только подготовить квартиру к презентации, но и правильно вести себя во время просмотра. Чаще всего сделки срываются из-за неумеренного выражения эмоций или случайно оброненных фраз.

Чем руководствуется продавец:

• Скажу, что недавно выставил квартиру на продажу, и покупатель постарается не упустить выгодное предложение.
• Оправдаю низкую цену тем, что долго не мог продать жилье.

Что думает покупатель: Здесь явно кроется какой-то подвох, надо внимательнее проверить все необходимые документы. Да и скидку можно потребовать побольше!

Чем руководствуется продавец:

• Покупатель критикует квартиру, значит, к покупке он не готов. Зачем мне тратить время на уговоры? Найдутся люди, которым нужно именно такое жилье. Недостатки их не смутят.
• Какие еще недостатки? Я в этой квартире вырос/провел лучшие годы своей жизни. Явно пытаются сбить цену!

Что думает покупатель: Вариант мне подходит, если бы не пара нюансов. Но собственник не хочет вести диалог, а на рынке много квартир. Поищу другого продавца!

Чем руководствуется продавец:

• Надоели бесконечные просмотры и переливание из пустого в порожнее. Надо ограничить время, чтобы подстегнуть покупателя.
• День расписан по минутам, но, так и быть, покажу по-быстренькому квартиру.

Что думает покупатель: Собственник явно не заинтересован в продаже. Или я недостаточно хорош для его высочества? Или он что-то скрывает? Может, через полчаса должны вернуться проблемные соседи?

Я не спешу с продажей

Чем руководствуется продавец:

• Если поспешу, то потеряю в деньгах. Не хочу делать скидку, подожду платежеспособного покупателя.
• Посмотрю на спрос, возможно, еще получится поднять цену.

Что думает покупатель: Собственник еще не определился, хочет продать или нет. Может, просто человек нерешительный. А потом будет тянуть резину и с оформлением сделки? Лучше не связываться.

Я не буду делать скидки, цена конечная

Чем руководствуется продавец:

• Покупателю квартира понравилась, купит и по полной стоимости. Зачем разбрасываться деньгами?
• Сделаю скидку — потом не хватит на новую квартиру. Да и цена не такая высокая.

Что думает покупатель: Да видел я уже кучу объявлений, в которых постоянно снижается стоимость. Рынок и так переполнен, найду другой вариант. Или дождусь, пока эта квартира подешевеет, все равно за такую цену ее не купят.

Чем руководствуется продавец:

• Я заказывал эту плитку из Италии! Не может же это не отразиться на стоимости квартиры?
• Покупатели сэкономят время и деньги на ремонте, это явное преимущество.

Что думает покупатель: Зачем мне лишняя информация? Я знать не хочу, во сколько обошлась эта безвкусица. Все равно придется кухонный гарнитур менять, так зачем переплачивать за отделку?

Чем руководствуется продавец:

• Здоровая конкуренция никому еще не мешала. Скажу, что есть покупатели, но они мне менее симпатичны. Пусть принимают решение прямо сейчас! Все равно никто эту информацию не проверит.

Что думает покупатель: Если людям подошла эта квартира, то почему продолжаются показы? Почему они не вышли на сделку? Как-то это подозрительно. Если продавец врет даже в такой мелочи, то может обмануть и по-крупному.

Чем руководствуется продавец:

• Почему я должен отчитываться о причинах продажи? Это мое личное дело, никого не касается.
• Не могу же я назвать настоящую причину Кто купит квартиру с шумными соседями или протекающей крышей?

Что думает покупатель: Собственник просто приценивается, продажа вряд ли состоится. Если бы намерения были серьезными, продавец рассказал бы о своих планах. Что плохого в покупке более просторного жилья, например?

Чем руководствуется продавец:

• Закрою все возражения сразу! Расскажу, что углы не промерзают, а в квартире всегда тепло. Пусть покупатели знают, что у жилья нет недостатков.
• Нужно отвлечь внимание от настоящей проблемы, поэтому я сделаю акцент на преимуществах. Ведь на нашем этаже и правда нет алкоголиков, они живут на четвертом и шестом.

Что думает покупатель: У кого что болит, тот о том и говорит. Разве можно испытать такую гамму эмоций, если вы не сталкивались с заливом? Или не вызывали полицию из-за шумных соседей? Посмотрю-ка я повнимательнее.

Мы планировали заменить ванну, но руки не дошли

Чем руководствуется продавец:

• Расскажу, как можно быстро улучшить квартиру. Покупатель должен понимать, что на переделки не понадобится много времени и денег.
• Не успели устранить недочеты, а покупателя упускать не хочется.

Что думает покупатель: Надо же, а я и не заметил, что ванна совсем старая. Зато теперь прекрасно вижу. Интересно, что еще они планировали заменить?

Пытаясь расположить к себе потенциальных покупателей, собственники часто впадают в крайности: либо отмалчиваются, либо показывают слишком много эмоций. Лучше всего придерживаться золотой середины — быть вежливым, спокойно отвечать на вопросы, но не болтать лишнего.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Источник: https://mirndv.ru/blog/kakie-frazy-nelzya-govorit-pri-prodazhe-kvartiry/

Покупка квартиры: как убедить хозяев продать дешевле

Многие из нас умеют торговаться и делают это весьма неплохо. Но чаще всего это касается некрупных покупок: продуктов на рынке, одежды, услуг. А ведь и на более крупные покупки можно получить существенную скидку – например, на квартиру. При нынешних ценах на недвижимость даже несколько процентов составят внушительную сумму, которую можно потратить на ремонт или увлекательное путешествие.

Первый шаг – выбор квартиры

Журналы недвижимости и расклеенные по городу объявления пестрят самыми заманчивыми вариантами о продаже квартир. К сожалению, 99% из них принадлежат риэлторским агентствам, которые, как известно, берут высокий процент с каждой сделки. Поэтому вам придется потрудиться, обзванивая все подходящие варианты в поисках объявлений от собственников жилья. Но усилия будут оправданы – вы сэкономите до 5% стоимости, ровно столько обычно составляет комиссия агентства.

Интернет в помощь!

В Интернете, пожалуй, собрана самая полная база по продаже квартир. Основной плюс этого ресурса в полной интерактивности – вы увидите новое объявление спустя несколько секунд после того, как продавец его опубликовал. Поэтому, как только вы найдете в Сети подходящий вариант – звоните не раздумывая, ведь желающих очень много. Вы можете договориться с хозяином о внесении небольшого задатка – это покажет серьезность намерений и настроит продавца в вашу пользу.

Нет подходящих объявлений? Напишите сами!

Не стесняйтесь расклеивать объявления во дворах понравившихся домов. Зачастую решение о продаже зреет давно, но приступить к решительным действиям побуждает именно появившийся спрос. Собственник жилья сам выйдет с вами на связь, чтобы обговорить все условия сделки.

Если вы уже договорились с хозяином о встрече для осмотра квартиры, возьмите на вооружение несколько простых правил, которые помогут вам расположить его к себе.

• Не опаздывайте! Даже пятиминутная задержка может показать вас как человека несобранного и неответственного, которому нельзя доверить серьезное дело.
• Внимательно осмотрите квартиру, расспросите хозяина о сделанном ремонте, о соседях и инфраструктуре.
• Обязательно сделайте хозяину комплимент за уютную обстановку, удачную планировку или качественный ремонт. Даже выставляя жилье на продажу, он продолжает чувствовать себя собственником, а получать комплименты за свои труды приятно каждому! Но не стоит усердствовать и слишком сильно хвалить квартиру – хозяин может решить, что стоимость объявления сильно занижена.
• Уточните, на какую цену рассчитывает собственник – возможно, с момента подачи объявления сумма продажи успела измениться.
• Даже если в квартире есть мелкие недочеты, ни в коем случае не говорите хозяину, что она не стоит запрошенных денег и у вас есть схожие по цене, но гораздо более привлекательные варианты. Но в то же время, обязательно акцентируйте внимание на отрицательных моментах: обшарпанный санузел (придется делать полный ремонт), отсутствие телефона (большие расходы на сотовую связь). Таким образом, вы сможете уговорить владельца снизить стоимость квартиры.

Завершающий штрих

Прощаясь, дайте понять хозяину квартиры, что вариант вам понравился, но решение будет приниматься всей семьей. Спросите, какой процент он готов уступить, чтобы ускорить ваш выбор. При этом можно назвать слега завышенную сумму – в любом случае он согласится только на половину от нее. После того, как он согласится уступить, вы можете договориться о размере и времени внесения залоговой суммы – так будет сделан первый шаг к покупке долгожданной собственной квартиры!

Источник: http://www.7metrov.ru/articles/180.html

Как работает с ценой риэлтор

Каждый продавец недвижимости хочет получить максимально возможную сумму за свои квадратные метры. Однако выгоду от сделки собственники понимают по-разному. Одни решают сэкономить на услугах посредника и сами ищут покупателей. Другие – доверяют процесс риэлтору, который гарантирует лучшую цену на рынке. В арсенале профессионалов немало приемов, которые помогают продать объект быстрее и дороже. От чего зависит цена на жильё, и как агент может повысить стоимость квартиры?

В первую очередь собственнику нужно понять: на вторичном рынке у квартир как у товара нет и не может быть фиксированного прайса. Стоимость каждого объекта определяется индивидуально по аналогии с похожими предложениями в онлайн-базах, журналах и рекламе.

Сравнение идет по нескольким ключевым параметрам:

• Площадь
• Район
• Этажность
• Удаленность от метро
• Планировка
• Высота потолков и т.д.

На основании этих данных у продавца формируется представление об ожидаемой сумме сделки.

Часто «цена продажи», с которой недвижимость выставляется на рынок, и «цена покупки» — реальная сумма, по которой объект в итоге уходит покупателю, разнятся. Нередко цифры отличаются довольно существенно, но об этом знают лишь профессиональные риэлторы — такая информация конфиденциальна и не афишируется. Поэтому не всегда можно адекватно оценить свою собственность, ориентируясь лишь на стоимость похожих предложений в базе.

При определении суммы принципиально важны временные рамки. Если человек настроен «продать», то есть совершить сделку максимально быстро, он готов работать с ценой: идти на уступки и скидки, прислушиваться к советам агента по недвижимости.

Когда у собственника нет необходимости быстро избавиться от квартиры , он чаще выбирает вариант «попродавать» — установить определенную цифру, ниже которой не расстанется с объектом. Процесс такой продажи может тянуться практически бесконечно, а вероятность успешной сделки зависит от стечения обстоятельств.

Продавцу придется ждать, пока найдется покупатель, который захочет получить именно эту квартиру за любые деньги.

Как продать дороже с помощью риэлтора

Цена объекта во многом зависит от тактики продажи и взаимодействия с посредником. По негласным правилам профессиональной этики риэлтор обеспечивает юридическую чистоту сделки, но при этом не может работать на две стороны. Если агент представляет интересы продавца, его задача – работать с квартирой и покупателем и продать объект максимально выгодно. При этом эффективность посредника обычно напрямую зависит от способа оплаты его услуг:

Если гонорар риэлтора заранее определен, в его интересах закрыть сделку в кратчайший срок. Такой вариант подходит собственникам, которые торопятся с продажей недвижимости и хотят потратить минимальную сумму на услуги посредника. Однако нужно учитывать, что в этом случае агент не будет работать с ценой – скорее, он убедит клиента, что стоимость продажи оптимальна.

Для владельца недвижимости это – максимально выгодная схема, несмотря на то, что процент от продажи обычно больше фиксированного гонорара. Риэлтор, который получает оговоренную часть от финальной суммы, заинтересован в том, чтобы продать объект как можно дороже. Он будет бороться за цену, применяя все профессиональные навыки, однако процесс при этом может затянуться.

• Гонорар плюс часть сверхприбыли

Этот вариант подходит собственнику, который хочет продать квартиру быстро и не дешевле определенной суммы, но при этом надеется получить что-то сверх ожиданий и готов мотивировать риэлтора. Обычно, если агенту удается заключить более выгодную сделку, чем рассчитывалось изначально, дополнительная прибыль делится пополам.

Выгодная продажа — методы работы риэлтора с ценой

Тактика определения цены, которую использует агент, зависит от потребностей клиента – желания продать максимально быстро или максимально дорого. В первую очередь, риэлтор определяет справедливую рыночную стоимость объекта, сравнивая квартиру с похожими предложениями и анализируя опыт подобных сделок. Затем выбирается одна из стратегий продажи:

• Выставить цену ниже рыночной

Агент намеренно занижает стоимость, чтобы оценить реакцию покупателей. При этом он анализирует два параметра: звонки и просмотры. Телефонные разговоры сами по себе имеют мало значения – нередко звонят аналитики, риэлторы и хозяева, которые обеспокоены появлением подозрительно дешевого конкурента на рынке.

Важнее – готовность потенциальных покупателей посмотреть объект. Если желающих много, риэлтор постепенно начинает повышать цену (как правило, на 100 тысяч). Задача опытного агента – вовремя остановиться и не «перегреть» спрос.

Если слишком затягивать с продажей, можно не только отпугнуть покупателей, но и упустить подходящий момент на рынке.

• Выставить цену выше рыночной

Это обратный механизм работы, когда стоимость квартиры завышается в расчёте на торг. Затем цифра постепенно снижается до того порога, пока квартира не будет вызывать интерес и не начнутся просмотры. Если объект нужно продать быстро, к рыночной стоимости прибавляется максимум 10%, а в отсутствии дедлайна «переоценка» может превысить 30%. Тот, у кого время не ограничено и выставляется единственное жилье, будет ждать до последнего и не торопиться.

Профессиональные секреты — как риэлтор может повысить цену

У талантливого риэлтора есть большой спектр возможностей и технологий работы с ценой. Как правило, это индивидуальные методики, которые были накоплены с профессиональным опытом:

Если риэлтор грамотно стимулировал спрос и просмотров много, нередко устраивается аукцион на повышение цены. Все потенциальные покупатели одновременно приглашаются в квартиру и объект продается тому, кто предложит самый большой бонус сверх оговоренной цены.

• Предпродажная подготовка квартиры

Чтобы продать объект чуть дороже рыночной цены, риэлтор должен убедить покупателя в скрытых достоинствах квартиры. Особенно, если в районе представлено несколько похожих объектов. Для этого делается предпродажная подготовка – косметический ремонт квартиры, подъезда и лифта, вывоз мебели, генеральная уборка. Немалое значение уделяется эмоциональным факторам – приятный запах кофе или выпечки, просмотры днём для светлых квартир и вечером для квартир с плохим видом из окна и т.д.

Иногда опытным риэлторам удается наладить эмоциональную связь с покупателем и вызвать у него личную симпатию, которая затем переносится на объект.

К примеру, если агент знает, что на просмотр придет собачник, полезно «случайно» захватить собственного четвероногого питомца.

Профессионал высокого уровня может поднять стоимость чуть выше рыночной на этапе продажи, оценив невысказанные потребности клиента. В ход могут идти даже такие уловки, как изучение личной жизни покупателя в социальных сетях.

Покупатели, также как и продавцы, ориентируются на цены в онлайн-базах недвижимости. Иногда, чтобы выгоднее сбыть конкретный объект, риэлторы публикуют объявления о продаже его фальшивых «конкурентов» — квартир с теми же характеристиками, но по явно завышенной цене. Это создает у сомневающегося покупателя иллюзию, что аналогичные предложения на рынке стоят дороже, а ему очень повезло.

К сожалению, некоторые риэлторы используют в работе не слишком честные механизмы. К примеру, симулируют спрос, приглашая на просмотры параллельно с реальным покупателем «подставных уток», которые нагнетают нервозность или организуют фальшивый аукцион.

Но гораздо более неприятный пример «черной технологии» — шантаж покупателя на этапе оформления сделки. После аукциона, достигнутых договоренностей и даже внесения аванса или оформления ипотеки цена «внезапно» поднимается еще на 100 или 200 тысяч рублей.

Продавцам стоит знать, что именно из-за таких методов работы покупатели чаще всего отказываются от сделки.

Дополнительные факторы – что влияет на цену квартиры

Дополнительную ценность объекту придает юридическая чистота и прямая продажа. Большинство предложений на вторичном рынке – это альтернативные сделки, которые предусматривают разъезд, встречную покупку и прочие дополнительные обстоятельства. Отдельная сложность при оформлении документов будет, если в квартире прописаны дети. Поэтому абсолютно «чистая» недвижимость без дополнительных юридических проволочек и хозяйских вещей всегда стоит дороже.

Помимо индивидуальных особенностей объекта и мастерства риэлтора, расценки на жильё напрямую зависят от состояния экономики.

Период стабильности, когда квадратные метры активно дорожают и ликвидные квартиры разбираются как горячие пирожки, специалисты называют «рынком продавца». В этом случае спрос превышает предложение и собственники могут позволить себе завышать цены.

С ростом валют и повышением инфляции приходит «рынок покупателя». В это время интерес к недвижимости резко падает, и каждый клиент становится на вес золота.

Однако по оценкам экспертов, российский рынок больше ориентирован на повышение цены. Типичный продавец скорее откажется от сделки и будет ждать благоприятной ситуации, чем пойдет на уступки.

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2034770-2014-12-09-kak-rabotaet-s-tsenoj-rieltor/